Постанова

від 19.09.2019 по справі 645/1478/16-ц

ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 вересня 2019 року

м. Харків

справа № 645/1478/16-ц

провадження № 22-ц/818/2713/19

Харківський апеляційний суду складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

головуючого: Коваленко І.П.,

суддів: Овсяннікової А.І., Сащенка І.С.,

за участі секретаря: Дмитренко А.Ю.,

учасники справи:

позивач: ОСОБА_1 ,

відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю ОТП Факторинг Україна ,

відповідач: ОСОБА_2 ,

відповідач: ОСОБА_3 ,

третя особа: ОСОБА_4 ,

третя особа: ОСОБА_5 ,

третя особа: приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Харківської області Вахрушева Ольга Олександрівна,

третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю Оцінка 24 ,

розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Харкові цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю ОТП Факторинг Україна , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , треті особи: ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Харківської області Вахрушева Ольга Олександрівна, Товариство з обмеженою відповідальністю Оцінка 24 про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним та скасування державної реєстрації вказаного договору, за апеляційними скаргами Товариства з обмеженою відповідальністю ОТП Факторинг Україна , ОСОБА_2 на рішення Фрунзенського районного суду м. Харкова від 12 березня 2019 року в складі судді Іващенко С.О.,

ВСТАНОВИВ:

У березні 2016 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю ОТП Факторинг Україна (далі ТОВ ОТП Факторинг Україна ), ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , треті особи: ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Харківської області Вахрушева Ольга Олександрівна, Товариство з обмеженою відповідальністю Оцінка 24 про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним та скасування державної реєстрації вказаного договору.

Позов мотивовано тим, що 03 серпня 2007 року між ЗАТ ОТП Банк правонаступником якого є ТОВ ОТП Факторинг Україна та ОСОБА_4 було укладено договір №ML-701/714/2007, згідно з яким останній отримав кредит у розмірі 42560 швейцарських франків, зі строком повернення кредиту не пізніше 03 серпня 2022 року, процентна ставка 3,99% без урахування інших комісій.

З метою забезпечення виконання ОСОБА_4 зобов`язань за кредитним договором, 03 серпня 2007 року між ОСОБА_1 (після розірвання шлюбу змінила прізвище на ОСОБА_1 ) та ЗАТ ОТП Банк було укладено договір іпотеки №PCL-701/714/2007, відповідно до якого остання надала в іпотеку належне їй нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1 .

Рішенням Фрунзенського районного суду м. Харкова від 16 жовтня 2014 року (справа № 2/645/78/14) позовні вимоги ТОВ ОТП Факторинг Україна до ОСОБА_4 , ОСОБА_1 та ОСОБА_5 про стягнення боргу, звернення стягнення на предмет іпотеки та виселення - було задоволено.

11 березня 2016 року Фрунзенським районним судом м. Харкова було винесено рішення по справі № 645/61/16-ц за позовом ТОВ ОТП Факторинг Україна до ОСОБА_4 , ОСОБА_1 , Фрунзенського ВДВС ХМУЮ про звільнення майна з-під арешту. Ухвалою Апеляційного суду Харківської області 26 травня 2016 року рішення суду було залишено без змін. Згідно ЦПК України, що діяв на час винесення ухвали, ухвала суду апеляційної інстанції набирає сили з моменту її проголошення, але може бути оскаржена в касаційному порядку. Таким чином рішення Фрунзенського районного суду м. Харкова від 11.03.2016 року набрало законної сили лише 26 травня 2016 року. Проте, 12 березня 2016 року на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Вахрушевою О.О. та зареєстрованого у реєстрі за № 286 (далі за текстом Договір) був здійснений продаж нерухомого майна, зареєстрованого за ОСОБА_1 , а саме квартири АДРЕСА_2 за вищевказаною АДРЕСА_3 . Сторонами вказаного договору були вказані: Продавець: ТОВ ОТП Факторинг Україна , в особі ОСОБА_9 , реєстраційний номер облікової картки платника податків за даними державного реєстру фізичних осіб - платників податків: НОМЕР_1 , що проживає за адресою: АДРЕСА_4 , що діяв на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анатенко М.А.; Покупець - ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 , що проживала за адресою: АДРЕСА_5 . Продаж квартири, що належала ОСОБА_1 , проводився на виконання рішення Фрунзенського районного суду м. Харкова від 16 жовтня 2014 року.

