Рішення

від 07.11.2023 по справі 147/1027/23

ТРОСТЯНЕЦЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ВІННИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

Справа № 147/1027/23

Провадження № 2/147/289/23

Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 листопада 2023 року смт Тростянець

Тростянецький районний суд Вінницької області в складі:

головуючого судді Борейко О. Г. ,

із секретарем судового засідання Прокопенко В. М.,

за участю:

представника позивача - адвоката Гурби М. В.,

представника відповідачів - адвоката Забродця С. В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції в залі суду цивільну справу за позовом приватного підприємства "Агропромислова фірма "Іззія" до ОСОБА_1 , товариства з обмеженою відповідальністю "Чарівна Нива" про визнання недійсним договору оренди землі, витребування земельної ділянки,

ВСТАНОВИВ:

У серпні 2023 року представник позивача адвокат Гурба М.В. звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1 , ТОВ «Чарівна Нива» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 02 травня 2023 року щодо оренди земельної ділянки кадастровий номер 0524185300:01:001:0033, укладеного між ТОВ «Чарівна Нива» та ОСОБА_1 та витребування на користь ПП «Агропромислова фірма «Іззія» у його тимчасове (строкове) володіння з тимчасового (строкового) володіння ТОВ «Чарівна Нива» земельну ділянку кадастровий номер 0524185300:01:001:0033.

В обгрунтування позовної заяви посилається на те, що ПП «АФ «Іззія» уклало з ОСОБА_1 договір оренди землі 18 жовтня 2005 року. Відповідно до пунктів 1, 2 договору оренди землі від 18 жовтня 2005 року в строкове платне користування ПП «АФ «Іззія» було передано належну відповідачу ОСОБА_1 земельну ділянку кадастровий номер 0524185300:01:001:0033, площею 2,0359 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Торканівської сільської ради Тростянецького району Вінницької області. Згідно з п.8 договору оренди землі від 18 жовтня 2005 року договір було укладено на 15 років. Відповідно до п.43 договору оренди землі від 18 жовтня 2005 року передбачено, що він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Вказаний договір було зареєстровано 13 червня 2007 року за № 040785300029 у Вінницькій регіональній філії центр ДЗК. Таким чином, строк дії договору оренди землі від 18 жовтня 2005 року та право ПП «АФ «Іззія» користування земельною ділянкою ОСОБА_1 закінчувались 13 червня 2022 року.

Договір оренди землі від 18 жовтня 2005 року, укладений між ПП «АФ «Іззія» та ОСОБА_1 , був змінений шляхом його поновлення на один рік та продовженням його дії до 13 червня 2023 року в силу підпункту б пункту 27 розділу X Перехідні положення Земельного кодексу України, оскільки строк користування земельною ділянкою за вказаним договором закінчився після введення воєнного стану. Вказані обставини встановлені рішенням Тростянецького районного суду Вінницької області від 21.02.2023 та постановою Вінницького апеляційного суду від 27.04.2023 у справі №147/922/22 між цими ж сторонами та які набрали законної сили, у зв`язку з цим зазначені обставини не підлягають доведенню відповідно до ч. 4 ст. 82 ЦПК України.

Позивач стверджує, що договір оренди землі від 18 жовтня 2005 року, укладений між ПП «АФ «Іззія» та ОСОБА_1 , був змінений 13 червня 2022 року шляхом його поновлення на один рік та продовженням його дії до 13 червня 2023 року в силу підпункту б пункту 27 розділу X Перехідні положення Земельного кодексу України (в редакції станом на 13 червня 2022 року), тому на питання поновлення договору оренди землі від 18 жовтня 2005 року поширюються положення ст. 126-1 Земельного кодексу України (п. 8 Договору оренди землі від 18.10.2005 передбачено умову про його поновлення на новий строк). ОСОБА_1 не звертався до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно з заявою про виключення відомостей про поновлення Договору оренди землі від 18.10.2005. Таким чином, Договір оренди землі від 18.10.2005 є поновленим на той самий строк (15 років) і на тих самих умовах. В зв`язку з цим, ПП «АФ «Іззія» має право на користування земельною ділянкою належною ОСОБА_1 до13 червня 2038 року. Проте позивач не зміг здійснити свого права оренди.

При зверненні до державного реєстратора за реєстрацією права оренди, стало відомо, що між ОСОБА_1 та ТОВ «Чарівна Нива» було укладено договір оренди землі №941 від 02 травня 2023 року, відповідно до якого ОСОБА_1 передав в оренду ТОВ «Чарівна Нива» строком на 13 років 7 місяців 29 днів земельну ділянку кадастровий номер 0524185300:01:001:0033, площею 2,0359 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Торканівської сільської ради Тростянецького району Вінницької області.

15 травня 2018 року було здійснено державну реєстрацію права оренди (запис №50274315) за ТОВ «Чарівна Нива» на підставі договору оренди землі від 02 травня 2023 року згідно з рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державного реєстратора Бершадської міської ради Вінницької області Андрейцева Людмила Романівна, індексний номер 67604678 від 16 травня 2023 року.

ПП «АФ «Іззія» вважає, що договір оренди землі №941 від 02 травня 2023 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Чарівна Нива» є недійсним з наступних підстав.

