Постанова

від 11.10.2017 по справі 922/1267/17

ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"11" жовтня 2017 р. Справа № 922/1267/17

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Медуниця О.Є., суддя Білецька А.М., суддя Гребенюк Н.В.

за участю представників сторін:

позивача - ОСОБА_1 (дов. № 48/04 від 28.04.17 р.);

відповідача - ОСОБА_2 (дов. № 03 від 04.01.17 р.)

розглянувши апеляційну скаргу відповідача (вх.№ 2438Х/3-38) на рішення

господарського суду Харківської області від "31" травня 2017 р. у справі

№922/1267/17

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ФБР", м. Харків

до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській

області, м. Харків

третя особа, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору на

стороні відповідача - Державне підприємство Міністерства оборони України

Харківська контора матеріально-технічного забезпечення, м. Харків

про визнання договору укладеним

ВСТАНОВИЛА:

Рішенням господарського суду Харківської області від 31.05.2017 у справі №922/1267/17 (суддя Прохоров С.А.) позов задоволено повністю; визнано укладеним між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області та ТОВ "КОМПАНІЯ "ФБР" Договір оренди від 17.01.2017 в редакції ТОВ "КОМПАНІЯ "ФБР" з протоколом розбіжностей №1 від 17.01.2017.

Відповідач не погодився із вказаним рішенням суду та звернувся до Харківського апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, в якій просить суд вказане рішення скасувати та прийняти нове, яким в позові відмовити.

В апеляційній скарзі відповідач, посилаючись на п.30 ч.1 ст.6 Закону України Про управління об'єктами державної власності , зазначає, що Міністерство оборони України листом №220/6329 погодило умови договору оренди, які були викладені позивачем у проекті договору та відповідали Типовому договору оренди індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності. Як зазначає відповідач, пропозиції позивача щодо зміни п.10.8 договору не можуть бути прийняті регіональним відділенням, оскільки право погодження умов договору оренди належить органу, уповноваженому управляти державним майном, тобто Міністерству оборони України. Крім того, відповідач зазначає, що договір оренди державного майна не є договором, заснованим на державному замовленні, не є обов'язковим для сторін на підставі прямої вказівки закону, сторони за договором не є монополістами, а отже, спрощений порядок погодження розбіжностей при укладанні договору, передбачений ч.7 ст.181 ГК України, в даному випадку не підлягає застосуванню.

Позивач надав відзив на апеляційну скаргу, в якому зазначає, що редакція п.10.8 договору, викладена в протоколі розбіжностей відповідає ст.10 Закону України Про оренду державного та комунального майна та п.10.8 Типового договору оренди індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності. Крім того, позивач вказує, що Міністерство оборони України як орган, уповноважений управляти спірним нерухомим майном, не заперечував проти укладення договору в редакції позивача та зазначав про необхідність проведення капітального ремонту покрівлі. Просить рішення суду першої інстанції залишити без змін, апеляційну скаргу відповідача - без задоволення.

Третя особа в судове засідання 11.10.2017 року не з'явилась, про причини неявки суд не повідомила.

Ухвала Харківського апеляційного господарського суду від 04.10.2017 року, якою розгляд справи призначено в даному судовому засіданні надсилалась на адресу третьої особи, про що свідчить штамп на її зворотньому боці, однак не повернулась підприємством зв'язку.

Як роз'яснено в п. 3.9.1. Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 26.12.2011 року №18 "Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції"": у разі якщо ухвалу про порушення провадження у справі було надіслано за належною адресою (тобто повідомленою суду стороною, а в разі ненадання суду відповідної інформації - адресою, зазначеною в Єдиному державному реєстрі юридичний осіб та фізичних осіб - підприємців), і не повернуто підприємством зв'язку, то вважається, що адресат повідомлений про час і місце розгляду справи судом.

Колегія суддів також приймає до уваги, що третя особа отримувала ухвали суду від 11.08.2017 року, від 18.09.2017 року, про що свідчать повідомлення про вручення поштових відправлень (а.с. 158,188).

Таким чином, третя особа була обізнана про наявність апеляційного провадження у даній справі, однак не скористалась своїм право на участь в судових засіданнях.

