Рішення

від 07.12.2022 по справі 911/591/22

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

вул. Симона Петлюри, 16/108, м. Київ, 01032, тел. (044) 235-95-51, е-mail: inbox@ko.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"07" грудня 2022 р. м. Київ Справа № 911/591/22

Розглянувши матеріали справи за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "КІТ"

до Комунального підприємства "Готельно-гуртожитковий комплекс"

Фізичної особи-підприємця Ваховської Світлани Іванівни

за участю третьої особи яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Вишневої міської ради

про визнання переважного права на укладення договору оренди та визнання недійсним договору оренди

Суддя Карпечкін Т.П.

За участі представників сторін:

від позивача: Шумський Ю.В. (витяг б/н та б/д);

від відповідача 1: не з`явився;

від відповідача 2: не з`явився;

від третьої особи: не з`явився.

обставини справи:

До Господарського суду Київської області надійшла позовна заява Товариства з обмеженою відповідальністю «КІТ» (далі позивач, заявник, ТОВ «КІТ») до Комунального підприємства «Готельно-гуртожитковий комплекс» (далі відповідач 1, КП «Готельно-гуртожитковий комплекс»), Фізичної особи-підприємця Ваховської Світлани Іванівни (далі відповідач 2, ФОП Ваховська С. І.), в якій позивач просить суд:

- визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю «КІТ» переважне право на укладення договору оренди нежитлового приміщення, яке розташоване на першому поверсі будинку за адресою: 08132, Київська обл., м. Вишневе. вул. Святошинська, 46;

- визнати недійсним договір оренди від 01.02.2022 року № 2-22, укладений між Комунальним Підприємством «Готельно-гуртожитковий комплекс» та Фізичною особою-підприємцем Ваховською Світланою Іванівною.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 10.05.2022 року відкрито провадження у справі № 911/591/22 за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання (суддя Лилак Т.Д.).

Розпорядженням керівника апарату Господарського суду Київської області № 56-АР від 07.07.2022 року у зв`язку з припиненням трудових відносин з суддею Лилаком Т.Д. на підставі наказу № 10-К від 04.07.2022 року, з метою недопущення порушень процесуальних строків розгляду справи № 911/591/22, призначено здійснити повторний автоматизований розподіл судової справи № 911/591/22.

На підставі протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 07.07.2022 року, справу № 911/591/22 передано судді Господарського суду Київської області Карпечкіну Т.П. для розгляду.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 10.05.2022 позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі № 911/591/22. Постановлено розгляд справи здійснювати за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 10.08.2022 року.

01.08.2022 року відповідачем 1 до канцелярії суду подано відзив, яким останній проти позову заперечує, просить залишити позовну заяву без задоволення та закрити провадження у справі з підстав викладених у відзиві.

Позивачем 05.08.2022 року до суду подано відповідь на відзив.

Ухвалою суду від 10.08.2022 року підготовче засідання відкладено на 07.09.2022 року.

24.08.2022 року відповідачем 1 подано заперечення на відповідь на відзив.

25.08.2022 року третьою особою подано письмові пояснення, якими останній позовні вимоги не підтримує та просить відмовити в задоволенні позову.

Ухвалою суду від 07.09.2022 року підготовче засідання відкладено на 02.11.2022 року.

24.10.2022 року позивачем подано відповідь на письмові пояснення третьої особи.

Ухвалою суду від 07.09.2022 року підготовче засідання призначено на 21.11.2022 року.

В підготовчому засіданні 21.11.2022 року представник позивача позовні вимоги, з підстав викладених у позовній заяві, підтримав у повному обсязі, уточнень позовних вимог не мав. Також зазначив і про те, що повідомлено всі обставини справи, які йому відомі, та надані суду всі наявні в нього докази.

Представник відповідача 1 в судовому засіданні 21.11.2022 року проти позову заперечував з підстав викладених у відзиві, поданому 01.08.2022 року. Також зазначив і про те, що відповідачем повідомлено про всі обставини справи, які йому відомі.

Представник третьої особи в підготовчому засідання 21.11.2022 року повідомив що позовні вимоги не підтримує та просить в задоволенні позову відмовити з підстав викладених у поясненнях, поданих 25.08.2022 року.

Відповідач 2 в підготовче засідання 21.11.2022 року не з`явився.

