Рішення

від 01.07.2009 по справі 45/181

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА КИЄВА

45/181

ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  міста КИЄВА01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б     тел. 284-18-98

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа №  45/181

01.07.09

За позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю "Тракт"

До:  Відкритого акціонерного товариства комерційний банк "Іпобанк"  ,    

Про: стягнення 159.605,31 грн.

                                                                                                                            Суддя Балац С.В.

Представники:

Позивача:      Трубач О.С. –представник (дов. б/н від 20.05.2009 року)     

Відповідача:  Андреєва М.Л. –представник (дов. б/н від 28.05.2009 року)    

Суть спору: позивач просить стягнути з відповідача 159.605,31 грн., з яких неустойка за дострокове розірвання договору оренди в сумі 64013,31 грн., сума прямих збитків у вигляді вартості відновлювального ремонту приміщення в сумі 92992,00 грн., сума прямих збитків у вигляді витрат, пов'язані з оцінкою вартості відновлювального ремонту приміщення в сумі 2600,00 грн. та судові витрати.

Свої позовні вимоги позивач мотивує тим, що він є стороною договору оренди приміщення площею 179,8 кв.м. в офісному центрі за адресою м. Київ, б-р Івана Лепсе, 16 (далі - Приміщення), укладеного між відповідачем та ТОВ "Топаз-Інвест" 17.04.2006 і посвідченого Івановою С.М., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу. У зв'язку з тим, що рішенням Господарського суду міста Києва від 23.11.2007 у справі №2/375 визнано право власності на Приміщення у складі інших приміщень в споруді інженерного корпусу за позивачем, до позивача в силу вимог закону перейшли права і обов'язки орендодавця по договору оренди від 17.04.2006. Вимоги позивача щодо стягнення неустойки за дострокове розірвання договору оренди, а також збитків ґрунтуються на умовах договору оренди від 17.04.2006 та закону.

Відповідач проти задоволення позову заперечив, та вказав що позивач не надав суду документів, які підтверджують державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно (Приміщення) та їх обмежень, позивач не забезпечив можливість реалізації відповідачем переважного права на придбання Приміщення, заміна сторони в договорі оренди від 17.04.2006 не була оформлена належним чином, ТОВ "Топаз-Інвест" було ліквідовано у зв'язку з чим договір оренди 17.04.2006 припинився, збитки у вигляді вартості відновлювального ремонту приміщення обраховані неправильно, відповідач не проводив перепланування орендованого Приміщення, оскільки зазначене перепланування було здійснено попереднім орендарем.

Ухвалою від 29.04.2009 порушено провадження у справі №45/181 та призначено її до розгляду на 01.06.2009.

В судових засіданнях 01.06.2009 та 15.06.2009 оголошувалися перерви до 15.06.2009 та 01.07.2009 відповідно, про що сторони повідомлялися під розписку.

У судовому засіданні 01.07.2009, за згодою сторін, оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Заслухавши пояснення позивача, відповідача, дослідивши наявні в матеріалах справи докази,  суд, -

ВСТАНОВИВ:

17.04.2006 між ТОВ "Топаз-Інвест" та засновниками ВАТ КБ "Іпобанк" було укладено договір оренди приміщення площею 179,8 кв.м. (далі - Приміщення) в офісному центрі за адресою: м. Київ, б-р Івана Лепсе 16, який посвідчено Івановою С.М., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу. Договір укладено терміном на 5 років (далі –Договір оренди).

На час укладення договору оренди від 17.04.2006 Приміщення перебувало у власності ТОВ "Топаз-Інвест" на підставі Свідоцтва про право власності на нежилий будинок серії НБ № 010006613, виданого Київською міською державною адміністрацією 06.02.2003 (п. 1.2. договір оренди від 17.04.2006).

19.04.2006 між ТОВ "Топаз-Інвест" та засновниками ВАТ КБ "Іпобанк" складено акт прийому-передачі до Договору оренди від 17.04.2006, відповідно до якого ТОВ "Топаз-Інвест" передав відповідачеві в строкове платне користування нежилі приміщення загальною площею 179,80 кв.м.

01.12.2006 укладено додатковий договір до Договору оренди, згідно якого орендарем за договором оренди стало Відкрите акціонерне товариство Комерційний Банк "Іпобанк"  (відповідач).

Рішенням Господарського суду міста Києва від 23.11.2007 у справі №2/375 визнано право власності ТОВ "Тракт" (позивача) на нежитлові приміщення загальною площею 1198,60 кв.м. до складу яких увійшло Приміщення, орендоване відповідачем за договором оренди.

