Рішення

від 21.08.2013 по справі 907/669/13

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАКАРПАТСЬКОЇ ОБЛАСТІ

cpg1251

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАКАРПАТСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

21.08.2003 Справа № 907/669/13

За позовом : ТОВ „І.В." м.Ужгород

До відповідача : ТОВ „Фрале" с.Минай, Ужгородського району

Про розірвання договору оренди та стягнення 258234,36 грн. заборгованості

Суддя О.Йосипчук

за участю представників сторін:

позивача: Тертиченко В.І. - керівник

відповідача: Янчій М.В. - представник

СУТЬ СПОРУ : Предметом даного спору є вимоги ТОВ „І.В." м.Ужгород до ТОВ „Фрале" розірвати договір оренди №1 від 01.10.2008р. (в цілому) та стягнути із відповідача суму 241549,10 грн. заборгованості по орендній платі за цим договором і суму 16685,26 грн. в якості оплати послуг по утриманню орендованого приміщення.

Позивач стверджує, що між ним та відповідачем 01.10.2008р. було укладено договір оренди №1 з додатком №1 від 27.07.2011р. з терміном дії до 01.09.2012р., який не припинив свою дію в силу дії правила, передбаченого 764 ЦК України. Аргументи позивача з приводу розірвання означеного договору оренди зводяться до того, що оскільки протягом одного місяця з моменту припинення договору оренди №1 від 01.10.2008р. відповідач продовжував користуватись орендованим майном, спірні правовідносини оренди продовжено на новий термін дії цього договору, і в той же час експлуатація орендованого майна здійснюється орендарем (відповідач у справі) у спосіб, що може спричинити значне пошкодження цього майна до стану непридатного до експлуатації. Окрім того, в якості підстави для розірвання спірного договору оренди позовна заява містить посилання на спір з приводу неналежного повернення орендованого майна та погіршення стосунків між контрагентами.

Далі, беручи до уваги продовження правових відносин оренди між учасниками спору на умовах, викладених у договорі оренди №1 від 01.10.2008р., позивач просить стягнути з відповідача суму 241549,1 грн. заборгованості по орендній платі, нараховану за період жовтень 2012р. - квітень 2013р.(включно) та суму 16685,26 грн. боргу за послуги по утриманню приміщень.

Відповідач проти позову заперечує з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву. Зокрема, стверджує про безпідставність та необґрунтованість вимог позивача. Згідно із запереченнями відповідача, тривалі правові відносини, що виникли на підставі договору оренди №1 від 01.10.2008р. припинені, як внаслідок сплину терміну дії цього договору (п.10.2 додатку №1 від 27.07.2011р. до Договору оренди №1 від 01.10.2008р.), так і внаслідок власних дій ТОВ „Фрале", що свідчать про заперечення проти продовження договору та вжиття інших заходів для припинення правовідносин оренди і належного повернення орендованого майна власникові.

У попередніх засіданнях суду оголошувались перерви для надання можливості позивачу надати докази неналежного поводження орендарем із орендованим майном, та для надання можливості відповідачу надати докази припинення орендних правовідносин у встановлений законодавством спосіб та доказів здійснення дій, направлених для належного повернення предмета оренди.

Крім того, застосовуючи принцип арбітрування, суд вжив заходів для врегулювання спору сторонами безпосередньо, які не надали позитивні результати на надали.

У попередніх засіданнях суду відхилено, як необґрунтоване, клопотання позивача (Лист від 01.07.2013р.) про вжиття заходів забезпечення суду шляхом накладення арешту на майно та грошові кошти відповідача.

Протягом судового розгляду справи сторонами визнано і не заперечується факт листування між сторонами спору у тому обсязі, яким міститься у матеріалах справи.

Повний текст рішення складено 23 серпня 2013 р.

