Постанова

від 27.07.2021 по справі 910/21018/20

ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116, (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"27" липня 2021 р. Справа№ 910/21018/20

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Дикунської С.Я.

суддів: Шаптали Є.Ю.

Тищенко О.В.

секретар судового засідання Макуха О.А.

за участю представників сторін згідно протоколу судового засідання

розглянувши матеріали апеляційної скарги Київської міської ради

на рішення Господарського суду міста Києва

від 14.04.2021 (повний текст рішення складено 23.04.2021)

у справі № 910/21018/20 (суддя Босий В.П.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Делікатес

до Київської міської ради

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

про визнання поновленим договору

В С Т А Н О В И В:

Товариство з обмеженою відповідальністю Делікатес (далі - ТОВ Делікатес , позивач) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі - відповідач) про визнання договору поновленим та визнання додаткової угоди укладеною. В обґрунтування своїх вимог зазначило про належне виконання позивачем своїх зобов`язань за Договором оренди, повідомлення ним орендодавця до закінчення строку дії Договору про свій намір скористатися переважним правом на укладення Договору на новий строк та направлення йому проекту Додаткової угоди про поновлення Договору оренди землі, а також продовження користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку дії Договору оренди, а також відсутність письмового повідомлення Київської міської ради про відмову у поновленні Договору оренди, що в силу приписів ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі надає позивачу право на поновлення строку дії Договору оренди землі на тих самих умовах, які визначено Договором оренди земельної ділянки від 25.09.2003 й відсутність заяв Київської міської ради протягом строку дії Договору оренди про порушення його умов орендарем, відтак просило в судовому порядку визнати поновленим такий Договір оренди на той самий строк і на тих самих умовах, а також визнати укладеною Додаткову угоду про поновлення строку дії такого Договору в запропонованій позивачем редакції.

Заперечуючи проти позову, відповідач подав відзив на позовну заяву, в якому стверджував, що за результатом розгляду листа-повідомлення позивача про поновлення Договору оренди Департаментом земельних ресурсів КМДА підготовлено проект рішення про відмову у поновленні Договору.

В наданій суду першої інстанції відповіді на відзив позивач зазначив, що відповідачем не надано жодних доказів про направлення ним заперечень у встановлений Законом України Про оренду землі строк про поновлення Договору оренди від 25.09.2003, а підготовка проекту рішення про відмову у поновлені Договору ніяким чином не впливає на факт набуття позивачем відповідного права на момент закінчення строку дії такого договору.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 22.02.2021 залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - третя особа).

За змістом наданих суду першої інстанції пояснень третя особа вказувала на те, що відповідачем з 2003 року не вживались заходи щодо виконання умов Договору в частині забудови земельної ділянки, відтак був підготовлений та направлений на затвердження до відповідача проект відмови у поновлення Договору оренди від 25.09.2003.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 14.04.2021 позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю Делікатес задоволено повністю. Визнано поновленим Договір оренди земельної ділянки від 25.09.2003, укладений між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю Делікатес , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. за реєстровим №932, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації, про що зроблено запис від 18.11.2004 №82-6-00246 в книзі записів державної реєстрації договорів. Визнано укладеною Додаткову угоду до Договору оренди земельної ділянки від 25.09.2003, укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю Делікатес , посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. за реєстровим №932, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації, про що зроблено запис від 18.11.2004 №82-6-00246 у книзі записів державної реєстрації договорів, у викладеній в резолютивній частині рішення редакції.

Не погоджуючись із згаданим рішенням, Київська міська рада оскаржила його в апеляційному порядку, просила скасувати та ухвали нове про відмову у задоволенні позовних вимог в повному обсязі. В обґрунтування своїх вимог зазначила, що оскаржуване рішення ухвалено за неповного з`ясування обставин, що мають значення для справи, з порушенням норм матеріального та процесуального права. Доводи апелянта зводяться до того, що судом першої інстанції не було враховано набуття чинності 16.01.2020 Законом України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству , яким запроваджено нові правила поновлення договорів на новий строк, проте визначено, що поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення. За твердженнями апелянта, редакція Закону України Про оренда землі , що діяла на момент укладення спірного Договору не передбачала автоматичного поновлення договору оренди землі, обов`язковою умовою такого поновлення мало бути рішення Київської міської ради. При цьому, апелянт вказував, що за результатами розгляду листа-повідомлення позивача про поновлення спірного Договору оренди землі Департаментом земельних ресурсів КМДА підготовлено проект рішення про відмову в поновленні договору у зв`язку з невідповідністю функціонального призначення земельної ділянки, визначеного містобудівними умовами, її цільовому призначенню, а також невиконанням позивачем Договору в частині забудови земельної ділянки. Таким чином, апелянт вважав що висновок суду про те, що нормами законодавства України, які є чинними під час виникнення спірних правовідносин (виникнення права на продовження дії поговору) та на момент розгляду справи судом, прямо встановлено можливість автоматичного поновлення договорів оренди та обов`язковість оформлення додаткової угоди до договору оренди землі для оформлення факту його поновлення є помилковим.

