Постанова

від 22.11.2023 по справі 922/1165/23

СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 листопада 2023 року м. Харків Справа № 922/1165/23

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючий суддя Мартюхіна Н.О., суддя Здоровко Л.М., суддя Плахов О.В.,

за участю секретаря судового засідання: Соляник Н.В.,

за участю представників сторін:

від позивача(апелянта): Бенденжук Л.О., посвідчення №2662 дійсне до 31.12.2025;

від відповідача: Барабицька Я.М., довіреність №3 від 02.01.2023;

розглянувши апеляційну скаргу Харківської міської ради, м.Харків (вх. №1801 Х/2),

на рішення Господарського суду Харківської області від 19.07.2023 (повний текст складено 31.07.2023) у справі № 922/1165/23 (суддя Калантай М.В.),

за позовом Харківської міської ради, м.Харків,

до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "Род-Ник Інвест", м.Київ,

про стягнення 65096,16грн та розірвання договору оренди землі,

та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Род-Ник Інвест", м.Київ,

до відповідача Харківської міської ради, м.Харків,

про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі,

ВСТАНОВИВ:

У березні 2023 року Харківська міська рада звернулася до Господарського суду Харківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Род-Ник Інвест", в якому, з урахуванням заяви про виправлення описки від 09.05.2023, просить:

- стягнути з відповідача 65096,16грн, з яких: 12174,72грн - заборгованість зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою по просп. Льва Ландау, 151-А у м.Харкові відповідно до договору оренди землі №38/00 від 29.02.2000 за період з 23.06.2021 по 28.02.2022; 52921,44грн - пені за несвоєчасну сплату орендної плати відповідно до п.5.1 договору оренди №38/00 від 29.02.2000;

- розірвати укладений з відповідачем договір оренди землі №38/00 від 29.02.2000 щодо земельної ділянки площею 0,1034 з кадастровим номером 6310136900:04:001:0055 по просп.Льва Ландау, 151-А у м. Харкові.

Позовні вимоги обґрунтуванні неналежним виконанням відповідачем своїх зобов`язань за договором оренди землі №38/00 від 29.02.2000 щодо повного та своєчасного внесення орендних платежів.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 03.04.2023 відкрито провадження у справі №922/1165/23, розгляд якої вирішено здійснювати за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання.

У квітні 2023 року до Господарського суду Харківської області надійшла зустрічна позовна заява Товариства з обмеженою відповідальністю "Род-Ник Інвест" до Харківської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди від 23.06.2021 між ТОВ "Род-Ник Інвест" (орендар) та Харківською міською радою (орендодавець) до договору оренди землі на тих самих умовах, які були викладені в договорі оренди спірної земельної ділянки кадастровий номер 6310136900:04:001:0055, площею 0,1034га у м. Харків, по просп. Льва Ландау 151-А, укладеного між Харківською міською радою та ПВКФ "Шанс" в редакції, яка наведена в зустрічній позовній заяві.

Зустрічний позов обґрунтовано з посиланням на те, що ТОВ "Род-Ник Інвест", як орендарем, відповідно до положень Земельного та Цивільного кодексів України, Закону України "Про оренду землі", а також відповідно до рішення Харківської міської ради №1554/19 від 17.04.2019 "Про затвердження Положення про оренду землі в м.Харкові" дотримано порядок укладення додаткової угоди по заміні сторони договору оренди землі, у той час як Харківська міська рада, не висунувши заперечень проти цього, протиправно ухиляється від укладення додаткової угоди.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 25.04.2023 зустрічну позовну заяву прийнято до спільного розгляду з первісним позовом; вимоги за зустрічним позовом об`єднано в одне провадження з первісним позовом; призначено підготовче засідання.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 19.07.2023 у справі №922/1165/23:

- у задоволенні первісного позову Харківської міської ради до ТОВ "Род-Ник Інвест" про стягнення 65096,16грн та розірвання договору оренди земельної ділянки - відмовлено;

- у задоволенні зустрічного позову ТОВ "Род-Ник Інвест" до Харківської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі -відмовлено.

Відмовляючи у задоволенні первісного позову, господарський суд першої інстанції виходив з того, що за умовами договору оренди землі №38/00 від 29.02.2000 сторони погодили порядок обчислення орендної плати у фіксованому розмірі, який з урахуванням додаткової угоди від 03.08.2000 з 01.01.2002 складає 583,12грн. Разом з цим, господарський суд відзначив, що розмір орендної плати може збільшуватися при зміні розміру земельного податку відповідно до вимог діючого законодавства шляхом укладення додаткової угоди. Однак, у спірному випадку між сторонами до договору оренди не укладалося будь-яких додаткових угод, якими б збільшувався розмір орендної плати у зв`язку із зміною розміру земельного податку, або ж встановлювався обов`язок орендаря сплачувати орендну плату з урахуванням індексів інфляції.

З наведених підстав господарський суд визнав необґрунтованими доводи Харківської міської ради про обов`язок ТОВ "Род-Ник Інвест" сплачувати орендну плату з урахуванням індексів інфляції та відхилив розрахунок позивача, що стало підставою для відмови у задоволенні позовних вимог про стягнення заборгованості з орендної плати в розмірі 12174,72грн, яка (заборгованість) фактично виникла внаслідок неправомірного збільшення позивачем суми орендної плати на індекс інфляції.

Крім того, оскільки сума пені в розмірі 52921,44грн визначена позивачем також з урахуванням неправомірного збільшення на індекс інфляції розміру орендної плати, господарський суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позову також і в цій частині.

Відмовляючи у задоволенні зустрічного позову ТОВ "Род-Ник Інвест" про визнання укладеною додаткової угоди від 23.06.2021 між сторонами, суд першої інстанції виходив з того, що державна реєстрація права ТОВ "Род-Ник Інвест" на користування спірною земельною ділянкою була проведена після подання останнім зустрічної позовної заяви до суду у квітні 2023 року. Крім того, наявність права оренди за ТОВ "Род-Ник Інвест" на умовах договору не заперечується і самою Харківською міською радою, про що свідчить її первісний позов у даній справі. Виходячи з вказаних обставин, господарський суд дійшов висновку, що станом на момент подання зустрічного позову право ТОВ "Род-Ник Інвест" не може вважатися порушеним, що виключає можливість захисту такого права в судовому порядку, з огляду на положення ст. 15 ЦК України.

