ЗНАМ’ЯНСЬКИЙ МІСЬКРАЙОННИЙ СУД КІРОВОГРАДСЬКОЇ ОБЛАСТІ

РІШЕННЯ

22.05.2019

Провадження №2/389/1072/18

ЄУН 389/3572/18

Рішення

іменем України

22 травня 2019 року Знам`янський міськрайонний суд

Кіровоградської області

у складі: головуючого судді Савельєвої О.В.,

за участю секретаря судового засідання Солонько К.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні залу суду в місті Знам`янка Кіровоградської області в порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за позовною заявою товариства з обмеженою відповідальністю АГРОФІРМА ХЛІБОДАР до ОСОБА_1 , приватного підприємства АРЕАЛ про визнання договору оренди землі поновленим, визнання договору недійсним,

за участю: представника позивача ОСОБА_2 , представника відповідачів ОСОБА_3 ,

встановив:

Позивач звернувся до суду з позовною заявою, в якій просить суд визнати поновленим на строк до 18.09.2028 на тих самих умовах, що зазначені в договорі, договір оренди землі з кадастровим номером НОМЕР_1 :02 НОМЕР_2 , що укладений між товариством з обмеженою відповідальністю АГРОФІРМА ХЛІБОДАР та ОСОБА_4 , спадкоємцем якого є ОСОБА_1 , який зареєстрований у Знам`янському відділі Державного підприємства, Кіровоградська регіональна філія центру державного земельного кадастру при Держкомземі України, про що в книзі реєстрації договорів оренди земель вчинено запис від 18.09.2008 за №040837100293; визнати недійсним договір оренди землі з кадастровим номером НОМЕР_3 , що укладений між ОСОБА_1 та приватним підприємством Ареал , зареєстрований 11.11.2015 реєстраційною службою Знам`янського міськрайонного управління юстиції Кіровоградської області за номером запису про право в державному реєстрі прав 12021703.

В обґрунтування позовних вимог зазначено, що між ТОВ "АГРОФІРМА "ХЛІБОДАР" та ОСОБА_4 укладено договір оренди землі з кадастровим номером НОМЕР_1 : НОМЕР_4 . Даний договір зареєстрований у Знам`янському відділі Державного підприємства, Кіровоградська регіональна філія центру державного земельного кадастру при Держкомземі України, про що в книзі реєстрації договорів оренди земель вчинено запис від 18.09.2008 за №040837100293. Вказану земельну ділянку площею 4,01 га ОСОБА_4 передав позивачу в оренду на десять років. Таким чином, строк дії даного договору закінчився 18.09.2018. Відповідачка ОСОБА_1 є спадкоємцем ОСОБА_4 та з 23.10.2015 за нею зареєстровано право власності на земельну ділянку з кадастровим номером НОМЕР_3 . Відповідачка офіційно не повідомляла позивача про те, що вона стала власником вказаної земельної ділянки, ніяких документів не надавала. Про смерть ОСОБА_4 позивачу також відомо не було. Як стало відомо позивачу, між відповідачами 11.11.2015 щодо земельної ділянки з кадастровим номером НОМЕР_3 укладено договір оренди, який зареєстрований 11.11.2015 реєстраційною службою Знам`янського міськрайонного управління юстиції Кіровоградської області за номером запису про право в державному реєстрі прав 12021703. Позивач вважає, що укладений між відповідачами договір від 11.11.2015 слід визнати недійсним, а договір, що укладений між позивачем та Чорним ОСОБА_5 , підлягає поновленню в судовому порядку, відповідно до вимог ст.33 Закону України Про оренду землі . Позивачем повністю виконані вимоги закону, а саме: позивач після закінчення строку дії договору оренди землі продовжує користуватися земельною ділянкою; протягом строку дії договору позивач належним чином виконував його умови; в порушення п.27 договору, за рік до закінчення строку дії оренди, відповідачка не повідомила позивача про намір не поновлювати договір оренди; протягом одного місяця після закінчення строку дії договору оренди землі в період з 18.09.2018 по 18.10.2018 лист-повідомлення від відповідачки про те, що вона заперечує проти поновлення договору оренди, позивачу не надходив; 21.07.2018 та 23.07.2018 позивач направив на адресу ОСОБА_4 та відповідачки листи про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі з проектом додаткової угоди, відповіді позивач не отримав; 25.10.2018 позивач направив ОСОБА_4 та відповідачці проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі. Проте, в місячний термін відповідачка не уклала з позивачем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, як того вимагає ч.8 ст.33 Закону України Про оренду землі . Така додаткова угода не укладена й до цього часу, оскільки відповідачка зволікає з її укладенням. Натомість, відповідачка уклала договір оренди землі з ПП "АРЕАЛ" . Тож, позивач є добросовісним користувачем земельної ділянки, після закінчення строку дії договору оренди використовує належну на праві власності відповідачці земельну ділянку з її мовчазної згоди, тому станом на 19.10.2018 договір оренди землі, що укладений між позивачем та ОСОБА_4 , відповідно до вимог ч.6 ст.33 Закону України Про оренду землі , ст.764 ЦК України та п.8 договору оренди землі, автоматично поновився на той самий строк і на тих самих умовах, які були в ньому передбачені. Водночас, укладений між відповідачами договір оренди землі суперечить, як вищевказаному договору, так і чинному законодавству, оскільки він укладений без попереднього припинення, розірвання та в період дії договору оренди землі, укладеного між позивачем та ОСОБА_4 - попереднім власником земельної ділянки, а також він укладений з порушенням переважного права позивача на поновлення договору оренди. Викладені обставини змусили позивача звернутися до суду з даною позовною заявою.