Враховуючи те, що судом під час підготовчого судового засідання вирішено питання, зазначені в ч. 2 ст. 182 Господарського процесуального кодексу України та вчинено усі необхідні дії, передбачені ст. 177 Господарського процесуального кодексу України, з метою забезпечення правильного, своєчасного та безперешкодного розгляду справи по суті, суд дійшов висновку про закриття підготовчого провадження у справі та призначення справи до судового розгляду по суті на 07.12.2022 року.

В судовому засіданні 07.12.2022 року представник позивача позовні вимоги підтримав, представники відповідача та третьої особи не з`явилися.

Відповідно до ч. 4 ст. 13 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи не вчиненням нею процесуальних дій.

Згідно з ч.ч. 1, 2 ст. 233 Господарського процесуального кодексу України суди ухвалюють рішення, постанови іменем України негайно після закінчення судового розгляду. Рішення та постанови приймаються, складаються і підписуються в нарадчій кімнаті складом суду, який розглянув справу.

Відповідно до ч. 1 ст. 240 Господарського процесуального кодексу України рішення суду проголошується у судовому засіданні, яким завершується розгляд справи, публічно, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд може проголосити лише вступну та резолютивну частини рішення.

У зв`язку з чим, в судовому засіданні 23.11.2022 року судом закінчено розгляд справи та за результатами оцінки поданих сторонами доказів, у нарадчій кімнаті, прийнято рішення.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши надані докази та оцінивши їх в сукупності, суд

ВСТАНОВИВ:

Як вбачається з викладених у позові обставин, Товариством з обмеженою відповідальністю «КІТ» подано позов до Комунального підприємства «Готельно-гуртожитковий комплекс», Фізичної особи-підприємця Ваховської Світлани Іванівни за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Вишневої міської ради в якому позивач просить суд:

- визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю КІТ переважне право на укладення договору оренди нежитлового приміщення, яке розташоване на першому поверсі будинку за адресою: 08132, Київська обл., м. Вишневе. вул. Святошинська, 46;

- визнати недійсним договір оренди від 01.02.2022 року № 2-22, укладений між Комунальним Підприємством «Готельно-гуртожитковий комплекс» та Фізичною особою-підприємцем Ваховською Світланою Іванівною.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Товариством з обмеженою відповідальністю «КІТ» , на підставі Договору оренди від 01.10.2014 року № 07-14, укладеного з Комунальним Підприємством «Готельно-гуртожитковий комплекс» , є орендарем нежитлового приміщення загальною площею 54,0 м.кв., розташованого за адресою: м. Вишневе, вул. Святошинська, буд. 46.

Додатковою угодою від 30.11.2020 року до Договору оренди сторонами погоджено продовжити строк дії договору до 30.11.2021 року.

Водночас, позивачем отримано лист Комунального підприємства «Готельно-гуртожитковий комплекс» від 01.10.2021 року № 82 про відсутність наміру продовжувати дію Договору оренди від 01.10.2014 року № 07-14.

Проте, на переконання позивача, відповідач 1 проігнорувавши вимог Закону України «Про оренду державного і комунального майна», Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 року № 483, в частині оголошення в електронній торговій системі аукціону, за результатами якого чинний Договір оренди може бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем, порушив переважне право позивача в продовженні строку дії договору оренди, яке закріплене за ним частиною 1 статті 285 Господарського кодексу України.

Відносини, що пов`язані з передачею в оренду майна, що перебуває в комунальній власності регулюються Законом України «Про оренду державного та комунального майна» № 157-ІХ від 03.10.2019 року та Порядком передачі в оренду державного та комунального майна, який затверджений постановю Камінету Міністрів України № 483 від 03.06.2020 року «Деякі питання оренди державного та комунального майна» (далі Порядок).

Відповідно до п. п. 1, 2 ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та п. 134 Порядку продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону або без проведення аукціону в передбачених Законом випадках.

Відповідно до п. п. 135 та 143 Порядку орендар, що має право продовжити договір оренди без проведення аукціону та орендар, що має намір продовжити договір оренди, що підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, звертається до Орендодавця із заявою про продовження договору оренди не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.

Заява подається шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі (ЕТС) (п. 136 Порядку та абз. 2 п. 143 Порядку).

В зв`язку з неможливістю подання заяви про продовження терміну дії Договору оренди від 01.10.2014 року № 07-14 в установлений термін в електронній торговій системі відповідно до порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 3 червня 2020 року № 483 та у зв`язку з відсутністю об`єкта оренди та електронного ідентифікатора об`єкта оренди в базі ЕТС, оскільки відповідно до п. 136 Порядку така подається шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі, позивач письмово направив лист № 10 від 20.10.2021 року відповідачеві та третій особі, яким заявив про своє переважне право перед іншими суб`єктами.