Враховуючи, що третя особа належним чином повідомлена про час та місце судового засідання, колегія суддів вважає можливим розглядати справу за її відсутності за наявними в ній матеріалами, відповідно до ст. 75 Господарського процесуального кодексу України.

Дослідивши матеріали справи, вислухавши пояснення представників позивача та відповідача, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду встановила наступне.

25.05.2016 року ТОВ Компанія ФБР звернулось до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області із заявою №50/05, в якій просило передати в оренду державне індивідуально визначене нерухоме майно: частину нежитлового приміщення сховища №6, загальною площею 250 кв.м., що розташоване на 1 поверсі одноповерхового сховища за адресою: м.Харків, вул.Цементна,З та знаходиться на балансі ДП Міністерства оборони України Харківської КМТЗ з метою розміщення складу металопрокату строком на 1 рік (а.с.173).

До заяви позивачем додано проект договору (а.с.201-205).

Відповідно до довідки Державного підприємства Міністерства оборони України Харківська контора матеріально-технічного забезпечення №68 від 25.05.2016 року, об'єкт нерухомого державного майна - сховище №6 за адресою: м.Харків, вул.Цементна, 3, що перебуває на його балансі, вільне, потребує поточного ремонту та пропонується для передачі в оренду (а.с.174).

Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській області, одержавши заяву позивача (№50/05 від 23.05.2016 року), відповідно до ч.2 ст.9 Закону України Про оренду державного та комунального майна (далі-Закон), звернулось до Міністерства оборони України з листом №43-2747 від 27.05.2016 року про погодження проекту договору оренди державного нерухомого майна (а.с. 175-176).

Міністерство оборони, розглянувши подані матеріали, в порядку ч.З ст.9 Закону України Про оренду державного та комунального майна , надіслало Регіональному відділенню Фонду державного майна України по Харківській області висновки про умови договору (лист №220/6329 від 05.07.2016 року), в яких не заперечувало проти укладення договору оренди державного нерухомого майна строком на 1 рік за умови, зокрема, що здійснення невід'ємних поліпшень майна проводиться у відповідності з вимогами Порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 03.10.2006 року №1523 (а.с. 177-178).

18.08.2016 року позивач звернувся до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області із додатком до заяви №50/05 від 25.05.2016 року, в якому просив договір оренди укласти на 2 роки та 11 місяців, посилаючись на те, що нерухоме майно потребує капітального ремонту покрівлі (а.с.179).

В свою чергу, Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській області знову звернулось до Міністерства оборони України з листом №43-4648 від 26.08.2016 року про погодження проекту договору з терміном його дії 2 роки та 11 місяців (а.с. 180).

У відповідь, Міністерство оборони України надіслало відповідачу висновки (лист №503/4/1489 від 12.09.2016 року), в яких повідомило, що не заперечує проти укладення договору оренди державного нерухомого майна строком на 2 роки та 11 місяців за умови, зокрема, що здійснення невід'ємних поліпшень майна проводиться у відповідності з вимогами Порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 03.10.2006 року №1523(а.с.181).

14.09.2016 року відповідач надіслав Міністерству оборони України лист №43-4963 з повідомленням про розміщення оголошення у газеті Відомості приватизації від 14.09.2016 року №74 (990) про намір передати в оренду індивідуально визначене державне нерухоме майно: частину нежитлового приміщення сховища №6, загальною площею 250 кв.м., що розташоване на 1 поверсі одноповерхового сховища за адресою: м.Харків, вул.Цементна.З (а.с. 182).

Листом №503/4/1942 від 23.09.2016 року Міністерство оборони України повідомило відповідача, що не заперечує проти укладення договору оренди державного нерухомого майна строком на 2 роки та 11 місяців за умови включення до договору таких положень: орендоване майно приватизації (викупу) орендарем або третіми особами не підлягає; продовження терміну дії договору оренди оформлюється додатковим договором, проект якого погоджується з органом управлінням майном та є невід'ємною частиною договору; у разі, якщо орендоване майно буде необхідне для потреб органу управління майном, орендар зобов'язується звільнити орендоване майно у 2-х місячний строк з дати отримання повідомлення; здійснення невід'ємних поліпшень майна проводиться у відповідності з вимогами Порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 03.10.2006 року №1523 (а.с. 183-184).

