Рішення

від 01.02.2012 по справі 2-7554/11

СВЯТОШИНСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД МІСТА КИЄВА

ун. № 2-7554/11

пр. № 2/2608/1877/12

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 лютого 2012 року

Святошинський районний суд м. Києва

в складі: головуючого Морозова М.О.

при секретарі Олешко В.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Екобуд», Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк «Київ», Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 про визнання недійсним в частині договору іпотеки,

в с т а н о в и в:

ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Екобуд», Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк «Київ», Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 про визнання недійсним договору іпотеки, укладеного 18.09.2007 р. між ТОВ «Екобуд»та ПАТ АКБ «Київ», посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3, та зареєстрованого в реєстрі за №371д, в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 площею 114, 45 кв.м; зобов'язання приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 вчинити нотаріальну дію - зняти заборону відчуження нерухомого майна з майнових прав на квартиру під номером АДРЕСА_1, накладену у зв'язку з посвідченням іпотечного договору майнових прав, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 та зареєстрований в реєстрі за №371д від 18 вересня 2007 року; зобов'язання приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 вилучити запис з Єдиного державного реєстру заборон відчуження нерухомого майна (номер обтяження №6875739, контрольна сума В953ДА2А17) - з майнових прав на квартиру під номером АДРЕСА_1, накладену у зв'язку з посвідченням іпотечного договору майнових прав, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 та зареєстрований в реєстрі за №371д від 18 вересня 2007 року; зобов'язання приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 змінити запис в Державному реєстрі іпотек про обтяження майна іпотекою (запис зареєстрований за №5680999, контрольна сума 6ГГ96Г4431), а саме: виключивши інформацію про обтяження іпотекою майнових прав на квартиру під номером АДРЕСА_1 (інформація внесена у зв'язку з посвідченням іпотечного договору майнових прав, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 та зареєстрований в реєстрі за №371д від 18 вересня 2007 року).

При цьому, посилається на те, що 18.09.2007 р. між ПАТ АКБ «Київ»та ТОВ «Екобуд»був укладений іпотечний договір, за умовами якого ТОВ «Екобуд»передало в іпотеку ПАТ АКБ «Київ»майнові права на нерухоме майно, що стане власністю іпотекодавця в майбутньому, а саме майнові права, в тому числі й щодо квартири АДРЕСА_1. Договір іпотеки був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 та зареєстрований в реєстрі за №371д. На підставі цього договору іпотеки вказаним приватним нотаріусом було накладено заборону на об'єкти (майнові права), які являються предметом іпотеки, та які зареєстровані в Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна за №6875739. Договір іпотеки був укладений на забезпечення виконання укладеного між відповідачами по справі кредитного договору №76/07 від 12.09.2007 р. Між нею та ТОВ «Екобуд»20.01.2007 р. був укладений договір про участь у будівництві об'єкту нерухомості №69-б/90, згідно якого вона приймає участь у фінансуванні будівництва об'єкту нерухомості у вигляді квартири АДРЕСА_1, з метою отримання у власність квартири у новозбудованому будинку шляхом внесення коштів на рахунок ТОВ «Екобуд». ТОВ «Екобуд» зобов'язується після закінчення будівництва житлового будинку передати їй у власність квартиру по акту прийому-передачі за умови інвестування у 100 % загальної площі цієї квартири та після введення будинку в експлуатацію передати квартиру, що буде відповідати вимогам проектно-кошторисної документації та Державних будівельних норм України по акту прийому-передачі інвестору та надати їй необхідні документи для подальшого оформлення цієї квартири у власність. Вона на виконання договору оплатила вартість цінних паперів, перерахувавши на рахунок ТОВ «Екобуд»грошові кошти у повному обсязі, виконавши умови угоди у повному обсязі. Майнові права на нерухоме майно не належали ТОВ «Екобуд», бо право розпоряджатися квартирою, у тому числі надавати її в іпотеку з моменту підписання та виконання інвестиційної угоди ними, належало саме їй. Укладення ТОВ «Екобуд» іпотечного договору щодо квартири АДРЕСА_1 за відсутності у товариства майнових прав на дане майно суперечить положенням ч.2 ст. 583 ЦК України.

В судовому засіданні ОСОБА_1 позов підтримала.

Представник відповідача ТОВ «Екобуд»повторно в судове засідання не з'явився, належним чином відповідач про час, місце слухання справи повідомлявся, тому суд, враховуючи думку позивача, матеріали та обставини справи, вважає за можливе вирішити спір без участі представника відповідача відповідно до ст. 169 ЦПК України.

Представник відповідача ПАТ Акціонерний комерційний банк «Київ» повторно в судове засідання не з'явився, подав письмові заперечення на позов, відповідач про час, місце слухання справи повідомлявся належним чином, тому суд, враховуючи думку позивача, матеріали та обставини справи, вважає за можливе вирішити спір без участі представника відповідача відповідно до ст. 169 ЦПК України.

