Рішення

від 27.12.2017 по справі 345/2217/17

КАЛУСЬКИЙ МІСЬКРАЙОННИЙ СУД ІВАНО-ФРАНКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Справа №345/2217/17

Провадження № 2/345/1170/2017

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

27.12.2017 року м.Калуш

Калуський міськрайонний суд Івано-Франківської області

у складі: головуючого судді Сухарник І.І.

секретаря судового засідання Баран В.В.

за участю: представника позивача ОСОБА_1

представника відповідача Грона Р.Р.

представника відповідача Рокетської С.В.

представника відповідача Вірсти Р.Я.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Калуш справу за позовом ОСОБА_5 до ПАТ КБ ПриватБанк , ТзОВ Целестія , приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Верба Віталія Миколайовича про визнання недійсним договору купівлі-продажу, суд -

встановив:

що ОСОБА_5 звернулася до суду із позовом про визнання договору купівлі-продажу недійсним, мотивуючи його тим, що 19.09.2006 вона набула у власність готель ІНФОРМАЦІЯ_1 , розташований по АДРЕСА_1 згідно договору купівлі-продажу № Д-1247. 15.11.2006 між позивачем та ПАТ КБ ПриватБанк було укладено договір іпотеки, відповідно до якого предметом іпотеки готелем ІНФОРМАЦІЯ_1 забезпечувалося виконання її зобов'язання перед банком за кредитним договором № LOK-KC-036 від 15.11.2006 у вигляді відновлюваної кредитної лінії. 27.03.2007 між позивачем та банком було укладено додатковий договір до договору іпотеки від 15.11.2006, яким внесено зміни у п. 12 договору іпотеки, згідно якого сторони взаємно узгодили вартість предмету іпотеки у розмірі 4910320,03 грн., відповідно до експертного заключення по оцінці забезпечення кредиту від 16.03.2007. За невиконання умов кредитного договору банк у травні 2016 звернувся до суду із позовом до ОСОБА_5 про звернення стягнення на предмет іпотеки за результатами розгляду якого, 09.08.2016 Калуським міськрайонним судом було винесено заочне рішення про задоволення позову, яке було змінене рішенням апеляційного суду Івано-Франківської області від 09.11.2016. Рішенням апеляційного суду в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором № LOK-KC-036 від 15.11.2006 у розмірі 1202084,52 дол. США, що станом на 04.03.2016, відповідно до курсу НБУ, становить 31506635,27 грн. звернуто стягнення на предмет іпотеки - готель ІНФОРМАЦІЯ_1 шляхом надання права продажу ПАТ КБ ПриватБанк предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу із застосуванням процедури продажу, встановленої ст. 38 Закону України Про іпотеку із встановленням початкової ціни предмета іпотеки, зазначеної в додатковому договорі до договору іпотеки від 27.03.2007, а саме у розмірі 4910320,03 грн. за ціною продажу, визначеною на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

22.11.2016 позивач отримала повідомлення банку від 15.11.2016 із пропозицією повідомити останній у 30 денний термін про свій намір викупити готель ІНФОРМАЦІЯ_1 . У відповідь, позивач 20.12.2016 надіслала банку цінного листа із повідомленням про свій намір викупити готель. У свою чергу банк 09.01.2017 надіслав ОСОБА_5 листа № 20.1.0.07-201709/409, в якому просив трохи зачекати з відповіддю на її повідомлення від 20.12.2016. Згодом, 27.01.2017 позивач отримала від банку листа, в якому їй запропоновано можливість викупити готель шляхом внесення грошових коштів у розмірі 34345530,00 грн. на відкритий рахунок у ПАТ КБ ПриватБанк . Позивач цінним листом від 25.02.2017 надіслала банку письмову відповідь, в якій наголошувала про свій намір викупити готель на підставі проведення оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна та в порядку ст. 38 Закону України Про іпотеку , як було визначено рішенням суду апеляційної інстанції від 09.11.2016. У відповідь банк надіслав позивачу листа від 17.03.2017 № 20.1.0.0.07-20170317/234, у якому знову просив трохи зачекати з відповіддю на її повідомлення від 25.02.2017. На лист-відповідь позивача від 25.02.2017 Банком 10.04.2017 було надіслано позивачу ще одного листа № 20.1.0.0.07-20170305/819, в якому повідомлено, що оцінка на майно визначена незалежним експертом з використанням аналогового і підхідного методів розрахунку і, що ОСОБА_5, необхідно сплатити заборгованість у розмірі 1716529,13 дол. США, однак при цьому банком не було надано експертного висновку про проведення оцінки готелю та не вказано самої експертної оцінки готелю. На лист-відповідь позивача від 25.02.2017 банк надіслав ОСОБА_5 ще одного листа від 12.04.2017 № 20.1.0.0.07-20170412/96, в якому повідомив, що її звернення знаходиться в роботі і фахівці головного офісу банку працюють над вирішенням її питання. З того часу банк більше жодного разу не повідомляв позивача ні про оцінку майна, ні про реквізит рахунків, на які слід вносити кошти.