Відповідач був обізнаний про перехід права власності на Приміщення до позивача, про що свідчить укладення між позивачем та відповідачем договору №6 на відшкодування експлуатаційних витрат від 01.04.2008 та договору комісії №7 від 01.04.2008 на вчинення правочинів по забезпеченню електропостачання, водопостачання тощо, а також виконання відповідачем своїх зобов'язань за Договором оренди від 17.04.2006  на користь позивача.

У відповідності до ст. 770 Цивільного кодексу України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється. В Договорі оренди від 17.04.2006 сторони не передбачили умови про його припинення у разі відчуження Приміщення, у зв'язку з чим перехід права власності на Приміщення не спричинив припинення Договору оренди від 17.04.2006.

В силу вимог ст. 770 Цивільного кодексу України, з моменту переходу права власності на Приміщення до позивача, до нього перейшли права і обов'язки орендодавця по Договору оренди від 17.04.2006, а умови Договору оренди від 17.04.2006 щодо відповідача, як орендаря Приміщення, зберегли свою силу по відношенню до позивача, як нового власника Приміщення.

27.02.2009 відповідач звільнив орендоване Приміщення, надавши позивачу лист №03/513 від 27.02.2009, в якому зазначив факт припинення користування приміщенням і  фактичного споживання експлуатаційних витрат по утриманню нежилого будинку та прибудинкової території. Сторонами було підписано акт прийому-передачі ключів №1 від 27.02.2009, Акту прийому-передачі орендованого Приміщення від відповідача (орендаря) позивачеві (орендодавцю) сторонами складено не було, чим порушено умови договору оренди від 17.04.2006.

Згідно п. 14.8. Договору оренди від 17.04.2006 передбачено, що у випадку дострокового розірвання цього договору з ініціативи орендаря, останній зобов'язується сплатити орендодавцю неустойку в розмірі трьохмісячної орендної плати по договору. Договір оренди від 17.04.2006 укладено до квітня 2011 року (п.3.3. Договору оренди).

У відповідності до п. 4.1. договору оренди від 17.04.2006 в редакції додаткового договору від 01.12.2006р. орендна плата за один календарний місяць оренди становить 21337,77 грн.

Таким чином, вимоги позивача про стягнення з відповідача неустойки за дострокове розірвання договору оренди, яка передбачена п. 14.8. договору оренди від 17.04.2006, в сумі  64013,31 грн. є обґрунтованими, підтверджуються матеріалами справи та підлягають задоволенню.

Заперечення відповідача щодо того, що позивач не надав суду документів, які підтверджують державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно (Приміщення) та їх обмежень, суперечать документам, які містяться в матеріалах справи.

Заперечення відповідача стосовно того, що позивач не забезпечив йому можливості реалізації переважного права на придбання Приміщення не можуть бути прийняті до уваги, оскільки Приміщення попереднім власником -  ТОВ «Топаз-Інвест»не продавалось, а було внесено до статутного капіталу (фонду) позивача, що підтверджується рішенням Господарського суду міста Києва від 23.11.2007 у справі №2/375. Право власності позивача на Приміщення виникло на підставі рішення суду.

Заперечення відповідача щодо того, що заміна сторони в договорі оренди від 17.04.2006 всупереч вимогам ст. 513 Цивільного кодексу України не була оформлена належним чином не відповідають вимогам чинного законодавства. У відповідності до ст. 770 Цивільного кодексу України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. Ні зазначена норма, ні інші норми законодавства України не встановлюють обов'язку оформлення такого переходу прав та обов'язків наймодавця будь-якими документами. Норми ст. 770 Цивільного кодексу України є спеціальними по відношенні до норм ст. 513 Цивільного кодексу України, оскільки регулюють правовідносини щодо окремого виду договорів тоді, як норми ст. 513 Цивільного кодексу України стосуються правочинів взагалі.

Заперечення відповідача стосовно того, що договір оренди від 17.04.2006 припинився внаслідок ліквідації ТОВ "Топаз-Інвест" необґрунтовані, оскільки, на час ліквідації ТОВ "Топаз-Інвест" Приміщення вже перебувало у власності позивача і відповідач погодився на виконання своїх зобов'язань, як орендаря Приміщення, по відношенню до позивача, як орендодавця Приміщення.

У відповідності до п. 9.2. Договору оренди, орендар за власний рахунок ліквідовує усі пошкодження, завдані Приміщенню внаслідок винних дій орендаря (його працівників), про що сторонами складається відповідний акт. Орендар зобов'язується усунути завдані пошкодження (відшкодувати збитки орендодавця) протягом 14 робочих днів з дня підписання такого акту. У випадку, коли орендар не ліквідував пошкодження (не відшкодував збитки) у визначений цим пунктом строк, або ухиляється від підписання акту, то орендодавець має право самостійно усунути ці пошкодження, а орендар зобов'язується компенсувати понесені орендодавцем витрати протягом 10 (десяти) банківських днів з моменту отримання від орендодавця повідомлення про необхідність відшкодування витрат.