Як зазначає позивач, додаткова угода та договір оренди в обумовленому законом порядку п. 131, а саме до 04.12.2020 року відповідачем 1 в електронній системі оприлюднено не було, у зв`язку з чим позивач усно звертався до орендаря, який запевнив орендаря про продовження дії договору.

Водночас, позивачем отримано лист Комунального підприємства «Готельно-гуртожитковий комплекс» від 01.10.2021 року № 82 про відсутність наміру продовжувати дію Договору оренди від 01.10.2014 року № 07-14.

Позивач вважає, що оскільки що Відповідачі, ухилившись від виконання вимог Закону України «Про оренду державного та комунального майна», Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 3 червня 2020 року № 483, в частині оголошення в ЕТС аукціону, за результатами якого чинний договір оренди може бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем, порушив його переважне право як Орендаря в продовженні строку дії договору оренди, яке закріплене за ним.

В подальшому, Позивач листом від 26.11.2021року заявив про намір реалізувати своє переважне право щодо укладення нового Договору оренди на новий строк як орендар, який належно виконує свої обов`язки. Але 03.02.2022 року незнайомі особи вимагали звільнити приміщення магазину на підставі укладеного договору оренди з новим орендарем та 08.02.2022 року позивач отримав лист від Відповідача 2 ФОП Ваховської С.І. від 07.02.2022 року про те, що нею укладений Договір оренди від 01.02.2022 р № 2-22.

У зв`язку з чим позивач звернувся до суду з вимогою про визнання за позивачем переважного права на укладання Договору оренди нежитлового приміщення, яке розташоване на першому поверсі будинку за адресою: 08132, Київська обл., м. Вишневе, вул. Святошинська, 46 та визнання недійсним договору оренди від 01.02.2022 року № 2-22 укладений між відповідачами.

В ході розгляду спору відповідач 1 подав відзив, в якому позовні вимоги заперечував, зазначив, що згідно ст. 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», загальних положень частини другої статті 291 Господарського кодексу України, договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який кого було укладено.

Законом України «Про оренду державного та комунального майна» встановлено порядок продовження договору оренди, зокрема в ст. 18 зазначено, що рішення про відмову у продовженні договору оренди комунального майна приймаються орендодавцем.

В п. 11.8. Договору оренди зазначено, що у разі припинення дії договору або його розірвання Орендодавець має письмово повідомити орендаря про дату передачі Орендарем об`єкта оренди Орендодавцю. Передача об`єкта оренди оформляється актом приймання-передачі, який підписується Сторонами Договору. Листом від 01.10.2021 року № 82 Комунальним підприємством «Готельно-гуртожитковий гомплекс» було повідомлено Товариство з обмеженою відповідальністю «КТ» про те, що відповідно до Закону України «Про оренду державного та комунального майна» не має наміру продовжувати дію договору оренду № 07-14.

Відповідно до ч. 2 ст.785 Цивільного кодексу України в разі, якщо наймач не виконує обов?язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Пунктом 11.9. договору оренди передбачено, що у разі неповернення об`єкта оренди після припинення або дострокового розірвання договору оренди у встановлений Орендодавцем термін Орендар має сплатити неустойку за кожний прострочений день розмірі подвійної щомісячної орендної плати за весь час. Термін відраховується від дати припинення або розірвання договору до підписання акту прийому-передачі, який підтверджує фактичне повернення орендованого майна. Пізніше, листом від 01.12.2021 року № 98 Комунальне підприємство «Готельно-гуртожитковий комплекс» повторно звернулося до позивача з вимогою звільнити приміщення та підписати акт приймання-передачі приміщення за адресою м. Вишневе, вул. Святошинська, буд. 46, площею 55,4 м.кв. Однак, позивач орендоване приміщення не звільнив та не повернув відповідачу в порядку, визначеному Договором.

Враховуючи, що відповідач у встановленому законодавством порядку та строки вчинив дії, які свідчать про його відмову від пролонгації договору оренди, тому договір є припиненим у зв?язку із закінченням строку його дії.

Відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України від 07.03.2022 року № 220 «Питання надання гуманітарної та іншої допомоги цивільному населенню в умовах воєнного стану Україні» та вищевказаного листа Виконавчого комітету Вишневої міської ради, як власника приміщення, відповідач зазначив , що нежитлове приміщення № 117, яке є предметом спору по даній справі, передбачено для використання з метою розташування центру надання гуманітарної допомоги населенню Вишневої міської територіальної громади.

