Рішення

від 06.11.2014 по справі 918/1222/14

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД РІВНЕНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД РІВНЕНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

33013 , м. Рівне, вул. Набережна, 26А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

06 листопада 2014 р. Справа № 918/1222/14

Суддя Горплюк А.М. розглянувши матеріали справи

за позовом Державно-комунального підприємства "Міське об'єднання парків культури та відпочинку"

до відповідача Приватного підприємства "Домінус"

про розірвання договору оренди

В засіданні приймали участь:

Від позивача: Мушкеєв В.В. (довіреність №320 від 22.08.2014р.).

Польова Е.М. (довіреність №358 від 26.09.2014р.).

Від відповідача: Курись О.П. (довіреність №3 від 12.09.2014р.)

Лешенюк Л.Н. (директор)

Суть спору: Державно-комунальне підприємство "Міське об'єднання парків культури та відпочинку" звернулося до господарського суду Рівненської області із позовом до приватного підприємства "Домінус" про розірвання договору оренди.

Свою позовну заяву позивач обґрунтовує тим, що орендар з 2006 року не здійснює використання та експлуатацію предмету оренди за цільовим призначенням. Вказує, що з 2006 року приміщення зачинені та не експлуатуються, не здійснюється догляд орендованого майна, в результаті чого з вини орендаря технічний стан предмету оренди є незадовільний, значної руйнації зазнали стіни та покрівля будівлі, а зовнішній вигляд є жахливим та неестетичним, що в свою чергу псує загальне враження від парку. Позивач зазначає, що метою передачі об'єкту оренди було функціонування закладу громадського харчування з метою забезпечення культурних та естетичних потреб відвідувачів парку. Позивач вказує, що стан приміщень викликає занепокоєння суспільства, обурює мешканців міста Рівного, стає місцем перебування маргінальних представників суспільства та бродячих тварин, про що неодноразово виходили репортажі в засобах масової інформації. Таким чином, на думку позивача, орендар своїми діями допустив порушення умов договору, не виконує його істотні умови, допустив порушення вимог та норм законодавства, зокрема: не використовує предмет оренди за його цільовим призначенням; не здійснює належну експлуатацію предмету оренди; не проводить необхідні поточні ремонти орендованого майна; допустив значне погіршення стану предмету оренди; невиконанням умов договору створює загрозу життю та здоров'ю працівників та відвідувачів парку.

Ухвалою суду від 26.08.2014р. прийнято позовну заяву до розгляду та порушено провадження у справі, розгляд справи призначено на 12.09.2014р..

В судовому засіданні 12.09.2014р. оголошувалась перерва до 30.09.2014р.

29.09.2013р. представник відповідача, через відділ канцелярії та документального забезпечення суду, подав відзив на позовну заяву, у якому просив в задоволенні позову відмовити в повному обсязі за необґрунтованістю та недоведеністю позовних вимог. В обґрунтування своєї правової позиції зазначає, що з березня 2008 року орендодавцем в супереч п.2.3. договору оренди нежитлового приміщення від 03.05.1995р., здійснено поетапне відключення електропостачання та водопостачання об'єктів, що орендуються відповідно до даного договору, в результаті чого було створено умови за яких використання об'єктів оренди за їх безпосереднім призначенням неможливе. Також, орендодавцем систематично створюються перешкоди для заїзду службового автотранспорту орендаря, що обслуговує об'єкти оренди на територію парку, через що було заблоковано діяльність орендаря в орендованих приміщеннях. Відповідач стверджує, що через відключення об'єктів оренди від електропостачання та водопостачання, а також заборону заїзду службового автотранспорту орендаря до об'єктів оренди, орендодавцем були створені умови, що позбавили орендаря можливості утримувати об'єкт оренди в належному стані, проводити поточний ремонт та використовувати об'єкт оренди за призначенням. Крім того, відповідач зазначає, що комплекс будівельно-монтажних робіт необхідних для приведення приміщення кафе «Вітерець» у відповідність до ДБН, санітарних та протипожежних норм, відносяться до капітального ремонту. Відповідач зазначає, що ні умовами договору оренди нежитлового приміщення від 03.05.1995р., ні додатковими угодами не передбачено обов'язок орендаря проведення капітального ремонту. Посилаючись на ч.1 ст.18-1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» зазначає, що капітальний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендодавцем або іншим балансоутримувачем цього майна за його рахунок, якщо інше не встановлено законом. Однак, незважаючи на небажання орендодавця самостійно виконати капітальний ремонт об'єктів оренди, орендодавець здійснює дії в результаті яких орендар не має можливості здійснити будівельно-монтажні роботи з реконструкції об'єктів оренди. Зокрема орендодавець не погоджує жодний із запропонованих орендарем проектів реконструкції.