Відповідач Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 в судове засідання не з'явилась, подала заяву про невизнання позову та слухання справи без її участі, тому суд, враховуючи думку позивача, матеріали та обставини справи, вважає за можливе вирішити спір без її участі.

Суд, вислухавши пояснення позивача, з'ясувавши обставини справи, дослідивши письмові докази по справі, прийшов до висновку, що позов підлягає задоволенню з слідуючих підстав.

Судом встановлено, що 18.09.2007 р. між ПАТ АКБ «Київ»та ТОВ «Екобуд»був укладений іпотечний договір майнових прав, за умовами якого ТОВ «Екобуд»передало в іпотеку ПАТ АКБ «Київ»майнові права на нерухоме майно, що стануть власністю іпотекодавця в майбутньому, а саме майнові права, в тому числі й щодо квартири АДРЕСА_1. Договір іпотеки був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 та зареєстрований в реєстрі за №371д. На підставі цього іпотечного договору вказаним приватним нотаріусом було накладено заборону на об'єкти (майнові права), які являються предметом іпотеки, та які зареєстровані в Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна за №6875739. Іпотечний договір був укладений на забезпечення виконання укладеного між відповідачами по справі кредитного договору №76/07 від 12.09.2007. Між ОСОБА_1 та ТОВ «Екобуд»20.01.2007 р. був укладений договір про участь у будівництві об'єкту нерухомості №69-б/90, згідно якої ОСОБА_1 приймає участь у фінансуванні будівництва об'єкту нерухомості у вигляді квартири АДРЕСА_1, з метою отримання у власність квартири у новозбудованому будинку. По умовам вказаного договору ТОВ «Екобуд»зобов'язується після покупки ОСОБА_1 на вторинному ринку цінних паперів у кількості 11445 штук, що випущені у без документарній формі, передати у власність ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_1 площею 114, 45 кв. м. 20.01.2007 р. ОСОБА_1 на виконання договору про участь у будівництві об'єкту нерухомості придбала на вторинному ринку цінні папери у кількості 11445 штук вартістю 809161 грн. 50 коп. по договору купівлі-продажу цінних паперів №К-15/11/05/1-64, укладеного нею з ТОВ «Компанія з управління активами «Інвестиційний Альянс», що вбачається з виписки про стан рахунку в цінних паперах №103326 та довідки від ТОВ «Екобуд»про 100 % оплату вартості пакету цінних паперів-лоту, зазначеному в п.2.2 договору про участь у будівництві об'єкту нерухомості №69-б/90 від 20.01.2007 р. (а.с.6-37

Згідно ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства.

Загальні підстави визнання недійсним правочину і настання відповідних наслідків встановлені статтями 215, 216 ЦП України.

Згідно ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу, відповідно до яких зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства, особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності, волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі, правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно ст. 546 ЦК України виконання зобов'язання може забезпечуватись неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.

Згідно ст. 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, або особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави. Застава права на чужу річ здійснюється за згодою власника цієї речі, якщо для відчуження цього права відповідно до договору або закону потрібна згода власника.

Згідно ст. 17 Закону України «Про іпотеку» іпотека припиняється у разі: припинення основного зобов'язання або закінчення строку дії іпотечного договору; реалізації предмета іпотеки відповідно до цього Закону; набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки; визнання іпотечного договору недійсним; знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її. Якщо предметом іпотечного договору є земельна ділянка і розташована на ній будівля (споруда), в разі знищення (втрати) будівлі (споруди) іпотека земельної ділянки не припиняється; з інших підстав, передбачених цим Законом.

Згідно ст.575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Згідно ст. 576 ЦК України предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема, річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення.

На момент укладення договору іпотеки між відповідачами по справі діяв Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», ст. 5 якого передбачала, що іпотека виникає щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Згідно ст. 1 вказаного Закону під іпотечним кредитуванням слід розуміти вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Згідно ст. 18 Закону України «Про іпотеку»іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Іпотечний договір повинен містити такі істотні умови:

1) для іпотекодавця та іпотекодержателя - юридичних осіб відомості про: для резидентів - найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі юридичних та фізичних осіб - підприємців; для нерезидентів - найменування, місцезнаходження та державу, де зареєстровано особу; для іпотекодавця та іпотекодержателя - фізичних осіб відомості про: для громадян України - прізвище, ім'я, по батькові, місце проживання із зазначенням адреси та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб - платників податків та інших обов'язкових платежів; для іноземців, осіб без громадянства - прізвище, ім'я, по батькові (за наявності), адресу постійного місця проживання за межами України;

2) зміст та розмір основного зобов'язання, строк і порядок його виконання та/або посилання на правочин, у якому встановлено основне зобов'язання;

3) опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані. При іпотеці земельної ділянки має зазначатися її цільове призначення;

4) посилання на видачу заставної або її відсутність.

