Постанова

від 12.02.2025 по справі 910/1405/24

КАСАЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВЕРХОВНОГО СУДУ

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 лютого 2025 року

м. Київ

cправа № 910/1405/24

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Берднік І.С. - головуючого, Зуєва В.А., Міщенка І.С.,

секретар судового засідання - Корнієнко О.В.,

за участю представників:

Товариства з обмеженою відповідальністю

«Компанія Май» - не з`явився,

Київської міської ради - Поліщук М.В.,

Товариства з обмеженою відповідальністю

«Сіті-Маркет» - не з`явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Київської міської ради

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 13.11.2024 (у складі колегії суддів: Тарасенко К.В. (головуючий), Коробенко Г.П., Тищенко А.І.)

та рішення Господарського суду міста Києва від 20.06.2024 (суддя Удалова О.Г.)

у справі № 910/1405/24

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія Май»

до Київської міської ради,

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Товариства з обмеженою відповідальністю «Сіті-Маркет»,

про розірвання договору оренди земельної ділянки,

ВСТАНОВИВ:

У лютому 2024 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія Май» (далі - ТОВ «Компанія Май») звернулося до суду з позовом до Київської міської ради про розірвання договору оренди земельної ділянки від 27.06.2003.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що позивач здійснив відчуження цілісного майнового комплексу, який розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:85:219:0102, на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Сіті-Маркет» (далі - ТОВ «Сіті-Маркет»), проте відповідач ухиляється від дій щодо припинення права оренди позивача на цю земельну ділянку та реєстрації такого права оренди за ТОВ «Сіті-Маркет», у зв`язку з чим позивач просить суд розірвати договір оренди земельної ділянки від 27.06.2003, укладений між ним і відповідачем.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 20.06.2024, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 13.11.2024, позов задоволено.

Не погоджуючись із висновками судів першої та апеляційної інстанцій, у грудні 2024 року Київська міська рада подала касаційну скаргу, у якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права, порушення норм процесуального права та наявність випадку, передбаченого пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК), просить скасувати постановлені у справі судові рішення та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 19.12.2024 відкрито касаційне провадження у справі № 910/1405/24 за касаційною скаргою Київської міської ради з підстави, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК, та призначено касаційну скаргу до розгляду у відкритому судовому засіданні на 12.02.2025.

ТОВ «Компанія Май», ТОВ «Сіті-Маркет» у судове засідання своїх представників не направили.

Відповідно до частини 1 статті 301 ГПК у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження з урахуванням положень статті 300 цього Кодексу.

Наслідки неявки в судове засідання учасника справи визначено у статті 202 ГПК.

Так, за змістом частини 1, пункту 1 частини 2 статті 202 ГПК неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею. Суд відкладає розгляд справи в судовому засіданні в межах встановленого цим Кодексом строку з підстав, зокрема неявки в судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про направлення йому ухвали з повідомленням про дату, час і місце судового засідання.

За змістом статті 43 ГПК учасники судового процесу та їх представники повинні добросовісно користуватися процесуальними правами, зловживання процесуальними правами не допускається.

Явка в судове засідання представника сторони - це право, а не обов`язок сторони, і відповідно до положень статті 202 ГПК справа, за умови належного повідомлення сторони про дату, час і місце судового засідання, може розглядатися без її участі, якщо нез`явлення цього представника не перешкоджає розгляду справи по суті.

Ураховуючи положення статті 202 ГПК, наявність відомостей про направлення учасникам справи ухвал з повідомленням про дату, час і місце судового засідання, що підтверджено матеріалами справи, відсутність заяв учасників справи щодо розгляду справи, у тому числі, клопотань про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції, також те, що явка учасників справи не визнавалася судом обов`язковою, а участь у засіданні суду є правом, а не обов`язком сторони, Верховний Суд дійшов висновку про можливість розгляду касаційної скарги по суті за відсутності представників зазначених учасників справи.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представника Київської міської ради, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи та заперечення проти неї, перевіривши матеріали справи, Верховний Суд дійшов таких висновків.