03.11.2016 року Регіональним відділенням Фонду державного майна України видано наказ №2050 про передачу в оренду ТОВ Компанія ФБР , як єдиному заявнику, державне окреме індивідуально визначене майно: частину нежитлового приміщення на 1 поверсі одноповерхової будівлі сховища №6 (інв.№050), загальною площею 250 кв.м. за адресою: м.Харків, вул.Цементна, 3 терміном на 2 роки та 11 місяців. Майно знаходиться на балансі Державного підприємства Міністерства оборони України Харківська контора матеріально-технічного забезпечення , що відноситься до сфери управління Міністерства оборони України (а.с.185).

Позивач зазначає, що він, як переможець конкурсу на укладення договору оренди нерухомого майна, 31.12.2016 року отримав від відповідача проект договору оренди від 17.01.2017 року (а.с.22) та акт приймання-передачі орендованого майна від 17.01.2017 року (а.с.29).

Пункт 10.8 вказаного проекту договору викладено в наступній редакції: Вартість невід'ємних поліпшень орендованого майна, здійснених орендарем за згодою орендодавця, компенсації не підлягають .

Вказаний проект договору підписано позивачем з протоколом розбіжностей №1 до договору від 17.01.2017 року та надіслано відповідачу супровідним листом №04/01 від 17.01.2017 року (а.с.32)

В протоколі розбіжностей №1 п.10.8 договору викладно позивачем в наступній редакції: Вартість невід'ємних поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем згідно узгодженої проектно-кошторисної документації відшкодовується орендодавцем в повному обсязі після припинення договору оренди відповідно до законодавства України (а.с.31).

Позивач зазначає, що проект договору оренди від 17.01.2017 року разом із протоколом розбіжностей до нього №1 отримано відповідачем 17.01.2017 року.

Листом №43-629 від 02.02.2017 року відповідач повідомив позивача про те, що протокол розбіжностей не може бути підписаний регіональним відділенням, оскільки Міністерством оборони України листом від 14.09.2016 року №43-4963 вже узгоджено умови договору оренди, який розроблений на підставі Типового договору оренди індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, затвердженого наказом Фонду державного майна України №1776 від 23.08.2000 року.

До вказаного листа відповідач додав проект договору оренди для підписання (а.с.ЗЗ).

В обґрунтування позову позивач зазначає, що відповідач у 20-денний строк з дня отримання проекту договору від 17.01.2016 року з протоколом розбіжностей №1 не передав на вирішення суду розбіжності, які є неврегульованими, у зв'язку з чим, на підставі ч.7 ст.181 ГК України, пропозиції позивача вважаються такими, що прийняті відповідачем.

Як зазначає позивач, п.10.8 в редакції, викладеній в протоколі розбіжностей №1, відповідає ст.10 Закону України Про оренду державного та комунального майна та Типовому договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, затвердженому наказом Фонду державного майна України №1774 від 23.08.2000 року.

Позивач вважає, що укладення договору з ТОВ Компанія ФБР як з переможцем конкурсу є обов'язковим, у зв'язку з чим просить суд визнати укладеним між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області та ТОВ Компанія ФБР договір оренди від 17.01.2017 року в редакції позивача з протоколом розбіжностей №1 від 17.01.2017 року.

Відповідач проти позову заперечував, посилаючись на те, що право погодження умов договору оренди належить органу, уповноваженому управляти нерухомим майном - Міністерству оборони України. Як зазначає відповідач, регіональне відділення не є отримувачем коштів, а лише контролює їх надходження до державного бюджету, у зв'язку з чим не може здійснювати компенсації за проведені поліпшення.

Судова колегія враховує наступне.

Позивач в позові посилається на ч.7 ст.181 ГК України, відповідно до якої якщо сторона, яка одержала протокол розбіжностей щодо умов договору, заснованого на державному замовленні або такого, укладення якого є обов'язковим для сторін на підставі закону, або сторона - виконавець за договором, що в установленому порядку визнаний монополістом на певному ринку товарів (робіт, послуг), яка одержала протокол розбіжностей, не передасть у зазначений двадцятиденний строк до суду розбіжності, що залишилися неврегульованими, то пропозиції другої сторони вважаються прийнятими.

