Постанова

від 08.12.2011 по справі 5020-398/2011-1497/2011

СЕВАСТОПОЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

< Список >

СЕВАСТОПОЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦ ІЙНИЙ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

Іменем України

08 грудня 2011 року Справа № 5020-398/2011-1497/2011

Севастопольсь кий апеляційний господарськ ий суд у складі колегії судді в:

головуючого судді Масло вої З.Д.,

суддів Латин іна О.А.,

Гра дової О.Г.,

за участю представників сторін:

прокурора: старший прок урор відділу прокуратури міс та Севастополя - Шульга Анто н Миколайович, посвідчення № 574 від 18.11.2008

позивача: Фонд комуналь ного майна Севастопольської міської ради - не з' явився ,

відповідача: товариств о з обмеженою відповідальніс тю "Алега" - ОСОБА_1, дов. б/н від 09.04.2010 р.,

третьої особи: Севастоп ольська міська рада - не з' явився,

розглянувши апеляційну скаргу заступника прокур ора міста Севастополя на ріш ення господарського суду міс та Севастополя (суддя Погреб няк О.С.) від 08 листопада 2011 року у справі № 5020-398/2011-1497/2011

за позовом заступ ника прокурора міста Севасто поля (вул. Павліченко, 1, Севаст ополь, 99011)

в інтересах держави в особі Фонду комунального майна Се вастопольської міської ради (вул. Луначарського, 5, Севасто поль, 99011, код ЄДРПОУ 25750044)

до товариства з об меженою відповідальністю "Ал ега" (вул. Велика Морська, 23, Сев астополь, 99011, код ЄДРПОУ 34579360)

3-тя особа Севастопольсь ка міська рада (вул. Леніна, 3,С евастополь, 99011, код ЄДРПОУ 24872845)

про усунення перешкод у користуванні майном та за зу стрічним позовом про визнанн я дійсним договору оренди не рухомого майна

ВСТАНОВИВ:

17 березня 2011 заступник про курора міста Севастополя в і нтересах держави в особі Фон ду комунального майна Севаст опольської міської ради на п ідставі ст.ст. 220, 387, 391, 640, 793, 794 ЦК Укра їни звернувся до господарськ ого суду міста Севастополя з позовною заявою до ТОВ „Алег а" про усунення Фонду комунал ьного майна СМР перешкоди в к ористуванні вбудованими неж илими приміщеннями загально ю площею 103,40 кв. м. на першому пов ерсі окремого двоповерховог о житлового будинку літ. „А” п о набережній Назукіна, 1 у м. Се вастополі, шляхом виселення відповідача (т.1 а.с. 3-5).

Позовні вимоги мотивовано тим, що договір № 36-08 від 14.05.2008 р. ор енди нерухомого майна є неук ладеним, оскільки в порушенн я вимог статей 793, 794 Цивільного кодексу України він не посві дчений нотаріально і не прой шов державну реєстрацію, у зв 'язку з чим у відповідача відс утні правові підстави корист ування орендованим майном з а вказаним договором.

ТОВ „Алега" звернулось до су ду з зустрічним позовом до Фо нду комунального майна СМР п ро визнання дійсним договору № 36-08 від 14.05.2008 р. оренди неру хомого майна (т.1 а.с. 45-47).

Зустрічні позовні вимоги Т ОВ „Алега" мотивовані тим, що с торони домовились щодо всіх істотних умов договору, але Ф онд комунального майна СМР у хиляється від його нотаріаль ного посвідчення.

Рішенням господарського с уду міста Севастополя від 10 тр авня 2011 року у справі № 5020-398/2011, зал ишеним без змін постановою С АГС від 21.06.2011 р., у задовол ені позовних вимог відмовлен о, зустрічні позовні вимоги Т ОВ „Алега” задоволені, визна но дійсним договір № 36-08 від 14.05.200 8 р. оренди нерухомого майна (т .1 а.с. 115-120, 141-148).

Постановою Вищого господа рського суду України від 01.09.2011 р . рішення господарського суд у міста Севастополя від 10 трав ня 2011 року та постанову САГС ві д 21.06.2011 р. скасовано, справа напр авлена на новий розгляд до го сподарського суду м. Севасто поля у зв' язку з порушенням ст. 43 ГПК України - неповне вс тановлення обставин справи ( т.1 а.с. 164-168).