Також позивач зазначає, що представнику ТОВ ОТП Факторинг Україна було достовірно відомо про те, що квартира є об`єктом права сумісної власності ОСОБА_1 ( ОСОБА_1 ) та ОСОБА_5 в силу приписів статей 3,21,65,74 СК України. Про обізнаність продавця достовірно свідчить пункт і) статті 5.1 договору іпотеки від 03.08.2007 року № PCL-701/714/2007. В пункті 4.9 договору вказано, що Продавець 08.06.2015 року, шляхом поштового відправлення зі зворотнім повідомленням та описом вкладення направив повідомлення Іпотекодавцю про намір укласти цей договір купівлі-продажу щодо квартири, що засвідчує дотримання Продавцем права переважної купівлі осіб, які мають зареєстровані права та вимоги відносно квартири. Іпотекодавець протягом тридцяти днів не висловив наміру придбати квартиру на умовах цього договору. Крім того, в пункті 4.9 договору вказано, що Продавець 08 червня 2015 року шляхом поштового відправлення зі зворотнім повідомленням та описом вкладення направив повідомлення Іпотекодавцю про намір укласти цей договір купівлі-продажу щодо квартири, що засвідчує дотримання Продавцем права переважної купівлі осіб, які мають зареєстровані права та вимоги відносно квартири. Іпотекодавець протягом тридцяти днів не висловив наміру придбати квартиру на умовах цього договору. Проте, ні ОСОБА_1 , ні ОСОБА_5 , який в силу положень сімейного кодексу є співвласником квартири, не були повідомлені взагалі про наміри ТОВ ОТП Факторинг Україна укласти договір купівлі-продажу вказаної квартири. Також ОСОБА_1 зазначає, що рішенням Фрунзенського районного суду м. Харкова від 16 жовтня 2014 року по справі № 645/4451/13 в тому числі вирішено: На підставі іпотечного договору № PCL-701/714/2007 від 03 серпня 2007 року, звернути стягнення на квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_6 , та яка належить ОСОБА_1 , на погашення заборгованості перед ТОВ ОТП Факторинг Україна за кредитним договором № ML-701/714/2007 від 03 серпня 2007 року у розмірі 717 303 грн. 44 коп., із застосуванням процедури продажу, встановленої статтею 38 Закону України Про іпотеку , для чого ТОВ ОТП Факторинг Україна надати право від імені ОСОБА_1 укласти договір купівлі-продажу вказаної квартири будь-яким способом з іншою особою-покупцем за початковою ціною реалізації, встановленою на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб`єктом оціночної діяльності (незалежним експертом) на стадії оцінки квартири . Вказане рішення набрало законної сили. ТОВ ОТП Факторинг Україна рішення не оскаржувалося, у зв`язку з чим воно є обов`язковим для виконання для всіх кого воно стосується. Незважаючи на це, в порушення рішення суду, ТОВ ОТП Факторинг Україна продало квартиру не від імені Ярошиної , а від свого імені.

Зазначає також, що оцінка вищевказаної квартири була проведена за два дні до укладення оскаржуваного договору купівлі-продажу на підставі заявки наданої суб`єкту оцінювання ТОВ Оцінка 24 посадовими особами ТОВ ОТП Факторинг Україна . Оцінка проводилася без виходу експерта. Під час надання заявки на проведення оцінки посадова особа ТОВ ОТП Факторинг Україна надало суб`єкту оцінювання недостовірні дані стосовно власника вищевказаної квартири, а саме, достовірно знаючи, що ОСОБА_10 змінила прізвище на ОСОБА_11 в заявці вказало старе прізвище ОСОБА_10 . Окрім цього, позивач зазначає, що оспорюваний правочин проведений в порушення дії мораторію на відчуження іпотечного майна, яке передане у заставу за договором споживчого кредиту.