30.09.2014р. представники позивача, через відділ канцелярії та документального забезпечення суду, подали додаткові письмові пояснення на обґрунтування позовних вимог.

В судовому засіданні 30.09.2014р. оголошувалась перерва до 09.10.2014р.

09.10.2014р. представник позивача, через відділ канцелярії та документального забезпечення суду, подав додаткові письмові пояснення на обґрунтування позовних вимог.

В судовому засіданні 09.10.2014р. оголошувалась перерва до 16.10.2014р.

15.10.2014р. представник відповідача, через відділ канцелярії та документального забезпечення суду, подав додаткові письмові пояснення до відзиву.

За клопотанням відповідача в порядку ст. 69 ГПК України ухвалою суду від 16.10.2014р. продовжено строк розгляду справи на 15 днів, розгляд справи відкладено на 06.11.2014р.

06.11.2014р. представник позивача, через відділ канцелярії та документального забезпечення суду, подав додаткові письмові пояснення на обґрунтування позовних вимог, в яких зазначив, що відповідач не надав доказів проведення ремонту орендованого майна або його реконструкції. Тобто відповідач не довів належного виконання умов оспорюваного договору в частині ремонту та реконструкції майна. Крім того, зазначає, що предмет оренди тривалий час не експлуатується та в порушення п.1.1. договору оренди не здійснюється торгівельна діяльність або інша діяльність, що визначена статутом орендаря.

Також, 06.11.2014р. представник відповідача, через відділ канцелярії та документального забезпечення суду, подав додаткові письмові пояснення в обґрунтування своєї правової позиції, в яких вказав, що позивачем не надано жодного доказу того, що відповідачем не використовується орендоване майно, а відтак посилання на невиконання умов договору оренди нежитлового приміщення від 03.05.1995р. є виключно припущеннями. На підтвердження належного утримання об'єктів оренди відповідачем та проведення робіт щодо поточного ремонту об'єктів оренди відповідач надав копії документів, що підтверджують їх здійснення. Крім того, на підтвердження належного виконання умов договору щодо страхування об'єктів оренди, відповідач надав копії договорів страхування орендованого майна.

В судовому засіданні 06.11.2014р. представники позивача позовні вимоги підтримали з підстав, вказаних у позовній заяві та з урахуванням додаткових письмових пояснень. Представники відповідача заперечили проти позовних вимог в повному обсязі з підстав вказаних у відзиві на позов та з урахуванням додаткових письмових пояснень.

За таких обставин, керуючись ст. 75 ГПК України, суд вважає за можливе розглянути справу та вирішити спір за наявними у справі матеріалами.

В результаті розгляду матеріалів справи, господарський суд

ВСТАНОВИВ:

03.05.1995р. Державно-комунальне підприємство «Міське об'єднання парків культури та відпочинку» (надалі - Орендодавець) та Приватне підприємство «Домінус» (надалі - Орендар) уклали договір оренди нежилого приміщення (надалі - Договір), згідно п.1.1. якого орендодавець здає орендарю приміщення кафе «Вітерець», а також нежитлове підсобне приміщення танцмайданчика парку культури та відпочинку ім. Т.Г.Шевченка, м. Рівне по вул. Соборній, 3Д загальною площею 30,6 м 2 , для здійснення торгівельної діяльності та інших цілях, визначених статутом орендаря, та територію танцмайданчика з правом суборенди.

Згідно з п. 1.3. договору, термін оренди встановлюється на 20 років із дня підписання даного договору.

Відповідно до п.п.2.1., 2.2. договору, орендодавець зобов'язаний надати приміщення орендарю по акту прийому-передачі, в якому вказується технічний стан приміщення. Без додаткового письмового узгодження дати згоду на переобладнання і поліпшення орендарем орендованих приміщень та танцмайданчика без порушення норм безпеки в будівництві. Відключення водо- та енергопостачання зі сторони орендодавця забороняється (п.2.3. договору).

У відповідності до п.п. 3.1., 3.2., 3.3. договору, орендар зобов'язаний утримувати приміщення в порядку, передбаченому санітарними і протипожежними правилами. Після прийомки орендованого приміщення зробити його ремонт та реконструкцію. Пристосування приміщення до діяльності орендаря проводиться ним за свій рахунок і з дозволу орендодавця.

