Постанова

від 31.01.2017 по справі 922/3024/16

ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"31" січня 2017 р. Справа № 922/3024/16

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Камишева Л.М., суддя Гетьман Р.А. , суддя Пелипенко Н.М.

при секретарі Пляс Л.Ф.

за участю представників сторін:

позивача - ОСОБА_1, за довіреністю б/н від 18 квітня 2016 року,

керівника ОСОБА_2, відомості з ЄДРПОУ від 23 травня 2016 року,

відповідача - ОСОБА_3, за довіреністю № 08-11/176/2-17 від 12 січня 2017 року (після перерви не з'явилась),

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу позивача (вх. №3157 Х/1) на рішення Господарського суду Харківської області від 25 жовтня 2016 року у справі №922/3024/16

за позовом Кооперативу автогаражів "Харків", м. Харків

до Харківської міської ради, м. Харків

про розірвання договору

ВСТАНОВИЛА:

У вересні 2016 року позивач звернувся до господарського суду Харківської області з позовом, у якому просив суд розірвати договір оренди землі від 26.12.2006р., укладений між Кооперативом автогаражів "Харків" та Харківською міською радою, зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при державному комітеті України по земельних ресурсах 13.03.2007р. за №440767100017 на користування земельною ділянкою кадастровий №6310136900:06:010:0009, розташованої за адресою: вул. Ньютона, 94 у м. Харкові.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 25 жовтня 2016 року у справі №922/3024/16 (суддя Погорелова О.В.) у позові відмовлено повністю.

Позивач з рішенням господарського суду першої інстанції не погодився та звернувся до Харківського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, просить рішення господарського суду Харківської області від 25 жовтня 2016 року у справі №922/3024/16 скасувати та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги скаржник посилається, зокрема, на те, що виходячи з умов спірного договору оренди землі, набуття права власності фізичними особами на гаражні бокси, що знаходяться на орендованій земельній ділянці, є підставою для розірвання договору та укладення договору оренди з новим власником будівлі та споруди. Позивач надіслав Харківській міській раді лист-пропозицію від 26.05.2016р., у якому вказав про добровільну відмову від права користування орендованою земельною ділянкою, у зв'язку зі зміною власників на об'єкти нерухомого майна за адресою: м. Харків, вул. Ньютона, 94, та просив позивача розглянути та підписати три примірника додаткової угоди про розірвання договору оренди землі, укладеного між сторонами.

Вважає, що суд першої інстанції дійшов необґрунтованого висновку щодо направлення відповіді на лист-пропозицію про розірвання договору оренди землі, оскільки відповідачем не надано належних доказів направлення вказаної відповіді позивачу.

Зазначає, що визначення статусу гаражних боксів проводиться згідно з Державним класифікатором будівель та споруд ДК 018-2000, затвердженим наказом Держстандарту України від 17 серпня 2000 року № 507 та вважає, що гаражні бокси є складовими частинами будівель наземних гаражів та мають статус нежитлових будівель.

У відзиві на апеляційну скаргу (вх. №853 від 26.01.2017р.) відповідач просить відмовити у задоволені апеляційної скарги Кооперативу автогаражів "Харків" та залишити рішення Господарського суду Харківської області від 25 жовтня 2016 року у даній справі без змін.

В обґрунтування своєї правової позиції посилається, зокрема, на те, що відповідь на лист-пропозицію позивача про розірвання договору оренди землі була надана 08.07.2016р. та відправлена відповідно до встановленого у Харківській міській раді порядку проведення вихідної кореспонденції простим поштовим відправленням.

Вважає, що суд першої інстанції при винесенні оскаржуваного рішення дійшов обґрунтованого висновку, що гаражні бокси не є житловим будинком, будівлею чи спорудою, перехід права власності на які є підставою для припинення користування земельною ділянкою, а тому приписи статті ст. 120 Земельного кодексу України не можуть бути застосовані до спірних правовідносин.

Зазнає, що фактично відбулось набуття права власності декількома фізичними особами на декілька приміщень у нежитлових будівлях, що розташовані на земельній ділянці по вул. Ньютона, 94 м. Харків, що на думку відповідача, не є підставою для розірвання договору оренди зазначеної земельної ділянки.

