Постанова

від 28.11.2011 по справі 48/233

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙН ИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

01601, м.Київ, пров. Рильський, 8 т. (044) 278-46-14

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28.11.2011 № 48/233

Київський апеляційний гос подарський суд у складі коле гії суддів:

головуючого: Ткачен ка Б.О.

суддів:

при секретарі Криворотько В.В.

за участю представників:

від позивача - Па щенко А.В. - директор, Наказ № 1 від 22.09.1993 р.;

від відповідача - ОСОБА_1. - дов. № 4 від 30.12.2010 р.;

від третьої особи - ОСОБА_2. - дов. № 12565/01 від 22.11.2011 р.

при секретарі Кр иворотько В.В.

перевіривши матеріали

апеляційної скарги Солом' янської районної у м. Києві де ржавної адміністрації

на рішення Го сподарського суду м. Києва

від 01.08.2011 р.

у справі № 48/233 (суддя - Бойко Р.В.)

за позовом Товариства з обм еженою відповідальністю «С.М арія»

до Комунального підприємс тва «Дирекція з управління т а обслуговування житлового ф онду» Солом' янської районн ої в м. Києві ради

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні

відповідача Солом' янськ а районна у м. Києві державна а дміністрація

про внесення змін до догово ру

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмежен ою відповідальністю «С.Марія » звернулось до Господарсько го суду м. Києва з позовом до К омунального підприємства «Д ирекція з управління та обсл уговування житлового фонду» Солом' янської районної в м . Києві ради в якому просило су д:

- визнати продовженим договір нерухомого майна, що належить до комунальної вла сності № 002/Ч від 01.04.2008 р.;

- зобов' язати Солом' янську районну у м. Києві держ авну адміністрацію встанови ти пільгову орендну ставку в розмірі 15% по договору № 002/Ч від 01.04.2008 р.;

- Зобов' язати Комуна льне підприємство «Дирекція з управління та обслуговува ння житлового фонду» Солом' янської районної у м. Києві ра ди перерахувати нараховану о рендну плату за ставкою 15% від вартості від вартості майна та в подальшому нараховуват и позивачеві орендну плату з а пільговою орендною ставкою .

У судовому засіданні міс цевого суду представник пози вача уточнив позовні вимоги та просив суд внести зміни до п. 3.1 договору № 002-Ч від 01.04.2008 р. оре нди нерухомого майна комунал ьної власності територіальн ої громади Солом' янського р айону м. Києва і викласти його в такій редакції: «Орендна пл ата встановлюється у розмірі 10.00 %, 15.00%, 15.00% від вартості майна і с тановить 7 628,77 грн. на місяць.

Рішенням Господарського с уду міста Києва від 01.08.2011 року у справі № 48/233 позов задоволено повністю. Внесен о зміни до пункту 3.1 договору о ренди нерухомого майна (нежи лих будівель, споруд, приміще нь) комунальної власності те риторіальної громади Солом' янського району міста Києва № 002/Ч від 01.04.2008 р., викладено його в наступній редакції: «Орендн а плата встановлюється у роз мірі 10.00%, 15%, 15% від вартості майна і становить 7 628,77 грн. на місяць . Стягнуто з Комунального під приємства «Дирекція з управл іння та обслуговування житло вого фонду» Солом' янської р айонної в м. Києві ради на кори сть Товариства з обмеженою в ідповідальністю «С.Марія» 85,00 грн. державного мита, та 236,00 грн . витрат на інформаційно-техн ічне забезпечення судового п роцесу.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, Солом ' янська районна у м. Києві де ржавна адміністрація зверну лась до Київського апеляційн ого господарського суду з ап еляційною скаргою, в якій про сить рішення Господарського суду м. Києва від 01.08.2011 р. скасува ти.

Вимоги та доводи апеляц ійної скарги мотивовані тим, що судом першої інстанції бу ло неповно з' ясовано обстав ини, які мають значення для сп рави, а також невірно застосо вано норми матеріального і п роцесуального права, що приз вело до прийняття невірного рішення по суті спору.

