Рішення

від 04.07.2011 по справі 18/1254/11

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

36000, м. Полтава, вул. Зигіна, 1, те л. (0532) 610-421, факс (05322) 2-18-60, E-mail inbox@pl.arbitr.gov.ua

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04.07.2011р. С права №18/1254/11

Господарський суд Полтав ської області

в складі головуючого судд і Кульбако М.М.

за участю представників:

позивача: Новіков Є.С.

відповідача: Вінніченко В.А ., Веренкіотова В.В.

третьої особи: Клименко Г.Й.

розглянувши у відкритому с удовому засіданні справу

за позовом Полтавської міської ради

до Товариства з обмежен ою відповідальністю "Інжсерв іс-Полтава",м.Полтава

Третя особа, яка не заявл яє самостійних вимог на стор оні позивача: Полтавське міс ьке управління земельних рес урсів та земельного кадастру , м.Полтава

про внесення змін до догов ору оренди землі

В С Т А Н О В И В:

Полтавська місь ка рада (позивач) звернулась д о господарського суду Полтав ської області з позовом до То вариства з обмеженою відпові дальністю "Інжсервіс-Полтава " (відповідач) про внесення змі н до договору оренди земельн ої ділянки по вул. Автобазівс ькій,2/9 в м.Полтаві від 06 грудня 2006 року, зареєстрованого у вик онавчому комітеті Полтавськ ої міської ради, про що у книзі реєстрації записів державно ї реєстрації договорів оренд и землі 18.12.2006 року вчинено запис № 678-П шляхом викладення пункт ів 2.1, 4.1, 4.2 та 4.3 у наступній редакц ії:

"2.1 3 11 грудня 2008 року в оре нді залишається земельна діл янка загальною площею 17839 кв . м. (сімнадцять тисяч вісім сот тридцять дев'ять кв. м.).

4.1 Орендна плата за корис тування земельною ділянкою з 01 січня 2008 року згідно даного д оговору становить 122765,14 (сто два дцять дві тисячі сімсот шіст десят п'ять гривень 14 коп.) на рі к.

Нарахування та сплата оре ндної плати у розмірі 122765,14 (сто двадцять дві тисячі сімсот ш істдесят п'ять гривень 14 коп.) н а рік починається з 01 січня 2008 р оку.

Орендна плата за користува ння земельною ділянкою з 11 гру дня 2008 року становить 90360,68 (дев'ян осто тисяч триста шістдесят гривень 68 коп.) на рік.

Нарахування та сплата ор ендної плати у розмірі 90360,68 (дев 'яносто тисяч триста шістдес ят гривень 68 коп.) на рік почина ється з 11 грудня 2008 року.

Орендна плата за користув ання земельною ділянкою з 01 сі чня 2009 року згідно даного дого вору становить 154037,98 (сто п'ятдес ят чотири тисячі тридцять сі м гривень 98 коп.) на рік.

Нарахування та сплата оре ндної плати у розмірі 154037,98 (сто п'ятдесят чотири тисячі трид цять сім гривень 98 коп.) на рік п очинається з 01 січня 2009 року.

Орендна плата за користув ання земельною ділянкою з 01 сі чня 2010 року згідно даного дого вору становить 163125,17 (сто шістде сят три тисячі сто двадцять п 'ять гривень 17 коп.) на рік.

Нарахування та сплата оре ндної плати у розмірі 163125,17 (сто шістдесят три тисячі сто два дцять п'ять гривень 17 коп.) на рі к починається з 01 січня 2010 року .

