Рішення

від 26.03.2009 по справі 18/399

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ

18/399

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ

      РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

         "26" березня 2009 р.                                                                    Справа №  18/399

Господарський суд Черкаської області у складі головуючого судді –Васяновича А.В.

секретар судового засідання –Гень С.Г.,

за участю представників сторін: відповідно до протоколу судового засідання від 26.03.2009 року  

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом      закритого акціонерного товариства „Альфа-Банк”, м. Київ

до                    товариства з обмеженою відповідальністю „Комерційно-виробнича фірма

                       „Аверс”,  с. Білозір'я, Черкаського району, Черкаської області

про                  стягнення 474 515 грн. 24 коп., -

       ВСТАНОВИВ:

До господарського суду Черкаської області з позовом звернулося закрите акціонерне товариство „Альфа-Банк”, м. Київ до товариства з обмеженою відповідальністю „Комерційно-виробнича фірма  „Аверс”, м. Черкаси про стягнення вартості витрат зроблених позивачем на поліпшення орендованого майна в сумі 364 515 грн. 24 коп., а також стягнення зайво сплаченої орендної плати в розмірі 110 000 грн. 00 коп.

В обґрунтування своїх вимог позивач, посилався на положення ст. 778 ЦК України, якою передбачено, що наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат у разі поліпшення речі за згодою наймодавця переданої у найм, ч.3 п.2.7 договору оренди, а також п. 6 ст. 762, ст.1212 ЦК України стосовно стягнення 110000,00 грн. надмірно сплаченої орендної плати, у зв'язку з тим, що позивач з вересня 2008 року не користувався орендованим приміщенням у зв'язку з відсутністю електропостачання.  

           Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав та просив суд позов задовольнити повністю.

Представник відповідача в судовому засіданні та у відзиві на позовну заяву проти позову заперечував з мотивів наведених у відзиві, зокрема відповідач зазначав, що позивач не здійснював поліпшення орендованого приміщення, а лише зробив поточний ремонт за власний рахунок, що відповідно до приписів ст. 776 ЦК України відшкодуванню наймодавцем не підлягає. Крім того, згоди наймодавець (відповідач) наймачу (позивачу) на виконання робіт з поліпшення орендованого майна на суму 364 515 грн. 24 коп. не надавав, що також є самостійною підставою для відмови в позові в цій частині.

Що стосується вимог про стягнення зайво сплаченої орендної плати, то відповідач зазначав, що позивач фактично користувався орендованим приміщенням з 01.08.2008 року по 17.11.2008 року. Розмір орендної плати становив 55000,00 грн. на місяць. Фактично позивач сплатив 165000,00 грн. орендної плати, тобто за три місяці оренди, а тому посилання позивача, що відповідач безпідставно отримав 110000,00 грн. є помилковими.  

Враховуючи вищенаведене, відповідач просить суд в задоволенні позовних вимог відмовити повністю.

Справа розглядається після відкладення.

В судовому засіданні, яке відбулося 26.03.2009 року за згодою представників сторін було оголошено вступну та резолютивну частини судового рішення зі справи №18/399.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши докази, суд вважає, що позовні вимоги задоволенню не підлягають виходячи з наступного:

Як вбачається з матеріалів справи, та встановлено судом під час розгляду даного спору, 06.06.2008 року між товариством з обмеженою відповідальністю „Комерційно-виробнича фірма „Аверс” (орендодавець) та закритим акціонерним товариством  „Альфа -Банк” (орендар) було укладено договір оренди (найму).

Відповідно до пункту 1.1. даного договору орендодавець зобов'язався надати, а орендар зобов'язався прийняти у платне строкове користування (в оренду) нежитлове приміщення, що належать орендодавцю на праві власності, а саме: магазин на 1 –му поверсі літ. А-4, площею 195 кв.м., розташований за адресою: м. Черкаси, бул. Шевченка, 208.

Приміщення було надано в оренду з метою розташування в ньому структурного підрозділу орендаря (п. 1.5 договору).

