Рішення

від 22.11.2016 по справі 910/17554/16

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА КИЄВА

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22.11.2016Справа №910/17554/16 За позовом: товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія "Новий дім"

до: Київської міської ради

про: визнання незаконним та скасування рішення

Суддя: Шкурдова Л.М.

Представники:

Від позивача: Сидоренко В.В. - представник за довіреністю

Від відповідача: Безносик А.О. - представник за довіреністю

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Господарським судом міста Києва розглядається справа за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія "Новий дім" до Київської міської ради про визнання незаконним та скасування рішення Київської міської ради №880/880 від 28.07.2016 року «Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 20.07.2007 № 79-6-00522.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 28.09.2016 року порушено провадження у справі №910/17554/16.

Позовні вимоги обгрунтовані незаконним прийняттям Київською міською радою рішення №880/880 від 28.07.2016 року «Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 20.07.2007 № 79-6-00522, укладеного між Київською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю «КОМПАНІЯ «НОВИЙ ДІМ» на підставі рішення Київської міської ради від 15.03.2007 № 307/968 з підстав того, що товариством з обмеженою відповідальністю «КОМПАНІЯ «НОВИЙ ДІМ» не виконано умов пункту 8.4 договору оренди, а саме: не завершено забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору, земельна ділянка використовується не за цільовим призначенням.

Відповідач проти задоволення позову заперечує, вказуючи, що рішення №880/880 від 28.07.2016 року «Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 20.07.2007 № 79-6-00522» прийнято у відповідності до Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", статті 9 Земельного кодексу України, статті 31 Закону України "Про оренду землі", статті 188 Господарського кодексу України та статті 416 Цивільного кодексу України, пунктів 8.4, 11.4 договору оренди земельної ділянки та враховуючи, що товариством з обмеженою відповідальністю "КОМПАНІЯ "НОВИЙ ДІМ" не виконано умов пункту 8.4 договору оренди, а саме: не завершено забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору, земельна ділянка використовується не за цільовим призначенням.

28.10.2016 року від громадської організації «Екостолиця» надійшло клопотання про залучення в процесуальному статусі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача громадську організацію «Екостолиця», яке задоволенню судом не підлягає, в зв'язку з тим, що заявником не доведено яким чином рішення у даній справі може вплинути на його права та обов'язки.

09.11.2016 року від народного депутата України Вовк В.І. надійшло клопотання про залучення в процесуальному статусі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача народного депутата України Вовк В.І., яке задоволенню судом не підлягає, в зв'язку з тим, що заявником не доведено яким чином рішення у даній справі може вплинути на його права та обов'язки.

16.11.2016 року та 28.10.2016 року від ОСОБА_4 надійшли клопотання про залучення в процесуальному статусі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача ОСОБА_4, які задоволенню судом не підлягають, в зв'язку з тим, що заявником не доведено яким чином рішення у даній справі може вплинути на його права та обов'язки.

В судовому засіданні 01.11.2016 року оголошувалася перерва.

У судовому засіданні 22.11.2016 було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно та повно з'ясувавши всі фактичні обставини, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Київської міської ради №307/968 від 15.03.2007 року передано товариству з обмеженою відповідальністю «Компанії «Новий дім» у довгострокову оренду на 15 років земельну ділянку площею 3,05 га для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового будинку у пров. Феофанівському, 14-б у Голосіївському районі міста Києва за рахунок земель запасу житлової та громадської забудови.

На підставі Рішення Київської міської ради №307/968 від 15.03.2007 року між Київською міською радою (орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія «Новий дім» (орендар) укладено Договір оренди земельної ділянки від 20.07.2007 року (далі-Договір), нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем’яненко Т.М. та зареєстрований в реєстрі за №1968, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що було зроблено запис від 20.07.2007 року за №79-6-00522 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Відповідно до пункту 1.1.Договору орендодавець на підставі Рішення Київської міської ради №307/968 від 15.03.2007 року, за Актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим Договором.

Згідно із пунктом 2.1 Договору об'єктом оренди відповідно цього Договору є земельна ділянка з наступним характеристиками: місце розташування - пров. Феофанівський, 14 - б у Голосіївському районі міста Києва; розмір - 30471 кв.м.; цільове призначення - для будівництва, обслуговування та експлуатації жилого будинку; кадастровий номер - 8000000000:79:130:0030.