4.2.Розмір орендної плат и визначено відповідно до ре зультатів нормативної грошо вої оцінки земель м. Полтави, щ о затверджена рішенням позач ергової тридцять п'ятої сесі ї Полтавської міської ради п 'ятого скликання від 30 грудня 2008 року та рішенням позачерго вої тридцять шостої сесії По лтавської міської ради п'ято го скликання від 29 січня 2009 рок у "Про внесення змін до рішенн я позачергової тридцять п'ят ої сесії Полтавської міської ради п'ятого скликання від 30 г рудня 2008 року "Про нормативну г рошову оцінку земель м. Полта ви", методики розрахунку став ок орендної плати, затвердже ної рішенням десятої сесії П олтавської міської ради двад цять четвертого скликання ві д 20.12.2003р., порядку розрахунку ст авок орендної плати, затверд женого рішенням п'ятдесятої сесії Полтавської міської ра ди п'ятого скликання від 25.02.2010р. та Закону України "Про оренду землі".

4.3.Орендна плата вносить ся Орендарем у грошовій форм і щомісячно у розмірі 1/12 части ни річної суми орендної плат и, визначеної у п.4.1 даного дого вору, протягом 30 календарних д нів, наступних за останнім дн ем звітного періоду (який дор івнює календарному місяцю), ш ляхом перерахування грошови х коштів до місцевого бюджет у м.Полтави на рахунок: 3321481270000; ЗК ПО 34698804; банк ГУДКУ в Полтавські й області, МФО 83101, код плати-10; ко д платежу 13050200".

В обґрунтування позовн их вимог позивач посилається на необхідність зміни умов д оговору в частині площі земе льної ділянки, оскільки ріше нням тридцять четвертої сесі ї Полтавської міської ради п 'ятого скликання від 11.12.2008 року "Про надання земельних ділян ок, оформлення та продовже ння права користування зе мельними ділянками" припине но Приватному підприємству " Інжсервіс-Полтава" право кор истування частиною земельно ї ділянки пл.0,7433 га за адре сою вул.Автобазівська, 2/9., та пр иведення умов договору до ви мог чинного законодавства в частині розмірів орендної пл ати з посиланням на ст.21 Закон у України "Про оренду землі" (в редакції від 03.06.2008року) та поси ланням на зміну нормативної грошової оцінки земель м.Пол тави, на підставі якої провод иться розрахунок орендної пл ати, а відповідач не погоджує ться на внесення змін до дого вору.

В судовому засіданні пр едставник позивача позов під тримав у повному обсязі з мот ивів, викладених у позовній з аяві та додаткових пояснення х (т.1 а.с.115,116), просить позов задов ольнити.

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на стороні позивача в письмових поясне ннях (т.1.а.с.91-94) та її представни к у судовому засіданні вважа є позов обґрунтованим, вважа є можливим його задовольнити .

Відповідач у відзиві на поз овну заяву (т.1.а.с.95-97) проти задо волення позову заперечує пос илаючись на відчуження ним ч астини нерухомого майна, що з находиться на орендованій зе мельній ділянці і припинення в зв'язку з цим права користув ання землею, а також посилаєт ься на те, що запропоновані зм іни суперечать ч.3 ст.653 ЦК Украї ни в частині виникнення прав та обов'язків.

Представники відповідача в судовому засіданні позов н е визнали з мотивів, викладен их у відзиві, посилаючись зок рема на те, що площа земельної ділянки, вказана в запропоно ваних змінах до договору, не в ідповідає фактичному викори станню в зв'язку з відчуження м нерухомого майна. Проти вик онання вимог законодавства в частині приведення розміру орендної плати до вимог зако нодавства не заперечує, одна к вважає, що орендна плата пов инна розраховуватись виходя чи з площі земельної ділянки , яка перебуває в користуванн і.

Суд, заслухавши пояснення п редставників сторін та треть ої особи, дослідивши матеріа ли справи, суд встановив, що

На підставі рішення поза чергової восьмої сесії Полта вської міської ради п'ятого с кликання від 05.10.2006 року "Про офо рмлення та продовження права користування земельними діл янками" (т.1.а.с.19-21), між Полтавськ ою міською радою (Орендодаве ць) та ПП "Інжсервіс - Полтава ", правонаступником якого є ТО В "Інжсервіс-Полтава" (орендар ) було укладено договір оренд и землі від 06.12.2006 року, який заре єстровано у виконавчому комі теті Полтавської міської рад и, про що у книзі реєстрації за писів державної реєстрації д оговорів оренди землі вчинен о запис 18.12.2006 року за № 678 - П (далі- Д оговір).