Не погодившись з ухваленим рішенням, Харківська міська рада звернулася до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить змінити рішення Господарського суду Харківської області від 19.07.2023 у справі №922/1165/23, скасувавши його в частині відмови у задоволені первісних позовних вимог та ухвалити в цій частині нове судове рішення, яким:

- закрити провадження у справі в частині позовних вимог про стягнення з ТОВ "Род-Ник Інвест" заборгованості зі сплати орендної плати у розмірі 4820,46грн та пені за несвоєчасну сплату орендної плати у розмірі 7084,56грн;

- стягнути з ТОВ "Род-Ник Інвест" на користь Харківської міської ради 7354,26грн заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою по просп. Льва Ландау, 151 -А у м. Харкові відповідно до договору оренди від 29.02.2000 за період з 23.06.2021 по 28.02.2022; а також 45836,88грн пені за несвоєчасну сплату орендної плати відповідно до п. 5.1 договору від 29.02.2000 № 38/00;

- розірвати з ТОВ "Род-Ник Інвест" договір оренди землі №38/00 від 29.02.2000 щодо земельної ділянки площею 0,1034 га з кадастровим номером 6310136900:04:001:0055 по просп. Льва Ландау, 151-А у м. Харкові;

- стягнути з відповідача на свою користь судові витрати зі сплати судового збору за подання позовної заяви та апеляційної скарги;

Крім того, апелянт просить прийняти до матеріалів справи нові докази, визнавши поважними причини пропуску строку для їх подання, а саме, копії наступних документів: уточнюючих електронних декларацій зі сплати земельного податку за 2021 рік від 31.03.2023 та за 2022 рік від 31.03.2023; листи ГУ ДПС у Харківській області №14717/5/20-40-04-02-12 від 11.08.2023 та №15047/5/20-40-04-02-12 від 16.08.2023.

Апелянт посилається на порушення господарським судом першої інстанції норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, внаслідок неповного з`ясування фактичних обставин справи, що мають значення для справи та недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими.

В обґрунтування своїх доводів зазначає наступне:

- судом першої інстанції неправильно застосовано положення ч. 3 ст. 21 Закону України "Про оренду землі", внаслідок чого суд дійшов помилкового висновку про необхідність обчислення розміру орендної плати за землю без урахуванням індексів інфляції за відсутності внесених змін до договору; на думку позивача, обчислення розміру орендної плати з урахуванням індексу інфляції відбувається в силу прямої вказівки закону та не є ані зміною умов договору, ані підставою для внесення змін до умов договору відповідно до вимог ст. 651 ЦК України, оскільки розмір орендної плати встановлений умовами договору залишається незмінний, а його обчислення з урахуванням індексу інфляції не суперечить вимогам чинного законодавства та імперативно передбачено вимогами ч. 3 ст. 21 Закону України "Про оренду землі"; відтак здійснений Харківською міською радою розрахунок орендної плати за користування земельною ділянкою за спірний період, з урахуванням індексу інфляції, є таким, що відповідає умовам договору оренди землі;

- місцевим господарським судом не було надано належної правової оцінки наданим відповідачем платіжним дорученням, які стосуються сплати земельного податку за дві земельні ділянки, а не лише за спірну з кадастровим номером 6310136900:04:001:0055; також суд належним чином не перевірив податкові декларації відповідача з плати за землю за 2021-2022 роки, яким підтверджується сплата земельного податку у меншому розмірі, ніж передбачено умовами договору, у той час як саме вказані докази є належним та достовірним підтвердженням взяття (узгодження) відповідних зобов`язань з плати за землю;

- крім того, Харківська міська рада посилається на те, що 16.08.2023, тобто вже після ухвалення рішення судом першої інстанції, до неї надійшов лист ГУ ДПС у Харківській області № 14717/5/20-40-04-02-12 від 11.08.2023, відповідно до якого за даними податкових декларацій з плати за землю за 2021 - 2023 роки платником задекларовано до сплати за земельну ділянку з кадастровим номером 6310136900:04:001:0055 за період липень - грудень 2021 року - 3654,22грн, за січень - лютий 2022 року - 1166,24грн; 16.08.2023 до Харківської міської ради надійшли уточнюючі податкові декларації від 31.03.2023 в електронному вигляді, з яких вбачається, що відповідач зняв взяті та сплачені на себе зобов`язання на загальну суму 18416,60грн, у зв`язку з чим вказана сума не може бути врахована як сплата земельного податку за спірну земельну ділянку.

- з метою встановлення фактичних обставин справи, які мають суттєве значення для вирішення спору, Харківська міська просить суд апеляційної інстанції прийняти та надати оцінку новим доказам, а саме уточненій податковій декларації зі сплати земельного податку за 2021 рік від 31.03.2023 та листам ДПС.

Згідно витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 30.08.2023 для розгляду справи сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Мартюхіна Н.О., суддя Здоровко Л.М., суддя Плахов О.В.

Апеляційна скарга залишалася судом без руху та після усунення апелянтом виявлених судом недоліків ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 29.09.2023, окрім іншого, поновлено Харківській міській раді строк на апеляційне оскарження рішення Господарського суду Харківської області від 19.07.2023 у справі №922/1165/23; відкрито апеляційне провадження за вказаною апеляційною скаргою; встановлено строк для подання відзиву на апеляційну скаргу протягом 15 днів з дня вручення ухвали про відкриття провадження у справі та призначено розгляд апеляційної скарги у справі №922/1165/23 на 22.11.2023 о 11:00 год.

02.10.2023 до Східного апеляційного господарського суду від ТОВ "Род-Ник Інвест" надійшли заперечення проти задоволення клопотання позивача про поновлення строку на апеляційне оскарження та відкриття апеляційного провадження у цій справі.

У відзиві на апеляційну скаргу, який надійшов до апеляційного суду 18.10.2023, ТОВ "Род-Ник Інвест" заперечує проти доводів та вимог апеляційної скарги, просить залишити оскаржуване рішення суду першої інстанції без змін. В обґрунтування своєї позиції зазначає, що відповідач належним чином відповідно до вимог Податкового та Земельного кодексів України з червня 2021 року систематично сплачував податок за земельну ділянку з кадастровим номером 6310136900:04:001:0055 в сумі 18416,60грн (за 2021 рік) та 38792,36грн за 2022 рік, а після державної реєстрації зміни речового права у лютому 2023 році задекларував та додатково сплатив оренду плату за земельну ділянку з урахуванням пені та умов договору оренди в сумі 4820,46коп та 7084,56грн. Наданими відповідачем доказами підтверджується відсутність заборгованості з орендної плати, а тому вимоги позивача про розірвання договору оренди є безпідставними. Додатково відповідач посилається на те, що ним було сплачено земельного податку в сумі більшій, ніж передбачено договором оренди землі, а після його реєстрації здійснена доплата. Незважаючи на запровадження з лютого 2022 року військового стану та звільнення від сплати за землю, відповідач продовжував сплачувати за земельну ділянку по просп. Ландау 151 у м. Харкові. Долучені до матеріалів справи декларації по сплаті за землю підтверджують належне ведення обліку та сплати за земельну ділянку орендної плати протягом 2022 - 2023 років, що спросоовує посилання позивача на систематичність порушення відповідачем умов договору оренди щодо внесення плати.

У судовому засіданні апеляційної інстанції 22.11.2023 представник позивача (апелянта) підтримав доводи та вимоги апеляційної скарги, просив скасувати оскаржуване рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні первісного позову та ухвалити в цій частині нове судове рішення, яким задовольнити позовні вимоги Харківської міської ради до ТОВ "Род-Ник Інвест" про стягнення орендної плати, пені та розірвання договору оренди.

Представниця відповідача у судовому засіданні 22.11.2023 заперечувала проти задоволення апеляційної скарги з підстав, викладених у відзиві, просила залишити оскаржуване рішення місцевого суду без змін.