Заслухавши пояснення представників сторін, проаналізувавши

подані по справі доказові матеріали щодо спірного питання ,

СУД ВСТАНОВИВ:

Судовим розглядом справи встановлено, що правовідносини оренди (Глава 58 ЦК України) між учасниками спору, де позивач - орендодавець, а відповідач - орендар, виникли на підставі договору оренди нерухомого майна від 01.10.2007р. Згідно з даним правочином, відповідач (орендар) отримав від позивача (орендодавця) у строкове оплатне користування майно - приміщення взуттєвого комплексу, яке складається з літери „А" площею 728,9 кв.м. та розташоване по вул..Мала, 107 в с.Есень, Ужгородського району. Факт передачі нерухомого майна орендарю у користування за наведеним договором підтверджено Актом приймання-передачі від 01.10.2007р.

У подальшому, після закінчення строку дії договору оренди від 01.10.2007р. позивач та відповідач, на той же предмет оренди, уклали новий договір оренди №1 від 01.10.2008р. з терміном дії до 01.09.2011р., який Додатком до договору №1 від 27.07.2011р. було продовжено на один рік до 01.09.2012р. Даний договір оренди також було реалізовано оформленням формального Акту приймання від 01.10.2008р., оскільки після припинення договору оренди від 01.10.2007р. орендоване приміщення, за правилами ст.785 ЦК України, позивачу, належним чином не поверталось (матеріали справи не містять зворотного акту приймання передачі орендованого майна).

Таким чином, як вбачається із матеріалів справи, правовідносини оренди у спірній ситуації засновані на строковому договорі оренди №1 від 01.10.2008р., який, внаслідок внесення до нього Додатком №1 від 27.07.2011р., змін обумовив термін дії правовідносин між позивачем та відповідачем у один рік до 01.09.2012р.

За загальним правилом, засновані на договорі правові відносини, припиняються на підставі факту закінчення строку на який його укладено. Разом з тим, ст.764 ЦК України містить виняток із цього правила. Згідно ст.764 ЦК України у разі продовження наймачем користування майном після закінчення строку договору, то за відсутності заперечення наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором. Тобто, у разі продовження наймачем користування майном після закінчення строку дії договору, правовідносини найму не припиняються, а поновлюються на новий обумовлений договором строк. При цьому, наймодавець, який не бажає продовжувати такий договір, повинен попередити про це наймача, не пізніше одного місяця після закінчення терміну дії договору. Коментована ст.764 ЦК України є прямою нормою, що застосовується імперативно, що заперечує можливість застосування принципу диспозитивності з огляду на інші умови договору. Таким чином, згідно чинного законодавства, правовідносини оренди (найму) не припиняються закінченням строку договору у випадку коли наймач продовжує використовувати орендоване майно, а наймодавець не заперечує проти такого використання протягом одного місяця.

Із документів, якими сторони спору формалізували свої відносини витікає, що тривалість спірних правовідносин оренди, огляду на умови договору оренди №1 від 01.10.2008р. які скориговані умовами Додатку №1, встановлено сторонами у один рік і закінчується 01.09.2012р. Зважаючи на таке, місячний строк заперечення позивачем проти використання відповідачем майна понад обумовлений договором строк на наступний рік до 01.09.2013р., сплинув 01.10.2012р ., в той час, як учасники договору у цей же термін не звернулись один до одного із запереченнями проти продовження правових відносин оренди та їх припинення.

Натомість, як вбачається із матеріалів справи, зокрема із листування між сторонами, позивач не звернувся до відповідача із запереченнями проти продовження правовідносин оренди та настоював на їх продовженні до часу належного виконання відповідачем своїх зобов'язань за договором . Тобто, своїми письмовими зверненнями до відповідача позивач настоював на продовженні правовідносин оренди до часу здійснення останнім передбачених законом дій, направлених на належними чином здійснене повернення майна, отримане у оренди та у стані придатному до експлуатації (Лист від 14.08.2012р. №1/08, Лист від 11.10.2012р., Лист від 18.10.2012р. №2/10 тощо).