У травні 2017 ПАТ КБ ПриватБанк звернувся до суду із позовом до ОСОБА_5, ОСОБА_9 та Калуського міськрайонного відділу ДВС про звільнення майна (готелю ІНФОРМАЦІЯ_1 ) з-під арешту, на підставі чого 29.05.2017 судом відкрито провадження.

29.06.2017 до ОСОБА_5 звернувся представник ТзОВ Целестія - Поліщук Сергій Володимирович, від якого позивачу стало відомо про те, що 19.06.2017 між ПАТ КБ ПриватБанк та ТзОВ Целестія укладено договір купівлі-продажу готелю ІНФОРМАЦІЯ_1 , який посвідчено приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу і зареєстровано в реєстрі за № 531 за ціною у розмірі 5272507,00 грн.

Таким чином позивач вбачає, що банком було грубо порушено її переважне право викупу предмета іпотеки, оскільки вона не відмовлялась від переважного права на купівлю предмета іпотеки і своєчасно заявила банку про намір викупити готель за ціною та в порядку визначеному ст. 38 Закону України Про іпотеку , згідно рішення апеляційного суду Івано-Франківської області від 09.11.2016.

Позивач вважає, що банком, пропонуючи їй викупити готель за ціною 34345530,00 грн. не було представлено звіту про оцінку майна суб'єктом оціночної діяльності та не вказано на які рахунки слід вносити кошти і, тому не має підстав вважати, що вона у 30 денний термін не повідомила банк про свій намір викупити предмет іпотеки. Також, банк продав предмет іпотеки за ціною у розмірі в сім разів нижчою від цінової пропозиції, яку було запропоновано їй. Банк безпідставно гарантує дотримання вимог Закону України Про іпотеку щодо здійснення заходів повідомлення іпотекодавця про свій намір укласти цей договір щодо реалізації предмета іпотеки за рішенням суду, оскільки цього дотримано не було. Також, в оскаржуваному договорі купівлі-продажу готелю жодним чином не згадується про те, що продаж відбувається на підставі рішення апеляційного суду Івано-Франківської області від 09.11.2016. Окрім цього, на день укладення оскаржуваного договору купівлі-продажу, предмет іпотеки знаходився під арештом, оскільки по справі за позовом ПАТ КБ ПриватБанк до ОСОБА_5, ОСОБА_9 та Калуського міськрайонного відділу ДВС про звільнення майна (готелю ІНФОРМАЦІЯ_1 ) з-під арешту рішення, яке б набрало законної сили, судом ще винесено не було.

Таким чином, протиправні дії відповідачів свідчать про умисел в діях ПАТ КБ ПриватБанк та ТзОВ Целестія , спрямований на заволодіння готелем у незаконний спосіб та позбавлення позивача законного першочергового права на викуп належного їй предмету іпотеки згідно чинного законодавства та рішення суду, яке набрало законної сили. Банк навмисно створював штучні перешкоди задля того, щоб не дати позивачу можливості скористатися своїми законними правами.