За умовами договору орендо давець передав орендарю земе льні ділянки загальною площе ю 25272 кв.м для експлуатації та о бслуговування офісних, вироб ничих, складських приміщень та території і проїзду спіль ного користування, які розта шовані в м.Полтаві по вул.Авт обазівська,2/9.Також в договорі сторони передбачили строк д ії договору, розмір та порядо к визначення орендної плати, відповідальність сторін, по рядок внесення змін до догов ору, а також інші необхідні ум ови (т.1 а.с.38-48).

Зокрема, пунктом 4.5 Догово ру передбачено, що розмір оре ндної плати не є сталим і змін юється у разі:

- зміни умов господарю вання Орендаря, передбачених даним договором, в тому числі - у разі зміни функціональног о використання земельної діл янки;

- проведення щорічної індексації грошової оцінки та внесення змін на підставі вимог діючого законодавства і інших нормативних докумен тів;

- зміни розмірів н ормативної грошової оцінки з емельної ділянки, що

викор истовується для визначення р озміру орендної плати.

В пункті 4.6 Договору сторон и передбачили, що у разі зміни розміру орендної плати за ін іціативою Орендодавця з підс тав, викладених у пункті 4.5 Дог овору, Орендодавець протягом місяця з дня запровадження н ового розміру орендної плати , письмово повідомляє про це О рендаря. Про зміну розміру ор ендної плати сторони укладаю ть додаткову угоду. Розмір ор ендної плати змінюється з дн я виникнення підстав для її зміни.

Договір підписаний без зау важень та застережень, тобто сторони дійшли згоди по всім істотним умовам.

Згідно ст.632 ЦК України цін а в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У вип адках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи , ставки тощо), які встановлюют ься або регулюються органами державної влади або органам и місцевого самоврядування.

Статтею 21 Закону України "Пр о оренду землі" (в редакції Зак ону України "Про внесення змі н до деяких законодавчих акт ів України" від 03 червня 2008 року №309-\/І) встановлено, що річна о рендна плата за земельні діл янки, що знаходяться у держав ній або комунальній власност і не може бути меншою трикрат ного розміру земельного пода тку.

Оскільки орендна плата за з емельні ділянки державної і комунальної власності є регу льованою ціною, тому законод авча зміна граничного розмір у цієї плати є підставою для п ерегляду розміру орендної пл ати, встановленої умовами до говору.

З метою приведення догово ру оренди землі до вимог зако нодавства в частині розміру орендної плати орендодавець звертався до орендаря з вимо гою про укладення додаткових угод (листи № 01-14-10/1990 від 26.06.2008 року, № 02-27/1/3276 від 25.12.2008 року), однак додат кових угод не було укладено.

Рішенням позачергової три дцять п'ятої сесії Полтавськ ої міської ради п'ятого склик ання "Про нормативну грошову оцінку земель м. Полтави" від 30.12.2008 р. (т.1а.с.55-57) затверджено техн ічну документацію з норматив ної грошової оцінки земель м іста Полтави, виконану відпо відно до рішення виконавчого комітету міської ради № 56 від 22.02.2006 р. Державним проектним ін ститутом містобудування "Міс ькбудпроект" (м. Полтава) спіль но з Державним науково-дослі дним інститутом автоматизов аних систем в будівництві (ДН ДІАСБ) Мінбуду України з базо вою вартістю 1кв.м. землі 157,00грн . станом на 01.01.2006 р..