Так, між ПП «АФ «Іззія» та ОСОБА_1 діяв договір оренди землі від 18 жовтня 2005 року, державна реєстрація якого була здійсненна 13 червня 2007 року, та строк дії якого відповідно завершується 13 червня 2023 року. Договір оренди землі від 18.10.2005 був поновлений в силу ст. 126-1 Земельного кодексу України та діє до 13 червня 2038 року. Отже, ПП «АФ «Іззія» до цього часу має право на користування земельною ділянкою ОСОБА_1 . Таким чином, на час укладення та реєстрації оспорю ванного договору оренди земельної ділянки між ОСОБА_1 і ТОВ «Чарівна Нива» був чинним договір оренди цієї ж земельної ділянки, укладений між ОСОБА_1 і ПП «Агрофірма «Іззія» від 18 жовтня 2005 року, який зареєстрований 13 червня 2007 року зі строком дії до 13 червня 2023 року і в установленому порядку не припинений. Одночасне існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну і ту ж земельну ділянку суперечить вимогам закону, який спрямований на забезпечення визнання та захисту державою речових та інших прав, які підлягають державній реєстрації, та призводить до порушення права позивача як орендаря. В зв`язку з цим, ПП «Агропромислова фірма Іззія» вимушена звернутись до суду з даним позовом про визнання недійсним договору оренди землі №941 від 02 травня 2023 року. Також просить витребувати на користь ПП «Агрофірма «Іззія» у його тимчасове (строкове) володіння з тимчасового (строкового) володіння ТОВ «Чарівна Нива» земельну ділянку кадастровий номер 0524185300:01:001:0033, адже на даний час відповідач ТОВ «Чарівна Нива» фактично використовує спірну земельну ділянку, чим позбавляє позивача можливості її використовувати у власній господарській діяльності. А також позивач просить стягнути з відповідача ТОВ «Чарівна Нива» понесені судові витрати.

Ухвалою судді від 07 серпня 2023 року відкрито провадження та призначено справу до розгляду за правилами загального позовного провадження до підготовчого засідання.

24 серпня 2023 року представником відповідача ТОВ «Чарівна Нива» адвокатом Забродцем С.В. подано до суду відзив на позовну заяву, в якому зазначає, що проти позовних вимог заперечують, виходячи з наступного. Позивач не вказав у позові та не надав суду будь-яких доказів на підтвердження виплати орендної плати власнику землі. Натомість, орендну плату ОСОБА_1 виплачувало ТОВ «Чарівна Нива», що свідчить про необґрунтованість доводів позивача щодо наявності у нього права орендаря земельної ділянки. Позивач звернувся до суду 04.08.2023, станом на день звернення до суду жодні права позивача укладенням між відповідачами договору оренди землі №941 від 02.05.2023 не порушені, оскільки строк дії договору оренди землі від 18.10.2005 закінчився 13.06.2023. При цьому, згідно з п. 8 договору оренди землі від 18.10.2005 «орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк; у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію». До позовної заяви не надано доказів направлення позивачем на адресу ОСОБА_1 повідомлення про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк з проектом відповідної додаткової угоди. Більш того, позивач визнає у позовній заяві обставину використання земельної ділянки ТОВ «Чарівна Нива». 11.04.2023 ОСОБА_1 надіслав на адресу позивача лист-повідомлення про заперечення в укладенні нового договору оренди землі, отже позивач втратив переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк. Договір оренди землі не є автоматично поновленим на новий строк, зважаючи на те, що приписами ч. 2 ст. 126-1 Земельного кодексу України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається. Проте, ані пункт 8 договору оренди землі від 18.10.2005, ані інші норми останнього не містять положення про поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, а лише передбачають для орендаря процедуру реалізації свого переважного права на укладення договору оренди на новий строк. Відповідно до абзацу 4 розділу ІХ «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» правила визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (16.01.2020), а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюються на умовах, визначених такими договорами, за правилами чинними на момент їх укладення. Представник відповідачів стверджує, що у цьому випадку має місце не зміна умов договору, а його автоматичне поновлення на підставі прямої норми закону під час дії воєнного стану. Тобто зміна умов договору оренди землі від 18.10.2005 не мала місця, а значить на спірні відносини не поширюють свою дію положення частини 2 та четвертої статті 126-1 Земельного кодексу України та абзацу 4 розділу ІХ «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі». Відповідач стверджує, що у нашому випадку позивач звернувся до суду вже після закінчення строку дії договору оренди землі від 18.10.2005 (після 13.06.2023), а тому підлягає застосуванню правовий висновок Великої Палати Верховного Суду у постанові від 01.04.2020 справа №610/1030/18). З урахуванням викладеного, у задоволенні позовних вимог просить відмовити повністю.

28 серпня 2023 року представником позивача - адвокатом Гурбою М.В. подано до суду відповідь на відзив, в якій зазначив, що заперечення відповідача є безпідставними виходячи з наступного. Щодо сплати орендної плати зазначає, що вказана обставина не має жодного значення для вирішення спору. Так, предметом позову є визнання недійсним договору оренди земельної ділянки №941 від 02.05.2023, укладений між відповідачами щодо оренди земельної ділянки кадастровий номер 0524185300:01:001:0033. Підставою для визнання недійсним вказаних правочинів є порушення вимог законодавства на момент їх вчинення. Відповідно предметом доказування є факт існування договору оренди, укладеного між позивачем та відповідачем ОСОБА_1 , на момент вчинення оспорюваного правочину, що укладений між відповідачами. Користування земельною ділянкою та сплата орендної плати не свідчать про дотримання вимог закону під час укладення оспорюваного договору. Відповідно вказані обставини не входять до предмету доказування у даній справі.