Однак, відповідно до ч.З ст.179 ГК України, укладення господарського договору є обов'язковим для сторін, якщо він заснований на державному замовленні, виконання якого є обов'язком для суб'єкта господарювання у випадках, передбачених законом, або існує пряма вказівка закону щодо обов'язковості укладення договору для певних категорій суб'єктів господарювання чи органів державної влади або органів місцевого самоврядування.

Чинне законодавство не містить прямої вказівки, на підставі якої відповідач повинен укладати договори оренди із усіма орендарями, які звертаються із відповідними заявами.

Доводи позивача про те, що договір оренди є обов'язковим для укладення з ним як з переможцем конкурсу безпідставні, оскільки, після розміщення відповідачем оголошення про намір передати майно в оренду надійшла лише заява від позивача.

Відповідно до ч.4 ст.9 Закону України Про оренду державного та комунального майна , конкурс не проводився, а тому позивач не є переможцем конкурсу (як він наполягає), і тому не є обов'язковим укладення договору оренди з відповідачем.

Таким чином, договір оренди державного нерухомого майна не є договором, заснованим на державному замовленні, не є обов'язковим для сторін на підставі прямої вказівки закону, сторони за договором не є монополістами, а отже, доводи позивача про застосування спрощеного порядку погодження розбіжностей при укладанні договору, передбаченому ч.7 ст.181 ГК України, є безпідставними.

Судова колегія звертає увагу, що до правовідносин сторін застосовуються положення статті 9 Закону України Про оренду державного та комунального майна , якими врегульовано спеціальний порядок укладення договору оренди державного майна з юридичними особами.

Відповідно до частини 1 статті 9 Закону України Про оренду державного та комунального 'майна , юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно з переліком, що визначається Фондом державного майна України (далі матеріали), відповідному орендодавцеві, зазначеному у статті 5 цього Закону.

У разі надходження до орендодавця заяви про оренду.. нерухомого майна, ... орендодавець за умови відсутності заборони на передачу майна в оренду, у п'ятиденний строк після дати реєстрації заяви надсилає копії матеріалів органу, уповноваженому управляти відповідним майном (частина 2 статті 9 Закону).

В абзаці 1 частини 3 статті 9 Закону визначено, що орган, уповноважений управляти державним майном, розглядав подані йому матеріали і протягом п'ятнадцяти днів після їх надходження надсилає орендодавцеві висновки про умови договору оренди або про відмову в укладенні договору оренди.

Відповідно до абзаців 1-3 частини 4 статті 9 Закону, орендодавець протягом п'яти днів після погодження умов договору оренди з органом, уповноваженим управляти відповідним майном, протягом 15 днів після дати її реєстрації розміщує в офіційних друкованих засобах масової інформації та на веб-сайтах орендодавців оголошення про намір передати майно в оренду або відмовляє в укладенні договору оренди і повідомляє про це заявника.

Протягом 10 робочих днів після розміщення оголошення орендодавець приймає заяви про оренду відповідного майна.

Протягом трьох робочих днів після закінчення строку приймання заяв орендодавець своїм наказом ухвалює рішення за результатами вивчення попиту на об'єкт оренди. У разі якщо подано лише одну заяву, конкурс на право оренди не проводиться і договір оренди укладається із заявником.

Таким чином, законом встановлено, що конкурс не проводиться у разі подання лише однієї заяви на участь у ньому.

Вказаними положеннями Закону не передбачено розгляд орендодавцем протоколу розбіжностей до договору та не встановлено обов'язок орендодавця звернутись до суду для врегулювання розбіжностей.

Крім того, відповідно до п.30 ч.1 ст.6 Закону України Про управління об'єктами державної власності , уповноважений орган управління надає орендодавцям об'єктів державної власності згоду на оренду державного майна і пропозиції щодо умов договору оренди, які мають забезпечувати ефективне використання орендованого майна.

Отже, орендодавець у даному випадку не приймає одноособове рішення про укладення договору оренди та не визначає самостійно його умови, оскільки законом визначена процедура погодження умов договору з органом, уповноваженим управляти державним нерухомим майном.