Крім того, відповідно до вка заного рішення :

- всі юридичні та фізичні о соби міста повинні в двохміс ячний термін з дати затвердж ення грошової оцінки земель міста міською радою отримати в управлінні земельних ресу рсів та земельного кадастру витяги з нормативної грошово ї оцінки земель м. Полтави (п. 3 р ішення);

- орендарі земельних діляно к зобов' язані укласти додат кові угоди до договорів орен ди земельних ділянок з ураху ванням нормативної грошової оцінки, що затверджена цим рі шенням (п. 6 рішення);

- нарахуванням та сплата оре ндної плати та податку за зем лю відповідно до нормативної грошової оцінки земель міст а здійснюється починаючи з 01 с ічня 2009 року в порядку, передба ченому законодавством (п.9 ріш ення).

Стаття 144 Конституції Укра їни визначає, що органи місце вого самоврядування в межах повноважень, визначених зако ном, приймають рішення, які є о бов'язковими до виконання на відповідній території.

Відповідно до п. 1 ст. 73 Закону України № 280/97-ВР від 21.05.1997 р. "Про мі сцеве самоврядування в Украї ні" (зі змінами та доповненням и), акти ради, сільського, сели щного, міського голови, голов и районної в місті ради, викон авчого комітету сільської, с елищної, міської, районної у м істі (у разі її створення) ради , прийняті в межах наданих їм п овноважень, є обов'язковими д ля виконання всіма розташова ними на відповідній територі ї органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підпр иємствами, установами та орг анізаціями, посадовими особа ми, а також громадянами, які по стійно або тимчасово прожива ють на відповідній території .

За приписами Закону Україн и "Про оренду землі" (зі змінам и та доповненнями) відносини , пов'язані з орендою землі рег улюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України "Про оренду землі", іншими законам и України та нормативно-прав овими актами, прийнятими від повідно до них, а також догово ром оренди землі (ст.2); орендна плата із зазначенням її розм іру, індексації, форм платежу , строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальн ості за її несплату є істотни ми умовами договору оренди з емлі (ст. 15);

Судом встановлено, щ о пунктом 4.5 договору оренди, п оряд з випадками, які прямо вс тановлені законом, сторони п ередбачили зміну розмірів но рмативної грошової оцінки зе мельної ділянки в якості під став для внесення змін до дог овору в частині розміру орен дної плати.

Керуючись зазначеними но рмами чинного законодавства України та на виконання умов рішення Полтавської міської ради від 30.12.2008 року, листом № 01-14-10/8 92 від 23.01.2009 року орендаря було по відомлено про те, що виникли п ідстави для перегляду розмір у орендної плати за земельну ділянку та про необхідність направлення представника в Полтавське міське управлінн я земельних ресурсів та земе льного кадастру для отриманн я витягу з технічної докумен тації про нормативну грошову оцінку земель м. Полтави та ук ладання додаткових угод до д іючих станом на 01.01.2009 року догов орів оренди землі.

10.03.2009 року орендарем було за мовлено витяг з технічної до кументації про нормативну гр ошову оцінку земельної ділян ки для розрахунку орендної п лати за землю, який було ним от римано 30.04.2009року.

В зв'язку з затвердженням но рмативної грошової оцінки зе млі орендар неодноразово зве ртався до орендаря з пропози цією укласти додаткові угоди до договору з метою приведен ня розміру орендної плати ві дповідно до цієї оцінки, одна к сторони не дійшли згоди щод о укладення додаткових угод.

Вимоги позивача стосуютьс я приведення умов договору в частині розміру орендної пл ати та порядку її сплати до в имог законодавства , а тому с уд вважає, що у позивача з набр анням чинності нової редакці ї ст.21 Закону України "Про орен ду землі" (відповідно до редак ції закону від 03.06.2008р) існують з аконні та обгрунтовані підст ави для перегляду розміру ор ендної плати і внесення відп овідних змін до договору оре нди землі.

