Постанова

від 08.09.2009 по справі 44/137

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

44/137

      КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД       

01025, м.Київ, пров. Рильський, 8                                                            т. (044) 278-46-14

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

 08.09.2009                                                                                           № 44/137

 Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

 головуючого:          Гарник Л.Л.

 суддів:             

 За участю представників:

 від позивача -Гусєв О.А. (довіреність б/н від 31.08.2009р.);

 від відповідача -Правдивий В.І. (довіреність від 07.09.2009р. № 52),

 Трегубов С.В. (довіреність від 07.09.2009р. № 51);

 розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Закрите акціонерне товариство "Страхова компанія "Раритет"

 на рішення Господарського суду м.Києва від 14.07.2009

 у справі № 44/137 (суддя  

 за позовом                               ТОВ "Регата Інвестментс"

 до                                                   Закрите акціонерне товариство "Страхова компанія "Раритет"

 третя особа позивача             

 третя особа відповідача            

 про                                                   стягнення 296018,75 грн.

 Склад колегії суддів змінений згідно розпорядження заступника голови Київського апеляційного господарського суду від 08.09.2009р.

ВСТАНОВИВ:

 Рішенням господарського суду міста Києва від 14.07.2009р. у справі                                         № 44/137 позов Товариства з обмеженою відповідальністю „Регата Інвестментс” до Закритого акціонерного товариства „Страхова компанія „Раритет” про стягнення 296 018,75 грн. задоволено частково; розірвано попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна, укладений сторонами 13.03.2008р. та нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Київського нотаріального округу Щербак Т.В.; присуджено до стягнення 252 500,00 грн. гарантійної суми, 252 500,00 грн. штрафу, 5 050,00 грн. державного мита, 103,67 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу; в іншій частині позову відмовлено.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням в частині задоволення позову,                    Закрите акціонерне товариство „Страхова компанія „Раритет” звернулося до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати оскаржене рішення в цій частині.

Скаргу мотивовано порушенням місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права, неповним з'ясуванням обставин, що мають значення для справи.

Скаржник зазначає, що місцевим господарським судом при вирішенні спору не враховано наступні обставини справи:

- попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна від 13.03.2008р. не містить умов, які визначали б цільове призначення нежитлових приміщень, які є об'єктом  купівлі-продажу;

- згідно акту Державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта від 22.04.2005р., на об'єкті - будинок по вул. Панаса Мирного 28а, всі роботи, передбачені проектною документацією, виконані згідно з Державними будівельними нормами;

-  наданий позивачем висновок спеціаліста від 28.05.2008р. стосується лише одного із восьми приміщень, із яких складається  об'єкт  купівлі-продажу; зазначений висновок не має на меті встановлення відповідності досліджених приміщень нормативним вимогам, які ставляться до приміщень громадського призначення, а також містить помилкові висновки, пов'язані із застосуванням до характеристик досліджуваного об'єкту вимог пункту 17.10 СНіП 2.04.01-85;

-  наданий позивачем акт від 11.04.2008р. № 13 не є належним доказом у справі, оскільки містить дані про приміщення № 106, а також про причину аварії – халатне ставлення до роботи інженерних мереж з боку ремонтної бригади, яка проводить ремонтні роботи у квартирі № 6;

-   основний договір не був укладений внаслідок відмови позивача від виконання своїх зобов'язань;

-    згідно витягу з Єдиного реєстру заборони відчуження об'єктів нерухомого майна об'єктом обтяження є нежилі приміщення загальною площею 83,78 кв. м без зазначення номерів та інших ознак для ідентифікації, в той час як у попередньому договорі купівлі-продажу нерухомого майна від 13.03.2008р. йдеться про нежилі приміщення загальною площею 124,60 кв. м;

-   в матеріалах справи відсутні докази накладення нотаріальної заборони на нежилі приміщення, про які йдеться у попередньому договорі купівлі-продажу нерухомого майна від 13.03.2008р.;

-   на дату укладення попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна               від 13.03.2008р. зазначена нотаріальна заборона була недійсною, оскільки її підстава – обумовлене договором від 22.04.2005р. право Акціонерного комерційного промислово-інвестиційного банку іпотеки на нежитлові приміщення було припинено у зв'язку із виконанням ЗАТ „СК „Раритет” зобов'язань за кредитним договором 03.04.2006р.;

-   в силу приписів статті 55 Закону України „Про нотаріат” наявність заборони не виключає можливості відчуження нерухомого майна;

-   попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна від 13.03.2008р. припинив свою дію 24.08.2008р. згідно частини 3 статті 635 Цивільного кодексу України;

-   сплачені позивачем на підставі пункту 3 попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна від 13.03.2008р. грошові кошти в сумі 252 500,00 грн. за своєю природою є завдатком, який у зв'язку із відмовою позивача від виконання своїх зобов'язань не підлягає поверненню відповідно до статті 571 Цивільного кодексу України.