У зв`язку з чим відповідач вказав, що відповідно до ст. 7 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» стосовно спірного приміщення не може бути оголошено аукціон.

Окрім того, відповідач 1 зазначив, що дію Договору оренди нежитлового приміщення від 01.02.2022 року № 2-22 укладеного між Комунальним підприємством «Готельно-гуртожитковий комплекс» та Фізичною особою-підириємцем Ваховською Світланою Іванівною припинено, що підтверджується актом передачі-приймання орендованого майна від 08.06.2022 року, копія наявна в матеріалах справи.

У відповіді на відзив відповідача 1 позивач зазначив, що відповідачем 1 не надано жодних заперечень щодо наведених в позовній заяві обставин та правових підстав позову, з якими відповідач не погоджується стосовно порушення відповідачами переважного права позивача на укладення договору оренди нежитлового приміщення, яке розташоване на першому поверсі за адресою: 08132, Київська обл., м.Вишневе, вул. Святошинська, 46. Також не надано жодних заперечень щодо наведених позивачем в позовній заяві обставин та правових підстав позову, з якими відповідач не погоджується, проти визнання договору оренди від 01.02.2022 року № 2-22 між Комунальним підприємством «Готельно-гуртожитковий комплекс» та ФОП Ваховська С.І. недійсним. Крім того позивач зазначив, що Акт передачі-приймання орендованого майна від 08.06.2022 року не є фактом припинення дії Договору оренди від 01.02.2022 року.

У запереченнях на відповідь на відзив відповідач 1 зазначає, що оскільки Товариство з обмеженою відповідальністю «КІТ» в передбачені законодавством терміни письмово не звернувся до КП «Готельно-гуртожитковий комплекс», то слід вважати переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий термін втраченим. Згідно ст. 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Згідно ст. 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», загальних положень частини другої статті 291 Господарського кодексу України, договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Також останній повторно наголосив на тому, що Законом України «Про оренду державного та комунального майна» встановлено порядок продовження договору оренди, зокрема в ст. 18 зазначено, що рішення про відмову у продовженні договору оренди комунального майна приймаються орендодавцем.

В п. 11.8. договору оренди, укладеного між товариством з обмеженою відповідальністю «КІТ» та комунальним підприємством «Готельно-гуртожитковий комплекс» зазначено, що у разі припинення дії договору або його розірвання Орендодавець має письмово повідомити орендаря про дату передачі Орендарем об?екта оренди Орендодавцю. Передача об?єкта оренди оформляється актом приймання-передачі, який підписується Сторонами Договору.

Листом від 01.10.2021 року № 82 Комунальним підприємством «Готельно-гуртожитковий комплекс» було повідомлено Товариство з обмеженою відповідальністю «КІТ» про те, що відповідно до Закону України «Про оренду державного та комунального майна» не має наміру продовжувати дію договору оренли № 07-14.

Відповідно до ч. 2 ст. 785 Цивільного кодексу України в разі, якщо наймач не виконує обов?язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача оплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення. Однак, позивач орендоване примішення не звільнив та не повернув відповідачу в порядку визначеним договором.

В ході розгляду спору, третьою особою подано письмові пояснення в яких остання посилається на те, що позивач в передбачений законодавством термін не звернувся до відповідача 1 з наміром продовжити термін дії Договору оренди, тому слід вважати, що орендар відмовився від здійснення свого переважного права.

Також зазначила про те, що листом від 01.10.2021 року № 82 Комунальним підприємством «Готельно-гуртожитковий комплекс» було повідомлено Товариство з обмеженою відповідальністю «КІТ» про те, що відповідно до Закону України «Про оренду державного та комунального майна» не має наміру продовжувати дію договору оренди № 07-14, однак орендар приміщення не звільнив та не повернув.

Окрім того, третя особа наголосила, що оскільки спірне приміщення передбачене для використання з метою розташування центру надання гуманітарної допомоги населенню Вишневої міської територіальної громади, тому у відповідності до ст. 7 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» стосовно нього не може бути оголошено аукціон.

Також в своїх поясненнях наголосила на тому, що дію Договору оренди нежитлового приміщення від 01.02.2022 року № 2-22 укладеного між Комунальним підприємством «Готельно-гуртожитковий комплекс» та Фізичною особою-підириємцем Ваховською Світланою Іванівною припинено.