Разом з тим, суд зазначає, що у позивача відсутні підстав и для внесення змін до догово ру оренди землі в частині роз міру оплати з 01.01.2008 року, оскіль ки її розмір визначено на під ставі закону, який визнано не конституційним.

Розглядаючи вимоги оренд одавця щодо внесення змін до договору в частині площі зем ельної ділянки, яка перебува є в користуванні орендаря на умовах оренди, суд зазначає н аступне.

Пунктом 2.1. Договору сторони визначили, що: "В оренду перед ається земельна ділянка зага льною площею 25272 кв.м. (двадцять п'ять тисяч двісті сімдесят д ва кв.м.) згідно з планом (схемо ю) земельної ділянки, яка є нев ід'ємною частиною договору.

Кадастровий номер земель ної ділянки :

5310137000:19:002:0100, 5310137000:19:002:0097, 5310137000:19:002:0099, 5310137000:19:002:0095, 5310137000:19:002:0096".

Згідно умов цього пункту , а також схем земельних ділян ок, які є невід'ємною частиною договору, орендарю в користу вання надано п'ять земельних ділянок, розмір та межі яких в становлені в натурі (т.1.а.с.41-48).

Відповідно до підпункту "у" пункту 2 рішення тридцять ч етвертої сесії Полтавської м іської ради п'ятого скликанн я від 11.12.2008 року "Про надання зем ельних ділянок, оформлення та продовження права кори стування земельними ділян ками" Приватному підприємств у "Інжсервіс-Полтава" прип инено право користування частиною земельної ділянки пл.0,7433 га за адресою вул.Автоба зівська, 2/9 з 11.12.2008 року.

Враховуючи дане рішенн я, позивач просить внести змі ни в п.2.1. Договору, виклавши йог о в редакції: " 3 11 грудня 2008 рок у в оренді залишається земел ьна ділянка загальною площею 17839 кв. м. (сімнадцять тися ч вісімсот тридцять дев'ять к в. м.)".

Разом з тим, судом встановл ено, що 28 квітня 2007 року між ТОВ " Інжсервіс-Полтава" та ТОВ "Імп екс-Преміум" було укладено до говір купівлі-продажу нежитл ових приміщень загальною пло щею 19578,7 кв.м., що знаходяться в м Полтаві по вул..Автобазівськ ій,2/9. Даний договір посвідчен о приватним нотаріусом Полта вського міського нотаріальн ого округу ОСОБА_1, зареєс трований в Державному реєстр і правочинів (т.1.а.с.119,120), а також 04.05.2007 року зареєстровано в ПБТ І "Інвентаризатор" (т.2.а.с.12,13).

Частиною першої статті 377 ЦК України передбачено, що до ос оби, яка набула право власнос ті на житловий будинок (крім б агатоквартирного), будівлю а бо споруду, переходить право власності, право користуван ня на земельну ділянку, на які й вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обс язі та на умовах, встановлени х для попереднього землевлас ника (землекористувача).

Крім того, згідно частини др угої статті 120 ЗК України якщо жилий будинок, будівля або сп оруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у корис туванні, то в разі набуття пра ва власності на ці об'єкти до н абувача переходить право кор истування земельною ділянко ю, на якій вони розміщені, на т их самих умовах і в тому ж обся зі, що були у попереднього зем лекористувача.

Пунктами "а", "е" частини першо ї статті 141 ЗК України визначе но, що підставами припинення права користування земельно ю ділянкою є, між іншим, добров ільна відмова від права кори стування земельною ділянкою та набуття іншою особою прав а власності на жилий будинок , будівлю або споруду, які розт ашовані на земельній ділянці .

Договір оренди землі припи няється в разі, між іншим, набу ття права власності на житло вий будинок, будівлю або спор уду, що розташовані на орендо ваній іншою особою земельній ділянці.

Отже, виходячи із вищенаве дених норм законодавства, у р азі переходу права власності на об'єкт нерухомого майна до набувача цього майна відбув ається перехід тих прав на ві дповідну земельну ділянку, н а яких вона належала відчужу вачу - права власності або пра ва користування.