В зв`язку з цим просила визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 та має наступні характеристики: ізольована, житлова площа - 30,2 кв.м., загальна площа - 46,3 кв.м., кількість кімнат - 2, укладений 12 березня 2016 року між ТОВ ОТП Факторинг Україна та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Вахрушевою О.О. та зареєстрований в реєстрі за № 286; скасувати державну реєстрацію договору купівлі-продажу вищевказаної квартири.

В судовому засіданні представник позивача адвокат Панфьоров Ф.О. позовні вимоги підтримав та дав аналогічні пояснення викладеним вище, просив задовольнити позов у повному обсязі.

Представник відповідача ТОВ ОТП Факторинг Україна - Вельковський С.В. позовні вимоги не визнав та просив відмовити у їх задоволенні. Через канцелярію суду надав письмовий відзив проти позову, в якому зазначив, що позов ОСОБА_1 є безпідставним та не підлягає задоволенню. Наголосив, що договір купівлі-продажу квартири був здійснений згідно чинного законодавства.

Відповідач ОСОБА_2 в судовому засіданні позовні вимоги не визнала та просила суд відмовити у його задоволенні.

Відповідач ОСОБА_3 в судове засідання не з`явився, про дату та місце слухання справи повідомлений належним чином, надав суду письмові пояснення згідно яких проти задоволення позовних вимог заперечував.

Третя особа ОСОБА_5 позов підтримав, в судове засідання не з`явився, причини неявки суду не повідомив, про дату та місце слухання повідомлений належним чином.

Третя особа ОСОБА_4 позов підтримав, в судове засідання не з`явився, причини неявки суду не повідомив, про дату та місце слухання повідомлений належним чином.

Третя особа приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Харківської області Вахрушева О.О. надала завірену належним чином копію справи, просила розглянути справу за її відсутності.

Третя особа ТОВ Оцінка 24 в судове засідання не з`явився, надав відзив на позовну заяву, в якому зазначив, що підстави визнання договору купівлі-продажу квартири, зазначені ОСОБА_1 в своєму позові, є безпідставними та необґрунтованими, у зв`язку з чим просив суд відмовити у задоволенні позову.

Рішенням Фрунзенського районного суду м. Харкова від 12 березня 2019 року позовні вимоги ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю ОТП Факторинг Україна , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , треті особи: ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Харківської області Вахрушева О.О., Товариство з обмеженою відповідальністю Оцінка 24 про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним та скасування державної реєстрації вказаного договору - задоволено.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 та має наступні характеристики: ізольована, житлова площа - 30,2 кв.м., загальна площа - 46,3 кв.м., кількість кімнат - 2, укладений між ТОВ ОТП Факторинг Україна та ОСОБА_2 12 березня 2016 року та посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Вахрушевою О.О. та зареєстрований в реєстрі за № 286.

Скасовано державну реєстрацію договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 та має наступні характеристики: ізольована, житлова площа - 30,2 кв.м., загальна площа - 46,3 кв.м., кількість кімнат - 2, укладений між ТОВ ОТП Факторинг Україна та ОСОБА_2 12 березня 2016 року та посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Вахрушевою О.О. та зареєстрований в реєстрі за № 286.

Стягнуто з ТОВ ОТП Факторинг Україна , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 витрати по сплаті судового збору у розмірі по 1502 грн. 66 коп. з кожного.

Не погодившись із зазначеним рішенням, ОСОБА_2 звернулась з апеляційною скаргою, в якій, з посиланнями на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, просить вказане рішення скасувати та ухвалити нове, яким у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовити у повному обсязі.

