Рішення

від 19.07.2023 по справі 922/1165/23

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Держпром, 8-й під`їзд, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022,

тел. приймальня (057) 705-14-14, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19.07.2023м. ХарківСправа № 922/1165/23

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Калантай М.В.

при секретарі судового засідання Почуєвій А.А.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Харківської міської ради, м.Харків до Товариства з обмеженою відповідальністю "Род-Ник Інвест", м.Київ про та за зустрічним позовом до про стягнення 65096,16грн. та розірвання договору оренди землі Товариства з обмеженою відповідальністю "Род-Ник Інвест", м.Київ Харківської міської ради, м.Харків визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земліза участю представників:

від позивача: Бенденжук Л.О.

від відповідача: Барабицька Я.М.

Маловічко І.В.

ВСТАНОВИВ:

Харківська міська рада (надалі - позивач) звернулася до Господарського суду Харківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Род-Ник Інвест" (надалі - відповідач), в якому, з урахуванням заяви про виправлення описки від 09.05.2023, просить:

- стягнути з відповідача 65096,16грн., з яких: 12174,72грн. заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою по просп.Льва Ландау, 151-А у м.Харкові відповідно до договору оренди від 29.02.2000 за період з 26.03.2021 по 28.02.2022, 52921,44грн. пені за несвоєчасну сплату орендної плати відповідно до п.5.1 договору від 29.02.2000 №38/00;

- розірвати з відповідачем договір оренди землі від 29.02.2000 №38/00 земельної ділянки площею 0,1034 з кадастровим номером 6310136900:04:001:0055 по просп.Льва Ландау, 151-А у м. Харкові.

На підтвердження позовних вимог позивач посилається на неналежне виконання відповідачем зобов`язань щодо внесення орендних платежів за договором оренди землі від 29.02.2000 №38/00.

Ухвалою від 03.04.2023 дану позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі. Справу призначено до розгляду за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 28.04.2023.

19 квітня 2023 року від ТОВ "Род-Ник Інвест" надійшов відзив на первісний позов, у якорму він проти задоволення позовних вимог Харківської міської ради заперечив, просив у задоволенні позову відмовити.

Даний відзив ТОВ "Род-Ник Інвест" долучено судом до матеріалів справи.

20 квітня 2023 року до Господарського суду Харківської області надійшла зустрічна позовна заява Товариства з обмеженою відповідальністю "Род-Ник Інвест" до Харківської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди від 23.06.2021 між ТОВ "Род-Ник Інвест" (орендар) та Харківською міською радою (орендодавець) до договору оренди землі на тих самих умовах, які були викладені в договорі оренди спірної земельної ділянки кадастровий номер 6310136900:04:001:0055, площею 0,1034га у м. Харків, по просп. Льва Ландау 151-А, укладеного між Харківською міською радою та ПВКФ "Шанс" в редакції, яка наведена в зустрічній позовній заяві.

Зустрічний позов обґрунтовано тим, що ТОВ "Род-Ник Інвест" вважає, що ним як орендарем, відповідно до положень Земельного та Цивільного кодексів, Закону України "Про оренду землі", а також відповідно до Рішення Харківської міської ради від 17.04.2019 №1554/19 "Про затвердження Положення про оренду землі в м.Харкові" дотримано порядок укладення додаткової угоди по заміні сторони договору оренди землі, у той час як міськрада, не висунувши заперечень проти цього, ухиляється від укладення додаткової угоди.

Ухвалою від 25.04.2023 дану зустрічну позовну заяву прийнято до спільного розгляду з первісним позовом; вимоги за зустрічним позовом об`єднано в одне провадження з первісним позовом; підготовче засідання призначено на 28.04.2023.

28 квітня 2023 року від Харківської міської ради надійшла відповідь на відзив на первісний позов, у якій позивач за первісним позовом з доводами ТОВ "Род-Ник Інвест" не погодився та наполягав на обґрунтованості вимог за первісним позовом.

Дана відповідь Харківської міської ради на відзив долучена судом до матеріалів справи.

09 травня 2023 року від ТОВ "Род-Ник Інвест" надійшли пояснення щодо здійснення даним товариством оплат сум земельного податку за користування спірною земельною ділянкою, а також заперечення на відповідь на відзив на первісний позов.

Дані пояснення та заперечення ТОВ "Род-Ник Інвест" на відповідь на відзив на первісний позов долучені судом до справи.

Також 09.05.2023 від Харківської міської ради надійшов відзив на зустрічний позов, який було прийнято судом та долучено до матеріалів справи.

Крім того, 09.05.2023 Харківською міською радою подано заяву про виправлення описки у тексті позовної заяви, згідно з якою позивач за первісним позовом просить вважати правильним пункт 4 прохальної частини позовної заяви в наступній редакції: "розірвати з товариством з обмеженою відповідальністю "РОД НИК ІНВЕСТ" договір оренди землі від 29.02.2000 № 38/00 земельної ділянки площею 0,1034 з кадастровим номером 6310136900:04:001:0055 по просп. Льва Ландау, 151-А у м. Харкові".

