Рішення

від 11.06.2020 по справі 915/145/20

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МИКОЛАЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МИКОЛАЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

======================================================================

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 червня 2020 року Справа № 915/145/20

м. Миколаїв

Господарський суд Миколаївської області у складі судді Олейняш Е.М. при секретарі судового засідання Степановій І.С., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю виробничо-комерційна фірма "БІЗНЕС-РЕАЛ", вул. Архітектора Старова, 2/1, м. Миколаїв, 54046 (код ЄДРПОУ 31096248)

до відповідача Миколаївської міської ради, вул. Адміральська, 20, м. Миколаїв, 54001 (код ЄДРПОУ 26565573)

про визнання додаткової угоди укладеною

Представники сторін у судове засідання не з`явились

ВСТАНОВИВ:

До господарського суду Миколаївської області звернулось Товариство з обмеженою відповідальністю виробничо-комерційна фірма "БІЗНЕС-РЕАЛ" з позовною заявою до відповідача Миколаївської міської ради, в якій просить суд визнати додаткову угоду про поновлення договору оренди землі 28.05.2013 року № 9244, укладеною на умовах, викладених в позовній заяві.

І. ПРОЦЕСУАЛЬНІ ДІЇ У СПРАВІ.

Ухвалою господарського суду Миколаївської області від 17.02.2020 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами спрощеного позовного провадження. Призначено розгляд справи по суті в судовому засіданні на 17.03.2020 року.

У зв`язку з перебуванням судді Олейняш Е.М. у відпустці, розгляд справи № 915/145/20, призначений на 17.03.2020 року на 14 год. 30 хв., не відбувся.

Ухвалою господарського суду Миколаївської області від 31.03.2020 року продовжено відповідачу пропущений процесуальний строк для подання відзиву на позовну заяву.

Ухвалою господарського суду Миколаївської області від 31.03.2020 року призначено розгляд справи без зазначення дати судового засідання.

Ухвалою господарського суду Миколаївської області від 02.06.2020 року розгляд справи по суті призначено в судовому засіданні на 11.06.2020 року.

Відповідно до ч. 4 ст. 240 ГПК України у разі неявки всіх учасників справи у судове засідання, яким завершується розгляд справи, розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи суд підписує рішення без його проголошення.

Відповідно до ч. 6 ст. 233 та ч. 7 ст. 240 ГПК України 11.06.2020 року судом складено та підписано вступну та резолютивну частини рішення.

ІІ. ЗАЯВИ ТА КЛОПОТАННЯ У СПРАВІ.

11.06.2020 року до господарського суду Миколаївської області від позивача надійшла заява (вх. № 6951/20), в якій позивач просить суд справу розглянути без участі представника позивача за наявними матеріалами. Позовні вимоги підтримує повністю та просить їх задовольнити.

11.06.2020 року до господарського суду Миколаївської області від відповідача надійшла заява (вх. № 6953/20), в якому відповідач просить суд розглядати справу за відсутності представника відповідача. Відзив на позовну заяву підтримує.

Відповідно до ч. 3 ст. 196 ГПК України учасник справи має право заявити клопотання про розгляд справи за його відсутності. Якщо таке клопотання заявили всі учасники справи, судовий розгляд справи здійснюється на підставі наявних у суду матеріалів.

Враховуючи заяви сторін про розгляд справи за відсутності повноважних представників, судовий розгляд справи здійснено на підставі наявних у суду матеріалів.

Інші заяви та клопотання відсутні.

ІІІ. СТИСЛИЙ ВИКЛАД ПОЗИЦІЙ УЧАСНИКІВ ПРОЦЕСУ.

1. Правова позиція позивача.

Позивач зазначає, що предметом спору є вимога про визнання додаткової угоди укладеною. Підставою позову позивачем зазначено обставини щодо набуття позивачем права на поновлення договору оренди землі на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", проте Миколаївська міська рада за відсутності будь-яких заперечень зволікає з укладанням додаткової угоди, що порушує права позивача.

Позовні вимоги обґрунтовані приписами ст. ст. 33 Закону України "Про оренду землі", практикою Верховного Суду, Європейського суду з прав людини та умовами договору.

2. Правова позиція (заперечення) відповідача.