Апеляційна скарга мотивована тим, що ОСОБА_4 проживає за адресою: АДРЕСА_7 , де й отримала повідомлення про продаж іпотечного майна.

Оскільки, під час розгляду справи про звернення стягнення та позову у цій справі, позивачем не доведено, що вона використовувала предмет іпотеки як місце свого постійного проживання, підстави для його невиконання були відсутні.

Вказує, що доводи суду про знаходження під арештом квартири на час реалізації не відповідають дійсним обставинам справи, оскільки арешт було накладено та знято на підставі постанови державного виконавця, а не на підставі рішення суду, як зазначено позивачем та районним судом. Отже, на час реалізації, майно не перебувало під арештом.

Крім того, визнаючи недійсним договір купівлі-продажу, судом зазначено на відсутність належного повідомлення іпотекодавця про продаж майна, в порядку статті 38 Закону України Про іпотеку , проте, такий висновок не відповідає дійсності, оскільки в матеріалах справи наявна письмова вимога ТОВ ОТП Факторинг Україна на ім`я іпотекодавця, опис вкладення та повідомлення про його вручення з підписом отримувача.

Зазначає, що районним судом зроблений безпідставний висновок про те, що правочин з купівлі-продажу квартири є безготівковим, оскільки ОСОБА_2 в повному обсязі здійснила розрахунок за придбане майно. Зокрема, кошти у сумі 300 531 грн. були внесені на рахунок продавця. В свою чергу вказані кошти були направлені на погашення заборгованості за кредитним договором, що не заперечується самим продавцем та підтверджується бухгалтерською довідкою ТОВ ОТП Факторинг Україна .

Вказує також, що суд першої інстанції допустився припущень щодо неналежності оцінки квартири, яку проведено суб`єктом оцінювання ТОВ Оцінка 24 та невірно застосував матеріальну норму частини 6 статті 38 Закону України Про іпотеку .

Вважає висновки суду першої інстанції щодо не здійснення покупцем огляду квартири перед купівлею та не передання майна від покупця продавцю такими, що не відповідають обставинам справи, оскільки перед купівлею квартири, ОСОБА_2 особисто відвідувала адресу за якою вона знаходиться, здійснила зовнішній огляд будинку, під`їзду, тамбуру та оглянула технічну документацію. Після купівлі квартир зареєструвала в ній своє місце проживання, має ключі від неї.

Крім того, зазначає, що судом першої інстанції зазначено, що в порушення рішення суду, ТОВ ОТП Факторинг Україна здійснив продаж квартири не від імені Ярошиної , а від свого імені. Але доводи про порушення порядку виконання рішення суду не відповідають дійсності та не ґрунтуються на нормах матеріального права у зв`язку з наступним.

Позивач у справі 645/4451/13-ц - ТОВ ОТП Факторинг Україна звернувся з позовною заявою до Фрунзенського районного суду м. Харкова в якій просило звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання за позивачем права продажу будь-якій особі - покупцю предмета іпотеки за договором PCL-701/714/2007. Позов в цій частині задоволено в повному обсязі. Таким чином, у зазначеній справі, позивач обрав спосіб реалізації предмета іпотеки із застосуванням процедури продажу, встановленої статтею 38 Закону, як це й визначено в рішенні суду.

ТОВ ОТП Факторинг Україна в своїй апеляційній скарзі, посилаючись в свою чергу, на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права просить про скасування рішення суду та про ухвалення нового, яким у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 просить відмовити у повному обсязі.

Апеляційна скарга містить обґрунтування аналогічні апеляційні скарзі ОСОБА_2 .