Дана заява про виправлення описки була задоволена судом, а тому первісні позовні вимоги у даній справі розглядаються в редакції цієї заяви.

19 травня 2023 року від ТОВ "Род-Ник Інвест" надійшла відповідь на відзив на зустрічний позов з клопотанням про поновлення строку на її подання.

За результатами розгляду даного клопотання, суд у підготовчому засіданні 24.05.2023 поновив пропущений процесуальний строк та долучив відповідь ТОВ "Род-Ник Інвест" на відзив на зустрічний позов до матеріалів справи.

23 травня 2023 від Харківської міської ради надійшло пояснення щодо розміру плати за користування земельною ділянкою, яку, на її думку, мало вносити ТОВ "Род Ник Інвест".

Дані пояснення Харківської міської ради прийнято судом та долучено до справи.

24 травня 2023 року від ТОВ "Род-Ник Інвест" надійшло клопотання про долучення додаткових доказів, а саме: податкові декларації з плати за землю за 2021-2023 та бухгалтерську довідку.

Вказане клопотання було задоволено судом, оскільки вказані документи були складені 18.05.2023 у зв`язку із змінами в чинному законодавстві, а тому об`єктивно не могли бути подані ТОВ "Род-Ник Інвест" в строк для подання відзиву на первісний позов.

02 червня 2023 року від Харківської міської ради надійшло пояснення щодо наданих ТОВ "Род-Ник Інвест" уточнюючих податкових декларацій.

22 червня 2023 року ТОВ "Род-Ник Інвест" подало пояснення, в якому заявило клопотання про поновлення пропущеного строку та про долучення до справи платіжних інструкцій про сплату у травні 2023 року сум земельного податку, зв`язку із поданням уточнюючих декларацій з податку на землю.

Судом було задоволено дане клопотання ТОВ "Род-Ник Інвест", поновлено пропущений процесуальний строк на подання додаткових доказів та долучено до справи платіжні інструкції від 23.05.2023 та від 24.05.2023. При цьому, судом було враховано, що вказані платежі були здійснені у зв`язку із поданням уточнюючих податкових декларацій у травні 2023 року, а тому не могли бути подані ТОВ "Род-Ник Інвест" в строк для подання відзиву на первісний позов.

23 червня 2023 року від Харківської міської ради надійшла заява, в якій позивач за первісним позовом просить залишити без розгляду надані ТОВ "Род-Ник Інвест" платіжні інструкції №6466 від 23.05.2023 та №6524 від 24.05.2023; під час ухвалення рішення у справі не брати до розгляду на не враховувати письмові пояснення ТОВ "Род-Ник Інвест" від 20.06.2023 за вих. №21.

Розглянувши дану заяву Харківської міської ради, суд у підготовчому засіданні 28.06.2023 зазначив, що надання оцінки доказам, у тому числі їх співвідношення зі спірним періодом нарахування заборгованості, буде здійснюватися на стадії розгляду справи по суті.

У підготовчому засіданні 28.06.2023 судом постановлено ухвалу без виходу до нарадчої кімнати про закриття підготовчого провадження та призначення розгляду справи по суті на 29.06.2023.

У судовому засіданні 29.06.2023 судом оголошено перерву до 14.07.2023.

Ухвалою від 03.07.2023 призначено наступне судове засідання на 19.07.2023.

У судовому засіданні 19.07.2023 представник Харківської міської підтримав первісні позовні вимоги, просив первісний позов задовольнити. Проти задоволення зустрічних позовних вимог заперечив.

Представники ТОВ "Род-Ник Інвест" у даному судовому засіданні проти обґрунтованості первісного позову заперечили та просили у його задоволенні відмовити. При цьому, наполягали на задоволенні зустрічного позову.

З`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, всебічно і повно дослідивши надані до матеріалів справи докази, суд встановив наступне.

Рішенням виконавчого комітету Харківської міської ради від 29.12.1999 року №1664 приватній виробничо-комерційній фірмі «Шанс» надано у тимчасове платне користування на умовах оренди земельну ділянку площею 0,1034 га за адресою: м.Харків, пр-т 50-річчя СРСР (перейменовано на пр-т Льва Ландау), для експлуатації і обслуговування АГЗС строком до 30.11.2024.

25 лютого 2000 року між Харківською міською радою та приватною виробничо-комерційною фірмою «Шанс» укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстровано у виконавчому комітеті Харківської міської ради в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від 29 лютого 2000 року за номером 38/00 (надалі - Договір).

Відповідно до п. 2.1 Договору плата за землю вноситься орендарем щомісячно у вигляді орендної плати у грошовій формі у розмірі 266,26грн. не пізніше п`ятнадцятого числа наступного місяця.

Додатковою угодою від 03.08.2001 пункт 2.1 Договору викладено в наступній редакції: «Плата за землю вноситься орендарем щомісячно у вигляді орендної плати, яка з 01.07.2000 року до 31.12.2001 року складає 396,52грн, а з 01.01.2002 року - 583,12грн, не пізніше п`ятнадцятого числа наступного місяця».