Щодо посилань відповідача про непоширення ч. 2 та ч. 4 ст. 126-1 Земельного кодексу України до спірних відносин, зазначає, що договір оренди землі від 18.10.2005 укладений між ПП «Агропромислова фірма «Іззія» діяв до 13.06.2022, вказаний строк дії договору було продовжено на рік до 13.06.2023 в силу підпункту «б» пункту 27 розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України (у редакції станом на 13 червня 2022 року). Відповідно до ч. 1 ст.651 ЦК України, - зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Отже, законом може бути передбачена і інша підстава для зміни договору чим згода сторін. Згідно з ч. 3 ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного законодавства. На думку представника позивача договір оренди землі від 18.10.2005, укладений між ПП «Агропромислова фірма «Іззія», був змінений в силу вимог закону шляхом його поновлення на один рік, що встановлено рішенням Тростянецького районного суду Вінницької області від 21.02.2023 та постановою Вінницького апеляційного суду від 27.04.2023 у справі №147/922/22. За таких обставин позивач має право користуватися земельною ділянкою належною ОСОБА_1 до 13 червня 2038 року, а на відносини поновлення договору оренди землі від 18.10.2005 не поширюються положення ст.33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції на момент укладення договору). В свою чергу правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 01.04.2020 у справі №610/1030/18 стосується випадку завершення дії договору оренди землі на момент ухвалення судового рішення. Обставини у цій справі є іншими, а тому вказаний правовий висновок не може бути застосовано під час вирішення спору.

Ухвалою суду від 13 вересня 2023 року закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті.

В судовому засіданні представник позивача - адвокат Гурба М. В. позовні вимоги підтримав повністю, за обставин викладених в позовній заяві, а також у відповіді на відзив пояснивши, що на спірні відносини поширюється положення статті ст. 126-1 Земельного кодексу України, таким чином, Договір оренди землі від 18.10.2005 є поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, а саме: до 13 червня 2038 року. Зазначив, що за таких обставин у позивача не було потреби заявляти вимогу про визнання поновленим договору від 18.10.2005. Також в судовому засіданні зазначив, що докази понесених витрат за надання правничої допомоги будуть подані до суду відповідно до вимог ст. 141 ЦПК України.

Представник відповідачів ТОВ «Чарівна Нива» та ОСОБА_1 - адвокат Забродець С.В. в судовому засіданні позовні вимоги не визнав з підстав, зазначених у відзиві на позов, просив в його задоволенні відмовити повністю. Зазначив, що позивач не довів наявність підстав для задоволення позову, як і не заявляв вимоги про визнання поновленим договору оренди землі від 18.10.2005. Також в попередньому судовому засіданні зазначив, що докази понесених витрат за надання правничої допомоги будуть подані до суду відповідно до вимог ст. 141 ЦПК України.

Заслухавши пояснення учасників, дослідивши матеріали справи, оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємозв`язок доказів у їх сукупності, суд дійшов таких висновків.

Згідно із ч.1 ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Відповідно до ч.1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до вимог ст.ст. 15, 16 ЦК України кожна особа має право звернутись на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання у спосіб що визначений законом.

З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа у разі порушення (можливого порушення), невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким законом надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення.

За змістом статті 129 Конституції України однією з основних засад судочинства є змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.

Зміст принципу змагальності цивільного судочинства наведений у статті 12 ЦПК України, відповідно норм якої цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін.

Згідно із ч.3 ст. 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до вимог ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до ЦПК, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у випадках передбачених ЦПК.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (ст. 76 ЦПК України).

Статтею 80 ЦПК України передбачено, що кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Згідно із частинами першою-четвертою статті 12, частинами першою п`ятою, шостою статті 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Частиною другою статті 78 ЦПК України встановлено, що обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала на необхідності застосування передбачених процесуальним законом стандартів доказування та зазначала, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Зокрема, цей принцип передбачає покладення тягаря доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину треба доказувати таким чином, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний. Тобто певна обставина не може вважатися доведеною, допоки інша сторона її не спростує (концепція негативного доказу), оскільки за такого підходу принцип змагальності втрачає сенс (пункт 81 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі №129/1033/13-ц).

Оцінивши зібрані у справі докази в цілому та кожен доказ окремо, суд визнає встановленими обставини:

18 жовтня 2005 року між ОСОБА_1 та ПП АФ «Іззія» було укладено договір оренди землі (а.с. 10-11). Договір зареєстровано у Вінницькій регіональній філії центр ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 13.06.2007 №040785300029, що також підтверджено книгою записів про державну реєстрацію договорів оренди землі (а.с.12) .