Скасовуючи судові рішення попередніх інстанцій ВГСУ з азначив, що судами неповно вс тановлені обставини ухиленн я Фонду комунального майна С МР від нотаріального посвідч ення спірного договору, поря дку здійснення амортизаційн их відрахувань, здійснення Ф ондом комунального майна кон тролю за станом об' єкту оре нди, порядку його використан ня.

При повторному розгляді сп рави рішенням господарськог о суду міста Севастополя від 08 листопада 2011 року у справі № 5 020-398/2011-1497/2011 у задоволені позовних вимог відмовлено, зустрічні позовні вимоги ТОВ „Алега” з адоволено.

Визнано дійсним договір № 36 -08 від 14.05.2008 р. оренди нерухомого майна, укладеного між Фондом комунального майна СМР та ТО В „Алега”.

Рішення суду 1-ої інстанції мотивовано тим, що сторони до мовилися щодо усіх істотних умов договору, а саме: додержа на письмова форма договору, в изначений його предмет та ці на, відбулося виконання йог о умов, але Фонд комунального майна СМР ухиляється від йог о нотаріального посвідчення (т.2 а.с. 42-48).

Не погодившись з рішенням с уду, заступник прокурора міс та Севастополя звернувся до Севастопольського апеляцій ного господарського суду з а пеляційною скаргою, в якій пр осить рішення суду скасувати , прийняти нове рішення, яким п ервісні позовні вимоги задов ольнити, у задоволені зустрі чних позовних вимог ТОВ „Але га” відмовити.

Доводи апеляційної скарги мотивовані тим, що укладений сторонами спірний договір в становлює для сторін права т а обов' язки тільки з момент у його нотаріального посвідч ення та державної реєстрації , що не було виконано, тобто, у р азі недодержання сторонами в имог чинного законодавства п ро його нотаріальне посвідче ння та про державну реєстрац ію договору, такий договір є н ечинним (а.с. 57-59).

У судовому засіданні 08 гру дня 2011 року прокурор підтрима в доводи апеляційної скарги на підставах, викладених в ні й, представник ТОВ „Алега” пр оти доводів апеляційної скар ги прокурора заперечував, вв ажаючи рішення суду законним , представники позивача та тр етьої особи у судове засідан ня не з' явились, про час та мі сце слухання справи повідомл ені належним чином ухвалою с уду від 25.11.2011 р., про причини неяв ки суд не сповістили, заяв (кло потань) про відкладення спра ви до суду не надали.

Оскільки явка в судове засі дання згідно статті 22 Господа рського процесуального коде ксу України - це право, а не об ов' язок сторін, справа може розглядатися без їх участі, я кщо нез' явлення цих предста вників не перешкоджає виріше нню спору.

Враховуючи те, що матеріали справи в достатній мірі хара ктеризують взаємовідносини сторін, а явку представників обов' язковою визнано не бу ло, колегія вважає за можливе переглянути рішення суду 1-ої інстанції за відсутності не з' явившихся представників позивача та третьої особи.

Розглянувши справу повто рно в порядку статті 101 Господ арського процесуального код ексу України, обговоривши до води апеляційної скарги, пер евіривши правильність засто сування судом першої інстанц ії норм матеріального та про цесуального права та відпові дність висновків суду обстав инам справи, судова колегія в важає апеляційну скаргу не п ідлягаючою задоволенню з нас тупних підстав.

Встановлено, що 14.05.2008 р. між Ф ондом комунального майна Сев астопольської міської ради ( орендодавець) та переможцем конкурсу ТОВ „Алега" (орендар ) укладено на 5 років строком до 23.04.2013 р. договір №36-08 оренди не рухомого майна, яке перебува є в комунальній власності те риторіальної громади міста С евастополя, а саме: вбудовані нежитлові приміщення кафе „ Арго", розташовані на першому поверсі окремо розташованог о двоповерхового житлового б удинку літер „А", загальною пл ощею 103,40 м2, що знаходиться за ад ресою: м Севастополь, набереж на Назукіна, 1 (т.1 а.с. 7-10).