На підставі наведеного, ОСОБА_5 просить визнати недійсним та скасувати договір купівлі-продажу готелю ІНФОРМАЦІЯ_1 (зазначений у плані літерою А , загальною площею 2697,2 кв.м., а саме: підвал № І-ХІІІ, площею 629,8 кв.м., готельні приміщення № 1-99, площею 1280,4 кв.м., приміщення № ХIV-LXV, площею 725,2 кв.м., приміщення № 38-46, площею 61,8 кв.м., що складає цілу ідеальну частку), що був укладений 19.06.2017 між ПАТ КБ ПриватБанк і ТзОВ Целестія та посвідчений приватним нотаріусом Вербою Віталієм Миколайовичем Дніпровського міського нотаріального округу і зареєстровано в реєстрі за номером № 531; скасувати державну реєстрацію права власності ТзОВ Целестія (код ЄДРПОУ: 40720884) на нерухоме майно: готель ІНФОРМАЦІЯ_1 (зазначений у плані літерою А , загальною площею 2697,2 кв.м., а саме: підвал № І-ХІІІ, площею 629,8 кв.м., готельні приміщення № 1-99, площею 1280,4 кв.м., приміщення № ХIV-LXV, площею 725,2 кв.м., приміщення № 38-46, площею 61,8 кв.м., що складає цілу ідеальну частку), вчинену 19.06.2017 Державним реєстратором - приватним нотаріусом Вербою В.М., Дніпровського міського нотаріального округу Дніпропетровської області, номер запису про право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності: 20987437 та вирішити питання розподілу судових витрат.

Від представника відповідача ПАТ КБ ПриватБанк - Гураля Я.В. подано до суду заперечення на позовну заяву, в якій він вважає даний позов необґрунтованим, безпідставним та таким, який не підлягає до задоволення. Зокрема, у зв'язку з виникненням у ОСОБА_5 перед банком заборгованості за кредитним договором № LOK-KC-036 від 15.11.2006 у розмірі 1202084,52 дол. США, що станом на 04.03.2016 відповідно до курсу НБУ становить 31506635,27 грн. рішенням апеляційного суду Івано-Франківської області від 09.11.2016 звернуто стягнення на предмет іпотеки - готель ІНФОРМАЦІЯ_1 шляхом надання права продажу ПАТ КБ ПриватБанк предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу із застосуванням процедури продажу, встановленої ст. 38 Закону України Про іпотеку із встановленням початкової ціни предмета іпотеки, зазначеної в додатковому договорі до договору іпотеки від 27.03.2007, а саме у розмірі 4910320,03 грн. за ціною продажу, визначеною на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. Вищезазначену судом вартість предмета іпотеки ОСОБА_5 та ПАТ КБ ПриватБанк погодили у п. 12 договору іпотеки. Зазначає, що ОСОБА_5 висловила намір придбати предмет іпотеки у банку, однак протягом 5 днів після закінчення 30 денного строку, передбаченого ст. 38 ч.ч. 2, 3 Закону України Про іпотеку не вчинила жодних дій до укладення договору купівлі-продажу готелю, а тому втратила першочергове право на придбання предмета іпотеки. Також під час розгляду справи позивач мала право та реальну можливість провести експертне дослідження вартості предмета іпотеки, але не зробила цього. Після ухвалення рішення апеляційним судом ОСОБА_5 могла звернутися до банку з пропозицією викупити предмет іпотеки за початковою ціною, проте цього не зробила. Натомість, з метою перешкоджання виконання рішення суду позивач просто надсилала листи та не здійснювала дій щодо укладення договору купівлі-продажу готелю. Також наголошує, що банк реалізував предмет іпотеки за вищу ціну ніж за початкову вартість встановлену рішенням суду. З наведених підстав просить суд відмовити у задоволенні позову.

Представник відповідача ТзОВ Целестія - Бойко Р.Б. подав заперечення проти позову, в якому вважає позовні вимоги безпідставними та необґрунтованими. Зокрема зазначає, що посилання позивача на порушення вимог ст. 38 Закону України Про іпотеку при укладенні оспорюваного договору купівлі-продажу готелю, а саме щодо повідомлення іпотекодавця про намір укласти договір купівлі-продажду предмета іпотеки з третьою особою не є підставою та наслідком визнання такого правочину недійсним. Крім того, під час укладання оспорюваного правочину банком, нотаріусу було надано копії відповідних повідомлень іпотекодавцю та докази їх вручення адресату. Також іпотекодавцем не було вчинено реальних дій на викуп предмета іпотеки, а та обставина, що банком не було направлено іпотекодавцю експертного звіту про оцінку предмета іпотеки не може бути доказом недійсності оспорюваного правочину. Оскільки, у разі невиконання цієї умови, іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. Також позивач безпідставно зазначає про відсутність в оспорюваному договорі купівлі-продажу посилання на рішення апеляційного суду Івано-Франківської області, так як таке посилання міститься в тексті договору з зазначенням номеру справи та дати постановлення судового рішення. Також посилання позивача на наявність арешту готелю при укладанні оспорюваного договору купівлі-продажу не заслуговують на увагу, оскільки відсутність будь-яких заборон та арештів була перевірена нотаріусом безпосередньо перед вчиненням нотаріальної дії. Таким чином, посилання на які покликається позивач не є підставами для визнання оспорюваного договору купівлі-продажу готелю недійсним. Просить у задоволенні позову відмовити у повному обсязі.