У зв'язку з тим, що фактичне користування земельною діля нкою та розміщеною на ній буд івлею здійснює її новий влас ник, позивач добровільно від мовився від права користуван ня зазначеною земельною діля нкою,у ТОВ "Інжсервіс-Полта ва" припинилось право корист ування земельною ділянкою, н а якому розміщене нерухоме м айно з моменту державної реє страції договору купівлі-про дажу, тобто з 04.05.2007 року.

Така правова позиція викл адена в Постанові Верховного суду України від 06 червня 2011 ро ку по справі №11/227, що у відповід ності до ст.111-28 ГПК України (як в ірно зазначає позивач) є обов 'язковим для всіх судів Украї ни.

Згідно ст.15 Закону Украї ни "Про оренду землі", об'єкт ор енди (місце розташування та р озмір земельної ділянки) є од нією з істотних умов договор у.

Як зазначалося вище, в догов орі оренди сторони визначили загальний розмір земельної ділянки (25272 кв.м.) та місце розта шування та розмір кожної із з емельних ділянок (додатки до договору, які є його невід'ємн ою частиною).

Припинивши право оренди ві дповідача на частину земельн ої ділянки в розмірі 0,7433 га, та а рифметично вирахувавши земе льну ділянку, яка залишилась у орендаря, орендодавець не п ропонує внесення змін до дог овору та не надає нових даних про місце розташування та ро зміри земельних ділянок, які залишились у орендаря, в зв'яз ку з чим у випадку внесення зм ін до п.2.1. договору, шляхом викл адення його в запропонованій редакції, він буде суперечит и даним місцерозташування та конкретним розмірам земельн их ділянок, що у відповідност і до ч.2 ст.15 Закону України "Про оренду землі" може бути підст авою для визнання його недій сним.

Крім того, як встановлено су дом, в зв'язку з відчуженням не рухомого майна, за замовленн ям ТОВ "Інжсервіс-Полтава" По лтавським міським центром зе мельного кадастру виготовле на технічна документація із землеустрою щодо складання д окументів, що посвідчують пр аво на земельну ділянку, згід но проекту розподілу з ураху ванням меж суміжних землекор истувачів, загальна площа зе мельних ділянок, які залишаю ться у ТОВ "Інжсервіс-Полтава " становить 16524 кв.м., а їх кількіс ть, розмір та місцерозташува ння також не відповідає дани м договору.

Ця технічна документація м істить погодження Полтавсь кого міського управління зем ельних ресурсів та земельног о кадастру, управління архіт ектури та містобудування, ак ти встановлення та погодженн я меж, однак не затверджена в у становленому порядку власни ком землі без пояснення прич ин (т.2.а.с.10).

Таким чином, за відсутност і точних даних щодо розміру т а місцерозташування земельн их ділянок, що залишились у ор ендаря, внесення змін в п.2.1. Дог овору є неможливим.

Враховуючи те, що розмір ор ендної плати визначається ви ходячи з площі земельної діл янки, яка перебуває в оренді, з а відсутності точно визначен ої площі, є неможливим і внесе ння змін до договору в частин і розміру орендної плати, нав іть за наявності законодавчи х підстав для її зміни.

З урахуванням викладеного , суд вважає, що позовні вимоги Полтавської міської ради не підлягають задоволенню.

Керуючись ст.ст.43,82-85 ГП К України,суд,-

В И Р І Ш И В :

В задоволенні позову відм овити.

СУДДЯ Кульбако М.М.

Повне рішення скла дено 07.07.2011р.

Відповідно до ч. 5 ст . 85 ГПК України рішення господ арського суду набирає законн ої сили після закінчення стр оку подання апеляційної скар ги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання ап еляційної скарги рішення, як що його не скасовано, набирає законної сили після розгляд у справи апеляційним господа рським судом.