У зв`язку з вище викладеним, просить відмовити в задоволенні позовних вимог.

Позивачем подано відповідь на письмові пояснення третьої особи, в якій останній зазначив, що оскільки відповідачем 1 порушено вимоги ч. 5 ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», то саме дії відповідача 1 зробили неможливим подання заяви останнього на продовження договору оренди № 07-14 в законний спосіб та визначені законом терміни.

Також останній наголосив, що також звертався листом від 26.11.2021 року до відповідача 1, яким заявив про намір реалізувати про своє переважне право щодо укладання нового договору оренди на новий строк, однак даний лист залишився без відповіді.

Окрім того, позивач посилається на те що Акт передачі-приймання орендного майна від 08.06.2022 року не є фактом розірвання/припинення дії Договору оренди від 01.02.2022 року № 2-22, оскільки в матеріалах справи відсутня додаткова угода, у зв`язку з чим, вважає договір чинний до 3.01.2023 року.

Оскільки, строк дії договору оренди, укладеного між позивачем та відповідачем -1 визначено сторонами до 30.11.2021 року, тобто вже після 01.07.2020 року, то до спірних правовідносин з питання порядку продовження договору оренди підлягають застосуванню відповідні положення Закону України № 157-ІХ.

Порядок продовження договору оренди врегульовано приписами статтею 18 Закону № 157-IX та постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 Деякі питання оренди державного та комунального майна, якою затверджений Порядок передачі в оренду державного та комунального майна (далі - Порядок).

Відповідно до частини 1 статті 18 Закону № 157-IX продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті.

Частиною 2 статті 18 Закону № 157-IX передбачено, що без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які:

укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п`ять років або менше;

укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими частиною першою статті 15 цього Закону;

укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими частиною другою статті 15 цього Закону відповідно до вимог статті 15 цього Закону, крім випадків, передбачених абзацами одинадцятим та дванадцятим частини другої статті 15 цього Закону;

укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством.

Як вбачається із матеріалів справи, договір оренди укладено між позивачем та відповідачем -1 не вперше, інші випадки, які визначені частиною 2 статті 18 Закону № 157-IX за наявності яких договір оренди може бути продовжено без аукціону не застосовні до спірних правовідносин, тому укладений сторонами договір оренди підлягав продовженню за результатами проведення аукціону.

Частиною 3 статті 18 Закону № 157-IX визначено, що договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.

Згідно положень ч. 9, ч. 10 статті 18 Закону № 157-IX після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець (або представницький орган місцевого самоврядування чи визначені ним органи) згідно з Порядком передачі майна в оренду приймає одне з таких рішень:

про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди може бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем;

про відмову у продовженні договору з підстав, передбачених статтею 19 цього Закону.

Зміст оголошення, особливості проведення аукціону на продовження договору оренди, порядок компенсації вартості невід`ємних поліпшень та застосування переважного права чинного орендаря на продовження договору оренди в ході аукціону визначаються Порядком передачі майна в оренду.

Пунктом 134 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна встановлено, що продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону або без проведення аукціону в передбачених Законом випадках.

Відповідно до пункту 143 Порядку орендар, що має намір продовжити договір оренди, що підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, звертається до орендодавця із заявою про продовження договору оренди не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди. Якщо орендар не подав заяву про продовження договору оренди у зазначений строк, то орендодавець не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв`язку з тим, що орендар не подав відповідну заяву у визначений Законом строк, та повідомляє про необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна.

Заява подається шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі.

Положеннями пункту 144 Порядку передбачено, що після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець протягом десяти робочих днів з дати отримання такої заяви, приймає одне з рішень, передбачених частиною дев`ятою статті 18 Закону.

Рішення про відмову в продовженні договору оренди може бути прийнято у випадках, передбачених статтею 19 Закону, а також у разі невідповідності орендаря вимогам, установленим статтею 4 Закону. Таке рішення оприлюднюється орендодавцем в електронній торговій системі протягом трьох робочих днів з дати прийняття такого рішення.

У разі прийняття рішення про відмову у продовженні договору оренди на підставі необхідності майна для власних потреб балансоутримувача, здійснюються дії, передбачені пунктом 142 цього Порядку.

Якщо рішенням представницького органу місцевого самоврядування встановлено, що рішення про продовження договору оренди або про відмову у продовженні приймаються представницьким органом місцевого самоврядування чи визначеним ним органом, відповідні рішення приймаються протягом 60 робочих днів з дати отримання заяви орендаря про продовження договору.

