Рішення

від 01.10.2013 по справі 906/114/13-г

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЖИТОМИРСЬКОЇ ОБЛАСТІ

УКРАЇНА

Господарський суд

Житомирської області

10002, м. Житомир, майдан Путятинський, 3/65

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

від "01" жовтня 2013 р. Справа № 906/114/13-г

Господарський суд Житомирської області у складі:

судді Соловей Л.А. ,

за участю представників сторін:

від позивача за первісним позовом: не з'явився;

від відповідача за первісним позовом: ОСОБА_1 - фізична особа-підприємець;

від третьої особи (Виконавчого комітету Житомирської міської ради): не з'явився;

від третьої особи (КП "Об'єднаної дирекції кінотеатрів міста" Житомирської міської ради): не з'явився;

розглянув у відкритому судовому засіданні в м.Житомирі справу

за позовом Комунального підприємства "Агентство з управління майном" Житомирської міської ради (м.Житомир)

до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (м.Житомир)

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на стороні позивача, Виконавчого комітету Житомирської міської ради (м.Житомир),

та за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на стороні позивача, Комунального підприємства "Об'єднаної дирекції кінотеатрів міста" Житомирської міської ради (м.Житомир)

про зобов'язання звільнити орендоване приміщення,

та за зустрічним позовом Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (м.Житомир)

до Комунального підприємства "Агентство з управління майном" Житомирської міської ради (м.Житомир)

про зобов'язання продовжити договір оренди нежитлового приміщення.

Позивачем пред'явлено позов до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Виконавчого комітету Житомирської міської ради та Комунального підприємства "Об'єднаної дирекції кінотеатрів міста" Житомирської міської ради) про зобов'язання відповідача звільнити орендоване приміщення за адресою: АДРЕСА_2

21.02.2013р. відповідачем - ФОП ОСОБА_1 до господарського суду було подано зустрічний позов до Комунального підприємства "Агентство з управління майном" Житомирської міської ради про зобов'язання продовжити договір оренди нежитлового приміщення (а.с.60-64).

Ухвалою господарського суду Житомирської області від 22.02.2013р. прийнято до спільного розгляду з первісним позовом зустрічну позовну заяву ФОП ОСОБА_1 до Комунального підприємства "Агентство з управління майном" Житомирської міської ради про зобов'язання продовжити договір оренди нежитлового приміщення (а.с.119).

18.03.2013р. провадження у справі №906/114/13-г було зупинено до вирішення пов'язаної з нею адміністративної справи №2-а-1002/12 за позовом ФОП ОСОБА_1 до Виконавчого комітету Житомирської міської ради про скасування пункту 1 додатку 3 до рішення виконавчого комітету Житомирської міської ради №425 від 03.10.2012р. (а.с.140).

Ухвалою господарського суду від 13.09.2013р. провадження у справі поновлено (а.с.150).

Представник позивача за первісним позовом в судове засідання не з'явився. В адресованому господарському суду клопотанні від 27.09.2013р. позивач первісні позовні вимоги підтримує, проти зустрічних вимог заперечує, просить суд розглядати справу за відсутності повноважного представника, посилаючись на неможливість прибути в судове засідання з поважних причин (а.с.167).

У відзиві на зустрічну позовну заяву від 22.02.2013р. та письмових поясненнях від 17.09.2013р. позивач за первісним позовом зазначає про безпідставність зустрічних позовних вимог з посиланням на те, що ФОП ОСОБА_1 порушила строк повідомлення орендодавця про бажання скористатися переважним правом на укладання договору оренди, який встановлений п.8.4 договору оренди (а.с.121;155-156).

Виконавчий комітет Житомирської міської ради свого представника в судове засідання не направив, про причини неявки суд не повідомив.

27.09.2013р. на адресу господарського суду від Комунального підприємства "Об'єднана дирекція кінотеатрів міста" Житомирської міської ради надійшло клопотання, в якому ІІІ особа повідомляє, що первісні позовні вимоги підтримує в повному обсязі, просить здійснювати розгляд справи без його повноважного представника (а.с.166).

Відповідач за первісним позовом в судовому засіданні проти первісних позовних вимог заперечив, зустрічні позовні вимоги підтримав з підстав, викладених у зустрічній позовній заяві та відзиві на первісний позов, в яких, зокрема, зазначає, що в результаті прийняття виконавчим комітетом Житомирської міської ради рішення №425 від 02.10.2012р. про відмову в продовженні строку договору оренди порушено вимоги Цивільного кодексу України, Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а також порушено її право як орендаря та фактично позбавлено можливості здійснювати підприємницьку діяльність (а.с.44-47; 60-64).