Згідно з ч. 1 ст. 269 ГПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Відповідно до ч. 2 наведеної статті суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Перевіривши повноту встановлення господарським судом обставин справи та докази по справі на їх підтвердження, їх юридичну оцінку, а також доводи апеляційної скарги в межах вимог, передбачених ст. 269 ГПК України, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила наступне.

Як встановлено господарським судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи, рішенням виконавчого комітету Харківської міської ради №1664 від 29.12.1999 Приватній виробничо-комерційній фірмі "Шанс" надано у тимчасове платне користування на умовах оренди земельну ділянку площею 0,1034 га за адресою: м.Харків, пр-т 50-річчя СРСР (перейменовано на пр-т Льва Ландау), для експлуатації і обслуговування АГЗС строком до 30.11.2024.

25.02.2000 між Харківською міською радою та ПВКФ "Шанс" укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстровано у виконавчому комітеті Харківської міської ради в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від 29.02.2000 за номером 38/00 (надалі - договір).

Відповідно до п. 2.1 договору плата за землю вноситься орендарем щомісячно у вигляді орендної плати у грошовій формі у розмірі 266,26грн не пізніше п`ятнадцятого числа наступного місяця.

Додатковою угодою від 03.08.2001 внесено зміни до договору оренди та викладено п. 2.1 в наступній редакції: "Плата за землю вноситься орендарем щомісячно у вигляді орендної плати, яка з 01.07.2000 до 31.12.2001 складає 396,52грн, а з 01.01.2002 - 583,12грн, не пізніше п`ятнадцятого числа наступного місяця".

За умовами п. 2.2 договору орендна плата за землю збільшується при зміні розміру земельного податку відповідно до Законів України, при цьому сторони укладають додаткову угоду, яка є невід`ємною частиною цього договору оренди.

Підпунктом "д" п. 3.2.1 договору визначено, що за несвоєчасну сплату орендної плати орендар сплачує пеню у розмірі 0,3 відсотка від суми недоїмки за кожний день прострочення. Пеня повинна сплачуватись разом з заборгованістю.

Відповідно до п. 3.2.2 договору орендар зобов`язаний своєчасно вносити орендну плату; проводити звірку платежів по орендній платі щоквартально не пізніше 20 числа першого місяця наступного кварталу. При наявності заборгованості в десятиденний строк погасити її; виконувати обов`язки, передбачені Законом України "Про оренду землі" та іншими нормативними правовими актами.

Пунктом 4.5 договору передбачено, що при переході права власності або права користування на будівлі і споруди, що розташовані на орендованій земельній ділянці до іншої юридичної чи фізичної особи, а також при реєстрації юридичної особи - орендаря, права і обов`язки сторін діють в повному обсязі, згідно цього договору до припинення його дії.

З наявної у справі Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 06.03.2023 №324937120 вбачається, що право власності на стаціонарну АГЗС за адресою: м.Харків, просп. Льва Ландау, 151-А:

- з 29.05.2003 по 12.05.2010 було зареєстровано за ПВКФ "Шанс" на підставі свідоцтва про право власності;

- з 13.05.2010 по 20.05.2021 було зареєстроване за ДП "Експогаз" СП у формі ТОВ "Експогаз" (код ЄДРПОУ: 31236507) на підставі свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів №2111 від 13.05.2010;

- з 21.05.2021 по 22.06.2021 за ТОВ "Газтрон-Україна" (код ЄДРПОУ: 34048506) на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя №683 від 21.05.2021;

- з 23.06.2021 по теперішній час за ТОВ "Род-Ник Інвест" (код ЄДРПОУ: 40455555) на підставі договору купівлі-продажу нежитлової будівлі №1092 від 23.06.2021.

Крім того, відповідно до вказаної Інформаційної довідки право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6310136900:04:001:0055 площею 0,1034 га за адресою: м.Харків, просп. Льва Ландау, 151-А зареєстроване з 23.04.2014.

17.02.2023 державним реєстратором Первомайської міської ради Харківської області Лозовською М.М. було внесено зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6310136900:04:001:0055 площею 0,1034 га за адресою: м.Харків, просп. Льва Ландау, 151-А, а саме: видалено орендаря ПВКФ "Шанс" та додано орендаря ТОВ "Род-Ник Інвест".

Договір оренди землі №38/00 від 29.02.2000 укладено строком до 30.11.2024 (п. 1.2 договору)

При цьому після відчуження майна, розташованого на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136900:04:001:0055, договір оренди землі №38/00 від 29.02.2000, укладений між Харківською міською радою та ПВКФ "Шанс", не припинив свою дію в цілому, а відбулася заміна сторони в зобов`язанні, а саме орендаря, з ПВКФ "Шанс" на ТОВ "Род-Ник Інвест".

За твердженням позивача, з моменту набуття власності на нерухоме майно, тобто з 23.06.2021 у ТОВ "Род-Ник Інвест" в силу закону автоматично виникло право користування (оренди) спірною земельною ділянкою, а також обов`язок зі сплати орендної плати в розмірі та на умовах, передбачених умовами договору.

Звертаючись до господарського суду з первісним позовом, Харківська міська рада посилається на те, що ТОВ "Род-Ник Інвест" не виконує належним чином свої договірні зобов`язання щодо повного та своєчасного внесення орендної плати.

При цьому, позивач за первісним позовом зазначає, що п. 13 Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України №786 від 04.10.1996, встановлено, що розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

Згідно з розрахунком Харківської міської ради, здійсненого на підставі п.13 вказаної Методики, за період з 23.06.2021 по 28.02.2022 ТОВ "Род-Ник Інвест" у відповідності до умов договору оренди зобов`язано сплатити орендну плату у загальному розмірі 37056,71грн.

Відповідно до листа ГУ ДПС у Харківській області №3857/5/20-40-04-02-12 від 16.03.2023 ТОВ "Род-Ник Інвест" за земельну ділянку з кадастровим номером 6310136900:04:001:0055 орендну плату не нараховує. У той же час, відповідачем задекларовано земельного податку за земельну ділянку за вазану земельну ділянку у період з 23.06.2021 по 28.02.2022 у сумі 24881,99грн.

Сплата ТОВ "Род-Ник Інвест" сум земельного податку за період червень 2021 - лютий 2022 року підтверджується наявними у справі платіжними інструкціями №6895 від 29.07.2021 на суму 930,44грн, №7666 від 19.08.2021 на суму 6000,00грн, платіжним дорученням №9706 від 29.09.2021 на суму 4932,70грн, платіжними інструкціями №11162 від 29.10.2021 на суму 5233,74грн, №12513 від 30.11.2021 на суму 5233,74грн, №14006 від 30.12.2021 на суму 5233,74грн, №475 від 26.01.2022 на суму 5233,74грн, №1960 від 02.03.2022 на суму 93413,25грн, №2510 від 29.03.2022 на суму 93413,25грн.

Враховуючи сплату відповідачем у спірний період з власної ініціативи 24881,99грн земельного податку, позивач зменшив розмір заборгованості з орендної плати шляхом зарахування сплаченого відповідачем земельного податку, у зв`язку з чим розмір заборгованості за договором складає 12174,72грн (37056,71грн - 24881,99грн).