27.03.2020 року до господарського суду Миколаївської області від відповідача надійшов відзив на позовну заяву (вх. № 3879/20).

Ухвалою господарського суду Миколаївської області від 31.03.2020 року продовжено відповідачу пропущений процесуальний строк для подання відзиву на позовну заяву.

Відповідач в письмовому відзиві на позов просить суд в позові відмовити.

Відповідач зазначає, що позивач в установлений п. 3.1 договору шестимісячний строк до закінчення строку договору оренди, а також в установлений ч. 2 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" місячний строк до закінчення строку договору оренди, не повідомив орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк та до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі не додав проект додаткової угоди, як того вимагає ст. 33 Закону України Про оренду землі , у зв`язку з чим підстави для поновлення дії договору, в тому числі і на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України ''Про оренду землі", відсутні.

Також відповідач вказує, що рішенням Миколаївської міської ради від 24.07.2018 року № 41/34 продовжено ТзОВ ВКФ БІЗНЕС-РЕАЛ на 1 рік строк оренди землі з дати прийняття рішення.

Таким чином, рішенням міської ради строк оренди продовжено до 24.07.2019.

Вказаним рішенням зобов`язано землекористувача укласти договір оренди землі, однак станом на сьогоднішній день такий договір не укладено.

Позивач, не погодившись із рішенням Миколаївської міської ради, звернувся із заявою від 22.08.2018 № 10629/02.02.01-18/14/18 про внесення змін до рішення Миколаївської міської ради № 41/34 від 24.07.2018 року в частині уточнення строку оренди земельної ділянки, у зв`язку з чим було підготовлено проект рішення файл s-zr-671/18, який опубліковано на офіційному сайті Миколаївської міської ради.

У 2019 році позивач не звертався із заявою про поновлення договору.

Таким чином, орендодавець у встановлений законом спосіб, тобто рішенням міської ради, виразив свою волю відносно поновлення спірного договору, як відповідальний власник землі, діяв в порядку та у спосіб, передбачений законодавчими актами та в межах повноважень, встановлений Конституцією України та законними актами.

В обґрунтування заперечень відповідач посилається на приписи ст. 33 Закону України "Про оренду землі", ст. 629, 637 ЦК України та практику Верховного Суду.

08.04.2020 року до господарського суду Миколаївської області від позивача надійшла відповідь на відзив (вх. № 4418/20), в якій позивач просить суд позов задовольнити. В обґрунтування зазначає, що між сторонами укладено договір оренди землі від 28.05.2013 року № 9244. Після закінчення строку договору орендар продовжує користуватися орендованою земельною ділянкою, що не заперечується сторонами. Лист-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди землі орендарю протягом місяця після закінчення строку договору не направлявся, що не заперечується сторонами.

Таким чином, у справі наявні підтверджені належними доказами всі підстави необхідні для встановлення факту поновлення договору оренди землі від 28.05.2013 року № 9244 відповідно до ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі .

Щодо рішення Миколаївської міської ради від 24.07.2018 року № 41/34 позивач зазначає, що позивач не погодився з рішенням Миколаївської міської ради від 24.07.2018 № 41/34 та просив внести до нього зміни щодо строку оренди. Крім того, додаткова угода (договір про зміни) до Договору оренди на підставі рішення Миколаївської міської ради від 24.07.2018 року № 41/34 не укладалися, саме по собі прийняття цього рішення не свідчить про внесення змін до Договору оренди.

Крім того, позивач зазначає, що відповідно до листа виконкому Миколаївської міської ради від 01.04.2020 року № 1780/02.02.01-40/14/20, наданого у відповідь на адвокатській запит, підтверджено, що в пакеті документів поданих ТзОВ ВКФ Бізнес-Реал разом з заявою від 02.10.2017 року № 000284, додаткова угода була надана до зазначеної дозвільної справи.

ІV. ФАКТИЧНІ ОБСТАВИНИ СПРАВИ, ЗМІСТ СПІРНИХ ПРАВОВІДНОСИН З ПОСИЛАННЯМ НА ДОКАЗИ, НА ПІДСТАВІ ЯКИХ ВСТАНОВЛЕНІ ВІДПОВІДНІ ОБСТАВИНИ.