Згідно із п.2 договору від 18 жовтня 2005 року в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,0361га, у тому числі рілля. Пунктом 8 договору передбачено, що договір укладено на п`ятнадцять років. Після закінчення строку договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію. Приписами п. 36 договору унормовано, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. Відповідно до п.43 вказаного договору, цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

З Інформації наданої з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна (дата формування 27.07.2023), встановлено, що земельна ділянка кадастровий номер 0524185300:01:001:0033 площею 2,0359га, зареєстрована 02.04.2005 Вінницькою регіональною філією ДП «Центр ДЗК», цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Актуальна інформація про державну реєстрацію іншого речового права: номер запису про інше речове право 502743315; дата, час державної реєстрації 15.05.2023, 14:22:27; підстава для державної реєстрації: договір оренди землі серія та номер: 941, виданий 02.05.2023; вид іншого речового права: право оренди земельної ділянки; зміст: строк дії 13 років 7 місяців 29 днів, з правом пролонгації; відомості про суб`єкта: Орендодавець ОСОБА_1 , Орендар: ТОВ «Чарівна Нива» (а.с.13).

З інформації з Державного земельного кадастру станом на 27.07.2023 власником земельної ділянки кадастровий номер 0524185300:01:001:0033, площею 2,0359 є ОСОБА_1 , зареєстровано в державному реєстрі права 08.06.2018 Стрижавською селищною радою Вінницької області. Відомості про суб`єкта речового права на земельну ділянку: право оренди земельної ділянки; найменування юридичної особи - ТОВ «Чарівна Нива»; дата державної реєстрації 02.05.2023, номер запису про право 50274315 (а.с.14).

Дослідивши в судовому засіданні копію договору оренди землі №941 від 02 травня 2023 року, встановлено, що орендодавець ОСОБА_1 та орендар ТОВ «Чарівна Нива» 02 травня 2023 року уклали договір оренди землі (а.с.60-64). Відповідно до п.2.1 вказаного договору в оренду передається земельна ділянка кадастровий номер 0524185300:01:001:0033, загальною площею 2,0359га, рілля. Згідно з п.3.1 зазначеного договору, договір укладено строком на 13 років 7 місяців 29 днів до 31.12.2036 з урахуванням періоду ротації основної сівозміни. Договір діє з моменту його державної реєстрації. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. Відповідно до п.14.1 договору право оренди земельної ділянки оформлюється відповідно до законодавства України.

Відповідно до рішення Тростянецького районного суду Вінницької області від 21 лютого 2023 року у справі № 147/922/22, яке набрало законної сили 27 квітня 2023 року відповідно до постанови Вінницького апеляційного суду від 27 квітня 2023 року (а.с. 15-31) встановлено, що строк дії договору оренди землі від 18 жовтня 2005 року укладеного між позивачем ПП «АФ «Іззія» та ОСОБА_1 , зареєстрований відповідно до чинного порядку 13.06.2007, та право ПП «АФ «Іззія» користування земельною ділянкою, що належить ОСОБА_1 , закінчувались 13 червня 2022 року.

Відповідно до п.1-2 розділу VIII «Прикінцеві положення» Закону України «Про оренду землі» укладення, виконання, зміна, поновлення і припинення договорів оренди землі та набуття права оренди, суборенди земельних ділянок в Україні або окремих її місцевостях, у яких введено воєнний стан, здійснюється з урахуванням пунктів 27 і 28 розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу України.

В свою чергу підпунктом "б" пункту 27 розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу України встановлено, що під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей: вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення: б) приватної власності тощо.

Указом Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24.02.2022 №64/2022, затвердженого Законом України № 2102-ІХ від 24.02.2022, в Україні було введено воєнний стан з 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, який в подальшому неодноразово було продовжено, та станом на день звернення до суду з даним позовом 27.09.2022, Указом Президента України № 573/2022 від 12.08.2022 року строк дії воєнного стану в Україні продовжено з 05 години 30 хвилин 23 серпня 2022 року строком на 90 діб, тобто до 21 листопада 2022 року.

Таким чином, договір оренди землі від 18 жовтня 2005 року, укладений між ПП «Агропромислова фірма «Іззія» та ОСОБА_1 , є поновленим на один рік та діє до 13 червня 2023 року в силу підпункту "б" пункту 27 розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу України, оскільки строк користування земельною ділянкою за вказаним договором закінчився після введення воєнного стану.

Однак, відомості щодо цього договору відсутні у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Законодавством не було передбачено автоматичного перенесення відомостей про реєстрацію договорів оренди земельних ділянок з Державного реєстру земель до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що призвело до того, що у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відсутня інформація про чинні договори оренди земельних ділянок, права на які виникли до 2013 року.

Натомість у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 15.05.2023 зареєстрований договір оренди спірної земельної ділянки між ТОВ «Чарівна Нива» та ОСОБА_1 , тобто наявна подвійна реєстрація земельної ділянки.

Наведені обставини стали підставою для прийняття державним реєстратором прав на нерухоме майно рішення про відмову в проведенні реєстраційних дій №68564191 від 24 липня 2023 року на підставі заяви ПП «АФ «Іззія» від 19.07.2023 (а.с. 32).

У цій справі, враховуючи наявність чітких та переконливих доказів, а також вірогідність поданих сторонами доказів суд дійшов висновку про недоведеність обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги, зокрема те, що договір оренди землі від 18.07.2005 був змінений після 16.07.2020, а тому відповідно до ст. 126-1 Земельного кодексу України є поновленим на той самий строк (15 років) і на тих самих умовах, і як наслідок те, що ПП «АФ «Іззія» має право на користування земельною ділянкою належною ОСОБА_1 до13 червня 2038 року.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК Українидоговором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимогцього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Згідно зі статтею 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку (частина перша статті 16 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно з частиною першою статті 14 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин (укладення договору від 18.10.2005), договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Статті 18 і 20 Закону України «Про оренду землі»(у редакції, чинній на час укладення договору оренди від 18.10.2005), передбачали, що укладений договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Також ВП ВС у постанові від 01.04.2020 у справі №610/1030/18 дійшла висновку, що якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 1 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала її право в у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, а право останнього - зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем.