У додаткових поясненнях до позовної заяви, представник позивача ОСОБА_1 зазначив, що оспорюваний договір купівлі-продажу готелю від імені банку підписувала ОСОБА_13, яка не мала необхідного обсягу повноважень на таку дію, оскільки довіреністю № 5304-К-Н-Н від 16.03.2017 ОСОБА_13 не надано повноважень на укладення та підписання від імені ПАТ КБ ПриватБанк договорів купівлі-продажу нерухомого майна, що суперечить вимогам ст. 203 ЦК України. Зазначає, що згідно Звіту про незалежну оцінку вартості нерухомого майна та висновку про вартість майна, мета проведення оцінки була, як визначення вартості готелю для реєстрації права власності за кредитором з метою звернення стягнення на предмет іпотеки, а не з метою визначення вартості майна для продажу, що суперечить рішенню апеляційного суду від 09.11.2016. Також звертає увагу на те, що оцінка готелю виконана без особистого візуального огляду і базується лиш на наданій замовником інформації, оскільки власник ОСОБА_5 не надавала представникам банку та оцінювачу дозволу на огляд та обстеження готелю, а представники банку жодного разу не зверталися до ОСОБА_5 з проханням надати такий дозвіл. Оцінювач не розмістив звіт про оцінку майна у Єдиній базі звітів про оцінку для цілей оподаткування та нарахування і сплати обов'язкових платежів, що нотаріусом було не перевірено та проігноровано. Позивач вважає, що продаж готелю відбувся за заниженою вартістю не тільки тому, що його оцінка проводилась не для його продажу, а тому, що експерт-оцінювач проводив оцінку майна без виїзду на місце його знаходження. Також, в п. 4 оспорюваного договору нотаріусом зазначено неправдиву інформацію про те, що готель знаходиться на земельній ділянці площею 1208 кв.м., власником якої на момент укладення договору іпотеки є Калуська міська рада, яка передана в оренду ОСОБА_5, згідно договору оренди земельної ділянки від 05.05.2004, оскільки, дана земельна ділянка належить на праві приватної власності ОСОБА_5, про що нотаріусу було відомо. Таким чином, банк і нотаріус умисно ухилившись від питання експертної грошової оцінки земельної ділянки на якій знаходиться готель, створили загальну ціну його продажу, яка є значно заниженою. Тому, банк, приховавши інформацію про заявлене бажання ОСОБА_5 скористатися першочерговим правом викупу, приховавши результати оцінки готелю від його власника, не провівши оцінки приватизованої земельної ділянки, на якій знаходиться предмет іпотеки, увівши в оману оцінювача про те, що ОСОБА_5 перешкоджає доступу до огляду готелю, ПАТ КБ ПриватБанк в особі ОСОБА_13, яка не мала необхідних повноважень, з грубим порушенням законодавства уклав договір купівлі-продажу готелю ІНФОРМАЦІЯ_1 , який належить іпотекодавцю ОСОБА_5 і слугує забезпеченням в якості предмету іпотеки за кредитним договором.

У судовому засіданні представник позивача ОСОБА_5 - ОСОБА_1 з наведених у позові та додаткових поясненнях підстав підтримав позовні вимоги та просить позов задоволити у повному обсязі.

Представники відповідача ПАТ КБ ПриватБанк - Грона Р.Р. та Рокетська С.В. позов заперечили з наведених у запереченні підстав, вважають, що договір купівлі-продажу готелю ІНФОРМАЦІЯ_1 укладений в рамках чинного законодавства без будь-яких обмежень прав позивача, як першочергового покупця предмета іпотеки. Підстави для визнання даного договору недійсним відсутні, тому просять у задоволенні позову відмовити.