Розглянувши матеріали справи, керуючись принципом верховенства права, оцінивши докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, суд встановив наступне.

Рішенням Миколаївської міської ради № 23/46 від 20.12.2012 року надано ТзОВ ВКФ Бізнес-Реал на 5 років термін оренди земельної ділянки загальною площею 42 кв.м, яка була надана рішенням міської ради від 14.09.07 № 14/46, зарахувавши її до земель громадської забудови (за функціональним призначенням - до земель комерційного використання), для обслуговування павільйону гри в доміно в районі яхт - клубу по вул. Спортивній, 33 (арк. 10).

28.05.2013 року між Миколаївською міською радою (орендодавець) та ТзОВ ВКФ Бізнес-Реал (орендар) було укладено договір оренди землі № 9244 (арк. 11-17).

Відповідно до п. 1.1 Договору Миколаївська міська рада на підставі рішення від 20.12.12 за № 23/46 продовжує ТОВ ВКФ БІЗНЕС-РЕАЛ оренду земельної ділянки для подальшого обслуговування тимчасово розміщеного павільйону гри в доміно в районі яхт-клубу по вул. Спортивній, 33, без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно /Заводський район/.

Відповідно до п. 2.1 Договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 42/сорок два/кв.м, без права передачі її в суборенду (кадастровий номер 4810136300:05:001:0021, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 65205448101).

Відповідно до п. 2.2 Договору на земельній ділянці знаходиться павільйон гри в доміно ТОВ ВКФ Бізнес-Реал .

Відповідно до п. 2.3 Договору земельна ділянка передається в оренду без будівель, споруд та інших об`єктів.

Відповідно до п. 3.1 Договору договір діє до 30.10.17. Орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на подовження строку дії договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за шість місяців до закінчення строку дії договору письмово звернутися до орендодавця з клопотанням про подовження строку оренди.

Підставою для подовження строку дії договору (поновлення договору) буде відповідне рішення Орендодавця.

Відповідно до п.п. г п. 9.3 Договору орендар земельної ділянки має право при умові належного виконання обов`язків відповідно до умов цього договору, орендар має за інших рівних умов переважне право на подовження строку оренди (поновлення договору) за тим самим цільовим використанням земельної ділянки, за яким вона надавалась.

Відповідно до п.п. з п. 9.4 Договору орендар зобов`язаний у разі наміру скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, письмово повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за шість місяців до спливу строку договору або повідомити про інший намір її подальшого використання, при цьому орендна плата за землю вноситься по день фактичного використання земельної ділянки (до повернення її за актом приймання-передачі), якщо орендар не буде мати намір поновляти договір або до укладення нового договору.

Відповідно до п. 12.6 Договору подовження строку оренди (поновлення договору):

- орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на подовження строку оренди (поновлення договору). У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 6 (шість) місяців до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір подовжити його дію.

- у разі подовження строку оренди (поновлення договору) його умови можуть бути змінені, з урахуванням змін у законодавстві на дату подовження цього договору.

Відповідно до 14.1 Договору цей договір набуває чинності з моменту його укладення.

Відповідно до 14.2 Договору взаємовідносини сторін, не врегульовані цим договором, регулюються чинним законодавством.

Відповідно до п.п. м п. 9.4 Договору орендар зобов`язаний зареєструвати право оренди земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Договір оренди підписано, скріплено печатками сторін, а також зареєстровано у Миколаївський міській раді, про що у Книзі реєстрації договорів оренди землі вчинено запис від 28.05.2013 року за № 9244.

Відповідно до Акту приймання-передачі земельної ділянки від 28.05.2013 року орендодавець передав, а орендар прийняв в оренду земельну ділянку для обслуговування тимчасово розміщеного павільйону гри в доміно в районі яхт-клубу по вул. Спортивній, 33 (арк. 13).

Відповідно до інформації з Державного земельного кадастру про земельну ділянку за адресою вул. Спортивна в районі яхт-клубу, 33, м. Миколаїв зареєстровано земельну ділянку площею 42 кв. м. з кадастровим номером 4810136300:05:001:0021. Форма власності комунальна. Відомості про оренду: орендар ТзОВ ВКФ Бізнес-Реал . Орган, що здійснив державну реєстрацію речового права: Реєстраційна служба Миколаївського міського управління юстиції Миколаївської області. Дата державної реєстрації речового права: 30.05.2013. Строк дії речового права 30.10.2017 (арк. 23-28).