Відповідно до п. 8.2. договору строк оренди приміщення складав 5 років та обчислювався з дати передачі приміщення орендодавцем орендарю за відповідним актом.

Пунктом 2.1. договору передбачено, що приміщення повинне бути надане орендодавцем і прийнято орендарем не пізніше 01.08.2008 року (дата початку строку оренди) відповідно до умов даного договору, що оформлюється актом прийому –передачі приміщення, що підписується представниками сторін та скріплюється печатками останніх.

Відповідно до підписаного між сторонами акту прийому –передачі орендованого приміщення до договору оренди (найму) № б/н від 06.06.2008 року, приміщення передано 01.08.2008 року та не мало недоліків, в тому числі із електропостачання (а.с. 19).

З метою приведення орендованого приміщення, відповідно до вимог, які ставляться підпунктом “б” пункту 10.4. Положення про порядок створення і державної реєстрації банків, відкриття їх філій, представництв, відділень, затвердженого постановою Правління Національного банку України від 31.08.2001 року №375 до банківських відділень, між позивачем та компетентними юридичними особами були укладені наступні договори:

Між закритим акціонерним товариством „Альфа-Банк” та приватним підприємством “Рустстрой” був укладений договір підряду №51/32/2008 від 30.06.2008 року на виконання робіт з модернізації (переобладнання, дообладнання) орендованого приміщення ( а.с. 20-27).

Згідно п. 2.5. договору підряду позивач перерахував приватному підприємству “Рустстрой” аванс в розмірі 70% від вартості комплексу робіт по модернізації, що становить 274 393 грн. 56 коп., про що свідчить меморіальний ордер №23211 від 21.07.2008 року ( а.с. 28).

Станом на листопад 2008 року приватне підприємство “Рустстрой” виконало роботи на загальну суму 267 841 грн. 20 коп., про що свідчать акт №1 приймання виконаних підрядних робіт за листопад 2008 року, складений за типовою формою № КБ-2в ( а.с. 29 -37)  та довідка про вартість виконаних підрядних робіт, що складена за типовою формою №КБ-3 ( а.с. 38).

Також, між позивачем та приватним підприємством “Рустстрой” була укладена додаткова угода №1 від 09.09.2008 року до договору підряду №51/32/2008 від 30.06.2008 року на виконання робіт з модернізації (переобладнання, дообладнання) (а.с.39), згідно якої приватне підприємство “Рустстрой” провело додаткові роботи, що необумовлені технічним завданням, але необхідні для здачі орендованого приміщення в експлуатацію. Вартість відповідних робіт, згідно п.2 додаткової угоди до договору підряду, становить 26 358 грн. 00 коп. Зазначену суму позивач перерахував підряднику, що підтверджується меморіальним ордером №21440 від 19.09.2008 року (а.с. 40).

Станом на вересень 2008 року приватне підприємство “Рустстрой” виконало роботи на загальну суму 26 358 коп. 00 коп., про що свідчать акт приймання виконаних підрядних робіт за вересень 2008 року, складений за типовою формою № КБ-2в (а.с. 41 -42)  та довідка про вартість виконаних підрядних робіт, що складена за типовою формою №КБ-3 ( а.с. 43).

З метою розроблення, оформлення та погодження усієї необхідної проектної та виконавчої документації щодо поліпшення орендованого приміщення, між позивачем та приватним підприємством “АРТ-ЛЕНД” був укладений договір №55/32/2008 від 23.07.2008 року (а.с. 44-50). Додатком №6 від 21.07.2008 року до вищевказаного договору (а.с. 51) визначено, що закрите акціонерне товариство “Альфа –Банк” доручає приватному підприємству “АРТ-ЛЕНД” підготувати пакет документів та отримати дозволи на розміщення відділення закритого акціонерного товариства “Альфа –Банк” в орендованому приміщенні. На підставі відповідного додатку №6 до договору від 23.07.2008 року, позивач перерахував виконавцю 50% авансу у розмірі 25 500 грн. 00 коп., що підтверджується меморіальним ордером №22277 від 27.08.2008 року (а.с.52).

