Постанова

від 23.09.2015 по справі 916/477/13-г

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

cpg1251

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"23" вересня 2015 р.Справа № 916/477/13-г Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: суддів секретар судового засідання за участю представників учасників процесу: Від Прокуратури Від Одеської міської ради Від ТОВ «Мірс» Від Департаменту комунальної власності Одеської міської ради Богатиря К.В. Воронюка О.Л., Лашина В.В. Герасименко Ю.С. Галактіонова О.А., посвідчення № 032131, дата видачі: 11.02.15 Асташенкова О.І., довіреність № 222/исх/гс, дата видачі: 11.06.15 Іваніченко О.В., довіреність № б/н, дата видачі: 04.03.15 Шкрібляк М.І., довіреність № 01-36/50, дата видачі: 31.03.15 розглянувши апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Мірс» на рішення господарського суду Одеської області від 17.08.2015р. у справі№ 916/477/13-г /суддя Петров В.С./ за позовом Заступника прокурора Малиновського району м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради до відповідача третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача проТовариства з обмеженою відповідальністю «Мірс» Департамент комунальної власності Одеської міської ради про внесення змін до договору оренди землі

ВСТАНОВИВ:

Заступник прокурора Малиновського району м. Одеси звернувся до господарського суду Одеської області з позовною заявою в інтересах держави в особі Одеської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «Мірс» про внесення змін до договору оренди землі від 08.07.2005 р., укладеного між ТОВ «Мірс» та Одеською міською радою, шляхом викладення п. 2.3 договору у наступній редакції: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 12622450,59 грн., згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 424/м від 17.09.2012 р., складеного управлінням Держкомзему у м. Одесі", а також викладення п. 4.1 договору у наступній редакції: „Орендна плата за земельну ділянку площею 20763 кв.м розрахована у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та становить 631122,53 грн. на рік. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій безготівковій формі».

Рішенням господарського суду Одеської області від 17.08.2015р.:

1) позов задоволено;

2) внесено зміни до договору оренди землі, укладеного 08.07.2005р. між Одеською міською радою Одеської області та Товариством з обмеженою відповідальністю «Мірс», який зареєстрований у Одеській регіональній філії ДП «Центр Державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис 14 вересня 2005 р. за № 040550500344, за яким ТОВ «Мірс» передано у строкове платне користування строком на 50 років земельну ділянку площею 20763 кв.м по вул. Аеропортівській, 11 у м. Одесі, шляхом викладення п. 2.3, 4.1 договору у наступній редакції:

- п. 2.3 «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 12622450,59грн. (дванадцять мільйонів шістсот двадцять дві тисячі чотириста п'ятдесят гривень п'ятдесят дев'ять копійок), згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 424/м від 17.09.2012 р., складеного управлінням Держкомзему у м. Одесі»;

- п. 4.1 «Орендна плата за земельну ділянку площею 20763 кв.м розрахована у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та становить 631122,53 грн. (шістсот тридцять одна тисяча сто двадцять дві гривні п'ятдесят три копійки) на рік. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій безготівковій формі»;

3) стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Мірс» на користь державного бюджету судовий збір в сумі 1147/одна тисяча сто сорок сім/грн. 00 коп.

Не погоджуючись з рішенням господарського суду Одеської області від 17.08.2015р. Товариство з обмеженою відповідальністю «Мірс» подало апеляційну скаргу, відповідно до якої скаржник просить повністю скасувати рішення господарського суду Одеської області від 17.08.2015р. по господарській справі № 916/477/13-г за позовом заступника прокурора Малиновського району м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради до ТОВ «Мірс» про внесення змін до договору оренди землі; прийняти нове рішення суду, яким у позові заступника прокурора Малиновського району м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради до ТОВ «Мірс» про внесення змін до договору оренди землі повністю відмовити.

Ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 04.09.2015р. апеляційну скаргу Товариства з обмежено відповідальністю «Мірс» прийнято до провадження та призначено до розгляду на 16.09.2015р.

Ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 16.09.2015р. залучили до участі у справі №916/477/13-г у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Департамент комунальної власності Одеської міської ради та відклали розгляд апеляційної скарги на 23.09.2015р.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши наявні у справі докази та доводи апеляційної скарги, заслухавши пояснення представника прокурора та позивача, апеляційний господарський суд встановив наступне.

08 липня 2005р. між Одеською міською радою (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Мірс» (Орендар) було укладено договір оренди землі, відповідно п. 1.1. якого позивач як орендодавець на підставі Закону України «Про оренду землі» та рішення Одеської міської ради № 3325-ІV від 11.10.2004 р. надає, а орендар приймає у строкове, платне володіння, користування земельну ділянку, площею 20763 кв.м, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Аеропортівська, 11, згідно з планом земельної ділянки, який є невід'ємною частиною договору.

Згідно п. 2.1. договору в оренду передається земельна ділянка площею 20763 кв.м, для експлуатації та обслуговування промислово-складських приміщень бази. Угіддя: землі змішаного використання: капітальна забудова - 3612 кв.м, тимчасова забудова - 127 кв.м, під спорудами - 340 кв.м, під проходами, проїздами, площадками - 14845 кв.м, інші - 1 839 кв.м.

В п. 2.2. договору визначено, що на земельній ділянці розташовані нежилі будівлі, які належать ТОВ «Мірс» на підставі свідоцтва про право власності від 09.08.2002 року.

Згідно п. 2.3. договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: 6529963,50грн.

За умовами п. 3.1. договору останній укладено терміном на 50 років для експлуатації та обслуговування промислово-складських приміщень бази.

Пунктом 4.1 договору передбачено, що орендна плата вноситься орендарем з моменту підписання цього договору у грошовій безготівковій формі, що складає за земельну ділянку площею 20763 кв.м у розмірі 98001,36 грн. на рік (4,72 х 20763).

Згідно п. 4.2. договору обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється відповідно до Положення про порядок розрахунку плати за користування земельними ділянками і за часткову участь у землекористуванні в м. Одесі, узгодженого рішенням Одеської міської ради № 702-ХХШ від 29.02.2000 р. та рішень Одеської міської ради № 1709-ХХШ від 31.10.2000 р. і № 1061-ХХІУ від 26.03.2003 р.; Постанови Кабінету Міністрів України від 12.05.2000 р. № 783 «Про проведення індексації грошової оцінки земель».

Відповідно до п. 4.3. договору орендна плата вноситься за базовий податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця на протязі 30 календарних днів, слідуючих за останнім календарним днем звітного місяця на відповідні реквізити УДК в Одеській області. При цьому орендна плата, враховуючи невиплачену, підлягає індексації відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України від 12.05.2000р. №783 «Про проведення індексації грошової оцінки земель».

За умовами п. 4.4. договору орендар не звільняється від орендної плати і сплачує її незалежно від результатів його господарської діяльності. Умови цього договору щодо розміру орендної плати можуть бути змінені за згодою обох сторін, шляхом укладання відповідних угод, які мають бути нотаріально посвідчені та будуть невід'ємними частинами цього договору. Орендодавець має право вимагати збільшення орендної плати у випадку збільшення відповідно до законів України розміру земельного податку .

В п. 6.1. договору передбачено, що передача земельної ділянки в оренду здійснюється у відповідності з розробленням проекту її відведення. Підставою розроблення проекту відведення земельної ділянки є: розпорядження міського голови від 13.02.2003р. №163-01р. Передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 3-х денний термін після державної реєстрації цього договору за актом приймання-передачі (п. 6.3).

Відповідно до п. 14.1 договору останній набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації згідно зі ст. 18 Закону України «Про оренду землі».

Невід'ємними частинами договору є план земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень; акт визначення меж земельної ділянки в натурі; акт приймання-передачі об'єкта оренди (п.14.3.).

Так, за положеннями ч. 1 ст. 18 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, що діяла на момент укладення договору) договір оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації.