У свою чергу, відповідач, у термін до 01.10.2012р., також не звернувся до позивача із запереченнями проти продовження орендних відносин на строк, обумовлений договором і не вжив жодних дій вчасно , що свідчили б про його намір повернути орендоване приміщення орендодавцеві (позивач у справі) у встановлений договором та законом спосіб (належність зворотної передачі предмету оренди).

Як вбачається із матеріалів справи, у період дії договору оренди №1 від 10.2008р. відповідач звернувся до позивача із заявою (Лист від 03.08.2012р. №103) про визнання ним факту продовження правовідносин оренди протягом одного місяця до 01.10.2012р., після чого договір оренди вважатиметься недійсним у зв'язку із закінченням терміну його дії, у відповідь на що позивач зазначив, що припинення правовідносин оренди може мати місце виключно у випадку належного виконання орендарем обов'язку повернути орендоване майно у стані, у якому його було передано останньому.

Оскільки, імперативно ст.764 ЦК України може бути застосована контрагентами виключно після закінчення строку дії договору оренди, а не упродовж терміну його дії , наведені вище дії учасників спірних правовідносин, що відбулись у період дії договору оренди №1 від 12.10.2008р., не можна кваліфікувати як дії, що підпорядковані цій нормі ЦК України.

Далі, факсом позивач, направив в адрес позивача зворотній Акт приймання-передачі орендованого майна, датованим 01.10.2010р., який не може сприйматись судом в якості доказу відмови орендаря від оренди понад установлений договором термін з огляду на те, позивачу надіслано не зворотній Акт, а його факсова копія і датою надіслання означеної копії зворотнього акту приймання-передачі від 01.10.2012р., як свідчать відомості факс-реєстра, є 09.10.2012р., тобто звернення відбулося понад установлений законом місячний строк, який у спірній ситуації закінчується 01.10.2012р.

Зважаючи на таке, факсова копія зворотного Акту приймання-передачі від 01.10.2012р. та звернення відповідача в адрес позивача, зокрема Лист від 11.10.2012р. №218/11/10.12 з вимогою прийняти передане у користування майно є таким, що вчинене після установленого ст.764 ЦК України строку, а тому, самостійно, не є підставою для припинення правовідносин оренди на підставі ст.291 ГК України.

У відповідності до п.2 ст.291 ГК України, договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його укладено. Однак, за загальним правилом, за відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договір вважається продовженим на такий самий строк і на таких самих умовах, які були передбачені договором. Дане твердження кореспондується із правилами ч.2 ст.284 ГК України та ст.764 ЦК України, які діють як спеціальні по відношенню до ст.291 ГК України, а за таких обставин слід визнати, що у спірній ситуації відсутні обставини, що дають підстави про припинення правовідношення між позивачем та відповідачем, побудованого на договорі оренди №1 від 01.10.2008р. (з Додатком №1).

Таким чином, на підставі викладеного вище, суд доходить висновку про те, що у спірній ситуації правовідносини оренди, які виникли на підставі договору оренди №1 від 01.10.2008р. є продовженими на термін один рік - до 01.09.2013р .

Зважаючи на таке, усі установлені судом дії відповідача, якими обґрунтовуються його заперечення у даній справі, слід визнати такими, що не припиняють правовідношення між ним та позивачем, позаяк це прямо суперечить ст.214 ЦК України. У правовій ситуації, що виникла між сторонами, припинення правовідносин з ініціативи відповідача (орендар у спірному правовідношенні) може бути здійснене, не у зв'язку із ст.291 ГК України чи Гл.50 ЦК України, а у відповідності до ст.188 ГК України.

Статтею 291 ГК України, що кореспондується із приписами ст.188 ГК України прямо заперечується можливість односторонньої відмови від договору. Не обумовлену таку можливість і договором оренди №1 від 01.10.2008р. В той час, як порядок дострокового припинення правовідносин унормований ст.188 ГК України, і його не може бути змінено у односторонньому порядку стороною договору; відповідач, який виявив бажання припинити правовідносини оренди, повинен підпорядкувати свої дії правилам ст.188 ГК України, оскільки саме цієї нормою права регламентуються умови дострокового право відношення оренди у спірній ситуації.

