Рішення

від 04.02.2021 по справі 910/10388/20

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА КИЄВА

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04.02.2021Справа № 910/10388/20

Господарський суд міста Києва у складі головуючого судді Головіної К. І., при секретарі судового засідання Дьогтяр О. О., розглянувши у порядку загального позовного провадження господарську справу

за позовною заявою Товариства з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс"

до 1) Київської міської ради;

2) Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

про визнання додаткової угоди укладеною

за участю представників:

від позивача: Шилов В.В.

від відповідача-1: Гандзюк Т.О.

від відповідача-2: Шляхова М.Р.

ВСТАНОВИВ:

До Господарського суду міста Києва звернулось Товариство з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс" (далі - ТОВ "Контактбудсервіс", позивач) із позовом до Київської міської ради (далі - Київрада, відповідач-1) та Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - Департамент земельних ресурсів, відповідач) про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки.

У обґрунтування своїх вимог позивач посилається на наявність підстав, передбачених ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", для укладення сторонами додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 05.09.2005 р., зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київміськради 08.09.2005 р. Так, позивач вказує про належне виконання орендарем обов`язків за вказаним договором, при цьому він повідомив орендодавця про поновлення договору оренди землі із дотриманням вимог закону та у визначений законом строк до закінчення терміну дії договору оренди, а орендодавець (Київрада) не надав заперечень з цього приводу, у зв`язку із чим у орендаря (позивача) виникло переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк.

У позові ТОВ "Контактбудсервіс" просить визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 05.09.2005 р. на умовах, запропонованих позивачем у проекті додаткової угоди.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 19.08.2020 р. вказану позовну заяву було прийнято до розгляду, справу вирішено розглядати в порядку загального позовного провадження, сторонам надана можливість реалізувати свої процесуальні права та обов`язки.

Відповідач-2 - Департамент земельних ресурсів у визначений законом строк надав суду відзив, у якому проти позову заперечив, зазначив, що на момент звернення ТОВ "Контактбудсервіс" із листом про поновлення договору оренди земельної ділянки, цей договір вже був розірваний відповідно до рішення Київради № 3/6659 від 31.01.2019 р. "Про розірвання договорів оренди земельних ділянок для забудови об`єктами житлового і соціально-побутового призначення у ж/м Осокорки-Центральні (1, 2, 3, 4, 5, 6 мікрорайони) у Дарницькому районі м. Києва від 08.09.2005 № 63-6-00282, № 63-6-00286, № 63-6-00285, № 63-6-00284, № 63-6-00283", оскільки позивач систематично порушував умови договору оренди, і хоча вказане рішення Київради було скасоване рішенням Господарського суду міста Києва від 02.07.2019 р. у справі № 910/1424/19, рішення суду на час звернення позивача не набрало законної сили. Також вказав, що наявність порушень умов договору оренди землі з боку орендаря в частині належного внесення орендної плати, вчасного здійснення забудови земельної ділянки та використання земельної ділянки за цільовим призначенням свідчить про відсутність підстав для поновлення договору оренди. Крім того, відносно ТОВ "Контактбудсервіс" судом було порушене провадження у справі про банкрутство, тому позивач не може бути орендарем земельної ділянки відповідно до Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

У підготовчому засіданні ухвалою Господарського суду міста Києва, занесеною до протоколу судового засідання від 26.11.2020 р., усне клопотання представника позивача про залучення доказів до матеріалів справи було задоволене та долучено до матеріалів справи надані позивачем докази.

У судовому засіданні під час розгляду справи по суті представник позивача свої вимоги підтримав та просив їх задовольнити.

Представник відповідача-1 (Київради) в усних поясненнях, наданих суду під час розгляду справи по суті, проти позову заперечив, зазначив, що підстав для поновлення договору оренди земельної ділянки немає, оскільки орендар (позивач) неналежно користувався наданою йому земельною ділянкою, при цьому Департамент земельних ресурсів висловив заперечення щодо поновлення договору оренди на новий строк, і враховуючи, що на території держави були запроваджені карантинні заходи, то Київрада не мала можливості провести пленарні засідання та прийняти рішення про відмову у поновленні строку дії договору оренди. Просив відмовити у задоволенні позову.

Представник відповідача-2 проти позову також заперечив з підстав, зазначених у відзиві. Просив відмовити у задоволенні позову.

Суд, розглянувши заяви учасників справи по суті позову, заслухавши їх пояснення у судовому засіданні та дослідивши наявні в матеріалах справи докази, дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню з урахуванням наступного.