У такому випадку суд може захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати його право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте, означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема, якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. В іншому випадку в позові слід відмовити.

Відповідно до ст. 777 ЦК України наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму в строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

16 січня 2020 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», яким ст. 33 Закону України «Про оренду землі», що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, було викладено в новій редакції (в цій частині закон набрав чинності 16 липня 2020 року).

Розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» доповнено абзацами 3 і 4 такого змісту: «Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені ст. 33 цього Закону та ст. 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені ст. 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».

Чинне законодавство України, зокрема Закон України «Про оренду землі», розрізняє два шляхи продовження орендних відносин, а саме: «поновлення договорів оренди землі» та «переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк». Також Законом України від 05.12.2019 №340-IX Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству, що набрав чинності 16.07.2020 розмежовано зміст понять"поновлення договору оренди землі" та "переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк".

Поновленню договорів оренди землі присвячена стаття 32-2 Закону України «Про оренду землі» та стаття 126-1 Земельного кодексу України.

Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк передбачене статтею 33 ЗаконуУкраїни «Про оренду землі».

За висновками Верховного Суду у постановах від 17.05.2023 у справі №906/925/21 та від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21 поновлення договору оренди землі має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення, а саме відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" .

Відповідно до частини першої статті 5 Цивільного кодексу України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи (частина друга статті 5 Цивільного кодексу України). Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності (частина третя статті 5 Цивільного кодексу України).

Оскільки орендні відносини виникли до набрання чинності Законом України від 05.12.2019 №340-IX Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству до правовідносин сторін застосуванню підлягають норми Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній на час укладення договору оренди землі (у редакції, чинній на час укладення договору від 18.10.2005).

Як зазначено вище, відповідно до ст. 18 Закону України «Про оренду землі» в редакції чинній на час укладення договору оренди землі від 18.10.2005 і на час його реєстрації 13.06.2007, договір оренди землі набуває чинності після його державної реєстрації. А згідно зі ст. 20 зазначеного Закону, укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Відповідно, від такої дати обраховується й дата закінчення строку дії такого договору (шляхом відрахування від неї передбаченої договором кількості років).

Отже, договір оренди землі від 18.10.2005 набув чинності з моменту його реєстрації. Таке саме положення є і в самому договорі оренди. Тобто, строк дії договору розпочався з 13.06.2007 та закінчився 13 червня 2022 року.

Судовим рішенням, яке набрало законної сили встановлено, що договір оренди землі від 18 жовтня 2005 року, укладений між ПП «Агропромислова фірма «Іззія» та ОСОБА_1 , є поновленим на один рік та діє до 13 червня 2023 року в силу підпункту "б" пункту 27 розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу України, оскільки строк користування земельною ділянкою за вказаним договором закінчився після введення воєнного стану.

Водночас позивач безпідставно зазначає, що судовим рішенням у справі №147/922/22 встановлено, що договір оренди землі від 18 жовтня 2005 року, укладений між ПП «Агропромислова фірма «Іззія» та ОСОБА_1 , змінено в силу вимог закону шляхом його поновлення.

"Поновлення договору в силу закону" і "зміна договору" не є тотожними поняттями, як помилково вважає позивач.

Відповідно до Указу Президента України від 24.02.2022 № 64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні» на території України запроваджено дію воєнного стану.

У зв`язку з введенням на території України дії воєнного стану було внесено зміни до деяких законодавчих актів, в тому числі і до Земельного Кодексу.

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» прийнятого 24.03.2022, розділ Перехідних положень Земельного Кодексу України було доповнено п. 27 такого змісту: під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей, зокрема, вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель", щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення, в тому числі приватної власності.

Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель" набув чинності 19.11.2022.

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду у постанові від 29.03.2023 по справі № 536/376/22 (провадження № 61-47св23) дійшов висновку, що у період з із 07 квітня 2022 року до 19 листопада 2022 року діяв пункт 27 розділу X «Перехідні положення» ЗК України у редакції Закону України від 24 березня 2022 року № 2145-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану», який передбачав, що під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей: вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану. Отже, законом прямо визначено юридичний факт, з яким закон пов`язує поновлення дії договорів оренди саме без волевиявлення сторін, а тому висновки апеляційного суду про те, що така автоматична пролонгація запроваджена законодавцем для спрощення оформлення договорів для сторін, які бажають продовжити ці правовідносини, не відповідає змісту наведених положень закону. Така автоматична пролонгація договорів оренди земельних ділянок діяла до 19 листопада 2022 року, тобто до моменту, коли набрав чинності Закон України № 2698-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель».

Узагальнюючи викладене, Верховний Суд дійшов висновку про те, що з дня набрання чинності Законом України № 2698-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель», тобто з 19 листопада 2022 року, автоматична пролонгація договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, укладених з фізичними особами, скасована.