02.10.2017 року позивач ТзОВ ВКФ Бізнес-Реал звернувся до відповідача Миколаївської міської ради з заявою про поновлення договору оренди земельної ділянки (арк. 18). Як вбачається із заяви до останньої додано: документи відповідно до опису дозвільної справи та додаткова угода.

Заяву від 02.10.2017 року отримано та зареєстровано в Миколаївській міській раді 02.10.2017 року за вх. № 00284.

Як вбачається з Опису документів (арк. 55) до заяви позивачем додано наступні документи: 1. Копія статуту; 2. Копія раніше укладеного договору оренди земельної ділянки; 3. Копія витягу з рішення міської ради; 4. Копія технічного паспорту; 5. Копія право власності; 6. Проект (паспорт опорядження фасаду, фото 10*15, топоплан М 1 *500). 8. Витяг з державного земельного кадастру.

Відповідно до інформації № 1780/020201-40/14/20 від 01.04.2020 року виконавчого комітету Миколаївської міської ради, наданої на адвокатський запит від 19.03.2020 року № 3045/02.02.01-06/14/20, виконком повідомив, що заява ТОВ ВКФ БІЗНЕС-РЕАЛ № 000284 надійшла 02.10.2017 року, тобто з простроченням строку звернення за умовами договору та не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору, у зв`язку з чим втрачено право на поновлення договору на новий строк з уповноваженою особою без прийняття відповідного рішення ради. В пакеті документів поданих ТОВ ВКФ БІЗНЕС-РЕАЛ разом з заявою від 02.10.2017 № 000284, додаткова угода була надана до зазначеної дозвільної справи (арк. 82-83).

Як вбачається зі змісту проекту додаткової угоди (арк. 19) орендарем запропоновано п. 3.1 договору викласти в наступній редакції: Договір поновлено на 5 (п`ять) років до 28.05.2023. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця за шість місяців до спливу строку цього договору .

Решта умов не змінювалась.

01.11.2017 року Управління містобудування та архітектури Миколаївської міської ради направило лист Виконкому міської ради № 17-4430, в якому Управління зазначило, що вважає за можливе поновлення терміну дії правових документів на земельну ділянку площею 42 кв.м для обслуговування павільйону гри в доміно в районі яхт-клубу по вул. Спортивній, поблизу будинку № 33 в Заводському районі м. Миколаєва, строком на 1 рік (до затвердження зазначеної комплексної схеми) (арк. 20).

Заяву ТОВ ВКФ БІЗНЕС-РЕАЛ було розглянуто Миколаївською міською радою та прийнято рішення № 41/34 від 24.07.2018 року, пунктом 1 якого вирішено продовжити ТОВ ВКФ БІЗНЕС-РЕАЛ на 1 рік з дати прийняття рішення строк оренди земельної ділянки (кадастровий номер 4810136300:05:001:0021) до затвердження Комплексної схеми розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності на території м. Миколаєва (арк. 56).

Доказів укладення сторонами договору додаткової угоди до договору оренди землі суду не подано.

При цьому, як вбачається з інформації, наданої Управлінням земельних ресурсів № 7904/11.02-03/20-2 від 19.03.2020 року, інформації Юридичного департаменту Миколаївської міської ради вн. № 6547/02.06.01-04/20-2 від 05.03.2020, позивач ТОВ ВКФ "Бізнес-Реал" 22.08.2018 року звертався до міської ради з заявою № 1069/02.02.01-18/14/18 про внесення змін до рішення міської ради від 24.07.2018 року № 41/34 в частині уточнення строку оренди земельної ділянки (арк. 59-68).