Установлено, що 05.09.2005 року між Київською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс" (орендар) був укладений договір оренди земельної ділянки (далі - договір оренди). Відповідно до умов цього договору орендодавець та на підставі рішення Київради № 774/3349 від 14.07.2005, за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку з наступними характеристиками: місце розташування - ж/м Осокорки-Центральні (6 мікрорайон) у Дарницькому районі м. Києва; розмір - 21,3596 га; цільове призначення - для забудови об`єктами житлового і соціально-побутового призначення; кадастровий номер - 8000000000:96:001:0013 (п. 2.1 договору оренди).

Згідно з витягом з технічної документації Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) № Ю-34528/2005 від 26.08.2005 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 7 195 639,84 грн. (п. 2.2 договору оренди). Визначена цим договором орендна плата за земельну ділянку становить платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою у грошовій формі. Річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 1,5 % від її нормативної грошової оцінки (п. 4.1, 4.2 договору оренди). Розмір орендної плати може змінюватись за згодою сторін шляхом прийняття відповідного рішення Київською міською радою та внесення змін до цього договору (п. 4.3 договору оренди).

Орендна плата вноситься орендарем рівними частинами за базовий податковий (звітній) період, який дорівнює календарному місяцю щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця. Питання сплати податку на додану вартість та інших податкових платежів, що пов`язані з виконанням договору, вирішуються орендарем в установленому законодавством порядку (п. 4.5 договору оренди). Розмір орендної плати може переглядатись у випадках, передбачених законом, за згодою сторін, але не частіше, ніж один раз у рік (п. 4.7 договору оренди).

Передача земельної ділянки здійснюється за актом приймання-передачі об`єкта оренди в день державної реєстрації цього договору (п. 6.1 договору оренди). Право на оренду земельної ділянки виникає після державної реєстрації цього договору (п. 6.2 договору оренди).

Договір укладено на 15 років (на період будівництва) (п. 3.1). Сторони погодили, що після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін (п. 11.7 договору оренди).

За змістом ст. 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ст. 3 Закону України "Про оренду землі" об`єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.

Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у спільній власності територіальних громад, є районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом. (ст. 4 Закону України "Про оренду землі").

Згідно зі ст. 125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Матеріали справи свідчать, що на виконання рішення Київради № 774/3349 від 14.07.2005 р., орендодавець передав в оренду ТОВ "Контактбудсервіс" земельну ділянку (кадастровий номер 8000000000:96:001:0013) площею 21,3596 га, розташовану у ж/м Осокорки-Центральні (6 мікрорайон) у Дарницькому районі м. Києва, що підтверджується актом приймання-передачі земельної ділянки від 08.09.2005 р.

Договір оренди був зареєстрований 08.09.2005 р. Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що в книзі записів державної реєстрації договорів. зроблено запис № 63-6-00283, а тому термін його дії закінчився 08.09.2020 р.

Судом встановлено, що 30.04.2020 р., тобто до закінчення строку дії договору оренди, ТОВ "Контактбудсервіс" направило на адресу Київради лист-повідомлення № 16 про поновлення договору оренди земельної ділянки за формою, визначеною додатком 4 до Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, затвердженого рішенням Київської міської ради № 241/2466 від 20.04.2017 р. разом з цим листом-повідомленням відповідачу-1 були направлені: проект додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки, підписаний та скріплений печаткою ТОВ "Контактбудсервіс" (орендаря); довідка органів Державної фіскальної служби про відсутність станом на 17.04.2020 р. заборгованості з орендної плати; документи на підтвердження виконання умов договору щодо будівництва об`єкта та обґрунтування щодо необхідності поновлення договору оренди земельної ділянки для завершення будівництва, зокрема інформацію про сплату пайової участі на розвиток інфраструктури міста.

Вказаний лист-повідомлення про поновлення договору оренди та додані до нього документи Київрада отримала 06.05.2020 р., що підтверджується інформацією з сайту відстежень поштових відправлень ПАТ "Укрпошта".

Проте, відповіді від Київради на вказаний лист, а також заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди, ТОВ "Контактбудсервіс" не отримало. До матеріалів справи Департамент земельних ресурсів (відповідач-2) долучив лист № 05716-10890 від 19.06.2020 р., у якому вказував, що розгляд листа-повідомлення ТОВ "Контактбудсервіс" про поновлення договору оренди буде можливий лише після сплати ТОВ "Контактбудсервіс" у повному обсязі орендної плати та розгляду судової справи № 910/1424/19 за позовом ТОВ "Контактбудсервіс" до Київради про визнання недійсним та скасування рішення № 3/6659 від 31.01.2019 "Про розірвання договорів оренди земельних ділянок для забудови об`єктами житлового і соціально-побутового призначення у ж/м Осокорки-Центральні (1, 2, 3, 4, 5, 6 мікрорайони) у Дарницькому районі м. Києва від 08.09.2005 №63-6-00282, №63-6-00286, № 63-6-00285, №63-6-00284, №63-6-00283", а також лист № 05716-14259 від 06.08.2020 р. (тобто вже після звернення позивача до суду), у якому відповідач-2, посилаючись на розгляд Київрадою проектів рішень № 08/231-1310/ПР від 27.05.2020 р. та № 08/231-1371/ПР від 10.06.2020 р., заперечив у поновленні договору оренди земельної ділянки.

