Рішення

від 13.01.2017 по справі 272/834/16-ц

АНДРУШІВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ЖИТОМИРСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Справа №: 272/834/16-ц

Провадження № 2/272/24/17

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 січня 2017 року

Андрушівський районний суд Житомирської області у складі:

головуючого судді - Палазюк В.М.

при секретарі - Поліщук Т.О

за участю: представника позивача - ОСОБА_1

відповідача - ОСОБА_2 ,

представників відповідача - ОСОБА_3, ОСОБА_4

співвідповідача - ФОП ОСОБА_5,

представника співвідповідача - ОСОБА_6

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Андрушівка цивільну справу за позовом Фермерського господарства "МАВ - 2007" до ОСОБА_2, ФОП ОСОБА_5, Андрушівської райдержадміністрації про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним та скасування державної реєстрації, та за зустрічним позовом ОСОБА_2 до Фермерського господарства "МАВ - 2007" про розірвання договору оренди земельної ділянки

В С Т А Н О В И В :

Фермерське господарство "МАВ - 2007" звернулося до суду із позовом , в якому зазначає, що 30.01.2012 між ним та ОСОБА_7 було укладено договір оренди земельної ділянки, площею 3,1962 га, з кадастровим номером 1820387500:04:000:0161 терміном на 15 років, який зареєстрований 19.11.2012 року відділом Держземагенства в Андрушівському районі за № 182030004003322 . Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк.

25.11.2014 року ОСОБА_7 помер, а спадкоємцем земельної ділянки відповідно до свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 24.07.2015 року став ОСОБА_2

В травні 2016 року фермерському господарству стало відомо, що ОСОБА_2 19.10.2015 року уклав з ФОП ОСОБА_5 новий договір оренди зазначеної земельної ділянки, який 27.10.2015 року зареєстрований реєстраційною службою Андрушівського районного управління юстиції.

Оскільки укладенням вказаного договору порушено законні права фермерського господарства як орендаря, позивач просить суд визнати недійсним Договір оренди земельної ділянки площею 3.1962га., кадастровий номер 1820387500:04:000:0161, укладений 19.10.2015 року між ОСОБА_2 та ФОП ОСОБА_5 недійсним та скасувати його державну реєстрацію, яка проведена 27.10.2015 року.

Відповідач ОСОБА_2 звернувся до суду з зустрічним позовом до Фермерського господарства "МАВ - 2007" про розірвання договору оренди земельної ділянки, площею 3.1962га., кадастровий номер 1820387500:04:000:0161, укладений 30.01.2012 року між ОСОБА_7 та Фермерським господарством "МАВ - 2007", посилаючись на п.36 зазначеного договору оренди, відповідно до якого перехід права власності на земельну ділянку до другої особи є підставою для зміни умов або розірвання цього договору. Однак незважаючи на неодноразові звернення ОСОБА_2 до фермерського господарства МАВ _2007 про розірвання договору оренди, оскільки він не бажає на будь-яких інших умовах переукладати даний договір, однак отримав відмову.

В судовому засіданні позивач підтримав первісний позов з підстав, викладених в позовній заяві, зустрічний позов не визнав. ОСОБА_2 знав про наявність договору оренди, який був укладений ОСОБА_7, отримував орендну плату та для розірвання або припинення його не звертався до того, як уклав договір з ФОП ОСОБА_5

Відповідач ОСОБА_2, його представники первісний позов не визнали, зустрічний позов підтримали з підстав, викладених в позовній заяві.

Співвідповідач ФОП ОСОБА_5 позов не визнав посилаючись на відсутність порушень при реєстрації договору оренди.

Представники співвідповідача - Андрушівської райдержадміністрації позов не визнали, вважаючи, що порушень при реєстрації договору оренди, який укладений 19.10.2015 року між ОСОБА_2 та ФОП ОСОБА_5 та зареєстрований 27.10.2015 року, не допущено. Державний реєстратор перевіряв наявність інших договорів оренди даної земельної ділянки, однак таких виявлено не було. Як на зразок проведення перевірки посилається на витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку ОСОБА_8 (а.с.96).

Як встановлено судом та вбачається із матеріалів справи, 30.01.2012 між Фермерським господарством "МАВ - 2007" та ОСОБА_7 було укладено договір оренди земельної ділянки, площею 3,1962 га, з кадастровим номером 1820387500:04:000:0161 терміном на 15 років, який зареєстрований 19.11.2012 року відділом Держземагенства в Андрушівському районі за № 182030004003322 (а.с.8-9).

Як вбачається із копії свідоцтва про право на спадщину за заповітом, виданого 24.07.2015 року, ОСОБА_7 25.11.2014 року помер, а спадкоємцем даної земельної ділянки став ОСОБА_2 (а. с.10). ОСОБА_2 19.10.2015 року уклав з ФОП ОСОБА_5 договір оренди зазначеної земельної ділянки строком на 15 років, який 27.10.2015 року зареєстрований реєстраційною службою Андрушівського районного управління юстиції.