Неприйняття протягом зазначеного строку одного із зазначених рішень представницьким органом місцевого самоврядування чи визначеним ним органом вважається прийняттям ним рішення про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди може бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем.

Рішення про оголошення аукціону та оголошення про проведення аукціону на продовження договору оренди оприлюднюються орендодавцем в електронній торговій системі протягом десяти робочих днів з дати прийняття такого рішення. У межах зазначеного строку орендодавець може переглянути умови та додаткові умови (у разі наявності) оренди майна згідно з пунктами 51 та 54 цього Порядку з урахуванням особливостей, передбачених пунктом 146 цього Порядку.

У пункті 1 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 157-IX передбачено, що цей Закон набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 1 лютого 2020 року, крім:

1) положень статей 5, 6, 11, 14, частини восьмої статті 15, частини шостої статті 16 цього Закону (в частині роботи ЕТС), які стосуються внесення (включення) та опублікування інформації в ЕТС, подання заяв, у тому числі заяв на оренду, в ЕТС, опублікування в ЕТС Переліків, договорів оренди, укладених без проведення аукціону, змін і доповнень до договорів оренди, які вводяться в дію з 1 жовтня 2020 року.

Внесення (включення) та опублікування інформації, оприлюднення Переліків, договорів оренди, укладених без проведення аукціону, змін і доповнень до договорів оренди, що передбачені статтями 5, 6, 14, частиною восьмою статті 15, частиною шостою статті 16 цього Закону, здійснюються на офіційних вебсайтах орендодавців, а також у друкованих засобах масової інформації, якщо це передбачено рішенням представницького органу місцевого самоврядування, до моменту введення в дію положень, передбачених цим підпунктом.

Подання заяв, у тому числі заяв на оренду, передбачених статтями 6, 11, 14 цього Закону, здійснюється в паперовій або в електронній формі (без використання ЕТС) до моменту введення в дію положень, передбачених цим підпунктом пункту 1 Прикінцевих та перехідних положень.

Положеннями пункту 6 частини 3 Постанови Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483 Деякі питання оренди державного та комунального майна визначено, що до початку роботи електронної торгової системи Порядок у частині внесення (включення) та оприлюднення інформації в електронній торговій системі, надсилання інформації про потенційний об`єкт оренди, подання заяв, у тому числі заяв на оренду, в електронній торговій системі, оприлюднення в електронній торговій системі Переліків, договорів оренди, укладених без проведення аукціону, змін і доповнень до договорів оренди, що передбачені статтями 5, 6, 11, 14, частиною восьмою статті 15, частиною шостою статті 16 Закону (в частині роботи електронної торгової системи), застосовується у такий спосіб:

шляхом оприлюднення на офіційних веб-сайтах орендодавців, а також у друкованих засобах масової інформації, якщо це передбачено рішенням представницького органу місцевого самоврядування або уповноваженого ним органу;

шляхом внесення, подання, надсилання в паперовій або в електронній формі (без використання електронної торгової системи).

Надсилання інформації про потенційний об`єкт оренди до початку роботи електронної торгової системи може здійснюватися через електронну торгову систему в разі наявності такої технічної можливості.

Адміністратор повідомляє про появу технічної можливості шляхом оприлюднення відповідної інформації на власному веб-сайті.

Відповідальним за забезпечення функціонування електронної торгової системи - адміністратором електронної торгової системи згідно частини 2 цієї Постанови визначено державне підприємство Прозорро.Продажі, що належить до сфери управління Міністерства економіки.

З наведених норм вбачається, що з 01.10.2020 року заява про продовження договору оренди комунального майна подається шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі.

Оскільки спірний договір оренди мав продовжуватися у порядку, передбаченому Законом №157-IX орендар повинен був не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди подати заяву шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі про продовження договору оренди.

З викладеного вбачається, що для продовження договору оренди комунального майна орендар зобов`язаний подати орендодавцю в установлений строк (не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди) відповідну заяву, яка починаючи з 01.10.2020 подається шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі.

Із матеріалів справи слідує, що позивач звернулася до відповідача-1 листом № 10 від 20.10.2021 року у паперовій формі.

Оцінюючи наявний в матеріалах справи лист позивача про своє переважне право на укладання Договору оренди суд дійшов висновку, що цей лист не відповідає вимогам до заяви про продовження договору оренди у розумінні частини третьої статті 18 Закону України № 157-IX та пункту 143 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, оскільки його подано не в строк та без використання електронної торгової системи.