Мотивуючи апеляційну с каргу представник Солом' ян ської районної у м. Києві держ авної адміністрації зазнача є, що питання про продовження строку дії договору оренди № 002-Ч від 01.04.2008 р. укладеного між по зивачем та відповідачем буде розглянуте після того, як поз ивачем буде погашено заборго ваність за вказаним договоро м.

Представник Солом' янсько ї районної у м. Києві державно ї адміністрації в поясненнях , наданих у судовому засіданн і, підтримав доводи викладен і в апеляційній скарзі, проси в суд скасувати рішення Госп одарського суду м. Києва від 01 .08.2011 р.

Представник відповідача в поясненнях, наданих у судово му засіданні, підтримав дово ди Солом' янської районної у м. Києві державної адміністр ації, викладені в апеляційні й скарзі, просив суд скасуват и рішення Господарського суд у м. Києва від 01.08.2011 р.

Представник позивача в поя сненнях, наданих у судовому з асіданні, заперечував проти доводів Солом' янської райо нної у м. Києві державної адмі ністрації, викладених в апел яційній скарзі, просив суд ві дмовити в задоволенні скарги та залишити без змін оскаржу ване рішення місцевого госпо дарського суду як таке, що при йняте з повним, всебічним та о б' єктивним з' ясуванням об ставин, які мають значення дл я справи, а також з дотримання м норм матеріального і проце суального права.

Розглянувши доводи апеляц ійної скарги, перевіривши ма теріали справи, заслухавши п ояснення представників стор ін та третьої особи, дослідив ши докази, проаналізувавши н а підставі встановлених факт ичних обставин справи правил ьність застосування судом пе ршої інстанції норм законода вства, колегія встановила на ступне.

17.02.2006 р. між Товариством з обме женою відповідальністю «С.Ма рія» (далі - позивач, орендар ) та Комунальним підприємств ом «Дирекція з управління та обслуговування житлового фо нду» Солом' янської районно ї в м. Києві ради (далі - відпо відач, орендодавець) було укл адено договір оренди нерухом ого майна (нежилих будівель, с поруд, приміщень) комунально ї власності територіальної г ромади Солом'янського району міста Києва № 3117.

Відповідно до умов договор у орендодавець на підставі р озпорядження Солом'янської р айонної у м. Києві державної а дміністрації № 206 від 17.02.2006 р. пер едає, а орендар приймає в орен ду нежиле приміщення загальн ою площею 243,7 кв.м. для розміщен ня магазину непродовольчих т оварів за адресою: АДРЕСА_1 а орендар за користування об ' єктом оренди сплачує оренд ну плату.

Згідно з розпорядженням Со лом' янської районної у м. Ки єві державної адміністрації «Про використання майна, яке належить до комунальної вла сності територіальної грома ди Солом' янського району мі ста Києва» від 17.02.2006 р. № 206 термін дії договору оренди зазначе ного приміщення продовжено н а 2 роки - до 15.02.2008 р.

Листом № 364 від 15.01.2008 р. та Листом № 365 від 15.01.2008 р. ТОВ «С.Марія» звер нулось до Солом' янської рай онної у місті Києві державно ї адміністрації щодо продовж ення терміну оренди приміщен ня за адресою: АДРЕСА_1 та перегляду ставки орендної пл ати за використання зазначен ого приміщення.

29.01.2008 р. комісією з питань вико ристання майна, яке належить до комунальної власності те риторіальної громади Солом' янського району міста Києва, розглянуто дане звернення Т ОВ «С.Марія» та прийнято ріше ння не продовжувати договір оренди приміщення в АДРЕСА _1 та передати його в орендне користування на умовах конк урсу відповідно до ст. 76. Закон у України «Про державний бюд жет України на 2008 р.».

Згідно з Порядком надання в орендне користування майна, яке належить до комунальної власності територіальної гр омади Солом' янського район у м. Києва, затвердженого розп орядженням Солом' янської р айонної у м. Києві державної а дміністрації від 10.04.2007 р. № 625/1 «Пр о затвердження Порядку надан ня в орендне користування ма йна, яке належить до комуналь ної власності територіально ї громади Солом' янського ра йону м. Києва» на спеціалізов аному сайті Солом' янської р айонної у м. Києві державної р ади та адміністрації «Сторін ка підприємства» в мережі Ін тернет було розміщено перелі к нежилих приміщень, які проп онуються в оренду на конкурс них засадах суб' єктам підпр иємницької діяльності, у том у числі і приміщення по АДР ЕСА_1.