Отже, Харківська міська рада фактично зараховує сплачені ТОВ "Род-Ник Інвест" суми земельного податку як орендну плату за умовами договору, у той же час позивач вважає, що вказані платежі є меншими, ніж передбачено умовами договору оренди, з урахуванням Методики №786 від 04.10.1996 щодо необхідності індексації орендних платежів.

Враховуючи викладене, Харківська міська рада просить стягнути з відповідача 12174,72грн заборгованості з орендної плати за користування земельною ділянкою по просп. Льва Ландау, 151-А у м.Харкові відповідно до договору оренди №38/00 від 29.02.2000 за період з 26.03.2021 по 28.02.2022 та 52921,44грн пені за несвоєчасну сплату орендної плати відповідно до п. 5.1 цього договору.

Крім того, Харківська міська рада посилається на те, що ТОВ "Род-Ник Інвест" було допущено істотне порушення умов договору - несвоєчасно сплачено орендну плату та пеню, а також прострочення такої оплати більш ніж на 3 місяці, у зв`язку з чим на підставі абз. "б" п. 4.1 та абз. "б" п. 4.4 договору позивач просить розірвати договір оренди землі №38/00 від 29.02.2000 щодо земельної ділянки площею 0,1034 з кадастровим номером 6310136900:04:001:0055 по просп.Льва Ландау, 151-А у м. Харкові.

У свою чергу, ТОВ "Род-Ник Інвест" звернулося до суду із зустрічним позовом про визнання укладеною додаткової угоди від 23.06.2021 між ТОВ "Род-Ник Інвест" (орендар) та Харківською міською радою (орендодавець) до договору оренди землі на тих самих умовах, які були викладені в договорі оренди спірної земельної ділянки кадастровий номер 6310136900:04:001:0055, площею 0,1034га у м. Харків, по просп.Льва Ландау 151-А, укладеного між Харківською міською радою та ПВКФ "Шанс" в редакції, яка наведена в зустрічній позовній заяві.

Як вже зазначалося, за результатом розгляду позовних вимог Господарським судом Харківської області 19.07.2023 ухвалено оскаржуване рішення у справі №922/1165/23, яким відмовлено у задоволенні первісного та зустрічного позову з підстав, зазначених раніше.

З матеріалів апеляційної скарги вбачається, що рішення Господарського суду Харківської області від 19.07.2023 у справі №922/1165/23 оскаржується позивачем лише в частині відмови у задоволенні первісного позову, у зв`язку з чим, суд апеляційної інстанції, керуючись положеннями ч. 1 ст. 269 ГПК України, переглядає оскаржуване рішення місцевого суду лише в оскаржувані частині.

Надаючи кваліфікацію спірних правовідносин, суд апеляційної інстанції погоджується з правильністю правових висновків суду першої інстанції щодо відсутності підстав для задоволення первісного позову з огляду на таке.

Предметом первісного позову у даному випадку у справі є матеріально-правова вимога позивача до відповідача про стягнення орендної плати за договором оренди за користування земельною ділянкою у спірний період та пені, нарахованої відповідно до п. 5.1. договору у зв`язку з простроченням сплати орендних платежів, а також вимога про розірвання договору оренди у зв`язку з істотним порушенням відповідачем зобов`язань (систематична - більш ніж 3 місяці несплата орендної плати).

Згідно зі ст. 11 Цивільного кодексу України (надалі ЦК України) цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: договори та інші правочини.

За приписами ст. 14 ЦК України цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13 Закону України "Про оренду землі).

Тобто, підставою для виникнення орендної плати є підписаний сторонами договір оренди.

Перехід прав на земельну ділянку, пов`язаний з переходом права на будинок, будівлю або споруду, регламентується Земельним кодексом України.

Відповідно до ч.ч. 1 та 2 ст. 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Подібна за змістом правова норма закріплена у ст. 377 ЦК України.

З моменту виникнення права власності на нерухоме майно у власника виникає обов`язок оформити та зареєструвати речове право на відповідну земельну ділянку, розташовану під цією будівлею.

Перехід майнових прав до іншої особи зумовлює перехід до неї і прав на ту частину земельної ділянки, на якій безпосередньо розташований відповідний об`єкт нерухомості, та частини земельної ділянки, яка необхідна для його обслуговування. Особа, яка набула право власності на об`єкт нерухомості, розташований у межах земельної ділянки, якою користувався попередній власник нерухомого майна, набуває право вимагати оформлення на своє ім`я документів на користування всією земельною ділянкою на умовах і в обсязі, які були встановлені для попереднього землекористувача-власника об`єкта нерухомості, або частиною земельної ділянки, яка необхідна для обслуговування об`єкта нерухомості, розташованого на ній.

При цьому набуття новим власником нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, права користування або права власності таку земельну ділянку, жодним чином не ставиться в залежність від підстав набуття права власності на майно (договір купівлі-продажу або інший правочин).

Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах ст. 120 ЗК, ст. 377 ЦК, інших положеннях законодавства (постанови Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, від 22.06.2021 у справі № 200/606/18).

Після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене. Згідно із зазначеним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (постанова Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі №263/6022/16-ц).

Перехід права на земельну ділянку до нового набувача нерухомого майна відбувається в силу прямого припису закону, незалежно від волі органу, який уповноважений розпоряджатися земельною ділянкою (див. пункт 7.42 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16).

Дослідженими судом матеріалами справи підтверджується, що з 13.05.2010 у ПВКФ "Шанс" автоматично припинилось, а у СП ТОВ "Експогаз" автоматично виникло право користування (оренди) спірною земельною ділянкою.

21.05.2021 у СП ТОВ "Експогаз" автоматично припинилось, а у ТОВ "Газтрон-Україна" автоматично виникло право користування земельною ділянкою з кадастровим номером 6310136900:04:001:0055.

У подальшому, на підставі укладеного договору купівлі-продажу нежитлової будівлі №1092 від 23.06.2021 у ТОВ "Газтрон-Україна" автоматично припинилась, а у ТОВ "Род-Ник Інвест" автоматично виникло право користування (оренди) спірною земельною ділянкою з кадастровим номером 6310136900:04:001:0055 площею 0,1034 га за адресою: м.Харків, просп. Льва Ландау, 151-А.

Таким чином, після відчуження об`єкту нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136900:04:001:0055, договір оренди землі №38/00 від 29.02.2000, укладений між Харківською міською радою та ПВКФ "Шанс", не припинив свою дію в цілому, а відбулася заміна сторони в зобов`язанні, а саме орендаря, з ПВКФ "Шанс" на ТОВ "Род-Ник Інвест".

Судом встановлено, що з моменту набуття власності на нерухоме майно (23.06.2021) ТОВ "Род-Ник Інвест" набуло також право оренди спірною земельною ділянкою, а також обов`язок зі сплати орендної плати в розмірі та на умовах, передбачених умовами договору.

При цьому колегія суддів зазначає, що договір оренди землі №38/00 між Харківською міською радою та ПВКФ "Шанс" укладений 29.02.2000.