Пунктами 3.4., 3.5., 3.6. договору, встановлено обов'язок орендаря підтримувати в належному стані та розумно піклуватися про орендоване приміщення, за умови, що орендар не несе відповідальності за пошкодження орендованого приміщення, яке є наслідком звичайного зносу або пожежі, затоплення, крадіжок та інших випадків, але не з вини орендаря. Своєчасно усувати пошкодження в орендованому приміщенні, що виникли з вини орендаря. Своєчасно вносити плату за договірне приміщення.

По закінченню строку дії договору оренди, орендар зобов'язаний за свій рахунок і своїми силами привести орендоване приміщення в попередній стан (п. 3.7. договору).

Згідно з п. 4.1. договору за орендоване приміщення орендар сплачує ціну із розрахунку 2,00 крб. за 1 кв. метр, відповідно з додатком №1 до даного договору, який є його невід'ємною частиною. Орендна плата сплачується з дня підписання акту прийому-передачі.

Свої фактичні витрати за комунальні послуги за електроенергію та водопостачання орендар сплачує окремо, згідно рахунків, які надаються орендодавцем (п.4.5. договору).

Відповідно до п. 5.1. договору орендодавець і орендар залишають за собою право пролонгації даного договору на слідуючий період, при умові відсутності взаємних письмових претензій.

Відповідно до п. 5.2. договору дострокове розторгнення договору можливе при:

а) руйнуванні і псуванні орендарем цілісності орендованого приміщення ;

б) порушенні орендарем своїх договірних обов'язків;

в) в разі не сплати орендарем орендної плати на протязі 2-х місяців підряд.

Пунктом 5.3. договору визначено, що при переході права власності на здане в оренду приміщення від орендодавця до іншої особи, правовідносини по даному договору зберігають силу для нового власника.

Договір може бути розірваний за взаємною згодою сторін .(п.5.4. договору).

Відповідно до п. 6.2. договору за невиконання або неналежне виконання своїх обов'язків по договору, сторони несуть відповідальність у відповідності з діючим законодавством.

Орендодавець заявляє та гарантує, що орендар буде володіти та використовувати орендоване приміщення згідно положень цього договору протягом терміну дії договору оренди без будь-якого припинення з боку орендодавця або особи, що пред'являє претензії через орендодавця або від його імені (п.7.1. договору).

Договір оренди нежитлового приміщення від 03.05.1995р. підписано уповноваженими представниками та скріплено відтисками печаток сторін (а.с.11-14).

Відповідно до акту передачі нежилого приміщення танцмайданчику парку культури та відпочинку ім. Т.Г.Шевченка від 29.12.1995р. орендодавець передав, а орендар прийняв підсобне нежиле приміщення танцмайданчику парку культури та відпочинку ім. Т.Г.Шевченка в наступному технічному стані:

- фундамент та цоколь приміщення бетонний, товщиною 0,4 м;

- стіни цегляні (товщина 0,25-030 м), не штукатурені, обгорілі після пожежі;

- підлога глиняна;

- дах виготовлений з брусків крокви, частина із них прогнивший, покритий

азбестобетонними хвилястими листами, з яких більше 80% побитих або з тріщинами

- в приміщенні є в наявності старі напівгнилі віконні ставні та щитові двері. Віконний блок відсутній. Зовнішня штукатурка стін покрита склокрихтою із значними пошкодженнями;

- водо та енергопостачання в приміщенні відсутні.

28.01.1996р. сторони уклали Додаток №1 (а.с.15) до договору оренди нежитлового приміщення від 03.05.1995р. (надалі - Додаток №1), відповідно до п.1 якого сторони визначили, що з 01.01.1997р. плата за орендовані приміщення складає 130 грн. 60 коп. в тому числі:

- «Вітерець» 69 грн. 40 коп. (з 01.04. по 01.11.1997р.);

- приміщення під кафе «DOMINUS» 61 грн. 20 коп..

Згідно з 2 Додатку № 1 сторони визначили, що рахунки за енергопостачання та водопостачання орендарю виставлятимуться окремо в розмірі фактичних витрат.

За користування спорудою та територією старого танцмайданчика орендар плати не вносить, так як бере на себе витрати на їх благоустрій та наведення і підтримання належного санітарного стану (п. 3 Додатку №1).

Пунктом 4 Додатку № 1 сторони погодили змінити п.1.1. договору оренди нежитлового приміщення від 03.05.1995р., виклавши його в наступній редакції: «Орендодавець здав Орендарю приміщення кафе «Вітерець загальною площею 34,7 м 2 , а також нежиле приміщення танцмайданчика парку культури та відпочинку ім. Т.Г.Шевченка (м. Рівне, вул. Соборна, 3Д) загальною площею 30,6 м 2 для здійснення торгівельної діяльності та інших цілей, визначених Статутом Орендаря з правом суборенди. Дозволити реконструкцію та використання споруди і території колишнього танцмайданчика для цілей орендаря, визначених дійсним договором. Реконструкцію споруди та території танцмайданчика дозволити тільки при умові погодження її в департаменті архітектури м.Рівне».