Крім того, апелянт не погоджується з висновком суду першої інстанції щодо укладення договору іпотеки з порушенням приписів частини 3 статті 65 Сімейного Кодексу України, оскільки судом не взято до уваги, що ОСОБА_5 надав нотаріально посвідчену згоду на передання квартири АДРЕСА_1 в іпотеку за іпотечним договором № PCL-701/714/2007 від 03 серпня 2007 року на умовах та розсуд суду майнового поручителя ОСОБА_1 Вказана заява була надана приватному нотаріусу при укладенні правочину та була досліджена в судовому засіданні.

Колегія суддів, вислухавши суддю - доповідача, пояснення з`явившихся осіб, дослідивши матеріали справи та обговоривши доводи апеляційних скарг вважає, що апеляційні скарги підлягають задоволенню.

При цьому колегія суддів виходить з наступного.

Задовольняючи позов ОСОБА_1 суд першої інстанції виходив із доведеності позовних вимог.

Проте, колегія суддів не може погодитися з таким висновком суду виходячи з наступного.

Судовим розглядом встановлено та підтверджується наявними в матеріалах справи доказами, що, 03 серпня 2007 року між ЗАТ ОТП Банк (правонаступником якого є ПАТ ОТП Банк ) та ОСОБА_4 було укладено договір №ML-701/714/2007, згідно умов якого останній отримав кредит у розмірі 42 560,00 швейцарських франків, зі сплатою відсотків за користування кредитом в розмірі 3,99% без урахування інших комісій, строком повернення кредиту не пізніше 03 серпня 2022 року.

З метою забезпечення виконання ОСОБА_12 зобов`язань за кредитним договором, 03 серпня 2007 року між ОСОБА_1 (після розірвання шлюбу змінила прізвище на - ОСОБА_1 ) та ЗАТ ОТП Банк було укладено договір іпотеки №PLC-701/714/2007, відповідно до якого остання передала в іпотеку Банку належне їй нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1 .

20 листопада 2010 року між ТОВ ОТП Факторинг Україна та ПАТ ОТП Банк було укладено договорів про відступлення права вимоги, згідно умов якого останній відступив на користь ТОВ ОТП Факторинг Україна право вимоги за вищевказаними кредитним та іпотечним договорами.

Рішенням Фрунзенського районного суду міста Харкова від 16 жовтня 2014 року по справі № 2/645/78/14) стягнуто з ОСОБА_12 на користь ТОВ ОТП Факторинг Україна заборгованість за кредитним договором №ML-701/714/2007 від 03 серпня 2007 року у розмірі 717 303,44грн.

На підставі іпотечного договору №PLC-701/714/2007 від 03 серпня 2007 року, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Васіковою Л.Є., звернуто стягнення на квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_6 , та яка належить ОСОБА_1 , на погашення заборгованості перед ТОВ ОТП Факторинг Україна за кредитним договором №ML-701/714/2007 від 03 серпня 2007 року у розмірі 717 303,44грн., із застосування процедури продажу, встановленої ст.38 Закону України Про іпотеку , для чого ТОВ ОТП Факторинг надано право від імені ОСОБА_1 укласти договір купівлі-продажу вказаної квартири будь-яким способом з іншою особою-покупцем за початковою ціною реалізації, встановленої на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб`єктом оціночної діяльності (незалежним експертом) на стадії оцінки квартири.

Виселено ОСОБА_5 з квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_6 .

Вирішено питання про судові витрати.

12 березня 2016 року укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , яка має наступні характеристики: ізольована, житлова площа - 30,2кв.м., загальна площа - 46,3кв.м., кількість кімнат - 2 (дві), та зареєстрована за ОСОБА_1 (після розірвання шлюбу ОСОБА_1 ), між ТОВ ОТП Факторинг Україна та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Харківського МНО Харківської області Вахрушевою О.О. та зареєстровано в реєстрі за №286.

В обґрунтування наявності підстав для визнання недійсним договору купівлі-продажу спірної квартири від 12 березня 2016 року та скасування його державної реєстрації, ОСОБА_1 вказувала на порушення ТОВ ОТП Факторинг Україна законодавчо встановленого порядку укладання такого договору.

