Постанова

від 16.10.2014 по справі 48/429

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 жовтня 2014 року Справа № 48/429 Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого суддів:Є.Борденюк І.Вовка, С.Могил розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргуКомандитного товариства "ЕНТ КОМ" на постановувід 12.06.2014 Київського апеляційного господарського суду у справі№ 48/429 за позовомКомандитного товариства "ЕНТ КОМ" доТовариства з обмеженою відповідальністю "Аватара Плюс", Дніпровської районної в місті Києві ради, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4, Комунального підприємства "Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна", за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачівВиконавчого органу Дніпровської районної у місті Києві ради - Управління оренди та приватизації комунального майна Дніпровського району міста Києва, Товарної біржі "Всеукраїнська біржа нерухомості", Житлово-будівельного кооперативу "Дніпрові хвилі", Головного управління комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), провизнання переважного права на викуп, визнання аукціону незаконним та визнання договору купівлі-продажу недійсним. В судове засідання прибули представники: позивачаКузьменко П.І. (директор), Товарної біржі "Всеукраїнська біржа нерухомості" Ночка І.П. (дов. від 01.10.2014), ЖБК "Дніпрові хвилі"Пономарьова О.А. (голова правління), Шляхов І.С. (дов. від 10.10.2014) Заслухавши суддю-доповідача - Є. Борденюк , пояснення представників позивача, третіх осіб, перевіривши матеріали справи, Вищий господарський суд України

ВСТАНОВИВ:

Командитне товариство "Ент Ком" звернулось до господарського суду з позовом до Приватного підприємства "Аватара" про (з урахуванням зміни предмета позову):

визнання недійсним договору купівлі-продажу нежилих приміщень загальною площею 439,7 кв.м., розташованих за адресою: АДРЕСА_1 (далі - спірні приміщення), що укладений між Дніпровською районною в місті Києві радою - Управлінням оренди та приватизації комунального майна Дніпровського району міста Києва та Приватним підприємством "Аватара" 21.05.2010 (далі - Договір від 21.05.2010);

зобов'язання приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4 виключити з реєстру Договір від 21.05.2010;

зобов'язання КП "Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна" скасувати реєстрацію Договору від 21.05.2010.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 16.05.2012 (колегія суддів: Р.Бойко, Д. Мандичев, Р. Самсін), залишеним без зміни постановою Київського апеляційного господарського суду від 27.08.2013 (колегія суддів: Б. Ткаченко, Л. Гарник, С. Сотніков), у задоволенні позовних вимог відмовлено у повному обсязі.

Постановою Вищого господарського суду України від 27.11.2013 (колегія суддів: В. Корсак, М. Данилова, Т. Данилова) рішення Господарського суду міста Києва від 16.05.2012 та постанову Київського апеляційного господарського суду від 27.08.2013 скасовано, а справу передано на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

Під час нового розгляду справи, позивачем заявлені уточнення позовних вимог згідно з якими позивач просив:

визнати переважне право Командитного товариства "Ент Ком" на викуп спірних приміщень;

визнати аукціон від 10.05.2010 незаконним;

визнати недійсним Договір від 21.05.2010.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 16.03.2014 (суддя Ю. Підченко) позовні вимоги задоволені у повному обсязі.

Судове рішення мотивоване наступним.

Заява позивача про уточнення позовних вимог є заявою про зміну предмету позову та приймається до розгляду.

Матеріалами справи встановлені наступні обставини.

30.11.1995 між Представництвом Фонду державного майна України у Дарницькому районі міста Києва як продавцем та Організацією орендарів магазину № 820 як покупцем, укладений договір купівлі-продажу комунального майна при викупі, відповідно до умов якого продавець зобов'язався передати у власність покупця комунальне майно цілісного майнового комплексу продовольчого магазину № 820, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, вартістю 2 515,0 млн. крб., а покупець зобов'язався прийняти майно та сплатити за нього ціну, що визначена у цьому договорі. Майно підприємства включає в себе всі активи і пасиви, інвентар, обладнання, устаткування та інше майно згідно з інвентаризаційним списком за виключення приміщення в якому знаходиться магазин.

Відповідно до пункту 4.4 зазначеного договору покупець має право на оренду приміщення, а також пріоритетне право на його викуп.

Організацією орендарів магазину № 820 створене Командитне товариство "Ент Ком".