Пунктом 6 Додатку №1 сторони визначили, що всі інші зміни та доповнення до даного договору, а також зміни розмірів орендної плати проводити тільки за письмовою згодою обох сторін.

30.03.1998р. сторони уклали Додаткову угоду про внесення доповнення до додатку №1 до договору оренди нежилого приміщення від 03.05.1995р. (а.с.16), відповідно до якого в п.1 Додатку №1 договору оренди нежилого приміщення від 03.05.1995р. внесли доповнення слідуючого змісту: «Плата за оренду приміщення кафе «Вітерець» вноситься орендарем в період сезону його роботи з 01 квітня по 31 жовтня щорічно».

Додаток №1 до договору оренди нежитлового приміщення від 03.05.1995р. та Додаткову угоду про внесення доповнення до додатку №1 договору оренди нежитлового приміщення від 30.03.1998р. підписано уповноваженими представниками та скріплено відтисками печаток сторін.

01.07.2004р. сторони уклали договір про внесення доповнень в договір оренди нежилого приміщення від 03.05.1995р. №б/н (а.с.17), відповідно до пунктів 1, 3 якого орендар зобов'язаний самостійно, за власні кошти в термін до 10 календарних днів з дня підписання цього договору, проводити заходи по пожежній та електричній безпеці орендованої споруди. Копії відповідних документів орендар у цей же строк надає орендодавцю. У разі невиконання чи неналежного виконання умов цього договору орендодавець, без попередження про це орендаря має право відключати його від джерела енергопостачання.

Пунктом 4 договір про внесення доповнень в договір оренди нежилого приміщення від 03.05.1995р. №б/н сторони визначили, що орендар зобов'язаний протягом 7 календарних днів застрахувати орендоване приміщення у порядку визначеному діючим законодавством, про що повідомити орендодавця.

Цей договір вступає в силу з моменту підписання його сторонами і є невід'ємною частиною договору від 03.05.1995р.

Договір про внесення доповнень в договір оренди нежилого приміщення від 01.07.2004р. №б/н підписано уповноваженими представниками сторін та скріплено відтиском печатки Державно-комунального підприємства «Міське об'єднання парків культури та відпочинку».

Ухвалою господарського суду Рівненської області від 05.06.2007р. у справі №14/264 затверджено мирову угоду від 05.06.2007 року між Державно-комунальним підприємством "Міське об'єднання парків культури та відпочинку м. Рівного" та Приватним підприємством "Домінус" (а.с.20-21).

Відповідно до мирової угоди, сторони погодили внести в договір оренди нежитлового приміщення від 03.05.1995 р. наступні зміни та доповнення, які вступають в силу з моменту затвердження цієї Мирової угоди.

Розділ 1 Договору ("ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ") доповнено наступним положенням:

"1.4. Вартість майна, яке є предметом оренди по Договору, станом на 27.03.2007р. згідно Висновку від 27.03.2007р. № 0022 будівельно-технічної експертизи Львівського науково-дослідного інституту судових експертиз, далі -Висновок, який додається та є невід'ємною частиною Договору, становить:

1.4.1. кафе "Вітерець" - 19 873 грн. 00 коп.;

1.4.2. підсобного нежитлового приміщення танцмайданчику - 3 952 грн. 00 коп.."

Розділ 3 Договору ("ОБОВ'ЯЗКИ ОРЕНДАРЯ") доповнено наступними положеннями:

3.8. Застрахувати орендовані приміщення на період оренди.

3.9. Забезпечити безперешкодний доступ в орендовані приміщення представників Орендодавця для контролю за станом та цільовим використанням орендованих приміщень.

3.10. Забезпечити доступ і допуск до ремонту інженерних мереж працівників відповідних комунальних служб.

3.11. Дотримуватись правил пожежної безпеки орендованих приміщень, проводити за свій рахунок протипожежні заходи та заходи по електричній безпеці."

Розділ 4 Договору ("ПОРЯДОК РОЗРАХУНКІВ") доповнено наступними положеннями:

4.7. Починаючи з 01.06.2007р. орендна плата по договору за кожен повний місяць оренди складає 237 грн. 60 коп., у т.ч. ПДВ (20%) - 39 грн. 60 коп., а саме (без врахування ПДВ):

4.7.1. за оренду кафе "Вітерець" (без врахування ПДВ) 165 грн. 00 коп. (вартість кафе "Вітерець" згідно Висновку - 19 873 грн. 00 коп.;

4.7.2. за оренду підсобного нежитлового приміщення танцмайданчику (без врахування ПДВ) 33 грн. 00 коп. (вартість підсобного нежитлового приміщення танцмайданчику згідно Висновку - 3 952 грн. 00 коп..