Відповідачка ОСОБА_1 у судове засідання не з`явилася, але надіслала суду відзив на позовну заяву, в якому просила відмовити в задоволенні позовних вимог у повному обсязі. Пояснила, що 23.10.2015 за нею зареєстровано право власності на земельну ділянку з кадастровим номером НОМЕР_3 . Дана земельна ділянка раніше належала її батькові ОСОБА_4 , до його смерті. Оскільки будь-які обтяження на земельну ділянку були відсутні, а про існування договору оренди землі, зареєстрованого 18.09.2008, вона не знала, то 23.10.2015 уклала з ПП "АРЕАЛ" договір оренди вказаної земельної ділянки, який зареєстрований 11.11.2015, строком до 12.11.2025. Позивач, будучи орендарем, не виконував свої обов`язки щодо сплати орендної плати починаючи з 2015 року, коли помер її батько, та до цього часу, тому про існування договору оренди землі, зареєстрованого 18.09.2008, вона дізналася лише в липні 2018, коли отримала від позивача лист-повідомлення від 23.07.2018, в якому їй повідомлено про намір скористатися переважним правом на укладення договору від 18.09.2008 на новий строк після закінчення строку його дії. В листі від 01.08.2018 вона повідомила позивачу про відмову в продовженні строку дії договору від 18.09.2008. Тож, вона скористалася своїм правом та з власних спонукань не погодилася на поновлення договору з позивачем. Відсутність вільного волевиявлення однієї зі сторін на укладення договору оренди землі унеможливлює його укладення.

Представник відповідача ПП "АРЕАЛ" надіслав суду відзив на позовну заяву, в якому просив відмовити в задоволенні позовних вимог у повному обсязі. Пояснив, що будь-які обтяження та заборони на земельну ділянку були відсутні, що дало можливість ПП "АРЕАЛ" укласти 23.10.2015 з ОСОБА_1 договір оренди землі з кадастровим номером НОМЕР_1 : НОМЕР_4 , який зареєстрований 11.11.2015 реєстраційною службою Знам`янського міськрайонного управління юстиції Кіровоградської області. За таких обставин, ПП "АРЕАЛ" є добросовісним набувачем своїх прав на оренду земельної ділянки за договором від 23.10.2015. Крім того, ОСОБА_1 , користуючись належним їй правом, відмовила позивачу в поновленні строку дії договору від 18.09.2008. За таких обставин, відсутні підстави вважати, що порушені права позивача.

Представник позивача подав суду відповідь на відзив Маринич Н ОСОБА_6 ., в якому пояснив, що до 2014 року включно орендна плата виплачена ОСОБА_4 в повному обсязі. Інформація про смерть ОСОБА_4 позивачу офіційно не надходила. З 2015 року по 2018 рік Чорний Г.А. або Маринич ОСОБА_7 . не зверталися до ТОВ "АГРОФІРМА "ХЛІБОДАР" за отриманням орендної плати. Маринич Н ОСОБА_8 Г., всупереч вимогам ст.148-1 Земельного кодексу України, не повідомила позивача про те, що вона стала власником земельної ділянки з кадастровим номером НОМЕР_3 , жодних документів не надавала. За умови надання ОСОБА_1 копій документів про прийняття спадщини, явки її до позивача або повідомлення банківських реквізитів, орендна плата за 2015-2018 роки буде виплачена позивачем негайно.

Представник позивача в судовому засіданні підтримав позовні вимоги в повному обсязі, посилаючись на викладені в позовній заяві та відповіді на відзив обставини.

Представник відповідачів у судовому засіданні позовні вимоги не визнав у повному обсязі та просив відмовити в їх задоволенні. Пояснив, що ОСОБА_1 , користуючись належним їй правом, відмовила позивачу в поновленні строку дії договору від 18.09.2008, про що повідомила позивача листом від 01.08.2018, який вручений представнику позивача 02.08.2018.

