Рішення

від 04.06.2015 по справі 585/439/15-ц

РОМЕНСЬКИЙ МІСЬКРАЙОННИЙ СУД СУМСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Справа № 585/439/15-ц

Номер провадження 2/585/295/15

Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 червня 2015 року м.Ромни

Роменський міськрайонний суд Сумської області

в складі: головуючого - судді Євтюшенкової В.І.,

при секретарі Зубко К. В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Ромни справу за позовом ОСОБА_1 до приватного підприємства "Рось", відкритого акціонерного товариства "Роменський молочний комбінат", треті особи: виконавчий комітет Роменської міської ради, приватний нотаріус Роменського міського нотаріального округу Проскурня Лариса Іванівна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Тверська Інесса Володимирівна, державне комунальне підприємство "Роменське міськрайонне бюро технічної інвентаризації про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири та скасування записів про реєстрацію права власності,

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 звернувся до суду з даним позовом і просить: визнати недійсним з моменту укладення договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 від 27.07.2006 року, укладений між ВАТ «Роменський молочний комбінат» код 00447072 та ПП «Рось» код 32191954, посвідчений приватним нотаріусом Роменського міського нотаріального округу Проскурня Л. І. за реєстровим номером 2302; скасувати внесений 28.11.2013 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською І.В. до Державного реєстру прав власності на нерухоме майно запис № 3585541 про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ПП «Рось» код 32191954 та внесений 30.08.2006 року ДКП «Роменське МБТІ» до Державного реєстру прав власності на нерухоме майно та запис № НОМЕР_1 про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ПП «Рось»; стягнути з відповідачів сплачений судовий збір в розмірі 487,20 грн.

Свій позов обгрунтовує тим, що 27.04.1992 року він працевлаштувався на Роменський завод ЗЦМ. 23.09.1992 року його було поставлено на квартирну чергу. 17.05.1995 року виконавчим комітетом Роменської міської ради на підставі рішення адміністрації та профкому заводу ЗЦМ прийнято рішення про видачу йому ордеру на квартиру АДРЕСА_1. 29.08.1995 року виконкомом Роменської міської ради на підставі вказаного рішення йому було видано ордер на квартиру. 05.02.1998 року він зареєстрував у ній своє місце проживання. Восени 2006 року він звернувся до виконкому Роменської міської ради з проханням про приватизацію квартири. 28.12.2006 року ДКП «Роменське МБТІ» виготовило технічний паспорт на вказану квартиру на його ім'я. 21.12.2006 року він сплатив за приватизацію квартир 29,52 грн. та використав житловий чек. 18.01.2007 року органом приватизації виконкому Роменської міської ради йому було видано свідоцтво про право власності на квартиру, яке він 07.03.2007 року зареєстрував у Реєстрі прав власності на нерухоме майно. З моменту вселення у квартиру АДРЕСА_1 він належним чином сплачує житлово-комунальні послуги, несе витрати на її утримання, здійснює її поточний та капітальний ремонт, тощо. У грудні 2014 року з Роменського міськрайонного суду йому надійшла позовна заява ПП «Рось», в якій підприємство просило визнати його власником квартири та виселити його з неї. З позовної заяви він дізнався, що 27.07.2006 року ВАТ «Роменський молочний комбінат» здійсни продаж квартири ПП «Рось». Договір купівлі-продажу квартири було посвідчено приватним нотаріусом Проскурня Л. І. Даний договір купівлі-продажу він вважає недійсним, так як він не відповідає вимогам ч. 5 ст. 203 ЦК України, ст. 234 ЦК України, оскільки спірний договір вчинено без наміру створення правових наслідків обумовлених ним. Зокрема, сторонами спірного договору не здійснювалося приймання - передача квартири, як того вимагає ст. 655 ЦК України, продавець не попередив покупця відомості про права третіх осіб на квартиру, а нотаріус який посвідчував цей договір, не перевірив вказаної інформації. Купівля-продаж відбулася без проведення технічної інвентаризації та надання Витягу з Реєстру прав на нерухоме майно. ПП «Рось» тривалий час не визнавало право на вказану квартиру за позивачем . Спірним договором порушене гарантоване Конституцією України право на житло та право позивача на першочергове його придбання. Реєстрацію права власності на квартиру за ПП «Рось» було проведено приватним нотаріусом Тверською І. В. за відсутності вчинення нотаріальної дії відносно квартири. Як вбачається з рішень виконкому Роменської міської ради № 215 від 22.05.2002 року та № 238 від 17.06.2002 року квартиру у складі будинку АДРЕСА_1 було передано у комунальну власність. Відповідно до ст. 658 ЦК України право продажу належить власнику товару. Тому вважає, що ще однією підставою для визнання недійсним спірного договору є відсутність у продавця ВАТ «Роменський молочний комбінат» права продажу квартири, оскільки на момент її продажу ПП «Рось», ВАТ «Роменський молочний комбінат» вже передав її у комунальну власність.