Представник відповідача ТзОВ Целестія - Вірста Р.Я. у судовому засіданні позовні вимоги заперечив, так як вважає, що ТзОВ Целестія добросовісно, як покупець набуло право власності на готель ІНФОРМАЦІЯ_1 , тому підстав для визнання договору купівлі-продажу підстав не має. Просить у задоволенні позову відмовити.

Ухвалою Калуського міськрайонного суду Івано-Франківської області від 27.06.2017 відкрито провадження у даній справі та призначено розгляд справи у відкритому судовому засіданні на 07.07.2017 о 13:30 год.

Цього ж дня, 27.06.2017, ухвалою Калуського міськрайонного суду Івано-Франківської області заяву позивача ОСОБА_5 про забезпечення позову задоволено та накладено арешт та заборону на будь-які дії пов'язані зі вступом у володіння, користування, відчуження чи передачею третім особам нерухомого майна, забороняти вчиняти будь-які дії чи будь-яким іншим особам укладати договори стосовно цього майна шляхом заборони ТзОВ Целестія вступати у володіння, користування, розпорядження проводити реєстрацію та перереєстрацію, здійснювати обтяження чи відчуження готелю ІНФОРМАЦІЯ_1 .

На вказану ухвалу Калуського міськрайонного суду Івано-Франківської області від 27.06.2017 від представника ТзОВ Целестія - Поліщука С.В. надійшла апеляційна скарга, яку ухвалою апеляційного суду Івано-Франківської області від 01.08.2017 відхилено, а ухвалу Калуського міськрайонного суду від 27.06.2017 залишено без змін.

В подальшому, ухвалою Калуського міськрайонного суду Івано-Франківської області від 28.08.2017 у задоволенні клопотання представника відповідача ПАТ КБ ПриватБанк - Грони Р.Р. про залишення позовної заяви без руху з підстав несплати позивачем у повному обсязі судового збору відмовлено.

Також, в ході судового розгляду, ухвалою Калуського міськрайонного суду Івано-Франківської області від 18.09.2017 задоволено клопотання ОСОБА_5 про витребування у приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Верби В.М. завірені належним чином копії усіх без винятку документів, на підставі яких укладався і посвідчувався договір купівлі-продажу готелю ІНФОРМАЦІЯ_1 , що був укладений 19.06.2017 між ПАТ КБ ПриватБанк і ТзОВ Целестія та посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Вербою В.М., зареєстрований 19.06.2017 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за реєстраційним номером об'єкта нерухомого майна: 1278958526104.

Поряд з цим, у задоволенні клопотання позивача ОСОБА_5 за підписом її представника ОСОБА_1 про витребування доказів в рахунок підтвердження обставин та вимог заявлених позивачем ухвалою Калуського міськрайонного суду Івано-Франківської області від 26.10.2017 відмовлено.

Суд, вислухавши доводи сторін та надавши їм правову оцінку, вивчивши матеріали справи та дослідивши докази, вважає, що позов підлягає до часткового задоволення, виходячи з наступних підстав:

Дослідивши матеріали справи судом встановлено, що 19.06.2017 між ПАТ КБ ПриватБанк та ТзОВ Целестія укладено договір купівлі-продажу готелю ІНФОРМАЦІЯ_1 за ціною 5272507,00 грн., який належить ОСОБА_5 (а.с. 6). Заочним рішенням Калуського міськрайонного суду Івано-Франківської області від 09.08.2016, яке змінене рішенням апеляційного суду Івано-Франківської області від 09.11.2016 задоволено позов ПАТ КБ ПриватБанк до ОСОБА_5 про звернення стягнення на предмет іпотеки та ухвалено звернути стягнення на предмет іпотеки - готель ІНФОРМАЦІЯ_1 шляхом надання права продажу ПАТ КБ ПриватБанк предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу із застосуванням процедури продажу, встановленої ст. 38 Закону України Про іпотеку із встановленням початкової ціни предмета іпотеки, зазначеної в додатковому договорі до договору іпотеки від 27.03.2007, а саме, у розмірі 4910320,03 грн. за ціною продажу, визначеною на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна (а.с. 8-9).