Відповідно до ст. 2 Закону України "Про оренду землі" від 06.10.1998 №161-XIV, який діяв на час укладення договору оренди, відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, цим Законом, Цивільним кодексом України, іншими законами України, постановами, виданими Кабінетом Міністрів України, у випадках, передбачених цим Законом, а також договором оренди землі.

Згідно зі ст. 19 Закону України "Про оренду землі" від 06.10.1998 № 161-XIV (в редакції станом на момент укладення договору оренди від 29.02.2000) орендна плата за земельну ділянку - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати встановлюються за угодою сторін у договорі оренди.

Відповідно до ч.ч. 1, 3 ст. 21 Закону України "Про оренду землі" (у вказаній редакції) умови договору оренди про розмір орендної плати можуть переглядатися за згодою сторін. У разі збільшення відповідно до законів України розміру земельного податку орендодавець має право вимагати збільшення орендної плати, якщо інше не передбачено умовами договору оренди.

Як вже зазначалося, у пункті 2.1 договору сторони погодили, що плата за землю вноситься орендарем щомісячно у вигляді орендної плати у грошовій формі у розмірі 266,26грн не пізніше п`ятнадцятого числа наступного місяця.

Комплексний аналіз умов п. 2.1. договору свідчить про те, що плата за землю вноситься орендарем у вигляді орендної плати у фіксованому розмірі 266,26грн, що відповідало положенням законодавства, діючим станом на момент укладення договору оренди від 29.02.2000.

Разом з тим, додатковою угодою від 03.08.2001 сторони внесли зміни до договору оренди та виклали п. 2.1 в наступній редакції: "Плата за землю вноситься орендарем щомісячно у вигляді орендної плати, яка з 01.07.2000 до 31.12.2001 складає 396,52грн, а з 01.01.2002 - 583,12грн, не пізніше п`ятнадцятого числа наступного місяця".

Тобто, з 01.01.2002 сторони погодили обов`язок орендаря сплачувати орендну плату у фіксованому розмірі - 583,12грн. При цьому будь-яких умов щодо необхідності сплачувати орендну з урахуванням індексу інфляції сторонами не було погоджено та договір оренди таких умов не містить.

Згідно з п. 2.2 договору оренда плата за землю збільшується при зміні розміру земельного податку відповідно до Законів України, при цьому сторони укладають додаткову угоду, яка є невід`ємною частиною цього договору.

Таким чином, укладеним між сторонами договором оренди передбачено механізм зміни розміру орендної плати виключно шляхом укладення відповідної додаткової угоди, що повністю відповідало умовам ст.ст. 19, 21 Закону чинної на той час редакції Закону України "Про оренду землі" від 06.10.1998 № 161-XIV.

У подальшому, Законом України "Про внесення змін до Закону України "Про оренду землі" від 02.10.2003 №1211-IV Закон України "Про оренду землі" викладено у новій редакції.

Зокрема, ч. 3 ст. 21 Закону України "Про оренду землі" (в редакції Закону №1211-IV від 02.10.2003) передбачено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Разом з тим, колегія суддів апеляційного господарського суду зазначає, що Закон України "Про оренду землі" від 06.10.1998 №161-XIV, Земельний кодекс України від 13.03.1992, Цивільний кодекс Української РСР, будь-які інші нормативно-правові акти, які діяли станом на момент укладення договору оренди землі №38/00 від 29.02.2000, - не передбачали обчислення розміру орендної плати з урахуванням індексів інфляції.

Частиною 5 ст. 14 Закону України "Про оренду землі" від 06.10.1998 №161 -XIV передбачено, що умови договору оренди земельної ділянки діють у випадках, коли після набрання договором чинності законами України встановлені інші правила, ніж ті, що передбачені договором, крім випадків, визначених ст. 21 цього Закону, а також випадків, визначених законами України, якщо вони підвищують рівень захисту прав орендарів, орендодавців, третіх осіб.

Орендні правовідносини між сторонами у цій справі виникли на підставі договору оренди землі від 29.02.2000, укладеного до набуття чинності вказаним Законом України "Про внесення змін до Закону України "Про оренду землі" від 02.10.2003 року № 1211-IV, а тому, в силу положень ст. 58 Конституції України, ч. 2 ст. 5 ЦК України щодо дії нормативно-правових актів у часі, цей закон не має зворотної дії до правовідносин, пов`язаних з виконанням договору оренди землі №38/00 від 29.02.2000, укладеного між Харківською міською радою та ПВКФ "Шанс", а тому на правовідносини сторін не поширюється норма абз. 3 ст. 21 Закону України "Про оренду землі" в редакції Закону України "Про внесення змін до Закону України "Про оренду землі" від 02.10.2003 №1211-IV, за якою обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Подібні за змістом висновки щодо неможливості зворотної дії закону до договору оренди землі зроблені Верховним Судом у постанові від 16.04.2019 по справі №905/1315/18.

Виходячи із змісту абз. 3 ст. 21 Закону України "Про оренду землі" (в редакції Закону від 02.10.2003 №1211-IV) обчислення розміру орендної плати за землю має здійснюватися з урахуванням індексів інфляції, крім випадків, якщо інший порядок обчислення розміру орендної плати не передбачено договором оренди.

Судом першої інстанції обґрунтовано відзначено, що п.п. 2.1 та 2.2 договору оренди передбачено саме інший порядок обчислення орендної плати, а саме у фіксованому розмірі, який згідно умов додаткової угоди від 03.08.2000 з 01.01.2002 складає 583,12грн. При цьому розмір орендної плати, за умовами цього договору, може збільшуватися при зміні розміру земельного податку відповідно до Законів України шляхом укладення додаткової угоди.

У той же час, в матеріалах справи відсутні як докази укладення між сторонами додаткових угод як про збільшення розміру орендної плати у зв`язку із зміною розміру земельного податку, так і додаткових угод, які б встановлювали обов`язок орендаря сплачувати орендну плату з урахуванням індексів інфляції.

Разом з тим, колегія суддів зазначає, що підставою для нарахування орендної плати за землю є саме договір оренди земельної ділянки (ч. 2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі", п. 288.1 ст. 288 Податкового кодексу України).

За змістом ч. 2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі" Податковим кодексом України регулюються виключно строки внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, тоді як всі інші питання, зокрема, розмір, умови нарахування та внесення орендної плати за землю, порядок та підстави зміни такого розміру, встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, про що також зазначено в п. 288.4 ст. 288 цього Кодексу (такий правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду від 27.03.2018 у справі №925/258/17, від 31.10.2021 у справі 910/14176/20).

Згідно з п.п. 288.1 - 288.3 ст. 288 ПК України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Платником орендної плати є орендар земельної ділянки. Об`єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду.

При цьому розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (п. 288.4 ст. 288 ПК України).

Згідно із ч. 5 ст. 5 Закону України "Про оцінку земель" та ст. 289 ПК України для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності використовується нормативна грошова оцінка.

Аналіз наведених положень Податкового кодексу України, Закону України "Про оцінку земель" та Закону України "Про оренду землі" дає підстави для висновку, що зазначені законодавчі акти не встановлюють конкретного розміру орендної плати за земельну ділянку, який має бути зазначено в договорі оренди. Податковий кодекс України передбачає порядок визначення орендної плати за землю, а тому саме у договорі оренди визначаються розмір та умови сплати орендної плати.