Конкурс було проведено 15.02.2008 р., в якому брали участь 5 суб' єктів підприємницької діяль ності, враховуючи і ТОВ «С.Мар ія».

Переможцем конкурсу на пра во оренди приміщення визначе но ТОВ «С.Марія», яким запропо нована найвища ставка орендн ої плати серед суб' єктів пі дприємницької діяльності - учасників конкурсу, а саме 60 % в ід незалежної оцінки вартост і майна.

На підставі рішення комісі ї від 15.02.2008 р. прийнято розпоряд ження Солом' янської районн ої у м. Києві державної адміні страції «Про використання ма йна, яке належить до комуналь ної власності територіально ї громади Солом' янського ра йону міста Києва» від 27.03.2008 р. № 490.

Відповідно до вказаного ро зпорядження, ТОВ «С.Марія» на дано в орендне користування на умовах конкурсу цокольне приміщення в АДРЕСА_1, заг альною площею 243,7 кв. м. для розм іщення магазину непродоволь чих товарів, під адміністрат ивні та складські потреби із ставкою у розмірі 60 % від експе ртної вартості майна.

01.04.2008 р. між Товариством з обме женою відповідальністю «С.Ма рія» (далі - позивач, орендар ) та Комунальним підприємств ом «Дирекція з управління та обслуговування житлового фо нду» Солом' янської районно ї в м. Києві ради (далі - відпо відач, орендодавець) укладен о договір оренди нерухомого майна (нежилих будівель, спор уд, приміщень) комунальної вл асності територіальної гром ади Солом'янського району мі ста Києва №002/Ч (далі - договір ).

Відповідно до п. 1.1 Договору о рендодавець та орендар на пі дставі розпоряджень Солом'ян ської районної у м. Києві держ авної адміністрації № 2492 від 29. 12.2007 р., № 490 від 27.03.2008 р. передає, а оре ндар приймає в оренду нежиле приміщення для розміщення м агазину непродовольчих това рів, адміністративні та скла дські потреби за адресою: А ДРЕСА_1.

Згідно з п. 2.1 договору об' єк том оренди є нежиле приміщен ня загальною площею 243,7 кв.м., у т ому числі цоколь 243,7 кв.м. (для ма газину непродовольчих товар ів - 73,8 кв.м., на складські потр еби - 140,9 кв.м. та на адміністра тивні потреби - 29,0 кв.м.) згідн о викопіювання з поверхового плану, що складає невід'ємну ч астину цього договору (додат ок №1).

Вартість об' єкту оренди в ідповідно до п. 2.2 Договору згі дно зі звітом про експертну о цінку станом на 31.01.2008 р. станови ть 840 000,00 грн.

Частиною 1 ст. 173 Господарсько го кодексу України визначено , що господарським визнаєтьс я зобов'язання, що виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником (учасниками ) відносин у сфері господарюв ання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого оди н суб'єкт (зобов'язана сторона , у тому числі боржник) зобов'я заний вчинити певну дію госп одарського чи управлінсько-г осподарського характеру на к ористь іншого суб'єкта (викон ати роботу, передати майно, сп латити гроші, надати інформа цію тощо), або утриматися від п евних дій, а інший суб'єкт (упр авнена сторона, у тому числі к редитор) має право вимагати в ід зобов'язаної сторони вико нання її обов'язку.

Згідно з частиною 1 статті 3 З акону України "Про оренду дер жавного та комунального майн а" орендою є засноване на дого ворі строкове платне користу вання майном, необхідним оре ндареві для здійснення підпр иємницької та іншої діяльнос ті.

Колегія суддів не погоджує ться з висновком місцевого с уду про те, що вимоги позивача про визнання продовженим до говору оренди нерухомого май на на такий самий строк, який б уло встановлено у договорі п ідлягають задоволенню, врахо вуючи наступне.