Відповідно до інформації, наданої Управлінням земельних ресурсів № 6572/11.02-03/20-2 від 05.03.2020 року, станом на теперішній час, на підставі витягу із засідання постійної комісії міської ради з питань містобудування, архітектури і будівництва, регулювання земельних відносин та екології від 27.11.2017, протокол № 67, на якому рекомендовано погодити продовження строку оренди землі на 3 роки , та звернення ТОВ ВКФ Бізнес-Реал від 22.08.2018 № 10629/02.02.01-18/14/18 опубліковано на офіційному сайті Миколаївської міської ради проект рішення (файл s-zr-671/8) стосовно внесення змін до рішення міської ради від 24.07.2018 № 41234 в частині уточнення строку оренди земельної ділянки по вул. Спортивній, 33. Також проінформовано, що на цей час додаткова угода на поновлення договору оренди землі № 9244 з уповноваженою особою без прийняття відповідного рішення міської ради не укладалася (арк. 57).

Як вбачається з поданого до матеріалів справи відповідачем проекту рішення міської ради файл S-zr-671/8 Про внесення змін до рішення міської ради по Заводському району м. Миколаєва" на розгляд сесії міської ради запропоновано розгляд питання внесення змін до рішення міської ради від 24.07.2018 № 41/34 щодо продовження ТзОВ ВКФ "Бізнес-Реал" на 3 роки строк оренди земельної ділянки (арк. 58).

Суду не подано доказів розгляду та результату розгляду на сесії міської ради вищевказаного проекту рішення міської ради файл S-zr-671/8.

В подальшому 03.02.2020 року позивач ТОВ ВКФ БІЗНЕС-РЕАЛ звернувся до відповідача Миколаївської міської ради із листом, в якому просив укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 28.05.2013 року № 9244 на тих самих умовах шляхом її підписання уповноваженою особою - міським головою (арк. 21). До листа від 03.02.2020 року додано проект додаткової угоди про продовження договору оренди землі від 28.05.2013 року № 9244 (арк. 22).

Лист від 03.02.2020 року з додатком отримано та зареєстровано в Миколаївській міській раді 04.02.2020 року за вх. № 1156-0218.

Як вбачається зі змісту проекту додаткової угоди (арк. 22) орендарем запропоновано п. 3.1 договору викласти в наступній редакції: Договір діє до 30.10.2022. Орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на подовження строку дії договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за шість місяців до закінчення строку дії договору письмово звернутися до орендодавця з клопотанням про подовження строку оренди .

Решта умов не змінювалась.

Позивач зазначає, що він продовжує користуватись земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, сплачує орендну плату, що підтверджується наявними в матеріалах справи копіями платіжних доручень за період з жовтня 2017 року по лютий 2018 року, з квітня 2018 по січень 2020 року (арк. 29-42).

Підставою для поновлення договору оренди позивачем визначено ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі .

Зазначені обставини і стали підставою для звернення позивача до суду з даним позовом.

V. ОЦІНКА АРГУМЕНТІВ УЧАСНИКІВ СПРАВИ ТА ДЖЕРЕЛА ПРАВА, ЯКІ ЗАСТОСУВАВ СУД.

1. Правове регулювання орендних правовідносин.

За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, що регулює спірні правовідносини, є Закон України "Про оренду землі".

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 15 Закону України Про оренду землі (в редакції на 01.01.2013, яка діяла на дату укладення договору оренди землі) істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди ; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Відповідно до ч. 1 ст. 15 Закону України Про оренду землі (в редакції станом на 04.06.2017, яка діяла на дату закінчення строку дії договору оренди) істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди ; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

2. Щодо строку дії договору оренди землі.

В прохальній частині позовної заяви позивачем викладено умови додаткової угоди, пункт 1 якої викладено в наступній редакції: "Договір діє до 30.10.2022".

Відповідно до ст. 251 ЦК України строком є певний період у часі, зі спливом якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення. Терміном є певний момент у часі, з настанням якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення. Строк та термін можуть бути визначені актами цивільного законодавства, правочином або рішенням суду.

Відповідно до ст. 252 ЦК України строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами. Термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати.

Відповідно до ст. 253 ЦК України перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов`язано його початок.

Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України (в редакції від 19.01.2013, яка діяла на дату укладення договору) договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Відповідно до ч. 1-3 ст. 631 ЦК України (в редакції від 19.01.2013) строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.

Договір набирає чинності з моменту його укладення.

Сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення.