Ухвалою Знам`янського міськрайонного суду Кіровоградської області від 13.03.2019 у провадженні №2-з/389/1/19 (ЄУН 389/3572/18) задоволено заяву ОСОБА_1 про забезпечення позовної заяви та заборонено ТОВ "АГРОФІРМА "ХЛІБОДАР" вчиняти певні дії на період розгляду цивільної справи провадження №2/389/1072/18 (ЄУН 389/3572/18), а саме заборонено використання в будь-який спосіб: посів, оранку, культивацію, рекультивацію, збирання врожаю та інші дії, земельної ділянки з кадастровим номером НОМЕР_3 .

Ухвалою Знам`янського міськрайонного суду Кіровоградської області від 25.03.2019 у провадженні №2-зз/389/1/19 (ЄУН 389/3572/18) відмовлено в задоволенні клопотання ТОВ "АГРОФІРМА "ХЛІБОДАР" про скасування заходів забезпечення позову в даній цивільній справі.

Ухвалою Знам`янського міськрайонного суду Кіровоградської області від 26.03.2019 у провадженні №2/389/232/19 (ЄУН 389/934/19) зустрічну позовну заяву ОСОБА_1 до ТОВ "АГРОФІРМА "ХЛІБОДАР" про повернення земельної ділянки, повернуто заявнику.

Дослідивши матеріали справи, суд встановив наступне.

Державний акт на право приватної власності на землю серії НОМЕР_5 видано 04.04.2001 ОСОБА_4 в тому, що йому в приватну власність передана земельна ділянка площею 4,01 гектарів у межах згідно з планом з кадастровим номером НОМЕР_3 (а.с.19).

Між ТОВ "АГРОФІРМА "ХЛІБОДАР" та ОСОБА_4 укладено договір оренди землі з кадастровим номером 3522286300:02 НОМЕР_2 , який зареєстрований у Знам`янському відділі Державного підприємства, Кіровоградська регіональна філія центру державного земельного кадастру при Держкомземі України, про що в книзі реєстрації договорів оренди земель вчинено запис від 18.09.2008 за №040837100293 (далі - договір від 18.09.2008) (а.с.17). Згідно з п.1 договору від 18.09.2008, орендодавець надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Суботцівської сільської ради Знам`янського району Кіровоградської області та належить орендодавцеві на підставі державного акту на право приватної власності на землю серії НОМЕР_5 від 04.04.2001. У п.2 даного договору вказано, що в оренду передана земельна ділянка загальною площею 4,01 га, у тому числі ріллі 4,01 га, кадастровий номер 755. Пунктом 8 договору від 18.09.2008 передбачено, що договір укладено на десять років; після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк; у цьому разі орендар, у випадку відсутності письмового повідомлення орендодавця про намір не поновлювати договір на новий строк, повинен не пізніше ніж за тридцять днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію; в такому випадку договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах; письмове повідомлення здійснюється листом-повідомленням. За змістом п.9, орендна плата за рік складає 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Належна ОСОБА_4 земельна ділянка площею 4,01 гектарів передана орендарю ТОВ "АГРОФІРМА "ХЛІБОДАР" 20.09.2008, про що складено акт прийому-передачі земельної ділянки в оренду від 20.09.2008 (а.с.20).

Відомості на видачу орендної плати свідчать про те, що в 2012 та 2014 роках ОСОБА_4 отримував орендну плату (а.с.21, 22, 23, 24, 25, 26). У 2015 році ОСОБА_4 нараховано орендну плату в розмірі 3080 грн. 73 коп., що вбачається з відомості про нарахування паїв від 01.09.2015 та податкового розрахунку сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь фізичних осіб, і сум утриманого з них податку за 2015 рік (а.с.114-115, 116-118).

Подорожньо-польові листи трактора за квітень, травень, червень, жовтень 2018 року, податкова декларація платника єдиного податку четвертої групи ТОВ "АГРОФІРМА "ХЛІБОДАР" за 2018 рік, а також відомості про наявність земельних ділянок, які є додатком до вказаної декларації, підтверджують те, що земельна ділянка з кадастровим номером НОМЕР_3 перебуває в оренді в ТОВ "АГРОФІРМА "ХЛІБОДАР" , яке здійснює її обробіток, зокрема, боронування, культивацію, посів, обприскування, перший міжрядний обробіток, оранку (а.с.27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35-37, 38-40).

За ОСОБА_1 23.10.2015 зареєстровано право власності на земельну ділянку з кадастровим номером НОМЕР_3 , про що свідчать свідоцтво про право на спадщину за заповітом від 23.10.2015 та витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (а.с.195, 196).