Згідно пункту 1.2. договору за значені вбудовані приміщенн я надаються для розміщення о б'єкта громадського харчуван ня з реалізацією підакцизних товарів.

14.05.2008 р. на підставі акту прийм ання-передачі орендованого м айна Орендодавцем передано О рендареві об'єкт оренди у фа ктичне користування у стані, який потребує проведення ре монтно-будівельних робіт (т.1 а .с. 11).

Відповідно до п.9.3 Договору, й ого істотні умови визначені в п.п. 2,1 (оренда не тягне переда чі орендатору права власност і на об' єкт оренди), 3.3-3.7 (розмір орендної плати), 4.4.5 (компенсац ія орендодавцю земельного по датку), 4.4.12 (порядок здійснення орендодавцем контролю за ст аном об'єкта оренди), 5.1.-5.6 (поліп шення та погіршення об' єкту оренди), 6.1 (суборенда за згодою орендодавця), 7.2 , 7.3 (зміна умов д оговору), 8.1-8.9 (відповідальніст ь сторін). Тобто, істотні умови договору не мітять п. 4.4.1, яким п ередбачено нотаріальне посв ідчення договору.

Судова колегія вважає ріш ення господарського суду м. С евастополя правомірним, вихо дячи з наступного.

Відповідно ст. 11 ЦК України п ідставами виникнення цивіль них прав та обов' язків, зокр ема, є договори та інші правоч ини.

Частиною 1 ст. 628 Цивільного к одексу України, п. 2,3 ст. 180 ГК Укр аїни, встановлено, що зміст до говору становлять умови (пун кти), визначені на розсуд стор ін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповід но до актів цивільного закон одавства. При укладенні госп одарського договору сторони зобов'язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та стр ок дії договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 638 Цивіль ного кодексу України, догові р є укладеним, якщо сторони в н алежній формі досягли згоди з усіх істотних умов договор у.

Істотними умовами договор у є умови про предмет договор у, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а т акож усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторі н має бути досягнуто згоди.

Згідно зі статтею 2 Закону У країни "Про оренду державног о та комунального майна" від 10 .04.1992 р. № 2269-XII орендою є заснов ане на договорі строкове пла тне користування майном, нео бхідним орендареві для здійс нення підприємницької та інш ої діяльності. Загальні поло ження про найм (оренду) унормо вано главою 58 Цивільного коде ксу України.

Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦК Укра їни, ст. 283 ГК України за договор ом оренди орендодавець перед ає або зобов'язується переда ти орендареві майно у корист ування за плату на певний стр ок.

Відповідно до частини 2 стат ті 759 Цивільного кодексу Украї ни законом можуть бути перед бачені особливості укладенн я та виконання договору орен ди. Особливості оренди окрем их видів майна встановлюєтьс я цим Кодексом та іншим закон ом (частина 3 статті 760 Цивільно го кодексу України).

Статтею 10 Закону України „П ро оренду державного та кому нального майна” від 10.04.1992 р. № 2269-XI I, який є спеціальною нормою що до правовідносин з оренди ко мунального майна, передбачен о, що істотними умовами догов ору оренди є

- об'єкт оренди (склад і варт ість майна з урахуванням її і ндексації);

- термін, на який укладаєтьс я договір оренди;

- орендна плата з урахування м її індексації;

- порядок використання амор тизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством (Слід зазначи ти, що п.5 ч.1 ст. 10 внесено Законом України від 21.04.2011 р. N 3269-VI, тобто, вж е після укладення оскарженог о прокурором договору оренди );

- відновлення орендованого майна та умови його повернен ня;

- виконання зобов'язань;

- забезпечення виконання зо бов'язань - неустойка (штраф, п еня), порука, завдаток, гаранті я тощо;

- порядок здійснення орендо давцем контролю за станом об 'єкта оренди;

- відповідальність сторін;

- страхування орендарем взя того ним в оренду майна;

- обов'язки сторін щодо забе зпечення пожежної безпеки ор ендованого майна.

Як слідує із тексту догово ру оренди, в ньому наявні пере дбачені законом істотні умов и.