Згідно з актом приймання-передачі комунального майна № 46 від 07.03.1996 Представництво Фонду державного майна України у Дарницькому районі міста Києва передало, а КТ "Ент Ком" прийняло майно цілісного майнового комплексу продовольчого магазину № 820.

КТ "Ент Ком" у 1995 році подано заяву та документи на приватизацію спірного приміщення продовольчого магазину № 820, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

Рішенням № 82 від 11.02.1998 Дарницька районна Рада народних депутатів включила приміщення, яке орендується позивачем в м. Києві по АДРЕСА_1 до переліку об'єктів, які підлягають приватизації у 1998 році шляхом викупу відповідно до чинного на той момент законодавства.

Згідно з повідомленням представництва Фонду державного майна України у Дарницькому районі міста Києва від 24.02.1998 № 57/3 для участі КТ "Ент Ком" у приватизації останньому необхідно було надати відповідні документи (згідно з переліком, зазначеному у повідомленні).

22.10.1998 Командитному товариству "Ент Ком" Представництвом Фонду державного майна України у Дарницькому районі міста Києва виданий патент № 69-п на право оренди будівлі (споруди, приміщення), що розташована за адресою: АДРЕСА_1, площею 397,9 кв.м. Дата закінчення строку патенту - 10.04.2007.

Між Державним комунальним підприємством по утриманню житлового фонду Дарницького району м. Києва (орендодавець) та КТ "Ент Ком" (орендар) укладений договір оренди, відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає в орендне користування нежитлове приміщення для розміщення магазину товарів продовольчої групи за адресою АДРЕСА_1 загальною площею 397,9 кв.м., в т.ч. підвал 231,5 кв.м., 166,4 кв.м 1 поверх.

Строк дії зазначеного договору встановлений з 01.01.1999 по 01.04.2007.

У зв'язку із адміністративно-територіальним поділом районів м. Києва, вищевказаний об'єкт приватизації переведено у відання правонаступнику-Дніпровському району м. Києва.

21.03.2003 між Комунальним підприємством по утриманню житлового господарства Дніпровського району міста Києва як орендодавцем та КТ "Ент Ком" як орендарем укладений договір оренди нежитлового приміщення № 996, відповідно до умов якого орендодавець згідно з розпорядження Дніпровської районної у місті Києві державної адміністрації від 21.03.2003 № 256 передав, а орендар прийняв у строкове платне володіння та користування нежиле приміщення, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 10.03.2009 у справі № 44/36 за територіальною громадою Дніпровського району м. Києва в особі Дніпровської районної у м. Києві ради визнане право власності на нежитлове приміщення за адресою АДРЕСА_1, загальною площею 439,7 кв.м.

Рішенням Дніпровської районної у м. Києві ради від 29.09.2009 № 402 "Про внесення змін до рішення Дніпровської районної у місті Києві ради від 16.10.2008 № 297 "Про внесення змін та доповнень до рішення Дніпровської районної у місті Києві ради від 26.06.2008 № 239 "Про затвердження переліку об'єктів, що відносяться до власності територіальної громади Дніпровського району міста Києва, які підлягають приватизації у 2008 - 2009 роках" внесені зміни до рішення Дніпровської районної у місті Києві ради від 16.10.2008 № 297 та встановлений спосіб приватизації нежилого приміщення, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 (літ. А), шляхом його продажу на аукціоні.

04.12.2009 Виконавчим органом Дніпровської районної у м. Києві ради - Управлінням оренди та приватизації комунального майна Дніпровського району м. Києва виданий наказ № 260 про проведення приватизації нежилого приміщення, розташованого за адресою: АДРЕСА_1, літера А, площею 439,7 кв.м., шляхом продажу на аукціоні.

Інформаційне повідомлення про проведення аукціону з продажу спірного приміщення опубліковане 08.04.2010 у газеті "Київська правда".

У відповідності до протоколу № 1 проведення аукціону з продажу нерухомого майна, що належить територіальній громаді Дніпровського району м. Києва від 10.05.2010 переможцем по лоту № 1 (спірне приміщення) визнане Приватне підприємство "Аватара".

За наслідками проведення вказаного аукціону 21.05.2010 між Дніпровською районною в м. Києві радою в особі Виконавчого органу Дніпровської районної у м. Києві ради - Управління оренди та приватизації комунального майна (далі - продавець) та Приватним підприємством "Аватара" укладений договір купівлі-продажу нежилих приміщень шляхом продажу на аукціоні, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4 та зареєстрований в реєстрі за № 1472.