У разі відсутності в іпотечному договорі однієї з вказаних вище істотних умов він може бути визнаний недійсним на підставі рішення суду. Іпотечний договір може містити інші положення, зокрема, визначення вартості предмета іпотеки, посилання на документ, що підтверджує право власності іпотекодавця на предмет іпотеки, відомості про обмеження та обтяження прав іпотекодавця на предмет іпотеки, визначення способу звернення стягнення на предмет іпотеки.

У разі якщо іпотекою забезпечується повернення позики, кредиту для придбання нерухомого майна, яке передається в іпотеку, договір купівлі-продажу цього нерухомого майна та іпотечний договір можуть укладатися одночасно.

Оспорюваний іпотечний договір майнових прав не відповідає вимогам закону.

Згідно ч.5 ст. 5 Закону України «Про іпотеку»в редакції, чинній на час укладення спірного договору, предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому.

Згідно ч.5 ст. 16 Закону України «Про іпотеку»в редакції, чинній на час укладення спірного договору, у разі передачі в іпотеку об'єкта незавершеного будівництва забудовником і звернення стягнення на завершену будівлю (споруду) іпотека не поширюється на ту її частину, яка виділена в натурі і була придбана будь-якою особою (покупцем) на підставі цивільно-правового договору шляхом повної сплати її вартості до моменту прийняття рішення про звернення стягнення, якщо інше не встановлено договором з покупцем.

Відповідачі в своїх письмових поясненнях на позов не заперечували тієї обставини, що позивачу не було відомо про передачу в іпотеку майнових прав на вказану квартиру, своєї згоди чи повноважень на вчинення таких дій третім особам, в тому числі ТОВ «Екобуд», позивач у встановленому порядку не надавала.

Умовами угоди між сторонами не передбачено право застави ТОВ «Екобуд»майнових прав позивача по справі на об'єкт інвестування.

Виходячи з встановлених судом обставин, вимог чинного на час укладення оспорюваного іпотечного договору законодавства та умов угоди між сторонами, ТОВ «Екобуд»станом на 18.09.2007 р. не мало передбачених законом підстав для передачі майнових прав на об'єкт інвестування за угодою, а саме не володіло майновими правами на передану в іпотеку квартиру та не було уповноважено позивачем на передачу в іпотеку майнових прав позивача на вказану квартиру. Тому, зміст оспорюваного іпотечного договору між відповідачами по справі суперечить чинному законодавству, порушує права позивача, як інвестора та володільця предметів іпотеки-майнових прав на квартиру-об'єкт інвестування, а тому на підставі ч.1 ст. 203, ч.1 ст. 205 ЦК України є недійсним в цій частині.

Письмові заперечення представника відповідача ПАТ АКБ «Банк», Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 суд не приймає як належні, бо суперечать вимогам законодавства України та не узгоджуються з встановленими судом дійсними обставинами справи.

Відповідно до Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»від 25.12.2008 р. №800-V1 було внесено зміни до Закону України «Про іпотеку», а саме частину 2 статті 5 даного Закону викладено у новій редакції, відповідно до якої в число об'єктів, що можуть бути предметом іпотеки, включено майнові права на об'єкти незавершеного будівництва, інше нерухоме майно, що стану власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому. До внесення вищезазначених змін до Закону України «Про іпотеку»майнові права на об'єкти незавершеного будівництва не могли бути предметом договору іпотеки. Оскільки спірний договір був укладений 18.09.2007 р., суд приходить до висновку, що він був укладений щодо об'єкту, який не був передбачений в Законі України «Про іпотеку»предметом іпотеки. При наявності договору про участь у будівництві об'єкту нерухомості від 20.01.2007 р. №69б/90, за яким ТОВ «Екобуд»зобов'язується по закінченню будівництва передати у власність позивача квартиру АДРЕСА_1 а також враховуючи, що позивач виконала свої грошові зобов'язання по придбанню цінних паперів, емітованих ТОВ «Екобуд»,у ТОВ «Екобуд»були відсутні правові підстави для отримання у свою власність квартиру АДРЕСА_1, майнові права на яку ТОВ «Екобуд» передано в іпотеку.

Відповідно до ч.1 ст.3 Закону України «Про цінні папери та фондовий ринок»цінними паперами є документи встановленої форми з відповідними реквізитами, що посвідчують грошові або інші майнові права.