Пунктом 3.1 Договору передба чено, що за користування об' єктом оренди орендар сплачує орендодавцю орендну плату, р озрахунок якої здійснюється на підставі Методики розрах унку та порядку використання орендної плати або за резуль татами конкурсу на право оре нди об' єкту комунальної вла сності. Орендна плата на моме нт укладання договору встано влюється у розмірі 60% від варт ості майна і становить 41 999,99 грн . на місяць.

Згідно з п. 3.8 Договору оренда р повинен сплачувати орендну плату та інші платежі незале жно від результатів господар ської діяльності щомісячно д о 1-го числа місяця наступного за звітним, з урахуванням щом ісячного індексу інфляції.

Пунктом 9.1 Договору визначе но, що строк дії договору вста новлено з 01.04.2008 р. до 27.02.2011 р.

Відповідно до п. 9.2 Договору д оговір припиняється у разі з акінчення строку, на який йог о було укладено. Питання про н адання дозволу на продовженн я строку дії договору оренди та його умови, вирішується на підставі письмового звернен ня орендаря до органу викона вчої влади, поданого не пізні ше як за три місяці до закінче ння троку його дії. Продовжен ня терміну договору оформлює ться письмовою угодою сторін , яка є додатком до цього догов ору оренди, або укладенням но вого договору.

У разі, якщо звернення оренд аря не надійшло або орендар н е отримав дозволу на продовж ення оренди, орендар повинен звільнити об' єкт оренди по закінченню терміну дії дого вору та передати орендодавцю об' єкт оренди по акту прийо му-передачі.

Реорганізація орендодавця або перехід права власності на орендоване майно третім о собам не є підставою для змін и умов або припинення чиннос ті цього договору оренди.

На виконання умов Договору позивачем було передано від повідачу в оренду приміщення за адресою: АДРЕСА_1 загал ьною площею 243,7 кв.м.

28.12.2010 р. та 21.01.2011 р. позивачем було направлено на адресу відпов ідача листи з пропозиціями щ одо продовження строку дії д оговору та зменшення орендно ї плати. Також позивачем було направлено відповідачу прое кт додаткової угоди про внес ення змін до Договору від 28.02.2011 р.

Листом № 2150/01 від 04.03.2011 р. відпові дач повідомив ТОВ «С.Марія» п ро те, що пропозиції щодо прод овження договору оренди нежи лого приміщення в АДРЕСА_1 в установленому порядку буд уть надані Головному управлі нню комунальної власності м. Києва при умові сплати боргу з орендної плати, який станом на 01.06.2011 р. складає 893 700,00 грн., що є п орушенням умов договору орен ди.

Відповідно до п. 5.3 договору о рендар, після закінчення тер міну дії договору, який належ ним чином виконував свої обо в' язки, має переважне право , за інших рівних умов, на прод овження договору оренди на н овий термін. Умови договору о ренди на новий строк встанов люються за домовленістю стор ін. У разі недосягнення домов леності щодо умов договору п ереважне право орендаря на п родовження договору припиня ється.

Згідно зі ст. 777 ЦК України на ймач, який належно виконує св ої обов' язки за договором н айму, після спливу строку дог овору має переважне право пе ред іншими особами на укладе ння договору найму на новий с трок.

Доказів сплати заборгован ості позивача за договором о ренди у сумі 893 700,00 грн. суду нада но не було.

Оскільки позивач свої зобо в' язання щодо сплати орендн их платежів не виконав, а відп овідач згоди на продовження строку дії договору не надав , тому підстави для задоволен ня позовних вимог про визнан ня продовженим договору орен ди нерухомого майна, укладен ого між КП «Дирекція з управл іння та обслуговування житло вого фонду» Солом' янської р айонної в м. Києві ради та ТОВ «С.Марія» на такий самий стро к, який було встановлено у дог оворі - відсутні.

Щодо вимог позивача про вне сення змін до п 3.1 договору № 002-Ч від 01.04.2008 р. оренди нерухомого м айна комунальної власності т ериторіальної громади Солом ' янського району міста Києв а, виклавши його в такій редак ції: «Орендна плата встановл юється у розмірі 10,00%, 15,00%, 15,00% від ва ртості майна і становить 7 628,77 г рн. на місяць», колегія суддів зазначає наступне.

