Рішення

від 06.02.2007 по справі 4/6-пд-07

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРСОН СЬКОЇ ОБЛАСТІ

73000, м. Херсон, вул. Горького, 18

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

06.02.2007 Справа № 4/6-ПД-07

Господарський суд Херсонс ької області у складі судді Ємленінової З.І. при се кретарі Сокуренко Л.І., розгля нувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом приватно го підприємця ОСОБА_1

м.Цюрупинськ Херсонської о бласті

до відповідача-1 Цюрупи нської міської Ради м.Цюру пинськ Херсонської області

відповідача-2 місь кого комунального підприємс тва "Комбінат комунальних

підприємств" м.Цюрупинськ Херсонської області

про визнання договору дійсним

та зустрічний по зов

відповідача-1 Цюрупинськ ої міської Ради м.Цюрупинс ьк Херсонської області

до приватного підпри ємця ОСОБА_1 м.Цюрупинськ Херсонської області

про розірвання догово ру та стягнення 12.012грн.00коп.

за участю представників сторін:

від позивача - уповноваже на особа ОСОБА_2

від відповідача-1 - уповнов ажена особа Москальов О.Є.

від відповідача-2 - не з'яви вся

в с т а н о в и в:

Приватний підприємець ОСОБА_1 звернулася з позо вною заявою про визнання дій сним договору оренди індивід уального нерухомого майна, щ о належить до комунальної вл асності від 21.09.2006року. В обґрунт ування позову позивач за пер вісним позовом посилається на ч.2 ст.220 ЦК України, відповід но до якої, якщо сторони за дог овором досягли згоди щодо вс іх істотних умов та фактично відбулося повне або частков е його виконання, але одна із с торін ухилилася від його нот аріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним.

Ухвалою господарського су ду від 14.12.2006 року порушено прова дження по справі та призначе но судове засідання на 18.01.2007 рок у.

Разом з тим, до суду подано з устрічну позовну заяву, в які й відповідач-1 - Цюрупинська мі ська рада просить розірвати договір оренди від 21.09.2005 року та стягнути 12.012 грн. 00 коп. збитків , посилаючись на те, що відпові дачем істотно порушуються у мови договору, а саме - не вико нуються зобов'язання щодо пр оведення корінної реконстру кції орендованого приміщенн я, а об'єкт оренди використову вався не за його цільовим пр изначенням.

Ухвалою суду від 25.12.2006 року зу стрічний позов прийнято до р озгляду сумісно з первісним .

Позивач в засіданні позовн і вимоги за первісним позово м підтримав в повному обсязі , надавши свої доводи та поясн ення.

Відповідач-1 позовних вимог за первісним позовом не визн ає, вважає, що є неналежним від повідачем по справі, оскільк и договір оренди укладався п озивачем з МКП "Комбінат кому нальних підприємств". Крім то го, він посилається на істотн е порушення позивачем умов договору оренди.

Відповідач-2 у відзиві на по зов просить позовні вимоги з алишити без задоволення, пос илаючись на те, що спірний до говір є нікчемним, оскільки п ри його укладенні не була дот римана вимога щодо його нота ріального посвідчення. Крім того, відповідач-2 зазначає, що письмової пропозиції щодо н отаріального посвідчення до говору йому від позивача не н адходило.

Позивач за зустрічним позо вом - Цюрупинська міська рада , позовні вимоги за зустрічн им позовом підтримує і в засі данні наполягає на розірван ні договору оренди, оскільки вважає, що орендарем не викон ані умови укладеного договор у оренди, майно не використо вується за цільовим призначе нням, не проведений ремонт ор ендованого об'єкту на протяз і 1 року, а здійснені лише деяк і поліпшення, а також порушен і істотні умови договору, пер едбачені п. 5.1, 5.4, 5.6 та 5.7. Заявник в важає, що він поніс збитки в с умі 12.012грн.00коп., які б міг отри мати за час, на який позивача було звільнено від орендно ї плати, тому просить відшко дувати йому зазначену суму.