Подібний правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду від 16.03.2020 у справі №922/1658/19, від 31.10.2021 у справі 910/14176/20.

З моменту укладення між землекористувачем та органом місцевого самоврядування договору оренди землі припиняються адміністративні відносини між цими суб`єктами та у подальшому виникають договірні відносини, які характеризуються рівністю їх учасників та свободою договору (такий правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13.03.2019 у справі № 1917/1188/2012 (№ 826/1291/17) (провадження № 11-1317апп18)).

Частинами 1 - 3 ст. 632 ЦК України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

Таким чином, згідно з наведеними нормами права, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотною умовою договору оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

З огляду на встановлені судом обставини досягнення сторонами згоди з усіх умов договору та його підписання, з 29.02.2000 орендодавцем та орендарем розпочато виконання взятих на себе узгоджених зобов`язань за договором, зокрема, орендодавець передав в користування орендарю земельну ділянку, а орендар зобов`язаний сплачувати орендодавцю орендну плату саме на умовах договору.

Зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, з огляду на що, укладаючи договір оренди земельної ділянки та закріплюючи за ПВКФ "Шанс" обов`язок зі сплати орендної плати, сторони (з урахуванням додаткової угоди від 03.08.2001) погодили фіксований розмір орендної плати з 01.01.2002 - 583,12грн без урахування індексу інфляції, що не суперечило положенням діючого на той час Закону України "Про оренду землі".

У ч. 1 ст. 651 ЦК України та ст. 30 Закону України "Про оренду землі" визначено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, у письмовій формі, шляхом укладення додаткової угоди, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Серед підстав для внесення змін до договору можуть бути, зокрема, зміна умови про розмір та розрахунок орендної плати.

Колегія суддів зазначає, що зміна законодавства, яке визначає порядок обчислення та розмір орендної плати, у тому числі встановлює необхідність індексації орендної плати, автоматично не змінює умови договору, а є лише підставою для перегляду розміру орендної плати та внесення відповідних змін до договору оренди.

При цьому суд зазначає, що ані законом, ані умовами укладеного між сторонами договору оренди не передбачено обов`язку орендаря сплачувати орендну палату саме з урахуванням індексу інфляції у зв`язку зі зміною законодавства, зокрема Закону України "Про оренду землі", без попереднього внесення відповідних змін до договору оренди.

Суд також наголошує, що ані положенням законодавства, які діяли станом на момент укладення договору оренди землі у 2000 році, ані діючим станом на цей час законодавством не передбачено положень про зміну розміру орендної плати за користування земельною ділянкою, у тому числі необхідність сплати орендної палати з урахуванням індексу інфляції, саме з моменту прийняття таких змін у Законі України "Про оренду землі", а лише надається право сторонами правовідносин згодом ініціювати внесення відповідних змін до договору.

Ініціювати внесення змін може як орендодавець, так і орендар в будь-який момент

Однак, матеріали справи не містять доказів на підтвердження того, що після внесення змін до законодавства Харківська міська рада зверталась до орендаря з пропозиціями про внесення змін до договору оренди, зокрема щодо включення умови про необхідність індексації орендної плати, або ж до господарського суду з позовними вимогами про визнання укладеною додаткової угоди у відповідній редакції в судовому порядку.

Статтею 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Отже, до моменту внесення змін до договору оренди, як добровільно за згодою сторін, так і за рішенням суду, орендар зобов`язаний сплачувати оренду плату в розмірі, передбаченому чинним договором оренди.

Враховуючи наведене, колегія суддів погоджується з висновками господарського суду першої інстанції про те, що розмір орендної плати за умовами договору оренди землі №38/00 від 29.02.2000 має обраховуватись без урахування індексу інфляції, а зміна розміру орендної плати, обумовлена інфляційними процесами, повинна відбуватися шляхом укладанням між сторонами додаткових угод.

З огляду на викладене, господарським судом першої інстанції обґрунтовано відхилено посилання Харківської міської ради щодо обов`язку ТОВ "Род-Ник Інвест" сплачувати орендну плату з урахуванням індексів інфляції, а відтак правомірно визнано необґрунтованим розрахунок заявленої до стягнення у первісному позові суми заборгованості з орендної плати в розмірі 12174,72грн

Враховуючи встановлені обставини, колегія суддів вважає правильним висновок місцевого суду про відсутність підстав для задоволення первісного позову в частині стягнення з відповідача 12174,72грн орендної плати, оскільки вказана сума боргу виникла саме внаслідок неправомірного збільшення розміру орендної плати на індекс інфляції.

При розгляді позовних вимог Харківської міської ради про розірвання договору оренди землі №38/00 від 29.02.2000 з підстав істотного порушення відповідачем умов договору, колегія суддів виходить з такого.

Згідно із ч. 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст.ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Положеннями п. "д" ч. 1 ст. 141 ЗК України встановлено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Аналіз вище вказаних норм права дає можливість зробити висновок, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати (два та більше випадки).

При цьому систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Тобто, систематична (два і більше разів) несплата орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами правочину, в тому числі сплата орендної плати не у повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), є підставою для розірвання такого договору.

Подібні правові висновки викладено в постанові Верховного Суду від 07.10.2020 у справі № 313/780/19, від 10.02.2021 у справі № 923/1001/19.

У постанові від 23.03.2021 у справі № 922/2754/19 Верховний Суд дійшов висновку, що сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена заборгованість в подальшому (після звернення з позовом про розірвання договору).

Верховний Суд у постанові від 10.11.2021 у справі №175/642/19 вказав, що тлумачення п. "д" ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України, ч. 2 ст. 651 ЦК України свідчить, що несплата орендної плати охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).

Отже, наявність чи відсутність заборгованості з орендної плати, яка виникла у зв`язку із систематичним порушенням договору оренди щодо сплати орендної плати, що може бути підставою для розірвання такого договору, встановлюється судом саме на момент подання позову про розірвання договору оренди.

Разом з тим, згідно із ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Виходячи із системного аналізу наведених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід зазначити, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення ч. 2 ст. 651 ЦК України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Подібні правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18).

Харківська міська рада підставою для розірвання договору оренди землі №38/00 від 29.02.2000 вважає факт систематичної несплати орендарем (відповідачем) орендної плати за період з 23.06.2021 по 28.02.2022.

Як встановлено апеляційним господарським судом та підтверджується матеріалами справи, у п. 4.4. договору сторони погодили таку підставу для такого розірвання як несвоєчасна сплата орендної плати при простроченні її та пені більш ніж за 3 місяці.

При цьому за умовами п. 2.1. договору (в редакції додаткової угоди від 03.08.2001) плата за землю вноситься орендарем щомісячно у вигляді орендної плати в розмірі 583,12грн не пізніше п`ятнадцятого числа наступного місяця.