Товариство з обмеженою відповідальністю „Регата Інвестментс” надало відзив на апеляційну скаргу, в якому просить скаргу залишити без задоволення, а рішення суду – без змін.

В судовому засіданні апеляційної інстанції представники Закритого акціонерного товариства „Страхова компанія „Раритет” висловилися за задоволення апеляційної скарги, представник Товариства з обмеженою відповідальністю „Регата Інвестментс” – за її відхилення.

Колегія суддів, обговоривши доводи апеляційної скарги, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування господарським судом при прийнятті оскарженого рішення норм матеріального та процесуального права, дійшла висновку про те, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає виходячи з наступного.

Товариством з обмеженою відповідальністю „Регата Інвестментс” (далі по тексту – позивач) пред'явлено позов (в редакції заяви від 09.06.2009р. (Том 2 а.с. 74-75) до Закритого акціонерного товариства „Страхова компанія „Раритет” (далі по тексту – відповідач) про:

-          розірвання попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного сторонами 13.03.2008р.,

-          стягнення 252 500,00 грн. гарантійної суми, 252 500,00 грн. штрафу.

Позовні вимоги мотивовано невідповідністю характеристик обумовленого попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна від 13.03.2008р. приміщення нормативним вимогам, що висуваються до приміщень громадського призначення,                           а також тією обставиною, що зазначене приміщення заборонено до відчуження у зв'язку з його передачею в іпотеку.

Викладені обставини позивач розглядає в якості правової підстави вважати наявним порушення з боку відповідача умов договору купівлі-продажу нерухомого майна                      від 13.03.2008р.

Задовольняючи позов, місцевий господарський суд встановив, що 13.03.2008р. сторонами укладено попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна (далі по тексту – попередній договір) (Том 1 а.с. 6), відповідно до умов якого сторони зобов'язалися у строк до 24.04.2008р. включно укласти договір купівлі-продажу нежилих приміщень з № 1 по № 8 (групи приміщень № 159) (в літ. А), розташованих за адресою: м. Київ, вул. Панаса Мирного, буд. 28А, загальною площею 124,60 кв. м (далі по тексту – об'єкт купівлі-продажу), які належать Закритому акціонерному товариству „Страхова компанія „Раритет” на праві власності на підставі свідоцтва про право власності серія ЯЯЯ № 567595, виданого Головним управлінням комунальної власності міста Києва                від 11.05.2006р. на підставі наказу Головного управління комунальної власності міста Києва від 11.05.2006р. № 830-В, та зареєстрованого у Київському міському бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна 20.06.2006р. № 7607-П (пункт 1). 13.03.2008р. договір посвідчено приватним нотаріусом Київського нотаріального округу Щербак Т.В. та зареєстровано в реєстрі за № 1349.

На виконання пункту 3 названого договору покупець-позивач з метою підтвердження своїх намірів оплатив відповідачу гарантійну суму - 252 500,00 грн. в рахунок належної до сплати вартості нерухомого майна, що підтверджується платіжними дорученнями від 14.03.2008р. № 108 про перерахування 241 500,00 грн., від 14.03.2008р. № 109 про перерахування 7 500,00 грн., від 14.03.2009р. № 110 про перерахування                          3 500,00 грн. (Том 1 а.с. 7-9).

Згідно акту Державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта від 22.04.2005р. (Том 2 а.с. 26-28), житловий будинок з підземним паркінгом по вул. Панаса Мирного, 28а у місті Києві був прийнятий в експлуатацію.                        .

Листом від 23.04.2009р. № 1-23.04.2008р. (Том 1 а.с. 10) позивач повідомив відповідача про виявлення фактів щодо характеристик об'єкту купівлі-продажу, які за переконанням позивача знижують цінність майна, та у цьому зв'язку запропонував припинити дію попереднього договору і протягом п'яти днів повернути гарантійний платіж у розмірі 252 500,00 грн., перерахувавши грошові кошти на вказаний розрахунковий рахунок. Відповідачем названий лист залишено без відповіді та виконання.

Передумовою надіслання зазначеного листа стало виготовлення на замовлення позивача незалежним судовим експертом – підприємцем Карасьовим Сергієм Борисовичем висновку від 28.05.2008р. № 21-08 (Том 1 а.с. 11-79) за наслідками обстеження нежилих приміщень № 159 загальною площею 124,60 кв. м, розташованих за адресою: м. Київ, вул. Панаса Мирного, буд. 28-а. Згідно висновку, зазначені нежитлові приміщення частково не відповідають вимогам нормативних документів, що висуваються до приміщень громадського призначення.