Відповідно до доповнення №1 від 23.07.2008 року до додатку №6 приватне підприємство “АРТ-ЛЕНД” отримало завдання на розробку робочої проектної документації щодо переобладнання орендованого приміщення ( а.с.53-54).

Відповідно до акту №1 здачі –приймання робіт (проектної документації), відповідні роботи на суму 25 500 грн. 00 коп. приватне підприємство “АРТ-ЛЕНД” виконало (а.с.56).

З метою забезпечення орендованого приміщення охоронними засобами між позивачем та товариством з обмеженою відповідальністю “РОМСАТ КОМУНІКЕЙШИНЗ ІНТЕГРЕЙТЕД” був укладений договір №І-ВКС080911.01 від 11.09.2008 року на проектні, монтажні та пуско-налагоджувальні роботи систем безпеки (а.с. 57-60).

Позивачем, меморіальним ордером №701 від 07.10.2008 року, було здійснено передоплату відповідних робіт на суму 64 538 грн. 13 коп. ( а.с. 61).

Роботи по вказаному договору виконані частково на суму 24 419 грн. 04 коп., про що свідчить акт здачі –прийому робіт від 01.12.2008 року (а.с. 62-63).

Відповідно до додаткової угоди №53 від 11.09.2008 року до генерального договору №1229/АО про підрядні роботи від 03.01.2007 року (а.с.64- 67), укладеного між закритим акціонерним товариством “Альфа-Банк” та товариством з обмеженою відповідальністю “МКС”, останній виконував роботи по монтажу кабельних інформаційних систем. Згідно акту виконаних робіт №80006428 (а.с. 72), роботи виконані в повному обсязі на суму 20 397 грн. 66 коп. та сплачені позивачем, що підтверджується меморіальними ордерами №779 від 09.12.2008 року та №12736 від 19.12.2008 року (а.с. 70- 71).

Таким чином, позивач вважає, що вищезазначені витрати стосовно підрядних робіт на виконання робіт з модернізації (переобладнання, дообладнання) орендованого приміщення, розробки робочої проектної документації щодо переобладнання орендованого приміщення, дообладнання приміщення необхідними комунікаційними засобами та охоронними засобами, є витратами, що пов'язані з поліпшенням орендованого приміщення.

На підставі норм ст. 778 ЦК України та умов договору оренди (найму) від 06.06.2008 року  позивач просив стягнути з відповідача 364 515 грн. 24 коп. вартості витрат на поліпшення орендованого приміщення.

Відповідно до п. 2.7. договору оренди орендар має право робити будь-які поліпшення приміщення (перепланування, інженерне переобладнання, встановлення додаткового устаткування та технічних, в т.ч. комунікаційних та охоронних, засобів укріплення, фасадні та інші ремонтні роботи тощо) за згодою орендодавця. Вищезазначені зміни повинні бути погоджені сторонами окремо. Будь-яка компенсація за поліпшення приміщення виплачується за згодою сторін.

Відповідно до ст. 778 ЦК України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Проте, під час розгляду справи позивач, всупереч ст. ст.33, 34 ГПК України не надав суду належних доказів, що підтверджують отримання згоди від відповідача на поліпшення позивачем орендованого майна саме на суму 364 515 грн. 24 коп.

Ескізні рішення фасадної частини орендованого приміщення та плани внутрішньої перебудови приміщення і розміщення меблів (а.с.73 - 79), які було погоджено між сторонами, та на які посилався позивач під час розгляду даного спору, суд оцінює критично, оскільки дані документи не містять визначення та погодження між сторонами вартості робіт з поліпшення приміщення, а тому останні не є відповідним погодженням в розумінні ст.778 ЦК України.