Згідно з пунктом 2.2 Договору визначено, що орендна плата за землю збільшується при зміні розміру земельного податку відповідно до Законів України, при цьому сторони укладають додаткову угоду, яка є невід`ємною частиною цього договору оренди.

Підпунктом «д» пункту 3.2.1 Договору визначено, що за несвоєчасну сплату орендної плати орендар сплачує пеню у розмірі 0,3 відсотка від суми недоїмки за кожний день прострочення. Пеня повинна сплачуватись азом з заборгованістю.

Пунктом 3.2.2 Договору оренди передбачено, що орендар зобов`язаний своєчасно вносити орендну плату; проводити звірку платежів по орендній платі щоквартально не пізніше 20 числа першого місяця наступного кварталу. При наявності заборгованості в десятиденний строк погасити її; виконувати обов`язки, передбачені Законом України «Про оренду землі» та іншими нормативними правовими актами.

Відповідно до пункту 4.5 договору оренди землі від 29.02.2000 при переході права власності або права користування на будівлі і споруди, що розташовані на орендованій земельній ділянці до іншої юридичної чи фізичної особи, а також при реєстрації юридичної особи - орендаря, права і обов`язки сторін діють в повному обсязі, згідно цього договору до припинення його дії.

З наявної у справі Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно станом від 06.03.2023 №324937120 вбачається, що право власності на стаціонарну АГЗС за адресою: м. Харків, просп. Льва Ландау, 151-А:

- з 29.05.2003 по 12.05.2010 було зареєстровано за ПВКФ «Шанс» на підставі свідоцтва про право власності;

- з 13.05.2010 по 20.05.2021 було зареєстроване за ДП «ЕКСПОГАЗ». СП У ФОРМІ ТОВ «ЕКСПОГАЗ» (код ЄДРПОУ: 31236507) на підставі свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів від 13.05.2010 № 2111;

- з 21.05.2021 по 22.06.2021 за ТОВ «ГАЗТРОН-УКРАЇНА» (код ЄДРПОУ: 34048506) на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя від 21.05.2021 № 683;

- з 23.06.2021 по теперішній час ТОВ «РОД-НИК ІНВЕСТ» (код ЄДРПОУ: 40455555) на підставі договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 23.06.2021 №1092.

Крім того, відповідно до вказаної Інформаційної довідки право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6310136900:04:001:0055 площею 0,1034 га за адресою: м.Харків, просп. Льва Ландау, 151-А зареєстроване з 23.04.2014.

На підставі норм ч.1 ст.377 ЦК України, ч.ч. 1, 2 ст.120 Земельного кодексу України, ч.3 ст.7 Закону України «Про оренду землі», 13.05.2010 у ПВКФ «Шанс» автоматично припинилось, а у СП ТОВ «ЕКСПОГАЗ» автоматично виникло право користування (оренди) спірною земельною ділянкою. 21.05.2021 у СП ТОВ «ЕКСПОГАЗ» автоматично припинилось, а у ТОВ «ГАЗТРОН-УКРАІПА» автоматично виникло право користування земельною ділянкою з кадастровим номером 6310136900:04:001:0055. В подальшому, на підставі укладеного договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 23.06.2021 № 1092 у ТОВ «ГАЗТРОН-Україна» автоматично припинилась, а у ТОВ «РОД-НИК ІНВЕСТ» автоматично виникло право користування (оренди) спірною земельною ділянкою з кадастровим номером 6310136900:04:001:0055 площею 0,1034 га за адресою: м.Харків, проспект Ландау, 151-А.

17 лютого 2023 року Державним реєстратором Первомайської міської ради Харківської області Лозовською М.М. було внесено зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6310136900:04:001:0055 площею 0,1034 га за адресою: м.Харків, просп. Льва Ландау, 151-А, а саме: видалено орендаря приватне виробничо-комерційна фірма «Шанс» та додано орендаря ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «РОД-НИК ІНВЕСТ».

Згідно з п. 1.2 Договору оренди землі від 29.02.2000 № 38/00 договір укладено строком до 30.11.2024.

При цьому, Договір оренди землі від 29.02.2000, укладений між Харківською міською радою та ПВКФ «Шанс» не припинив в цілому свою дію після відчуження майна розташованого на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136900:04:001:0055, а відбулась заміна у зобов`язані. 23 червня 2021 року у ТОВ «РОД-НИК ІНВЕСТ» автоматично виникло право користування (оренди) спірною земельною ділянкою, а не з 17.02.2023 (дата державної реєстрації змій до іншого речового права).

За таких обставин, відповідач має сплачувати орендну плату відповідно до умов Договору.

Звертаючись з первісним позовом, Харківська міська рада зазначає, що ТОВ "Род-Ник Інвест" неналежним чином виконує своїх договірні зобов`язання щодо внесення орендної плати.

При цьому, позивач за первісним позовом зазначає, що пунктом 13 Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1996 № 786, встановлено, що розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

У зв`язку з цим, згідно із здійсненим Харківською міською радою розрахунком, за період з 23 червня 2021 року по 28 лютого 2022 року ТОВ "Род-Ник Інвест", відповідно до умов Договору повинно бути сплачено орендну плату у розмірі 37056,71 грн.