Заперечуючи проти апеляційної скарги, позивач подав відзив на апеляційну скаргу, в якому стверджував про безпідставність та необґрунтованість апеляційних вимог, просив не брати їх до уваги, оскаржуване рішення як законне та обґрунтоване залишити без змін. Зокрема, зазначив, що Договір оренди від 25.09.2003 було зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації тільки 18.11.2004, відповідно визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору здійснюється не з моменту його підписання, а з моменту вчинення реєстраційних дій, тобто спірний Договір оренди землі вважається укладеним саме з 18.11.2004. При цьому, позивач вказував, що редакція ст. 33 Закону України Про оренду землі , яка діяла з 01.01.2004 по 01.01.2005 (на момент укладення договору), повністю кореспондуються із застосованими судом першої інстанції нормами ч. 6 ст. 33 ЗУ Про оренду землі (в редакції, що діяла на момент виникнення спірних правовідносин), і яка передбачала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором . Крім цього, позивач вказував про безпідставність доводів відповідача про необхідність застосування до спірних правовідносин положень Закону України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству , вказуючи на те, що цей Закон набрав чинності 16.01.2020, а спірні правовідносини щодо поновлення Договору оренди виникли в період з 18.11.2019 по 18.12.2019, тобто коли згаданий Закон ще не набрав чинності та не вступив в дію. Також позивач заперечив доводи відповідача (апелянта) щодо невідповідності функціонального призначення земельної ділянки її цільовому призначенню та невиконання позивачем умов Договору в частині забудови земельної ділянки, адже проект рішення про відмову у поновленні Договору з цих підстав не було ані погоджено відповідними посадовими особами, ані підписано міським головою. При цьому, позивач звертав увагу, що ним до позовної заяви надавались докази на підтвердження права власності на об`єкт незавершеного будівництва ресторан, який знаходиться на спірній земельній ділянці, а у мовами спірного Договору не визначено чітких зобов`язань (часових та інших) щодо забудови земельної ділянки тощо.

В судове засідання апеляційної інстанції 27.07.2021 з`явились представники сторін, представники відповідача (апелянта) та третьої особи в даному судовому засіданні надали пояснення, в яких підтримали апеляційну скаргу відповідача, просили її задовольнити за наведених в ній підстав, оскаржуване рішення скасувати та ухвалити нове про відмову у задоволенні позову.

Представники позивача в даному судовому зсіданні надали пояснення, в яких заперечили доводи апеляційної скарги, просили не брати їх до уваги, оскаржуване рішення як законне та обґрунтоване залишити без змін.

Заслухавши пояснення представників сторін та третьої особи, розглянувши наявні матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши юридичну оцінку фактичних обставин даної господарської справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм процесуального та матеріального права, апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню.

Як встановлено матеріалами справи, рішенням Київської міської ради №245/405 від 30.01.2003 Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею затверджено проект відведення ТОВ Делікатес земельної ділянки для будівництва ресторану на Петровській алеї (поблизу Зеленого театру) у Печерському районі м. Києва, передано ТОВ Делікатес в довгострокову оренду на 15 років земельну ділянку площею 0,30 га за рахунок земель міської забудови.