При вирішенні справи суди першої та апеляційної інстанцій установили, що 27.06.2003 між Київською міською радою (орендодавець) та Підприємством з іноземними інвестиціями «Майський чай» у формі товариства з обмеженою відповідальністю (орендар; правонаступником якого є ТОВ «Компанія Май») укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 28.11.2002 за № 112/272 передає, а орендар приймає у довгострокову оренду на 25 років земельну ділянку, місце розташування якої вул. Замковецька, 5 у Подільському районі м. Києва, розміром 0,5294 га, для експлуатації та обслуговування будівель і споруд оптової бази у межах, які перенесені в натуру (на місцевість) і зазначені на плані, що є невід`ємною частиною договору (пункт 1). Строк дії договору складає 25 років.

У пункті 14 цього договору визначено, що дія договору припиняється у випадках: закінчення терміну, на який укладено договір; одержання орендарем земельної ділянки у власність; дострокового розірвання договору за згодою сторін; примусового вилучення земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності у порядку, визначеному законодавством України; ліквідації юридичної особи - орендаря; дострокового розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадку: а) неналежного виконання іншою стороною умов договору; б) випадкового знищення чи перешкоджання земельної ділянки, яке суттєво перешкоджає використанню земельної ділянки за її цільовим призначенням; в) з інших підстав, визначених законодавством України.

Договір набуває чинності з дня його державної реєстрації (пункт 15).

Цей договір зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації, про що зроблено запис від 14.07.2003 за № 85-6-00053 у книзі записів державної реєстрації договорів

На орендованій земельній ділянці площею 0,5294 га, що має кадастровий номер 8000000000:85:219:0102 та знаходиться за адресою м. Київ, вул. Замковецька, 5, розташовано цілісний майновий комплекс оптової бази загальною площею 1493,3 кв. м.

16.03.2020 між ТОВ «Компанія Май» (продавець) і ТОВ «Сіті-Маркет» (покупець) укладено договір купівлі-продажу цілісного майнового комплексу, за умовами якого продавець передав, а покупець прийняв у власність нерухоме майно - цілісний майновий комплекс, загальною площею 1 493,3 кв. м, за адресою: м. Київ, вул. Замковецька, 5. Цей договір посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 16.03.2020 та зареєстровано в реєстрі за № 613. Також між сторонами 16.03.2020 складено та підписано акт прийому-передачі цілісного майнового комплексу.

ТОВ «Компанія Май», обґрунтовуючи позовні вимоги про розірвання договору оренди земельної ділянки від 27.06.2003, послалося на те, що після укладення договору купівлі-продажу від 16.03.2020 ТОВ «Сіті-Маркет» звернулося до Київської міської ради з клопотанням про оформлення права оренди земельної ділянки (кадастровий номер 8000000000:85:219:0102) як власником цілісного майнового комплексу, а ТОВ «Компанія Май» повторно звернулося з проханням розірвати договір оренди земельної ділянки від 27.06.2003 (лист позивача до Київської міської ради від 22.03.2021 вих. № 22/03).

За результатами розгляду зазначених клопотань Департаментом земельних ресурсів Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) було сформовано кадастрову справу № 243579536 та проєкт рішення з вих. № 08/231-760/ПР від 11.02.2021, яке станом на час звернення з цим позовом перебуває в черзі до розгляду Постійної комісії Київської міської ради з питань архітектури, містопланування та земельних питань.

Зволікання відповідача у прийнятті рішення про розірвання договору підтверджується листами Департаменту земельних ресурсів: від 07.04.2021 № 05716-7445; від 06.08.2021 № 057020272-21264; від 04.07.2023 № 08/281-984; від 04.07.2023 № 08/281-984; від 29.11.2023 № 0-5716-15848, а також стало підставою для подання позивачем заяви від 20.11.2023 щодо розірвання договору (без переоформлення права оренди на ТОВ «Сіті-Маркет») через Центр надання адміністративних послуг

У відповідь на цю заяву Департамент земельних ресурсів виконавчого органу ТОВ «Сіті-Маркет» надіслав лист від 29.11.2023 № 05716-15848, у якому зазначив, що проєкт рішення Київської міської ради «Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю «Сіті-Маркет» земельної ділянки в оренду для експлуатації та обслуговування будівель і споруд оптової бази на вул. Замковецькій, 5 у Подільському районі міста Києва», містить умови щодо розірвання договору, у зв`язку з чим недоцільно здійснювати підготовку схожого за змістом проєкту рішення Київської міської ради.