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 01 грудня 2016 року прийнято апеляційну скаргу відповідача до провадження, розгляд справи призначено на 22 грудня 2016 року.

Протоколом автоматичної зміни складу колегії суддів Харківського апеляційного господарського суду від 20 грудня 2016 року, у зв'язку зі звільненням у відставку судді Івакіної В.О., для розгляду даної справи сформовано колегію суддів у складі: головуючого судді - Камишевої Л.М., судді Гетьмана Р.А., судді Пелипенко Н.М.

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 22 грудня 2016 року відкладено розгляд справи на 26 січня 2017 року.

Відповідно до статті 77 ГПК України у судовому засіданні апеляційної інстанції 26 січня 2017 року оголошено перерву до 31 січня 2017 року.

У призначене судове засідання 31 січня 2017 року представник відповідача не з'явився, про час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином, про що свідчить його підпис на повідомленні про оголошення перерви в судовому засіданні (а.с.146).

Відповідно до пункту 3.9.2 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 18 від 26 грудня 2011 року "Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції" у випадку нез'явлення в засідання господарського суду представників обох сторін або однієї з них справа може бути розглянута без їх участі, якщо неявка таких представників не перешкоджає вирішенню спору.

Враховуючи, що наявних в справі матеріалів достатньо для розгляду справи по суті, зважаючи на належне повідомлення сторін про час та місце проведення судового засідання, колегія суддів дійшла висновку, що учасникам судового процесу створені належні умови для реалізації їх процесуальних прав та вважає за можливе розглядати апеляційну скаргу за відсутності представника відповідача.

У призначеному судовому засіданні представники позивача просили апеляційну скаргу задовольнити, а рішення Господарського суду Харківської області від 25 жовтня 2016 року у справі №922/3024/16 скасувати та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши доводи апеляційної скарги в межах вимог, передбачених статтею 101 Господарського процесуального кодексу України, заслухавши у судовому засіданні пояснення представників позивача, перевіривши повноту встановлення судом першої інстанції обставин справи та доказів на їх підтвердження, а також правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів встановила наступне.

У вересні 2016 року Кооператив автогаражів "Харків" звернувся до господарського суду Харківської області з позовом до Харківської міської ради про розірвання договору оренди землі від 26.12.2006р., укладеного між Кооперативом автогаражів "Харків" та Харківською міською радою, зареєстрованого у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при державному комітеті України по земельних ресурсах 13.03.2007р. за №440767100017 на користування земельною ділянкою кадастровий №6310136900:06:010:0009, розташованої за адресою, вул. Ньютона у м. Харкові.

В обґрунтування позовних вимог позивач, керуючись приписами ст. 120, 141 Земельного кодексу України, ст. 377, 651, 652 Цивільного кодексу України, ст. 188 Господарського кодексу України, ст. 19-1 Закону України Про кооперацію , п. 40 договору оренди землі від 26.12.2006р., укладеного між сторонами, виходячи з того, що позивач добровільно відмовився від права користування орендованою земельною ділянкою (лист-пропозиція від 25.06.2016р.), оскільки фактичне користування земельною ділянкою та зведеними на ній гаражними боксами здійснюють більше 90% нових власників - фізичних осіб (в тому числі які на даний час не є членами гаражного кооперативу), вважає, що наявні правові підстави для дострокового розірвання договору оренди землі, у зв'язку зі зміною власника об'єктів нерухомого майна.

Як убачається із матеріалів справи, на підставі рішення ХLIV сесії Харківської міської ради від 23.12.2005р. № 257/05 «Про припинення та надання у користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам для експлуатації та обслуговування будівель і споруд» 26 грудня 2006 року між Харківською міською радою та Кооперативом автогаражів "Харків" укладено договір оренди землі (далі - договір), відповідно до якого орендодавець на підставі зазначеного рішення надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться м. Харків, вул. Ньютона, 94 (пункт 1 договору).

Відповідно до пункту 2 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,7557 га, у тому числі: під забудовою - 1,4966 га, деревні насадження 0,0726 га, інших угідь 1,1865 га.

Договір укладено строком до 01.06.2030р. ( пункт 8 договору).