В матеріалах справи відсутні підтвердження того, що сторони узгодили проведення відповідачем робіт по переобладнанню Приміщення.

У відповідності до Звіту з незалежної оцінки вартості відновлювального ремонту приміщення загальною площею 179,8 кв.м. на першому поверсі будівлі за адресою: м. Київ, бул. Івана Лепсе, 16, складеного суб'єктом оціночної діяльності - ТОВ "Експерт-ЛТД" 23.03.2009, орендарем було проведено переобладнання Приміщення, а саме: встановлені цегляні перегородки та перегородки на неметалевому каркасі, пошкоджені покриття підлоги, шпалери, оздоблення фасаду та вчинено інші дії, які погіршують стан Приміщення порівняно зі станом, в якому Приміщення було передано відповідачеві.

Як вбачається з матеріалів справи, відповідач порушив свої зобов'язання за договором оренди від 17.04.2006 не передавши Приміщення позивачеві за актом в стані, не гіршому того, в якому воно було отримано відповідачем від орендодавця. Крім того, відмова відповідача від передачі Приміщення позивачеві за актом позбавило останнього можливості визначити перелік пошкоджень, завданих відповідачем Приміщенню в період дії договору оренди від 17.04.2006.

У відповідності до Звіту з незалежної оцінки вартості відновлювального ремонту приміщення від 23.03.2009 вартість відновлювального ремонту Приміщення після виїзду з нього відповідача складає 92992,00 грн.

У відповідності до статті 780 Цивільного кодексу України наймач зобов'язаний усунути погіршення речі, які сталися з його вини. У разі неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків.

Згідно ст. 2 Цивільного кодексу України особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування. Під збитками в цій статті розуміються, крім іншого, втрати, яких особа зазнала у зв'язку зі знищенням або пошкодженням речі. Збитки відшкодовуються в повному обсязі, якщо договором або законом не передбачено відшкодування у меншому або більшому розмірі.

Таким чином, вимоги позивача про стягнення з відповідача прямих збитків у вигляді вартості відновлювального ремонту приміщення в сумі 92992,00 грн. є обґрунтованими, підтверджуються матеріалами справи та підлягають задоволенню.

Заперечення відповідача щодо того, що оцінювач –ТОВ "Експерт-ЛТД" неправомірно застосував Методику оцінки вартості майна, затверджену Постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 №1891, не можуть бути прийняті до уваги, оскільки у відповідності до Звіту з незалежної оцінки вартості відновлювального ремонту приміщення від 23.03.2009 оцінка проводилась не тільки на підставі вказаної Методики, а й на підставі Національного стандарту №1 "Загальні основи оцінки майна і майнових прав", Національного стандарту №2 "Оцінка нерухомого майна", Міжнародних стандартів оцінки –МСО 2007, інших нормативних документів. Відповідачем не доведено, що існує спеціальна методика, яка повинна застосовуватись для проведення оцінки майна у випадку визначення вартості його відновлювального ремонту. Оцінка здійснена суб'єктом оціночної діяльності, який має відповідний сертифікат, здійснює професійну діяльність в сфері оцінки майна та майнових прав і несе визначену законом відповідальність за об'єктивність і достовірність оцінки.

Заперечення відповідача щодо того, що оцінка вартості відновлювального ремонту приміщення порушує нормативи на користь однієї із сторін, зокрема, що розмір заробітної плати, застосований при визначенні вартості ремонтних робіт, завищений, невірно застосований програмний комплекс "Експерт-кошторис" та ін. необґрунтовані. Програмні комплекси, застосовувані оцінювачами при складенні оцінок, не є обов'язковими, а можуть бути лише рекомендовані Міністерством регіонального розвитку та будівництва, іншими уповноваженими органами з питань будівництва. Такі програмні комплекси не встановлюють будь-яких нормативів, а використовуються лише з метою полегшення проведення складних розрахунків оцінювачами. Оцінка була проведена у відповідності до ДБН Д.1.1-1-2000 Про затвердження правил визначення вартості будівництва, затверджених наказом Держбуду України від 27 серпня 2000 року №174. У відповідності до п. 2.4.3. зазначених норм при складенні локальних кошторисів застосовується поточна вартість людино-годин відповідного розряду робіт. У відповідності до п. 3.1.10.2. ДБН Д.1.1-1-2000 розрахунок кошторисної заробітної плати виконується на підставі нормативно-розрахункових трудовитрат і вартості людино-години, яка відповідає середньому нормативному розряду робіт для ланки робітників-будівельників, монтажників та середньому нормативному розряду ланки робітників, зайнятих на керуванні та обслуговуванні будівельних машин і механізмів. Вартість людино-години згаданих робітників по будовах (об'єктах), будівництво яких здійснюється із залученням бюджетних коштів або коштів підприємств, установ та організацій державної власності, як правило, приймається в межах, рекомендованих Держбудом України.