Відповідно п.1 ст. 12 цього ж За кону договір оренди вважаєть ся укладеним з моменту дос ягнення домовленості з усіх істотних умов і підписанн я сторонами тексту договору.

Згідно п. 2 ст. 220 Цивільного ко дексу України, якщо сторони д омовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджу ється письмовими доказами, і відбулося повне або частков е виконання договору, але одн а із сторін ухилилася від йог о нотаріального посвідчення , суд може визнати такий догов ір дійсним. У цьому разі насту пне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

В даному випадку фактично у года укладена, але Фонд комун ального майна СМР ухиляється від нотаріального оформленн я цього договору, чим порушує право орендаря.

Пунктом 8 ст. 180 ГК України вст ановлено, що у разі якщо сторо ни не досягли згоди з усіх іст отних умов господарського до говору, такий договір вважає ться неукладеним (таким, що не відбувся). Якщо одна із сторін здійснила фактичні дії щодо його виконання, правові насл ідки таких дій визначаються нормами Цивільного кодексу У країни.

Судова колегія вважає, що с удом 1-ої інстанції виконані в казівки суду касаційної інст анції також і в частині вст ановлення обставин ухилення Фонду комунального майна СМ Р від нотаріального посвідче ння спірного договору.

Доказом ухилення орендод авця від нотаріального посві дчення договору оренди є л исти приватного нотаріуса Се вастопольського міського но таріального округу № 3 від 18.06.2008 р.(який отримано ФКМ 19.06.2008 р. за в их. № 4008) та № 15/10 від 15.10.2009 р.№ 10/01-16 від 12. 04.2011 р. № 12/01-16 від 20.04.2011 р., згідно яких орендар звертався до оре ндодавця з проханням спри яти нотаріальному посвідче нню договору шляхом оформлен ня відповідної документації та особистої явки до нотаріу са повноважного представник а Орендодавця, проте будь-яки х відповідей не отримав (т.1 а.с . 50-51, т.2 а.с. 36-37).

Судова колегія погоджуєть ся з висновками суду 1-ої інста нції про допустимість зазнач ених доказів, так як листами № 3 від 18.06.2008 р. та № 15/10 від 15.10.2009 р. орен дар звертався до орендода вця з проханням надати КП „С евастопольському МБРТІ” вка зівку для проведення інвента ризації, видати свідоцтво пр о право комунальної власност і та довідку-характеристику на спірний об' єкт нерухомос ті для нотаріального посв ідчення договору оренди.

Орендар 12.04.2011 р. також звернув ся до приватного нотаріуса з листом про нотаріальне посв ідчення договору оренди неру хомості (т.2 а.с. 34).

Цією ж датою за вих. 10/01-16 прива тний нотаріус Севастопольсь кого міського нотаріального округу звернулась до Фонду к омунального майна з прохання м з' явитись до нотаріальної контори 20.04.2011 р. для нотаріальн ого посвідчення договору оре нди нерухомості, за поштовим повідомленням № 099011 1492732 5 від 13.04.2011 р. Фондом комунального майна СМР зазначений лист нотаріу са отримано 14.04.2011 р., тобто, за тиж день до назначеної дати (т.2 а.с . 35-36). Але представник Фонду ком унального майна не з' явився в нотаріальну контору і не на дав також відповіді про прич ину неявки, що є формою ухилен ня від нотаріального посвідч ення договору, а відсутність нотаріального посвідчення є перепоною в його державній р еєстрації.

Таким чином, з урахування н орм чинного законодавства до говір № 36-08 оренди нерухомого м айна від 14.05.2008 р. є укладеним, так як сторони домовились щодо в сіх його істотних умов, спірн е нерухоме майно передано за актом приймання-передачі ві дповідачу, який сплачує орен дну плату, але у зв' язку з ухи ленням Фонду комунального ма йна від його нотаріального п освідчення, такий договір мо же бути визнаний у судовому п орядку дійсним.