4.8. Орендар звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставин, за які він не відповідає, зокрема, Орендар не оплачує плату за оренду кафе "Вітерець", як і раніше, за зимовий період (а саме: з 01 листопада по 31 березня кожного відповідного року оренди).

4.9. Розмір орендної плати щомісячно підлягає коригуванню на індекс інфляції за минулий місяць, який визначається Мінстатом.

4.10. Розмір орендної плати може бути переглянуто на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених чинним законодавством України.

4.11. Орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, стягується до Орендодавця відповідно до законодавства України з урахуванням пені в розмірі 120% від облікової ставки НБУ від суми недоплати, розрахованої за кожний день прострочення платежу (включаючи день оплати).

4.12. Наднормативна сума орендної плати, що надійшла до Орендодавця, підлягає в установленому порядку поверненню Орендарю або заліку в рахунок наступних платежів.

Розділ 7 Договору ("ДОДАТКОВІ УМОВИ") доповнено наступними положеннями:

7.2. В разі переходу права власності на орендовані приміщення від Орендодавця до інших осіб даний договір зберігає чинність для нового власника.

7.3. Амортизаційні відрахування на орендовані приміщення не нараховуються. Орендодавець на орендоване майно нараховує знос.

7.4. Ризик випадкової загибелі чи пошкодження орендованих приміщень несе Орендар.

7.5. Взаємовідносини сторін, не врегульовані даним договором, регламентуються законодавством України.

12.05.2008р. орендодавець звернувся з листом вих. №65 до орендаря з приводу порушення договірних зобов'язань, визначених п.4.5. договору оренди нежитлового приміщення від 03.05.1995р. та п.2. Додатку №1 від 28.12.1996р. У листі запропоновано привести електроустановку орендованих приміщень до вимог Правил технічної експлуатації електроустановок споживачів та правил користування електричною енергією та умов чинних договорів із змінами та доповненнями.

Відповідно до акту обстеження технічного стану нежитлового приміщення кафе «Вітерець» від 22.04.2009р. комісією в складі заступника директора Державно-комунального підприємства «Міське об'єднання парків культури та відпочинку» Андрусевича В.В., начальника господарського відділу Примачука А.О., нормувальника Бойко Л.В. при обстеженні технічного стану кафе «Вітерець» виявлено наступні дефекти:

- покрівля прогнила і завалилась;

- стіни прийшли в непридатність.

За результатами обстеження, комісія дійшла висновку, що кафе знаходиться в аварійному стані (а.с.35).

Згідно з актом обстеження технічного стану нежитлового приміщення кафе «Вітерець» від 12.11.2009р. комісією в складі заступника директора Державно-комунального підприємства «Міське об'єднання парків культури та відпочинку» Андрусевича В.В., економіста Романюка Д.В., нормувальника Бойко Л.В. при обстеженні технічного стану кафе «Вітерець» виявлено наступні дефекти:

- покрівля прогнила і завалилась;

- стіни прийшли в непридатність.

За результатами обстеження, комісія дійшла висновку, що кафе знаходиться в аварійному стані (а.с. 37).

Державно-комунальне підприємство «Міське об'єднання парків культури та відпочинку» звернулось до приватного підприємства «Домінус» з листом №6 від 25.01.2010р., відповідно до якого повідомило орендаря, що в приміщенні кафе «Вітерець» завалилася покрівля та прийшли в непридатність стіни. Вказаним листом позивачем вказано на можливість розірвання договору оренди нежитлового приміщення за адресою вул. Соборна, 3Д, в судовому порядку, оскільки орендарем не виконуються зобов'язання по договору та псується майно, що належить територіальній громаді міста Рівного (а.с.22).

Згідно з актом обстеження технічного стану нежитлового приміщення кафе «Вітерець» від 21.04.2010р. комісією в складі заступника директора Державно-комунального підприємства «Міське об'єднання парків культури та відпочинку» Андрусевича В.В., економіста Романюка Д.В., нормувальника Бойко Л.В. при обстеженні технічного стану кафе «Вітерець» виявлено наступні дефекти:

- покрівля прогнила і завалилась;

- стіни прийшли в непридатність.

За результатами обстеження, комісія дійшла висновку, що кафе знаходиться в аварійному стані (а.с. 36).