Таким чином, при складенні кошторисів для не бюджетних організацій на проведення будівельних робіт, в тому числі оцінювачами, береться до уваги поточна вартість людино-годин, яка не встановлена будь-якими нормативами і залежить від багатьох факторів (показники вартості людино-годин у відповідній місцевості, ситуація на ринку праці, дефіцит трудових ресурсів тощо).

Заперечення відповідача, які полягають в тому, що відповідач не проводив перепланування орендованого Приміщення, оскільки зазначене перепланування було здійснено попереднім орендарем –ЗАТ "Страхова компанія "Українська страхова група", не підтверджені відповідними доказами і є необґрунтованими. Надані відповідачем суду копії документів (Договір №4 від 14.03.2005, Договірна ціна, Локальний кошторис) не підтверджують факту виконання ремонтних робіт в Приміщенні, не підтверджують того, що результати зазначених в них робіт є тими результатами, які існували на момент передачі Приміщення відповідачем позивачу (27.02.2009). Відповідачем не спростовано тієї обставини, що роботи з перепланування Приміщення були проведені в період між 23.08.2006 та 20.11.2006. На підтвердження цієї обставини позивачем надано витяг з технічного паспорту БТІ, складеного 06.06.2005, у відповідності до якого на дату останньої поточної інвентаризації 23.08.2006, в Приміщенні не було проведено будь-яких змін, та витяг з технічного паспорту БТІ, складеного 20.11.2006, у відповідності до якого зміни в Приміщенні у вигляді тимчасових утворень вже існували.

05.03.2009 між позивачем та ТОВ "Експерт-ЛТД" було укладено Договір №03/03/09 на проведення оцінки майна для оцінки вартості відновлювального ремонту Приміщення. У відповідності до цього договору вартість оцінки відновлювального ремонту Приміщення склала 2600,00 грн. Платіжним дорученням №287 від 20.03.2009 зазначена сума була перерахована ТОВ "Експерт-ЛТД".

У відповідності до ст. 22 Цивільного кодексу України особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування. Під збитками в цій статті розуміються, крім іншого, витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права. Збитки відшкодовуються в повному обсязі, якщо договором або законом не передбачено відшкодування у меншому або більшому розмірі. Позивач не міг уникнути зазначених витрат, оскільки у відповідності до статті до ст. 7 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" проведення незалежної оцінки майна є обов'язковим у випадку визначення збитків або розміру відшкодування, під час вирішення спорів та в інших випадках, визначених законодавством або за згодою сторін. Статтею 3 цього Закону передбачено, що незалежною оцінкою майна вважається оцінка майна, що проведена суб'єктом оціночної діяльності –суб'єктом господарювання.

Таким чином,  вимоги позивача про стягнення з відповідача прямих збитків у вигляді витрат, пов'язані з оцінкою вартості відновлювального ремонту приміщення в сумі 2600,00 грн. є обґрунтованими, підтверджуються матеріалами справи та підлягають задоволенню.

Враховуючи викладене, суд дійшов висновку, що заявлені позивачем вимоги є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню в повному обсязі.

Згідно ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на відповідача.

Керуючись ст. 49, ст.ст. 82-85, 116-118 Господарського процесуального кодексу України, суд –

В И Р І Ш И В:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Стягнути з Відкритого Акціонерного товариства Комерційний Банк "Іпобанк" (03124, м. Київ, вул. Микола Василенка, буд. 15, код 34540768, з будь якого його рахунку, виявленого державним виконавцем під час виконання рішення суду) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю  "Тракт" (03065, м. Київ, бульвар Івана Лепсе, буд. 16, код 32523913, на будь який цого рахунок, виявлений державним виконавцем під час виконання рішення суду) –64013 (шістдесят чотири тисячі тринадцять) грн. 31 коп. –неустойка за дострокове розірвання договору оренди, 92992 (дев'яносто дві тисячі дев'ятсот дев'яносто дві) грн. 00 коп. –збитки у вигляді вартості відновлювального ремонту приміщення, 2600 (дві тисячі шістсот) грн. 00 коп. - збитки у вигляді витрат, пов'язаних з оцінкою вартості відновлювального ремонту приміщення, 1596 (одна тисяча п'ятсот дев'яносто шість) грн. 05 коп. - витрати по оплаті державного мита, 118 (сто вісімнадцять) грн. 00 коп. - витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

3. Видати наказ.

4. Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня підписання рішення, оформленого відповідно до вимог ст. 84 ГПК України.

Суддя                                                                               С.Балац

Дата підписання 02.07.2009