ПП ОСОБА_1 позовних вимо г за зустрічним позовом не в изнає, посилаючись на те, що ви конує обов'язки за договором . За умовами договору оренди в ід 21.09.2005 року на неї покладені о бов'язки здійснення ремонту нерухомого майна з метою ств орення на базі нежилих примі щень житлового фонду. При цьо му, строк виконання зазначен их робіт сторонами не узгодж увався. Відповідно до акту пр ийому-передачі майна, оренда реві передані нежилі приміще ння, які не пристосовані для ї х використання під житло, том у посилання міської ради на т е, що об'єкт не використовуєть ся за його призначенням не ві дповідає матеріалам справи. Підприємець також посилаєт ься на те, що з позовом зверну лася не сторона за договором , нею не дотримано вимог ст. 188 Г осподарського Кодексу Украї ни і не надіслано орендарев і пропозиції про розірвання договору.

Відповідача-2 своїм правом на участь в судовому засідан ні не скористався, його предс тавник в засідання суду не з ' явився. Судом отримано від відповідача-2 заяву про розг ляд справи без його участі та доповнення до відзиву, в я кому він посилається на забо ргованість позивача по оре ндній платі та підтримує по зовні вимоги за зустрічним п озовом.

Крім того представник Цюр упинської міської Ради заяв ив клопотання про відкладен ня розгляду справи для подан ня додаткових доказів. Зазна чене клопотання судом відхи ляється, оскільки відповіда ч-1 мав достатньо часу для под ання доказів, а подальше відк ладення розгляду справи при зведе до порушення строку ви рішення спору.

Дослідивши матеріали спра ви, заслухавши представників сторін, суд дійшов до виснов ку про те, що позовні вимоги з а первісним позовом підлягаю ть задоволенню з урахуванн ям наступного.

Відповідно до розпоряджен ня міського голови виконавч ого комітету Цюрупинської м іської Ради №44/2-4 від 06.04.2005року, п рийнятого на підставі рішен ня постійно діючої конкурсн ої комісії №9 від 04.03.2005року, з м етою створення житлових умо в для мешканців міста виріше но надати право оренди друг ого та третього поверхів буд івлі №9 на Житлоселищі в м.Цюр унинськ приватному підприє мцеві ОСОБА_1, як перемож цю конкурсу. Цим же розпоряд женням доручено відповідач у-2 і позивачу підготувати не обхідні документи та узгоди ти умови оренди для підписа ння договору.

На виконання зазначеного розпорядження 21.09.2005року між м іським комунальним підприєм ством "Комбінат комунальних підприємств" м.Цюрупинськ (в ідповідач-2) та приватним підп риємцем ОСОБА_1 (позивач ) підписано договір оренди ко мунального майна, яке знахо диться на балансі відповідач а-2, а саме приміщень площею 603,9 к в.м. в м. Цюрупинськ в будинку № 9 на Житлоселищі. Договір затв ерджено пунктом 2 рішення вик онавчого комітету Цюрупинс ької міської ради №195 від 21.09.2005р оку, про що свідчить підпис міського голови від 21.09.2005року на договорі оренди. Цим пунк том рішення також зазначено , що приміщення передаються з метою пристосування їх під житло та з урахуванням нео бхідності проведення ремонт них робіт орендна плата не н араховується за перший рік оренди.

Згідно з договором від 21.09.20 05року в користування позивач а на умовах оренди передано зазначені приміщення загаль ною площею 603,9 кв.м. на другому т а третьому поверхах будинку №9 на Житлоселищі в м.Цюрупинс ьк, що підтверджується надан им до матеріалів справи акт ом прийому-передачі від 21.09.2005ро ку.

Строк дії договору відпові дно до пункту 11.1 договору сто рони погодили з 21.09.2005року до 21.09 .2010року.

Статтею 209 ч.1 ЦК України зазн ачено, що правочин, який вчин ено в письмовій формі, підляг ає нотаріальному посвідчен ню лише у випадках, встановле них законом, або домовленіс тю сторін. Договір оренди ві д 21.09.2005 року підлягає регулюва нню серед іншого положеннями статті 793 ЦК України. За змісто м цієї статті договір найму б удівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) у кладається у письмовій формі . У випадку укладення такого д оговору на один рік і більше т акий договір підлягає нотарі альному посвідченню.

