Рішення

від 06.02.2007 по справі 4/6-пд-07

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

73000, м. Херсон, вул. Горького, 18

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М      У К Р А Ї Н И

06.02.2007                                                                                Справа №  4/6-ПД-07

Господарський суд Херсонської області у складі судді  Ємленінової З.І. при секретарі Сокуренко Л.І., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу              

за позовом Цюрупинська міська Рада

до  відповідача-1 Приватний підприємець ОСОБА_1

     відповідача-2   міського комунального підприємства  "Комбінат комунальних

підприємств"  м.Цюрупинськ Херсонської області

про    визнання договору дійсним   

             та  зустрічний позов   

відповідача-1 Цюрупинської  міської  Ради    м.Цюрупинськ Херсонської області  

до    приватного  підприємця  ОСОБА_1  м.Цюрупинськ Херсонської області   

про    розірвання договору та стягнення  12.012грн.00коп.

за участю представників сторін:

від  позивача -  уповноважена особа  ОСОБА_2

від  відповідача-1 -  уповноважена особа ОСОБА_3

від  відповідача-2 – не з'явився

в с т а н о в и в:

Приватний підприємець ОСОБА_1 звернулася з  позовною заявою  про визнання дійсним договору оренди індивідуального нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 21.09.2006року. В обґрунтування позову позивач за первісним позовом  посилається на ч.2 ст.220 ЦК України, відповідно до якої, якщо сторони за договором досягли згоди щодо всіх істотних умов та фактично відбулося повне або  часткове його виконання, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд  може визнати  такий договір  дійсним.

Ухвалою господарського суду від 14.12.2006 року порушено провадження по справі та призначено судове засідання на 18.01.2007 року.

Разом з тим, до суду подано зустрічну позовну заяву, в якій відповідач-1 - Цюрупинська міська рада просить розірвати договір оренди від 21.09.2005 року та стягнути 12.012 грн. 00 коп. збитків, посилаючись на те, що відповідачем істотно порушуються  умови договору, а саме - не виконуються  зобов'язання щодо проведення корінної реконструкції орендованого приміщення, а об'єкт оренди використовувався не за  його  цільовим  призначенням.

Ухвалою суду від 25.12.2006 року зустрічний позов прийнято до розгляду сумісно  з первісним.

Позивач в засіданні позовні вимоги за первісним позовом підтримав в повному обсязі, надавши свої доводи та пояснення.

Відповідач-1 позовних вимог за первісним позовом  не визнає, вважає, що є неналежним відповідачем по справі, оскільки договір оренди укладався позивачем з  МКП "Комбінат комунальних підприємств". Крім  того, він посилається на істотне  порушення  позивачем умов договору оренди.

Відповідач-2 у відзиві на позов просить позовні вимоги залишити без задоволення, посилаючись  на те, що  спірний договір є нікчемним, оскільки при його укладенні не була дотримана вимога щодо його нотаріального посвідчення. Крім того, відповідач-2 зазначає, що  письмової пропозиції щодо нотаріального посвідчення договору йому від позивача не надходило.

Позивач за зустрічним позовом - Цюрупинська міська рада,   позовні вимоги  за зустрічним позовом підтримує і в засіданні  наполягає на розірванні договору оренди, оскільки вважає, що орендарем не виконані умови укладеного договору оренди, майно  не  використовується за цільовим призначенням, не проведений ремонт орендованого об'єкту на протязі 1 року, а здійснені лише деякі поліпшення, а також порушені істотні умови договору, передбачені  п. 5.1, 5.4, 5.6 та 5.7. Заявник вважає, що  він  поніс збитки в сумі  12.012грн.00коп., які б  міг  отримати  за час, на який позивача було  звільнено  від  орендної  плати, тому просить  відшкодувати  йому зазначену суму.

ПП ОСОБА_1 позовних вимог  за зустрічним позовом  не визнає, посилаючись на те, що виконує обов'язки за договором. За умовами договору оренди від 21.09.2005 року на неї покладені обов'язки  здійснення  ремонту нерухомого  майна з метою створення на базі нежилих приміщень житлового фонду. При цьому, строк  виконання зазначених робіт сторонами не узгоджувався. Відповідно до акту прийому-передачі майна, орендареві передані нежилі приміщення, які не пристосовані для їх використання під  житло, тому посилання міської ради на те, що об'єкт не використовується за його призначенням не відповідає матеріалам справи. Підприємець  також посилається на те, що з  позовом звернулася не  сторона за договором, нею не дотримано  вимог ст. 188 Господарського Кодексу України  і не  надіслано  орендареві  пропозиції про розірвання договору.