Власне строк дії договору оренди землі від 18.10.2005 укладеного між ПП «Агропромислова фірма «Іззія» та ОСОБА_1 поновлено на один рік в силу закону - до 13.06.2023, що відповідно до ч. 4 ст. 82 ЦПК України не підлягає доказуванню.

Зазначені обставини ПП «АФ «Іззія» були достовірно відомі з 27 квітня 2023 року, водночас до державного реєстратора із заявою про проведення реєстраційних дій позивач звернувся 19.07.2023 (а.с. 32), тобто після закінчення строку дії договору оренди землі від 18.10.2005 - 13.06.2023.

Судом встановлено, що 11.04.2023 ОСОБА_1 надіслав на адресу позивача лист-заперечення (а.с. 65) зі змісту якого випливає, що ОСОБА_1 посилаючись на положення ст. 41 Конституції України, ч. 1 ст. 319 Цивільного кодексу України, ч.1-6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» повідомив ПП «Агропромислова фірма «Іззія», що він не бажає та не має наміру передавати підприємству в оренду земельну ділянку площею 2,0359 га, кадастровий номер 0524185300:01:001:0033, яка знаходиться в адміністративних межах Торканівської сільської ради Тростянецького (Гайсинського) району Вінницької області та укладати будь-які договори про передачу згаданої ділянки в користування ПП АФ «Іззія» незалежно від умов, запропонованих підприємством.

Цивільні правовідносини щодо захисту громадян їх права власності на земельні ділянки, а також щодо підстав виникнення відповідних прав та обов`язків, зокрема й з договорів, пов`язаних з передачею власниками земельних ділянок у найм (оренду), регулюються Конституцією України, Конвенцією про захист правлюдини іосновоположних свобод 1950 року й Протоколами до неї, Цивільним кодексом України, Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі», іншими актами цивільного та земельного законодавства.

Так, в силу ч. 4 ст. 13 та ст. 14 Конституції України право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону. Держава забезпечує захист прав усіх суб`єктів права власності і господарювання.

Визначення права власності особи наведено у ст.316 ЦК України,ч.2 котрої визначено, що правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Зміст права власності відповідно до ч.1 ст.317 ЦК України складають правомочності власника щодо володіння, користування та розпоряджання своїм майном. В силу частин 2, 4-5 ст.319 ЦК України власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. Власність зобов`язує. Власник (співвласники) не можуть використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян.

Статтею 321 ЦК України закріплений принцип непорушності права власності, за яким ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Відповідно до ч. 1 ст.386 ЦК України держава забезпечує рівний захист прав усіх суб`єктів права власності.

Пунктом 8 договору від 18.10.2005 укладеного між ПП «Агропромислова фірма «Іззія» та ОСОБА_1 , передбачено, що договір укладено на п`ятнадцять років. Після закінчення строку договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

Таким чином, положення договору містили норму про переважне право орендаря на поновлення строку дії договору на новий строк, при цьому передбачено умову реалізації орендарем переважного права, а саме: не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендаря.

Як зазначено вище, договір продовжено в силу закону до 13 червня 2023 року, а тому враховуючи бажання орендаря продовжити дію договору він мав би письмово повідомити орендодавця про цей намір, натомість ПП «АФ «Іззія» суду не надано доказів повідомлення ОСОБА_1 про намір реалізувати переважне право на продовження строку дії договору оренди від 18.10.2005.

Більш того, представником позивача в судовому засіданні не спростовано факту отримання ПП «АФ Іззія» листа-заперечення від 30.03.2023, направлено позивачу 11.04.2023 (а.с. 65-66).

Приписами п. 36 договору унормовано, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.

Відповідно до статті 33 "Поновлення договору оренди землі" Закону України "Про оренду землі" (редакції чинній на момент укладення договору від 18.10.2023) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України, згідно з якою наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі, передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою процедури і строків.

При вирішенні питання щодо реалізації орендарем переважного права на поновлення договору, суд має з`ясувати, чи досягнуто між сторонами згоди щодо нових істотних умов договору.

Зазначене узгоджується з висновками Верховного Суду викладеними у постановах від 18 січня 2021 року у справі № 733/513/18 та від 29 червня 2022 року в справі № 692/531/21.

Таким чином ні норми Закону України "Про оренду землі" (в редакції чинній на момент укладення договору від 18.10.2005), ні умови укладеного сторонами договору оренди від 18.10.2005 не встановлювали порядку поновлення договору оренди землі (укладення договору оренди на новий строк).

Укладення договору оренди землі (поновлення його на новий строк) є підставою виникнення у сторін взаємних прав та обов`язків на строк, встановлений договором.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

За змістом приписів статей 210 і 638 Цивільного кодексу України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Як зазначено вище, 11.04.2023 року від відповідача ОСОБА_1 на адресу ПП «АФ «Іззія» надіслано лист-повідомлення згідно з яким відповідач повідомив позивача що не бажає поновлювати дію Договору і не залежно від запропонованих умов, натомість ПП «АФ Іззія» не реалізувало своє переважне право на поновлення строку дії договору.

Відповідно до ч.4 ст. 33 Закону при укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Питання застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" неодноразово були предметом розгляду Великої Палати Верховного Суду внаслідок чого сформовані як висновки щодо застосування цієї норми права (див. постанови від 22.09.2020 у справі №159/5756/18, від 22.09.2020 у справі №313/350/16-ц, від 31.08.2021 у справі №903/1030/19), так і усталена практика Верховного Суду щодо розгляду цієї категорії спорів.