Відповідно до ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Відповідно до ч. 3 ст. 215 ЦК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Аналізуючи обставини, за яких був укладений спірний договір купівлі-продажу готелю ІНФОРМАЦІЯ_1 , суд вважає, що даний договір було укладено в порушення вимог законодавства з огляду на таке.

Відповідно до ч. 1 ст. 38 Закону України Про іпотеку , якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотеко держателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотеко держатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Частиною 2 ст. 38 Закону України Про іпотеку визначено, що протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя.

Згідно із ч.ч. 3, 4 ст. 38 Закону України Про іпотеку , якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їхніх прав і вимог. Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його продати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-які іншій особі на власний розсуд.

Згідно п. 2.11. глави 2 Розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, який затверджено Наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 р. № 296/5, нотаріус має право посвідчити договір купівлі-продажу предмета іпотеки іншій особі лише за наявності відомостей про те, що інші особи, які мають зареєстровані в установленому законодавством порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відмовились одержати надіслані на їх адресу повідомлення про намір продати предмет іпотеки. Про цю обставину повинна свідчити зроблена на зворотному повідомленні відмітка органу зв'язку.

Як вбачається з матеріалів справи, 15.11.2016 ПАТ КБ ПриватБанк було надіслано позивачу ОСОБА_5 повідомлення про намір укласти договір купівлі-продажу готелю ІНФОРМАЦІЯ_1 із пропозицією ОСОБА_5 у 30 денний термін з дня отримання даного повідомлення письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір викупити предмет іпотеки (а.с. 11). У свою чергу, позивачем ОСОБА_5 20.12.2016 було надіслано письмову відповідь із повідомленням про намір купити готель ІНФОРМАЦІЯ_1 (а.с. 13). Згодом, 09.01.2017 банком було надіслано ОСОБА_5 листа № 20.1.0.07-201709/409, в якому банк просив трохи зачекати з відповіддю на її повідомлення від 20.12.2016 та 18.01.2017 банком надіслано листа, в якому запропонована ОСОБА_5 можливість викупити готель шляхом внесення грошових коштів у розмірі 34345530,00 грн. на відкритий рахунок у ПАТ КБ ПриватБанк (а.с. 14, 15). У свою чергу, позивач цінним листом від 25.02.2017 надіслала банку письмову відповідь, в якій наголошувала про свій намір викупити готель на підставі проведення оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна та в порядку ст. 38 Закону України Про іпотеку , як було визначено рішенням суду апеляційної інстанції від 09.11.2016 (а.с. 16). У відповідь банк надіслав позивачу листа від 17.03.2017 № 20.1.0.0.07-20170317/234, у якому знову просив трохи зачекати з відповіддю на її повідомлення від 25.02.2017 (а.с. 17). На лист-відповідь позивача від 25.02.2017 банком 10.04.2017 було надіслано позивачу ще одного листа № 20.1.0.0.07-20170305/819, в якому повідомлено, що оцінка на майно визначена незалежним експертом з використанням аналогового і підхідного методів розрахунку і, що ОСОБА_5 необхідно сплатити заборгованість у розмірі 1716529,13 дол. США (а.с. 18). Також банком було надіслано позивачу ще одного листа від 12.04.2017 № 20.1.0.0.07-20170412/96, в якому повідомив, що її звернення знаходиться в роботі і фахівці головного офісу банку працюють над вирішенням її питання (а.с. 19).

У ході даної переписки позивача з банком, ОСОБА_5 не відмовлялась від свого законного першочергового права викупу готелю ІНФОРМАЦІЯ_1 і не відмовлялась від одержання надісланих на її адресу повідомлень банку про намір продати належний їй на праві власності предмет іпотеки. Навпаки, на неодноразові письмові звернення позивача до банку про намір викупити предмет іпотеки банк не надсилав їй для ознайомлення звіт чи висновок про експертну оцінку готелю та реквізитів рахунку на який позивач ОСОБА_5 мала б вносити кошти за купівлю готелю. Також із документів, наданих приватним нотаріусом Вербою В.М. слідує, що банк при укладанні оспорюваного договору купівлі-продажу, приховав документальні підтвердження того, що ОСОБА_5 своєчасно і неодноразово заявляла про своє бажання викупити предмет іпотеки на підставі проведення оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна та в порядку встановленому ст. 38 Закону України Про іпотеку , як це було визначено рішенням апеляційного суду Івано-Франківської області від 09.11.2016.