При цьому за положеннями ч. 1 ст. 20 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі підлягає державній реєстрації і на підставі ч. 1 ст. 210, ч. 3 ст. 640 ЦК України, ч. 2 ст. 125 Земельного кодексу України та ст. 18 Закону України «Про оренду землі», а також з врахуванням судової практики Верховного Суду України з цього питання (постанова Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 19.02.2014р. у справі № 6-162цс13) є укладеним з моменту його підписання сторонами, які досягли згоди щодо усіх істотних умов договору оренди землі, та у момент державної реєстрації такий договір набирає чинності (набуває юридичної сили), тобто у сторін цього договору виникають цивільні права та обов'язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору оренди землі.

Вказаний договір посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу 08.07.2011 р. та зареєстровано в Одеському міському управлінні Одеської регіональної філії ДП «Центр Державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис 14 вересня 2005р. за № 040550500344.

Також, 14 вересня 2005р. між Одеською міською радою (Орендодавець) та ТОВ «Мірс» (Орендар) був складений акт прийому-передачі земельної ділянки за адресою: м. Одеса, вул. Аеропортівська, 11, що передається в оренду ТОВ «Мірс» (а.с. 29).

Враховуючи викладене, відповідач набув права оренди на вищевказану земельну ділянку згідно договору оренди від 08.07.2005р.

Між тим, як вказує прокурор, існує необхідність у перегляді розміру орендної плати у зв'язку із затвердженням нової нормативної грошової оцінки земель міста Одеси, що мало місце після укладення сторонами спірного договору оренди. При цьому прокурор вважає, що внесення змін щодо розміру орендної плати у договір оренди земельної ділянки у зв'язку з проведенням нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідає як вимогам чинного законодавства, так і умовам укладеного між сторонами договору оренди земельної ділянки.

З матеріалів справи вбачається, що 28.12.2010р. Одеською міською радою прийнято рішення № 41-VI «Про затвердження Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси», яким затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси (п. 1), введено в дію нормативну грошову оцінку земель міста Одеси з 01.01.2011р., крім випадків, визначених у п. 3 цього рішення (п. 2), введено в дію нормативну грошову оцінку земель міста Одеси для розрахунку річної орендної плати і плати за дольову участь у землекористуванні з 01.01 2011р. (п. 3).

Також, 20.09.2011р. Одеською міською радою прийнято рішення № 1268-VI «Про внесення змін до рішення Одеської міської ради від 28.09.2010 № 41-VI «Про затвердження Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси», яким п. 3 рішення викладений в такій редакції: «Ввести в дію затверджену пунктом 1 цього рішення нормативну грошову оцінку земель міста Одеси для розрахунку річної орендної плати з 20.09.2011р.».

20.09.2011р. Одеською міською радою прийнято рішення № 1267-VI «Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі», яким були затверджені фіксовані відсотки при визначенні орендної плати за земельні міста Одеси, та згідно додатку 1 до зазначеного рішення, для відповідача цей відсоток склав - 5 %.

Так, прокурор вказує, що згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 17.09.2012р. № 424/м, складеного Управлінням Держкомзему у м. Одеса, нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 20763 кв.м., що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Аеропортівська, 11, землекористувачем якої являється відповідач ТОВ «Мірс», становить 12622450,59 грн.

Як зазначає позивач, внесення змін щодо розміру орендної плати у договір оренди земельної ділянки у зв'язку з проведенням нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідає як вимогам чинного законодавства, так і умовам укладеного між сторонами договору оренди земельної ділянки.

Так, згідно положень ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно з частиною 1 статті 175 ГК України, майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов'язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов'язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку. Майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до статті 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Частина 1 статті 626 Цивільного кодексу України передбачає, що договором є домовленість двох або більше сторін, що спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст. 759 ЦК України).

В силу ч. 1 ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. Згідно п. 6 зазначеної статті до відносин оренди застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених ГК України.

Крім того, за приписами ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 193 ГК України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. При цьому до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених ГК України.

Згідно зі ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 ЦК України).

Разом з тим в п. 4.4 спірного договору оренди передбачена можливість зміни умов договору щодо розміру орендної плати в бік збільшення орендної плати у випадку зміни розміру земельного податку .

Згідно зі статтею 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

З 01.01.2011 р. набрав чинності Податковий кодекс України від 02.12.2010р. № 2755-VІ, яким встановлені ставки орендної плати.

