Рішення

від 08.06.2021 по справі 659/671/20

НИЖНЬОСІРОГОЗЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Справа № 659/671/20

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08.06.2021 року Нижньосірогозький районний суд Херсонської області у складі: головуючого - судді Цесельської О.С., при секретарі Голтаєву І.М., за участі представника позивача за первісним позовом та представника відповідача за зустрічним позовом - адвоката Андросюка І.С., за участі представника відповідача за первісним позовом та представника позивача за зустрічним позовом - адвоката Харцизової Т.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні під час судового розгляду в смт. Нижні Сірогози Херсонської області цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю "Агродом" смт Нижні Сірогози Херсонської області про розірвання договору оренди землі, та зустрічним позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Агродом" до ОСОБА_1 про стягнення безпідставно набутих грошових коштів,

В С Т А Н О В И В:

Позивач звернувся до суду з позовом в якому просить розірвати договір оренди землі від 01.10.2008р., укладений між ним та товариством з обмеженою відповідальністю Агродом , зареєстрований у Нижньосірогозькому відділенні Херсонської регіональної філії ДП Центру ДЗК про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 8.01.2009 р. за № 040972501438.

Позовна заява мотивована тим, що позивач є власником земельної ділянки загальною площею 7.57 га, що розташована на території Степненської сільської ради Нижньосірогозького району Херсонської області. 01.10.2008 р. між позивачем та відповідачем укладено договір оренди землі строком на 15 років, орендна плата становить 2% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, у грошовій формі, що становить 1817 грн на рік та вноситься у два строки: 15 серпня та 15 грудня. Позивач зазначає, що несплата йому відповідачем орендної плати в 2011 та 2019 році є систематичною несплатою орендної плати, що в свою чергу є підставою для припинення права користування земельною ділянкою на підставі ст. 32 ЗУ Про оренду землі та ст. 141 Земельного кодексу України, шляхом розірвання договору оренди. Таким чином, зазначає, що п.37 договору оренди встановлено додаткову підставу для розірвання цього договору, а саме несплата орендної плати у встановлені терміни, тому вважає, що договір оренди може бути розірвано в судовому порядку на підставі несплати орендної плати у встановлені терміни або сплати орендної плати з порушенням строків встановлених договором.

Представник відповідача надала відзив на позовну заяву, вказуючи що підстави для задоволення позову відсутні з огляду на наступне. Земельна ділянка, належна позивачу, дійсно перебуває в оренді ТОВ "Агродом". Так, у 2010 році відповідач здійснив переплату по орендній платі у сумі 2860 гривень 94 копійки, яку було враховано як попередню оплату по орендній платі 2011 року - 1817 грн та 2012 року - 1043 грн 94 коп. Переплата по орендній платі позивачу здійснювалася у 2012 році, 2013 році, 2014 році, 2015 році, 2016 році, 2017 році, 2018 році та 3.02.2020 року. Загалом наперед та в більшому розмірі, ніж передбачено умовами договору оренди землі було виплачено 34204 грн 34 копійки. Відповідач такі кошти вважає такими, що безпідставно набуті позивачем та звернувся з відповідним зустрічним позовом.

Ухвалою суду від 30.11.2020 року вимоги за зустрічним позовом об"єднано в одне провадження з первісним позовом.

Представник відповідача за зустрічним позовом надав відзив на зустрічний позов, зазначаючи про безпідставність позовних вимог за зустрічним позовом.(а.с. 103-105).

Під час судового розгляду представник позивача за первісним позовом позовні вимоги підтримав за підставами, зазначеними в позові, прохаючи їх задовольнити. Проти позовних вимог за зустрічним позовом заперечив.

Представник відповідача за первісним позовом - адвокат Харцизова Т.В. проти позовних вимог за первісним позовом заперечила, вказавши на відсутність систематичної несплати орендної плати як підстави позову. Також вказала що позивач за первісним позовом уклав договір оренди з ТОВ "ЮТС - Агропродукт", в зв"язку з чим у 2019 році ТОВ "Агродом" не користувалося земельною ділянкою ОСОБА_1 . Позовні вимоги за зустрічним позовом як представник ТОВ "Агродом" підтримала.