ТОВ «Компанія Май» зазначає, що право оренди на даний час не переоформлено на ТОВ «Сіті-Маркет», орендарем земельної ділянки залишається позивач, який уже з 16.03.2020 не є власником майнового комплексу, розташованого на орендованій земельній ділянці; таке тривале порушення прав позивача щодо не вирішення питання про розірвання договору оренди стало підставою для звернення позивача до суду з позовом за захистом своїх прав.

Київська міська рада проти позову заперечила та послалася на обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав, оскільки відповідно до вимог чинного законодавства після проведення державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомості та переходу до нового власника відповідно до статті 120 Земельного кодексу України (далі - ЗК) та статті 377 Цивільного кодексу України (далі - ЦК) прав і обов`язків орендаря земельної ділянки за договором оренди землі, новий власник повинен звернутися до державного реєстратора для проведення державної реєстрації відповідного права оренди на підставі поданого ним чинного договору оренди землі.

Суд першої інстанції, з яким погодився і суд апеляційної інстанції, позов задовольнив та мотивував таке рішення тим, що для припинення права оренди земельної ділянки такий спосіб як розірвання договору оренди є належним та ефективним способом захисту прав позивача, зважаючи на те, що відповідач не ухвалює відповідне рішення щодо розірвання договору протягом тривалого часу з моменту відповідного звернення позивача, чим порушуються права останнього.

Київська міська рада в обґрунтування підстав касаційного оскарження судових рішень послалася на те, зокрема, що судами першої та апеляційної інстанцій при вирішенні спору неправильно застосовано положення статті 120 ЗК, статті 377 ЦК, оскільки єдиною підставою набуття права власності чи права користування земельними ділянками комунальної власності в місті Києві для громадян та юридичних осіб є відповідне рішення Київської міської ради. Разом із тим чинне земельне та цивільне законодавство визначає імперативність, а саме «автоматичність» переходу прав на земельну ділянку при переході прав на об`єкт нерухомого майна, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який знаходить свій вияв у положеннях зазначених норм права. Виходячи із наведених вище положень законодавства право попереднього користувача земельною ділянкою припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення в цілому договору оренди земельної ділянки з одночасним набуттям такого права новим власником об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, оскільки договір оренди землі в силу положень статті 13 Закону України «Про оренду землі» є двостороннім. При цьому судами попередніх інстанцій не враховано висновки Верховного Суду щодо застосування зазначених норм матеріального права при вирішенні спору у подібних правовідносинах, викладених у постановах від 27.02.2019 у справі № 913/661/17, від 07.10.2020 у справі № 912/1581/19, від 25.02.2020 у справі № 922/510/19, від 09.02.2022 у справі № 914/3250/20, від 29.08.2018 у справі № 920/675/17, від 26.11.2019 у справі № 917/92/19, від 18.02.2020 у справі № 907/132/19.

Відповідно до частин 1, 2 статті 300 ГПК, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

Верховний Суд, переглянувши судові рішення в межах, передбачених статтею 300 ГПК, та доводів і вимог касаційної скарги, виходить із такого.

У статті 4 ГПК передбачено право юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців, фізичних осіб, які не є підприємцями, державних органів, органів місцевого самоврядування на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням (частина 2).

Здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (частини 1, 2 статті 5 ГПК).

За змістом статей 15, 16 ЦК кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин і забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб`єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

Під захистом легітимного інтересу розуміється відновлення можливості досягнення прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом.

Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

Під ефективним способом необхідно розуміти такий, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект. Ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам.

Розглядаючи справу суд має з`ясувати: 1) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 2) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 3) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах.

Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Однак, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право позивача підлягає захисту обраним ним способом.

Водночас, питання належності та ефективності обраного позивачем способу захисту порушеного права або законного інтересу підлягає вирішенню судами після повного встановлення усіх фактичних обставин справи, а також після з`ясування того, чи існує у позивача право або законний інтерес та чи має місце його порушення, невизнання або оспорювання відповідачем (близька за змістом правова позиція висловлена Верховним Судом у постанові від 17.06.2020 у справі № 922/2529/19).

Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові.

Так само підставою для відмови у позові є відсутність у позивача того права чи законного інтересу, про який він стверджує.

Гарантоване статтею 55 Конституції України й конкретизоване у законах України право на судовий захист передбачає можливість звернення до суду за захистом порушеного права, але вимагає, щоб твердження позивача про порушення було обґрунтованим. Таке порушення прав має бути реальним, стосуватися індивідуально виражених прав або інтересів особи, яка стверджує про їх порушення.