Встановивши наведені вище обставини, місцевим господарським судом зазначено про наступне.

Спір у даній справі виник у зв'язку із оспоренням позивачем законності проведення приватизації спірних приміщень шляхом їх продажу на аукціоні, за наслідком якого укладений договір купівлі-продажу.

Порушення переважного права на придбання спірного приміщення позивач мотивує наступним:

позивач є орендарем спірного майна згідно договору оренди нежитлового приміщення № 996 від 21.03.2003;

пунктом 4.4 договору купівлі-продажу комунального майна при викупі, укладеного 30.11.1995 між представництвом Фонду державного майна України у Дарницькому районі м. Києва та Організацією орендарів магазину 820, передбачене пріоритетне право позивача на викуп спірного приміщення;

у позивача наявне свідоцтво про власність за № 56-ЦМК від 09.10.1997, яким підтверджується, що КТ "Ент Ком" в особі директора ОСОБА_5 є власником майна цілісного майнового комплексу магазину "ІНФОРМАЦІЯ_1" № 820 за адресою: АДРЕСА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 30.11.1995.

09.02.1995 Організація орендарів магазину № 820 подала заяву на приватизацію цілісного майнового магазину № 820 у відповідності до чинного законодавства, а саме пункту 1 Указу Президента України № 827/94 від 30.12.1994 "Про заходи щодо прискорення процесу малої приватизації в Україні".

Відповідно до п. 4 зазначеного Указу Президента, організація орендарів має право до 1 червня 1995 року на приватизацію орендованого майна, його частки (щодо структурних підрозділів) шляхом викупу. При цьому договір оренди приміщення, укладений на день приватизації, є чинним до закінчення його строку.

З огляду на зазначене, посилання позивача на пріоритетне право викупу спірного приміщення є обґрунтованими та законними.

У вересні 2004 року КТ "Ент Ком" отримано відповідь №4-14-5590/4 від 30.09.2004 (копія міститься в матеріалах справи) на чергове звернення щодо завершення приватизації, згідно з якої Дніпровська районна в м. Києві державна адміністрація повідомляє, що для вирішення зазначеного питання КТ "Ент Ком" необхідно подати до відділу з питань майна поверховий план, узгодження комунальним підприємством Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна. Зазначена умова КТ "Ент Ком" виконана, однак Дніпровська районна в м. Києві державна адміністрація надалі не вчиняла жодних дій щодо укладення договору купівлі-продажу об'єкту приватизації.

На чергове звернення КТ "Ент Ком" №10/11 від 10.11.2006 (копія в матеріалах справи) Управління оренди та приватизації комунального майна виконавчого органу Дніпровської районної у м. Києві ради повідомило (№3-182 від 13.11.2007 (копія у матеріалах справи), що зазначене приміщення, виходячи з пріоритетів приватизації не увійшло до переліку об'єктів нерухомого майна, що перебувають у комунальній власності територіальної громади Дніпровського району м. Києва та підлягають приватизації у IV кварталі 2007 року та у 2008 року, який затверджений рішенням сесії Дніпровської районної у м. Києві ради від 10.10.2007 №175.

Враховуючи зазначене, завершення процесу приватизації, а саме укладення відповідного Договору купівлі-продажу об'єкта приватизації, не відбулося з незалежних від позивача обставин.

У відповідності до Державної програми приватизації на 1998 рік затвердженої Законом України "Про державну програму приватизації" від 12.02.1998 №124/98-ВР, а саме п.п. 30, 31 продаж об'єктів групи А здійснюється відповідно до Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".

Покупець, який став власником об'єкта приватизації групи А і не скористався на момент приватизації об'єкта правом викупу будівлі (споруди, приміщення) у межах займаної цим об'єктом площі, має право викупити відповідну будівлю (споруду, приміщення), якщо на це немає прямої заборони Фонду державного майна України, Верховної Ради Автономної Республіки Крим (щодо майна, яке належить Автономній Республіці Крим) чи місцевої ради відповідного рівня (щодо об'єктів комунальної власності).

Зазначена позиція передбачена і Державною програмою приватизації на 2000-2002 роки затвердженої Законом України "Про державну програму приватизації" від 18.05.2000.