Таким чином, та обставина, що відповідач не передав протокол розбіжностей №1 до договору оренди від 17.01.2016 року до суду не свідчить про те, що пропозиції позивача вважаються прийнятими відповідно до ч.7 ст.181 ГК України, оскільки вказана норма до правовідносин сторін не застосовується.

Судова колегія також приймає до уваги, що відповідно до ч.2 ст.10 Закону України Про оренду державного та комунального майна , укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна.

Пункт 10.8 Типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, затвердженого наказом Фонду державного майна України №1774 від 23.08.2000 року (далі-Типовий договір), викладено в наступній редакції: Вартість невід'ємних поліпшень орендованого майна, здійснених орендарем за згодою орендодавця, компенсується орендодавцем після припинення (розірвання) договору оренди або не підлягає компенсації .

Як свідчать матеріали справи, позивач відповідно до ч.1 ст.9 Закону України Про оренду державного та комунального майна звернувся до відповідача із заявою №50/05 від 25.05.2016 року про передачу державного нерухомого майна в оренду, додавши проект договору (а.с.201).

Пункт 10.8 вказаного проекту договору відповідав п.10.8 Типового договору.

Міністерство оборони України як орган, уповноважений управляти державним майном, відповідно до ч.З ст.9 Закону, надав згоду орендодавцеві на укладення договору оренди та погодив проект договору (лист №43-2747 від 27.05.2016 року).

Однак, позивач вдруге звернувся до відповідача із додатком до заяви №50/05 від 25.05.2016 року, в якій просив укласти договір оренди строком на 2 роки 11 місяців, оскільки покрівля потребує капітального ремонту (а.с.179).

Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській області вдруге звернулось до Міністерства оборони України з листом №43-4648 від 26.08.2016 року про погодження проекту договору з терміном його дії 2 роки та 11 місяців (а.с. 180).

Міністерство оборони України погодило укладення договору оренди державного нерухомого майна строком на 2 роки та 11 місяців (лист №503/4/1489 від 12.09.2016 року, а.с.181).

Отже, позивач двічі змінював умови договору оренди, однак вирішення питання щодо відшкодування вартості капітального ремонту покрівлі позивачем не ініціювалось.

Таким чином, сторонами договору було врегульовано істотні умови договору, які були погоджені Міністерством оборони України, як органом, уповноваженим управляти спірним нерухомим майном.

У зв'язку з тим, що після розміщення оголошення про намір передати спірне майно в оренду надійшла лише одна заява від ТОВ Компанія ФБР , конкурс не проводився, а наказом Регіонального відділення Фонду державного майна України №2050 від 03.11.2016 року вирішено передати спірне нерухоме майно в оренду позивачу.

Відповідач надіслав позивачу проект договору оренди від 17.01.2017 року з умовами, що відповідали проекту договору позивача при зверненні до регіонального відділення із заявою №50/05 від 23.05.2016 року про передачу майна в оренду і які були погоджені Міністерством оборони, України як органом, уповноваженим управляти спірним нерухомим майном.

Однак, отримавши від відповідача проект договору оренди від 17.01.2017 року для підписання, позивач склав протокол розбіжностей, виклавши п.10.8 в іншій редакції, ніж була погоджена сторонами раніше.

В листі №43-629 від 02.02.2017 року відповідач заперечував проти пропозиції позивача стосовно викладення п.10.8 договору в редакції останнього, оскільки Міністерством оборони України вже погоджено умови договору оренди, який розроблений на підставі Типового договору оренди індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, затвердженого наказом Фонду державного майна України №1776 від 23.08.2000 року.

Доводи позивача про те, що відповідач самостійно вирішує питання щодо компенсації поліпшень не приймаються судом, оскільки зміст договору узгоджується орендодавцем із органом, уповноваженим управляти майном.

Судова колегія враховує наступне.

Позивач наполягає на закріпленні в п.10.8 договору положень про відшкодування орендодавцем поліпшень орендованого майна, які він зробить в майбутньому.

При цьому, в договорі не передбачається необхідність їх здійснення, їх об"єм, вартість.