25.09.2003 між Київською міською радою (відповідач, орендодавець за договором) та ТОВ Делікатес (позивач, орендар за договором) укладено Договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. за реєстровим №932, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації, про що зроблено запис від 18.11.2004 №82-6-00246 у книзі записів державної реєстрації договорів (далі - Договір ), за умовами п. 1 якого орендодавець на підставі рішення Київради від 30.01.2003 за №245/405 передає, а орендар приймає у довгострокову оренду на 15 років земельну ділянку, місце розташування якої Петровська алея (поблизу Зеленого театру) у Печерському районі м. Києва, розміром 0,3033 га для будівництва ресторану у межах, які перенесені в натуру (на місцевість) і зазначені на плані, що є невід`ємною частиною цього договору.

Відповідно до п. 2.1 Договору за оренду земельної ділянки орендар сплачує орендодавцеві орендну плату у грошовій формі незалежно від результатів своєї діяльності.

За умовами п. 7.1 Договору орендар, зокрема, має право переважного придбання у власність земельної ділянки, а також за рівних інших умов на поновлення договору оренди після закінчення строку дії.

Маючи намір поновлення Договору,16.08.2019 позивач звернувся до Київської міської ради з повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:82:007:0010, до якого було додано проект додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки, підписаний та скріплений печаткою орендаря.

Проте, як стверджував позивач, відповідач у встановлений законом строк не надав заперечень з приводу поновлення дії Договору оренди земельної ділянки від 25.09.2003, жодної пропозиції щодо неприйнятності умов запропонованої позивачем додаткової угоди з боку відповідача на адресу позивача не надійшло.

Наведене, на переконання позивача, підтверджує зволікання відповідача в укладенні Додаткової угоди до Договору оренди земельної ділянки, що згідно ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі є підставою для поновлення строку дії договору оренди землі на тих самих умовах, які визначено Договором.

Як встановлено матеріалами справи, укладений між сторонами договір за своїм змістом та правовою природою є договором найму (оренди), який підпадає під правове регулювання Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України. Спеціальним законом, який регулює суспільні відносини в Україні з питань оренди землі є Закон України Про оренду землі .

За приписами ст. ст. 2, 3 Земельного кодексу України земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Суб`єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади. Земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Відповідно до ст. 116 вищезгаданого кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування та державних органів приватизації щодо земельних ділянок, на яких розташовані об`єкти, які підлягають приватизації, в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

До виключних повноважень міських рад у галузі земельних відносин належить відповідно до ст. 26 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні та ст. 12 Земельного кодексу України розпорядження землями територіальних громад, передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу, організація землеустрою, здійснення контролю за використанням та охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства.

У відповідності до ч. 1 ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

За змістом ст. 2 Закону України Про оренду землі відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України Про оренду землі , законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України, ст. 1 Закону України Про оренду землі право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13 Закону України Про оренду землі .

За приписами ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України Про оренду землі (в редакції, чинній на момент закінчення строку дії договору) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

За приписами ч. 6 вищевказаної статті Закону (в редакції, чинній на момент закінчення строку дії договору) у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (ч. 8 ст. 33 Закону України Про оренду землі ).

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (ч. 9 вказаної статті).

Аналіз зазначених вище положень дає підстави вважати, що за змістом ст. 33 Закону України Про оренду землі визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та встановлено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому, законодавець ототожнив поняття переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк та поновлення договору оренди землі , використовуючи конструкцію поновлення договору оренди землі як для підстави такого поновлення, передбаченої ч.ч. 1-5, так і для підстави, передбаченої ч. 6 цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені ч. 2 ст. 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою в зв`язку із відсутністю у нього інформації про наявність наміру дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому, таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України Про оренду землі ).

У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень про поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (ч. 6 ст.33 Закону України Про оренду землі ).

При цьому, додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

Таким чином, виникненню у орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме, ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі . Отже, в такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як мовчазну згоду орендодавця на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Вищезгаданого висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду в постановах від 22.09.2020 у справах № 159/5756/18 та № 313/350/16-ц.

При цьому, саме Велика Палата Верховного Суду на підставі ст. 45 Закону України Про судоустрій і статус суддів , ст. 302 ГПК України є спеціально створеним колегіальним органом Верховного Суду, метою діяльності якого є забезпечення однакового застосування судами норм права.

Таким чином, Велика Палата висловилась з приводу підстав поновлення договору оренди на підставі ч. 6 ст. Закону України Про оренду землі та для задоволення позову про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди орендарю слід у відповідний строк звернутись до орендодавця з листом про намір скористатись переважним правом на поновлення договору з доданим до нього проектом додаткової угоди.