Частиною 2 ст.16 ЦК України передбачено, що одним із способів захисту цивільних прав та інтересів судом може бути визнання права, в тому числі права власності на майно. Суд також може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Частиною першою статті 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до частин 1-3, 5 статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Визнаючи угоду недійсною на підставі частини першої статті 203 ЦК України, суди у рішенні мають встановити, якому саме закону чи іншому нормативному акту оспорена угода не відповідає.

Як свідчать матеріали справи спірний договір купівлі-продажу укладений в порядку та на підставі Закону України Про іпотеку .

У статті 12 Закону України Про іпотеку (в редакції, що діяла на час укладання договору купівлі-продажу) вказано, що У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.

Стаття 33 вказаного Закону (в редакції, що діяла на час укладання договору купівлі-продажу) передбачає, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Законом передбачено чітко визначені способи звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання чи неналежного виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання.

Статтею 38 Закону (в редакції, що діяла на час укладання договору купівлі-продажу) передбачено право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки.

Так, згідно вимог вказаної статті якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.

Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог.

Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.

Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Розподіл коштів від продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іншими особами, що мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, здійснюється відповідно до встановленого пріоритету та розміру цих прав чи вимог. Решта виручки повертається іпотекодавцю.

Іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки, надсилає іпотекодавцю, боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, та іншим іпотекодержателям звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки.

Іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобов`язання протягом тридцятиденного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та з наслідками, встановленими статтею 42 цього Закону.

Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.

Згідно 6.2, п.6.4.1 іпотекодержатель має право задовольнити із вартості предмета іпотеки всі фактичні вимоги негайно після виникнення будь-якої із таких обставин (далі - іпотечні випадки): несплати Іпотекодавцем Іпотекодержателю будь-якої суми у такому розмірі, у такій валюті, у такий строк і в такому порядку, як встановлено в кредитному договорі; порушення іпотекодавцем будь-якого із його зобов`язань за ст.5 цього договору; інших обставин, передбачених чинним законодавством України, кредитним договором та цим договором.

Іпотекодержателю належить право від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому чинним законодавством України. Цим сторони дійшли згоди, що ціна продажу предмета іпотеки визначається іпотекодержателем, але вона повинна бути не нижче його вартості, визначеної наслідком проведення незалежної оцінки.

Як свідчать матеріали справи, у зв`язку з неналежним виконанням ОСОБА_4 умов кредитного договору, ТОВ ОПП Факторинг Україна , як правонаступник ПАТ ОТП Банк , звернулося до суду з позовом до ОСОБА_4 , ОСОБА_1 , ОСОБА_13 про стягнення заборгованості та звернення стягнення на предмет іпотеки.

Рішенням Фрунзенського районного суду міста Харкова від 16 жовтня 2014 року по справі № 2/645/78/14) стягнуто з ОСОБА_12 на користь ТОВ ОТП Факторинг Україна заборгованість за кредитним договором №ML-701/714/2007 від 03 серпня 2007 року у розмірі 717 303,44грн.

На підставі іпотечного договору №PLC-701/714/2007 від 03 серпня 2007 року, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Васіковою Л.Є., звернуто стягнення на квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_6 , та яка належить ОСОБА_1 , на погашення заборгованості перед ТОВ ОТП Факторинг Україна за кредитним договором №ML-701/714/2007 від 03 серпня 2007 року у розмірі 717 303,44грн., із застосування процедури продажу, встановленої ст.38 Закону України Про іпотеку , для чого ТОВ ОТП Факторинг надано право від імені ОСОБА_1 укласти договір купівлі-продажу вказаної квартири будь-яким способом з іншою особою-покупцем за початковою ціною реалізації, встановленої на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб`єктом оціночної діяльності (незалежним експертом) на стадії оцінки квартири.

Виселено ОСОБА_5 з квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_6 .

Вирішено питання про судові витрати.