Відповідача-2  своїм правом на участь  в судовому засіданні не  скористався, його представник в засідання  суду не  з’явився. Судом отримано  від відповідача-2 заяву про  розгляд  справи  без  його  участі та  доповнення до  відзиву, в якому він  посилається на заборгованість  позивача  по  орендній платі  та підтримує  позовні вимоги за зустрічним позовом.

Крім  того  представник Цюрупинської  міської  Ради заявив клопотання про  відкладення розгляду справи  для подання додаткових  доказів. Зазначене  клопотання судом відхиляється, оскільки  відповідач-1 мав достатньо  часу для подання доказів, а  подальше відкладення розгляду справи  призведе до  порушення строку вирішення спору.

Дослідивши матеріали  справи, заслухавши представників сторін, суд  дійшов до  висновку про  те, що позовні вимоги за первісним позовом підлягають  задоволенню  з  урахуванням  наступного.

Відповідно до  розпорядження міського   голови виконавчого  комітету Цюрупинської міської  Ради №44/2-4 від 06.04.2005року, прийнятого на підставі  рішення постійно діючої  конкурсної  комісії  №9 від 04.03.2005року, з  метою  створення житлових  умов для мешканців міста вирішено  надати  право  оренди другого  та третього поверхів будівлі  №9  на Житлоселищі в м.Цюрунинськ  приватному підприємцеві  ОСОБА_1, як  переможцю  конкурсу. Цим  же розпорядженням  доручено  відповідачу-2 і позивачу підготувати  необхідні документи  та узгодити  умови  оренди для підписання договору.

На  виконання зазначеного  розпорядження  21.09.2005року між  міським комунальним підприємством  "Комбінат комунальних підприємств"  м.Цюрупинськ (відповідач-2) та приватним підприємцем    ОСОБА_1 (позивач) підписано  договір оренди комунального  майна,  яке  знаходиться на балансі відповідача-2, а саме приміщень площею 603,9 кв.м. в м. Цюрупинськ  в будинку №9 на Житлоселищі. Договір затверджено пунктом 2 рішення  виконавчого  комітету Цюрупинської  міської  ради №195 від 21.09.2005року, про  що  свідчить підпис  міського голови від  21.09.2005року на договорі оренди.  Цим  пунктом рішення  також зазначено, що  приміщення передаються  з метою пристосування їх  під  житло та   з урахуванням   необхідності проведення ремонтних  робіт орендна плата не  нараховується   за перший рік оренди.

Згідно  з договором  від  21.09.2005року в користування позивача  на умовах  оренди передано зазначені приміщення загальною площею 603,9 кв.м. на другому та третьому поверхах будинку №9 на Житлоселищі в м.Цюрупинськ, що  підтверджується наданим до  матеріалів справи  актом прийому-передачі від 21.09.2005року.   

Строк дії договору відповідно до  пункту 11.1  договору  сторони погодили з 21.09.2005року  до  21.09.2010року.

Статтею 209 ч.1 ЦК України зазначено, що  правочин, який вчинено в письмовій формі, підлягає  нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених  законом, або  домовленістю  сторін. Договір  оренди від  21.09.2005 року підлягає регулюванню серед іншого положеннями статті 793 ЦК України. За змістом цієї статті договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. У випадку укладення такого договору на один рік і більше такий договір підлягає нотаріальному посвідченню.

Договір  оренди від 21.09.2005року  укладено більш ніж на 1 рік, а тому за змістом вказаної правової норми  він підлягав нотаріальному посвідченню, однак його  не  було  посвідчено  нотаріально.

Відповідно до ч.2 статті 220 ЦК України,  якщо  сторони домовилися  щодо  істотних  умов договору, що  підтверджується письмовими  доказами, і відбулося повне  або  часткове  виконання договору, але одна із  сторін  ухилилася від  його  нотаріального  посвідчення, суд  може визнати  такий договір  дійсним. У цьому разі наступне  нотаріальне посвідчення договору не  вимагається.