Заслухавши пояснення представника відповідача за первісним позовом, дослідивши матеріали справи, господарський суд

ВСТАНОВИВ:

Як вбачається з матеріалів справи, 21 листопада 2007р. між КП "Агентство з управління майном" Житомирської міської ради (орендодавець, позивач за первісним позовом) та ФОП ОСОБА_1 (орендар, відповідач за первісним позовом) укладено договір оренди нерухомого майна №501, за умовами якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування приміщення буфету комунального підприємства "Об'єднана дирекція кінотеатрів міста" Житомирської міської ради в будинку АДРЕСА_2 що належить до комунальної власності міста та знаходиться на балансі комунального підприємства "Об'єднана дирекція кінотеатрів міста" Житомирської міської ради, для організації громадського харчування, загальною площею 35 кв.м. (а.с.11-12).

Пунктом 2.1 договору сторони встановили, що вступ орендаря у користування приміщенням настає після підписання акту прийому-передачі вказаного приміщення, який підписується між балансоутримувачем та орендарем у день укладання договору.

На виконання даного пункту договору позивач передав, а відповідач прийняв орендоване приміщення за актом прийому-передачі від 21.11.2007р. (а.с.16).

Відповідно до п.8.1 договору оренди №501, договір діє з 21.11.2007р. по 21.10.2010р.

В подальшому, 01.10.2010р. між позивачем та відповідачем укладено договір оренди нерухомого майна №1153, а саме, приміщення буфету комунального підприємства "Об'єднана дирекція кінотеатрів міста" Житомирської міської ради в будинку АДРЕСА_2 що належить до комунальної власності міста та знаходиться на балансі комунального підприємства "Об'єднана дирекція кінотеатрів міста" Житомирської міської ради, для організації громадського харчування, загальною площею 35 кв.м. (а.с.14-15).

Пунктом 10.1 договору №1153 від 01.10.2010р. визначено, що строк дії попереднього договору оренди нерухомого майна від 21.11.2007р. за №501 припиняє свою дію з моменту підписання цього договору.

Пунктом.8.1 договору оренди №1153 сторони погодили, що договір діє з 01.10.2010р. по 01.10.2012р.

Пунктом 2.3 договору сторони погодили, що приміщення вважається повернутим орендодавцю з моменту підписання сторонами акту прийому-передачі.

До закінчення строку дії договору оренди нерухомого майна №1153 від 01.10.2010р. ФОП ОСОБА_1 звернулася до КП "Агентство з управління майном" Житомирської міської ради із заявою від 13.08.2012р. про продовження договору оренди нерухомого майна, площею 35 кв.м., за адресою: АДРЕСА_2 для використання під буфет на строк 2 роки 11 місяців (а.с.104).

Згідно пункту 1.5 Положення про оренду, методику розрахунку та порядок використання плати за оренду майна комунальної власності територіальної громади м.Житомира, затвердженого Рішенням Житомирської міської ради від 30.08.2012р. №429, питання оренди оренди нерухомого майна розглядається на засіданні комісії у справах використання нежитлових приміщень комунальної власності, рішення якої носять рекомендаційний характер при розгляді проекту рішення про надання дозволу на право оренди нерухомого майна виконавчим комітетом. Лише у випадку прийняття виконавчим комітетом міської ради позитивного рішення щодо надання дозволу на право оренди нерухомого майна КП "Агентство з управління майном" укладає з орендарем договір оренди нерухомого майна згідно типової форми, затвердженої рішенням міської ради.

Відповідно до вищевказаного Положення, питання продовження договору оренди було винесено на засідання комісії у справах використання нежитлових приміщень комунальної власності міста, яке відбулося 02.10.2012р.

За результатами розгляду даного питання комісією було рекомендовано міськвиконкому відмовити в укладанні договору оренди на новий термін ФОП ОСОБА_1 щодо оренди частини нежитлового приміщення в комунальній установі "об'єднана дирекція кінотеатрів міста" Житомирської міської ради площею 35 кв.м. за адресою АДРЕСА_2 у зв'язку з закінченням строку, на який його було укладено (а.с.112).

Листом від 02.10.2012р. балансоутримувач повідомив орендодавця про припинення договору оренди №1153 від 01.10.2010р. та подальше використання приміщень за власною потребою (а.с.111).

03.10.2012р. виконавчим комітетом Житомирської міської ради прийнято рішення №425, яким відмовлено ФОП ОСОБА_1 в укладанні договору оренди на новий термін (а.с.115-116).

Не погодившись з прийнятим рішенням виконавчого комітету Житомирської міської ради №425 від 03.10.2012р. ФОП ОСОБА_1 оскаржила його Корольовського районного суду м.Житомира.

Ухвалою суду від 22.05.2013р. закрито провадження у справі за позовом ОСОБА_1 до виконавчого комітету Житомирської міської ради про часткове скасування рішення №425 від 03.10.2012р. (а.с.146).