Відповідно до ст. 640 ЦК України (в редакції від 19.01.2013) договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції.

Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.

Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Відповідно до ч. 1 ст. 19 Закону України Про оренду землі (в редакції на 01.01.2013, яка діяла на дату укладення договору оренди землі) строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін , але не може перевищувати 50 років.

Відповідно до ч. 1 ст. 14 Закону України Про оренду землі (в редакції на 01.01.2013) договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції від 01.01.2013) обов`язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, а саме: право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном.

В постанові КГС ВС від 03.04.2020 року по справі № 912/3294/18 Верховний Суд звертає увагу на те, що відповідно до положень ст.ст. 18, 20 Закону України "Про оренду землі" (в редакції до 01.01.2013), укладений договір оренди землі підлягав обов`язковій державній реєстрації, з моменту якої набував чинності. Тобто розмежовувався момент укладення договору оренди землі, внаслідок чого договір набував юридичного значення як факт (наявність домовленостей сторін на виникнення між ними прав та обов`язків у майбутньому після державної реєстрації договору) та момент набрання чинності договором в результаті проведення його державної реєстрації, після чого виникали суб`єктивні цивільні права та обов`язки сторін. Тобто, державна реєстрація правочину виконувала функцію фіксації державою волевиявлення сторін договору оренди для подальшого офіційного визнання права оренди землі та гарантування його реалізації орендарем з метою забезпечення стабільності цивільного обороту речових прав на земельні ділянки.

Так і Верховний Суд України вказував, що поняття "момент укладення договору" та "момент набрання чинності договором оренди земельної ділянки" різняться змістовим наповненням, а також можуть відрізнятися у часі, про що зазначено і у мотивувальних частинах постанов від 19.02.2014 у справі № 0426/14068/2012 (провадження № 6-162цс13) та від 13.06.2016 у справі № 570/3056/15-ц (провадження № 6-643цс16).

В свою чергу, з 01.01.2013 набрав чинності Закон України № 3613-VІ, згідно з підпунктом "е" підпункту 2 пункту 5 розділу VІІ "Прикінцеві та перехідні положення" якого ст. 126 ЗК України викладено у новій редакції та передбачено, що право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

За змістом ст. 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Державній реєстрації прав підлягають, зокрема, право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Таким чином, з урахуванням викладених норм, поняття "державна реєстрація договору" та "державна реєстрація речового права" не є тотожними.

Як зазначила Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17, сторони в договорі оренди землі мали право зазначати про момент початку перебігу та припинення дії вказаного договору, оскільки такі права прямо передбачені принципами та закріплені загальними нормами цивільного законодавства.

Разом з тим якщо сторони не вказали про час (термін, календарну дату, подію) початку перебігу та закінчення строку договору, діють загальні правила, передбачені спеціальним Законом України "Про оренду землі", який прямо зазначав, що договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації, що і є моментом укладення договору оренди земельної ділянки відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України.

Водночас, чинна редакція Закону України "Про оренду землі" не передбачає державної реєстрації договору оренди землі, а тому для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору оренди має значення момент його підписання, а не момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру прав на нерухоме майно та їх обтяжень відомості про речові права на нерухоме майно, якщо тільки сторони договору не домовилися про інше.

Дійсно, ч. 5 ст. 6 Закону № 161-XIV (доповнено на підставі Закону від 11.02.2010 № 1878-VI) передбачає, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Однак строк дії договору починає свій перебіг з моменту укладення договору, а не реєстрації речового права, якщо тільки сторони не домовились про інше.

Верховний Суд зазначає, що договір оренди землі є консенсуальним договором (орендодавець зобов`язаний передати, а не передає), який встановлює такі базові права сторін: 1) для орендаря: право вимагати передання йому у володіння та користування земельну ділянку; 2) для орендодавця: право на оренду плату; право вимагати використання ділянки відповідно до договору та законодавства. Розмежовувати слід момент укладення договору оренди і момент виникнення речового права, який пов`язаний з моментом його державної реєстрації).

З моменту державної реєстрації права оренди вважається, що ділянка передана орендарю і у орендаря виникає речове право (ст. 17 Закону України "Про оренду землі" прямо вказує на це: "Об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом").