В даному випадку позивач не скористався на момент приватизації вказаного вище об'єкта правом викупу будівлі (споруди, приміщення) у межах займаної цим об'єктом площі.

Законом України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", а саме - ч. 3 ст. 2 даного Закону передбачено, що будівлі (споруди, приміщення) приватизуються разом з розташованими в них об'єктами приватизації, тобто покупець ставши власником розташованого в нежилому приміщенні об'єкта приватизації (майна комунальної власності), має право приватизувати вказане нежиле приміщення. Законодавством необмежений строк на реалізацію права на приватизацію.

Крім цього, частиною 2 статті 777 Цивільного кодексу України встановлено, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Оскільки Управління оренди та приватизації Дніпровської районної у м. Києві уклало 21.05.2010 з ПП "Аватара" договір купівлі-продажу нежилих приміщень шляхом продажу на аукціоні в обхід переважного права позивача, то його дії порушують встановлене ст. 777 Цивільного кодексу України переважне право позивача на придбання об'єкту оренди.

З огляду на зазначене, місцевий господарський суд дійшов висновку, що порушення переважного права позивача, незаконність проведення аукціону є підставами для визнання оспорюваного позивачем договору недійсним.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 12.06.2014 (колегія суддів: Ю. Михальська, Б. Отрюх, А. Тищенко) рішення Господарського суду міста Києва від 26.03.2014 скасоване та прийняте нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовлено у повному обсязі.

Судом апеляційної інстанції визнаний помилковим висновок місцевого господарського суду про наявність у позивача переважного права купівлю спірних приміщень, як орендаря таких приміщень, з огляду на те, що рішенням Господарського суду міста Києва від 16.12.2008 у справі № 30/319, виселено КТ "Ент Ком" з орендованого ним за договором № 996 від 21.03.2003 приміщення, на підставі припинення орендних правовідносин з 01.04.2007 та відповідно втрати позивачем статусу орендаря.

Щодо права на викуп спірних приміщень позивача, як власника цілісного майнового комплексу, розташованого у зазначених приміщеннях, апеляційним господарським судом зазначено наступне.

Пунктом 1 рішення Дарницької районної ради народних депутатів від 11.02.1998 № 82 визначений термін, наданий для приватизації об'єктів нерухомого майна, а саме 1998 рік. Доказів того, що Дарницькою районною радою приймалось рішення про продовження терміну, достатнього для приватизації спірного приміщення стосовно КТ "Ент Ком" позивачем суду не надано.

Отже, рішення Дарницької районної ради народних депутатів від 11.02.1998 № 82 фактично вичерпало свою дію із закінченням 1998 року.

Матеріали справи не містять доказів звернення позивача у порядку, передбаченому чинним законодавством України, до Дніпровської районної у м. Києві ради після 2007 року, а саме після прийняття останньою рішення від 29.09.2009 № 402 "Про внесення змін до рішення Дніпровської районної у місті Києві ради від 16.10.2008 року № 297 "Про внесення змін та доповнень до рішення Дніпровської районної у місті Києві ради від 26.06.2008 року № 239 "Про затвердження переліку об'єктів, що відносяться до власності територіальної громади Дніпровського району міста Києва, які підлягають приватизації у 2008 - 2009 роках", яким встановлений спосіб приватизації нежилого приміщення, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 (літ. А), шляхом його продажу на аукціоні.

Позивач не скористався своїм правом на участь в аукціоні з продажу спірного приміщення, за наслідком якого укладений оспорюваний договір.

Крім того, позивачем не надано суду жодних доказів порушення процедури проведення аукціону.

З посиланням на зазначене, апеляційний господарський суд дійшов висновку про відсутність у позивача переважного права на викуп спірного приміщення, відсутність порушень закону під час підготовки та проведення аукціону з продажу нерухомого майна, а отже і про те, що вимога позивача про визнання недійсним Договору від 21.05.2010 є необґрунтованою.

А тому апеляційний господарський суд у задоволені позовних вимог відмовив у повному обсязі.

Звертаючись до суду з касаційною скаргою, позивач посилається на неправильне застосування судом апеляційної інстанції при ухвалені оскаржуваної постанови норм права, просить постанову скасувати, а рішення місцевого господарського суду залишити без зміни.