Тобто на час розгляду справи рішення №425 від 03.10.2013р., яким відмовлено в укладанні договору оренди на новий термін ФОП ОСОБА_1, є чинним.

На виконання рішення міськвиконкому №425 від 03.10.2012р. КП "Агентство з управління майном" Житомирської міської ради листом від 10.10.2012р. повідомило відповідача за первісним позовом про припинення договору оренди нерухомого майна №1153 від 01.10.2010р. у зв'язку з закінченням строку, на який його було укладено, та надало ФОП ОСОБА_1 5 денний термін для звільнення нежитлового приміщення площею 35 кв.м. за адресою: АДРЕСА_2, із поверненням його балансоутримувачу - комунальній установі "Об'єднана дирекція кінотеатрів міста" згідно акту прийому-передачі (а.с.22).

Втім, після закінчення строку дії договору орендоване приміщення так і не було повернуто орендодавцю (акти обстеження від 13.11.2012р. та 22.01.2013р. (а.с.25-26)), що стало підставою пред'явлення первісного позову про звільнення приміщення, вимоги якого обґрунтовані приписами ч.1 ст.785 ЦК України, ч.1 ст.27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та умовами договору оренди.

В свою чергу, ФОП ОСОБА_1, вважаючи, що відмова орендодавця на продовження договору порушує його переважне право на укладання договору на новий термін, подала зустрічний позов, обґрунтований нормами ст.777 ЦК України та ч.3 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Дослідивши матеріали справи, проаналізувавши приписи законодавства, що регулює спірні відносини, господарський суд дійшов висновку про обґрунтованість первісного позову та безпідставність зустрічного позову, враховуючи наступне.

Відповідно до ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Згідно зі ст.759 ЦК України, ст.283 Господарського кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до ч.1 ст.763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Відповідно до положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна" термін договору оренди визначається за погодженням сторін (ч.1 ст.17), договір оренди припиняється, зокрема, в разі закінчення строку, на який його було укладено (ч.2 ст.26), у разі закінчення строку дії договору та відмови орендодавця від його продовження або банкрутства орендаря, він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі (ч.1 ст.27).

Відповідно до ч.1 ст.785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Фактичні обставини справи свідчать про те, що договір оренди нерухомого майна №1153 від 01.10.2010р. припинив свою дію 01.10.2012р. в силу положень п.8.1 договору та ст.785 ЦК України, в зв'язку із закінченням строку, на який він був укладений.

Обов'язок орендаря, у разі припинення договору оренди, повернути майно орендодавцеві в 15 - денний термін по акту приймання-передачі передбачений і пунктами 2.3, 6.15 договору оренди №1153 від 01.10.2010р.

Як зазначено вище, листом від 13.08.2012р. орендар повідомляв орендодавця про бажання продовжувати договір оренди нерухомого майна, площею 35 кв.м., за адресою: вул.Михайлівська, 10-а для використання під буфет на строк 2 роки 11 місяців (а.с.104).

Відповідно до ст.764 ЦК України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму (оренди), то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Аналогічна норма міститься в частині другій статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", відповідно до якої у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Зі змісту зазначених правових норм вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. При цьому, такі заперечення можуть бути висловлені ним як до закінчення терміну дій договору оренди, так і протягом одного місяця після закінчення цього строку.

Відтак, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється (аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 03.06.2008р. №2-11/9948-2007, та п.4.1 Постанови пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013р. №12).

З матеріалів справи вбачається, що листом від 10.10.2012р. за №386 орендодавець повідомив орендаря про припинення договору оренди нерухомого майна №1153 від 01.10.2010р. у зв'язку з закінченням строку, на який його було укладено. Даний лист був направлений в межах місячного терміну, встановленого ч.2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а тому цей лист є достатнім та належним доказом заперечень орендодавця в передбачений законом строк щодо пролонгації договору оренди, термін дії якого закінчився 01.10.2012р.

Отже, судом встановлено, що волевиявлення орендодавця щодо припинення договору в зв'язку з закінченням строку його дії, безумовні заперечення проти його продовження і необхідності повернення об'єкту оренди підтверджується листом орендодавця від 10.10.2012р. за №836 та рішенням Виконавчого комітету Житомирської міської ради №425 від 03.10.2012р., яким відмовлено в укладанні договору оренди на новий термін ФОП ОСОБА_1

Крім того, п.8.4 Положення про оренду, методику розрахунку та порядок використання плати за оренду майна комунальної власності територіальної громади м.Житомира, затвердженого рішенням Житомирської міської ради від 30.08.2012р. за №429 (а.с.30-34), передбачено, що строк дії договору оренди може бути продовженим на новий термін лише при наявності відповідного дозволу (рішення) виконавчого комітету міської ради. При цьому, зазначені дії оформляються новим договором (а.с.33).