Відповідно до  ст. 180  Господарського  Кодексу України  та ст.  638 ЦК України господарський договір  вважається укладеним, якщо  між  сторонами у передбачених  законом і порядку та формі досягнуто  згоди щодо  усіх  його  істотних умов. Істотними  є  умови   про  предмет  договору, умови, що  визначені законом як  істотні або є  необхідними  для договорів даного  виду, а також  усі ті умови, щодо  яких  за заявою  хоча б  однієї  із  сторін  має  бути  досягнуто згоди.

При укладенні господарського  договору сторони відповідно до  вищезазначеної  норми,  зобов’язані  у будь-якому разі  погодити предмет, ціну та строк  договору.

Матеріали  справи  свідчать  про  те, що  при укладенні договору  від  21.09.2005року сторонами в розділі 1 було  узгоджено  предмет та вартість  об’єкту оренди, права та обов’язки  сторін  погоджені розділами 4, 5, 6, 7, 8 договору, а пунктом 11.1 визначено  строк договору.

Крім  цього,  актом прийому-передачі від 21.09.2005року відбулася передача  об’єкту оренди в користування позивача, яким здійснюється  ремонт майна.

Додані до  справи  докази також  свідчать  про  те, що  позивач приступив до  виконання  обов’язків, передбачених  розділом 5 договору оренди в частині  здійснення капітального ремонту з  метою  переобладнання приміщень  під  житло та  здійснив  підрядні роботи  станом на день  розгляду справи  на загальну суму  107.845грн.00коп.

Листом від 24.11.2006року позивачем надіслано  відповідачу-1 та відповідачу-2 листа з  вимогою посвідчити  нотаріально  договір  від  21.09.2005року. Факт  надіслання зазначеної  вимоги посвідчується наданими  до  матеріалів справи  квитанціями від  27.11.2006року та описами  вкладень  в цінний лист  (арк. справи 26 ). Зазначену пропозицію позивача  відповідач-1 відхилив та запропонував з  цього  питання звернутися до  суду (арк. справи 29),  а відповідач-2 залишив без  відповіді. Зазначене  свідчить  про  ухилення  сторони за договором -  відповідача-2, від  нотаріального  посвідчення договору.

З урахуванням  того, що  сторонами  договору  від  21.09.2005року погоджено  істотні умови   та відбулося його виконання, але міське комунальне підприємство  "Комбінат комунальних підприємств", як  сторона за договором,    ухилилося від  його  нотаріального  посвідчення, договір  оренди від  21.09.2009року відповідно до  ч.2 ст. 220 ЦК України  визнається  судом  дійсним.

Розглядом   зустрічних вимог Цюрупинської  міської  ради встановлено  наступне.

Звертаючись  з  позовом про  дострокове розірвання договору оренди від  21.09.2005 року, Цюрупинська міська Рада підставою  позову зазначає  ст. 651 ЦК України. Відповідно до  зазначеної  статті  зміна  та розірвання договору допускається лише за згодою  сторін, якщо  інше  не  встановлено  законом або  договором. При  цьому, зазначеною  нормою  передбачено розірвання договору за рішенням суду  на вимогу однієї із  сторін у разі істотного  порушення договору  другою  стороною та в інших  випадках,  встановлених  договором або  законом. Законом визначено, що  істотним  є  таке порушення стороною  договору, коли внаслідок  завданої  цим шкоди друга сторона  значною  мірою  позбавляється того, на що  вона розраховувала при  укладенні договору.

Крім цього, законом, а саме статтею  783 ЦК України встановлено   вичерпний перелік, коли орендодавець може вимагати  розірвання  договору найму. Це  у разі, якщо: наймач  користується річчю  всупереч договору або  призначенню  речі; наймач без дозволу орендодавця  передав річ у користування  іншій особі; наймач своєю  недбалою  поведінкою створює  загрозу  пошкодження речі; наймач не приступив  до  проведення капітального  ремонту  речі, якщо  обов'язок проведення  капітального  ремонту  був покладений на нього.