У той же час, позивач вказав, що зазначених листів він не отримав, а тому звернувся до суду із даним позовом з метою захисту свого порушеного права.

Вирішуючи спір по суті та перевіряючи доводи сторін з дослідженням поданих ними доказів, господарський суд виходив з наступного.

Порядок, умови і правові конструкції поновлення договору оренди землі унормовані приписами ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Згідно з п. 2.17 постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 6 від 17.05.2011 р. "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" у вирішенні спорів, пов`язаних з поновленням (пролонгацією) договорів оренди земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, судам слід враховувати положення статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", який набрав чинності з 12.03.2011р.).

Так, статтею 33 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі - в редакції, чинній на час спірних правовідносин) регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1-5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми). При цьому підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені у ч. 1-5 і ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", не пов`язані одна з іншою. Вказаний правовий висновок викладений Верховним Судом у постанові від 21.11.2018 у справі № 924/97/18.

Відповідно до ч. 1-3 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" (на яку посилається позивач) та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти:

- орендар належно виконує свої обов`язки за договором;

- орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк;

- до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди;

- орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Виходячи з наведених положень, суд у спірних правовідносинах встановив таке.

Щодо належності виконання орендарем (ТОВ "Контактбудсервіс") своїх обов`язків за договором оренди суд приймає до уваги положення п. 8.4 договору оренди, відповідно до яких орендар зобов`язаний, зокрема: приступити до використання земельної ділянки в строк, встановлений цим договором строк та завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення; своєчасно вносити орендну плату.

Відповідачі зазначають, що ТОВ "Контактбудсервіс" неналежним чином виконувало свої зобов`язання за договором, а саме: орендну плату сплачувало у неповному обсязі (без урахуванням ставки, визначеної рішенням Київради № 89/9146 від 28.02.2013 р.), не вчинило дій зі своєчасної забудови земельної ділянки, використовувало земельну ділянку не за цільовим призначенням (на земельній ділянці відсутні об`єкти забудови), а тому є підстави для відмови у поновленні договору оренди.

Проте, вказані обставини щодо порушення умов договору оренди землі зі сторони орендаря були предметом дослідження у судовій справі № 910/1424/19 за позовом ТОВ "Контактбудсервіс" до Київради про визнання недійсним та скасування рішення № 3/6659 від 31.01.2019 "Про розірвання договорів оренди земельних ділянок для забудови об`єктами житлового і соціально-побутового призначення у ж/м Осокорки-Центральні (1, 2, 3, 4, 5, 6 мікрорайони) у Дарницькому районі м. Києва від 08.09.2005 №63-6-00282, №63-6-00286, № 63-6-00285, №63-6-00284, №63-6-00283".

Так, рішенням Господарського суду міста Києва від 02.07.2019 р. у вказаній справі, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 07.07.2020 р., позов ТОВ "Контактбудсервіс" був задоволений, рішення Київради № 3/6659 від 31.01.2019 - скасоване. Цим же рішенням були встановлені обставини, які не підлягають доказуванню при вирішенні даного спору, в силу ст. 75 ГПК України.

Зокрема, щодо обставин невиконання ТОВ "Контактбудсервіс" договору оренди в частині належного внесення орендних платежів, судами була встановлена відсутність у ТОВ "Контактбудсервіс" заборгованості з орендної плати за землю.

Так, частиною 1 ст. 632 ЦК України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки, тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (частини 1 та 2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі").

Згідно з пунктом 3 частини 1 статті 15 цього ж Закону істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно з пунктом 288.5 статті 288 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути: меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території; не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Виходячи з наведених положень чинного законодавства, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Пунктами 4.1, 4.2 договору оренди передбачено, що визначена цим договором орендна плата за земельну ділянку становить платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою у грошовій формі. Річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 1,5 % від її нормативної грошової оцінки. У пункті 4.3 договору сторони домовились, що розмір орендної плати може змінюватись за згодою сторін шляхом прийняття відповідного рішення Київською міською радою та внесення змін до цього договору.