Згідно з листом ГУ ДПС у Харківській області ДПС № 3857/5/20-40-04-02- 12 від 16.03.2023 ТОВ "Род-Ник Інвест" за земельну ділянку з кадастровим номером 6310136900:04:001:0055 орендну плату не нараховує. В той же час, даним Товариством задекларовано земельного податку за земельну ділянку з кадастровим номером 6310136900:04:001:0055 у період з 23.06.2021 по 28.02.2022 у сумі 24881,99грн.

Сплата ТОВ "Род-Ник Інвест" сум земельного податку за період червень 2021 року - лютий 2022 року підтверджується наявними у справі платіжними інструкціями №6895 від 29.07.2021 на суму 930,44грн., №7666 від 19.08.2021 на суму 6000,00грн., платіжним дорученням №9706 від 29.09.2021 на суму 4932,70грн., платіжними інструкціями №11162 від 29.10.2021 на суму 5233,74грн., №12513 від 30.11.2021 на суму 5233,74грн., №14006 від 30.12.2021 на суму 5233,74грн., №475 від 26.01.2022 на суму 5233,74грн., №1960 від 02.03.2022 на суму 93413,25грн., №2510 від 29.03.2022 на суму 93413,25грн.

Харківська міська рада у своєму позові зазначає, що враховуючи сплату ТОВ "Род-Ник Інвест» у спірний період з власної ініціативи 24881,99грн земельного податку, позивач за первісним позовом вважає за можливе зменшити розмір заборгованості з орендної плати шляхом зарахування сплаченого товариством земельного податку, у зв`язку з чим розмір заборгованості за Договором складає 12174,72грн. (37056,71грн. - 24881,99грн.).

Отже, Харківська міська рада фактично зараховує сплачені ТОВ "Род-Ник Інвест" суми земельного податку як орендну плату за умовами Договору, втім вважає, що вказані платежі є меншими, ніж передбачено умовами Договору, з урахуванням Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1996 №786.

Враховуючи викладене, Харківська міська рада заявляє у первісному позові вимогу про стягнення з відповідача 12174,72грн. заборгованості з орендної плати за користування земельною ділянкою по просп.Льва Ландау, 151-А у м.Харкові відповідно до договору оренди від 29.02.2000 за період з 26.03.2021 по 28.02.2022, 52921,44грн. пені за несвоєчасну сплату орендної плати відповідно до п.5.1 договору від 29.02.2000 №38/00.

Крім того, абз. "б" п. 4.1 Договору визначено, що він припиняється у разі його розірвання у встановленому порядку.

Зокрема, згідно з пунктом 4.4 Договору його може бути розірвано:

а) за взаємною згодою сторін;

б) за несвоєчасну сплату орендної плати при простроченні її та пені більш ніж за 3 місяці;

На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання стороною обов`язків, передбачених цим договором та законодавством України, у разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке суттєво перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом та іншими законами України.

У зв`язку з цим, оскільки Харківська міська рада вважає, що ТОВ "Род-Ник Інвест" було допущено систематичну несплата орендної плати та несвоєчасну сплату орендної плати при простроченні її та пені більш ніж за 3 місяці, в первісному позові заявлено також вимогу про розірвання з ТОВ "Род-Ник Інвест" договору оренди землі від 29.02.2000 №38/00 земельної ділянки площею 0,1034 з кадастровим номером 6310136900:04:001:0055 по просп.Льва Ландау, 151-А у м. Харкові.

У свою чергу, ТОВ "Род-Ник Інвест" звернулося до суду із зустрічним позовом у даній справі, в якому зазначає наступне.

З 23.06.2021 ТОВ "Род-Ник Інвест" набуло відповідно до договору купівлі-продажу нежитлової будівлі право власності об об`єкт нерухомості, розташований на земельній ділянці кадастровий номер 6310136900:04:001:0055, площею 0,1034га у м.Харків, по пр. Льва Ландау 151-А. Набуття юридичними особами приватного права чи фізичними особами у визначеному законодавством порядку права приватної власності на будівлі, створює правові підстави для переходу прав на земельну ділянку до власника об`єкта нерухомості, розташованого на ній, відповідно до положень статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України саме в силу правочину з придбання майна та автоматичного переходу права користування земельною ділянкою відповідно до принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди. Цим зумовлюється право власника такого об`єкта нерухомості вимагати оформлення у встановленому порядку свого права користування відповідною земельною ділянкою.

Окрім того, через специфічність цільового призначення земельної ділянки «для експлуатації обслуговування стаціонарної АГЗС», без оформлення права користування у Формі додаткової угоди та реєстрації такого права - Товариство позбавлено можливості користування земельною ділянкою за цільовим призначенням у період з 23.06.2021 року по 28.02.2022 року в тому числі, що підтверджується відсутністю дозвільного документу за вказаною адресою.