Між ОСОБА_1 та ПП "АРЕАЛ" укладено договір оренди землі з кадастровим номером НОМЕР_1 :02 НОМЕР_2 , який зареєстрований 11.11.2015 реєстраційною службою Знам`янського міськрайонного управління юстиції Кіровоградської області за номером запису про право в державному реєстрі прав 12021703 (а.с.189-192). Зі змісту цього договору вбачається, що його укладено на десять років, орендна плата становить не менше 5% від грошової оцінки земельної ділянки. Згідно з актом прийому-передачі земельної ділянки в оренду, земельна ділянка з кадастровим номером НОМЕР_3 передана в оренду ПП "АРЕАЛ" (а.с.193). Загальна нормативна грошова оцінка угідь станом на 01.01.2015 становить 92766 грн., що вбачається з уточненого розрахунку (а.с.194).

З інформації Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 11.12.2018 встановлено, що ОСОБА_1 з 23.10.2015 є власником земельної ділянки з кадастровим номером НОМЕР_3 ; право оренди землі зареєстровано 11.11.2015 реєстраційною службою Знам`янського міськрайонного управління юстиції Кіровоградської області за номером запису про право в державному реєстрі прав 12021703 (а.с.53).

ТОВ "АГРОФІРМА "ХЛІБОДАР" , додавши проект додаткової угоди, 21.07.2018 направило ОСОБА_4 лист-повідомлення від 20.07.2018, в якому повідомило про намір скористатися своїм переважним правом на укладення договору від 18.09.2008 на новий строк після закінчення строку його дії, що підтверджують сам лист-повідомлення, проект додаткової угоди, опис вкладення в цінний лист та квитанція від 21.07.2018 (а.с.41, 42, 43). Проектом додаткової угоди про поновлення договору оренди землі розмір орендної плати передбачений на рівні 10% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки за один рік оренди. Такі ж документи ТОВ "АГРОФІРМА "ХЛІБОДАР" направило ОСОБА_1 23.07.2018 (а.с.44, 45, 46). Факт отримання ОСОБА_1 зазначених документів 26.07.2018 підтверджує копія рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення (а.с.125).

У листі від 01.08.2018 ОСОБА_1 повідомила ТОВ "АГРОФІРМА "ХЛІБОДАР" про відмову в продовженні строку дії договору від 18.09.2008 та просила передати належну їй земельну ділянку її орендарю за договором від 11.11.2015, а саме ПП "АРЕАЛ" (а.с.99). Даний лист отриманий ТОВ "АГРОФІРМА "ХЛІБОДАР" 02.08.2018, що підтверджують рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення та лист Кіровоградської дирекції АТ Укрпошта від 16.01.2019 (а.с.95, 98 а).

ПП "АРЕАЛ" у листі від 01.08.2018 також повідомило ТОВ "АГРОФІРМА "ХЛІБОДАР" про необхідність передачі земельної ділянки з кадастровим номером НОМЕР_3 чинному орендарю за договором оренди землі від 11.11.2015, оскільки строк дії договору від 18.09.2008 закінчується та відповідно до їх тристоронньої домовленості, яка досягнута між ОСОБА_1 , ПП "АРЕАЛ" та ТОВ "АГРОФІРМА "ХЛІБОДАР" (а.с.188).

Повідомлення про поновлення договору оренди землі в порядку вимог частини 6 статті 33 Закону України Про оренду землі від 23.10.2018 разом з відповідними додатковими угодами ТОВ "АГРОФІРМА "ХЛІБОДАР" направило 25.10.2018 як ОСОБА_4 , так і ОСОБА_9 .Г., про що свідчать повідомлення, проекти додаткової угоди, описи вкладень в цінні листи та квитанції від 25.10.2018 (а.с.47, 48, 49, 50, 51, 52).

ОСОБА_1 31.10.2018 надіслала ТОВ "АГРОФІРМА "ХЛІБОДАР" листа, в якому повторно повідомила про відмову в продовженні строку дії договору від 18.09.2008 та просила передати належну їй земельну ділянку її орендарю за договором від 11.11.2015, а саме ПП "АРЕАЛ" , відповідно до їх усної тристоронньої домовленості, яка досягнута між нею, ПП "АРЕАЛ" та ТОВ "АГРОФІРМА "ХЛІБОДАР" (а.с.98). Лист від 31.10.2018 ТОВ "АГРОФІРМА "ХЛІБОДАР" не отримало, про що свідчить повернутий конверт з рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення, в якому причиною повернення зазначено закінчення терміну зберігання (а.с.97).