Отже, захисту підлягає наявне законне порушене право (інтерес) особи, яка є суб`єктом (носієм) порушених прав чи інтересів та звернулася за таким захистом до суду. Тому для того, щоб особі було надано судовий захист, суд встановлює, чи особа дійсно має порушене право (інтерес), і чи це право (інтерес) порушено відповідачем (такий висновок наведено у постанові об`єднаної палати Верховного Суду у складі суддів Касаційного господарського суду від 16.10.2020 у справі № 910/12787/17).

Таким чином, з огляду на положення процесуального закону (зокрема статті 236, 237, 267, 270, 282, 301, 315 ГПК) суд зобов`язаний з`ясувати характер спірних правовідносин (предмет і підстави позову), чи існує у позивача право або законний інтерес; якщо так, то чи має місце його порушення, невизнання або оспорювання відповідачем; якщо так, то чи підлягає право або законний інтерес захисту і чи буде такий захист ефективний за допомогою того способу, який визначено відповідно до викладеної в позові вимоги.

За змістом положень статей 14, 269 ГПК передбачено обов`язок господарського суду при здійсненні правосуддя керуватися принципом диспозитивності, суть якого полягає у тому, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим кодексом випадках.

Так, предметом позову у процесуальному сенсі є звернення позивача до суду з вимогою про захист своїх прав та інтересів, який складається із двох елементів: предмета і підстави позову. Предметом позову є певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, який одночасно становить спосіб захисту порушеного права, а підставою позову є факти, які обґрунтовують вимогу про захист права чи законного інтересу.

ТОВ «Компанія Май» у справі, що розглядається, обрало такий спосіб захисту порушеного права, як розірвання договору оренди земельної ділянки від 27.06.2003, укладеного з Київською міською радою, у зв`язку з відчуженням позивачем нерухомого майна, розташованого на орендованій земельній ділянці, та набуттям ТОВ «Сіті-Маркет» права власності на цей об`єкт нерухомості.

Згідно із частиною 1 статті 11 ЦК цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Підстави для зміни або розірвання договору визначені у статті 651 ЦК, за змістом якої зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (частина 1). Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина 2).

Правовідносини щодо володіння, користування і розпорядження землею регулюються, зокрема, приписами ЗК, а також прийнятими відповідно до нього нормативно-правовими актами.

Відповідно до статей 125, 126 ЗК право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Згідно з пунктом 2 частини 1 статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції на час укладення договору купівлі-продажу від 16.03.2020) державній реєстрації прав підлягають, зокрема, речові права на нерухоме майно, похідні від права власності: право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки; інші речові права відповідно до закону.

За змістом частини 1 статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у відповідній редакції) державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі, зокрема, укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації; інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

Аналогічні за змістом положення містяться у зазначених нормах Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і в редакції, на час звернення до суду з позовом у цій справі.

Отже, право оренди земельної ділянки виникає після державної реєстрації такого права, яка проводиться державним реєстратором у порядку, передбаченому Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», на підставі договору оренди землі та інших документів, які підтверджують набуття права оренди земельної ділянки (такі висновки наведено у постанові Верховного Суду від 09.02.2022 у справі № 914/3250/20, на яку послався скаржник в обґрунтування підстави касаційного оскарження судових рішень).

Відповідно до статті 120 ЗК (у редакції на час укладення договору купівлі-продажу від 16.03.2020) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення (частина 1). Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача (частина 2).

У частині 1 статті 377 ЦК передбачено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно з частиною 3 статті 7 Закону України «Про оренду землі» (у редакції на час укладення договору купівлі-продажу від 16.03.2020) до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Згідно з частиною 3 статті 7 Закону України «Про оренду землі» (у редакції на час звернення до суду з позовом у цій справі) у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта на праві оренди, до набувача такого об`єкта одночасно переходить право оренди земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) зазначеного об`єкта, розміщеного на земельній ділянці, крім випадків, визначених частиною четвертою цією статті, а також з урахуванням вимог частини шістнадцятої статті 120 Земельного кодексу України. Волевиявлення орендодавця, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об`єкта та внесення змін до договору оренди із зазначенням нового орендаря земельної ділянки не вимагаються.