Зокрема, рішенням Київської міської ради від 28.02.2013 № 89/9146 було внесено зміни до договорів оренди земельних ділянок згідно з додатком до цього рішення, встановивши річну орендну плату у розмірі 3% відсотків від нормативної грошової оцінки земельних ділянок та визначено орендарям земельних ділянок, зазначеним у додатку до цього рішення, забезпечити оформлення внесення відповідних змін до договорів оренди земельних ділянок. У додатку до цього рішення, серед інших, був зазначений також договір оренди землі від 05.09.2005 р., однак, відповідних змін сторони договору не внесли та не збільшили розмір орендної плати.

Також встановлено, що з 2013 року відповідно до пп. 288.5.1 Податкового кодексу України ставка орендної плати за землю становила на рівні 3 % і платники податків були зобов`язані сплачувати орендну плату за землю за цією ставкою незалежно від розміру ставки, яка була вказана у договорі. Але у подальшому підпункт 288.5.1 ПК України був викладений у новій редакції, що набрала чинності з 01.01.2017 року, згідно з якою розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, визначеного для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території. Земельний податок згідно зі ст. 247 ПКУ встановлений в розмірі не більше 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Таким чином, з 2017 року відповідно до оновленого податкового законодавства правило, згідно з яким орендна плата за землю не може бути менше 3% від нормативної грошової оцінки, було скасоване і орендарі земельних ділянок з 01.01.2017 року стали керуватися ставками податку, визначеними в укладених договорах оренди. При цьому єдиною підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди земельної ділянки, а рішення Київської міської ради щодо зміни ставки орендної плати, до моменту внесення в основний договір змін за погодженням обох сторін, не може бути підставою зміни розміру орендної плати.

За таких обставин, враховуючи, що відповідних змін до договору оренди земельної ділянки від 05.09.2005 р. сторони не внесли, ТОВ "Контактбудсервіс" здійснювало сплату річних орендних платежів з 2013 р. до 01.01.2017 р. у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а з 01.01.2017 р. - в розмірі 1,5% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки.

Тобто судом встановлено, що орендар (позивач) здійснював сплату орендних платежів належним чином, у визначеному законом розмірі, про що також свідчив лист Головного управління ДФС у м. Києві № 76965/10/26-15-51-07-19 від 05.10.2018 року про відсутність заборгованості позивача зі сплати орендної плати за землю станом на момент прийняття Київрадою рішення № 3/6659 від 31.01.2019 "Про розірвання договорів оренди земельних ділянок для забудови об`єктами житлового і соціально-побутового призначення у ж/м Осокорки-Центральні (1, 2, 3, 4, 5, 6 мікрорайони) у Дарницькому районі м. Києва від 08.09.2005 №63-6-00282, №63-6-00286, № 63-6-00285, №63-6-00284, №63-6-00283", у тому числі договору, об`єктом якого є земельна ділянка номер: 8000000000:96:001:0013.

Крім того, факт відсутності вказаної заборгованості за період з 2017 рік по І півріччя 2018 року був встановлений рішенням Окружного адміністративного суду міста Києва від 31.01.2020 р., залишеним без змін постановою Шостого апеляційного адміністративного суду від 02.06.2020 р., у справі № 640/12591/19 за позовом ТОВ "Контактбудсервіс" до Головного управління ДФС у м. Києві про визнання протиправним та скасування податкового-повідомлення рішення, у якому суди дійшли висновку про безпідставність доводів податкового органу щодо порушення ТОВ "Контактбудсервіс" вимог п. 288.5 ст. 288 ПК України та рішення Київради № 89/9146 від 28.02.2013 р. в частині заниження орендної плати за земельні ділянки на суму 17 960 573,28 грн., враховуючи, що відсутні додаткові угоди до договорів оренди, які б змінювали розмір орендної плати.

Слід також зазначити, що на час розгляду даної справи будь-яких змін у розмірах орендної плати сторони до договору оренди від 05.09.2005 р. не внесли, відтак, умови цього договору, як і раніше, передбачають ставку орендної плати на рівні 1,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. А лист Головного управління ДФС у м. Києві № 16872/9/26-15-04-03-16 від 22.07.2020 року, адресований Департаменту земельних ресурсів, свідчить про те, що станом на 20.07.2020 р. у ТОВ "Контактбудсервіс" заборгованість з орендної плати за землю (кадастровий номер 8000000000:96:001:0013) відсутня.

Таким чином, доводи відповідачів про порушення умов договору в частині належної сплати орендних платежів та наявності заборгованості з орендної плати у позивача є безпідставними та недоведеними.

Щодо доводів орендодавця про порушення ТОВ "Контактбудсервіс" строків забудови земельної ділянки (кадастровий номер: 8000000000:96:001:0013), то суд також дійшов висновку про їх безпідставність.