Відповідно до пункту 3.1 Договору договір укладено на 15 років.

Відповідно до акту приймання-передачі земельної ділянки від 20.07.2007 року орендодавець передав, а орендар прийняв у володіння та користування обумовлену договором земельну ділянку.

28.07.2016 року Київською міською радою прийняно рішення №880/880 від 28.07.2016 року про розірвання договору оренди земельної ділянки від 20.07.2007 № 79-6-00522, укладеного між Київською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія «НОВИЙ ДІМ» на підставі рішення Київської міської ради від 15.03.2007 № 307/968.

Підставою для прийняття Київською міською радою рішення №880/880 від 28.07.2016 року про розірвання договору оренди земельної ділянки від 20.07.2007 № 79-6-00522 зазначено те, що товариством з обмеженою відповідальністю «КОМПАНІЯ «НОВИЙ ДІМ» не виконано умов пункту 8.4 договору оренди, а саме: не завершено забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору, земельна ділянка використовується не за цільовим призначенням.

Звертаючись з позовом до суду позивач зазначає, що рішення Київської міської ради №880/880 від 28.07.2016 року про розірвання договору оренди земельної ділянки від 20.07.2007 № 79-6-00522 є незаконним та таким, що порушує його права орендаря, вказує на відсутність з його боку порушень умов Договору, а тому просить рішення визнати незаконним та скасувати.

Відповідно до ч.ч. 1 і 2 ст. 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону. Набуття права власності громадянами та юридичними особами на земельні ділянки, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, відбувається в порядку, визначеному ч. 1 ст. 128 цього Кодексу. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

Згідно з ч. 1 ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними ст. 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Частиною 1 ст. 96 Земельного кодексу України визначено, що землекористувачі зобов'язані: забезпечувати використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приводити її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки; додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля; своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату; не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом; дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов'язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон.

Орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати (ч. 1 ст. 24 Закону України "Про оренду землі", далі Закон).

Згідно з ч. 2 ст. 25 Закону орендар земельної ділянки зобов'язаний, зокрема, приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.

Відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Пунктом 2.20 постанови пленуму Вищого господарського кодексу України від 17.05.2011 № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" визначено, що у вирішенні спорів про розірвання договору оренди земельної ділянки судам слід враховувати, що відповідно до статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених умовами договору, та з підстав, визначених статтями 24 і 25 Закону України "Про оренду землі", у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також з підстав, визначених ЗК України та іншими законами України.

Підставами припинення права користування земельною ділянкою є використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (п. "ґ" ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України).

Згідно з п. "а" ч. 1 ст. 143 названого Кодексу примусове припинення прав на земельну ділянку здійснюється у судовому порядку у разі використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Стаття 33 ГПК України зобов'язує сторін довести ті обставини, на які вони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень. Відповідно до вимог статті 34 ГПК України визначає, що господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Втім ніякі докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили і оцінюються судом в розумінні вимог статті 43 ГПК України за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляду в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частиною 1 ст. 187 Земельного кодексу України визначено, що контроль за використанням та охороною земель полягає в забезпеченні додержання органами державної влади, органами місцевого самоврядування, підприємствами, установами, організаціями і громадянами земельного законодавства України.

Згідно з ч. 1 ст. 189 Земельного кодексу України самоврядний контроль за використанням та охороною земель здійснюється сільськими, селищними, міськими, районними та обласними радами.

Рішенням Київської міської ради від 25.09.2003 №16/890 "Про порядок здійснення самоврядного контролю за використанням і охороною земель у м. Києві", далі Рішення, регулюється питання щодо здійснення самоврядного контролю.

Відповідно до п. 2.1 Рішення, забезпечення здійснення самоврядного контролю за додержанням вимог законодавства щодо раціонального використання та охорони земель покладено на Головне управління земельних ресурсів.

Самоврядний контроль за виконанням вимог земельного законодавства здійснюється шляхом: проведення перевірок; розгляду звернень фізичних і юридичних осіб; розгляду документації з землеустрою, пов'язаної з використанням та охороною земель тощо (п. 2.5 Рішення).

Відповідно до п. 2.6 Рішення самоврядний контроль за виконанням вимог земельного законодавства шляхом перевірок здійснюється планово та позапланово. Позапланова перевірка проводиться за таких обставин: отримання доручення від Київської міської ради, виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації); отримання заяв, скарг чи звернень громадян, поданих в установленому законодавством порядку, у яких наведена інформація про порушення земельного законодавства чи можливість виникнення ситуацій, що можуть негативно вплинути на стан земельних ресурсів тощо.

Згідно з п. 3.1 Рішення Головне управління земельних ресурсів при здійсненні самоврядного контролю за використанням і охороною земель у місті Києві відповідно до покладених на нього завдань організує і здійснює самоврядний контроль у м. Києві, у тому числі, за використанням земельних ділянок відповідно до цільового призначення. У разі виявлення порушень юридичними чи фізичними особами земельного законодавства вносить пропозиції, зокрема, Київській міській раді щодо обмеження, тимчасової заборони (зупинення/ чи припинення права користування земельною ділянкою громадянами та юридичними особами).

Головне управління після виявлення порушень земельного законодавства складає акт перевірки дотримання вимог законодавства та дає вказівку про необхідність усунення порушень земельного законодавства.

Акт перевірки дотримання вимог земельного законодавства та вказівка про необхідність усунення порушень земельного законодавства складаються у двох примірниках, один з яких видається особі, яка вчинила порушення земельного законодавства, або направляється їй поштою (п. 6.1 Рішення).

Згідно з п. 6.4 Рішення для усунення порушень земельного законодавства посадовою особою Головного управління встановлюється 10-денний термін.

Державний контроль за використанням та охороною земель усіх категорій та форм власності здійснює центральний орган виконавчої влади, який забезпечує реалізацію державної політики у сфері нагляду (контролю) в агропромисловому комплексі (ч. 1 ст. 5 Закону України "Про державний контроль за використанням та охороною земель").

Відповідно до п. 2.21 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних правовідносин" у разі встановлення порушень, передбачених статтею 143 Земельного кодексу України, зокрема, коли земельна ділянка використовується не за цільовим призначенням, визначеними умовами договору, та у спосіб, що суперечить екологічним вимогам, суди мають правові підстави для задоволення вимог про розірвання договору оренди на підставі статті 32 Закону України "Про оренду землі".

22.09.2014 року між позивачем та ПП «АРТПРОСТІР» укладено договір №6112 на виготовлення проекту для будівництва, обслуговування та експлуатації житлового комплексу з підземним паркінгом та нежитловими приміщеннями громадського призначення по провулку Феофанівському, 14 - б у Голосіївському районі міста Києва.

27.04.2016 року позивачем було подано до Департаменту державної архітектурно-будівельної інспекції міста Києва Декларацію про початок виконання будівельних робіт №КВ 093161181253.

Позивач надав суду довідку про відсутність заборгованості з орендної плати. В матеріалах справи відсутні будь-які вказівки, попередження позивача з питань використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, або акт перевірки дотримання позивачем вимог земельного законодавства. Крім того, в матеріалах справи відсутній акт про не проведення будівельних робіт на земельній ділянці, складений Державною архітектурно-будівельною інспекцією.

Про невиконання умов договору щодо використання землі за цільовим призначенням може свідчити, зокрема, відсутність проведення будь-яких будівельних робіт на об'єкті, що може підтверджуватися, наприклад, актом, складеним Державною архітектурно-будівельною інспекцією. Підставою для розірвання договору оренди землі є саме факт використання землі не за цільовим призначенням, а не невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

В матеріалах справи відсутні будь-які докази, які б свідчили, що орендар використовує земельні ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично (протягом півроку) не сплачує орендну плату, здійснює без згоди орендодавця відчуження права користування земельною ділянкою третім особам або іншим чином порушує умови Договору, що є підставою для розірвання договорів в односторонньому порядку.

Надані позивачем акти обстеження земельної ділянки Департаменту земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації №1005/01 від 19.11.2015 року, №16-1178-01 від 30.06.2016 року, в яких зазначено, що земельна ділянка кадастровий номер 8000000000:79:130:0030 не забудована не можуть бути належними доказами на підтвердження проведення перевірки використання земельної ділянки, з огляду на те, що в рішенні Київської міської ради №880/880 від 28.07.2016 року про розірвання договору оренди земельної ділянки від 20.07.2007 № 79-6-00522 відсутні посилання на вказані акти, такі акти складені та підписані в односторонньому порядку Департаментом земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації, доказів того, що відповідач був повідомлений про проведення перевірки використання земельної ділянки та така перевірка проводилася за участю представника відповідача матеріали справи не містять, як і не містять доказів відправлення актів обстеження земельної ділянки Департаменту земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації №1005/01 від 19.11.2015 року, №16-1178-01 від 30.06.2016 року відповідачу.

В Конституції України закріплено принцип, за яким права і свободи людини та їх гарантії визначають зміст і спрямованість діяльності держави, яка відповідає перед людиною за свою діяльність (стаття 3). Органи місцевого самоврядування є відповідальними за свою діяльність перед юридичними і фізичними особами (стаття 74 Закону). Таким чином, органи місцевого самоврядування не можуть скасовувати свої попередні рішення, вносити до них зміни, якщо відповідно до приписів цих рішень виникли правовідносини, пов'язані з реалізацією певних суб'єктивних прав та охоронюваних законом інтересів, і суб'єкти цих правовідносин заперечують проти їх зміни чи припинення. Це є "гарантією стабільності суспільних відносин" між органами місцевого самоврядування і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього рішення. Ненормативні правові акти органу місцевого самоврядування є актами одноразового застосування, вичерпують свою дію фактом їхнього виконання, тому вони не можуть бути скасовані чи змінені органом місцевого самоврядування після їх виконання (рішення Конституційного Суду України від 16.04.2009 року у справі №1-9/2009).

Рішенням Європейського суду з прав людини від 24.06.2003 №44277/98 "Стретч проти Сполученого Королівства" встановлено, що, оскільки особу позбавили права на його майно за відсутності його вини, то в такому випадку мало місце "непропорційне втручання у право заявника на мирне володіння своїм майном та, відповідно, відбулось порушення статті 1 Першого протоколу Конвенції.

Виходячи зі змісту пунктів 32-35 вказаного рішення Європейського суду з прав людини "Стретч проти Сполученого Королівства" майном у значенні статті 1 Протоколу 1 до Конвенції вважається законне та обґрунтоване очікування набути майно або майнове право за договором, укладеним з органом публічної влади.

При цьому, у наведеному рішенні Європейського суду з прав людини йдеться про непропорційне втручання у право заявника на мирне володіння своїм майном.

З огляду на те, що підставою примусового припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, а розірвання договорів на тій підставі, що не завершено будівництво не передбачено чинним законодавством України, враховуючи недоведеність відповідачем наявності вини позивача у затримці забудови земельної ділянки, яка спричинена необхідністю значного часу для погодження уповноваженими органами проектної документації на будівництво та отримання дозволу уповноваженого органу на проведення будівельних робіт, відповідачем не зазначено, у чому полягає завдання шкоди Київській міській раді, в зв'язку з незавершенням будівельних робіт, суд приходить до висновку, що позовні вимоги про визнання незаконним та скасування рішення Київської міської ради №880/880 від 28.07.2016 року «Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 20.07.2007 № 79-6-00522, укладеного між Київською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю «КОМПАНІЯ «НОВИЙ ДІМ» на підставі рішення Київської міської ради від 15.03.2007 № 307/968 підлягають задоволенню.

Відповідно до ч.1 ст. 49 ГПК України у спорах, що виникають при виконанні договорів судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 33, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

В И Р І Ш И В :

1. Позовні вимоги задовольнити.

2. Визнати незаконним та скасувати рішення Київської міської ради №880/880 від 28.07.2016 року «Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 20.07.2007 № 79-6-00522, укладеного між Київською міською радою (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36, код ЄДРПОУ 22883141) та товариством з обмеженою відповідальністю «КОМПАНІЯ «НОВИЙ ДІМ» (01015, м.Київ, вул.Старонаводницька, будинок 13-А, секція Е, офіс 42, код ЄДРПОУ 32587668) на підставі рішення Київської міської ради від 15.03.2007 № 307/968.

3. Стягнути з Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36, код ЄДРПОУ 22883141) на користь товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія "Новий дім" (01015, м.Київ, вул.Старонаводницька, будинок 13-А, секція Е, офіс 42, код ЄДРПОУ 32587668) 1378 (тисячу триста сімдесят вісім) грн 00 коп - витрати по сплаті судового збору.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Суддя Л.М. Шкурдова

Повне рішення складено: 25.11.2016 року