Окрім того, місцевим господарським судом встановлено, що укладенню попереднього договору передувало укладення 22.04.2005р. відповідачем з Акціонерним комерційним промислово-інвестиційним банком (закрите акціонерне товариство) договору іпотеки (Том 2 а.с. 106-111), предметом регулювання якого стали відносини з приводу передачі відповідачем банку з метою забезпечення виконання зобов'язань за договором про іпотечний кредит від 20.04.2005р. № 185 (том 2 а.с. 97-105) в іпотеку нерухомого майна – нежитлових приміщень на другому поверсі загальною площею 83,78 кв. м, які після закінчення будівництва та здачі в експлуатацію будуть знаходитися за адресою: м. Київ, вул. Панаса Мирного, буд. 28а (пункт 1.2, 1.3). Відповідно до умов названого договору іпотекодавець-відповідач зобов'язався не відчужувати предмет іпотеки у будь-який спосіб та не обтяжувати його зобов'язаннями з боку третіх осіб (пункт 4.1.4), сторони домовились, що договір укладається з накладенням заборони відчуження на предмет іпотеки (пункт 8.11). На підставі пункту 6.1 договір набув чинності з моменту його нотаріального посвідчення, тобто 22.04.2005р. (зареєстровано за № 1264 приватним нотаріусом Смирновою Т.Ю.) та припинив дію в день реєстрації припинення іпотеки (пункт 6.3).

Згідно наданого на запит місцевого господарського суду розширеного витягу з Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна № 23593685                          від 27.05.2009р. (Том 2 а.с 50) заборону на нерухоме майно – будинок № 28а по                        вул. Панаса Мирного у м. Києві зареєстровано 22.04.2005р. за № 1909678 приватним нотаріусом Смирновою Т.Ю. на підставі іпотечного договору від 22.04.2005р. № 1264.              та скасовано на підставі листа Промінвестбанку від 27.06.2008р. № 01-1357,                                вхід. № 1-09/130 від 27.06.2008р.

В контексті наведеного, встановивши факт укладення сторонами попереднього договору за наявності чинної заборони, місцевий господарський суд дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог про розірвання спірного договору, стягнення гарантійної суми та штрафу.

Колегія суддів Київського апеляційного господарського суду на підставі встановлених обставин справи вважає за необхідне зазначити наступне.

Укладаючи попередній договір, продавець-відповідач гарантував, що нерухоме майно до моменту укладення цього договору нікому іншому не продане, не подароване, не заставлене, іншим способом не відчужене, під забороною (арештом) не перебуває; треті особи прав щодо цього майна не мають (пункт 4).

Між тим, місцевим господарським судом встановлено, і це підтверджується наявними матеріалами справи, що станом на дату укладення попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна від 13.03.2008р. обумовлене цим договором нерухоме майно було обтяжене забороною аж до 27.06.2008р. на підставі укладеного відповідачем з Акціонерним комерційним промислово-інвестиційним банком (закрите акціонерне товариство) договору іпотеки від 22.04.2005р.  

Оскільки доказів зворотного відповідачем не надано, колегія суддів доходить висновку про наявність у діях відповідача ознак порушення пункту 4 попереднього договору, яке полягає у приховуванні інформації про знаходження об'єкту купівлі-продажу під обтяженням у зв'язку із передачею його в іпотеку.

Згідно положень Господарського кодексу України за попереднім договором суб'єкт господарювання зобов'язується у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення попереднього договору, укласти основний господарський договір на умовах, передбачених попереднім договором (частина 1 статті 182); відносини щодо укладення попередніх договорів регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим кодексом (частина 5 статті 182).

Згідно статті 629 Цивільного кодексу України, статті 193 Господарського кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу.

Відповідно до частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором              або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої               цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно статті 188 Господарського кодексу України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором; сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду; у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

За наслідками юридичного аналізу наведених положень закону в контексті спірних правовідносин, враховуючи ту обставину, що внаслідок невиконання відповідачем своїх зобов'язань, прийнятих відповідно до умов попереднього договору купівлі-продажу, укладення основного договору станом на обумовлену дату – 24.04.2008р. (пункт 1), унеможливлювалося у будь-якому випадку у зв'язку із обтяженням об'єкту купівлі-продажу правами Акціонерного комерційного промислово-інвестиційного банку на підставі чинного на той час договору іпотеки від 22.04.2005р., колегія суддів вважає обґрунтованими вимоги позивача про розірвання спірного договору, а також похідні вимоги про стягнення з відповідача одержаної за цим договором гарантійної суми, які підлягають задоволенню на підставі статті 1212 Цивільного кодексу України, згідно пункту третього частини 3 якої до спірних правовідносин сторін підлягають застосуванню положення частини 1, якою передбачено обов'язок особи, яка набула майно на підставі, що згодом відпала, повернути це майно.