Свідок ОСОБА_10 суду пояснив, що він є головою спостережної ради ПП "АРЕАЛ" . ОСОБА_1 дійсно уклала з ПП "АРЕАЛ" договір оренди землі з кадастровим номером НОМЕР_1 :02 НОМЕР_2 , який зареєстрований 11.11.2015 реєстраційною службою Знам`янського міськрайонного управління юстиції Кіровоградської області за номером запису про право в державному реєстрі прав 12021703. І ОСОБА_1 , і ПП "АРЕАЛ" було відомо про існування договору від 18.09.2008, але між ОСОБА_1 , ПП "АРЕАЛ" та ТОВ "АГРОФІРМА "ХЛІБОДАР" була досягнута усна домовленість про те, що ТОВ "АГРОФІРМА "ХЛІБОДАР" буде користуватися земельною ділянкою до закінчення строку дії договору від 18.09.2008, після чого передасть її в користування ПП "АРЕАЛ" . Фактично ввесь час земельною ділянкою користувалося ТОВ "АГРОФІРМА "ХЛІБОДАР" , однак орендну плату ОСОБА_1 за договором від 11.11.2015 сплачувало і сплачує до теперішнього часу ПП "АРЕАЛ" .

Дані обставини не заперечував у судовому засіданні й представник відповідачів.

Частиною 1 статті 761 ЦК України передбачено, що право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права.

Згідно з ч.1 ст.770 ЦК України, у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця.

У п.36 договору від 18.09.2008 вказано, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

Таким чином, з моменту реєстрації за ОСОБА_1 права власності на земельну ділянку, до неї перейшли всі права та обов`язки за договором від 18.09.2008, в тому числі й право вимагати від орендаря виконання його обов`язку щодо своєчасної сплати орендної плати. Однак, матеріали справи не містять доказів того, що ОСОБА_1 починаючи з 2015 року взагалі зверталася до позивача з метою отримання належної їй орендної плати чи повідомляла позивачу банківські реквізити для зарахування їй орендної плати. За таких обставин, суд приходить до висновку про те, що позивач є орендарем, який належно виконував обов`язки за умовами договору.

Щодо позовної вимоги про визнання договору від 18.09.2008 поновленим суд зазначає наступне.

Згідно з ч.2 ст.792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Такими законами, зокрема, є ЗК України та Закон України Про оренду землі .

Згідно з ч.4 ст.124 ЗК України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди.

Частиною 1 статті 626 ЦК України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст.627 ЦК України).

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України Про оренду землі , яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Частинами 1-5 статті 33 Закону України Про оренду землі передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами 8 та 11 статті 33 Закону України Про оренду землі передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою ч.1 ст.777 ЦК України , яка передбачає, що наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Тобто, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною 1 статті 33 Закону України Про оренду землі , можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування ч.1 ст.33 Закону України Про оренду землі та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди, необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Частиною 6 статті 33 Закону України Про оренду землі передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі, а саме у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч.6 ст.33 Закону України Про оренду землі , необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, статті 15 ЦК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Під час розгляду справи встановлено, що позивач направив лист-повідомлення про намір продовжити дію договору оренди від 18.09.2008 з проектом додаткової угоди, а відповідачка своїм листом ще до закінчення строку дії вказаного договору - 01.08.2018 повідомила позивача про небажання продовжувати дію договору оренди землі на новий строк та просила передати належну їй земельну ділянку її орендарю за договором від 11.11.2015, тобто повернути земельну ділянку з оренди ТОВ "АГРОФІРМА "ХЛІБОДАР" .

При цьому, суд відзначає, що поновлення договору оренди, як і укладення нового договору оренди (за умов дотримання визначеного законом порядку повідомлення орендаря про існування заперечень щодо поновлення договору оренди), є виключно правом орендодавця, а не його обов`язком.

Враховуючи, що орендодавцем було дотримано порядок повідомлення орендаря про відсутність наміру на поновлення договору оренди та укладання нового договору оренди, суд не вправі зобов`язувати особу до вчинення дій, які не є обов`язковими для неї (ст.14 ЦК України), які до того ж можуть одночасно обмежувати її правомочності власника щодо володіння, користування та розпорядження своєю власністю, що не допускається.

Статтею 41 Конституції України та ст.1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, до якої Україна приєдналася 17.07.1997, відповідно до Закону України від 17.07.1997 №475/97-ВР Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, Першого протоколу та протоколів №2,4,7 та 11 до Конвенції , закріплено принцип непорушності права приватної власності, який означає право особи на безперешкодне користування своїм майном та закріплює право власника володіти, користуватися і розпоряджатися належним йому майном на власний розсуд, вчиняти щодо свого майна будь-які угоди, відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Відповідно до ч.1 ст.319 ЦК України, власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Водночас, за наявності наміру передати земельну ділянку в оренду та наявності попереднього орендаря, який належно виконував свої обов`язки за договором оренди, за інших рівних умов, право вибору орендодавцем орендаря прямо обмежено, передбаченим ч.1 ст.777 ЦК України, переважним правом такого попереднього орендаря.