Таким чином, при укладанні оспорюваного правочину, нотаріус належним чином не перевірив наявність відомостей про те, що ОСОБА_5, як особа, яка має зареєстровані в установленому законодавством порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, не відмовлялась одержати від банку повідомлення про намір продати предмет іпотеки та від свого першочергового права на його викуп.

Тому, суд вважає, що нотаріус посвідчив оспорюваний договір купівлі-продажу предмета іпотеки всупереч вищевказаним вимогам Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, а дії банку в даному випадку свідчать про продаж предмета іпотеки всупереч першочерговому праву позивачки на його придбання, яке вона набула отримавши повідомлення банку.

При цьому, як вбачається зі змісту вищевказаних листів між позивачем та ПАТ КБ Приватбанк , позивачка виявляла заінтересованість у придбанні предмета іпотеки, не ухилялась від укладення договору, однак своє переважне право не реалізувала внаслідок дій (бездіяльності) банку.

За змістом ст. 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, який ратифіковано Законом України від 17 липня 1997 р. № 475/97-ВР, ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Згідно із ч. 3 ст. 41 Конституції України ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Відповідно до ч. 2 ст. 321 Цивільного кодексу України, особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

За таких обставин суд приходить до висновку, що позбавлення права власності позивача здійснено відповідачами без дотримання порядку, встановленого законом.

Також судом встановлено, що при укладанні даного договору купівлі-продажу банком не було представлено позивачу, як іпотекодавцю, звіту про проведення оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, та не було погоджено між іпотекодержателем та іпотекодавцем ціни продажу предмета іпотеки.

Відповідно до ст. 39 Закону України Про іпотеку , початкова ціна продажу встановлюється для подальшої реалізації предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів або застосування процедури продажу, встановленої статтею 38 цього Закону.

ВСУ у постанові від 07.10.2015 прийшов до правового висновку, що у розумінні ст. 39 Закону України Про іпотеку , встановлення початкової ціни предмету іпотеки у грошовому вираженні визначається за процедурою, передбаченою частиною шостою статті 38 цього Закону.

Відповідно до ст. 38 ч. 6 Закону України Про іпотеку , ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

З огляду на вимоги законодавства, суд не бере до уваги посилання представника банку на те, що у п. 12 договору іпотеки від 27.03.2007, позивач та банк нібито узгодили ціну продажу готелю у розмірі 4910320,03 грн., оскільки було узгоджено саме заставну вартість предмета іпотеки на момент укладення договору іпотеки, і очевидно те, що оспорюваний договір купівлі-продажу укладений 19.06.2017, що значно пізніше у часі від укладення вищевказаного договору іпотеки.

Таким чином, суд вважає, що вчиняючи оспорюваний правочин, банк не узгодив із позивачем ціну продажу предмета іпотеки, а тому не дотримався вимог положень ст. 38 Закону України Про іпотеку та рішення апеляційного суду Івано-Франківської області від 09.11.2016.

Суд відхиляє посилання представника позивача на те, що при укладанні оспорюваного правочину, від імені банку представник ОСОБА_13, яка підписувала оспорювану угоду не мала визначених довіреністю відповідних повноважень на укладання такого договору, оскільки це спростовується самою довіреністю № 5304-К-Н-Н від 16.03.2017 (а.с. 194-195).

Також, у ціну продажу готелю не було враховано вартості земельної ділянки, на якій він знаходиться, площею 1272 кв.м. та її кадастрового номеру, оскільки відчуження готелю відбулося без земельної ділянки. Нотаріус в оспорюваному договорі зазначив неправдиву інформацію про земельну ділянку, на якій розташований готель, вказавши, що вона належить Калуській міській раді, хоча ним було встановлено, що дана земельна ділянка належить на праві приватної власності ОСОБА_5, що підтверджується Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а.с. 141).

Вирішуючи даний спір, суд виходить з того, що реалізовуючи предмет іпотеки, банк повинен був дотриматись вимог ст. 38 Закону України Про іпотеку та рішення апеляційного суду Івано-Франківської області від 09.11.2016, якими встановлено процедуру продажу предмета іпотеки та визначення його ціни.