На виконання зазначеного рішення суду та враховуючи іпотечне застереження 12 березня 2016 року приватним нотаріусом Харківського МНО Вахрушевою О.О. посвідчено оспорюваний договір купівлі-продажу квартири, згідно умов якого ТОВ ОТП Факторинг України продало Федотовій квартиру, що була предметом іпотеки.

Згідно п.2.1 договору купівлі-продажу іпотечного майна, продаж квартири вчинено за 300 531грн. Грошові кошти від реалізації іпотечного майна за вказаним договором в повному обсязі були зараховані іпотекодержателю в рахунок заборгованості боржника.

Із матеріалів справи вбачається, що ТОВ ОТП Факторинг Україна було направлено іпотекодавцю ОСОБА_1 письмове повідомлення щодо наміру укласти договір купівлі-продажу предмету іпотеки, яка була отримана останньою про що свідчить зворотне поштове повідомлення.

Отже, доводи ОСОБА_1 , що жодного повідомлення від ТОВ ОТП Факторинг Україна щодо наміру останнього продати предмет іпотеки вона не отримувала спростовуються матеріалами справи.

Крім того, колегія звертаю увагу на те, що недодержання іпотекодержателем вимог статті 38 Закону щодо повідомлення іпотекодержателя про намір укласти договір продажу предмета іпотеки та відчуження такого майна за заниженою ціною є підставою відповідальності іпотекодержателя перед іпотекодавцем за відшкодування завданих збитків, а не підставою для визнання оспорюваного договору купівлі-продажу недійсним.

Що стосується посилань позивача про наявність арешту на предмет іпотеки, на час укладання спірного правочину, колегія зазначає наступне.

Матеріали справи свідчать, рішенням Фрунзенського районного суду м. Харкова від 11 березня 2016 року звільнено з-під арешту квартиру АДРЕСА_1 , що належить ОСОБА_1

Зобов`язано Фрунзенський ВДВС Харківського МУЮ звільнити з-під арешту квартиру АДРЕСА_1 , що накладений Постановою про арешт майна боржника та оголошення заборони на його відчуження, АА 528586, 09.02.2010 року.

Постановою державного виконавця Фрунзенського ВДВС ХМУЮ Цурковим С.І. від 12 березня 2016 року про звільнення майна з-під арешту звільнено з-під арешту квартиру АДРЕСА_1 , накладений постановою державного виконавця Фрунзенського ВДВС ХМУЮ про арешт майна боржника та оголошення заборони на його відчуження серія АА НОМЕР_3 від 09 лютого 2010 року.

З викладеного вбачається, що арешт з предмету іпотеки було знято на підставі постанови державного виконавця від 12 березня 2016 року про звільнення майна з-під арешту, а не ухвалою суду від 11 березня 2016 року, як зазначає позивач.

Отже, ТОВ ОТП Факторинг Україна мало право укладати спірний договір, оскільки на момент його укладання арешт з іпотечного майна був знятий.

В судовому засіданні апеляційної інстанції представник позивача пояснив, що ця постанова ВДВС у судовому порядку не оскаржувалась, доказів скасування цієї постанови матеріали справи не містять.

Доводи ОСОБА_1 , що при укладанні спірного правочину не було дотримано вимог Закону України Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті колегією суддів також не приймаються.

Відповідно до письмової заяви ОСОБА_1 на ім`я ТОВ ОТП Факторинг Україна від 14 березня 2013 року, остання зазначила, що в квартирі за адресою: АДРЕСА_8 не проживає, в квартирі проживає її колишнній чоловік - ОСОБА_5 , у зв`язку з чим вільного доступу до квартири вона не має, що позбавляє її займатися добровільним продажем іпотечного майна.

Доказів повідомлення іпотекодержателя про зміну таких обставин, позивачем не надано; як і не надано доказів використання предмету іпотеки як місця свого постійного проживання.

На момент укладання спірного правочину зареєстровані особи в квартирі були відсутні, що підтверджується довідкою з КП Жилкомсервіс від 11 березня 2016 року, яка також міститься в матеріалах нотаріально справи.