Так, у справі № 910/1424/19 судами було встановлено, що ТОВ "Контактбудсервіс", як замовник будівництва, після отримання у користування земельних ділянок, у тому числі і ділянки кадастровий номер: 8000000000:96:001:0013, виконало наступні роботи:

- протягом 2006-2009 років на замовлення ТОВ "Контактбудсервіс" був розроблений детальний план території району Осокорки та були вчинені дії, необхідні для його затвердження Київською міською радою (виконання проектних робіт з розроблення Детального плану території району Осокорки, отримання висновків, проходження архітектурно-містобудівної ради, громадське обговорення містобудівної документації, проходження державної екологічної експертизи);

- рішенням Київради від 27.11.2009 № 695/2764 був затверджений детальний план території району Осокорки;

- у 2013 - 2014 роках відбулась підготовка містобудівного розрахунку та отримання містобудівних умов та обмежень забудови земельних ділянок, які відповідно до cт. 29 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" є вихідними даними для проектування об 'єкту будівництва;

- у 2014 року були отримані містобудівні умови і обмеження земельних ділянок, у тому числі ділянки кадастровий номер: 8000000000:96:001:0013;

- у 2014 - 2017 роках на виконання вимог cт. 31 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" відбулось розроблення проектної документації, проходження експертизи проекту будівництва;

- 26.03.2015 року був отриманий дозвіл на виконання будівельних робіт "Комплексна забудова території об`єктами житлового і соціально-побутового призначення (1, 2, 2а мікрорайони) житлового масиву Осокорки-Центральні у Дарницькому районі м. Києва. Перша черга будівництва. Будівництво підстанції ПС 110/10 кВ "ТЕЦ-5- Аркада";

- 27.04.2018 року був отриманий дозвіл на виконання будівельних робіт "Комплексна забудова території об`єктами житлового і соціально-побутового призначення (1, 2, 2а мікрорайони) житлового масиву Осокорки-Центральні у Дарницькому районі м. Києва. 2 черга будівництва. Коригування";

- у 2015 - 2018 роках відбулось виконання підготовчих та будівельних робіт по реалізації "Комплексної забудови території об`єктами житлового і соціально-побутового призначення (1, 2, 2а мікрорайони) житлового масиву Осокорки-Центральні у Дарницькому районі м. Києва".

Крім того, під час розгляду даної справи встановлено, що відповідно до календарних планів будівництва, кінцевими строками будівництва житлового масиву є 2021 - 2025 роки, а у пункті 8.4 договорів оренди сторони передбачили, що завершення забудови земельної ділянки необхідно здійснити у строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку.

Згідно із наявним у матеріалах справи проектом організації будівництва Том 4. "Нове будівництво комплексу об`єктів житлового і соціально-побутового призначення (6 мікрорайон) житлового масиву Осокорки-Центральні у Дарницькому районі м. Києва", в якому викладений календарний графік будівництва, строком завершення будівництва на земельній ділянці (кадастровий номер: 8000000000:96:001:0013) ж/м Осокорки-Центральні (6 мікрорайон) у Дарницькому районі міста Києва є грудень 2034 року.

Окремо суд зазначає, що відповідно до ч. 1 ст. 19 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" детальний план у межах населеного пункту уточнює положення генерального плану населеного пункту та визначає планувальну організацію і розвиток частини території. Детальний план території є нормативно-правовим актом та розміщений на сайті Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) за посиланням https://kga.gov.ua/detalni-plani- teritoriji.

Згідно з п. 1.2 розділу 1 Тому 1 Детального плану території району Осокорки у Дарницькому адміністративному районі м. Києва першою чергою будівництва в житловому районі Осокорки-Центральні визначено 4 житлових мікрорайони, а саме: мікрорайони 1, 2 (замовник - ТОВ "Контактбудсервіс") і мікрорайони 7, 8 (замовник КП Житлоінвестбуд-УКБ). Тобто, забудова земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:96:001:0013 в ж/м Осокорки-Центральні (6 мікрорайон) належить до другої черги будівництва в житловому районі Осокорки-Центральні і здійснюється після завершення будівництва мікрорайонів 1, 2, 3, 4, 5.

При цьому, будівництво об`єктів житлового та соціально-побутового призначення може бути продовжено на земельній ділянці кадастровий номер: 8000000 000:96:001:0013 в ж/м Осокорки-Центральні (6 мікрорайон) у Дарницькому районі міста Києва після підведення до вказаної земельної ділянки інженерних мереж та об`єктів транспортної інфраструктури з інших земельних ділянок, розташованих поруч, до яких на даний час такі мережі не підведені.