Власне тому, судом визнаються неспроможними заперечення відповідача, що стосуються письмового звернення до позивача про визнання договору припиненим, його самостійне одноособове скорочення до одного місяця строк продовження правовідносин договору (Лист від 03.08.2012р. №103) та інші дії, спрямовані на спонукання позивача до підписання зворотнього акту приймання-передачі орендованого майна поза установлений порядок та спосіб повернення такого майна (за відсутності акту огляду, інвентаризаційних актів, обґрунтоване спростування тверджень про неналежний стан предмета оренди, тощо) та всупереч правилам п.1 ст.785 ЦК України.

Постановляючи наведений вище висновок, судом прийнято до уваги і те, що провадження у справі за зверненням відповідача до господарського суду Закарпатської області із позовною заявою до ТОВ „І.В." про спонукання ТОВ „І.В." прийняти від ТОВ „Фрале" предмет оренди, завершилось припиненням провадження у справі на підставі п.4 ст.80 ГПК України (Ухвала суду від 20.02.2013р. по справі №5008/1147/2012). Таким чином, ТОВ „Фрале" не довів факту здійснення ним дій направлених на належне виконання ним обов'язків орендаря у разі припинення договору оренди (ст.785 ЦК України); в силу ст.785 ЦК України, наймач повинен повернути отримане у піднайм майно у стані, в якому воно було передане з урахуванням нормального зносу, або у стані, який обумовлено договором. Зважаючи на таке, підстав для застосування у спірній ситуації правил ст.616 ЦК України (прострочення кредитора)

Отже, приймаючи до уваги вище приведене, необґрунтоване заперечення відповідача, та в силу положень ст.ст.509, 525, 526, 762 ЦК України та умов ст.3 договору оренди №1 від 01.10.2008р. вимоги про стягнення у примусовому порядку заборгованості по орендній платі (241549,10 грн) підлягають задоволенню повністю.

У відповідності до п.3.1. договору оренди №1 від 01.10.2008р. розмір орендної плати за використання об'єкта оренди визначено у розмірі, еквівалентному 3300 Євро і сплачується авансом до 5 числа розрахункового місяця.

Зважаючи на викладене та те, що період прострочення становить сім місяція ( з жовтня 2012р. по квітень 2013р.(включно), розмір боргу за оренду становить еквівалент 23100 Євро, вимоги про стягнення 241549,10 грн. є підставними та обґрунтованими матеріалами справи.

Водночас, визнаючи підставність вимоги про стягнення орендної плати, суд не віднайшов правових підстав для задоволення іншої майнової вимоги позивача про стягнення з відповідача суми 16685,26 грн. - боргу за послуги по утриманню приміщень.

Із змісту договору оренди №1 від 01.10.2008р. не витікає висновок про включення вартості комунальних послуг у розмір орендної плати. Разом з тим, згідно ч.3 п.3.1. ст.3 договору оренди №1 від 01.10.2008р., вартість спожитих орендарем комунальних послуг визначається окремо за домовленістю сторін. Таким чином, розмір грошових зобов'язань відповідача з приводу спожитих ним комунальних послуг поставлено у пряму залежність від обмовлення таких витрат окремими домовленостями між контрагентами.

Звертаючись із вимогою про стягнення боргу у сумі 16685,26 грн. боргу за послуги по утриманню приміщень, позивач не надав доказів існування між ним та відповідачем обмовлення вартості таких послуг та обов'язок їх сплати в узгодженому сторонами порядку та розмірі. За таких обставин, позивачем не доведено виникнення у відповідача грошового зобов'язання по оплаті комунальних послуг (ст.509 ЦК України, ст.33 ГПК України).