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України у зв'язку з прийняттям Податкового кодексу України» від 02.12.2010р. № 2756-VІ було внесено зміни до статті 21 Закону України «Про оренду землі», у зв'язку з чим вказана стаття закону була викладена у такій редакції: «Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України)...». При цьому у зв'язку з набранням чинності з 01.01.2011р. Податкового кодексу України втратив чинність Закон України «Про плату за землю».

Так, відповідно до п. 288.4 ст. 288 розділу XIII «Плата за землю» Податкового кодексу України розмір та умови внесення орендної плати встановлюються в договорі оренди між орендодавцем (власником) та орендарем.

Підпунктом 288.5.1 п. 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України визначено, що річна сума орендної плати, яка встановлена в договорі оренди, не може бути меншою:

- для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом;

- для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом.

Разом з цим згідно з п.п. 288.5.2 п. 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України річна сума орендної плати, яка встановлена в договорі оренди, не може перевищувати:

- для земельних ділянок, наданих для розміщення, будівництва, обслуговування та експлуатації об'єктів енергетики, які виробляють електричну енергію з відновлюваних джерел енергії, включаючи технологічну інфраструктуру таких об'єктів (виробничі приміщення, бази, розподільчі пункти (пристрої), електричні підстанції, електричні мережі), - 3 відсотки нормативної грошової оцінки;

- для інших земельних ділянок, наданих в оренду, - 12 відсотків нормативної

грошової оцінки.

Для визначення орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Порядок індексації нормативної грошової оцінки земель визначено ст. 289 Податкового кодексу України.

Центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок (п. 289.1 ст. 289 ПКУ). Центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення за станом на 1 січня поточного року, що визначається за формулою: К, = [І - 10] : 100, де І - індекс споживчих цін за попередній рік. У разі якщо індекс споживчих цін не перевищує 110%, такий індекс застосовується із значенням ПО. Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель (п. 289.2 ст. 289 ПКУ). Центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, обласні, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації не пізніше 15 січня поточного року забезпечують інформування центрального органу державної податкової служби і власників землі та землекористувачів про щорічну індексацію нормативної грошової оцінки земель (п. 289.3 ст. 289 ПКУ).

У ст.ст. 5, 13, 15, 18, 20, 23 Закону України «Про оцінку земель» встановлено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Підставою для проведення оцінки земель є рішення органу виконавчої влади або органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років. За результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформлюються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається відповідним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

З огляду на зазначене, на думку прокурора та позивача, розмір орендної плати за земельну ділянку площею 20763 кв.м за адресою м. Одеса, вул. Аеропортівська, 11 з урахуванням вимог чинного законодавства має складати саме 5% від нормативної грошової оцінки землі в рік, як заявлено у позовній заяві, тобто 631122,53грн. на рік (12622450,59грн. х 5%).

У відповідності з положеннями ч. 1, 2 ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Згідно зі ст. 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Згідно матеріалів справи, Одеським міським управлінням земельних ресурсів (уповноважений орган від імені Одеської міської ради вчиняти дії, пов'язані з підготовкою внесення змін до договорів оренди земельних ділянок у межах міста Одеси) було направлено відповідачу ТОВ «Мірс» лист від 11.12.2012р. № 01-25/2943-04 про внесення змін до вищезазначеного договору оренди земельної ділянки від 08.07.2005р. в частині розміру орендної плати, зокрема із встановленням ставки орендної плати 5% та розміру орендної плати 631122,53 грн. на рік відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 17.09.2012р. № 424/м. Однак, відповіді від ТОВ «Мірс» управлінням земельних ресурсів не було отримано, що свідчить про ненадання відповідачем згоди на внесення змін до спірного договору.

Між тим згідно п. 12.1 вказаного договору зміна умов цього договору здійснюється за взаємною згодою сторін.

Статтею 30 Закону України «Про оренду землі» також передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Так, нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках встановлених договором або законом.