Порядок  зміни та розірвання господарських  договорів врегульовано також  статтею  188 Господарського  Кодексу України. Відповідно до  зазначеної норми  сторона договору, яка  вважає  необхідним  змінити  або розірвати  договір  повинна надіслати про  це  пропозицію  іншій стороні за договором. Сторона, яка  отримала таку пропозицію, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції  повідомляє  другу сторону  про  результати  її  розгляду.  У разі недосягнення згоди сторін щодо  розірвання договору або  неотримання відповіді у встановлений 20-денний строк, заінтересована сторона має  право  передати  спір  на вирішення суду.

 Вищевикладене свідчить  про те, що діючим законодавством  передбачено право  на звернення з  позовом про дострокове розірвання договору найму не  будь-якої  особи, а саме орендодавця, як сторони за договором найму. Цюрупинська міська рада не  є  стороною  за договором  найму, оскільки  ці функції нею  делеговані  міському комунальному підприємству „Комбінат комунальних підприємств", тому саме він є  орендодавцем  за договором від  21.09.2005 року відповідно до  ч. 2 ст.761 ЦК України та ст. 5  Закону України „Про  оренду державного  та комунального  майна”.

Таким чином,  Цюрупинська міська Рада за законом не  має  права на захист  свого  порушеного  права шляхом розірвання договору,  оскільки вона не є стороною цього  договору.

Крім  того, відповідач-1 не надав доказів врегулювання спору щодо  розірвання договору в порядку, встановленому ст. 188 ГК України, оскільки  документального  підтвердження надіслання  листа від 11.10.2006року №838/2-14 суду не  надано, а за посиланням  позивача такий лист  підприємцем не  отримано.

Позивачем за  зустрічним  позовом не  доведено  і  підстав   розірвання договору встановлених статтею  783 ЦК України.  

Його  посилання на те, що  майно  використовується за його  цільовим призначенням під житло  не  відповідає  матеріалам  справи. Із  умов договору оренди та акту прийому-передачі вбачається, що  передавалися  позивачу в користування на правах  оренди  приміщення площею 603,9 кв.м, необхідні  для здійснення його  підприємницької  діяльності. При  цьому, в акті  прийому-передачі   зазначено,  що  передаються  нежилі приміщення   площею 603,9кв.м, які потребують  капітального  ремонту, тобто  використовувати  їх  під  житло  неможливо.  Матеріалами ж справи підтверджено, що позивач мав наміри   лише в майбутньому, після проведення зазначеного  в акті прийому-передачі капітального  ремонту, використовувати  приміщення під  житло.

Не доведено   належними  доказами  і посилання міської  ради на те, що   ремонтні роботи  позивач повинен  був здійснити  на протязі 12 місяців. Із матеріалів справи  вбачається, що  позивач був звільнений від  сплати  орендної  плати  на 12 місяців, про  що  зазначено  в пункті 2 рішення  виконавчого  комітету Цюрупинської  міської  ради №195 від 21.09.2005року, відповідно до  якого  за погодженням сторін  орендна плата орендодавцем не  нараховується за перший рік оренди у зв'язку з  необхідністю  проведення ремонтних  робіт для пристосування приміщень  під  житло. При цьому, строк проведення цього  ремонту  не  узгоджено ні рішенням, ні договором.  

Законом же, а саме, частиною 4 ст. 783 ЦК України передбачено  право  орендодавця на звернення з  позовом у разі, якщо наймач не приступив  до  проведення капітального  ремонту  речі, якщо  обов’язок проведення  капітального  ремонту  був покладений на нього.           Матеріали справи  свідчать  про  те, що  позивач приступив і продовжує  здійснювати  свої  обов’язки  відповідно до  розділу 5 договору оренди щодо ремонту майна.  Зазначений факт  підтверджується наданими  до матеріалів справи актами  прийому-передачі виконаних  підрядних  робіт  по  ремонту покрівлі за березень  2006 року  на суму 1.071грн. та за лютий 2007року на 28.076грн.  Крім  того, орендарем  виконані     ремонт та  заміна  вікон на загальну суму 29.550грн. Орендодавцем  затверджені дефектні акти  на виконання зазначених  робіт. Актом  приймання підрядних  робіт  за травень  2006року №83-1  на суму 40.072 грн.  підтверджується, що, серед  іншого, здійснено  освітлення території  та її  озеленення, яке проведено на виконання пунктів 5.6, 5.7 договору оренди від  21.09.2005року.