Дане обмеження узгоджується із загальним положенням ч.2 ст.319 ЦК України, за змістом якої, власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Таким чином, в окремих випадках розсуд власника може бути обмежений законом, як в даному випадку ч.1 ст.777 ЦК України, а тому в даному разі мають значення мотиви відмови орендодавця від укладення нового договору оренди (поновлення договору оренди землі).

При цьому, суд враховує, що Верховним Судом України в постановах по справах №911/1707/15 (3-312гс16.doc) від 25.05.2016, №6-219цс14 від 25.02.2015 зроблений правовий висновок, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст.3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди: з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право; у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права; укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об`єкт оренди для власних потреб.

Порушенням переважного права орендаря буде також укладення договору з новим орендарем на умовах, які були б прийнятними для попереднього орендаря.

Сторони попереднього договору оренди і в першу чергу орендодавець, мають право на перегляд умов попереднього договору при укладенні нового. Це право прямо передбачено ч.1 ст.777 ЦК України.

Але ці нові умови мають бути доведені в чіткій та конкретній формі попередньому орендарю, щоб останній міг зробити такий же чіткий та конкретний вибір: прийняти ці умови і скористатися своїм переважним правом на укладення нового договору або відмовитися від таких умов і на цьому його переважне право припиняється.

Баланс захисту прав орендодавця та орендаря в тому і полягає, що власник-орендодавець захищений правом вибору, здавати або не здавати своє майно в оренду, та правом змінювати умови договору при його переукладенні на новий строк; орендар, який належно виконував свої обов`язки за договором оренди, захищений тим, що за прийнятності для нього нових умов, саме він має переважне право укладення нового договору перед будь-якими іншими особами.

Верховний Суд України в постановах від 20.04.2016 у справі №909/794/15 та від 17.05.2017 у справі №914/433/16 вказував на необхідність з`ясування обставин, які пов`язані з наміром власника використовувати спірне приміщення саме для власних потреб, оскільки ця обставина, у разі з`ясування, що майно буде знову передаватися в оренду, свідчитиме про порушення власником вимог, встановлених ст.285 ГК України та ст.777 ЦК України. Неврахування судами переважного перед іншими особами права наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, на укладання договору найму на новий строк, свідчить про ігнорування національними судами практики Європейського суду з прав людини у розрізі захисту права власності та є підставою для констатації порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. Зокрема, у справі Стрейтч проти Сполученого Королівства , суд дійшов висновку, що заявника слід вважати особою, яка мала принаймі законне сподівання на реалізацію передбаченого договором права на продовження строку оренди, і - в цілях статті 1 Першого протоколу - таке законне сподівання можна вважати додатковою частиною майнових прав, наданих йому муніципалітетом Дорчестера за орендним договором (пункт 35).

Відповідно до ст.13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Тож, орендар ТОВ "АГРОФІРМА "ХЛІБОДАР" з метою реалізації свого переважного права своєчасно направило лист-повідомлення про поновлення договору на новий строк, на що отримав відмову від орендодавця - нинішнього власника земельної ділянки ОСОБА_1 у листі від 01.08.2018, в якому взагалі не зазначені мотиви відмови орендодавця від укладення нового договору оренди, а вказано лише, що ОСОБА_1 не буде по закінченню договору від 18.09.2008 здавати в оренду ТОВ "АГРОФІРМА "ХЛІБОДАР" свою земельну ділянку з кадастровим номером НОМЕР_3 та викладено прохання передати належну їй земельну ділянку її орендарю за договором від 11.11.2015, а саме ПП "АРЕАЛ" .

Аналізуючи зміст листа від 01.08.2018, суд вбачає, що ОСОБА_1 мала і має намір здавати свою земельну ділянку в оренду, однак іншому орендарю - не ТОВ "АГРОФІРМА "ХЛІБОДАР" . При цьому, суд, порівнюючи умови, що викладені в додатковій угоді (зокрема, орендна плата в розмірі 10%), та умови, що зазначені в договорі оренди від 11.11.2015 (зокрема, орендна плата в розмірі не менше 5%), а також інші істотні умови вказаних договорів, якими, відповідно до ч.1 ст.15 Закону України Про оренду землі , є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, приходить до висновку, що додаткова угода, яка запропонована позивачем, містить більш вигідні умови для орендодавця.

За таких обставин, суд вбачає у відмові орендодавця від укладення нового договору з попереднім орендарем порушення права останнього на переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

При цьому, поновлення договору оренди землі в судовому порядку в спосіб, що передбачений статтею 33 Закону України Про оренду землі , вимагає укладення додаткової угоди між сторонами як єдиної підстави продовження орендних прав і обов`язків.