Враховуючи встановлені судом обставини, зокрема те, що з 23.06.2021 у ТОВ "Род-Ник Інвест" автоматично виникло право користування (оренди) спірною земельною ділянкою з кадастровим номером 6310136900:04:001:0055 площею 0,1034 га за адресою: м.Харків, просп. Льва Ландау, 151-А, відтак за спірний період (23.06.2021 по 28.02.2022) у відповідача виник обов`язок щомісячно сплачувати орендну плату в розмірі, погодженому сторонами у п. 2.1. договору (в редакції додаткової угоди від 03.08.2001) та у наступному порядку:

- з 23.06.2021 по 30.06.2021 (7 днів) в сумі 136,06грн до 15.07.2021;

- за липень 2021 в сумі 583,12грн до 15.08.2021;

- за серпень 2021 в сумі 583,12грн до 15.09.2021;

- за вересень 2021 в сумі 583,12грн до 15.10.2021;

- за жовтень 2021 в сумі 583,12грн до 15.11.2021;

- за листопад 2021 в сумі 583,12грн до 15.12.2021;

- за грудень 2021 в сумі 583,12грн до 15.01.2022;

- за січень 2022 в сумі 583,12грн до 15.02.2022;

- з лютий 2022 в сумі 583,12грн до 15.03.2022.

Загальний розмір орендної плати, який підлягав сплаті орендарем за спірний період складає 4801,02грн.

Дослідженими судом матеріалами справи підтверджується, що ТОВ "Род-Ник Інвест" щомісячно сплачувало за користування спірною земельною ділянкою земельний податок, про що свідчать копії платіжних інструкції №6895 від 29.07.2021 на суму 930,44грн; №7666 від 19.08.2021 на суму 6000,00грн; платіжне доручення №9706 від 29.09.2021 на суму 4932,70грн, платіжні інструкції №11162 від 29.10.2021 на суму 5233,74грн, №12513 від 30.11.2021 на суму 5233,74грн, №14006 від 30.12.2021 на суму 5233,74грн, №475 від 26.01.2022 на суму 5233,74грн, №1960 від 02.03.2022 на суму 93413,25грн, №2510 від 29.03.2022 на суму 93413,25грн.

Згідно наявного в матеріалах справи листа ГУ ДПС у Харківській області №3857/5/20-40-04-02-12 від 16.03.2023 ТОВ "Род-Ник Інвест" задекларовано земельного податку за земельну ділянку з кадастровим номером 6310136900:04:001:0055 у період з 23.06.2021 по 28.02.2022 у сумі 24881,99грн, а саме:

- за червень грудень 2021 року в сумі 14381,50грн (середньомісячна розрахункова сума нарахувань становить 2054,50грн);

- за січень лютий 2022 року 5048,82грн (середньомісячна розрахункова сума нарахувань становить 2524,41грн).

Вищевказані задекларовані податкові зобов`язання по земельному податку та орендній платі сплачені ТОВ "Род-Ник Інвест" у повному обсязі.

Тобто, контролюючим органом підтверджено достовірність інформації щодо сплати ТОВ "Род-Ник Інвест" земельного податку за земельну ділянку з кадастровим номером 6310136900:04:001:0055 у спірний період в більшому розмірі, ніж передбачено п. 2.1. договору оренду, у тому числі в частині середньомісячного платежу.

Наведеною інформацією ГУ ДПС у Харківській області також спростовуються доводи апеляційної скарги Харківської міської ради про те, що надані відповідачем платіжні доручення в графі "призначення платежу" містять дані про сплату земельного податку за дві окремі земельні ділянки. Як встановлено судом, контролюючим органом надано інформацію по кожній окремій земельній ділянці, у тому числі спірній з кадастровим номером 6310136900:04:001:0055.

Встановлені обставини надають суду підстави для висновку про те, що відповідачем щомісячно сплачувався земельний податок за користування спірною земельною у розмірі, який перевищує погоджену сторонами у договорі орендну плату.

Апеляційним господарським судом приймається до уваги той факт, що така сплата здійснювалася відповідачем у вигляді земельного податку, а не орендної плати, проте, оскільки Харківська міська рада зараховує вищевказані платежі в рахунок сплати за умовами договору, тому не можна вважати ТОВ "Род-Ник Інвест" таким, що допустив прострочення платежів за договором на строк більше, ніж за 3 місяці.

При цьому Харківською міською радою у даному випадку не доведено, що сплачені відповідачем суми земельного податку за спірний період є меншими ніж ті платежі, які він мав здійснювати за умовами п.у 2.1 договору (в редакції додаткової угоди від 03.08.2001), а також, що відповідачем порушено умови п.4.4. договору та допущено прострочення таких платежів більше ніж на 3 місяці.

За вказаних обставин колегія суддів відхиляє доводи апеляційної скарги позивача про те, що відповідач у спірний період з 23.06.2021 по 28.02.2022 не виконував обов`язок щодо повної та своєчасної сплати орендної плати, внаслідок чого Харківська міська рада значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору, тобто відсутнє істотне порушення відповідачем умов договору.

Поряд з цим, колегія суддів відхиляє твердження позивача про те, що у даному випадку підставою для розірвання договору може бути саме по собі внесення платежів у меншому розмірі. Як вже зазначалося, п. 4.4 договору передбачено спеціальну підставу для розірвання договору у випадку невиконання орендарем свого зобов`язання щодо сплати орендних платежів саме у випадку "несвоєчасної сплати орендної плати при простроченні її та пені більш ніж за 3 місяці", чого у спірному випадку позивачем не доведено та, відповідно, судом встановлено не було.

Суд також зауважує, що вимоги Харківської міської ради про розірвання договору оренди з підстав неналежного виконання ТОВ "Род-Ник Інвест" своїх зобов`язань в частині здійснення оплати за земельну ділянку ґрунтуються на помилковій позиції позивача щодо необхідності збільшення розміру орендної плати на індекс інфляції, що умовами договору не передбачено.

Таким чином, колегія суддів погоджується з обґрунтованим висновком суду першої інстанції про відсутність підстав для розірвання договору оренди землі.

Що стосується доводів апеляційної скарги Харківської міської ради про подання відповідачем уточнюючих податкових декларацій з плати за землю за 2021 - 2023 роки, з яких вбачається, що відповідач зняв сплачені зобов`язання на загальну суму 18416,60грн, у зв`язку з чим, на думку скаржника, вказана сума не може бути врахована як сплата земельного податку за спірну земельну ділянку, що позивач підтверджує новими доказами, а саме: уточнюючими електронними деклараціями зі сплати земельного податку за 2021 рік та 2022 рік від 31.03.2023; листами ГУ ДПС у Харківській області №14717/5/20-40-04-02-12 від 11.08.2023 та №15047/5/20-40-04-02-12 від 16.08.2023, які не розглядалися судом першої інстанції, колегія суддів зазначає наступне.

У розумінні положень п.п. 1 3, 5 ст. 80 ГПК України докази, які підтверджують заявлені вимоги, мають бути подані учасниками справи одночасно з заявами по суті справи у суді першої інстанції, а неможливість подання доказів у цей строк повинна бути письмово доведена позивачем суду та належним чином обґрунтована.