За текстом вищенаведених постанов від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц та № 159/5756/18, які є останніми, прийнятими за подібних правовідносин, Велика Палата Верховного Суду відступила від висновку Верховного Суду у складі Судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду, наведеного в постанові від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, а саме, щодо тверджень про необов`язковість повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з надсиланням проекту додаткової угоди для виникнення підстав поновлення договору, передбаченої ч. 6 ст. 33 цього Закону.

Велика Палата Верховного Суду вказала, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову у поновленні договору оренди.

Як вище згадувалось, положеннями ч. 2 ст. 33 Закону України Про оренду землі встановлено, що орендар повинен повідомити орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Таким чином, таке звернення повинно бути вчинене у встановлений самим договором оренди строк, проте не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди.

Така конструкція цієї статті передбачає, що у випадку відсутності домовленості між сторонами договору щодо такого строку та не закріплення останнього в договорі, цей строк визначено нормативно - не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі, отже перевагу має договірний строк, визначений та встановлений сторонами в договорі оренди землі.

Оскільки спірним Договором не визначено строку повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, а лише визначено, що орендар, зокрема, має право переважного придбання у власність земельної ділянки, а також за рівних інших умов на поновлення договору оренди після закінчення строку дії (п. 7.1 Договору), таке повідомлення повинно бути здійснено у визначений Законом строку, тобто не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди.

Матеріалами справи встановлено, що на виконання вимог Закону, тобто не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії Договору оренди, позивач звернувся до відповідача з повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:82:007:0010, до якого було додано проект додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки, підписаний та скріплений печаткою орендаря, що в свою чергу свідчить про повідомлення позивачем (орендарем) відповідача (орендодавця) про намір скористатися правом на поновлення Договору оренди з надсиланням проекту Додаткової угоди, отже виникнення підстав для поновлення Договору.

Твердження відповідача (апелянта) про неврахування судом першої інстанції набуття чинності 16.01.2020 Законом України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству , яким визначено, що поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення, слід зазначити, що спірні правовідносини щодо поновлення Договору оренди виникли до набрання чинності та вступу в дію цього Закону, відповідно його положення не можуть застосовуватись до цих правовідносин.

При цьому, враховуючи дату укладення спірного Договору оренди, яка обраховується з моменту його державної реєстрації, також слід зазначити, що редакція ст. 33 Закону України Про оренду землі , яка діяла з 01.01.2004 по 01.01.2005 (на момент укладення договору), повністю кореспондуються із застосованими судом першої інстанції нормами ч. 6 ст. 33 ЗУ Про оренду землі (в редакції, що діяла на момент виникнення спірних правовідносин).

Разом з цим, судом враховано, що положеннями ч. 5 ст. 33 Закону України Про оренду землі законодавець визначив алгоритм дій, який зобов`язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря: розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону; узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору; за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності); укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Одночасно необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця з приводу невідповідності листа-повідомлення орендаря з проектом додаткової угоди вимогам закону не можуть бути без наведення відповідних причин, а мають бути обґрунтованими й містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

Положеннями п. 34 ст. 26 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні передбачено, що до виключної компетенції відповідної Ради належить вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин, які розглядаються виключно на пленарному засіданні - сесії.

В свою чергу, судом встановлено, що відповідач не приймав рішення на сесії ради про відмову у наданні земельної ділянки позивачу, а також в місячний термін не повідомляв письмово позивача про будь-які заперечення щодо продовження Договору оренди землі.

Матеріалами справи в зв`язку з цим встановлено, що після закінчення строку дії Договору оренди земельної ділянки, що мало місце 18.11.2019, позивач продовжував користуватись земельною ділянкою, чого не заперечував й відповідач, який в період до 18.12.2019, тобто протягом місяця після закінчення строку дії Договору, листа-повідомлення з запереченнями на поновлення Договору оренди землі позивачу не направив, що, в свою чергу, можна кваліфікувати як мовчазну згоду орендодавця на поновлення Договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені Договором.