Доказом відсутності можливості користування ділянкою та майном за цільовим призначення є копії відмови у видачі ліцензії на право торгівлі пальним ГУ ДГІС у Харківській області. В результаті вищезазначеного, особи, які мають законне право власності та користування на будівлі і споруди (власник нерухомості та орендар нерухомості), фактично не можуть реалізувати своє матеріальне цивільне право та позбавлені можливості володіння та користування будівлею та спорудами та користування земельною ділянкою за цільовим призначенням - землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики оборони та іншого призначення з розташованою на ній стаціонарною АГЗС.

Вищенаведені обставини, на думку Товариства свідчать про порушення його прав та охоронюваних законом інтересів і є підставою для їх захисту у судовому порядку.

ТОВ "Род-Ник Інвест" зазначає, що у відповідності до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме маймо про реєстрацію права власності (індексний номер 262869242) відповідачу належать на праві власності нежитлова будівля літ.А-1 загальною площею 23,9 кв.м. на підставі договору купівлі-продажу від 23,06.2021. Вищезазначений об`єкт розміщений на земельній ділянці площею 0,1034 га з кадастровим номером 6310136900:04:001:0055.

При набутті права власності на вищезазначений об`єкт та у відповідності до Інформації з Державного земельного кадастру на право власності та речові права на земельну ділянку від 07.06.2021 року право оренди земельної ділянки зареєстровано за Приватною виробничо-комерційною фірмою «ШАНС». Характеристика земельної ділянки - землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення., цільове призначення - для розміщення та експлуатації будівель і споруд додаткових транспортних послуг та допоміжних операцій, вид використання земельної ділянки - для експлуатації стаціонарної АГЗС, площа - 0.1034 га з кадастровим номером 6310136900:04:001:0055.

29.06.2021 року Товариством направлено заяву про укладення додаткової угоди на заміну сторони договору оренди зареєстрованого у виконавчому комітеті Харківської міської ради 29.02.2000 за №38/00 земельної ділянки кадастровий номер 6310136900:04:001:0055, площею 0.1034га у м. Харків, по пр. Льва Ландау 151-А з наданням додатків: копією договору оренди землі, копією витягу з держреєстру речових прав про реєстрацію права власності, витягом з державного земельного кадастру, копією договору купівлі-продажу нерухомого майна, копією технічного паспорту на будівлю.

30.06.2021 та 28.09.2021 Товариством до департаменту територіального контролю направлено заяви про обстеження земельної ділянки у м. Харків, по вул.Морозова. 15.

26.10.2021 Товариством до департаменту територіального контролю направлено Акт обстеження земельної ділянки.

15.11.2021 року Товариством до департаменту направлено Витяг з технічної документації про нормативно-грошову оцінку земельної ділянки від 01.07.2021 року № 2594.

У листопаді 2021 року Товариством за викликом до департаменту земельних відносин підписано додаткову угоду по заміні сторони договору оренди землі зареєстрованого у виконавчому комітеті Харківської міської ради 29.02.2000 року за №38/00 земельної ділянки кадастровий номер 6310136900:04:001:0055, площею 0.1034га у м. Харків, по пр. Льва Ландау 151-А від 03.08.2001 року.

Таким чином, Товариством було ще у 2021 році дотримано вимог чинного законодавства (що діяло на момент придбання нерухомого майна) щодо оформлення набутого права користування (оренди) земельною ділянкою у м. Харків, по пр. Льва Ландау 151-А, кадастровий номер 6310136900:04:001:0055, площею 0,1034га. Однак, не зважаючи на це станом на квітень 2023 року додаткової угоди по заміні сторони договору оренди земельної ділянки не отримано, без надання відмови в цілому чи надання зауважень до направлених документів.

У зв`язку з цим, ТОВ "Род-Ник Інвест" у зустрічному позові заявлено вимогу про визнання укладеною додаткової угоди від 23.06.2021 між ТОВ "Род-Ник Інвест" (орендар) та Харківською міською радою (орендодавець) до договору оренди землі на тих самих умовах, які були викладені в договорі оренди спірної земельної ділянки кадастровий номер 6310136900:04:001:0055, площею 0,1034га у м. Харків, по просп.Льва Ландау 151-А, укладеного між Харківською міською радою та ПВКФ "Шанс" в редакції, яка наведена в зустрічній позовній заяві.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням правових підстав позовних вимог, суд виходить з наступного.

Щодо первісного позову.

Частиною 1 статті 377 Цивільного кодексу України визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно з частинами 1, 2 статті 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

За змістом частини 3 статті 7 Закону України «Про оренду землі» до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Отже, наведені норми слід розуміти таким чином, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без оформлення припинення права будь-якими актами та документами. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, має місце заміна сторони в зобов`язанні.

Відповідно до усталених правових висновків Верховного Суду, у тому числі наведених у справах № у справах №№ 911/2244/18, 914/1925/18, 922/109/18, 913/210/18, 904/6296/17, 922/3655/17, 904/9027/17, 910/20774/17, 915/1416/17, 902/1592/15, 913/661/17, 914/2687/17, 910/7197/18, 913/153/18, 263/6022/16-ц, 922/510/19, у розумінні положень частини 2 статті 120 ЗК України, частини 1 статті 377 ЦК України, частини 3 статті 7 Закону України «Про оренду землі» при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, право попереднього користувача земельною ділянкою припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, при цьому на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Отже, після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувана, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, па якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки.