20.03.2012р. Держсанепідемслужба України у Рівненській області ДЗ «Рівненська міська санітарно-епідеміологічна станція» направила Державно-комунальному підприємству «Міське об'єднання парків культури та відпочинку» лист №02-01/899 в якому, зокрема, вказує на необхідність вирішення питання по знесенню непрацюючих колишніх закладів громадського харчування (кафе «Домінус»), приміщення яких знаходяться у аварійному стані та є неорганізованим притулком для бродячих тварин (а.с.48).

26.03.2012р. постійна комісія з питань техногенно-екологічної безпеки та надзвичайних ситуацій міста Рівного направила Державно-комунальному підприємству «Міське об'єднання парків культури та відпочинку» доручення №10-063/790 в якому, з метою недопущення виникнення надзвичайних ситуацій, пов'язаних із можливим травмуванням мешканців міста та дітей внаслідок руйнування конструкцій кафе «Вітерець», яке перебуває в аварійному стані, вимагає терміново вжити заходів із демонтажу існуючих будівельних конструкцій вказаного кафе. (а.с. 49).

В 2013 році Державно-комунальне підприємство «Міське об'єднання парків культури та відпочинку» замовило приватному підприємству «Експерт-Рівне-Консалтигн» оцінку розміру збитків, що призвели до завдання майнової шкоди внаслідок пошкодження нежитлового приміщення кафе «Вітерець». Звітом про розмір збитків, що призвели до завдання майнової шкоди внаслідок пошкодження нежитлового приміщення кафе «Вітерець» за адресою: м. Рівне, вул.. Соборна, 3Д (територія парку ім. Т.Г.Шевченка) встановлено, що середньозважений знос елементів будівлі становить 81%. Загальний стан об'єкта характеризується як непридатний (а.с. 158-160).

Листом від 14.05.2014р. №7 орендар повідомив орендодавцю про початок ремонтно-будівельних робіт, які передбачають заміну, відновлення та модернізацію конструкцій і обладнання будівель в зв'язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також покращення планування будівлі і благоустрою території без зміни будівельних габаритів об'єктів (а.с. 23).

На лист від 14.05.2014р. №7 Державно-комунальним підприємством «Міське об'єднання парків культури та відпочинку» надано лист-відповідь з вимогою утриматись від проведення будь-яких ремонтних робіт в орендованих приватним підприємством «Домінус» об'єктах на території парку культури та відпочинку м. Рівне, ім. Т.Г.Шевченка згідно договору оренди від 03.05.1995р. до проведення комісійного обстеження умов утримання, експлуатації, цільового використання та збереження об'єктів оренди з наступним прийняттям відповідного рішення. У вказаному листі орендодавець вимагав надати орендоване майно для огляду, проведення якого було заплановане на 27.05.2014р. з 12:00 год., а також просив на вказаний день та час забезпечити присутність уповноваженого представника (а.с.24).

Однак, у вказаний день та час відповідач не забезпечив явку уповноваженого представника та не надав можливості здійснити огляд предмету оренди.

27.05.2014р. представниками Державно-комунального підприємства «Міське об'єднання парків культури та відпочинку» проведено огляд орендованого майна та складено акт проведення огляду орендованого майна приватним підприємством «Домінус» відповідно до договору оренди від 03.05.1995р. за відсутності уповноваженого представника орендаря (а.с.25-29).

В ході огляду кафе «Вітерець» встановлено, що кафе не експлуатується, приміщення перебуває в непридатному для експлуатації за цільовим призначенням стані в наслідок пошкодження основних конструктивних елементів, несучих дерев'яних балок, покрівлі, настилу підлоги. Встановлено, що приміщення наповнено сміттям біологічного та побутового походження, комунікації зруйновані, вхід до підсобного приміщення зачинено навісним замком. В ході огляду кафе «Домінус» встановлено, що кафе не експлуатується, оглядом зовнішніх стін виявлено наявність пошкодження опорних елементів будівлі, стіни похилені в зовнішньому напрямку.

За результатами огляду орендованого майна комісія дійшла наступного висновку: за цільовим призначенням об'єкти оренди не використовуються; орендар допустив значене погіршення об'єктів оренди; догляд за орендованим майном не здійснюється; ставлення орендаря до орендованого майна є безвідповідальним; стан орендованого майна можна визначити як такий, що не може використовуватись за цільовим призначенням. Комісією рекомендовано припинити правовідносини оренди з приватним підприємством «Домінус».