Щодо вказаної обставини позивач на те, що Договір оренди та Додаткова угода не були внесені в ЕТС, то надаючи оцінку наведеним доводам, суд враховує, що доказів подання позивачем заяви про продовження договору оренди шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі, або доказів неможливості подання такої заяви через електронну торгову систему на дату подання заяви, доказів звернення до відповідача-1 із заявою щодо наявності технічних перешкод, що унеможливлюють подання такої заяви у спосіб передбачений Законом та Порядком матеріали справи не містять.

Позивачем також не доведено, що відсутність в електронній торговій системі об`єкта оренди станом на дату подання заяви про продовження дії договору унеможливила реєстрацію позивачем свого електронного кабінету в ЕТС та подання через нього заяви про продовження договору оренди що відповідно до положень статті 18 Закону України Про оренду державного та комунального майна № 157-IX від 03.10.2019 унеможливлює продовження строку його дії на той самий термін.

Подібний правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 13 грудня 2022 року у справі № 916/4073/21.

Невчинення орендодавцем фактичних дій щодо оприлюднення рішення про оголошення аукціону та оголошення про проведення аукціону на продовження договору оренди в електронній торговій системі порушує права чинного орендаря, але таке порушення не є підставою для автоматичного продовження дії договору оренди комунального майна без аукціону та поза електронною торговою системою в силу положень статті 764 Цивільного кодексу України та ч. 4 статті 284 ГК України, бо інакше мета, принципи та положення спеціального Закону № 157-IX будуть знівельовані.

В разі невчинення орендодавцем фактичних дій щодо оприлюднення рішення про оголошення аукціону та оголошення про проведення аукціону на продовження договору оренди в електронній торговій системі, орендар не позбавлений права звернутися до орендодавця із вимогою щодо зобов`язання здійснити дії щодо оприлюднення в електронній торговій системі відповідно до Закону та Порядку рішення про оголошення аукціону на продовження договору оренди, а в разі невиконання такої вимоги у досудовому порядку, звернутися до суду за захистом своїх прав та інтересів із відповідною вимогою.

Оскільки, позивачем своєчасно не було належним чином оформлено та подано заяви про продовження дії Договору, відповідачем питання не могло бути розглянуте по суті у строки, встановлені чинним законодавством, тому суд приходить до висновку, що відповідачем правомірно та в установлений законом строк повідомлено Товариство з обмеженою відповідальністю «КІТ» про те, що відповідно до Закону України «Про оренду державного та комунального майна» не має наміру продовжувати дію договору оренди № 07-14, оскільки останній в передбачені законодавством терміни письмово не звернувся до КП «Готельно-гуртожитковий комплекс»,.

Згідно з п.143 Порядку, орендар, що має намір продовжити договір оренди, що підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, звертається до орендодавця із заявою про продовження договору оренди не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди. Якщо орендар не подав заяву про продовження договору оренди у зазначений строк, то орендодавець не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв`язку з тим, що орендар не подав відповідну заяву у визначений Законом строк, та повідомляє про необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна.

Стаття 24 Закону визначає, що договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його укладено; укладення з орендарем договору концесії такого майна; приватизації об`єкта оренди орендарем (за участю орендаря); припинення юридичної особи - орендаря або юридичної особи - орендодавця (за відсутності правонаступника); смерті фізичної особи - орендаря; визнання орендаря банкрутом; знищення об`єкта оренди або значне пошкодження об`єкта оренди.

У разі припинення договору оренди орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди (ч.1 ст. 25 Закону).

Отже, закінчення строку, на який було укладено договір оренди, є безумовною підставою для припинення договору.

Як передбачено ч. 1 ст. 764 Цивільного кодексу України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Подібні положення містяться і в ч. 4 ст. 284 Господарського кодексу України та у ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Незаперечення орендодавцем можливості продовження договірних відносин може мати прояв у «мовчазній згоді» і у такому випадку орендар в силу закону вправі розраховувати, що договір оренди вважається поновленим.

Необхідно зауважити, що за таких обставин договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк, тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди на інших умовах.

Отже, відповідно до наведених вище норм, договір може бути пролонгованим, тобто продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, за відсутності у сторін відповідних заперечень щодо цього (за відсутності заяв про припинення або зміну умов договору).

Разом з тим стаття 777 Цивільного кодексу України встановлює переважні права наймача.