Заслухавши думку сторін, вивчивши та дослідивши зібрані докази та давши їм оцінку, суд приходить до висновку про відсутність підстав задоволення позову з таких підстав.

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на земельні ділянки, які розташовані в межах Степненської сільської ради Нижньосірогозького району Херсонської області, кадастровий номер 6523884500:04:004:0069, площею 1,06 га, та площею 6,51 га кадастровий номер 6523884500:05:021:0009 цільове призначення для ведення особистого селянського господарства.(а.с.9,10).

01.10.2008р. між ОСОБА_1 та ТОВ Агродом укладено договір оренди землі, терміном на 15 років, тобто до 2023 року. Об`єктом оренди землі на підставі вказаного договору є земельна ділянка загальною площею 7,57 га., у тому числі ріллі 7,57 га (п.2 договору оренди землі).Орендна плата становить 2% від нормативної грошової оцінки однієї земельної ділянки, у грошовій формі, що становить 1817 грн на рік. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації, згідно постанови Уряду. Орендна плата вноситься у два строки: 15 серпня та 15 грудня (п.9,10,11). Пунктом 37 договору встановлено, що умовою розірвання договору оренди є крім іншого, несплата орендної плати у встановлені терміни; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов"язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.(а.с.12-13). Договір оренди зареєстровано 8.01.2009 року в Нижньосірогозькому відділенні Херсонської регіональної філії ДП Центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис № 040972501438.

Відповідно акту про встановлення меж земельної ділянки в натурі від 6.12. 2008 року, складеного землевпорядником Степненської сільської ради Спірідоновою Л.С., встановлено межі земельної ділянки ОСОБА_1 загальною площею 7,57 гектарів в натурі.(а.с.14)

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 90855 грн, станом на 01.01.2008р. з урахуванням коефіцієнту індексації 2,623 до цін 1995р. (а.с.41)

Згідно з відомостями з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків ДФС України про суми виплачених доходів ОСОБА_1 в період з 01.01.2007р. по 31.03.2020 р. встановлено, що ОСОБА_1 ТОВ Агродом були здійснені виплати орендної плати: 2008р. - відсутні дані; 2009р. - 4 квартал в сумі 3140 грн 28 коп. та податок 471,04 грн; 2010 р. - 4 квартал 2216 грн 84 коп., з яких 332 грн 53 коп. податок; 2011р. - відсутні дані щодо виплати орендної плати; 2012р. - 1 квартал 2725 грн 65 коп., з яких 408грн 85 коп. податок; 2013р.- 4 квартал 3892 грн 75 коп., з яких 583,91 грн податок; 2014р.- 4 квартал 3892 грн 75 коп., з яких 593 грн 91 коп. податок; 2015р.- 4 квартал 7293 грн 45 коп., з яких 1094,04 грн. податок; 2016р.- 4 квартал 8752 грн 14 коп., з яких 1575,39 грн. податок; 2017р. - 4 квартал 8752 грн 14 коп., з яких 1575,39 грн. податок; 2018 р. - 4 квартал 8752 грн 14 коп., з яких 1575,39 грн. податок; 2019р.- відомості щодо ТОВ "Агродом" відсутні, зазначена інформація щодо отримання доходу від ТОВ "ЮТС - Агропродукт" (надання майна в лізинг) - дохід у 2 кварталі 2019 року - 15294 грн.28 коп., з них податок 2752 грн.97 копійок.(а.с.15-16)

Отримання ОСОБА_1 орендної плати за 2012 рік, 2013 рік, 2014 рік, 2015 рік, 2016 рік, 2017 рік, 2018 рік підтверджується також відповідними видатковими ордерами (а.с. 42-48)

Крім того, відповідно видаткового касового ордера та розписки, 3.02.2020 року ОСОБА_1 отримав 7045 гривень 47 копійок орендної плати за 2019 рік (а.с.49).