Суд вважає, що належним способом захисту порушеного права в цьому випадку є позов про визнання укладеною додаткової угоди з викладенням її змісту, оскільки сама по собі вимога про визнання договору оренди землі поновленим за своєю суттю є встановленням факту, який має юридичне значення, і не може забезпечити захисту порушеного права позивача в силу імперативного припису про обов`язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди, що, власне, і може бути предметом розгляду в суді.

Таку правову позицію викладено в постановах Верховного Суду від 19.03.2019 у справі №908/2484/17, від 15.01.2019 у справі №922/1464/18.

Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову в задоволенні позовної вимоги незалежно від інших встановлених судом обставин.

За таких обставин, суд приходить до висновку про необхідність відмови в задоволенні позовної вимоги про визнання договору від 18.09.2008 поновленим.

Щодо позовної вимоги про визнання недійсним договору оренди землі, який зареєстрований 11.11.2015, суд зазначає наступне.

Відповідно ч.1 ст.16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. За змістом ч.2 ст.16 ЦК України, способом захисту цивільних прав та інтересів може бути визнання правочину недійсним. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені статтею 203 ЦК України. Зокрема, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до статті 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недотримання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, установлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

За змістом положень частини 1 статті 216 ЦК України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна зі сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Статтею 236 ЦК України визначено, що нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов`язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.

Отже, законодавець встановлює, що наявність підстав для визнання правочину недійсним має визначатися судом на момент його вчинення. І відповідно до

статті 236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

Вимога позивача в частині визнання недійсним договору оренди землі, який зареєстрований 11.11.2015, підлягає задоволенню, виходячи з нступного.

Частиною 4 статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

За змістом положень статей 210, 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий договір є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Відповідно до частини 2 статті 792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України Про оренду землі .

Відповідно до вимог ст.24 Закону УКраїни "Про оренду землі", орендодавець зобов`язаний, зокрема, не вчиняти дії, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

Орендареві забезпечується захист його прав на орендовану земельну ділянку нарівні з захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону (ст.27 Закону України "Про оренду землі".

Згідно зі статтею 125 ЗК України, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Частиною 5 статті 6 Закону України Про оренду землі (у редакції, що була чинна станом на 11.11.2015 - день реєстрації оспорюваного договору) передбачено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Статтею 17 Закону України Про оренду землі (у редакції, що була чинна станом на 11.11.2015 - день реєстрації оспорюваного договору) встановлено, що об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Таким чином, станом на час укладення (11.11.2015) та реєстрації оспорюваного договору оренди земельної ділянки між ОСОБА_1 та ПП "АРЕАЛ" , був чинний договір оренди цього ж об`єкта, укладений 18.09.2008 між ТОВ "АГРОФІРМА "ХЛІБОДАР" та ОСОБА_4 , який зареєстрований 18.09.2008 за №040837100293, зі строком дії до 18.09.2018 і в установленому законом порядку не припинений (не розірваний).

За викладених обставни суд дійшов висновку, що право користування земельною ділянкою, яке виникло в позивача на підставі договору з ОСОБА_4 , в тому числі переважне право на поновлення договору оренди, було порушено внаслідок укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки між відповідачами, і таке право підлягає захистові в обраний позивачем спосіб.

Відповідно до ст.141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Позивачем у провадженні №2/389/1072/18 (ЄУН 389/3572/18) сплачено судовий збір у розмірі 3524 грн. 00 коп., у провадженні №2-зз/389/1/19 (ЄУН 389/3572/18) сплачено 960 грн. 50 коп., а всього позивачем сплачено 4484 грн. 50 коп.

Суд дійшов до висновку про задоволення позовних вимог на 50%, а тому, враховуючи вимоги ст.141 ЦПК України, з відповідачів підлягає стягненню на користь позивача половина сплаченого судового збору в сумі 2242 грн. 25 коп. Тож, з кожного відповідача слід стягнути на користь позивача судовий збір у розмірі 1121 грн. 13 коп. Решту судового збору в розмірі 2242 грн. 25 коп. слід віднести на рахунок позивача.

Водночас, ОСОБА_1 сплатила судовий збір у розмірі 960 грн. 50 коп. у провадженні №2-з/389/1/19 (ЄУН 389/3572/18), а повинна була сплатити, відповідно до п.п.4 п.1 ч.2 ст.4 Закону України Про судовий збір , як фізична особа, 384 грн. 20 коп.

Таким чином, сплачений ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 384 грн. 20 коп. суд вважає за необхідне віднести на її рахунок, а зайво сплачений судовий збір у розмірі 576 грн. 30 коп. слід їй повернути.

Крім того, згідно з ч.1 ст.158 ЦПК України, суд може скасувати заходи забезпечення позову з власної ініціативи або за вмотивованим клопотанням учасника справи.