Договір оренди від 21.09.2005року укладено більш ніж на 1 рік, а тому за змістом вказаної пра вової норми він підлягав нот аріальному посвідченню, одна к його не було посвідчено н отаріально.

Відповідно до ч.2 статті 220 ЦК України, якщо сторони домов илися щодо істотних умов до говору, що підтверджується п исьмовими доказами, і відбул ося повне або часткове вико нання договору, але одна із с торін ухилилася від його но таріального посвідчення, су д може визнати такий догові р дійсним. У цьому разі насту пне нотаріальне посвідченн я договору не вимагається.

Відповідно до ст. 180 Господа рського Кодексу України та ст. 638 ЦК України господарськи й договір вважається укладе ним, якщо між сторонами у пер едбачених законом і порядку та формі досягнуто згоди щод о усіх його істотних умов. І стотними є умови про предм ет договору, умови, що визнач ені законом як істотні або є необхідними для договорів д аного виду, а також усі ті умо ви, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бут и досягнуто згоди.

При укладенні господарськ ого договору сторони відпов ідно до вищезазначеної норм и, зобов' язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк договору.

Матеріали справи свідчат ь про те, що при укладенні до говору від 21.09.2005року сторонам и в розділі 1 було узгоджено п редмет та вартість об' єкту оренди, права та обов' язки сторін погоджені розділами 4, 5, 6, 7, 8 договору, а пунктом 11.1 виз начено строк договору.

Крім цього, актом прийому-п ередачі від 21.09.2005року відбулас я передача об' єкту оренди в користування позивача, яким здійснюється ремонт майна.

Додані до справи докази та кож свідчать про те, що пози вач приступив до виконання обов' язків, передбачених р озділом 5 договору оренди в ча стині здійснення капітальн ого ремонту з метою переобл аднання приміщень під житло та здійснив підрядні робот и станом на день розгляду сп рави на загальну суму 107.845грн. 00коп.

Листом від 24.11.2006року позивач ем надіслано відповідачу-1 та відповідачу-2 листа з вимого ю посвідчити нотаріально до говір від 21.09.2005року. Факт наді слання зазначеної вимоги по свідчується наданими до мат еріалів справи квитанціями від 27.11.2006року та описами вклад ень в цінний лист (арк. справи 26 ). Зазначену пропозицію пози вача відповідач-1 відхилив та запропонував з цього питан ня звернутися до суду (арк. сп рави 29), а відповідач-2 залишив без відповіді. Зазначене св ідчить про ухилення сторон и за договором - відповідача- 2, від нотаріального посвідч ення договору.

З урахуванням того, що стор онами договору від 21.09.2005року погоджено істотні умови та відбулося його виконання, ал е міське комунальне підприєм ство "Комбінат комунальних п ідприємств", як сторона за до говором, ухилилося від йог о нотаріального посвідченн я, договір оренди від 21.09.2009року відповідно до ч.2 ст. 220 ЦК Украї ни визнається судом дійсни м.

Розглядом зустрічних вим ог Цюрупинської міської рад и встановлено наступне.

Звертаючись з позовом про дострокове розірвання дого вору оренди від 21.09.2005 року, Цюру пинська міська Рада підставо ю позову зазначає ст. 651 ЦК Укр аїни. Відповідно до зазначен ої статті зміна та розірван ня договору допускається лиш е за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором. При цьому, зазнач еною нормою передбачено роз ірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї із сто рін у разі істотного порушен ня договору другою стороною та в інших випадках, встанов лених договором або законом . Законом визначено, що істот ним є таке порушення сторон ою договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сто рона значною мірою позбавл яється того, на що вона розра ховувала при укладенні дого вору.

Крім цього, законом, а саме с таттею 783 ЦК України встановл ено вичерпний перелік, коли орендодавець може вимагати розірвання договору найму. Це у разі, якщо: наймач корист ується річчю всупереч догов ору або призначенню речі; на ймач без дозволу орендодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю нед балою поведінкою створює за грозу пошкодження речі; найм ач не приступив до проведен ня капітального ремонту реч і, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був п окладений на нього.