Отже, у разі переходу права власності на майно, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, до нового власника з моменту набуття права власності на це майно переходить право оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене у тому самому обсязі та умовах, які були у попереднього власника. З моменту набуття права власності на нерухоме майно особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває права оренди земельної ділянки, на якій розміщене це майно у зв`язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розміщене, згідно з частиною 2 статті 120 ЗК.

Особа, яка набула права власності на це майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже договір оренди не підлягає розірванню (такі висновки наведено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25.02.2020 у справі № 922/510/19, на яку послався скаржник в обґрунтування підстав касаційного оскарження судових рішень).

Таким чином, після проведення державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомості та переходу до нового власника відповідно до статей 120 ЗК та 377 ЦК прав і обов`язків орендаря земельної ділянки за договором оренди землі, новий власник звертається до державного реєстратора для проведення державної реєстрації відповідного права оренди на підставі поданого ним чинного договору оренди землі. При цьому укладення з орендодавцем та подання державному реєстратору додаткової угоди до договору оренди землі про заміну сторони договору чинним законодавством України не передбачено, тому не є обов`язковим (такі висновки наведено у постанові Верховного Суду від 09.02.2022 у справі № 914/3250/20, на яку послався скаржник в обґрунтування підстави касаційного оскарження судових рішень).

У справі, що розглядається, суди першої та апеляційної інстанцій, встановивши, що набуття ТОВ «Сіті-Маркет» права оренди відбулося в силу закону, не врахували, що таке набуття не потребує прийняття додаткових рішень з боку орендодавця та надання орендодавцем згоди на зміну сторони правочину, тобто не врахували під час ухвалення судових рішень висновків Верховного Суду, викладених у наведених постановах щодо застосування статті 120 ЗК, статті 377 ЦК, частини 2 статті 651 ЦК у подібних правовідносинах, отже, доводи скаржника щодо неправильного застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права знайшли своє підтвердження під час розгляду касаційної скарги.

З урахуванням наведеного, зважаючи на характер правовідносин у справі, що розглядається, предмет спору та встановлені судами першої та апеляційної інстанцій обставини справи, Верховний Суд зазначає, що суди надали правильну правову кваліфікацію спірним правовідносинам, однак неправильно застосували норми статті 120 ЗК, статті 377, частини 2 статті 651 ЦК до спірних правовідносин, тому постановлені у справі судові рішення підлягають скасуванню із прийняттям Верховним Судом нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог у зв`язку з відсутністю правових підстав, передбачених частиною 2 статті 651 ЦК, для розірвання договору оренди земельної ділянки за наведених позивачем підстав.

Згідно з пунктом 3 частини 1 статті 308 ГПК суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.

Відповідно до частини 1 статті 311 ГПК суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права.

З огляду на викладене касаційна скарга Київської міської ради підлягає задоволенню, а оскаржувані судові рішення - скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позову ТОВ «Компанія Май».

Витрати зі сплати судового збору за подання касаційної скарги в сумі 6 056,00 грн у порядку статті 129 ГПК покладаються на ТОВ «Компанія Май».

Керуючись статтями 300, 301, 308, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Київської міської ради задовольнити.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 13.11.2024 та рішення Господарського суду міста Києва від 20.06.2024 у справі № 910/1405/24 скасувати та ухвалити нове рішення.

3. У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія Май» до Київської міської ради, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Товариства з обмеженою відповідальністю «Сіті-Маркет», про розірвання договору оренди земельної ділянки від 27.06.2003 за реєстровим номером 688, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації 14.07.2003 за № 85-6-00053 у книзі записів державної реєстрації договорів, укладеного між Київською міською радою та Підприємством з іноземними інвестиціями «Майський чай» у формі товариства з обмеженою відповідальністю, правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія Май», щодо земельної ділянки площею 0,5294 га, кадастровий номер 8000000000:85:219:0102, місцезнаходження якої за адресою: м. Київ, вул. Замковецька, 5, відмовити.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія Май» (код ЄДРПОУ 23728833) на користь Київської міської ради (код ЄДРПОУ 22883141) витрати зі сплати судового збору за подання касаційної скарги в сумі 6 056,00 грн (шість тисяч п`ятдесят шість гривень).

5. Доручити Господарському суду міста Києва видати відповідний наказ.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя І.С. Берднік

Судді: В.А. Зуєв

І.С. Міщенко