Відповідно інформації Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку (дата запиту 12.11.2020 року) право оренди земельних ділянок, належних ОСОБА_1 зареєстровано за ТОВ "ЮТС - Агропродукт" з 05.04.2019 року. (а.с.88,89).

Відповідно до статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України Про оренду землі ).

Згідно з частиною першою статті 21 Закону України Про оренду землі орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Статтею 24 Закону України Про оренду землі передбачено право орендодавця вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати і обов`язок орендодавця не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

За правилами статті 651 ЦК України умовою розірвання договору в односторонньому порядку є істотне порушення умов договору та інші випадки, встановлені договором та законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Статтею 32 Закону України Про оренду землі підставами для розірвання договору оренди землі визначено невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також випадкове знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки.

Згідно з частиною першою статті 141 ЗК України однією з підстав для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Отже, за змістом статті 141 ЗК України та статті 32 Закону України Про оренду землі підставою розірвання договору оренди землі є систематична (два та більше випадки) несплата орендної плати, а не разове порушення умов договору у цій частині.

Відповідно до частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Нормами Закону України Про оренду землі і статтею 141 ЗК України не передбачено випадків, у яких орендар може не сплачувати орендну плату за землю. При цьому відповідно до частини другої статті 24 Закону України Про оренду землі орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

До спірних правовідносин сторін застосовуються також загальні правила щодо належного виконання договорів, а також загальні засади цивільного законодавства, передбачені ЦК України.

Одним із основоположних принципів цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність, що передбачено у пункті 6 частини першої статті 3 ЦК України. Тобто дії учасників цивільних правовідносин мають відповідати певному стандарту поведінки та характеризуватися чесністю, відкритістю та повагою до інтересів іншої сторони чи сторін договору.

Норми Закону України Про оренду землі і ЗК України, які передбачають можливість розірвання договору оренди землі у зв`язку із систематичною несплатою орендної сплати і невикористанням земельної ділянки за цільовим призначенням, спрямовані на захист добросовісного орендодавця від недобросовісних дій орендаря.

Відповідно до приписів статті 17 Закону України Про оренду землі ( в редакції Закону України № 191-VIII від 12.02.2015, який набрав чинності 05.04.2015) об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Отже, за підписаним договором оренди землі орендар набуває право оренди та використання земельної ділянки, саме з моменту реєстрації такого права, а не з моменту підписання договору.

Відповідно до частини 5 статі 12 Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, вважаються достовірними і можуть бути використані у спорі з третьою особою до моменту державної реєстрації припинення таких прав, обтяжень у порядку, передбаченому цим Законом.

Правочини, внаслідок яких склалася ситуація наявності подвійної реєстрації договорів оренди та існування двох чинних договорів оренди, є двосторонніми, участь у них брав позивач ОСОБА_1 . Як встановлено судом,з 5.04.2019 року актуальним записом про право оренди спірної земельної ділянки на момент ухвалення рішення є запис про речове право орендаря ТОВ "ЮТС - Агропродукт". Отже, з цього часу відповідно до норм статті 17 Закону України Про оренду землі об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем Потєхою С.О. орендареві ТОВ "ЮТС -Агропродукт", саме вказане товариство сплатило ОСОБА_1 орендну плату за 2019 рік, що підтверджується відповідною інформацією з досліджених судом під час судового розгляду Відомостей з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків про суми виплачених доходів та утримання податків.

Згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Відповідно до системного аналізу глави 58 ЦК України оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому загальні положення про найм (оренду) застосовуються до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки, якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом. Положення Закону України Про оренду землі не забороняють застосування до відносин з оренди землі наведених загальних положень, викладених в статті 762 ЦК України. Таких правових висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 22.05.2019 за результатами розгляду справи № 469/901/15-ц. Встановлені судами обставини справи полягали в тому, що з другої половини 2013 року відповідач був позбавлений можливості користуватись земельною ділянкою з вини позивача, яка передала спірну земельну ділянку за договором оренди іншій особі, внаслідок чого припинилась і виплата орендної плати, яка за своєю суттю є платою за фактичне користування землею. За таких обставин суди встановили відсутність правових підстав для розірвання спірного договору оренди землі. Подібна правова позиція за аналогічних обставин була висловлена Верховним Судом у постанові від 27.01.2020 у справі №469/908/15-ц.