За таких обставин суд у даній справі дійшов висновку, що факт порушення орендарем строків забудови земельної ділянки відповідачами не доведений, а тому такі доводи Київради та Департаменту судом відхиляються.

Щодо тверджень орендодавця про використання позивачем земельної ділянки не за цільовим призначенням, суд зазначає наступне.

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про землеустрій" цільове призначення земельної ділянки - це використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.

Згідно з частиною 1 статті 19 Земельного кодексу України землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; е) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Відповідно до ч. 5 ст. 20 Земельного кодексу України види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

Так, зі змісту договору оренди вбачається, що цільовим призначенням земельної ділянки кадастровий номер: 8000000000:96:001:0013 є забудова об`єктами житлового і соціально-побутового призначення.

У матеріалах справи відсутні докази, які б свідчили, що ТОВ "Контактбудсервіс" використовує вказану земельну ділянку не за цільовим призначенням, визначеним у договорі оренди. Такі відомості відсутні і в актах № 18-1574-02 від 20.12.2018 р. та № 20-0498-20 від 19.08.2020 р., складених Департаментом земельних ресурсів за результатами обстеження земельних ділянок (в т.ч. кадастровий номер: 8000000000:96:001:0013). У вказаних актах комісія Департаменту земельних ресурсів лише засвідчила наявність на земельних ділянках зелених насаджень, затоків водойми, а також того, що земельні ділянки вільні від забудови.

Натомість, як було встановлено вище та підтверджено наданими позивачем доказами (зокрема, копією проекту "Том 4 № 04/19-ПОБ"), на вказаній земельній ділянці здійснюються підготовчі та будівельні роботи з реалізації "Комплексної забудови території об`єктами житлового і соціально-побутового призначення житлового масиву Осокорки-Центральні у Дарницькому районі м. Києва", що відповідає цільовому призначенню, зазначеному у договорі оренди.

Відповідно до ст. 73, 74, 76 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи, а вірогідні докази - це ті, які на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування.

Відповідно до ст. 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Відповідно до статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Отже, оцінивши наявні у справі докази, суд дійшов висновку, що відповідачами не надано належних доказів порушення орендарем умов договору оренди (передбачених п. 8.4), у той час, як позивач надав більш вірогідні докази належного виконання своїх обов`язків за договором, що є однією з умов поновлення договору оренди на новий строк.

Стосовно інших умов поновлення договору оренди землі, визначених ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення) суд зазначає, що вони також були дотримані орендарем з урахуванням вимог чинного законодавства.

Як вже було встановлено судом, 30.04.2020 р. (тобто майже за 5 місяців до закінчення строку дії договору оренди від 05.09.2005 р.), ТОВ "Контактбудсервіс" скористалось своїм переважним правом та звернулось до Київради із листом-повідомленням про поновлення договору оренди на новий строк, який відповідач-1 отримав 06.05.2020 р. Разом із вказаним листом позивачем був наданий відповідний проект додаткової угоди.

Відповідно до п. 9.4 Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, затвердженого рішенням Київської міської ради від 20 квітня 2017 року № 241/2463 (далі - Порядок) приймальня Київради з земельних питань у день реєстрації листа-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки або протягом наступного робочого дня вносить відповідну інформацію до ПК "Кадастр" та передає цей лист-повідомлення з доданими до нього документами, сформованими у кадастрову справу, до Департаменту земельних ресурсів.

Згідно з п. 9.5 Порядку у десятиденний термін Департамент земельних ресурсів розглядає лист-повідомлення щодо поновлення договору оренди земельної ділянки та готує проект рішення Київської міської ради про поновлення договору оренди земельної ділянки або відмову у поновленні договору та пояснювальну записку до нього, крім випадків, встановлених пунктом 9.11 цього Порядку.

Відповідно до п. 9.6 Порядку рішення Київської міської ради про поновлення договору оренди земельної ділянки або відмову у поновленні договору розглядається в порядку, встановленому Регламентом Київської міської ради.

Згідно з п. 9.7 Порядку рішення Київської міської ради про поновлення договору оренди земельної ділянки або про відмову в його поновленні видається у порядку, встановленому Регламентом Київської міської ради, орендарю або уповноваженому ним представнику, а засвідчені копії рішення Київської міської ради про поновлення договору оренди земельної ділянки надсилаються до Департаменту земельних ресурсів та Департаменту містобудування та архітектури і територіального органу центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин у місті Києві. Разом з копією рішення Київської міської ради про поновлення договору оренди земельної ділянки до Департаменту земельних ресурсів передається відповідна кадастрова справа.