З огляду на ті обставини, що аварійний стан орендованого майна вказує на невиконання відповідачем умов договору оренди нежитлового приміщення від 03.05.1995р. (зі змінами та доповненнями), згідно яких орендар зобов'язаний утримувати орендоване приміщення в порядку, передбаченому санітарними нормами, підтримувати його у належному стані, запобігати його пошкодженню та псуванню, а також своєчасно усувати всі пошкодження в орендованому приміщенні, Державно-комунальне підприємство «Міське об'єднання парків культури та відпочинку» 15.07.2014 року звернулося до приватного підприємства «Домінус» з пропозицією про розірвання договору оренди нежитлового приміщення від 03.05.1995р. (а.с.40-42).

Листом від 07.08.2014р. №19 (а.с. 79) позивачу було відмовлено в розірванні договору оренди нежитлового приміщення від 03.05.1995р., що стало підставою для звернення до суду з вимогою про розірвання зазначеного вище договору в судовому порядку.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, встановивши обставини справи і давши їм оцінку, господарський суд вважає, що позов про розірвання договору оренди від 03.05.1195р. підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Відповідно до ст. 11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Цивільні обов'язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Виконання цивільних обов'язків забезпечується засобами заохочення та відповідальністю, які встановлені договором або актом цивільного законодавства (ч.1, 2 ст.14 ЦК України).

У відповідності із ст. 193 ГК України, положення якої є аналогічні до положень ст. 526 ЦК України, зобов'язання повинні виконуватися належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (стаття 525 ЦК України).

Стаття 610 ЦК України визначає, що порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Згідно положень ст. 759 ЦК України, які кореспондуються з положеннями ст. 283 ГК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно з частиною третьою статті 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених ЦК України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Статтею 783 ЦК України визначено, зокрема, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі.

Крім підстав для дострокового розірвання договору найму на вимогу наймодавця, які визначені статтею 783 ЦК України, договір найму може бути достроково розірвано за рішенням суду за наявності загальних підстав, передбачених статтею 651 ЦК України, а саме, в разі істотного порушення договору наймачем та в інших випадках, установлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

З правового аналізу вказаної норми вбачається, що підставою зміни або розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору є істотне порушення договору другою стороною. Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом з урахуванням того, що істотність порушення визначається виключно за об'єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору.

Окрім цього, суд відмічає, що оскільки орендоване майно є комунальним, на спірні правовідносини поширюється дія Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Згідно положень ст. 18 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» до основних обов'язків орендаря належить використання об'єкту оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, а також використання та зберігання орендованого майна відповідно до умов договору, запобігання його пошкодженню, псуванню.

Спір у даній справі виник у зв'язку з невиконанням відповідачем свого зобов'язання за договором оренди щодо фактичного використання предмету оренди за його цільовим призначенням, здійснення належної експлуатації предмету оренди, здійснення поточного ремонту, утримання орендованого майна в належному стані, чим допущено значне погіршення стану предмету оренди.

Як вбачається з матеріалів справи, позивач неодноразово здійснював обстеження технічного стану орендованих приміщень. Відповідно до актів обстеження від 22.04.2009р., 12.11.2009р. та 21.04.2010р., складених за результатами вищевказаних перевірок, виявлено, що кафе «Вітерець» знаходиться в аварійному стані, а саме: покрівля прогнила та завалилась; стіни прийшли в непридатність. Крім того, відповідно до акту проведення огляду орендованого майна відповідно до договору оренди від 27.05.2014р. встановлено, що приміщення кафе «Вітерець» перебуває в непридатному для експлуатації за цільовим призначенням стані внаслідок пошкодження основних конструктивних елементів, несучих дерев'яних балок, покрівлі, настилу підлоги. Встановлено, що приміщення наповнено сміттям біологічного та побутового походження, комунікації зруйновані, вхід до підсобного приміщення зачинено навісним замком. В ході огляду кафе «Домінус» виявлено наявність пошкодження опорних елементів будівлі, стіни похилені в зовнішньому напрямку.

Отже, відповідачем в період дії договору оренди порушено взяті за договором оренди нежитлових приміщень від 03.05.1995р. зобов'язань по ремонту, підтриманню приміщення в належному стані та усуненню пошкоджень в орендованих приміщеннях, що призвело до пошкодження та псування орендованого майна.

Фактична констатація актами обстеження від 22.04.2009р., 12.11.2009р. та 21.04.2010р., а також актом проведення огляду орендованого майна відповідно до договору оренди від 27.05.2014р. незадовільного технічного стану орендованого майна, обумовленого тривалою бездіяльністю орендаря (не проведення ремонтно-відновлювальних робіт), з достовірністю вказує на свідоме невиконання ним своїх зобов'язань, закріплених договором оренди нежилого приміщення від 03.05.1995р. (зі змінами та доповненнями) та статтею 18 Закону україни «Про оренду державного та комунального майна».