Таким чином, з урахуванням того, що   в користування  позивача  за актом  прийому-передачі передано  нежилі приміщення і  не встановлено договором строків  проведення капітального  ремонту з  метою  їх  використання під  житло, а також  перебування орендованого майна у стані ремонту,  відповідачем-1 не  доведено  того,  що  орендар порушив вимоги закону та не  приступив до  проведення капітального  ремонту.

Таким чином , знаходження об’єкту оренди   в стані ремонту і невикористання його  під  житло за зазначених  обставин не  може розглядатися  як  порушення позивачем   істотних  умов договору оренди.

Не  підтверджено  позивачем за зустрічним позовом і того, що  орендар  приймав на себе обов’язок  здійснити  корінну реконструкцію  об’єкту оренди з  метою  створення на його  базі малогабаритного житлового  фонду, який на думку Ради виник  відповідно  до п.7.2 Положення  від  04.07.2003року  та протоколу засідання конкурсної  комісії №9 від 04.03.2005року. Відповідно до  п.7.2 Положення  щодо  організаційно-правових процедур  набуття, здійснення та припинення права на оренду комунального  майна, затвердженого  рішенням  15 сесії  Цюрупинської  міської  Ради 24 скликання №207 від 04.07.2003року  до договору оренди, який укладається за результатами  конкурсу, включаються  зобов’язання переможця конкурсу. Обов’язки  щодо  корінної  реконструкції не  були сторонами узгоджені умовами  договору оренди. Таким чином, зазначені обов’язки не можуть  впливати  на чинність  договору.

Позовні вимоги в частині стягнення 12.012грн.00коп. задоволенню також  не  підлягають, оскільки  зазначена сума є  орендною  платою за перші 12 місяців оренди, від  сплати  якої  орендар  звільнений  чинним на день  вирішення спору  рішенням виконавчого  комітету  Цюрупинської  міської  Ради від 21.09.2005року №195, що  узгоджується з  вимогами  частини 6  статті 762 ЦК України, відповідно до  якої  наймач звільняється  від плати  за весь  час, протягом якого майно  не  могло  бути  використане  ним  через  обставини, за які він  не  відповідає.

Документального  підтвердження  вини  позивача в спричиненні  збитків відповідачу-1  у зв’язку з  порушенням  ним зобов’язання, чи  неотриманих  доходів, які б  він  міг  реально  отримати, відповідач-1 суду не  надав, тому його  посилання на ст. 623 ЦК України, як  на підставу відшкодування збитків за порушення зобов’язання орендарем, задоволенню  не  підлягають.

З урахуванням  зазначених  норм права, позовні вимоги за зустрічним позовом  в цілому задоволенню  не  підлягають.

Судові витрати  за первісним позовом відносяться на відповідача-2, оскільки з  його  вини спір  доведено  до  суду.

За згодою  представників сторін  в засіданні оголошувалася вступна та резолютивна частина  рішення.

                               Керуючись ст. 44, 49, 82-85 ГПК України, суд          

                                                   в и р і ш и в:

1. Позовні вимоги за первісним позовом  задовольнити в повному обсязі.

2. Визнати  дійсним договір  оренди  комунального майна, укладений між міським комунальним  підприємством  "Комбінат комунальних підприємств"   та ОСОБА_1   21 вересня 2005 року.

3. В задоволенні позовних вимог за зустрічним позовом про розірвання  договору оренди та стягнення 12.012грн.00коп.  відмовити.

          4. Стягнути з міського комунального підприємства  "Комбінат комунальних підприємств"  м.Цюрупинськ Херсонської області вул.Енгельса, 24 п/р 260031066 в ХОД АППБ “Аваль”МФО 352093 код 25646186  на користь приватного  підприємця  ОСОБА_1  м.Цюрупинськ Херсонської області  провулок Рябіновий, 16 ідентифікаційний код НОМЕР_1 (інші реквізити невідомі) - 85грн.00коп. витрат по сплаті державного мита та 118грн.00коп. витрат за інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Наказ  видати  після набрання рішенням  законної   сили.

                   Суддя                                                                     З.І. Ємленінова

                                                                                Рішення оформлено  відповідно до  

                                                                      ст. 84 ГПК України 09.02.2007року.