Укладаючи договір купівлі-продажу готелю ІНФОРМАЦІЯ_1 , банк допустив ряд процедурних порушень його укладення, приховав, а також не прийняв інформацію від позивача про намір першочергово викупити нею готель, не надав позивачу результати експертної оцінки готелю та не узгодив із нею ціну його продажу, не провів оцінку приватизованої земельної ділянки, на якій знаходиться предмет іпотеки.

Таким чином, банк позбавив позивача законного першочергового права на викуп предмета іпотеки та здійснив його продаж за ціною, що майже у сім разів нижче від цінової пропозиції, яку було запропоновано позивачу, тому суд приходить до висновку, що договір купівлі-продажу готелю ІНФОРМАЦІЯ_1 від 19.06.2017 слід визнати недійсним, як такий, що укладений з порушеннями законодавства.

Суд відхиляє заперечення представників ПАТ КБ Приватбанк та ТзОВ Целестія , оскільки в результаті укладення спірного договору позивача протиправно позбавлено права власності і таке право, виходячи із суті допущених відповідачами порушень, підлягає захисту саме шляхом визнання спірного договору недійсним та скасування державної реєстрації права власності.

При цьому суд констатує, що за змістом ч. 1 ст. 38 Закону України Про іпотеку виникнення у іпотекодавця права на відшкодування збитків пов'язане із виконанням чи невиконанням іпотекодержателем обов'язку щодо письмового повідомлення іпотекодавця за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу, про свій намір укласти цей договір.

Натомість з матеріалів справи вбачається, що іпотекодержателем, тобто ПАТ КБ Приватбанк , цю умову виконано (а.с. 11).

Оскільки суд визнає недійсним договір купівлі-продажу готелю ІНФОРМАЦІЯ_1 від 19.06.2017, тому позов в частині скасування державної реєстрації права власності за ТзОВ Целестія також слід задоволити, так як зазначена вимога є похідною від вимоги про визнання недійсним спірного договору.

Суд відмовляє у задоволенні вимоги про скасування спірного договору, оскільки скасування правочинів (договорів) законодавством не передбачено як спосіб захисту порушеного, оспорюваного чи невизнаного права.

Водночас суд зазначає, що задоволення позову в частині визнання договору недійсним та скасування державної реєстрації є належними та ефективними способами захисту порушених прав позивачки й відновлять її право власності на відчужений нерухомий об'єкт і становище, яке існувало до укладення цього договору.

На підставі ст. ст. 203, 215, 321 ЦК України, ст. 38 Закону України Про іпотеку та керуючись ст.ст. 263-265 ЦПК України, суд -

вирішив:

позов задоволити частково.

Визнати недійсним Договір купівлі-продажу готелю ІНФОРМАЦІЯ_1 (зазначений в плані літерою А , загальною площею 2697, 2 кв.м, а саме: підвал №1 - ХІІІ площею 629, 8 кв.м, готельні приміщення №1 - 99 площею 1280, 4 кв.м, приміщення № ХІV - LХV площею 725, 2 кв.м, приміщення № 38-46 площею 61, 8 кв.м, що складає цілу ідеальну частку), що був укладений 19 червня 2017 між ПАТ КБ ПриватБанк і ТзОВ Целестія та посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського нотаріального округу Вербою Віталієм Миколайовичем, і зареєстрованого в реєстрі за номером 531.

Скасувати державну реєстрацію права власності ТзОВ Целестія (код ЄДРПОУ 40720884) на нерухоме майно: готель ІНФОРМАЦІЯ_1 (зазначений в плані літерою А , загальною площею 2697, 2 кв.м, а саме: підвал №1 - ХІІІ площею 629, 8 кв.м, готельні приміщення №1 - 99 площею 1280, 4 кв.м, приміщення № ХІV - LХV площею 725, 2 кв.м, приміщення № 38-46 площею 61, 8 кв.м, що складає цілу ідеальну частку), вчинену 19.06.2017 державним реєстратором - приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Дніпропетровської області Вербою Віталієм Миколайовичем, номер запису про право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності: 20987437.

В решті позовних вимог відмовити.

Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Івано-Франківської області протягом 30-ти днів з часу проголошення.

Головуючий: