Рішення

від 16.10.2012 по справі 13/5009/6721/11-33/5009/6721/11

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ

cpg1251 номер провадження справи 8/1/12-15/123/12

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

Запорізької області

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16.10.12 Справа № 13/5009/6721/11-33/5009/6721/11

За позовом Прокурора Комунарського району м. Запоріжжя, 69050, м. Запоріжжя, вул. Космічна, 118-А в інтересах держави, в особі органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах Позивач - Запорізька міська рада, 69015, м. Запоріжжя, пр. Леніна, 206

до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "Славія-плюс", 69118, м. Запоріжжя, вул. Оріхівське шосе, 8

про зміну п. 9 договору оренди землі від 12.10.2005р.

Суддя Горохов І.С.

представники:

від прокуратури: Бондаренко А.Л., прокурор прокуратури Комунарського району м. Запоріжжя, посвідчення № 003966 від 13.09.2012р.

від позивача: Луцик Т.В., представник дов. № 01-17/2440 від 09.06.2012р.

від відповідача: Зосенко Л.О., представник дов. № 04-05/12 від 04.05.2012р.

Борисенков В.С., представник дов. № 04-05 від 04.05.2012р.

Суть спору:

Розглянуто позовну заяву Прокурора Комунарського району м. Запоріжжя в інтересах держави, в особі органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах Позивач - Запорізька міська рада до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "Славія-плюс" про зміну п. 9 договору оренди землі від 12.10.2005р.

Рішенням господарського суду Запорізької області від 01.03.2012р. задоволено позовні вимоги Прокурора Комунарського району м. Запоріжжя про внесення змін до договору оренди землі від 12.10.2005р., укладеного Запорізькою міською радою та ТОВ "Славія-плюс".

Постановою Донецького апеляційного господарського суду від 07.05.2012р. рішення господарського суду Запорізької області від 01.03.2012р. залишено без змін.

Постановою Вищого господарського суду України від 01.08.2012 рішення господарського суду Запорізької області та постанову Донецького апеляційного господарського суду скасовано, справу направлено на новий розгляд до господарського суду Запорізької області.

Згідно протоколу автоматичного розподілу справи між суддями від 16.08.2012 справу № 13/5009/6721/11-33/5009/6721/11 передано на розгляд судді Горохова І.С.

Ухвалою господарського суду Запорізької області від 16.08.2012р. справу № 13/5009/6721/11-33/5009/6721/11 прийнято до провадження. Справі присвоєно номер провадження 8/1/12-15/123/12. Засідання призначено на 04.09.2012р. Розгляд справи відкладався.

В судовому засіданні 16.10.2012р. оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Позовні вимоги заявлені з наступних підстав: перевіркою проведеною прокуратурою Комунарського району м. Запоріжжя встановлено, що у зв'язку із зміною вимог чинного законодавства України та необхідністю приведення договору оренди, укладеного між Запорізькою міською радою та відповідачем у відповідність до вимог чинного законодавства України, позивачем на виконання рішення міської ради було надіслано відповідачу пропозицію щодо внесення змін до договору оренди в частині зміни розміру орендної плати. У зв'язку з тим, що відповідач не надав відповіді на звернення позивача, а також не досягнення згоди щодо внесення змін до договору прокурор та позивач просять внести зміни до п. 9 договору оренди земельної ділянки від 12.10.2005р. виклавши його в такій редакції: "п. 9 Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та у розмірі 1 466 201,55 грн., що складає 3 % від нормативної оцінки землі за календарний рік в цінах 2011 року."

В судовому засіданні 03.10.2012р. представником прокуратури надано уточнення до позовної заяви в якій прокурор просив: «Змінити п. 9 договору оренди земельної ділянки від 12.10.2005р. укладеного між Запорізькою міською радою та ТОВ «Славія - Плюс»площею 7.8405 га, що розташована на за адресою вул. Оріхівське шосе 8 в м. Запоріжжя, зареєстрованого у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 26.10.2005р. за №040526100683, виклавши його в такій редакції: «п. 9 Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та у розмірі 1 174 310,88 грн. що складає 3% від нормативної оцінки землі за календарний рік в цінах 2011 року». Вказані уточнення прийняті судом до розгляду представник міської ради в судовому засіданні 16.10.2012р. підтримав уточнення до позову, які стосуються зміни розміру орендної плати. Розглядались позовні вимоги з урахуванням уточнень.

Відповідач проти задоволення позову заперечив з наступних підстав. Відповідно до положень земельного законодавства України необхідною умовою укладення, зміни та поновлення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або комунальній власності, є винесення відповідного рішення органом державної влади чи органом місцевого самоврядування. Позивач в порушення ст. 33 ГПК України не надав суду рішення Запорізької міської ради, яким ухвалено внести зміни до укладеного з відповідачем 12.10.2005 р. договору оренди земельної ділянки. Відповідач звертає увагу, що позивач в позовній заяві посилається на норми Податкового кодексу України, але відповідач вважає, що вони не можуть застосовуватись при вирішенні даного спору, оскільки вони стосуються орендних відносин, що виникають після набрання чинності законом. А згідно ст. 58 Конституції України закон не має зворотної дії у часі. Крім того, Запорізькою міською радою на адресу відповідача не направлялась пропозиція про внесення змін до договору від 12.10.2005р., а лише надходив лист міської ради від 19.07.2011р. № 01-32/2751 з пропозицією про внести зміни до якогось договору оренди від 25.10.2005 р. Оскільки 25.10.2005 р. ТОВ "Славія-плюс" з позивачем договорів не укладала дана пропозиція залишена без розгляду. Відповідач вважає, що оскільки сторони не зверталися з відповідними проектами одна до одної, то немає підстав стверджувати про існування спору між сторонами договору від 12.10.2005 р. Відповідач зазначає, що позивачем ані до пропозиції ані до позовної заяви не додано копії Звіту з експертної грошової оцінки земельної ділянки та Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки, що свідчить про те, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки площею 7,8405 га наданої відповідачу для розташування оптової бази за адресою м. Запоріжжя, Оріхівське шосе, 8 не проведена.

За клопотанням представників сторін розгляд справи здійснювався без застосування технічних засобів фіксування судового процесу.

Вивчивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників учасників судового процесу суд встановив наступне.

12.10.2005р. між Запорізькою міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Славія-плюс" (орендар) укладено договір оренди землі за умовами якого позивач відповідно до рішення двадцять другої сесії четвертого скликання Запорізької міської ради № 37/190 від 01.08.2005 р. надав, а відповідач прийняв в строкове платне користування земельну ділянку площею 7,8405 га для розташування оптової бази, яка знаходиться в м. Запоріжжя, Оріхівське шосе, 8 строком на 10 років. Вказаний договір зареєстровано у Запорізькій регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", про що в державному реєстрі земель вчинено запис від 26.10.2005 р. № 040526100683. Пунктом 5 договору встановлено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 16 326 273 грн. 15 коп. (в цінах 2005 року).

Відповідно до п. 9 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 163 262,73 грн. за календарний рік в цінах 2005 року.

Про передачу земельної ділянки у користування між сторонами за договором підписано акт прийому-передачі земельної ділянки від 26.10.2005р.

03.03.2008р. Запорізькою міською радою прийнято рішення № 79 "Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя" в якому зазначено про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя, виконану Українським ДНДІПМ "Дніпромісто", затвердження базової вартості 1 кв. м. землі у розмірі 190,18 грн. із врахуванням індексації нормативної грошової оцінки станом на 01.01.2008 р., впроваджено оподаткування земель міста на підставі нової нормативної грошової оцінки з 01.03.2008 р.

Пунктом 8 вказано рішення визначено: «Визнати рішення Запорізької міської ради від 15.06.2001р. №17 «Про затвердження грошової оцінки земель міста Запоріжжя»таким, що втратило чинність з моменту впровадження нової нормативної грошової оцінки».

19.07.2011р. Запорізькою міською радою на адресу відповідача надіслано лист №01-32/3751 з пропозицією внести зміни до договору оренди землі від 26.10.2005р. №040526100683 шляхом викладення п. 9 договору у наступній редакції: «Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та в розмірі: 1 174 310,88 грн., що складає трикратний розмір земельного податку за календарний рік в цінах 2011 року». Відповіді на вказаний лист відповідачем надано не було.

Рішенням № 16 від 27.07.2011 р. Запорізької міської ради затверджено розміри орендної плати за земельні ділянки певного функціонального призначення у м. Запоріжжя згідно з додатком, відповідно до якого для визначення розміру орендної плати земельних ділянок м. Запоріжжя (за виключенням певних пунктів) розповсюджується коефіцієнт "3".

Також пунктом вказаного рішення визначено, що визнати такими, що втратили чинність, рішення міської ради від 27.12.2006р. №14 «Про затвердження розмірів орендної плати за земельні ділянки певного функціонального призначення у м. Запоріжжя»та від 18.01.2008р. №9 «Про внесення змін до рішення Запорізької міської ради».

Відповідно до ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (ст. 652 ЦК України).

Згідно ст. 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Статтею 21 Закону України «Про оренду землі»визначено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Відповідно до ст. 30 Закону України «Про оренду землі»зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Податковим кодексом України (набрав чинності з 01.01.2011р.) визначено, що плата за землю зараховується до відповідних місцевих бюджетів у порядку, визначеному Бюджетним кодексом України для плати за землю (ст. 290 ПК України); розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом; (ст. 288 ПК України). Ставка податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки (ст. 274 ПК України).

Відповідно до ст. 201 Земельного кодексу України грошова оцінка земельних ділянок проводиться за методикою, яка затверджується Кабінетом Міністрів України.

Правові засади проведення оцінки земель, в тому числі грошової, визначає Закон України "Про оцінку земель". Законом встановлено, що нормативна грошова оцінка використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою. Статтею 15 Закону визначено, що підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Як вбачається, в договорі оренди від 12.10.2005р. передбачено випадки, за наявності яких розмір орендної плати підлягає перегляду. Пунктом 12 договору передбачено, що розмір орендної плати переглядається один раз на рік у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором оренди землі; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджується документами; прийняття орендодавцем рішення про збільшення або зменшення орендної плати; в інших випадках, передбачених законом.

Оскільки нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом, та сторонами в Договорі оренди передбачена можливість збільшення розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, суд вважає, що законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору. Відповідної правової позиції дотримується і Верховний Суд України в своїй постанові від 06.12.2010 року у справі № 2-1/10068-2008, від 23.05.2011р. № 7/105-10(30/234-09), від 30.05.2011р. № 17/299-10, від 04.07.2011р. № 41/81пд.

Відповідно до ст. 188 Господарського кодексу України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. Частиною 4 ст. 188 Господарського кодексу України передбачено, що у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

В матеріалах справи відсутні докази надсилання Запорізькою міською радою на виконання свого рішення сесії від 27.07.2011р. пропозиції про укладення додаткової угоди до договору оренди землі в частині зміни розміру орендної плати та приведення її у відповідності до діючого Податкового кодексу України.

Пропозиція про внесення змін до договору, яка надсилалась на адресу відповідача позивачем здійснена з урахуванням рішень міської ради №9 від 18.01.2008р. та №14 від 27.12.2006р., якими було визначено необхідність внесення змін до договору, які в подальшому були визнані такими, що втратили чинність на підставі рішення міської ради №16 від 27.07.2011р., нова пропозиція з урахуванням останнього рішення міської ради на адресу відповідача не надсилалась.

Згідно із ст. 20 Закону України "Про оцінку земель" за результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, яка затверджується відповідною радою. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Позивач вважає, що з метою приведення договірних відносин з відповідачем у відповідність до вимог діючого законодавства необхідно внести зміни до п. 9 договору в частині розрахунку розміру орендної плати, якою встановити, що орендна плата вноситься в розмірі 1 174 310,88 грн., що складає 3 % від нормативної оцінки землі за календарний рік в цінах 2011 року.

Як стверджує позивач та прокурор, земельна ділянка, яка передана відповідачу в оренду пройшла нормативну грошову оцінку і на час звернення до суду із позовом складає відповідно до даних Держкомзему 48 873 385,17 грн. У зв'язку з цим річна орендна плата повинна бути встановлена у розмірі 163 262,73 грн. На підтвердження доводів прокурором надано технічне завдання на розрахунок нормативної грошової оцінки.

Судом встановлено, що існують розбіжності площ земельної ділянки зазначеної у спірному договорі та листі Управління Держкомзему. Об'єктом оренди за договором оренди від 12.10.2005р. є земельна ділянка загальною площею 7,8405 га, яка відповідно до акта прийому-передачі від 26.10.2005р. передана в оренду відповідачу, тоді як листом Управління Держкомзему у м. Запоріжжя від 10.10.2011 № 10-02/442 зазначено, що нормативна грошва оцінка земельної ділянки площею 7,8591 га по вул. Оріхівське шосе, 8, яка знаходиться в оренді Товариства з обмеженою відповідальністю "Славія - плюс" станом на 01.01.2011р. становить 48 873 385,17 грн.