Так, наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

З наведеного можна зробити висновок про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди можлива за умови дотримання встановленої процедури, наявності волевиявлення сторін та у разі припинення дії попереднього договору оренди і призводить до укладення договору оренди на новий строк, а не до його автоматичного поновлення. Суть такої реалізації зводиться до надання добросовісному орендарю переваги перед іншими особами за рівних запропонованих орендодавцю умов договору оренди.

Таким чином, підстави для поновлення договору оренди, вказані у ч. 1 ст. 764 Цивільного кодексу України, ч. 4 ст. 284 Господарського кодексу України, ст.18 Закону і у ст.777 Цивільного кодексу України не пов`язані одна з іншою, а згадані правові інститути (пролонгація договору на той же строк і на тих самих умовах і реалізація переважного права добросовісного орендаря) є взаємовиключними.

Відповідно до усталених правових висновків Верховного Суду порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об`єкт оренди для власних потреб.

Згадана правова позиція міститься і в постанові Верховного Суду від 16.09.2020 р. у справі № 904/5126/19.

Баланс захисту прав орендодавця та орендаря в тому і полягає, що:

- власник-орендодавець захищений правом вибору, здавати або не здавати своє майно в оренду, та правом змінювати умови договору при його переукладенні на новий строк;

- орендар, який належно виконував свої обов`язки за договором оренди, захищений тим, що за прийнятності для нього нових умов, саме він має переважне право укладення нового договору перед будь-якими іншими особами (постанова Верховного Суду від 18.01.2021 р. у справі № 910/12017/17).

Оскільки, позивач звернувся до відповідач 1 лише 26.11.2021 року, після спливу дії договору, заявивши про намір реалізувати своє переважне право щодо укладення нового Договору оренди на новий строк, то слід вважати переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий термін втраченим.

Згідно з ч. 1 та ч. 2 ст.202 Цивільного кодексу України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, встановлені ст. 203 Цивільного кодексу України:

- зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (ч.1 ст. 203);

- особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності (ч.2 ст. 203);

- волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі (ч.3 ст. 203);

- правочин має вчинятися у формі, встановленій законом (ч.4 ст. 203);

- правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним (ч.5 ст. 203);

- правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей. (ч.6 ст. 203).

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. (ст. 204 ЦК України).

Стаття 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину визначає недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

У розумінні положень статей 203, 215 Цивільного кодексу України оспорювати правочин у суді може одна із сторін правочину або інша заінтересована особа. За відсутності визначення поняття «заінтересована особа» такою особою є кожен, хто має конкретний майновий інтерес в оспорюваному договорі.

Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним, спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину.

Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.

Самі по собі дії осіб, зокрема, щодо вчинення правочинів, навіть якщо вони здаються іншим особам неправомірними, не можуть бути оспорені в суді, допоки ці особи не доведуть, що такі дії порушують їх права (постанова Верховного Суду від 14.01.2021 р. у справі № 910/15803/19).

Договір оренди від 01.02.2022 року № 2-22, укладений між Комунальним Підприємством «Готельно-гуртожитковий комплекс» та Фізичню особою-підприємцем Ваховською Світланою Іванівною не може бути визнаний недійсним, оскільки, як вже було встановлено судом вище, не існувало таких порушень які б знайшли своє підтвердження відповідними доказами.

Згідно з ст. 13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи не вчиненням нею процесуальних дій.

Згідно зі ст. 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Ці дані встановлюються такими засобами:

1) письмовими, речовими і електронними доказами;

2) висновками експертів;

3) показаннями свідків.

Згідно з ч. 1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Належними у розумінні ч. 1 ст. 76 Господарського процесуального кодексу України є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування.

Згідно з ч. 2 ст. 76 Господарського процесуального кодексу України предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Як визначено ст. 79 Господарського процесуального кодексу України, наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

За наслідками розгляду спору суд дійшов висновку, що позовні вимоги безпідставні та не доведені, тому задоволенню не підлягають в повному обсязі.

Керуючись ст. ст. 73, 74, 79, 96, 129, 233, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

1. В задоволенні позовних вимог відмовити повністю.

Рішення набирає законної сили відповідно до ст. 241 Господарського процесуального кодексу України та може бути оскаржено у порядку і строк, встановлені ст. ст. 254, 256 Господарського процесуального кодексу України.

Повне рішення складено: 19.07.2023 р.

Суддя Т.П. Карпечкін