Пунктом 4.1.3. договору оренди було передбачено, що орендар має право робити за свій рахунок (якщо про інше сторони не домовляться письмово) та з письмової згоди орендодавця, поліпшення приміщення (як вони визначені в п. 2.7. договору) поточний ремонт чи переобладнання приміщень.

Встановлювати охоронну й пожежні сигналізації, інші засоби захисту та охорони, укріплювати та переобладнувати приміщення згідно з вимогами Національного банку України, які пред'являються останнім до приміщень, що використовуються з метою, вказаною у п. 1.5. цього договору, за погодженням з орендодавцем, який не має право за таких обставин в цьому відмовити орендарю.

Проте, як вже було зазначено вище матеріали справи не містять доказів, які б підтверджували надання згоди відповідача на проведення робіт по модернізації (переобладнання, дообладнання), виконання проектних, монтажних та пуско –налагоджувальних робіт системи безпеки орендованого приміщення; розроблення, оформлення та погодження проектної і виконавчої документації.

Відсутні також погодження відповідача на виконання робіт згідно укладених договорів між позивачем та іншими юридичними особами.

Відповідно до ч. 5 ст. 778 ЦК України якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

За таких обставин суд вважає, що в задоволенні позову в частині стягнення 364 515 грн. 24 коп. слід відмовити.

Що стосується решти позовних вимог, то судом враховано наступне:

Матеріалами справи підтверджується, що договір оренди приміщення було достроково розірвано сторонами з 17.11.2008 року.

Даний факт підтверджується повідомленням про розірвання договору від 13.11.2008 року за №39070-11-б/б, а також листом відповідача №122 від 21.11.2008 року (а.с.84), та не заперечується сторонами під час розгляду даного спору.

Водночас, в матеріалах справи міститься акт прийому-передачі орендованого приміщення від позивача орендодавцю (а.с.101).

Даний акт не містить дати його підписання, проте, в акті зазначено, що сторони не мають одна до одної претензій щодо стану, комплектності та своєчасності передання приміщення.

Отже, позивач орендував приміщення три місяці і шістнадцять днів (з 01.08.2008 року по 17.11.2008 року).

Умовами договору оренди (п.3.1) було передбачено, що орендна плата на місяць складає 55 000,00 грн. з ПДВ.

На підставі п. 3.1.1. договору позивач перерахував відповідачу 110 000,00 грн., як оплату першого та останнього місяця оренди, що підтверджується меморіальним ордером №38285 від 18.06.2008 року ( а.с. 85), а також 55000,00 грн. орендної плати за вересень 2008 року, що підтверджується меморіальним ордером №8830 від 05.09.2008 року.

З моменту підписання сторонами, відповідно до п. 2.4. даного договору, акту прийому –передачі приміщення, останнє вважається належним чином передане (повернуте) орендодавцю ( п. 2.5. договору).

При достроковому розірванні даного договору, орендодавець зобов'язаний повернути внесену орендарем орендну плату за невикористаний строк оренди протягом 5 банківських днів із дня повернення приміщення орендодавцю за актом прийому –передачі приміщення, незалежно від підстав розірвання, що передбачено п. 8.6. договору оренди.

В обґрунтування своїх вимог в частині стягнення 110 000,00 грн. позивач посилався на лист Черкаського міського району електричних мереж відкритого акціонерного товариства “Черкасиобленерго” від 23.09.2008 року №394, що був направлений товариству з обмеженою відповідальністю „Комерційно-виробнича фірма „Аверс” ( а.с.80), та зазначав, що позивач фактично з вересня 2008 року не використовував приміщення за призначенням, оскільки було відсутнє електропостачання, що унеможливлювало ні належне та повне проведення ремонтних робіт, а також функціонування відділення банку, відповідно до вимог, що ставляться Положенням про порядок створення і державної реєстрації банків, відкриття їх філій, представництв, відділень, затвердженого постановою Правління Національного банку України від 31.08.2001 року №375.

Відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Відповідно до п. 5.2.4 договору оренди орендодавець зобов'язаний надати орендарю  право та можливість безперешкодного користування електроенергією.