Згідно пункту 15 договору, земельна ділянка передається в оренду для експлуатації та обслуговування колективних гаражів.

Згідно з пунктом 40 договору, перехід права власності на будівлю та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи, є підставою для розірвання договору та укладення договору оренди з новим власником будинків та споруд.

Відповідно до пункту 43 договору, договір набирає чинності після його підписання сторонами та його державної реєстрації.

Зазначений договір підписаний уповноваженими представниками сторін, підписи яких скріплені печатками та зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" 13 березня 2007 року за № 440767100017.

До договору позивачем додано, зокрема, план земельної ділянки (кадастровий номер 6310136900:06:010:0009, площа 2,7557 га та акт приймання-передачі земельної ділянки від 15.03.2007р., відповідно до якого орендарю (позивачу) передано земельну ділянку в оренду строком до 01.06.2030р., площею 2,7557 га, для експлуатації та обслуговування колективних гаражів. (а.с. 19)

При прийнятті оскаржуваного рішення, суд першої інстанції, посилаючись на приписи ст. 651 Цивільного кодексу України, ст. 116, 124 Земельного кодексу України, виходив з того, що позивачем не дотримано положень Порядку оформлення договорів оренди землі у м. Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради №960/12 від 19.12.2012р., щодо розірвання спірного договору, у зв'язку з чим дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову. Крім того, при визначені правового статусу гаражних боксів дійшов висновку, що гаражні бокси не є житловим будинком, будівлею чи спорудою, а тому не підпадають під об'єкти нерухомого майна, передбаченого ст. 120 Земельного кодексу України.

Проте колегія суддів не погоджується з висновками суду першої інстанції, виходячи з наступного.

Відповідно до частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини.

Згідно частини 1 статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Укладений між позивачем та відповідачем договір за своєю правовою природою є договором оренди землі.

Відповідно до частини 1 статті 93 Земельного кодексу України, статті 1 Закону України Про оренду землі оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (стаття 2 Закону України Про оренду землі ).

Відповідно до статті 13 Закону України Про оренду землі договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Як вже було зазначено у цій постанові, 26 грудня 2006 року між Харківською міською радою та Кооперативом автогаражів "Харків" укладено договір оренди землі (далі - договір), відповідно до якого орендодавець на підставі рішення ХLIV сесії Харківської міської ради від 23.12.2005р. № 257/05 «Про припинення та надання у користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам для експлуатації та обслуговування будівель і споруд» надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться м. Харків, вул. Ньютона, 94 (пункт 1 договору).

Предметом спору у даній справі є вимога позивача про розірвання договору оренди землі від 26.12.2006р., укладеного між Харківською міською радою та Кооперативом автогаражів "Харків", у зв'язку зі зміною власника об'єктів нерухомого майна, яке розташоване на земельній ділянці, переданій в оренду за спірним договором.

Відповідно до пунктів 1, 2 ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Також, частиною 3 статті 31 Закону України Про оренду землі договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Статтею 188 Господарського кодексу України встановлено порядок зміни та розірвання господарських договорів, зокрема, частиною 2 вказаної статті передбачено, що сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Рішенням Харківської міської ради №960/12 від 19.12.2012р. затверджено Порядок оформлення договорів оренди землі у м. Харкові (далі-порядок), яким визначено єдині умови оформлення договорів оренди землі у м. Харкові, відповідно до якого розірвання договору оренди землі за взаємною згодою сторін, як за ініціативою орендаря, так і за ініціативою орендодавця, оформлюється на підставі відповідного рішення Харківської міської ради угодою про розірвання договору оренди землі згідно із затвердженою формою (пункт 25 порядку).

Як вбачається з матеріалів справи, 25.06.2016р. позивачем направлено лист-пропозицію на адресу Харківської міської ради. Відповідно до цього листа у зв'язку з тим, що фактичне користування орендованою земельною ділянкою та зведеними на ній гаражними боксами здійснюється їх власниками - фізичними особами, орендар вважає за необхідне добровільно відмовитися від права користування зазначеною земельною ділянкою та просить розглянути та підписати Додаткову угоду про розірвання договору оренди землі від 06.12.2006р., укладеного між Харківською міською радою та Кооперативом автогаражів "Харків", зареєстрованого у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах 13.03.2007 за № 440767100017 на користування земельною ділянкою кадастровий № 6310136900:06:010:0009, розташованою за адресою вул. Ньютона, 94 у м. Харкові у зв'язку зі зміною власника об'єктів нерухомого майна та надав на розгляд та підписання три примірника угоди про розірвання договору оренди землі (а.с.10-11).