Порядок зміни та розірванн я господарських договорів в регульовано також статтею 1 88 Господарського Кодексу Укр аїни. Відповідно до зазначен ої норми сторона договору, як а вважає необхідним змінит и або розірвати договір пов инна надіслати про це пропо зицію іншій стороні за догов ором. Сторона, яка отримала т аку пропозицію, у двадцятиде нний строк після одержання п ропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі недосягненн я згоди сторін щодо розірван ня договору або неотримання відповіді у встановлений 20-де нний строк, заінтересована с торона має право передати с пір на вирішення суду.

Вищевикладене свідчить п ро те, що діючим законодавств ом передбачено право на зве рнення з позовом про дострок ове розірвання договору найм у не будь-якої особи, а саме о рендодавця, як сторони за дог овором найму. Цюрупинська мі ська рада не є стороною за д оговором найму, оскільки ці функції нею делеговані міс ькому комунальному підприєм ству „Комбінат комунальних п ідприємств", тому саме він є о рендодавцем за договором ві д 21.09.2005 року відповідно до ч. 2 ст .761 ЦК України та ст. 5 Закону Укр аїни „Про оренду державного та комунального майна”.

Таким чином, Цюрупинська м іська Рада за законом не має права на захист свого поруш еного права шляхом розірван ня договору, оскільки вона не є стороною цього договору.

Крім того, відповідач-1 не на дав доказів врегулювання спо ру щодо розірвання договору в порядку, встановленому ст. 1 88 ГК України, оскільки докуме нтального підтвердження на діслання листа від 11.10.2006року № 838/2-14 суду не надано, а за посила нням позивача такий лист пі дприємцем не отримано.

Позивачем за зустрічним п озовом не доведено і підста в розірвання договору встан овлених статтею 783 ЦК України .

Його посилання на те, що ма йно використовується за йог о цільовим призначенням під житло не відповідає матері алам справи. Із умов договор у оренди та акту прийому-пере дачі вбачається, що передава лися позивачу в користуванн я на правах оренди приміщен ня площею 603,9 кв.м, необхідні дл я здійснення його підприємн ицької діяльності. При цьом у, в акті прийому-передачі з азначено, що передаються не жилі приміщення площею 603,9кв .м, які потребують капітально го ремонту, тобто використо вувати їх під житло неможл иво. Матеріалами ж справи під тверджено, що позивач мав нам іри лише в майбутньому, післ я проведення зазначеного в а кті прийому-передачі капітал ьного ремонту, використовув ати приміщення під житло.

Не доведено належними док азами і посилання міської р ади на те, що ремонтні роботи позивач повинен був здійсн ити на протязі 12 місяців. Із ма теріалів справи вбачається , що позивач був звільнений в ід сплати орендної плати н а 12 місяців, про що зазначено в пункті 2 рішення виконавчо го комітету Цюрупинської мі ської ради №195 від 21.09.2005року, від повідно до якого за погодже нням сторін орендна плата ор ендодавцем не нараховуєтьс я за перший рік оренди у зв'язк у з необхідністю проведення ремонтних робіт для пристос ування приміщень під житло. При цьому, строк проведення ц ього ремонту не узгоджено н і рішенням, ні договором.

Законом же, а саме, частиною 4 ст. 783 ЦК України передбачено право орендодавця на зверне ння з позовом у разі, якщо най мач не приступив до про ведення капітального ремон ту речі, якщо обов' язок про ведення капітального ремон ту був покладений на нього. Матеріали справи свідч ать про те, що позивач прист упив і продовжує здійснюват и свої обов' язки відповід но до розділу 5 договору орен ди щодо ремонту майна. Зазнач ений факт підтверджується н аданими до матеріалів справ и актами прийому-передачі ви конаних підрядних робіт по ремонту покрівлі за березен ь 2006 року на суму 1.071грн. та за лю тий 2007року на 28.076грн. Крім того , орендарем виконані ремон т та заміна вікон на загальн у суму 29.550грн. Орендодавцем за тверджені дефектні акти на в иконання зазначених робіт. А ктом приймання підрядних ро біт за травень 2006року №83-1 на с уму 40.072 грн. підтверджується, щ о, серед іншого, здійснено ос вітлення території та її оз еленення, яке проведено на ви конання пунктів 5.6, 5.7 договору оренди від 21.09.2005року.