Як зазначено прокурором, обставинами, які стали винятковими для внесення змін в умови спірного договору, є внесення змін до чинного законодавства щодо розміру орендної плати за землю, внаслідок чого визначений в договорі розмір орендної плати значно нижчий законодавчо встановленого розміру орендної плати. При цьому прокурор вказує, що приведення істотних умов договору оренди землі у відповідність з вимогами чинного законодавства призведе до поповнення бюджету в сумі 533121,17 грн. на рік.

Відповідно до ч. 1 статті 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

В силу приписів ч. 2 ст. 652 Цивільного кодексу України, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв'язку з виконанням цього договору. Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Так, виходячи з положень ч. 2 ст. 652 ЦК України, існування одночасно умов є необхідним для встановлення ускладнень у виконанні, достатніх для розірвання або зміни договору.

Першою умовою визначено те, що в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане. У відповідності до даної умови, події, що викликали ускладнення у виконанні договору, і які можна назвати «істотною зміною обставин» повинні мати місце або стати відомими сторонам (заінтересованій стороні) після укладення договору. Другою умовою є зміна обставин, яка зумовлена причинами, що заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагаються. Іншими словами мова йде про те, що події, які викликають ускладнення, не могли стороною бути розумно прийняті до уваги.

Третя умова - виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала б при укладенні договору. Мова йде про зменшення цінності отримуваного стороною за договором, включаючи випадки коли виконання взагалі більш не має ніякої цінності для сторони, що отримує виконання. Зменшення цінності отримуваного стороною за договором відбувається у випадку, коли суттєво змінюється договірна рівновага у силу істотного підвищення вартості виконуваного або у силу зменшення отримуваного стороною за договором.

Слід зазначити, що поняття «істотні зміни обставин» або іншими словами «ускладнення» при виконанні договору мають значення лише у відношенні ще не здійсненного виконання і не мають правового значення для виконання, яке вже відбулося.

Істотна зміна обставин, як правило, має правове значення для договорів, коли їх укладення не збігається з виконанням, а дія договору та виконання має бути довго триваючою у порівняні із договорами, які виконуються у момент їх укладення.

Четвертою умовою є те, що із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона. Виходячи із змісту названої умови, випадки ускладнення у виконанні договору не можуть мати місця, якщо потерпіла сторона прийняла на себе ризик зміни обставин. Прийняття на себе ризику зміни обставин не обов'язково повинно бути прямо відображено у договорі, такий висновок може слідувати із самого характеру та змісту зобов'язання.

Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (ст. 654 ЦК України).

Виходячи з аналізу положень договору, сторонами було досягнута домовленість про зміну умов договору у випадку зміни розміру земельного податку та у разі коригування грошової оцінки земель міста Одеси. Відтак, умови договору оренди не виключають можливість зміни суми орендної плати через зміну законодавством мінімального розміру орендної плати, виходячи з встановленого законом розміру земельного податку для відповідної категорії земель . При цьому слід зазначити, що відбулась істотна зміна обставин, якими сторони керувались при укладенні договору, а саме було змінено розмір земельного податку. У випадку, якби сторони могли передбачити інший розмір орендної плати, то вони б уклали договір на інших умовах, тобто передбачили більшу суму орендної плати. Зміна обставин зумовлена причинами, які позивач як заінтересований орендодавець не міг усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від нього вимагалися, оскільки порядок розрахунку та ставки податку за оренду земель, встановлено законом. Виконання договору на умовах, що передбачені у діючому договорі, порушує співвідношення майнових інтересів і позбавляє орендодавця того, на що він розраховував при укладенні договору, а саме отримання орендної плати у розмірі, не нижче вставленого мінімального розміру орендної плати та ставки податку за оренду земельної ділянки. Також в спірному договорі не передбачено, що ризик зміни обставин несе орендодавець.

Відтак, судом на підставі ретельної правової оцінки умов укладеного між сторонами договору та інших доказів по справі встановлено наявність обставин, з якими закон пов'язує можливість зміни спірного договору оренди за рішенням суду згідно ч. 2 статті 652 Цивільного кодексу України.

Таким чином, враховуючи викладене та те, що розмір орендної плати за землю законодавчо було змінено, а умовами договору оренди передбачена можливість зміни розміру орендної плати у разі зміни (збільшення) розміру ставки земельного податку, яка є регульованою ціною відносно земельних ділянок державної та комунальної власності, відповідно така законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду умов цього договору в частині розміру орендної плати відповідно до діючої нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Аналогічна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду України від 27.12.2010 р. № 3-47гс10 та від 20.08.2013 р. № 3-21гс13, які є обов'язковими для суду згідно положень ст. 111-28 Господарського процесуального кодексу України.

Заперечення скаржника ТОВ «Мірс» щодо визнання незаконним та скасування складеного Управлінням Держкомзему у м. Одеса витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 17.09.2012 р. № 424/м, за яким нормативна грошова оцінка орендованої відповідачем земельної ділянки становить 12622450,59 грн. судом до уваги не приймаються, оскільки не знайшли свого підтвердження під час розгляду адміністративної справи № 815/3347/13-а за позовом ТОВ «Мірс» до Головного управління Держземагенства в Одеській області. Слід зазначити, що нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки, зазначена у витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 17.09.2012 р. № 424/м, є чинною, не скасована судом у встановленому законом порядку. Також рішення Одеської міської ради про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Одеси, а також затвердження ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі та затвердження нових коефіцієнтів, які застосовуються в розрахунку орендної плати за земельні ділянки, не скасовано та вони є чинними.

Так, в п. 2.19. Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011р. № 6 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» містяться наступні роз'яснення, що у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін до ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть не братися судом до уваги лише у разі скасування відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку.

За таких обставин, колегія суддів апеляційного суду погоджується з висновками суду першої інстанції щодо обґрунтованості вимог прокурора про внесення змін до укладеного між позивачем та відповідачем договору оренди земельної ділянки від 08.07.2005р., що стосуються розміру орендної плати з огляду на діючу нормативну грошову оцінку спірної земельної ділянки.

Також слід зазначити, що в апеляційній скарзі ТОВ «Мірс» посилається на несвоєчасне отримання ухвали господарського суду Одеської області від 11.08.2015р. про поновлення провадження у справі та про дату і час призначення справи до розгляду.

Дані посилання скаржника суд вважає необґрунтованими оскільки:

В матеріалах справи міститься ухвала господарського суду Одеської області від 11.08.2015р. про призначення судового засідання на 17.08.2015р., на зворотній стороні якої містяться штамп про відправку 11.08.2015р. зазначеної ухвали сторонам по справі у кількості 3-х примірників (Заступнику прокурора Малиновського району м. Одеси, Одеській міській раді та ТОВ «Мірс») та підпис провідного спеціаліста суду Каплун Е.О.

Оскільки, ТОВ «Мірс» та господарський суд Одеської області знаходять в одному населеному пункті - у м. Одесі, суд вважає даний строк достатнім для отримання ухвали.

Окрім того, ТОВ «Мірс» не надано доказів несвоєчасного отримання ухвали господарського суду Одеської області від 11.08.2015р. До апеляційної скарги ТОВ «Мірс» надано лише копію поштового конверту без його вкладення, на якому зазначено відправника - господарський суд Одеської області, отримувача ТОВ «Мірс» та міститься штамп пошти відправлення - 25.08.2015р., що не може слугувати доказом відправки у цей день виключно ухвали господарського суду від 11.08.2015р., оскільки у період з 11.08.2015р. та до 25.08.2015р. відбулося судове засідання 17.08.2015р., коли суд виносив оскаржуване рішення у даній справі, після чого копія цього рішення також направлялася поштою апелянту як відповідачу по справі.

Інші доводи, викладені в апеляційній скарзі, не спростовують вищенаведене, а відтак судова колегія не вбачає підстав для її задоволення.

За таких обставин підстави, передбачені ст. 104 ГПК України для зміни чи скасування рішення господарського суду, відсутні.

Керуючись ст.ст. 99, 101, 103, 105 ГПК України, Одеський апеляційний господарський суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Мірс» залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Одеської області від 17.08.2015р. залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Постанову апеляційної інстанції може бути оскаржено до Вищого господарського суду України протягом двадцяти днів.

Головуючий К.В. Богатир

Судді: О.Л. Воронюк

В.В. Лашин