До матеріалів справи відповідачем наданий лист Департаменту земельних відносин Харківської міської ради від 08.07.2016 №5113/0/225-16, в якому позивачу запропоновано звернутися до Департаменту земельних відносин Харківської міської ради у дні прийому, для уточнення питання та одержання роз'яснень щодо припинення права користування земельної ділянки (а.с.87).

Втім, належних доказів направлення цього листа позивачу, у розумінні приписів Правил надання послуг поштового зв'язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05.03.2009р. №270, таких як касовий чек, поштова квитанція, розрахункова квитанція, тощо, відповідач не надав, а надав лише журнал вихідної кореспонденції.

Колегія суддів зазначає, що журнал реєстрації вихідної кореспонденції не може бути належним і допустимим доказом, який підтверджує факт направлення/отримання поштової кореспонденції. Наданими відповідачем доказами не підтверджується факт обізнаності позивача з вирішенням питання щодо його пропозиції про розірвання договору оренди землі в позасудовому порядку.

Посилаючись на приписи Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, затвердженого рішенням 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання "Про затвердження Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові" від 19.12.2012 № 960/12, суд першої інстанції залишив поза увагою, що цим документом врегульовано порядок розірвання договорів оренди земельної ділянки шляхом укладення додаткової угоди, тобто, позасудовий порядок розірвання договору.

Разом з тим, рішенням Конституційного Суду України від 9 липня 2002 року № 15-рп/2002 (справа про досудове врегулювання спорів) визначено, що положення ч. 2 ст. 124 Конституції України стосовно поширення юрисдикції судів на всі правовідносини, що виникають у державі, необхідно розуміти так, що право особи (громадянина України, іноземця, особи без громадянства, юридичної особи) на звернення до суду за вирішенням спору не може бути обмежене законом, іншими нормативно-правовими актами. Встановлення законом або договором досудового врегулювання спору за волевиявленням суб'єктів правовідносин не є обмеженням юрисдикції судів і права на судовий захист.

Обрання певного засобу правового захисту, у тому числі і досудового врегулювання спору, є правом, а не обов'язком особи, яка добровільно, виходячи з власних інтересів, його використовує.

Отже, позивач не позбавлений права звернення до суду з позовом до відповідача про розірвання договору за наявності спору.

Можливість розірвання спірного договору оренди за рішенням суду з підстав, викладених у позовній заяві, відповідає нормам чинного законодавства та обставинам справи, з огляду на таке.

Статтею 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено такий спосіб припинення договору оренди землі як його дострокове розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору, зокрема, на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Пунктами "а", "е" ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

У даному випадку відмова позивача від права користування земельною ділянкою була обумовлена відчуженням об'єкту нерухомості та переходом права власності до фізичних осіб на гаражні бокси, для обслуговування яких надавалася така земельна ділянка.

Частиною першої статті 377 Цивільного кодексу України передбачено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно частини другої статті 120 Земельного кодексу України, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Також, частиною 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Крім того, зазначено, що договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Відповідно до ч. 1 статті 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється, зокрема, у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Зазначені норми закріплюють загальний принцип цілісності об'єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розташований. Згідно з цими нормами визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.

В пункті 38 договору сторонами передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін, у тому числі з підстав, визначених законом.

Згідно з п. 40 спірного договору оренди землі, перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для розірвання договору оренди та укладання договору оренди з новим власником будинків та споруд.

Таким чином, виходячи з вищенаведених норм законодавства, а також умов укладеного сторонами договору, у разі переходу права власності на об'єкт нерухомого майна до набувача цього майна відбувається перехід тих прав на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала відчужувачу - права власності або права користування.