Суд вважає, що відповідачем ТОВ "Агродом" доведено неможливість використання земельної ділянки з часу реєстрації права оренди за ТОВ "ЮТС - Агропродукт".

Таким чином судом встановлено порушення умов договору оренди землі в частині невиплати орендної плати ОСОБА_1 лише за 2011 рік.

На підставі наведеного суд дійшов висновку, що відповідальність за порушення обов`язку щодо невиплати орендної плати за 2019 рік, яка за своєю суттю є платою за фактичне користування землею, а також не використання земельної ділянки відповідачем за встановлених обставин цієї справи, за які відповідач ТОВ "Агродом" не відповідає, не є складовою систематичності невиплати орендної плати та не може бути підставами для розірвання договору оренди земельної ділянки.

Отже, у задоволенні первісного позову слід відмовити повністю.

Що стосується зустрічного позову, суд виходить з такого.

Обґрунтовуючи підстави зустрічного позову, ТОВ "Агродом" посилалось на те, що за період дії договору орендодавцем отримано орендної плати на 34204 грн 34 копійки більше, ніж належало до сплати за цим договором. Таким чином орендар вважає, що зазначена сума переплати є коштами, які орендодавець отримав безпідставно, а тому повинен повернути їх позивачу за зустрічним позовом відповідно до вимог частини першої статті 1212 ЦК України.

Відповідно до частин першої та другої статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.

Положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Отже, права особи, яка вважає себе власником майна, підлягають захисту шляхом задоволення позову до володільця, з використанням правового механізму, установленого статтею 1212 ЦК України у разі наявності правових відносин речово-правового характеру безпосередньо між власником та володільцем майна.

Такий спосіб захисту можливий шляхом застосування кондикційного позову, якщо для цього існують підстави, передбачені статтею 1212 ЦК України, які дають право витребувати у набувача це майно.

Отже, норми статті 1212 ЦК України застосовуються до позадоговірних зобов`язань.

Оскільки відсутні умови для виникнення кондикційного зобов`язання, оскільки грошові кошти ТОВ "Агродом" перераховані ОСОБА_1 на підставі договору оренди землі від 1.10.2008 року, відсутні правові підстави для стягнення коштів на підставі статті 1212 ЦК України.

При цьому суд враховує що сплата орендної плати в більшому розмірі не надає права орендарю на повернення цих сум у розумінні статті 1215 ЦК України.

Подібна правова позиція за аналогічних обставин була висловлена Верховним Судом у постанові від 23.12.2020 у справі № 472/786/18.

Відповідно до частин 1, 2 статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі відмови в позові - на позивача.

Оскільки первісний та зустрічний позов задоволенню не підлягають, то судові витрати слід залишити за сторонами.

Керуючись ст. ст. 263-265, 273, 293, 294, ЦПК України, суд

У Х В А Л И В:

У задоволенні позову ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю "Агродом" про розірвання договору оренди землі відмовити.

У задоволенні зустрічного позову товариства з обмеженою відповідальністю "Агродом" смт Нижні Сірогози Херсонської області до ОСОБА_1 про стягнення безпідставно набутих грошових коштів - відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку на його оскарження та може бути оскаржене до Херсонського апеляційного суду на протязі тридцяти днів з дня його проголошення, шляхом подачі апеляційної скарги до суду апеляційної інстанції .

Відповідно до Перехідних положень Цивільного процесуального кодексу України, до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційні та касаційні скарги подаються учасниками справи через Нижньосірогозький районний суд Херсонської області.

Повне рішення суду складене 18.06.2021 року.

Суддя: О. С. Цесельська