Оскільки відповідно до ст.ст.2, 3 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" правовою підставою користування комунальним майном є договір оренди, беручи до уваги, що з встановленням терміну дії договору оренди до 01.10.2012р. орендар погодився, а в зв'язку із закінченням строку дії договору та за наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, суд дійшов висновку про наявність правових підстав для задоволення первісних позовних вимог про зобов'язання відповідача за первісним позовом звільнити орендоване приміщення та повернути його орендодавцеві по акту.

Стосовно заявлених ФОП ОСОБА_1 зустрічних позовних вимог про зобов'язання продовжити договір оренди нерухомого майна №1153 від 01.10.2010р. на новий строк, з посиланням на ч.3 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та ч.1 ст. 777 ЦК України, суд зазначає наступне.

Згідно з ч.3 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, з а і н ш и х р і в н и х у м о в, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника.

Відповідно до частин 1, 2 пункту 1 статті 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Умовами договору оренди №1153, зокрема, п.8.4 встановлено, що заявка орендаря на продовження договору повинна бути надана орендодавцю за два місяці до закінчення строку дії договору.

Як зазначалось вище, відповідач за первісним позовом листом від 13.08.2012р. повідомляв позивача про намір скористатись правом на продовження дії договору оренди нерухомого майна №1153 від 01.10.2010р., проте порушив строк, встановлений п.8.4 договору оренди, про бажання скористатися переважним правом на укладання договору оренди.

Доводи позивача за зустрічним позовом відносно порушення його переважного права на продовження терміну дії договору оренди з посиланням на приписи ч.3 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та ст.777 ЦК України (відповідно до яких після закінчення терміну дії договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання і за інших рівних умов на продовження договору оренди на новий термін) судом відхиляються, адже зазначені норми встановлюють можливість для добросовісного орендаря реалізації переважного права на продовження договору оренди п е р е д і н ш и м и п р е т е н д е н т а м и на оренду цього ж майна і за інших рівних з ними умов, якщо це майно пропонується для передачі в оренду, а не автоматичного і беззаперечного продовження договору оренди, як вважає ФОП ОСОБА_1

Отже відсутні підстави для застосування вищевказаних норм, оскільки відсутні обставини, з якими закон пов'язує виникнення такого права у ФОП ОСОБА_1.

Згідно ч.1 ст.319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається майном на власний розсуд.

Судом встановлено, що власником, тобто міськвиконкомом прийнято рішення №425 від 03.10.2012р. про відмову в укладанні договору оренди на новий строк з ФОП ОСОБА_1, вказане рішення є чинним, за таких обставин переважне право орендаря на продовження строку дії договору не може бути реалізоване.

За вказаних обставин, позивачем за зустрічним позовом не доведено правових підстав для зобов'язання продовжити договір оренди нерухомого майна №1153 від 01.10.2010р. на новий строк.

Відповідно до ст.33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Згідно з ст.34 вищевказаного Кодексу господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи.

Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Враховуючи вищевикладене, первісний позов слід задовольнити. В задоволенні зустрічного відмовити.

Судовий збір покладається на відповідача за первісним позовом, оскільки він спонукав первісного позивача звернутись з позовом до суду.

Керуючись ст.ст. 32, 33, 34, 43, 44, 49, 82-85 ГПК України, господарський суд

ВИРІШИВ:

1. Первісний позов задовольнити.

2. Фізичній особі-підприємцю ОСОБА_1 (10008, АДРЕСА_1, ідентифікаційний код НОМЕР_1) звільнити приміщення за адресою: АДРЕСА_2, загальною площею 35 кв.м. та передати його згідно з актом прийому-передачі балансоутримувачу Комунальному підприємству "Об'єднана дирекція кінотеатрів міста" Житомирської міської ради (м.Житомир, вул.Михайлівська, 10, код 02407332) та орендодавцеві Комунальному підприємству "Агентство з управління майном" Житомирської міської ради (м.Житомир, вул.Щорса, 4, код 347889340).

3. Стягнути з Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (10008, АДРЕСА_1, ідентифікаційний код НОМЕР_1)

на користь Комунального підприємства "Агентство з управління майном" Житомирської міської ради (м.Житомир, вул.Щорса, 4, код 347889340)

- 1147,00грн. судового збору.

4. В задоволенні зустрічного позову відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Апеляційна скарга подається на рішення місцевого господарського суду протягом десяти днів з дня його оголошення.

Суддя Соловей Л.А.

Віддрукувати: 4 прим.

1- в справу

2- позивачу (рек. з повід.)

3,4- ІІІ особам (рек. з повід.)