Проте, лист Черкаського міського РЕМ ВАТ “Черкасиобленерго” від 23.09.2008 року №394 не підтверджує факт відсутності електропостачання саме в приміщенні на першому поверсі, що знаходиться за адресою м. Черкаси, бул. Шевченка, 208.

Крім того, в даному листі не зазначено дати відключення від електропостачання орендованого приміщення, а також дати коли електропостачання було відновлено.

Слід також зазначити, що як вбачається із матеріалів справи, лише 04.11.2008 року позивач звернувся до відповідача з листом, в якому просив в зв'язку зі світовою фінансовою кризою зменшити розмір орендної плати на 30%. У зазначеному листі не йде мова про відсутність електроенергії в орендованому приміщенні та неможливість його використання.

У вересні 2008 року позивач не звертався до відповідача з вимогами про відновлення електропостачання в орендоване приміщення.

Лист приватного підприємства “Рустстрой” №14 (а.с.81 -82) на який також посилався позивач судом до уваги не приймається, оскільки останній датовано 26.11.2008 року, тобто через дев'ять днів після розірвання договору оренди.

Крім того, звертаючись до відповідача з пропозицією про дострокове розірвання договору, в своєму листі від 13.11.2008 року позивач також не зазначав, що підставою для розірвання договору є неможливість використання приміщення за призначенням.

Оцінюючі зібрані у справі докази суд дійшов висновку, що саме несприятливі економічні умови, які виникли у зв'язку зі світовою фінансовою кризою, та як наслідок недосягнення згоди між сторонами про зменшення розміру орендної плати на 30% стали підставою для дострокового розірвання договору та виникнення спору між сторонами.

Статтею 1212 ЦК України передбачено, що особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно.

Положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Термін “майно” в даному контексті включає в себе не лише поняття майна в розумінні ст.190 ЦК України, а й поняття усіх матеріальних благ, що захищаються правом.

Якщо строк (термін) виконання боржником обов‘язку не встановлений або визначений моментом пред‘явлення вимоги, кредитор має право вимагати його виконання у будь-який час. Боржник повинен виконати такий обов‘язок у семиденний строк від дня пред‘явлення вимоги, якщо обов‘язок негайного виконання не випливає із договору або актів цивільного законодавства.

З вимогою до відповідача про повернення залишку орендної плати за невикористаний період позивач звернувся у своєму листі-пропозиції від 13.11.2008 року.

При цьому, позивачем не було зазначено суми, яку останній вимагав повернути.

Статтею 1214 ЦК України передбачено, що у разі безпідставного одержання чи збереження грошей нараховуються проценти за користування ними (ст.536 ЦК України).

Оскільки, відповідач отримав кошти в розмірі 165000,00 грн. правомірно, як плату за оренду приміщення за серпень-жовтень 2008 року, позивач не довів суду, що останній не використовував орендоване приміщення під час дії договору через обставини, за які він не відповідає, тому суд вважає, що підстав для задоволення позову в цій частині також не вбачається.

Враховуючи вищенаведене, та оцінюючи зібрані у справі докази в їх сукупності, суд вважає, що вимоги позивача про стягнення вартості витрат на поліпшення орендованого майна в сумі 364 515 грн. 24 коп. та зайво сплаченої орендної плати в розмірі 110 000 грн. 00 коп. є необґрунтованими, в зв'язку з чим в позові слід відмовити повністю.

Судові витрати підлягають розподілу між сторонами відповідно до вимог ст.49 ГПК України.

На підставі викладеного, та керуючись ст. ст. 49, 82-84 ГПК  України суд, -

ВИРІШИВ:

    В позові відмовити повністю.

Рішення може бути оскаржено до Київського міжобласного апеляційного господарського суду в порядку та строки передбачені розділом ХІІ ГПК України.

Суддя                                                                                       А.В. Васянович

Повний текст судового рішення підписано 31.03.2009 року.