З приводу тверджень апелянта про те, що за результатами розгляду листа-повідомлення позивача про поновлення спірного Договору оренди землі Департаментом земельних ресурсів КМДА підготовлено проект рішення про відмову у поновленні договору, слід зазначити, що проект відповідного рішення не є рішенням про відмову у поновленні Договору оренди землі в розумінні положень ст. 33 згаданого Закону, адже за змістом ст. 59 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні рішення ради приймаються на її пленарному засіданні після обговорення більшістю депутатів від загального складу ради, крім випадків, передбачених цим Законом.

Судом в зв`язку з цим враховано, що відповідно до п.п. 9.11, 9.12 Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, затвердженому рішенням Київської міської ради від 20.04.2017 №241/2463, договори оренди земельних ділянок, строк дії яких закінчився, поновлюються на той самий строк без прийняття Київською міською радою рішення про поновлення договору оренди у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення цього строку листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі та за умови згоди орендаря на приведення розмірів орендної плати за земельну ділянку та інших умов договору у відповідності до вимог законодавства, а також у випадку внесення змін до змісту договору в частині виключення слів будівництва , реконструкції , реставрації , у разі здійснення цих робіт та надання матеріалів та документів, що їх підтверджують (сертифікат прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, декларація про готовність об`єкта до експлуатації тощо).

Проте, відповідач безпідставно ухилявся від укладення Додаткової угоди про поновлення Договору, яка, фактично, є документальним оформленням прав на використання земельної ділянки.

Апелянтом не надано жодних доказів надіслання орендарю заперечень щодо автоматичного поновлення Договору оренди в місячний строк після його закінчення та не спростовано тверджень орендаря про продовження користування земельною ділянкою.

З приводу тверджень відповідача (апелянта) про неналежне виконання позивачем своїх зобов`язань за Договором оренди землі, зокрема, невідповідності функціонального призначення земельної ділянки, визначеного містобудівними умовами, її цільовому призначенню, а також невиконання Договору в частині забудови земельної ділянки, слід зазначити, що на підтвердження своєї позиції відповідач надав проект рішення Київської міської ради про відмову у поновленні Договору оренди земельної ділянки та проект пояснювальної записки, які фактично ґрунтуються на Акті обстеження земельної ділянки № 19-0732/06 від 16.10.2019, не доданого до матеріалів справи відповідачем (апелянтом). Сам проект рішення КМР про відмову у поновленні Договору оренди та пояснювальна записка не можуть бути доказами, зокрема, невідповідності функціонального призначення земельної ділянки, визначеного містобудівними умовами, її цільовому призначенню, а також невиконання Договору в частині забудови земельної ділянки в силу приписів ГПК України, оскільки вони ґрунтуються на іншому документі, який не може бути дослідженим судом.

При цьому, судом взято до уваги, що умовами Договору не визначено строків здійснення відповідної забудови, а позивачем до матеріалів справи долучено докази на підтвердження права власності на об`єкт незавершеного будівництва ресторан, який знаходиться на спірній земельній ділянці.

Разом з цим, слід зазначити, що на підставі ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов`язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Крім цього, у разі порушення свого права, кожен має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу у визначений законом або договором за згодою сторін спосіб.

Матеріли справи не містять жодних доказів звернення відповідача до позивача протягом 15 років дії Договору про порушення останнім його умов, зокрема, щодо невідповідності функціонального призначення земельної ділянки, визначеного містобудівними умовами, її цільовому призначенню, а також невиконання Договору в частині забудови земельної ділянки, або звернення з відповідним позовом до суду за захистом порушених прав чи інтересів.

Положеннями ст. 627 ЦК України передбачено, що відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

За змістом ст. ст. 626, 629 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Договір є обов`язковим до виконання сторонами.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (ст. 638 ЦК України). Істотними умовами договору є умови про предмет, умови, які визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ч. 1 ст. 4 Закону України Про оренду землі орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи.

Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою (ч. 1 ст. 5 вказаного Закону).

За приписами ч. 1 ст. 15 Закону України Про оренду землі істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років (ч. 1 ст. 19 Закону України Про оренду землі ).