Однак, автоматичний перехід права оренди земельної ділянки до нового власника нерухомості відбувається за наявності таких умов: (1) на момент набуття новим власником права власності на нерухомість укладений попереднім власником майна договір оренди земельної ділянки є чинним; (2) земельна ділянка призначена для експлуатації та обслуговування нерухомості, яка є предметом відчуження, та (3) є сформованою як об`єкт цивільних прав.

Розірвання договору оренди землі до набуття ТОВ «ГАЗТРОН-Україна» права власності на нерухоме майно розташоване на земельній ділянці не відбулось. В подальшому, до укладання ТОВ «РОД-НИК ІНВЕСТ» договору купівлі-продажу від 23.06.2021 №1092 ТОВ «ГАЗТРОН-Україна» не відмовлялось в добровільному порядку від земельної ділянки, договір оренди розірвано не було.

Отже, 13.05.2010 у ПВКФ «Шанс» автоматично припинилось, а у СП ТОВ «ЕКСПОГАЗ» автоматично виникло право користування (оренди) спірною земельною ділянкою.

21.05.2021 у СП ТОВ «ЕКСПОГАЗ» автоматично припинилось, а у ТОВ «ГАЗТРОН-УКРАІПА» автоматично виникло право користування земельною ділянкою з кадастровим номером 6310136900:04:001:0055.

В подальшому, на підставі укладеного договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 23.06.2021 № 1092 у ТОВ «ГАЗТРОН-Україна» автоматично припинилось, а у ТОВ «РОД-НИК ІНВЕСТ» автоматично виникло право користування (оренди) спірною земельною ділянкою з кадастровим номером 6310136900:04:001:0055 площею 0,1034 га за адресою: м. Харків, проспект Ландау, 151-А.

При цьому, Договір оренди землі від 29.02.2000, укладений між Харківською міською радою та ПВКФ «Шанс» не припинив в цілому свою дію після відчуження майна розташованого на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136900:04:001:0055, а відбулась заміна у зобов`язані. 23 червня 2021 року у ТОВ «РОД-ПИКІНВЕСТ» автоматично виникло право користування (оренди) спірною земельною ділянкою, а не з 17.02.2023 (дата державної реєстрації змій до іншого речового права).

Аналогічна правова позиція, що у розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні, і що після відчуження об`єктів нерухомості позивачі не повинні сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої вони вже не є, а зобов`язання з такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості, викладена у постановах Верховного Суду від 19.06.2018 у справі №922/3655/17, від 05.09.2018 по справі № 904/9027/17, від 07.11.2018 у справі №910/20774/17, від 29.11.2018 по справі № 915/1416/17, від 06.12.2018 по справі № 902/1592/15, від 27.02.2019 у справі №913/661/17, від 06.03.2019 по справі №914/2687/17, від 04.04.2019 у справі № 910/7197/18.

Така ж правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 12.02.2020 у справі №913/153/18.

У постанові Верховного Суду від 10.02.2021 у справі № 200/8930/18 міститься висновок, що виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені і яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права. Проте, враховуючи приписи частини другої статті 120 ЗК України, не є правопорушенням відсутність у власника будинку, будівлі, споруди зареєстрованого права оренди на земельну ділянку, яка має іншого власника і на якій ці будинок, будівля, споруда розташовані.

Таким чином, суд вважає обґрунтованими доводи Харківської міської ради про те, що ТОВ ""Род-Ник Інвест", як новий власник об`єкта нерухомості та сторона за зобов`язанням, відповідно до умов договору оренди землі, з моменту набуття права власності на зазначений об`єкт нерухомого майна, має сплачувати у визначеному договором розмірі орендну плату за використання земельної ділянки по просп. Льва Ландау, 151-А у м. Харкові.

В той же час, суд вважає помилковою позицію позивача за первісним позовом щодо того, що ТОВ "Род-Ник Інвест" має вносити орендні платежі з урахуванням пункту 13 Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1996 № 786, якою встановлено, що розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

Так, статтею 19 Закону України "Про оренду землі" (в редакції станом на момент укладення Договору) було визначено, що орендна плата за земельну ділянку - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати встановлюються за угодою сторін у договорі оренди.

Відповідно до частин 1, 3 статті 21 Закону України "Про оренду землі" (в редакції станом на момент укладення Договору) умови договору оренди про розмір орендної плати можуть переглядатися за згодою сторін.

У разі збільшення відповідно до законів України розміру земельного податку орендодавець має право вимагати збільшення орендної плати, якщо інше не передбачено умовами договору оренди.

Аналіз умов пункту 2.1 Договору свідчить, що плата за землю вноситься орендарем у вигляді орендної плати у фіксованому розмірі 266,26грн. (станом на момент укладення Догвоору).