Позивач просив суд зменшит и розмір орендної плати за до говором № 002/Ч від 01.04.2008 р. з 41 999,99 грн . до 7 628,77 грн. на місяць.

Згідно із статтею 632 Цивільн ого кодексу України ціна в до говорі встановлюється за дом овленістю сторін. Зміна ціни після укладення договору до пускається лише у випадках і на умовах, встановлених дого вором або законом.

Положеннями ч. 1 ст. 10 Закону У країни "Про оренду державног о та комунального майна" визн ачено, що орендна плата з урах уванням її індексації є істо тною умовою договору.

Пунктом 3.1 Договору передба чено, що за користування об' єктом оренди орендар сплачує орендодавцю орендну плату, р озрахунок якої здійснюється на підставі Методики розрах унку та порядку використання орендної плати або за резуль татами конкурсу на право оре нди об' єкт комунальної влас ності. Орендна плата на момен т укладання договору встанов люється у розмірі 60% від варто сті майна і становить 41 999,99 грн. на місяць.

Тобто, у 2008 році сторонами ви значено орендну плату у розм ірі 60% від вартості майна

28.12.2010 р. та 21.01.2011 р. позивачем було направлено на адресу відпов ідача листи № 431 та № 433 відповід но з пропозиціями щодо уклад ення додаткової угоди до Дог овору, а 28.02.2011 р. - додаткову угод у про внесення змін до Догово ру.

Частиною 1 ст. 651 Цивільного к одексу України зміна або роз ірвання договору допускаєть ся лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договор ом або законом.

Згідно з ч. 4 ст. 188 Господарськ ого кодексу України у разі як що сторони не досягли згоди щ одо зміни (розірвання) догово ру або у разі неодержання від повіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторо на має право передати спір на вирішення суду.

Обґрунтовуючи необхідніст ь зменшення орендної плати п озивач посилається на вплив міжнародної фінансової криз и 2008 р., що призвела до скрутног о фінансового стану позивача .

Колегія суддів зазначає, що наслідки світової фінансово ї кризи носять загальний хар актер та у повній мірі стосую ться обох договірних сторін, а отже, однаково негативно вп ливають на їх майнові інтере си по укладеному договору, а т ому підстави для зменшення о рендної плати відсутні.

Згідно ст. 33 ГПК України, кожн а сторона повинна довести ті обставини справи, на які вона посилається як на підставу с воїх вимог і заперечень.

Враховуючи викладене судо ва колегія дійшла висновку, щ о рішення Господарського суд у м. Києва від 01.08.2011 року по справ і № 48/233 підлягає скасуванню в ч астині задоволених позовних вимог, а апеляційна скарга Со лом' янської районної у м. Ки єві державної адміністрації - задоволенню.

У зв' язку із задоволенням апеляційної скарги, відпові дно до ст. 49 Господарського пр оцесуального кодексу Україн и, витрати по сплаті державно го мита за її подання і розгля д покладаються на позивача.

Керуючись ст. ст. 32-34, 49, 99, 101, 103-105 Гос подарського процесуального кодексу України, Київський а пеляційний господарський су д, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Со лом' янської районної у м. Ки єві державної адміністрації задовольнити.

2. Рішення Господарськ ого суду м. Києва від 01.08.2011р. у спр аві № 48/233 скасувати.

3. Прийняти нове рішенн я, яким в позові відмовити.

4. Стягнути з Товариств а з обмеженою відповідальніс тю «С.Марія» на користь Солом ' янської районної у м. Києві державної адміністрації 42,50 г рн. державного мита за поданн я апеляційної скарги.

5. Доручити Господарсь кому суду м. Києва видати відп овідний наказ.

6. Матеріали справи № 48/23 3 повернути до Господарськог о суду м. Києва.

Постанова набирає законно ї сили з моменту її прийняття і може бути оскаржена до Вищо го господарського суду Украї ни протягом двадцяти днів з д ня її прийняття.

Головуючий суддя

Судді