Разом з тим, у проміжку між укладенням договору і переданням орендарю земельної ділянки (реєстрація речового права) договір діє, а у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов`язального характеру зобов`язально-правовими способами, наприклад якщо орендодавець порушує зобов`язання з передання ділянки, що виявляється у тому, що на неї вже є зареєстроване право третьої особи і орендар не може зареєструвати своє - у орендаря є право вимагати зобов`язання орендодавця виконати обов`язок в натурі або відмовитись від договору і вимагати відшкодувати збитки (подібно до наслідків, передбачених у ст. 766 ЦК України), що ще раз підтверджує висновок про те, що договір оренди землі набирає чинності не з моменту державної реєстрації права оренди, а з моменту підписання договору.

Судом встановлено наступне.

28.05.2013 року між Миколаївською міською радою (орендодавець) та ТзОВ ВКФ Бізнес-Реал (орендар) було укладено договір оренди землі № 9244.

Договір оренди підписано, скріплено печатками сторін, а також зареєстровано у Миколаївський міській раді, про що у Книзі реєстрації договорів оренди землі вчинено запис від 28.05.2013 року за № 9244.

Дата державної реєстрації речового права: 30.05.2013. Строк дії речового права 30.10.2017.

Відповідно до п. 3.1 Договору договір діє до 30.10.17.

Відповідно до 14.1 Договору цей договір набуває чинності з моменту його укладення.

Отже, підписання договору сторонами відбулось 28.05.2013 .

Враховуючи, що сторони договору не передбачили іншого, строк дії договору становить з 28.05.2013 року (дата підписання договору сторонами) до 30.10.2017 року (умова вказана в самому договорі), тобто 4 роки 5 місяців 2 дні.

Суд вважає за необхідне зазначити, що рішенням органу місцевого самоврядування № 23/46 від 20.12.2012 року передано відповідачу в оренду земельну ділянку строком на 5 років. На підставі рішення ради в подальшому між сторонами укладено договір оренди, в якому визначено істотні умови договору, в тому числі й строк дії договору оренди землі. Строк дії договору визначається за згодою сторін шляхом підписання договору, а не одноособово орендодавцем в рішенні. Жодним нормативно-правовим актом не передбачено, що строк дії договору визначається актом органу місцевого самоврядування, а не договором.

3. Правове регулювання продовження/поновлення дії договору оренди землі.

Відповідно до ч. 1-5 ст. 33 Закону України Про оренду землі (в редакції станом на 04.06.2017, яка діяла на дату закінчення строку дії договору оренди) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відповідно до ч. 6-8, 11 ст. 33 Закону України Про оренду землі (в редакції станом на 04.06.2017) у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із:

власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності);

уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Відповідно до ч. 12 ст. 33 Закону України Про оренду землі (в редакції станом на 04.06.2017) у разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі. Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами за умови дотримання порядку, визначеного ч. 2-5 цієї норми, так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (ч. 6 цієї норми).

Отже, стаття 33 Закону України "Про оренду землі" містить дві різні правові конструкції, а зміст права, підстави і обставини для захисту переважного права орендаря, яке виникає відповідно до ч. 1- 5 зазначеної статті, не є тотожними змісту та підставам захисту його права, яке виникає за ч. 6 цієї норми.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 21.11.2018 року по справі № 530/121/17 зазначила, що стаття 33 Закону № 161-XIV "Про оренду землі" фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди: 1) досягнення згоди між орендодавцем та орендарем щодо продовження договору оренди шляхом укладання додаткової угоди чи нового договору та виконання орендарем обов`язку щодо повідомлення орендодавця про наміри продовжити орендні правовідносини і надання інформації про умови таких правовідносин у вигляді додаткової угоди чи нового договору оренди; 2) пасивна поведінка орендодавця у вигляді ненадання відповіді на пропозицію укласти договір чи додаткову угоду до договору оренди на новий строк та відсутність заперечень на продовження таких правовідносин протягом місяця після закінчення строку договору, а також фактичне користування орендарем переданою в оренду земельною ділянкою.

У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав і обов`язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.