Відповідно до п. 9.8 Порядку після прийняття Київською міською радою рішення про поновлення договору оренди земельної ділянки Департамент земельних ресурсів повідомляє орендаря про необхідність підписання додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки.

Відповідно до п. 9.9 Порядку додаткова угода про поновлення договору оренди земельної ділянки відповідно до рішення Київської міської ради про поновлення договору оренди земельної ділянки готується Департаментом земельних ресурсів у термін, що не перевищує 14 днів, та погоджується з орендарем.

Зі змісту вказаних положень Порядку та ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" вбачається, що відповідачі - Департамент земельних ресурсів та Київрада у місячний строк повинні були розглянути надісланий орендарем лист про поновлення договору з проектом додаткової угоди, тобто до 07.06.2020 р. Однак, у порушення зазначених норм, пакет документів разом із проектом додаткової угоди відповідачами розглянутий не був, заперечення проти поновлення договору оренди земельної ділянки орендарю не надані, відповідного рішення Київрадою (про поновлення або відмову у поновленні) не прийнято та додаткова угода про поновлення договору оренди сторонами не укладена.

Наявні у матеріалах справи листи Департаменту земельних ресурсів від 19.06.2020 № 05716-10890 та від 06.08.2020 № 05716-4259 про висловлені відповідачами заперечення проти поновлення договору оренди, на які посилались їх представники у судовому засіданні, суд у якості належних та допустимих доказів не приймає, оскільки вказані листи не були надані позивачу у строк, визначений законом (до 07.06.2020 р.), а докази їх направлення орендарю у матеріалах справи відсутні, на що суд звертав увагу учасників справи, проте, таких доказів відповідачі не надали.

Крім того, проекти рішень Київради від 27.05.2020 № 08/231-1310/ПР та від 10.06.2020 №08/231-1371/ПР про відмову у поновленні ТОВ "Контактбудсервіс" договорів оренди, на які Департамент посилався у листі від 06.08.2020 № 05716- 4259 не стосуються договору оренди, предметом якого є земельна ділянка із кадастровим номером 8000000000:96:001:0013.

Разом з тим, у матеріалах справи наявний проект рішення Київради IX сесії VIII скликання "Про поновлення ТОВ "Контактбудсервіс" договорів земельних ділянок від 08.05.2009 р. (у тому числі і земельної ділянки кадастровий номер: 8000000000:96:001:0013) для забудови об`єктами житлового і соціально-побутового призначення у ж/м Осокорки-Центральні (1, 2, 3, 4, 5, 6 мікрорайони) у Дарницькому районі, зареєстрований за № 08/231-2146/ПР від 21.08.2020 р. Однак, на час розгляду даної справи відповідне рішення щодо вказаного проекту Київрадою прийняте не було.

Таким чином, зважаючи на належне виконання позивачем своїх обов`язків за договором оренди, повідомлення орендодавця в установлені строки про свій намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, із наданням проекту додаткової угоди про поновлення договору, а також відсутність заперечень відповідачів протягом 1 місяця на таке поновлення, суд вважає доводи позивача про необхідність поновлення договору оренди земельної ділянки правомірними та обґрунтованими.

Щодо тверджень відповідачів про неможливість юридичної особи, яка перебуває у процедурі банкрутства (ТОВ "Контактбудсервіс"), бути орендарем земельної ділянки комунальної власності, суд зазначає наступне.

Так, дійсно, у провадженні Господарського суду міста Києва перебуває справа № 910/2902/18 про банкрутство ТОВ "Контактбудсервіс", провадження у якій було відкрите ухвалою Господарського суду міста Києва від 04.04.2018 р. та введено процедуру розпорядження майном боржника. Ухвалою попереднього засідання Господарського суду міста Києва від 20.06.2018 р. у вказаній справі був затверджений реєстр вимог кредиторів боржника.

Відповідачі посилаються на положення п. 4 ч. 4 ст. 4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", за змістом якого ТОВ "Контактбудсервіс" не може бути орендарем земельної ділянки.

Водночас, слід зазначити, що відповідно до статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Відносини, пов`язані з орендою земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності, а також заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим, та їх структурних підрозділів, регулюються цим Законом з урахуванням особливостей, передбачених Законом України "Про оренду державного та комунального майна".

Разом з тим, встановлено, що на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:96:001:0013 відсутні цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності, а тому відносини, пов`язані з поновленням договору оренди регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України та Законом України "Про оренду землі", який є спеціальним у спірних правовідносинах.

Відповідно до пп. в) ч. 2 ст. 5 Закону України "Про оренду землі" орендарями земельних ділянок можуть бути громадяни і юридичні особи України, іноземці та особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об`єднання та організації, а також іноземні держави.