Листом від 15.12.2011 р. за вих. № 18156 Управління Держкомзему у м. Запоріжжя Запорізької області повідомило ТОВ «Славія - плюс»про те, що на теперішній час перерахунок нормативної грошової оцінки земельної ділянки кадастровий номер 2310100000:03:030:0024 по вул. Оріхівське шосе, 8 не замовлявся. Таким чином, нормативна грошова оцінка конкретної земельної ділянки до теперішнього часу не проведена.

Також в листі Управління держкомзему у місті Запоріжжя Запорізької області №10-02/395 від 14.09.2011р. зазначено, що інформація відносно нормативної грошової оцінки земель за наступною інформацією: землекористувач ТОВ «Славія», м. Запоріжжя, Оріхівське шосе 8 -відсутня.

Відповідно до вимог ст. 23 Закону України «Про оцінку землі»технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою.

Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається відповідним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

В обґрунтування правомірності визначення розміру орендної плати щодо якої необхідно внести зміни до договору оренди прокурор та позивач посилаються на технічне завдання на розрахунок нормативної грошової оцінки кадастровий номер: 2310100000:03:030:0024 в якій площа земельної ділянки зазначена в розмірі 78 591,00 м 2 , нормативна грошова оцінка 48 873 385,17 грн.

Згідно із додатками до договору оренди землі від 12.10.2005р. кадастровий номер земельної ділянки 2310100000:03:030:0024 площа становить 7,8405 га.

Стаття 33 ГПК України закріплює, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. В силу вказаної норми предметом доказування є обставини, які свідчать про дійсні права та обов'язки сторін у справі та складаються з фактів, - підстав позову, та фактів, якими відповідач обґрунтовує заперечення проти позову.

Оскільки підставою для обрахування земельного податку та орендної плати відповідно розділу ХІІІ Податкового кодексу України, розділу ІІІ Закону України "Про оцінку земель" є витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки, виданий відповідним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів, додане прокурором технічне завдання на розрахунок нормативної грошової оцінки суд не вважає належним доказом підтвердження розрахунку розміру орендної плати, щодо зміни якого заявлено. Також як вже зазначалось в технічному завданні та фактично переданій площі земельної ділянки в оренду наявні розбіжності в площі самої земельної ділянки, відносно земельної ділянки площею 7,8405 га переданої в оренду відповідачу витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки не надано.

Додатково до викладеного, суд вважає за необхідне зазначити про те, що 20.06.2012 року товариство «Славія-плюс»уклало з ТОВ «Плюс-2007»договір купівлі-продажу згідно якого товариство «Славія-плюс»продало та передало у власність товариства «Плюс-2007»комплекс будівель бази, яка знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, Оріхівське шосе, 8, що розташований на земельній ділянці кадастровий номер 2310100000:03:030:0024 площею 7,8405 га.

Відповідно до п. «є»ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України, підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

У зв'язку з вказаними обставинами товариство «Славія-Плюс»25.06.2012 року звернулось до орендодавця - Запорізької міської ради з листом - пропозицією про розірвання договору оренди землі від 12.10.2005 року та переоформлення права орендного користування на нового власника нерухомого майна.

Також ТОВ «Плюс-2007» листом від 03.07.2012 року № 58 звернулось на ім'я голови міськради щодо передачі в орендне користування земельної ділянки 7,8405 га яка знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, Оріхівське шосе, 8, кадастровий номер 2310100000:03:030:0024. До теперішнього часу жодної відповіді з міської ради на адресу товариства не надходило, дії щодо розірвання договору не вчинялись.

З огляду на встановлені судом обставини, підстави для внесення змін до договору оренди земельної ділянки в редакції, запропонованій позивачем, відсутні. Таким чином, заявлені позовні вимоги є недоведеними та в задоволенні позову з цих підстав відмовляється.

Керуючись ст. ст. 82-84 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

В задоволенні позовних вимог Прокурора Комунарського району м. Запоріжжя в інтересах держави, в особі органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах - Запорізька міська рада до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "Славія-плюс" про зміну п. 9 договору оренди землі від 12.10.2005р. відмовити.

Суддя І.С. Горохов

Рішення оформлено та підписано відповідно до вимог ст. 84 Господарського процесуального кодексу України 22.10.2012р.