У свою чергу, ст. 269 ГПК України, якою встановлено межі перегляду справи в суді апеляційної інстанції, передбачено, що докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

Системний аналіз положень ст. ст. 80 та 269 ГПК України свідчить, що докази, якими учасники справи обґрунтовують свої вимоги, повинні існувати на момент звернення до суду з відповідним позовом, і саме на учасника справи покладено обов`язок подання таких доказів одночасно з позовною заявою. Єдиний винятковий випадок, коли можливим є прийняття судом (у тому числі апеляційної інстанції) доказів з порушенням встановленого строку, - наявність об`єктивних обставин, які унеможливлюють своєчасне вчинення такої процесуальної дії (наприклад, якщо стороні не було відомо про існування доказів), тягар доведення яких також покладений на учасника справи.

Отже, така обставина як відсутність існування доказів на момент звернення до суду з відповідним позовом взагалі виключає можливість прийняття судом апеляційної інстанції додаткових доказів у порядку ст. 269 ГПК України незалежно від причин неподання таких доказів. Навпаки, саме допущення такої можливості судом апеляційної інстанції матиме наслідком порушення наведених норм процесуального права, а також принципу правової визначеності, ключовим елементом якого є однозначність та передбачуваність правозастосування, а отже системність і послідовність у діяльності відповідних органів, насамперед судів (аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 06.02.2019 у справі №916/3130/17).

Разом з цим, долучені відповідачем до апеляційної скарги листи ГУ ДПС у Харківській області №14717/5/20-40-04-02-12 від 11.08.2023 та №15047/5/20-40-04-02-12 від 16.08.2023, як документи, створені вже після ухвалення оскаржуваного рішення суду (19.07.2023). Відтак, суд апеляційної інстанції не вправі надавати оцінку вказаним доказам під час апеляційного перегляду оскаржуваного рішення, так як наведені у них обставини не були відомі суду та учасникам справи на момент розгляду справи в суді першої інстанції, а отже не можуть впливати на оцінку законності чи обґрунтованості рішення.

Відносно наданих позивачем уточнюючих податкових декларацій з плати за землю за 2021 - 2023 роки, колегія суддів зазначає, що позивачем не доведено неможливості подання ним цих документів до суду першої інстанції. Позивач не повідомляв суд першої інстанції про неможливість подання вказаних доказів у встановлений законом строк з об`єктивних причин для існування можливості встановлення судом додаткового строку для подання доказів.

При цьому така обставина, як необхідність подання нових доказів у суді апеляційної інстанції на спростування позиції іншої сторони або ж обставин, викладених у судовому рішенні, не може бути визнана поважною причиною неподання доказів у встановлений процесуальний строк.

За наведених підстав апеляційний суд не приймає до розгляду надані позивачем листи ДПС та податкові декларації з плати за землю за 2021 - 2023 роки.

Водночас колегія суддів зазначає, що відповідно до п. 286.2 ст. 286 ПК України платники плати за землю (крім фізичних осіб) самостійно обчислюють суму податку щороку станом на 1 січня і не пізніше 20 лютого поточного року подають відповідному контролюючому органу за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію на поточний рік за формою, встановленою у порядку, передбаченому ст. 46 цього Кодексу, з розбивкою річної суми рівними частками за місяцями. Подання такої декларації звільняє від обов`язку подання щомісячних декларацій.

Згідно з положеннями п. 286.3 цієї статті платник плати за землю має право подавати щомісяця звітну податкову декларацію, що звільняє його від обов`язку подання податкової декларації не пізніше 20 лютого поточного року, протягом 20 календарних днів місяця, що настає за звітним.

Як встановлено судом та підтверджується матеріалами справи, ТОВ "Род-Ник Інвест" було сплачено земельного податку у більшому розмірі, ніж передбачено договором.

17.02.2023 ТОВ "Род-Ник Інвест" зареєструвало своє право оренди спірної земельної ділянки у встановленому законом порядку, після чого подало уточнюючі звіти за 2021 рік (реєстраційний номер 9434922440 від 31.03.2023) та за 2022 рік (реєстраційний номер 9301347773 від 24.01.2023; реєстраційний номер 9310209929 від 31.03.2023).

При цьому судом встановлено, а позивачем у свою чергу не спростовано тих обставин, що фактичне повернення грошових коштів сплаченого земельного податку за земельну ділянку з кадастровим номером 6310136900:04:001:0055, площею 0,1034 га, розташовану у м. Харків, пр-т Ландау-151 з місцевого бюджету не відбувалося, у зв`язку чим не можна визнати обґрунтованими доводи скаржника про відсутність підстав для врахування 18416,60грн як сплату земельного податку.

Підсумовуючи викладене, колегія суддів апеляційної інстанції дійшла висновку про те, що позивачем не доведено належними та допустимими доказами як обґрунтованості нарахування орендної плати з урахуванням індексу інфляції, так і наявність у відповідача заборгованості з орендної плати та пені у заявленому до стягнення розмірі, а також не доведено істотного порушення відповідачем умов договору за обставин систематичного невнесення орендної плати, що мало б наслідком розірвання такого договору оренди, і вказаних обставин не встановлено судом апеляційної інстанції за наслідками апеляційного розгляду справи.

Отже, оскільки встановлені у справі обставини в сукупності свідчать про відсутність передбачених законом та укладеним між сторонами договором підстав для стягнення заборгованості з орендної плати та пені, а також судом встановлено відсутність підстав для розірвання договору оренди, відтак вимоги Харківської міської ради не були доведені належними та допустимими доказами в розумінні ст. ст. 76-79 ГПК України, а тому господарський суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відмову у задоволенні первісного позову.

Колегія суддів зазначає, що хоча п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід сторін (рішення Суду у справі Трофимчук проти України no. 4241/03 від 28.10.2010 року).

Згідно усталеної практики Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п.1 ст.6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення від 09.12.1994 року Європейського суду з прав людини у справі "Руїс Торіха проти Іспанії").

Таким чином, оскільки доводи заявника апеляційної скарги про порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права під час прийняття оскаржуваного рішення не знайшли свого підтвердження, у зв`язку з чим підстав для зміни чи скасування законного та обґрунтованого судового акту колегія суддів не вбачає.

Враховуючи вищенаведене, колегія суддів апеляційного суду зазначає, що судом першої інстанції в повному обсязі досліджені обставини, що мають значення для справи, а викладені в оскаржуваному судовому рішенні висновки відповідають фактичним обставинам справи, у зв`язку з чим апеляційна скарга Харківської міської ради задоволенню не підлягає, а рішення Господарського суду Харківської області від 19.07.2023 у справі №922/1165/23 підлягає залишенню без змін.

З огляду на те, що апеляційна скарга залишається без задоволення, відповідно до ст. 129 ГПК України судовий збір за її подання покладається судом на скаржника.

Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 275, 276, 281 - 284 ГПК України, Східний апеляційний господарський суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Харківської міської ради на рішення Господарського суду Харківської області від 19.07.2023 у справі №922/1165/23 залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Харківської області від 19.07.2023 у справі №922/1165/23 залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок і строки оскарження передбачені ст. 286 - 289 ГПК України.

Повний текст постанови складено 04.12.2023.

Головуючий суддя Н.О. Мартюхіна

Суддя Л.М. Здоровко

Суддя О.В. Плахов