Відповідно до висновку про застосування норм права наведеного у постановах Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020 у справі №908/299/18, від 29.09.2020 у справі №378/596/16-ц якщо орендодавець відмовляється чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість укладення якої передбачена частиною восьмою статті 33 Закону України "Про оренду землі", то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди з викладенням її змісту.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31.08.2021 у справі №903/1030/19 сформувала висновки (п. 35-46 постанови), за змістом яких незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

Велика Палата Верховного Суду підтримала власний правовий висновок щодо застосування частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", визначивши, що передбачені в частинах 1, 5 і 6 статті 33 Закону "Про оренду землі" підстави для поновлення договору оренди землі пов`язані між собою, а тому для поновлення договору оренди землі в порядку, передбаченому частиною 6 цієї статті, є необхідним надіслання орендарем повідомлення орендодавцю про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі разом з проектом додаткової угоди. Таке поновлення не є автоматичною пролонгацією орендних відносин й обов`язково оформлюється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а в разі якщо орендодавець цього не робить у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту в резолютивній частині рішення суду.

Велика Палата Верховного Суду враховуючи, зокрема, внесені згідно із Законом №340-IX зміни до Закону №161-XIV (доповнення його статтею 32-2 "Поновлення договорів оренди землі" та викладення статті 33 у новій редакції з назвою "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк") і до Земельного кодексу України (далі - ЗК України; доповнення його статтею 126-1 "Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови"), вважає, що відсутні вагомі підстави для відступу від її висновку стосовно застосування частини шостої статті 33 Закону № 161-XIV у редакції, яка існувала до її зміни згідно із Законом №340-IX.

Процедура поновлення договору оренди землі та процедура укладення такого договору на новий строк справді мали би відрізнятися, причому у разі поновлення договору мав би існувати спеціальний порядок державної реєстрації права оренди на новий строк. Але стаття 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом №340-IX вимагала від орендаря саме для поновлення договору оренди землі завчасно надіслати орендодавцеві повідомлення про таке поновлення з проєктом відповідної додаткової угоди, а спеціального порядку державної реєстрації права оренди на новий строк законодавство не передбачало.

Частини п`ята та шоста статті 33 Закону №161-XIV встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону №161-XIV, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону №161-XIV, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону № 161-XIV.

Отже, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справах №313/350/16-ц і № 159/5756/18).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина восьма статті 33 Закону №161-XIV). Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина одинадцята статті 33 Закону №161-XIV).

Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону №161-XIV, є "автоматичною" пролонгацією орендних правовідносин.

Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону №161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (див. постанови від 10 квітня 2018 року у справі №594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року у справах №313/350/16-ц і №159/5756/18).

Єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій - восьмій, одинадцятій статті 33 Закону №161-XIV додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті. Тому помилковим є висновок суду першої інстанції, з якими погодився апеляційний суд, про те, що передбачені у частинах першій - п`ятій і шостій статті 33 Закону № 161-XIV підстави для поновлення договору оренди землі не пов`язані між собою.

Велика Палата Верховного Суду бере до уваги, що Закон №340-ІХ суттєво змінив підхід до продовження орендних відносин. Він чітко розмежував зміст понять "поновлення договору оренди землі" та "переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк", доповнивши ЗК України статтею 126-1 "Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови", Закон №161-XIV - статтею 32-2 "Поновлення договорів оренди землі", яка відсилає до статті 126-1 ЗК України, та виклавши статтю 33 Закон №161-XIV у новій редакції з назвою "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк" (тобто приписи цієї статті незастосовні до поновлення договорів оренди землі). У частині зазначених змін і доповнень Закон №340-ІХ набрав чинності 16 липня 2020 року.

За змістом приписів статті 126-1 ЗК України можливість поновлення договору оренди землі має бути чітко передбачена у цьому договорі та підпорядкована низці умов. Таке поновлення не можна передбачати у договорах оренди земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких ділянках розташовані будівлі або споруди, які перебувають у власності користувача або набувача права користування відповідною ділянкою (див. частину першу вказаної статті). За наявності у договорі оренди землі умови щодо його поновлення після закінчення строку, на який його уклали сторони, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах без вчинення сторонами письмового правочину про його поновлення. Останнє можливе у разі відсутності заяви однієї зі сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Таку заяву сторона договору може подати до вказаного реєстру не пізніш як за місяць до дати закінчення договору оренди землі (див. частини другу та третю статті 126-1 ЗК України).

Наведені законодавчі зміни спрямовані на впорядкування інститутів поновлення договорів оренди землі та переважного права орендаря на укладення цього договору на новий строк задля удосконалення регулювання відносин орендаря й орендодавця земельної ділянки. Проте такі зміни не спростовують наведених вище висновків Великої Палати Верховного Суду щодо застосування приписів статті 33 Закону №161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом №340-IX.

За висновками Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 21.09.2022 у справі №926/2720/21 (п. 5.10.-5.13.) виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди.

Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі"). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах №313/350/16-ц і №159/5756/18, про відсутність вагомих підстав для відступу від якого Велика Палата Верховного Суду зазначила у пункті 29 постанови від 31.08.2021 у справі №903/1030/19.