Аналогічна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду України від 06.06.2011 р. у справі №11/227, від 19.06.2012 р. у справі №36/368-9/63, від 20.08.2013 р. у справі №18/5005/12936/2011, висновки якого у відповідності до статті 111-28 ГПК України є обов'язковими для всіх судів України

Відповідно до ст. 19-1 Закону України Про кооперацію у разі викупу квартири, дачі, гаража, іншої будівлі, споруди або приміщення член житлово-будівельного, дачно-будівельного, гаражно-будівельного, житлового, дачного, гаражного кооперативу чи іншого відповідного кооперативу стає власником цього майна. Право власності на таке майно у члена кооперативу виникає з моменту державної реєстрації цього права відповідно до закону.

Як вбачається з довідки Кооперативу автогаражів Харків від 21.10.2016р., станом на 01 жовтня 2016 року кількість гаражних боксів 1 та 2 черг в кооперативі складає 703 гаража. З моменту укладення договору оренди членами кооперативу приватизовано понад 90% гаражних боксів, а саме 637 гаражних боксів в літ. Г-1 , літ. Д-1 , літ. Е-1 , літ. Ж-1 , літ. З-1 , літ. И-1 , літ. К-1 , літ. Л-1 , літ. М-1 , літ. І-1 , частина з яких змінила власників згідно договорів купівлі-продажу (а.с. 105).

Вказана обставина підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 19.12.2015р. № 50288514 (далі - інформаційна довідка) (а.с. 28-72), яка свідчить про набуття права власності фізичними особами на гаражні бокси, що знаходяться на орендованій земельній ділянці за адресою м. Харків, вулиця Ньютона, будинок 94, а саме гаражні бокси: № 723, № 713, № 524, № 708, 754, № 715, № 791, № 763, № 774, № 790, № 525, № 297, № 399, № 229, № 154, № 602, № 391, №516, № 677, № 361, №637, № 684, № 79, № 108, № 627, № 440, № 570, № 542, № 545, № 657, № 624, № 63, №197, № 334, №164, № 127, № 176, № 37, № 395, № 487, № 596, № 701, № 273, №390, № 367, № 643, № 219, № 169, № 616, №434, № 441, № 692, № 294, № 545, № 229, № 586, № 361, № 47, № 647, № 600, № 160, № 394, № 640, № 289, № 261, № 552, № 97, № 112, № 374, № 214, № 223, № 425, № 263, № 1, № 357, № 16, №234, № 155, №532, № 157, № 320, № 142, № 190.

Оскільки фактичне використання земельної ділянки в частині, на якій розміщені приватні гаражні бокси, здійснюється їх власниками - фізичними особами, то орендар позбавлений права використовувати земельну ділянку в цілому відповідно до умов договору. У такому випадку порушується майнове співвідношення сторін договору, оскільки незважаючи на перехід права оренди до фізичних осіб, як нових власників гаражних боксів, позивач продовжує сплачувати оренду плату за договором оренди землі до його розірвання, за земельну ділянку, якою фактично не володіє та не використовує у своїй діяльності.

При цьому, можливість розірвання договору оренди за рішенням суду у випадку часткової передачі об'єктів нерухомості у власність інших осіб на орендованій земельній ділянці (у даному випадку майже 90%), з підстав, передбачених у частині першій статті 31 Закону України Про оренду землі , відповідає правовим висновкам Верховного Суду України, викладеним постанові від 20 серпня 2013 року у справі №18/5005/12936/2011.

Твердження відповідача про те, що до укладення спірного договору оренди землі між позивачем та відповідачем на декілька гаражних боксів вже було оформлено право приватної власності фізичних осіб, не впливають на характер спірних правовідносин та не спростовують висновків викладених вище у цій постанові, оскільки з інформаційної довідки вбачається, що право власності на більшість гаражних боксів, розташованих на орендованій земельній ділянці, зареєстровано за новими власниками вже після укладення спірного договору оренди землі.

Крім того, посилання Харківської міської ради на те, що гаражні бокси не є об'єктами нерухомого майна, колегія суддів також вважає необґрунтованими, з огляду на таке.

Нормами частини 1 статті 182 ЦК України передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Так, державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно (далі - державна реєстрація прав) згідно з статтею 1 Закону є офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Статтею 5 Закону, а також пунктом 4 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22.06.2011 N 703 (далі - Порядок), передбачено, що у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди (їх окремі частини), квартири, житлові та нежитлові приміщення.