Частина 2 статті 220 Цивільног о кодексу України надає суду право визнати дійсним нотар іально не посвідчений догові р, якщо сторони домовилися пр о усі його істотні умови, підт верджені письмовими доказам и і відбулося повне або частк ове виконання договору, але о дна із сторін ухилилася від н отаріального посвідчення та кого договору (недобросовісн а сторона). Таке рішення може б ути прийняте судом на вимогу добросовісної сторони, яка в иконала повністю або частков о договір. Зміст положень час тини 2 дає підстави тлумачити їх таким чином, що вони не пош ирюються на випадки ухилення від нотаріального посвідчен ня договору усіх його сторін . Під ухиленням від нотаріаль ного посвідчення договору ма є розумітися як активна прот идія цьому, так і пасивне неба жання вчинити цю дію.

У разі задоволення вимоги д обросовісної сторони про дій сність нотаріально не посвід ченого договору, то після наб рання чинності рішення суду такий договір вважатиметься дійсним з моменту його уклад ення. Наступне нотаріальне п освідчення такого договору н е вимагається. Судове рішенн я в цьому випадку замінює нот аріальне посвідчення.

Для захисту прав добросові сної сторони за договором, як ий підлягає нотаріальному по свідченню, законодавцем і бу ла передбачена можливість ви знання його дійсним за рішен ням суду.

Враховуючи викладене, суд 1- ої інстанції правомірно дійш ов висновку про задоволення позовних вимог, оскільки суд встановив доведеність обста вин, які є підставою для засто сування судом до спірних пра вовідносин положень частини 2 статті 220 Цивільного кодексу України.

Що стосується доводів апел яційної скарги про те, що оска ржуваний правочин взагалі є не вчиненим, оскільки він окр ім нотаріального посвідченн я підлягає ще і державній реє страції, колегія суддів відз начає наступне.

Відповідно до норм цивільн ого законодавства України пр и оформленні угод оренди май на нотаріальне посвідчення є первинним, а державна реєстр ація здійснюється після нота ріального посвідчення. Обран ий у даній справі спосіб захи сту порушеного права має міс це лише у випадку, зазначеном у у частині 2 статті 220 Цивільно го кодексу України, більш тог о аналіз даної норми дає підс тави зробити висновок про те , що з вимогою про визнання дог овору дійсним може звертатис ь лише сторона за договором, с удове рішення у даній справі носить характер нотаріально го посвідчення, і не звільняє сторін від обов' язку зареє струвати договір в державном у реєстрі.

Аналогічна правова позиці я викладена в постанові Вищо го господарського суду Украї ни від 13.01.2011 р. у справі № 2-8/9675-2008.

Відносно вимоги позовної з аяви про виселення ТОВ „Алег а” судова колегія зазначає н аступне.

В Цивільному кодексі Украї ни термін „виселення” вживає ться, як примусове позбавлен ня фізичних осіб житла, зокре ма, як наслідок розірвання до говору найму житла, що не було визначено предметом заявлен ого прокурором позову (ст.ст. 3 11, 826 ЦК України).

Аналогічна правова позиці я викладена в постанові Вищо го господарського суду Украї ни від 19.01.2011 р. у справі № 2-12/2647-2010.

На підставі викладеного, рі шення суду першої інстанції відповідає вимогам діючого з аконодавства, прийняте при п равильному застосуванні нор м матеріального та процесуал ьного права, підстави для зад оволення апеляційної скарги відсутні.

Керуючись статтями 101, пунк том 1 статті 103, статтею 105 Господ арського процесуального код ексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу зас тупника прокурора міста Сева стополя залишити без задовол ення.

2. Рішення господарського су ду міста Севастополя від 08 лис топада 2011 року у справі № 5020-398/2011-1 497/2011 залишити без змін.

Головуючий суддя < Підпис > З.Д. Маслова

Судді < Підпис > О.А.Латинін

< Підпис > О.Г . Градова

Розсилка:

1. прокурору міста Севаст ополя (вул. Павліченко, 1, Сев астополь, 99011)

2. Фонду комунального майна Севастопольської місь кої ради (вул. Луначарськог о, 5, Севастополь, 99011)

3. товариству з обмеженою ві дповідальністю "Алега" (вул . Вел. Морська, 23, Севастополь, 9901 1)

4. Севастопольській міські й раді (вул. Леніна, 3,Севаст ополь, 99011)