В судовому засіданні апеляційної інстанції сторони пояснили, що в квартирі позивачка не проживає.

Крім того, письмове застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, яке міститься в іпотечному договорі, засвідчує згоду власника та свідчить про його волевиявлення на реалізацію предмета іпотеки.

Що стосується оцінки, то її проведено суб`єктом оцінювання ТВ Оцінка 24 , що діє на підставі сертифіката оцінювача 2216 від 27 січня 2001 року, сертифікат суб`єкту оціночної діяльності №15317/13 від 15 жовтня 2013 року ФДМУ.

Правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного та громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб`єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів визначені Законом України Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні .

Згідно ч.3 ст.3, ч.ч.1, 2 ст.12 цього Закону процедури оцінки майна встановлюються нормативно-правовими актами з оцінки майна. У випадках проведення незалежної оцінки майна складається звіт про оцінку майна.

Звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб`єкта оціночної діяльності.

Вимоги до змісту звіту про оцінку майна, порядку його оформлення та рецензування встановлюються положеннями (національними стандартами) оцінки майна. Зміст звіту про оцінку майна повинен містити розділи, що розкривають зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки майна.

Звіт про оцінку предмету іпотеки відповідає по формі та змісту Закону. Він містить розділи, що розкривають зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки майна, складений уповноваженою на це особою.

Посилання позивачки на те, що майно на яке було звернуто стягнення є об`єктом спілної сумісної власності її та ОСОБА_5 , то відповідачем зазначені обставини не заперечуються.

Разом з тим, ОСОБА_5 надав нотаріально посвідчену згоду передання спірної квартири в іпотеку за іпотечним договором на умовах та на розсуд майнового поручителя ОСОБА_1 Вказана заява була надана приватному нотаріусу при укладання правочину.

Надаючи свою згоду ОСОБА_5 засвідчив на примусовий продаж предмета іпотеки і порядку ст.38 Закону України Про іпотеку .

За таких обставин, доводи позивача про наявність підстав, передбачених статтями 203, 215 ЦК України для визнання оспорюваного договору купівлі-продажу недійсним є необґрунтованими.

Згідно п.п.1, 4 ч.1 ст.376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, та порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

За таких обставин рішення суду підлягає скасуванню з ухваленням нового про задоволення позову .

Згідно ч.1, п.1 ч.2, 13 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі задоволення позову - на відповідача. Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Враховуючи вищенаведене колегія суддів вважає, що з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю ОТП Факторинг Україна та ОСОБА_2 підлягає стягненню судовий збір за подання апеляційних скарги по 1653,60грн. кожному.

Керуючись ст.ст. 367, 368, 374 ч. 1 п. 2, 376, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю ОТП Факторинг Україна , ОСОБА_2 - задовольнити.

Рішення Фрунзенського районного суду м. Харкова від 12 березня 2019 року - скасувати.

Ухвалити нове.

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю ОТП Факторинг Україна , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , треті особи: ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Харківської області Вахрушева Ольга Олександрівна, Товариство з обмеженою відповідальністю Оцінка 24 про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним та скасування державної реєстрації вказаного договору - залишити без задоволення.

Стягнути з ОСОБА_1 (місце проживання: АДРЕСА_7 , ідентифікаційний код № НОМЕР_4 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю ОТП Факторинг Україна (місце знаходження: м. Київ, вул. Фізкультури, буд.28-Д, код ЄДРПОУ 36789421) та ОСОБА_2 (місце проживання: АДРЕСА_5 , ідентифікаційний код № НОМЕР_2 ) судовий збір за подання апеляційних скарги по 1653,60грн. кожному.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з моменту її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Повну постанову складено 24 вересня 2019 року.

Головуючий - І.П. Коваленко

Судді - А.І. Овсяннікова

І.С. Сащенко