В судовому засіданні представники позивача позов підтримали і просили його задовольнити, при цьому представник ОСОБА_4 пояснив обставини, викладені в позові та письмових поясненнях щодо нього (а.с. 46, 81, 189).

Представник відповідача ПП «Рось» Ждан І.В. позов не визнала і просить відмовити в його задоволенні. Пояснила, що 27.07.2006 року між ВАТ «Роменський молочний комбінат» та ПП «Рось» було укладено договір купівлі-продажу квартири, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1. Договір купівлі-продажу посвідчено приватним нотаріусом Проскурнею Л.І. Право власності за ПП «Рось» зареєстровано 30.08.2006 року за № НОМЕР_1. Вважає, що ВАТ «Роменський молочний комбінат» мало право на продаж квартири, оскільки до комунальної власності передаються будинки в цілому, а не окремі квартири. При цьому ВАТ «Роменський молочний комбінат» та ПП «Рось» на повідомили позивача про продаж квартири, бо не знали, що Пелепей В.М. у ній проживає. Ключі від квартири були передані ПП "Рось" після укладення спірного договору, оплата за квартиру здійснена, хоча пізніше, ніж у строк, зазначений у договорі.

Представник відповідача ВАТ «Роменський молочний комбінат» не з'явився, про день і час розгляду справи повідомлено належним чином (а.с. 66,78, 123,178, 212).

Представник третьої особи виконавчого комітету Роменської міської ради у судове засідання не з'явився, надали заяву про розгляд справи без їх участі, при винесенні рішення покладаються на розсуд суду (а.с.160).

Третя особа: приватний нотаріус Роменського міського нотаріального округу Проскурня Л. І. у судове засідання не з'явилася, надала заяву про розгляд справи без її участі, при винесенні рішення покладається на розсуд суду (а.с.215). Раніше в судовому засіданні надала пояснення, що виконала всі вимоги закону по вчиненню даної нотаріальної дії. При укладенні спірного договору були присутні представники ВАТ «Роменський молочний комбінат» та ПП «Рось». Надали рішення юридичних осіб на продаж та придбання квартири АДРЕСА_1, техпаспорт на квартиру. Продавець стверджував, що права третіх осіб на квартиру не порушуються. Про те, що там хтось мешкає, продавець не повідомив, якби це було зроблено, то договір уклали б не раніше ніж через 30 днів, тобто чекали б хто заявить про переважне право покупця.

Третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Тверська І. В. у судове засідання не з'явилася, надала заяву про розгляд справи без її участі (а.с.127). Суду надала письмові пояснення про те, що 28.11.2013 року нею був посвідчений договір найму (оренди) житла - квартири АДРЕСА_1, Орендарем за яким виступало ПП «Рось». Для посвідчення договору були витребувані всі необхідні документи. На підтвердження права власності на вищевказану квартиру Орендарем було подано договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Роменського міського нотаріального округу Проскурнею Л. І. за № 2302 від 27.02.2006 року. Право власності було зареєстровано відповідно до законодавства, що діяло на момент його виникнення - 30.08.2006 року. Згідно Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав, похідних від права власності, відбувається після реєстрації права власності на об'єкт нерухомого майна. У зв'язку з вищенаведеним, нею одночасно з посвідченням договору оренди так внесенням відомостей щодо нього до Державного реєстру прав, було відкрито розділ на об'єкт нерухомого майна - квартиру АДРЕСА_1, власником якої, згідно поданих їй документів, було ПП «Рось». Державна реєстрація проведена у відповідності зі ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (а.с.197).

Представник третьої особи КП «Роменське МБТІ» Овчаренко А. В. Проти задоволення позову не заперечувала. При цьому пояснила, що з невідомих причин на квартиру АДРЕСА_1, виявилось дві інвентарні справи, тому МБТІ зареєструвало право власності повторно. Якби побачили, що вже є одна реєстрація, то не зареєстрували б. 15.05.2006 року до МБТІ звернувся представник молокозаводу та надав витяг з реєстру на нерухоме майно та відчуження, на підставі договору спірного 30.08.2006 року було зареєстровано право власності, тобто внесено запис до реєстру. Після цього, в грудні 2006 року з міськвиконкому надійшли документи на приватизацію цієї ж квартири за заявою ОСОБА_1. Якщо міськвиконком має такі документи, то житло знаходиться у комунальній власності. МБТІ виготовило техпаспорт, свідоцтво і передали назад у виконком, а 07.03.2007 року за ОСОБА_1 було зареєстровано право власності. Реєстратор тоді пояснила, що через недоліки програми на побачили, що вже є одна реєстрація. Якби побачили, то попередню реєстрацію скасували б. Крім того пояснила, що для проведення інвентаризації необхідне обстеження житла, але його не робили, оскільки доступу до квартири не було, тому технік написала, що технічних змін в квартирі немає.

Суд, вислухавши пояснення представника позивача, представника відповідача, третьої особи та представника третьої особи, дослідивши матеріали справи, дійшов наступного висновку.

Між сторонами склалися правовідносини з приводу недійсності договору купівлі-продажу квартири.

Рішенням Роменської міської ради № 133 від 17.05.1995 року постановлено розподілити ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_1 і видати на неї ордер (а.с.8), що і було зроблено про що свідчить копія ордера (а.с. 9). Дані документи підтверджують, що позивач проживав у квартирі на законних підставах.

Техпаспорт на квартиру АДРЕСА_1 виданий на ім'я ОСОБА_1, де зазначено, що квартира належить йому на підставі свідоцтва про право власності на житло, виданого органом приватизації 18.01.2007 6388 (а.с. 8-14).

З Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, реєстру прав власності на нерухоме майно видно, що АДРЕСА_1 (реєстраційний номер майна 18088982) 07.03.2007 року зареєстрована за позивачем (а.с. 72).

У договорі купівлі продажу від 06.02.1995 року зазначено, що ВАТ Роменський завод замінника незбираного молока" придбав у ОСОБА_7 вищевказану квартиру (а.с. 107-108). ВАТ Роменський завод замінника незбираного молока" був реорганізований у ВАТ «Роменський молочний комбінат».

Судом встановлено, що ВАТ «Роменський молочний комбінат» продав ПП «Рось» квартиру АДРЕСА_1 про що 27.07.2006 року, був укладений договір купівлі-продажу квартири та посвідчений приватним нотаріусом Л.І.Проскурнею. Продаж квартири вчиняється за 2068 грн.30 коп., які покупець зобов'язався перерахувати на користь продавця у триденний термін (а.с. 18).

З витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно вбачається, що 30.08.2006 року прийнято рішення про реєстрацію права власності на АДРЕСА_1 за ПП "Рось" на підставі договору купівлі-продажу від 27.07.2006 (а.с. 140). Дана обставина підтверджується також копією техпаспорта (а.с. 141-143) та витягом Акту приймання-передачі (а.с. 147). Однак ці докази суд вважає не достатніми для доведення дійсності укладеного договору з наступних причин.

Відповідно до ст. 659 ЦК України продавець зобов'язаний попередити покупця про всі права третіх осіб на товар, що продається (права наймача, право застави, право довічного користування тощо).

Згідно п. 5 договору вищевказаного договору купівлі-продажу ВАТ «Роменський молочний комбінат» (Продавець) стверджує, що на момент укладення договору від Покупця ПП «Рось» не приховано обставин, які мають значення для цього договору; до укладення цього договору квартира іншим особам не відчужена; особи, котрі проживають і (або) зареєстровані в квартирі на момент укладення цього договору, не заперечують проти винесення (зняття з реєстрації) з квартири у строки, встановлені цим договором; квартира не надана в користування наймачам (орендарям); будь-яких права третіх осіб щодо квартири немає.

Згідно п. 6 вказаного договору квартира оглянута представником покупця особисто до підписання договору. Істотних недоліків, які б перешкоджали її використанню за призначенням, тобто для проживання, під час огляду квартири не встановлено.

Відповідачу було відомо, що в квартирі АДРЕСА_1 проживає позивач, що стверджується договором про водопостачання та водовідведення від 01 січня 2006 року, укладеного між Філією «Роменський молочний комбінат» ПП «Рось» в особі директора Пляцук В. Д. та ОСОБА_1 (а.с.19).

Вказана обставина також стверджується довідкою від 20 жовтня 2011 року, виданою Філією «Роменський молочний комбінат» ПП «Рось» ОСОБА_1 про те, що він дійсно проживає, прописаний в приватизованій квартирі за адресою: АДРЕСА_1 (а.с.20).

Отже ВАТ «Роменський молочний комбінат» при укладенні договору купівлі-продажу квартири навмисно не повідомили ПП «Рось» та нотаріуса Проскурню Л.І. про обставини, визначені в п. 5 та п. 6 Договору купівлі-продажу.

Статтями 47, 48 Конституції України кожному гарантовано право на житло.

Згідно ч. 2 ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

В порушення вказаної статті ЦК, ВАТ «Роменський молочний комбінат», будучи обізнаним про те, що позивач проживає у спірній квартирі, не запропонував йому придбати її, що порушило права позивача, як наймача, на переважне право придбання квартири.

Згідно ст. 658 ЦК України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару.

З додатку до Протоколу від 09.12.2005 року Загальних зборів акціонерів ВАТ "Роменський молочний комбінат" вбачається, що відповідач зазначає буд АДРЕСА_1 у складі свого нерухомого майна (а.с. 92), а протоколом № 12-07 Спостережної (Наглядової) ради затверджено рішення про відчуження АДРЕСА_1 (а.с. 96-100).

При цьому Рішенням Роменської міської ради Сумської області № 215 від 22.05.2002 року прийнято у комунальну власність житлові будинки, що перебували у повному господарському віданні підприємств, установ і організації міста, в тому числі ВАТ «Роменський молочний комбінат» (а.с.59).

Рішенням Роменської міської ради 238 від 17.06.2002 року прийнято у комунальну власність міста житловий будинок АДРЕСА_1, що перебував у повному господарському віданні ВАТ «Роменський молочний комбінат» (а.с.60).

Тобто на момент укладення договору купівлі-продажу спірної квартири, будинок АДРЕСА_1 перебував у комунальній власності, а отже ВАТ «Роменський молочний комбінат» фактично не являвся власником квартири АДРЕСА_1, що знаходиться в цьому будинку, отже не мав права її відчужувати.