Разом із тим, в заявах, листах позивач вказує на необхідність ремонту даху нерухомого майна (а.с.32, 36, 38).

Відповідно до п.2 Методики оцінки майна, затвердженої постановою КМУ №1891 від 10.12.2003. року, невід'ємні поліпшення орендованого майна - здійснені орендарем заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості.

Як роз'яснено в листі Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України №7/11 від 13.01.1998 року, капітальний ремонт будівлі - комплекс ремонтно-будівельних робіт, пов'язаних з відновленням або покращенням експлуатаційних показників, із заміною або відновленням несучих або огороджувальних конструкцій та інженерного обладнання без зміни будівельних габаритів об'єкту та його техніко-економічних показників.

Таким чином, невід'ємні поліпшення та капітальний ремонт не є тотожними поняттями, оскільки невід'ємні поліпшення є більш загальним поняттям.

Відшкодування невід'ємних поліпшень і капітального ремонту врегульовано різними нормативними документами.

Відшкодування невід'ємних поліпшень здійснюється в порядку, передбаченому ст.778 ЦК України, ст.23; ч.2 ст.27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

В силу ст.778 ЦК України, наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця; якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Статтею 23 Закону України Про оренду державного та комунального майна встановлено, що орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Відповідно до ч.2 ст.27 Закону України "Про оренду державного та комунального

майна", орендар вправі залишити за собою проведені поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Процедура надання згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень врегульовано наказом Фонду державного майна України від 03.10.2006 року №1523.

Відповідно до п.2 вказаного наказу, процедура надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна включає такі етапи:

- подання заяви і пакета документів орендарем;

- розгляд заяви і документації орендаря;

- прийняття відповідного рішення.

Згідно п.З вказаного наказу, для розгляду питання про надання згоди орендарю на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна орендар подає заяву та такий пакет документів:

1) опис передбачуваних поліпшень і кошторис витрат на їх проведення;

2) інформацію про доцільність здійснення поліпшень орендованого майна;

3) приписи органів пожежного нагляду, охорони праці (за їх наявності);

4) довідку балансоутримувача про вартість об'єкта оренди згідно з даними бухгалтерського обліку на початок поточного року;

5)завірену копію проектно-кошторисної документації, якщо інше не встановлено договором оренди;

6) звіт за результатами експертизи кошторисної частини проектної документації на здійснення невід'ємних поліпшень.

Інформація про доцільність здійснення невід'ємних поліпшень надається на підставі наданих орендарем документів, у разі оренди цілісного майнового комплексу, будівлі або споруди органом, уповноваженим управляти відповідним державним майном (за його наявності), а в разі оренди приміщень, частин будівель і споруд - цим самим органом або за його дорученням ...(п.4 наказу №1523).

Відповідно до п.10 наказу №1523, після здійснення дозволених орендарю невід'ємних поліпшень орендар надає інформацію орендодавцю про завершення виконання робіт з поданням копій, підписаних замовником і підрядником актів приймання виконаних робіт та документів, що підтверджують оплату зазначених робіт.

Згідно п.11 наказу №1523, орендодавець зобов'язаний протягом 5 робочих днів після отримання інформації про здійснені поліпшення внести до бази даних інформаційно-пошукової системи "Етап оренда" інформацію про зміст поліпшень, витрати на поліпшення та джерело їх фінансування.

Таким чином, питання про здійснення відшкодування витрат орендаря на поліпшення врегульовано вказаними вище нормативними документами і воно є похідним від вирішення питання про надання згоди орендодавцем на здійснення таких поліпшень та не може бути вирішено по-за межами вказаних процедур, лише під час укладення договору між сторонами, тобто в спрощеному порядку.

Крім того, до подання позивачем протоколу розбіжностей, він не ставив питання про обов'язковість відшкодування витрат орендаря.

Розбіжності між сторонами щодо відшкодування орендарю вартості капітального ремонту виникли під час процедури підписання позивачем та відповідачем договору, тобто вже після узгодження істотних умов договору з балансоутримувачем майна.

Позивач також вказував на необхідність здійснення капітального ремонту даху і ставить питання про відшкодування саме цих робіт.