Викладені в апеляційній скарзі доводи правильності висновку господарського суду не спростовують.

Колегія суддів не погоджується з доводом скаржника про те, що попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна від 13.03.2008р. припинив свою дію 24.08.2008р. згідно частини 3 статті 635 Цивільного кодексу України.

Відповідно до частини 3 статті 635 Цивільного кодексу України зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Отже, як випливає з приписів даної правової норми, якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про укладення основного договору протягом строку, встановленого попереднім договором, то зобов'язання встановлене попереднім договором припиняється.

Між тим, як свідчать фактичні обставини справи, до закінчення обумовленого пунктом 1 поперерднього договору строку - 24.08.2008р., відповідач одержав лист позивача від 23.04.2009р. № 1-23.04.2008р. про відмову від виконання умов попереднього договору із пропозицією припинити названий договір та повернути отримані за цим договором грошові кошти.

Оскільки, відповідач після одержання пропозиції про розірвання договору не повідомив позивача про результати її розгляду, а відтак – сторони не досягли згоди щодо розірвання договору, чим обумовлюється передача даного спору на вирішення суду, зобов'язання сторін щодо спірного договору не можуть вважатися припиненими на підставі частини 5 статті 188 Господарського кодексу України, згідно якої договір вважається розірваним з дня набрання чинності відповідним судовим рішенням.

Позовні вимоги про стягнення 252 500,00 грн. штрафу з підстав порушення відповідачем зобов'язань за попереднім договором підлягають задоволенню з наступних підстав.

Згідно положень Господарського кодексу України штраф є господарською санкцією у вигляді грошової суми, яку учасник господарських відносин зобов'язаний сплатити у разі порушення ним правил здійснення господарської діяльності, невиконання або неналежного виконання господарського зобов'язання (частина 1 статті 230); штрафні санкції застосовуються у розмірі, передбаченому договором, якщо їх розмір не визначено законом (частина 4 статті 231).

Згідно пункту 10 попереднього договору за невиконання умов цього договору з вини продавця, останній несе відповідальність у вигляді штрафу у розмірі 252 500,00 грн.,                що підлягає сплаті протягом одного дня від дати отримання заяви продавця про відмову від виконання умов цього договору або протягом одного дня від дати спливу строку, встановленого сторонами для укладення основного договору. Сума зазначеного штрафу сплачується одночасно із поверненням гарантійного платежу у розмірі 252 500,00 грн.

З огляду на ту обставину, що відповідач одержав згадуваний лист позивача                від 23.04.2009р. № 1-23.04.2008р. про відмову від виконання умов попереднього договору 23.04.2008р., зареєструвавши його за вхідним № 69, наявні підстави вважати, що позивач правильно нарахував відповідачу штраф у розмірі 252 500,00 грн., а господарський суд дійшов обґрунтованого висновку про задоволення позову в цій частині.

Також колегія суддів погоджується з місцевим господарським судом, який залишив без задоволення позовні вимоги про стягнення 3 % річних та коштів, нарахованих внаслідок інфляції на стягувані гарантійну суму і штраф, з тих підстав, що позивачем не доведено наявності правових підстав для задоволення позовних вимог у відповідній частині, а суд таких підстав не вбачає.

За таких обставин, оскаржене рішення господарського суду міста Києва постановлено при повному з'ясуванні обставин справи, порушення норм матеріального чи процесуального права, які могли призвести до зміни чи скасування рішення по справі відсутні, а мотиви з яких подано апеляційну скаргу, не можуть бути підставою для його зміни чи скасування.

Керуючись статями 99, 101-105 Господарського процесуального кодексу України,  Київський апеляційний господарський суд –

ПОСТАНОВИВ:

 Рішення господарського суду міста Києва від 14.07.2009р. у справі                                         № 44/137 залишити без змін, а апеляційну скаргу Закритого акціонерного товариства „Страхова компанія „Раритет” –  без задоволення.

Справу № 44/137 повернути до господарського суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку до Вищого господарського суду України через суд апеляційної інстанції протягом місяця з дня набрання постановою законної сили.

 Головуючий суддя                                                                      

 Судді                                                                                          

 09.09.09 (відправлено)