Згідно з пунктом 2.2 Договору оренда плата за землю збільшується при зміні розміру земельного податку відповідно до Законів України, при цьому сторони укладають додаткову угоду, яка є невід`ємною частиною цього договору.

Таким чином, Договором передбачено механізм зміни розміру орендної плати виключно шляхом укладення відповідної додаткової угоди, що повністю відповідало умовам статей 19, 21 чинної на той час редакції Закону України "Про оренду землі".

В подальшому Законом України №1211-IV від 02.10.2003 Закон України "Про оренду землі" викладено у новій редакції.

Зокрема, частиною 3 статті 21 Закону України "Про оренду землі" (в редакції Закону №1211-IV від 02.10.2003) обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Вказана редакції даної правової норми діє до даного часу.

Таким чином, законодавцем встановлено, що обчислення розміру орендної плати за землю має здійснюватися з урахуванням індексів інфляції, крім випадків, якщо інший порядок обчислення розміру орендної плати не передбачено договором оренди.

Суд зазначає, що у пунктах 2.1 та 2.2 Договору передбачено саме інший порядок обчислення орендної плати, а саме у фіксованому розмірі, який згідно умов Додаткової угоди від 03.08.2000 з 01.01.2002 складає 583,12грн. При цьому розмір орендної плати збільшується при зміні розміру земельного податку відповідно до Законів України шляхом укладення додаткової угоди.

В матеріалах справи відсутні як докази укладення сторонами Договору додаткових угоду як про збільшення розміру орендної плати у зв`язку із зміною розміру земельного податку, так і додаткові угоди, які б встановлювали обов`язок орендаря сплачувати орендну плату з урахуванням індексів інфляції.

Статтею 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

З урахуванням викладеного, суд не погоджується з твердженнями Харківської міської ради про обов`язок ТОВ "Род-Ник Інвест" сплачувати орендну плату з урахуванням індексів інфляції, а тому вважає розрахунок заявленої до стягнення у первісному позові суми заборгованості з орендної плати в розмірі 12174,72грн. необґрунтованим.

У зв`язку з цим, підстави для задоволення первісного позову в частині стягнення 12174,72грн. орендної плати не підлягають задоволенню.

Крім того, оскільки сума пені в розмірі 52921,44грн. визначена позивачем також з урахуванням неправомірно збільшеного на індекс інфляції розміру орендної плати, суд не вбачає підстав для задоволення первісного позову і в цій частині вимог.

Стосовно вимоги про розірвання Договору суд зазначає, що підставою для такого розірвання відповідно до пункту 4.4 Договору є несвоєчасна сплата орендної плати при простроченні її та пені більш ніж за 3 місяці.

Між тим, надані ТОВ "Род-Ник Інвест" платіжні інструкції №6895 від 29.07.2021 на суму 930,44грн., №7666 від 19.08.2021 на суму 6000,00грн., платіжне доручення №9706 від 29.09.2021 на суму 4932,70грн., платіжні інструкції №11162 від 29.10.2021 на суму 5233,74грн., №12513 від 30.11.2021 на суму 5233,74грн., №14006 від 30.12.2021 на суму 5233,74грн., №475 від 26.01.2022 на суму 5233,74грн., №1960 від 02.03.2022 на суму 93413,25грн., №2510 від 29.03.2022 на суму 93413,25грн. свідчать, що орендар щомісячно сплачував за користування спірною земельною ділянкою.

При цьому, суд зауважує, що така сплата здійснювалася у вигляді земельного податку, а не орендної плати, проте, оскільки Харківська міська рада зараховує вищевказані платежі в рахунок сплати за умовами Договору, суд не може вважати відповідача за первісним позовом таким, що допустив прострочення платежів за Договором на строк більше, ніж за 3 місяці.

Отже, підстави для розірвання Договору у даному випадку відсутні.

Суд не погоджується з доводами Харківської міської ради, що підставою для розірвання Договору може бути саме по собі внесення платежів у меншому розмірі, оскільки пунктом 4.4 передбачено спеціальну підставу для розірвання Договору у випадку невиконання орендарем свого зобов`язання щодо сплати орендних платежів саме у випадку "несвоєчасної сплати орендної плати при простроченні її та пені більш ніж за 3 місяці".

Крім того, як зазначалося вище, доводи Харківської міської ради щодо неналежного виконання ТОВ "Род-Ник Інвест" своїх зобов`язань в частині здійснення оплати за земельну ділянку ґрунтуються на помилковій позиції щодо необхідності збільшення розміру орендної плати на індекс інфляції.

При цьому, Харківською міською радою не доведено, що сплачені відповідачем за первісним позовом суми земельного податку за спірний період є меншими ніж ті платежі, які він мав здійснювати за умовами пункту 2.1 Договору (в редакції Додаткової угоди від 03.08.2001).

З урахуванням викладеного, у задоволенні первісного позову слід відмовити в повному обсязі.

Щодо зустрічного позову.