В постанові КГС ВС від 20.02.2018 № 917/774/17 зазначено, що оскільки, як убачається з матеріалів справи та було встановлено судом апеляційної інстанції, позивач звернувся до відповідача із клопотанням про поновлення договору від 01.06.2011 на 10 років, тобто фактично запропонував поновити договір на інший строк і змінити цю істотну умову договору, а в подальшому між сторонами також велося листування стосовно поновлення договору на інших умовах, ніж його було укладено (строк дії договору та розмір орендної плати), проте додаткової угоди між сторонами укладено не було, колегія суддів зазначає, що сторони за обопільною згодою увійшли у процедуру поновлення договору на підставі правової конструкції, унормованої ч. 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі"… Оскільки, як установив суд апеляційної інстанції, позивачем не доведено порушення, невизнання або оспорювання відповідачем його права на поновлення договору на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", його вимоги укласти додаткову угоду, як це передбачено ч. 7-8 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", апеляційним господарським судом правомірно визнано необґрунтованими .

VІ. ВИСНОВКИ СУДУ.

Судом встановлено, що позивач ТзОВ ВКФ Бізнес Реал" звернувся до відповідача Миколаївської міської ради до закінчення строку дії договору оренди землі, однак з порушенням строку, встановленого п. 3.1 договору та ч. 2 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", з заявою від 02.10.2017 про поновлення договору оренди землі, додавши проект додаткової угоди, в якому запропонував поновити термін дії договору оренди на 5 (років) років до 28.05.2023 (запропоновано іншу істотну умову договору - строк дії договору), що не суперечить положенням ч. 4 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", відповідно до якої при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

В свою чергу орендодавець Миколаївська міська рада за результатами розгляду заяви ТзОВ ВКФ Бізнес Реал" прийняла рішення № 41/34 від 24.07.2018 року, пунктом 1 якого вирішила продовжити ТзОВ ВКФ Бізнес Реал" на 1 рік з дати прийняття рішення строк оренди земельної ділянки (кадастровий номер 4810136300:05:001:0021). Орендар ТзОВ ВКФ Бізнес Реал", не погодившись із запропонованим строком звернувся до орендодавця Миколаївської міської ради із заявою № 1069/02.02.01-18/14/18 про внесення змін до вказаного рішення міської ради від 24.07.2018 року № 41/34 в частині уточнення строку оренди земельної ділянки, у зв`язку із чим постійною комісією міської ради з питань містобудування, архітектури і будівництва, регулювання земельних відносин та екології від 27.11.2017, протокол № 67, рекомендовано погодити продовження строку оренди землі на 3 роки, та підготовлено проект рішення (файл s-zr-671/8) стосовно внесення змін до рішення міської ради від 24.07.2018 № 41234 в частині уточнення строку оренди земельної ділянки для розгляду на сесії міської ради, який опубліковано на офіційному сайті Миколаївської міської ради.

Отже, між сторонами ТзОВ ВКФ Бізнес Реал" та Миколаївською міською радою триває процедура узгодження істотних умов договору (іншого строку дії договору), тобто сторони за обопільною згодою увійшли у процедуру поновлення договору на підставі правової конструкції, унормованої ч. 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Натомість, звертаючись до суду із даним позовом позивач підставою позову визначив ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі , запропонувавши інший строк дії договору, ніж передбачений умовами договору, що не передбачено вказаною нормою закону. Суд, керуючись приписами ст. 15, 16 ЦК України, дійшов висновку, що позивачем не доведено порушення, невизнання або оспорювання відповідачем його права на поновлення договору на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Враховуючи вищевикладене, в позові судом відмовлено.

VІІ. РОЗПОДІЛ СУДОВИХ ВИТРАТ.

Судовий збір в розмірі 2 102, 00 грн. згідно ст. 129 ГПК України покладається на позивача.

Керуючись ст. ст. 129, 233, 236-238, 240, 241, 254, 256 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

В позові відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили відповідно до ст. 241 ГПК України та може бути оскаржене в порядку та строки, передбачені ст.ст. 253, 254, 256-259 ГПК України з урахуванням пункту 4 Розділу X "Прикінцеві положення" ГПК України та підпункту 17.5 пункту 17 Розділу XI "Перехідні положення" ГПК України.

Повний текст рішення складено 12.06.2020 року.

Суддя Е.М. Олейняш