Сторонами не досягнуто домовленості щодо змінених істотних умов договору, а тому в силу ч.4 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» переважне право орендаря на укладення договору оренди землі є припиненим.

Таким чином, установивши, що договором від 18.10.2005 чітко не передбачена можливість поновлення договору оренди землі, а лише зафіксовано переважне право на його продовження, однак орендар не дотримався встановлених законом процедури і строків, а у орендодавця відсутнє волевиявлення на укладення договору оренди землі з позивачем на новий строк, суд дійшов висновку про безпідставність доводів ПП «АФ «Іззія» про «автоматичну» пролонгацію договору оренди від 18.10.2005, оскільки реалізація переважного права на укладення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої статтею 33 Закону України «Про оренду землі» процедури (яка не дотримана) та за наявності волевиявлення сторін (волевиявлення орендодавця відсутнє).

Доводи представника позивача про те, що незалежно від умов договору від 18.10.2005 на спірні відносини поширюється положення статті ст. 126-1 Земельного кодексу України, і договір є поновленим на той самий строк (15 років) і на тих самих умовах, тобто до 13 червня 2038 року є помилковими, адже протилежне свідчило б про грубе порушення прав власника земельної ділянки на реалізацію прав користування та розпорядження належним йому майном, порушенням норм цивільного законодавства щодо свободи договору та порушення принципу непорушності права власності, за яким ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Суду не надано доказів на підтвердження того, що орендар ПП «Агропромислова фірма «Іззія» своєчасно, у строки встановлені законом (ст. 33 Закону України «Про оренду землі» або погоджені сторонами у договорі (п. 8), звернувся до орендодавця з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди, а строк дії договору оренди земельної ділянки закінчився 13.06.2023, тобто позивач (як первинний орендар) як станом на день звернення з позовом до суду так і станом на день розгляду справи в суді не має чинного права оренди спірної земельної ділянки, а тому підстави для задоволення позовних вимог відсутні.

Стосовно доводів представника позивача про те, що ОСОБА_1 не звертався до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно з заявою про виключення відомостей про поновлення Договору оренди землі від 18.10.2005, суд зазначає таке.

Відповідно до положень частин 2, 3, 4 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов:

1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення;

2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.

Будь-які дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, можуть вчинятися, якщо речові права на таке майно зареєстровані згідно із вимогами цього Закону, крім випадків, коли речові права на нерухоме майно, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними згідно з частиною третьою цієї статті, у випадках, визначених статтею 28 цього Закону, та в інших випадках, визначених законом.

Тобто з 01 січня 2013 року діє єдиний державний реєстр речових прав на нерухоме майно, а саме органами державної реєстрації прав здійснюється реєстрація речових прав на нерухоме майно (новозбудованих будинків, квартир у новобудовах або новосформованих земельних ділянок), а також усіх прав на нерухоме майно, які виникли до 1 січня 2013 року.

Відповідно до ч. 5 ст. 12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, вважаються достовірними і можуть бути використані у спорі з третьою особою до моменту державної реєстрації припинення таких прав, обтяжень у порядку, передбаченому цим Законом.

ПП «Агропромислова фірма «Іззія» не надано доказів на підтвердження того, що з 01.01.2023 була перенесена інформація про оренду земельної ділянки кадастровий номер 0524185300:01:001:0033 на підставі договору від 18.10.2023 укладеного між ПП «АФ «Іззія» та ОСОБА_1 , до єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а тому відповідач ОСОБА_1 не мав можливості звернутися до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно з заявою про виключення відомостей про поновлення договору, адже такі відомості у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо договору оренди землі від 18.10.2005 відсутні.

Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав, право оренди земельної ділянки кадастровий номер 0524185300:01:001:0033, площею 2,0359 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Торканівської сільської ради Тростянецького району Вінницької області зареєстровано за ТОВ «Чарівна Нива».

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. (SERYAVINANDOTHERSv. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

Враховуючи наведене вище, суд дійшов висновку про необґрунтованість заявлених позовних вимог про визнання недійсним договору оренди землі, витребування земельної ділянки, а тому у задоволенні позову варто відмовити.

Відповідно до ч. 2 ст. 141 ЦПК України судові витрати, пов`язані з розглядом справи, у разі відмови в позові, покладаються на позивача.

Керуючись ст. 4, 12-13, 19, 81, 141, 247, 258, 259, 265, 268, 273, 354, 255 Цивільного процесуального кодексу України, суд

УХВАЛИВ:

В задоволенні позову приватного підприємства "Агропромислова фірма "Іззія" до ОСОБА_1 , товариства з обмеженою відповідальністю "Чарівна Нива" про визнання недійсним договору оренди землі, витребування земельної ділянки - відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Вінницького апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи якому рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Відомості про учасників справи:

позивач - приватне підприємство "Агропромислова фірма "Іззія", код ЄДРПОУ - 32743603, адреса місцезнаходження: вул. Некрасова, 25, м. Вінниця, 21007;

відповідач - ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП - НОМЕР_1 , зареєстрований за адресою: АДРЕСА_1 ;

відповідач - товариство з обмеженою відповідальністю "Чарівна Нива", код ЄДРПОУ - 35778199, адреса місцезнаходження: вул. Незалежності, 70, с. Буди, Гайсинський район, Вінницька область, 24312.

Повний текст рішення суду складено 14 листопада 2023 року.

Суддя О. Г. Борейко