За таких обставин, слід керуватися ч.2 і ч.З ст.18-1 Закону України Про оренду державного та комунального майна , яка передбачає, що капітальний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендодавцем або іншим балансоутримувачем цього майна за його рахунок, якщо інше не встановлено договором.

Якщо орендодавець або інший балансоутримувач майна, переданого в оренду, не здійснив капітального ремонту майна і це перешкоджає його використанню відповідно до призначення та умов договору, орендар має право:

відремонтувати майно, зарахувавши вартість ремонту в рахунок орендної плати, або вимагати відшкодування вартості ремонту;

вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Із матеріалів справи випливає, що питання про особу, що повинна здійснити ремонт майна, переданого в оренду, не визначено.

Орендар має право відремонтувати майно самостійно і одержати вартість понесених витрат шляхом відшкодування збитків (у разі розірвання договору) або вимагати відшкодування вартості ремонту в рахунок орендної плати або зарахувати вартість ремонту в рахунок орендної плати.

При цьому, такий порядок можливий, якщо відсутність ремонту переданого в оренду майна перешкоджає його використанню відповідно до умов договору.

Отже, питання щодо неможливості використання майна без ремонту і відшкодування вартості капітального ремонту, здійсненого орендарем, також не вирішується на стадії укладання договору.

Суд першої інстанції не врахував наявність законодавчого регулювання вказаними вище нормативними документами.

Позивач помилково вважає, що можливо врегулювати питання відшкодування капітального ремонту даху в порядку ст.181 ГК України, без урахування спеціального регулювання питань відшкодування витрат на капітальний ремонт або на здійснення невід'ємних поліпшень.

За поясненнями представника позивача в судовому засіданні 11.10.2017 року, він не робить відмінності між поняттями відшкодування вартості невід'ємних поліпшень і капітального ремонту, що не є вірним, оскільки відшкодування вартості капітального ремонту врегульовано ст.18-1 Закону України "Про оренду державного та. комунального майна", тоді як відшкодування витрат на невід'ємні поліпшення врегульовано ст.778 ЦК України, ст.23; ч.2 ст.27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", пунктами 10,11 наказу Фонду державного майна України від 03.10.2006 року №1523.

Отже, якщо орендодавець надасть згоду на поліпшення, то і відшкодування, буде здійснено, але лише в порядку, визначеному процедурою надання згоди.

Таким чином, питання, поставлене позивачем в протоколі розбіжностей ( і в позовній заяві) не підлягає окремому регулюванню в договорі і не може бути вирішене перед наданням згоди орендодавцем на здійснення поліпшень.

З огляду на вищевикладене, відсутні правові підстави для визнання договору оренди від 17.01.2017 року укладеним між сторонами з протоколом розбіжностей в редакції позивача, а отже, позовні вимоги є необґрунтованими та не підлягають задоволенню.

Враховуючи наведене, судова колегія дійшла висновку, що рішення господарського суду Харківської області від 31.05.2017 р. у справі № 922/1267/17 прийняте при неповному з'ясуванні всіх обставин, що мають значення для справи, у зв'язку з чим, апеляційна скарга відповідача підлягає задоволенню, а рішення -скасуванню.

Судові витрати за подання апеляційної скарги на рішення суду від 31.05.2017 року у даній справі, відповідно до статті 49 ГПК України, покладаються на позивача.

На підставі викладеного та керуючись статтями ст. ст. 49, 99, пунктом 2 статтею 103, пунктом 1 частини 1 статті 104, статтею 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів,

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу відповідача задовольнити.

Рішення господарського суду Харківської області від 31.05.2017 року у справі №922/1267/17 скасувати.

Прийняти нове рішення.

В задоволенні позовних вимог відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю Компанія ФБР (61178, м. Харків, Салтівське шосе, 248-а, кв. 154, код СДРПОУ 21203245) на користь Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області (61057, м. Харків, м-н Театральний, 1, код ЄДРПОУ 23148337) 1760 грн. витрат зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги.

Дана постанова набирає законної сили з дня її підписання і може бути оскаржена протягом 20 днів до Вищого господарського суду України.

Повний текст постанови підписано 17.10.2017 року.

Головуючий суддя Медуниця О.Є.

Суддя Білецька А.М.

Суддя Гребенюк Н.В.