Разом з тим, огляд орендованих приміщень за відсутності орендаря не спростовує достовірність викладених у вказаних вище актах відомостей, оскільки всі зафіксовані в актах дефекти мають очевидний характер, тобто були відомі орендарю, проте не були своєчасно усунені.

Також, судом не приймаються твердження відповідача про здійснення необхідних ремонтних робіт та не приймаються як докази проведення ремонтних робіт, долучені до матеріалів справи розрахункові квитанції, товарні чеки, рахунки-фактури, видаткові накладні, оскільки з їх змісту не вбачається що вказані товари придбані приватним підприємством «Домінус» та використовувались приватним підприємством «Домінус» при здійсненні ремонту орендованих приміщень.

При цьому, судом відхиляються твердження відповідача щодо неможливості використання ним орендованого майна за цільовим призначенням з незалежних від орендаря причин у зв'язку з відключенням водопостачання та електропостачання, а також з причин чинення орендодавцем перешкод у доступі до орендованих приміщень з огляду на наступне.

Орендар не надав суду доказів звернення з вимогою до орендодавця провести огляд з метою усунення перешкод у наданні водопостачання та електропостачання, а також не надав суду доказів звернення з вимогою усунути перешкоди у доступі до орендованих приміщень.

Відповідач також не довів вчинення орендодавцем вище вказаних перешкод, оскільки в такому разі орендар не був позбавлений можливості звернутися із заявами та скаргами до правоохоронних органів або ж до суду з відповідним позовом про усунення перешкод у користуванні майном на підставі статті 28 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Крім того, з матеріалів справи не вбачається та відповідачем не доведено вжиття ним наведених вище заходів з метою захисту своїх прав щодо користування орендованим майном.

Отже, судом не встановлено та відповідачем не доведено існування неможливості використання ним орендованого майна за цільовим призначенням з незалежних від орендаря причин.

Також, судом не приймаються до уваги посилання відповідача на непогодження позивачем проектних пропозицій на реконструкцію об'єктів оренди, оскільки непогодження зазначених проектних пропозицій пов'язане з їх невідповідністю умовам договору оренди нежилого приміщення, що полягає в розбіжності площ орендованого приміщення та проектних пропозицій.

Згідно частини 3 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

При цьому, вказана норма застосовується з урахуванням наведених вище загальних положень ГК України та ЦК України.

Відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі, зокрема, істотного порушення договору другою стороною.

Підставою для розірвання договору може бути належним чином доведене невиконання орендарем хоча б одного з його зобов'язань, передбачених статтею 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" або договором оренди.

Враховуючи вищевикладене, істотне порушення орендарем (наймачем) умов договору оренди комунального майна щодо використання та зберігання орендованого майна відповідно до умов договору, запобігання його пошкодженню, псуванню, та здійснення користування річчю всупереч договору (не за цільовим призначенням) є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання Договору оренди в судовому порядку

Статтями 33 та 34 ГПК України визначено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. Господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

У відповідності до статті 43 ГПК України, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом. Ніякі докази не мають для господарського суду заздалегідь встановленої сили. Визнання однією стороною фактичних даних і обставин, якими інша сторона обґрунтовує свої вимоги або заперечення, для господарського суду не є обов'язковим.

З огляду на вищевикладене в сукупності вбачається, що вимоги позивача про розірвання договору оренди від 03.05.1195р. стверджуються матеріалами справи і підлягають задоволенню на підставі ст.ст. 526, 651, 783 Цивільного кодексу України та ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

На відповідача на підставі частини 1 статті 49 ГПК України покладаються витрати по сплаті судового збору в розмірі 1 218 грн. 00 коп.

Керуючись ст.ст. 49, 81-1, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

1. Позов задоволити повністю.

2. Розірвати договір оренди нежитлового приміщення від 03.05.1995р., укладений між Державно-комунальним підприємством "Міське об'єднання парків культури та відпочинку" та Приватним підприємством "Домінус".

3. Стягнути з Приватного підприємства "Домінус" (33018, м. Рівне, вул. Молодіжна, 13, код ЄДРПОУ 22572665) на користь Державно-комунальним підприємством "Міське об'єднання парків культури та відпочинку" (33028, м. Рівне, вул. Соборна, 3Д, код ЄДРПОУ 02220007) 1 218 грн. 00 коп. витрат по сплаті судового збору.

4. Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Рішення підписане суддею "11" листопада 2014р..

Суддя Горплюк А.М.