Позивач інвестувала у будівництво квартири №90 власні кошти, придбавши емітовані ТОВ «Екобуд»прості іменні цільові цінні папери, що посвідчують її майнові права на отримання у власність квартиру АДРЕСА_1 тому та обставина, що моментом погашення лоту облігацій є момент здачі в експлуатацію будівлі, на яку посилаються в письмових запереченнях представник відповідача ПАТ АКБ «Київ» та відповідач Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3, як на підставу правомірності укладення спірного іпотечного договору, не має правового значення для вирішення справи по суті.

Крім того, укладення ТОВ «Екобуд»іпотечного договору щодо квартири АДРЕСА_1 за відсутності майнових прав на дане майно суперечить положенням ч.2 ст. 583 ЦК України.

Суд також приймає до уваги, що по акту №90 прийому-передачі квартири (як сукупності майнових прав) від 15.12.2011 р., ТОВ «Екобуд»та ОСОБА_1 зафіксували, що ТОВ «Екобуд»як емітент передав на виконання зобов'язань із погашення пакету облігацій, а ОСОБА_1, як власник прийняла майнові права на квартиру АДРЕСА_1, і цей акт засвідчує погашення емітентом пакету облігацій і свідчить про припинення зобов'язань емітента перед власником в зв'язку із їх належним виконанням.

В частині інших вимог позов також підлягає задоволенню, оскільки відповідно до ст. 3 ЦПК України судом здійснюється захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав особи, тому, враховуючи, що недійсність оспорюваного позивачем договору встановлюється даним судом, відновлення порушених прав позивача повинно відбуватись шляхом зобов'язання вчинення відповідачем Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 дій щодо спірної квартири по зняттю заборони відчуження нерухомого майна з майнових прав на квартиру, вилучення запису з реєстру заборон нерухомого майна-майнових прав на квартиру, внесення змін до запису в реєстрі іпотек про обтяження майна іпотекою, що стосується інформації про спірну квартиру.

В силу ст. 88 ЦПК України з кожного з відповідачів ТОВ «Екобуд», ПАТ АКБ «Київ»по справі на користь позивача підлягають стягненню в рівних частках судові витрати по справі в сумі по 47 грн. 05 коп., згідно Закону України «Про судовий збір», понесені позивачем при подачі позову до суду у вигляді сплати судового збору, що підтверджується квитанцією від 15.11.2011 р. (а.с.1).

Судові витрати по справі на користь позивача суд не присуджує з приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3, т.я. вона не була стороною оспорюваного іпотечного договору, а лише його посвідчувала.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 190, 203, 215, 216, 546, 575, 576, 583 ЦК України, ст.ст. 1, 5, 16, 18 Закону України «Про іпотеку», ст.3 Закону України «Про цінні папери та фондовий ринок», ст.ст. 3, 10, 60, 88, 169, 212, 214, 215 ЦПК України, суд

в и р і ш и в:

Позов задовольнити.

Визнати недійсним іпотечний договір майнових прав від 18.09.2007 р., укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Екобуд» і Публічним акціонерним товариством Акціонерний комерційний банк «Київ», зареєстрований у реєстрі за №371д, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3, в частині передачі в іпотеку Публічному акціонерному товариству Акціонерний комерційний банк «Київ»майнових прав на квартиру АДРЕСА_1

Зобов'язати приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 вчинити нотаріальну дію-зняти заборону відчуження нерухомого майна з майнових прав на квартиру під номером АДРЕСА_1, накладену у зв'язку з посвідченням іпотечного договору майнових прав, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 та зареєстрований в реєстрі за №371д від 18 вересня 2007 року.

Зобов'язати приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 вилучити запис з Єдиного державного реєстру заборон відчуження нерухомого майна (номер обтяження №6875739, контрольна сума В953ДА2А17)-з майнових прав на квартиру під номером АДРЕСА_1, накладену у зв'язку з посвідченням іпотечного договору майнових прав, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 та зареєстрований в реєстрі за №371д від 18 вересня 2007 року.

Зобов'язати приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 змінити запис в Державному реєстрі іпотек про обтяження майна іпотекою (запис зареєстрований за №5680999, контрольна сума 6ГГ96Г4431), а саме: виключивши інформацію про обтяження іпотекою майнових прав на квартиру під номером АДРЕСА_1 (інформація внесена у зв'язку з посвідченням іпотечного договору майнових прав, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 та зареєстрований в реєстрі за №371д від 18 вересня 2007 року).

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Екобуд», Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк «Київ» в рівних частках на користь ОСОБА_1 судові витрати по справі в сумі по 47 гривень 5 копійок з кожного.

Рішення може бути оскаржено до апеляційного суду м. Києва через районний суд шляхом подачі апеляційної скарги протягом десяти днів з дня проголошення рішення. Особи, які брали участь в справі, але були відсутні в судовому засіданні під час проголошення рішення, можуть подати апеляційні скарги протягом десяти днів з дня отримання копій цього рішення.

Суддя