Крім того, відповідач ПП "Рось" не довело дійсності свого наміру на придбання даного майна, про що свідчать наступні обставини: представник ПП "Рось" не довело факту отримання ключів від квартири, про що також непрямо говорить неможливість забезпечення доступу для проведення інвентаризації. Укладення договору найму (оренди) житла від 08.11.2013 року з громадянкою ОСОБА_9.(а.с. 148), в той час як позивач зареєстрований у квартирі з 05.02.1998 року (а.с. 6) і проживає в ній. Факт же проживання гр. ОСОБА_9 в орендованій квартирі відповідачем ПП "Рось" не доведений. Згідно платіжного доручення кошти у сумі 27822 грн. перераховані 08.11.2006 року за матеріально-технічні ресурси виробничого призначення, що не відповідає п. 3 Договору купівлі-продажу.

Відповідно до ч. 1, ч. 3 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною ( сторонами), вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою, шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин можу бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Неявку представника відповідача ВАТ "Роменський молочний комбінат" у судове засідання та небажання надати пояснення суд також розцінює як байдужість до даного нерухомого майна, а отже ставить під сумнів дійсність наміру під час укладення спірного договору.

Таким чином, вищевказаний Договір купівлі-продажу слід визнати недійсним з моменту укладення.

При цьому, суд не може взяти до уваги посилання позивача на не проведення інвентаризації квартири перед укладенням договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, оскільки не проведення інвентаризації безпосередньо не впливає на недійсність договору купівлі-продажу, а дії КП «Роменське МБТІ» щодо не проведення інвентаризації позивач не оскаржує.

Представник МБТІ у судовому засіданні пояснила, що подвійна реєстрація власності на один об'єкт нерухомого майна виникла внаслідок технічної помилки, у такому випадку первинна реєстрація повинна бути скасована. Враховуючи, що записи про державну реєстрацію права власності за ПП "Рось" внесені до реєстрів на підставі визнаного недійсним договору, вони підлягають скасуванню з метою захисту приватного права власності позивача.

Ст.10, 60 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, але відповідачі не довели, що бажали реальних правових наслідків обумовлених договором купівлі-продажу.

Керуючись ст.ст. 215, 658, 659, 777 ЦК України, ст. ст. 47, 48 Конституції України, ст.ст.10, 60, 212 ЦПК України,

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнити.

Визнати недійсним з моменту укладення договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 від 27.07.2006 року, укладений між відкритим акціонерним товариством «Роменський молочний комбінат» код 00447072 та приватним підприємством «Рось» код 32191954, посвідчений приватним нотаріусом Роменського міського нотаріального округу Проскурнею Ларисою Іванівною за реєстровим номером 2302.

Скасувати внесений 28.11.2013 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською Інессою Володимирівною до Державного реєстру прав власності на нерухоме майно запис № 3585541 про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за приватним підприємством «Рось» код 32191954 та внесений 30.08.2006 року державним комунальним підприємством «Роменське МБТІ» до Державного реєстру прав власності на нерухоме майно та запис № НОМЕР_1 про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за приватним підприємством «Рось».

Стягнути з приватного підприємства "Рось" та відкритого акціонерного товариства "Роменський молочний комбінат" в дольовому порядку сплачений судовий збір в розмірі 487,20 грн. по 243 (двісті сорок три) грн. 60 коп. з кожного на користь ОСОБА_1.

Захід забезпечення позову залишити до набрання чинності рішенням суду.

Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Сумської області шляхом подачі апеляційної скарги до Роменського міськрайонного суду протягом 10 днів з дня виготовлення 10 червня (6,7 червня - вихідні дні) 2015 року повного рішення, особами, які брали участь у справі, але не були присутні під час проголошення резолютивної частини рішення - з дня отримання копії повного рішення.

Суддя: підпис…

Копія вірна:

СУДДЯ РОМЕНСЬКОГО МІСЬКРАЙОННОГО СУДУ В. І. Євтюшенкова