Частиною 7 статті 158 ЦПК України передбачено, що у разі ухвалення судом рішення про задоволення позову заходи забезпечення позову продовжують діяти протягом дев`яноста днів з дня набрання вказаним рішенням законної сили або можуть бути скасовані за вмотивованим клопотанням учасника справи.

За таких обставин, дійшовши до висновку про необхідність ухвалення рішення про часткове задоволення позову, суд вважає, відповідно до ч.7 ст.158 ЦК України, що заходи забезпечення позову будуть продовжувати діяти протягом дев`яноста днів з дня набрання даним рішенням законної сили.

На підставі викладеного, ст.41 Конституції України, ст.ст.14, 15, 16, 202, 203, 210, 215, 216, 236, 626, 627, 638,761, 770, 792, 777 ЦК України, ст.ст.124, 125, 126 ЗК України, ст.ст.6, 13, 17, 33 Закону України Про оренду землі , керуючись ст.ст.3, 13, 76-81, 141, 158, 259, 263-265, 268 ЦПК України, суд,

ухвалив:

Позовну заяву товариства з обмеженою відповідальністю АГРОФІРМА ХЛІБОДАР до ОСОБА_1 , приватного підприємства АРЕАЛ про визнання договору оренди землі поновленим, визнання договору недійсним, задовольнити частково.

Визнати недійсним договір оренди землі з кадастровим номером НОМЕР_3 , що укладений між ОСОБА_1 та приватним підприємством Ареал , зареєстрований 11.11.2015 реєстраційною службою Знам`янського міськрайонного управління юстиції Кіровоградської області за номером запису про право в державному реєстрі прав 12021703.

Стягнути з ОСОБА_1 , РНОКПП: НОМЕР_6 , місце проживання: АДРЕСА_1 , на користь товариства з обмеженою відповідальністю АГРОФІРМА ХЛІБОДАР , ідентифікаційний код в ЄДРПОУ 32315956, місце знаходження: вул.60 років Жовтня,46 с.Суботці Знам`янського району Кіровоградської області, половину сплаченого позивачем судового збору в розмірі 1121 (одна тисяча сто двадцять одна) грн. 13 коп.

Стягнути з приватного підприємства АРЕАЛ , ЄДРПОУ: 31960239, місце знаходження: вул.60 років Жовтня,29 с.Суботці Знам`янського району Кіровоградської області, на користь товариства з обмеженою відповідальністю АГРОФІРМА ХЛІБОДАР , ідентифікаційний код в ЄДРПОУ 32315956, місце знаходження: вул.60 років Жовтня,46 с.Суботці Знам`янського району Кіровоградської області, половину сплаченого позивачем судового збору в розмірі 1121 (одна тисяча сто двадцять одна) грн. 13 коп.

Решту судового збору в розмірі 2242 (дві тисячі двісті сорок дві) грн. 25 коп. віднести на рахунок позивача.

Сплачений ОСОБА_1 , РНОКПП: НОМЕР_6 , місце проживання: АДРЕСА_1 , судовий збір у розмірі 384 (триста вісімдесят чотири) грн. 20 коп. віднести на її рахунок.

Повернути ОСОБА_1 , РНОКПП: НОМЕР_6 , місце проживання: АДРЕСА_1 , зайво сплачений судовий збір у розмірі 576 (п`ятсот сімдесят шість) грн. 30 коп., відповідно до квитанції про сплату від 11.03.2019 №0.0.1291020375.1, оригінал якої знаходиться в матеріалах справи.

Заходи забезпечення позову, які вжиті ухвалою суду від 13.03.2019 у провадженні №2-з/389/1/19 (ЄУН 389/3572/18), якою заборонено ТОВ "АГРОФІРМА "ХЛІБОДАР" вчиняти певні дії на період розгляду цивільної справи провадження №2/389/1072/18 (ЄУН 389/3572/18), а саме заборонено використання в будь-який спосіб: посів, оранку, культивацію, рекультивацію, збирання врожаю та інші дії, земельної ділянки з кадастровим номером НОМЕР_3 , продовжуватимуть діяти протягом дев`яноста днів з дня набрання даним рішенням законної сили.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Апеляційна скарга подається до Кропивницького апеляційного суду через Знам`янський міськрайонний суд Кіровоградської області.

З дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційна скарга подається безпосередньо до Кропивницького апеляційного суду.

Повне судове рішення складено 29.05.2019.

Суддя Знам`янського міськрайонного суду

Кіровоградської області О.В. Савельєва

Судовий реєстр по справі 389/3572/18

🇺🇦 Опендатабот

Опендатабот — сервіс моніторингу реєстраційних даних українських компаній та судового реєстру для захисту від рейдерських захоплень і контролю контрагентів.

Стежити за справою 389/3572/18

Встановіть Опендатабот та підтвердіть підписку

Вайбер Телеграм

Опендатабот для телефону