Окрім того, позивачем, всупереч правил ст.33 ГПК України, не надано достатніх та допустимих доказів про спожиття відповідачем комунальних послуг в сумі 16685,26 грн. упродовж строку оренди майна позивача.

Також не підлягають до задоволення вимоги позивачам про розірвання правовідносин оренди, побудованих на договорі оренди №1 від 01.10.2008р.

Суд звернув увагу на те, що резолютивна частина позовної заяви містить вимогу, за якою позивач не відмовляється від договору оренди, а просить його розірвати. За таких обставин, договір може бути розірваний за згодою сторін, або у судовому порядку.

Як на підставі для розірвання орендних відносин позивач зіслався на те, що експлуатація орендованого майна здійснюється орендарем (відповідач у справі) у спосіб, що може спричинити значне пошкодження цього майна до стану непридатного до експлуатації, пошкодження майна та на неналежне виконання обов'язків по поверненню орендованого майна і погіршення стосунків між контрагентами.

У відповідності до ст.285 ГК України орендар зобов'язаний використовувати майно за цільовим призначенням та оберігати його, запобігаючи псуванню або пошкодженню. Відповідно до ст.783 ЦК України, підставою розірвання договору на вимогу наймодавця (позивач у справі) є порушення орендарем правил ст.285 ГК України. Таким чином, чинним законодавством України презюмується належне виконання належне виконання договору оренди. Таке право належності супроводжується обов'язком доведення факту доведення зворотного. В силу даного твердження та у відповідності до правил ст33 ГПК України, позивач повинен був надати суду достатні, належні та допустимі докази того, що експлуатація орендованого майна здійснюється орендарем (відповідач у справі) у спосіб, що може спричинити значне пошкодження цього майна до стану непридатного до експлуатації.

Разом з тим, матеріали справи не містять доказів використання відповідачем орендованого майна не за цільовим призначенням, як і доказів псуванню або пошкодженню. Листи позивача, якими він повідомляє відповідача про псування та пошкодження майна, за відсутності комісійних актів та висновків інвентаризаційних комісій за участі обох сторін, не являється належним доказом порушення відповідачем ст.285 ГК України.

Перелік підстав розірвання договору найму на вимогу наймодавця міститься у ст.783 ЦК України. Він є вичерпним і не містить, я якості підстав розірвання - неналежне виконання обов'язків по поверненню орендованого майна і погіршення стосунків між контрагентами. Тому, посилання позивача та описані вище обставини, через відсутність доказів їх існування та в силу приведеного не приймаються судом до уваги.

Також, при розгляді спору по суті в частині вимоги про розірвання договору суд прийняв до уваги і те, що за загальним правилом, передбаченим ст.651 ЦК України, договір може бути розірвано у разі істотного порушення умов договору. Наймодавець вправі розірвати договір у випадку, коли наймачем суттєво порушуються умови договору. Однак, посилання позивача на неналежне повернення майна відповідачем не може бути підставою для висновку про порушення умов договору, позаяк, за умови продовження дії договору оренди на новий, встановлений договором строк, така вимоги з боку позивача є передчасною (ст.785 ЦК України).

Зважаючи на таке, з підстав, викладених позивачем у позові, в частині вимог про розірвання договору оренди, позов задоволенню не підлягає.

З огляду на викладене та керуючись ст.ст. 33, 34, 44-49, 82, 84, 87 ГПК України

СУД ВИРІШИВ:

1.Позов задоволити частково.

2.Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю „Фрале" (м.Минай, вул..Українська 70 код 35335687) на користь товариства з обмеженою відповідальністю „І.В." (м.Ужгород, вул..Минайська, 15/32 код 22102422) суму 241549,1 грн. заборгованості по орендній платі та суму 4830, 98 грн. витрат по сплаті судового збору.

Наказ видати.

3.В решті вимог у задоволенні позову відмовити.

Суддя О.Йосипчук