При визначені будівель, в яких розташовані приміщення, призначені для перебування людини, розміщення рухомого майна, збереження матеріальних цінностей, здійснення виробництва тощо, та право власності на які підлягають державній реєстрації слід зазначити, що Державним класифікатором будівель та споруд ДК 018-2000, затвердженим і введеним в дію наказом Державного комітету України по стандартизації, метрології та сертифікації від 17.08.2000 N 507 (далі - Державний класифікатор), передбачено, що будівлі - це споруди, що складаються з несучих та огороджувальних або сполучених (несуче-огороджувальних) конструкцій, які утворюють наземні або підземні приміщення, призначені для проживання або перебування людей, розміщення устаткування, тварин, рослин, а також предметів.

Розділом 2 Державного класифікатору визначено, що гаражі наземні відносяться до будівель транспорту та засобів зв'язку та відносяться до нежитлових будівель.

Колегія суддів вважає помилковим висновок суду першої інстанції про те, що гаражні бокси не є житловим будинком, будівлею чи спорудою, а тому не підпадають під об'єкти нерухомого майна, передбаченого ст. 120 Земельного кодексу України, перехід права власності на які є підставою для припинення права користування земельною ділянкою.

Враховуючи вищевикладене, оскільки однією із підстав виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договір (у даному випадку договір оренди), з огляду на те, що фактичне користування земельною ділянкою та зведеними на ній будівлями наразі здійснюють її нові власники, попередній землекористувач - позивач добровільно відмовився від права користування зазначеною земельною ділянкою, а законодавством та умовами спірного договору передбачено можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору як способу припинення договору оренди землі, колегія суддів приходить до висновку щодо наявності правових підстав для задоволення позову в частині розірвання договору оренди землі, укладеного між Харківської міською радою та Кооператив авто гаражів Харків .

Колегія суддів вважає твердження позивача, викладені ним в апеляційній скарзі, ґрунтуються на положеннях чинного законодавства, доведені належними доказами, тоді як господарським судом першої інстанції не в повній мірі з'ясовані та правильно оцінені обставини у справі, а тому оскаржуване рішення підлягає скасуванню, з прийняттям нового рішення про задоволення позову.

Враховуючи, що апеляційний господарський суд дійшов висновку про задоволення апеляційної скарги та прийняття нового судового рішення про задоволення позову, то у відповідності до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору за подання позову та апеляційної скарги підлягають відшкодуванню за рахунок відповідача у розмірі 2893,8 грн. (1378,00грн. + 1515,80грн.).

Керуючись статтями 49, 99, 101, пунктом 2 статті 103, пунктами 1, 4 частини першої статті 104, статтею 105 Господарського процесуального кодексу України, судова колегія

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу позивача задовольнити.

Рішення Господарського суду Харківської області від 25 жовтня 2016 року у справі №922/3024/16 скасувати.

Прийняти нове рішення, яким позов задовольнити.

Розірвати договір оренди землі від 26.12.2006р., укладений між Харківською міською радою (код ЄДРПОУ 04059243) та Колективом автогаражів "Харків" (код ЄДРПОУ 22645756), зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при державному комітеті України по земельних ресурсах 13.03.2007р. за №440767100017 на користування земельною ділянкою кадастровий №6310136900:06:010:0009, розташованої за адресою м. Харків, вул. Ньютона, 94.

Стягнути з Харківської міської ради (61003, м. Харків, пл. Конституції, 7, код ЄДРПОУ 04059243) на користь Кооперативу автогаражів "Харків" (61162, м. Харків, вул. Ньютона, 94, код ЄДРПОУ 22645756) витрати по сплаті судового збору за подання позовної заяви у розмірі 1378,00 грн. та апеляційної скарги у розмірі 1515,80 грн.

Доручити Господарському суду Харківської області видати відповідний наказ.

Постанова набирає законної сили з дня прийняття та може бути оскаржена до Вищого господарського суду України протягом двадцятиденного строку.

Повна постанова складена 06 лютого 2017 року.

Головуючий суддя Камишева Л.М.

Суддя Гетьман Р.А.

Суддя Пелипенко Н.М.