Таким чином, з урахуванням т ого, що в користування позив ача за актом прийому-переда чі передано нежилі приміщен ня і не встановлено договоро м строків проведення капіта льного ремонту з метою їх в икористання під житло, а тако ж перебування орендованого майна у стані ремонту, відпо відачем-1 не доведено того, щ о орендар порушив вимоги зак ону та не приступив до прове дення капітального ремонту .

Таким чином , знаходження об ' єкту оренди в стані ремон ту і невикористання його під житло за зазначених обстав ин не може розглядатися як п орушення позивачем істотни х умов договору оренди.

Не підтверджено позиваче м за зустрічним позовом і тог о, що орендар приймав на себе обов' язок здійснити корін ну реконструкцію об' єкту о ренди з метою створення на й ого базі малогабаритного жи тлового фонду, який на думку Ради виник відповідно до п.7.2 Положення від 04.07.2003року та пр отоколу засідання конкурсно ї комісії №9 від 04.03.2005року. Відпо відно до п.7.2 Положення щодо о рганізаційно-правових проце дур набуття, здійснення та пр ипинення права на оренду ком унального майна, затверджен ого рішенням 15 сесії Цюрупи нської міської Ради 24 склика ння №207 від 04.07.2003року до договор у оренди, який укладається за результатами конкурсу, вклю чаються зобов' язання пере можця конкурсу. Обов' язки щ одо корінної реконструкції не були сторонами узгоджені умовами договору оренди. Так им чином, зазначені обов' яз ки не можуть впливати на чин ність договору.

Позовні вимоги в частині ст ягнення 12.012грн.00коп. задоволен ню також не підлягають, оскі льки зазначена сума є оренд ною платою за перші 12 місяців оренди, від сплати якої оре ндар звільнений чинним на д ень вирішення спору рішення м виконавчого комітету Цюру пинської міської Ради від 21.0 9.2005року №195, що узгоджується з в имогами частини 6 статті 762 ЦК України, відповідно до якої наймач звільняється від пла ти за весь час, протягом яког о майно не могло бути викор истане ним через обставини , за які він не відповідає.

Документального підтверд ження вини позивача в сприч иненні збитків відповідачу -1 у зв' язку з порушенням ни м зобов' язання, чи неотрима них доходів, які б він міг ре ально отримати, відповідач-1 суду не надав, тому його поси лання на ст. 623 ЦК України, як на підставу відшкодування збит ків за порушення зобов' язан ня орендарем, задоволенню не підлягають.

З урахуванням зазначених норм права, позовні вимоги за зустрічним позовом в цілому задоволенню не підлягають.

Судові витрати за первісни м позовом відносяться на від повідача-2, оскільки з його ви ни спір доведено до суду.

За згодою представників ст орін в засіданні оголошувал ася вступна та резолютивна ч астина рішення.

Керуюч ись ст. 44, 49, 82-85 ГПК України, суд

в и р і ш и в:

1. Позовні вимоги за первісн им позовом задовольнити в по вному обсязі.

2. Визнати дійсним договір оренди комунального майна, у кладений між міським комунал ьним підприємством "Комбіна т комунальних підприємств" та ОСОБА_1 21 вересня 2005 року .

3. В задоволенні позовних ви мог за зустрічним позовом пр о розірвання договору оренд и та стягнення 12.012грн.00коп. від мовити.

4. Стягнути з міського комунального підприємства "Комбінат комунальних підпри ємств" м.Цюрупинськ Херсонсь кої області вул.Енгельса, 24 п/р 260031066 в ХОД АППБ “Аваль”МФО 352093 ко д 25646186 на користь приватн ого підприємця ОСОБА_1 АДРЕСА_1 ідентифікаційний код НОМЕР_1 (інші реквізит и невідомі) - 85грн.00коп. витрат п о сплаті державного мита та 118 грн.00коп. витрат за інформацій но-технічне забезпечення суд ового процесу.

Наказ видати після набра ння рішенням законної сили .

Суддя З.І. Ємленінова

Рішенн я оформлено відповідно до

ст. 84 ГПК України 09.02.2007року.