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно (далі - державна реєстрація прав), згідно зі ст.2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" від 01.07.2004 року № 1952-IV (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, далі - Закон № 1952-IV), - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

У частинах 3, 4 статті 3 Закону № 1952-IV встановлено , що права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до набрання чинності цим Законом , визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим Законом , за таких умов: якщо реєстрація прав та їх обтяжень була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав та їх обтяжень діяло законодавство, що не передбачало обов'язкової реєстрації таких прав та їх обтяжень.

Відносини із реєстрації договорів оренди землі, на час укладення позивачем договору оренди земельної ділянки, регулювалися, зокрема, Цивільним кодексом України , Земельним кодексом України , Законом України "Про оренду землі" від 06.10.1998 року № 161-XIV , Порядком державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.1998 року № 2073 , Тимчасовим порядком ведення державного реєстру земель, затвердженим наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 2 липня 2003 року N 174 та зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 25 липня 2003 року за N 641/7962, Інструкцією про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі, затвердженою наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 4 травня 1999 року N 43 та зареєстрованою в Міністерстві юстиції України 4 червня 1999 року за N 354/3647.

Аналіз наведених правових норм свідчить про те, що державна реєстрація договорів оренди землі, відповідно до законодавства, яке діяло на момент укладення позивачем договору оренди земельної ділянки, здійснювалася структурними підрозділами Центру державного земельного кадастру при Держкомземі України шляхом відповідного запису у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі.

Виходячи із наведеного договір оренди вищевказаної земельної ділянки від 30.01.2012 року набрав чинності з моменту його державної реєстрації з 19.11.2012 року, тому строк його дії ще не закінчився, він не розірваний у встановленому порядку та не визнаний недійсним.

За змістом частини 2 статті 9 Закону № 1952-IVдержавний ( в ред. на час реєстрації договору оренди 27.10.2015 року) реєстратор: 1) встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов'язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення (у випадках, встановлених законом); відповідність повноважень особи, яка подає документи на державну реєстрацію прав та їх обтяжень; відповідність відомостей про нерухоме майно, наявних у Державному реєстрі прав та поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до вимог цього Закону ; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов'язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав; 2) приймає рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, про відмову в державній реєстрації, про її зупинення, внесення змін до Державного реєстру прав; 8) у разі потреби вимагає подання передбачених законодавством додаткових документів, необхідних для державної реєстрації прав та їх обтяжень; 8-1) під час проведення державної реєстрації прав, які виникли та оформлені в установленому порядку до 1 січня 2013 року, запитує від органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій, які відповідно до чинного на момент оформлення права законодавства проводили таке оформлення, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для реєстрації прав та їх обтяжень, якщо такі документи не були подані заявником або якщо документи, подані заявником, не містять передбачених цим Законом відомостей про право набувача або про нерухоме майно. Органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, підприємства, установи та організації, до яких надійшов запит, зобов'язані безоплатно в установленому законодавством порядку протягом трьох робочих днів надати державному реєстратору відповідну інформацію, зокрема щодо оформлених речових прав на нерухоме майно, у тому числі земельні ділянки; 9) здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом та іншими законами України.

Взаємодія органу державної реєстрації прав та органу, що здійснює ведення Державного земельного кадастру передбачена статтею 28-1 Закону № 1952-IV . Частиною 2 цієї статті даного Закону встановлено, що орган, що здійснює ведення Державного земельного кадастру, надає органу державної реєстрації прав інформацію про: державну реєстрацію земельної ділянки (дату державної реєстрації, орган, що здійснив таку реєстрацію); кадастровий номер, площу, місце розташування земельної ділянки; кадастровий план зареєстрованої земельної ділянки в електронній (цифровій) формі. Орган, що здійснює ведення Державного земельного кадастру, надає органу державної реєстрації право доступу до перегляду кадастрових карт (планів) у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Інформація, одержана від органу, що здійснює ведення Державного земельного кадастру, вноситься державним реєстратором під час здійснення державної реєстрації прав на відповідний об'єкт до розділу Державного реєстру прав, який містить відомості про нерухоме майно.

Необхідність запитувати інформацію про зареєстровані права оренди на земельні ділянки відповідно до законодавства, яке діяло до 01.01.2013 року висловила і Державна реєстраційна служба України у листі від 06.08.2013 року № 2951/05-15-13 "Щодо запобігання випадкам подвійної реєстрації прав оренди на земельну ділянку за різними правонабувачами".

Згідно наданих суду копій матеріалів реєстраційної справи щодо реєстрації договору оренди між ОСОБА_2 та ФОП ОСОБА_5 видно, що реєстратору було відомо, що ОСОБА_2 є власником земельної ділянки в порядку спадкування та що попереднім власником даної земельної ділянки є ОСОБА_7, однак інформацію про наявність договорів оренди на цю земельну ділянку державний реєстратор не перевірив, оскільки будь -які запити та відповіді на них в матеріалах реєстраційної справи відсутні.

Виходячи з наведеного, суд прийшов до висновку, що договір оренди земельної ділянки від 19 серпня 2015 року є недійсним та підлягає скасуванню, оскільки укладений під час дії договору оренди від 30.01.2012 року, який не припинив дію та без врахування пріоритетного права позивача на його продовження чи укладання.

20.07.2016 року ОСОБА_2 звернувся до фермерського господарства МАВ-2007 з заявою про набуття ним права власності на зазначену земельну ділянку та бажання розірвати договір оренди, на яку отримав відповідь про неможливість вирішення даного питання, оскільки дана заява подана після укладення договору оренди з ФОП ОСОБА_5 , тому ОСОБА_2 запропоновано припинити дію договору з ФОП ОСОБА_5 і вирішувати питання щодо дії договору з позивачем.

Відповідно до ст. 2 Закону України Про оренду землі відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України , Цивільним кодексом України , цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Як визначено ч.4 ст.32 Закону перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Договором оренди від 30.01.2012 року між ФГ МАВ-2007 та ОСОБА_7 не передбачено розірвання договору оренди в односторонньому порядку з ініціативи орендодавця.

Пунктом 36 Договору оренди земельної ділянки від 30.01.2012 року, на який посилається відповідач як на підставу зустрічного позову, врегульоване право розірвання договору в односторонньому порядку з ініціативи Орендаря за умови обов язкового попередження орендодавця за три місяці та передбачені підстави такого розірвання , а саме: перехід права власності на земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація Орендаря.

Як зазначив Верховний Суд України у справі № 6-1998цс15 за правилами статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути розірваний або змінений за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладанні договору.

Аналогічна норма закріплена і в статті 31 Закону України Про оренду землі , згідно якої договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін.

На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково

розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не

допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Згідно ч.1 ст. 32 ЗУ Про оренду землі на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами їх обов`язків, передбачених ст. ст. 24 , 25 цього Закону та договором, у разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке суттєво перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним Кодексом України та іншими законами України.

Пунктом 35 Договору оренди земельної ділянки від 30.01.2012 року також передбачені аналогічні підстави розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін, однак з підстав, зазначених в даному пункті договору та нормах законодавства ОСОБА_2 позов не заявляв.

Відповідно до статті 6 Закону України Про оренду землі орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України , Цивільним кодексом України , цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Згідно з положеннями ст. 792 ЦК України , за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до ст. 13 Закону України Про оренду землі , договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною 2 статті 24 Закону України Про оренду землі передбачено, що орендодавець зобов'язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

Відповідно до частин першої, третьої та четвертої статті 148-1 ЗК України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов'язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди.

Таким чином, ОСОБА_2 набувши права та обовязки орендодавця за договором оренди земельної ділянки від 30.01.2012 року, укладеним між ФГ МАВ-2007 та ОСОБА_7, як новий власник земельної ділянки, порушив умови договору та чинне законодавство, передавши повторно в оренду земельну ділянку іншій особі, не вирішивши питання про припинення попереднього договору оренди земельної ділянки, чим порушив права ФГ МАВ-2007 як орендаря земельної ділянки.

За таких обставин позовні вимоги за зустрічним позовом необхідно залишити без задоволення, відмовивши ОСОБА_2 в його вимозі про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Проаналізувавши наведене суд вважає вимоги фермерського господарства МАВ -2007 обґрунтованими, а тому Договір оренди земельної ділянки площею 3.1962га., кадастровий номер 1820387500:04:000:0161, укладений 19.10.2015 року між ОСОБА_2 та ФОП ОСОБА_5 слід визнати недійсним та скасувати його державну реєстрацію, яка проведена 27.10.2015 року.

У відповідності до ч. 1ст. 88 ЦПК України , судовий збір підлягає стягненню з відповідачів на користь позивача.

Керуючись ст.ст. 10, 11, 60, 88, 209, 212-215, 294 ЦПК України,суд

В И Р І Ш И В:

Позов Фермерського господарства "МАВ - 2007" до ОСОБА_2, ФОП ОСОБА_5, Андрушівської райдержадміністрації про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним та скасування державної реєстрації задовольнити.

Договір оренди земельної ділянки площею 3.1962га., кадастровий номер 1820387500:04:000:0161, укладений 19.10.2015 року між ОСОБА_2 та ФОП ОСОБА_5 визнати недійсним та скасувати його державну реєстрацію, яка проведена 27.10.2015 року, рішення № 25614242.

В задоволенні зустрічного позову ОСОБА_2 до Фермерського господарства "МАВ - 2007" про розірвання договору оренди земельної ділянки площею 3.1962га., кадастровий номер 1820387500:04:000:0161, укладений 30.01.2012 року між ОСОБА_7 та Фермерським господарством "МАВ - 2007" - відмовити.

Стягнути з ОСОБА_2, ФОП ОСОБА_5 на користь Фермерського господарства "МАВ - 2007" по 459,33 грн. судового збору.

Стягнути на користь Фермерського господарства "МАВ - 2007" за рахунок бюджетних асигнувань Андрушівської райдержадміністрації 459,33 грн. судового збору.

Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Житомирської області через Андрушівський райсуд протягом десяти днів з дня проголошення рішення , а особами, які не були присутні у судовому засіданні, протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя:ОСОБА_9