Положеннями ст. 181 ГК України визначено загальний порядок укладання господарських договорів, відповідно до якого господарський договір за загальним правилом викладається у формі єдиного документа, підписаного сторонами. Допускається укладення господарських договорів у спрощений спосіб, тобто шляхом обміну листами, факсограмами, телеграмами, телефонограмами тощо, а також шляхом підтвердження прийняття до виконання замовлень, якщо законом не встановлено спеціальні вимоги до форми та порядку укладення даного виду договорів. Проект договору може бути запропонований будь-якою з сторін. У разі якщо проект договору викладено як єдиний документ, він надається другій стороні у двох примірниках. Сторона, яка одержала проект договору, у разі згоди з його умовами оформляє договір відповідно до вимог частини першої цієї статті і повертає один примірник договору другій стороні або надсилає відповідь на лист, факсограму тощо у двадцятиденний строк після одержання договору. За наявності заперечень щодо окремих умов договору сторона, яка одержала проект договору, складає протокол розбіжностей, про що робиться застереження у договорі, та у двадцятиденний строк надсилає другій стороні два примірники протоколу розбіжностей разом з підписаним договором.

Натомість, за змістом ст. 33 Закону України Про оренду землі передбачено як умови та підстави поновлення договору оренди землі, так і обов`язок сторін укласти додаткову угоду до договору оренди землі про його поновлення.

Постановою Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 року у справі № 32/563 (провадження № 12-172гс18) встановлено, що норми Господарського кодексу України визначають загальний порядок укладення господарських договорів, натомість відносини з передачі земельних ділянок в користування (оренду) із земель комунальної власності та укладення відповідних договорів оренди регулюються спеціальними нормами законодавства, закріпленими, зокрема, в Земельному кодексі України та Законі України Про оренду землі . Тобто до спірних правовідносин підлягають застосуванню спеціальні положення Земельного кодексу України та Закону України Про оренду землі .

Відповідно до ч. 9 ст. 33 Закону України Про оренду землі відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

З огляду на наведене, апеляційний суд визнає обґрунтованими висновки місцевого суду про наявність підстав для визнання Договору поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, а також визнання укладеною Додаткової угоди до Договору оренди земельної ділянки в редакції, запропонованій позивачем, які доведено позивачем належними та допустимими доказами, відповідачем не спростовано, відтак підлягають задоволенню в повному обсязі.

Доводи апелянта з приводу неповного з`ясування судом обставин, що мають значення для справи, неправильного застосування норм матеріального права та порушення вимог процесуального права, що є підставою для скасування судового рішення, а також з приводу невідповідності висновків місцевого суду обставинам справи, не знайшли свого підтвердження під час перегляду справи судом апеляційної інстанції.

За приписами ч.ч. 1, 5 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. В суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, які не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Враховуючи положення ч. 1 ст. 9 Конституції України та ратифікацію Законом України від 17.07.1997 №475/97-ВР Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і Першого протоколу та протоколів № 2,4,7,11 до Конвенції та прийняття Закону України від 23.02.2006 Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини , суди також повинні застосовувати Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод (Рим, 4 листопада 1950 року) та рішення Європейського суду з прав людини як джерело права.

Зокрема, згідно рішення Європейського суду з прав людини у справі Проніна проти України від 18.07.2006 та у справі Трофимчук проти України у рішенні від 28.10.2010 п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент сторін. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім цього, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.

За рішенням від 10.02.2010 у справі Серявін та інші проти України Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

З урахуванням усіх фактичних обставин справи, встановлених місцевим та апеляційним судами, інші доводи апелянта за текстом його апеляційної скарги не заслуговують на увагу, оскільки не впливають на вирішення спору у даній справі.

Відповідно до ст. 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням вимог матеріального і процесуального права.

За таких обставин, апеляційний господарський суд погоджується із висновками місцевого суду як законними, обґрунтованими обставинами й матеріалами справи, детальний аналіз яких, як і нормативне обґрунтування прийнятого судового рішення наведено місцевим судом, підстав для скасування його не знаходить. Доводи апелянта по суті його скарги в межах заявлених вимог, як безпідставні й необґрунтовані не заслуговують на увагу, оскільки не підтверджуються жодними доказами по справі й не спростовують викладених в судовому рішенні висновків.

Керуючись ст.ст. 269-270, п. 1 ч. 1 ст. 275, ст. ст. 276, 281-284 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Київської міської ради залишити без задоволення, рішення Господарського суду міста Києва від 14.04.2021 у справі № 910/21018/20 - без змін.

Матеріали справи № 910/21018/20 повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст.ст. 288-289 ГПК України.

Повний текст постанови складено 29.07.2021

Головуючий суддя С.Я. Дикунська

Судді Є.Ю. Шаптала

О.В. Тищенко