Як зазначалося вище, судом встановлено, що ТОВ "Род-Ник Інвест" за договором купівлі-продажу нежитлової будівлі від 23.06.2021 №1092 придбало у ТОВ «ГАЗТРОН-Україна» нерухоме майно, розташоване на спірній земельній ділянці з кадастровим номером 6310136900:04:001:0055 площею 0,1034 га за адресою: м.Харків, проспект Ландау, 151-А.

У зв`язку з цим, згідно з положеннями норм ч.1 ст.377 ЦК України, ч.ч. 1, 2 ст.120 Земельного кодексу України, ч.3 ст.7 Закону України «Про оренду землі» у ТОВ "Род-Ник Інвест" автоматично виникло право користування (оренди) спірною земельною ділянкою з кадастровим номером 6310136900:04:001:0055 площею 0,1034га за адресою: м. Харків, проспект Ландау, 151-А на умовах Договору.

Отже, з 23.06.2021 до ТОВ "Род-Ник Інвест" перейшли права та обов`язки орендаря за Договором.

17 лютого 2023 року Державним реєстратором Первомайської міської ради Харківської області Лозовською М.М. було внесено зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6310136900:04:001:0055 площею 0,1034 га за адресою: м.Харків, просп. Льва Ландау, 151-А, а саме: видалено орендаря приватне виробничо-комерційна фірма «Шанс» та додано орендаря ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «РОД-НИК ІНВЕСТ».

Отже, на даний час ТОВ "Род-Ник Інвест" є орендарем оренди земельної ділянки за договором оренди земельної ділянки, який зареєстровано у виконавчому комітеті Харківської міської ради в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від 29 лютого 2000 року за номером 38/00. При цьому, ТОВ "Род-Ник Інвест" також зареєструвало своє право оренди спірної земельної ділянки у встановленому законом порядку.

Зустрічний позов про визнання укладеною додаткової угоди від 23.06.2021 між ТОВ "Род-Ник Інвест" подало до суду у квітні 2023 року, тобто вже після набуття статусу орендаря за Договором та державної реєстрації свого права на користування спірною земельною ділянкою.

Крім того, наявність права оренди за ТОВ "Род-Ник Інвест" на умовах Договору не заперечується і самою Харківською міською радою, про що свідчить її первісний позов у даній справі.

За таких обставин, суд зазначає, що станом на момент подання зустрічного позову право ТОВ "Род-Ник Інвест" не може вважатися порушеним, що виключає можливість захисту такого права в судовому порядку, з огляду на положення статті 15 ЦК України.

При цьому, суд не приймає до уваги посилання ТОВ "Род-Ник Інвест" на те, що відсутність укладеної додаткової угоди до Договору позбавляє його можливості належним чином здійснювати свою господарську діяльність через невизнання права оренди з боку інших державних органів.

У такому випадку ТОВ "Род-Ник Інвест" не позбавлено можливості в судовому порядку оскаржити дії або бездіяльність відповідного суб`єкта владних повноважень. Проте в матеріалах справи відсутні рішення суду з приводу таких позовів, які б встановлювали правомірність дій відповідних державних органів щодо невизнання за ТВО "Род-Ник Інвест" його права оренди спірної земельної ділянки

Також, суд наголошує, що відповідно до статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Харківська міська рада є органом місцевого самоврядування, а тому повинна діяти у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Станом на момент звернення з зустрічним позовом частиною 4 статті 120 ЗК України встановлено, що уразі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні на праві оренди, емфітевзису, суперфіцію у відчужувача (попереднього власника), до набувача одночасно переходить відповідно право оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, крім випадків, визначених частиною шостою цієї статті.

Волевиявлення орендодавця (власника) земельної ділянки, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об`єкта та внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагається.

Отже, на час звернення ТОВ "Род Ник Інвест" із зустрічним позовом у даній справі законодавець чітко встановив, що внесення змін до договору оренди землі щодо заміни орендаря у вищевказаному випадку не вимагається.

За таких обставин, у Харківської міської ради відсутній обов`язок щодо укладення відповідної додаткової угоди, на чому помилково наполягає ТОВ "Род-Ник Інвест".

З таких обставин, суд вважає зустрічний позов необґрунтованим та таким, що не підлягає задоволенню.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір за подання первісного позову покладається на Харківську міську раду, а судовий збір за подання зустрічного позову покладається на ТОВ "Род-Ник Інвест".

Керуючись статтями 129, 237, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні первісного позову Харківської міської ради (61003, м.Харків, майдан Конституції, буд.7 код 04059243) до Товариства з обмеженою відповідальністю "Род-Ник Інвест" (01133, м.Київ, вул.Коновальця Євгена, буд.36, приміщення 31, код 40455555) про стягнення 65096,16грн. та розірвання договору оренди земельної ділянки відмовити.

У задоволенні зустрічного позову Товариства з обмеженою відповідальністю "Род-Ник Інвест" (01133, м.Київ, вул.Коновальця Євгена, буд.36, приміщення 31, код 40455555) до Харківської міської ради (61003, м.Харків, майдан Конституції, буд.7 код 04059243) про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі відмовити.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Східного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено "31" липня 2023 р.

СуддяМ.В. Калантай