Перевіряючи юридичну оцінку встановлених судом фактичних обставин справи та їх повноту, Вищий господарський суд України дійшов висновку, що касаційна скарга не підлягає до задоволення з огляду на наступне.

Позивач, приватизувавши у 1995 році майно магазину № 820, набув право на приватизацію приміщення у якому знаходилось відповідне майно. У 1998 році зазначене приміщення було включене до списку приміщень, що підлягали приватизації у 1998.

24.02.1998 представництво Фонду державного майна України у Дарницькому районі міста Києва повідомленням № 57/3 запропонувало позивачу подати до 01.03.1998 документи для приватизації відповідного приміщення.

Доказів направлення позивачем зазначеного переліку документів матеріали справи не містять.

Водночас, 22.10.1998 позивачу виданий патент № 69-п на право оренди спірного приміщення.

Згідно з ч. 1 ст. 5 Указу Президента "Про заходи щодо прискорення процесу малої приватизації в Україні" від 30.12.1994 приміщення, у яких розташовані приватизовані до набрання чинності цим Указом об'єкти малої приватизації та приміщення, зазначені у статті 4 цього Указу, викуповуються власником приватизованого об'єкта малої приватизації.

При цьому, статтею 4 Указу визначено, що організація орендарів, інші юридичні особи створені працівниками орендного підприємства мають право на приватизацію орендованого майна шляхом викупу, якщо вони до 1 вересня 1995 року подали в установленому порядку про це відповідну заяву.

Відповідно до ч. 2 ст. 5 Указу у разі відмови власника приватизувати відповідне приміщення та у випадках, передбачених статтею 4 цього Указу, надання приміщень у оренду здійснюється державним органами приватизації на строк не менш як на 10 років шляхом продажу патентів на право оренди приміщень.

З наведених вище норм вбачається альтернатива правових титулів для власника приватизованого майна та особи, що подала документи на приватизацію майна (стаття 4 Указу), щодо приміщень, у яких таке майно знаходиться. Як власник приватизованого майна так і особа, яка подала документи на приватизацію майна, може або приватизувати приміщення, у якому таке майно знаходиться або отримати орендний патент та на його підставі укласти договір оренди відповідного приміщення.

Отже, отримання позивачем орендного патенту 22.10.1998 є обранням останнім одного з передбачених законодавством правових титулів, а тому позбавляє позивача права на інший правовий титул - набуття права власності шляхом приватизації (викупу) спірних приміщень.

З огляду на зазначене, посилання позивача на порушення його переважного права на викуп спірного приміщення (ч.1 ст. 5 Указу) при проведенні аукціону та укладенні оспорюваного договору є необґрунтованими.

Відповідно до ч. 2 ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найма , у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Водночас, законодавством про приватизацію, що було чинним у період оренди позивачем спірних приміщень, зокрема п. 42 Указу Президента "Про Державну програму приватизації на 1999 рік", п. 51 Закону України "Про Державну програму приватизації" від 18.05.2000 визначено, що орендар одержує право на викуп орендованого майна, якщо ним за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, вартістю не менш як 25 відсотків залишкової (відновної за вирахуванням зносу) вартості майна (будівлі, споруди, приміщення).

Тобто, реалізація переважного права орендаря на придбання приміщення, у якому знаходиться приватизоване ним майно, можливе у разі поліпшення такого приміщення не менш як 25 відсотків.

Здійснення відповідного поліпшення позивачем не доведене.

Крім того, позивачем не доведене висловлення наміру на придбання спірного приміщення у відповідності до ч. 2 ст. 777 ЦК України до припинення орендних правовідносин. Висловлення такого наміру є умовою застосування вказаної норми.

На момент проведення аукціону та укладення оспорюваного договору, орендні правовідносини припинились, позивачем втрачений статус орендаря (рішення Господарського суду міста Києва від 16.12.2008 у справі № 30/319).

Враховуючи вказане, недоведеною є наявність переважного права позивача на придбання спірного приміщення, як орендаря такого приміщення.

З огляду на зазначене вище, постанову апеляційного господарського суду, якою відмовлено у задоволенні позовних вимог, слід залишити без зміни.

Керуючись ст.ст. 111 5 , 111 7 , 111 9 - 111 11 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Командитного товариства "ЕНТ КОМ" залишити без задоволення.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 12.06.2014 у справі № 48/429 залишити без зміни.

Судді: Є. Борденюк

І. Вовк

С. Могил