Отже, ТОВ "Контактбудсервіс" правомірно користується наданою йому в оренду земельною ділянкою комунальної власності з кадастровим номером 8000000000:96:001:0013.

Згідно зі ст. 187 ГК України спори, що виникають при укладанні господарських договорів, укладення яких є обов`язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом.

Відповідно до ч. 8 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк.

З указаної норми закону вбачається, що встановлений нею припис є імперативним, а тому має бути виконаний сторонами за умови дотримання порядку та строків направлення проекту додаткової угоди орендарем.

У даному випадку, оскільки ТОВ "Контактбудсервіс" дотрималось визначеного законом порядку направлення проекту додаткової угоди про поновлення договору оренди і такий проект містить умови про поновлення договору оренди землі на той самий строк (15 років) та на тих самих умовах, суд приходить до висновку, що додаткова угода має бути визнана укладеною в редакції, запропонованій позивачем.

Відповідно до висновку Верховного Суду, викладеного у постанові від 10.09.2018 р. у справі № 920/739/17, договір оренди вважається поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, отже, позов ТОВ "Контактбудсервіс" про визнання додаткової угоди укладеною є належним та ефективним способом захисту порушеного права, а тому підлягає задоволенню.

Відповідно до ст. 129 ГПК України витрати по сплаті судового збору у разі задоволення позову покладаються на відповідачів.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 73-79, 129, 236-238 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс" до Київської міської ради та Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про визнання додаткової угоди укладеною задовольнити.

Визнати укладеною між Товариством з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс" (04107, м. Київ, вул. Багговутівська, буд. 8/10, код 32962703) та Київською міською радою (01044, м. Київ, вулиця Хрещатик, буд. 36, код 22883141) додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки, посвідченого державним нотаріусом Першої київської державної нотаріальної контори Петровою Т. М., 05.09.2005 р. за реєстровим № 17-4326, та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від "8" вересня 2005 р. за № 63-6-00282 у книзі записів державної реєстрації договорів:

"Додаткова угода

про поновлення договору оренди земельної ділянки

місто Київ,

Київська міська рада, ідентифікаційний код юридичної особи 22883141, місцезнаходження: місто Київ, вулиця Хрещатик, будинок 36 - далі у тексті - "Орендодавець", в особі Київського міського голови Кличка Віталія Володимировича, який діє на підставі ст. 42 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" - з однієї сторони, та

Товариство з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс", ідентифікаційний код юридичної особи 32962703, місцезнаходження: місто Київ, вулиця Багговутівська, будинок 8/10 - далі у тексті - "Орендар", в особі Директора Виноградова Олександра Йосиповича, який діє на підставі Статуту, з другої сторони,

на підставі статі 33 Закону України "Про оренду землі" уклали цю Додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки (далі у тексті - Додаткова угода) про таке:

1. Поновити на 15 (п`ятнадцять) років договір оренди земельної ділянки, укладений між Орендодавцем та Орендарем, посвідчений державним нотаріусом Першої київської державної нотаріальної контори Петровою Т.М. 05.09.2005р. за реєстровим № 17-4325, та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від " 08" вересня 2005 р. за № 63-6-00283 у книзі записів державної реєстрації договорів (далі у тексті - Договір оренди).

2. Умови Договору оренди, за винятком строку дії Договору оренди, залишаються без змін.

3. Ця Додаткова угода є невід`ємною частиною Договору оренди.

4. Витрати, пов`язані з нотаріальним посвідченням цієї Додаткової угоди, сплачує Орендар.

5. Ця Додаткова угода укладена у чотирьох примірниках, що мають однакову юридичну силу. Один примірник - для зберігання у Орендаря, один для Орендодавця (знаходиться на зберіганні у Департаменті земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), один - для Першої київської державної нотаріальної контори.

Підписи сторін

"Орендодавець" "Орендар"

Київський міський голова Директор

Кличко В. В. Виноградов О. Й."

Стягнути з Київської міської ради (01044, м. Київ, вулиця Хрещатик, буд. 36, код 22883141) та Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (01601, м. Київ, вулиця Хрещатик, буд. 32-А, код 26199097) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс" (04107, м. Київ, вул. Багговутівська, буд. 8/10, код 32962703) витрати по сплаті судового збору в розмірі 2 102,00 (дві тисячі сто дві) грн.

Рішення ухвалене в нарадчій кімнаті та проголошено його вступну та резолютивну частини в судовому засіданні 4 лютого 2021 року.

Повний текст рішення складений 18 лютого 2021 року.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Київського апеляційного господарського суду через господарський суд міста Києва шляхом подачі апеляційної скарги в 10-денний строк з дня підписання повного тексту рішення.

Суддя Головіна К. І.