Рішення

від 24.07.2009 по справі 51/181

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА КИЄВА

51/181

ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  міста КИЄВА01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б     тел. 284-18-98

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа №  51/181

24.07.09

За первісним

позовом         Закритого акціонерного товариства «Комплекс «Либідський»

до                    Товариства з обмеженою відповідальністю «Авто –Мотив»

про                 стягнення 536 909 грн. 42 коп.

За зустрічним

позовом         Товариства з обмеженою відповідальністю «Авто –Мотив»

до                    Закритого акціонерного товариства «Комплекс «Либідський»

про                 зарахування вартості здійсненого капітального ремонту в рахунок

                      орендної плати

                                                                                                                         Суддя Пригунова А.Б.

Представники:                                                     

від Закритого акціонерного товариства «Комплекс «Либідський»: Клименко І.С.

від Товариства з обмеженою відповідальністю «Авто –Мотив»: Тур В.А.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Закрите акціонерне товариство «Комплекс «Либідський»звернулося до Господарського суду міста Києва з вимогою про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «Авто –Мотив»536 909 грн. 42 коп., з яких 521 225 грн. 88 коп. – заборгованість по орендній платі, відшкодуванню експлуатаційних та комунальних витрат, 8974 грн. 70 коп. –пені, 5655 грн. 06 коп. –інфляційні нарахування та 1053 грн. 78 коп. –3% річних. Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням відповідачем своїх зобов'язань щодо сплати орендної плати, відшкодування експлуатаційних та комунальних витрат за договором оренди № КЛ 210/4-3 від 11.02.08р., укладеним між сторонами.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 27.02.09 р. порушено провадження у даній справі, призначено її до розгляду у судовому засіданні на 16.03.09 р. за участю представників сторін, яких зобов'язано надати суду певні документи.

У процесі провадження у справі відповідач надав відзив на позов, в якому заперечив проти заявлених позовних вимог з тих підстав, що  Закрите акціонерне товариство «Комплекс «Либідський»після підписання договору оренди № КЛ 210/4-3 від 11.02.08р. безпідставно утримувалося від проведення капітального ремонту, що, в свою чергу, перешкоджало використанню орендованих приміщень за призначенням. Вказані обставини  змусили  ТОВ «Авто –Мотив»укласти відповідні договори з підрядними організаціями та оплатити вартість матеріалів та робіт по здійсненню такого ремонту.  Відповідач зауважив на тому, що, по –перше, ремонтні роботи здійснювалися ним відкрито та протягом тривалого часу –з квітня до вересня 2008 року, а по –друге, ЗАТ  «Комплекс «Либідський» було обізнано та не заперечувало проти виконання таких робіт, наслідком чого є підписання між сторонами акту приймання –передачі № 3 від 12.09.08р.

У процесі розгляду справи представник Закритого акціонерного товариства «Комплекс «Либідський» подав заяву про збільшення розміру позовних вимог та просив суд стягнути з відповідача на свою користь 1 346 336 грн. 51 коп., з яких: сума основного боргу – 1 234 407 грн. 52 коп., 65 328 грн. 02 коп. –пеня, 29 695 грн. 36 коп. –інфляційні нарахування та 16 905 грн. 61 коп. –3% річні. Заява про збільшення розміру позовних вимог судом прийнята до розгляду.

Також  ЗАТ «Комплекс «Либідський»зазначив, що будь –яких заперечень орендаря щодо знаходження об'єкту оренди в аварійному чи не придатному для використання за цільовим призначенням стані або звернень про необхідність проведення там капітального ремонту не надходило. В актах прийому –передачі відповідних приміщень було зазначено, що на момент їх підписання об'єкт оренди був придатним для використання за цільовим призначенням. При цьому звернув увагу суду на те, що, по –перше, в разі порушення прав ТОВ «Авто –Мотив», останнє не було позбавлено права вимагати розірвання договору та відшкодування збитків, а по –друге, ТОВ «Авто –Мотив»не узгоджував з ЗАТ «Комплекс «Либідський»проведення ремонтних робіт в орендованих приміщеннях в порядку, передбаченому п.6.2.1.4 та 6.2.14 договору оренди.

Розгляд справи неодноразово переносився через нез'явлення у судові засідання представників сторін, невиконання ними вимог суду та необхідністю витребування нових доказів у справі.

Через канцелярію Господарського суду міста Києва Товариством з обмеженою відповідальністю «Авто –Мотив»була подана зустрічна позовна заява до ЗАТ «Комплекс «Либідський», відповідно до якої в позивач за зустрічним позовом просить суд зарахувати 536 909 грн. 40 коп. витрат  ТОВ «Авто –Мотив», пов'язаних із здійсненням капітального ремонту в орендованих приміщеннях, в рахунок орендної плати за договором від 11.02.08р. № КЛ 210/4-3. Зустрічні позовні вимоги обґрунтовані тим, що витрати на здійснення капітального ремонту в орендованих приміщеннях безпідставно не були включені відповідачем за зустрічним позовом до сум орендної плати за  договором оренди, оскільки Закрите акціонерне товариство «Комплекс «Либідський»знало та протягом тривалого часу погоджувало проведення ремонтних робіт, в результаті чого між сторонами було підписано акт приймання –передачі від 12.09.08р. № 3 до договору оренди № КЛ 210/4-3 від 11.02.08р.  

Ухвалою Господарського суду м. Києва від 02.06.09р. зустрічну позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю «Авто - Мотив»прийнято до спільного розгляду з первісним позовом по справі № 51/181.

Закрите акціонерне товариство «Комплекс «Либідський»надало відзив на зустрічну позовну заяву, відповідно до якого зазначило, що надані позивачем за зустрічним позовом копії договору № КЛ 210/4-3 від 11.02.08р. та листа № 51 від 16.03.09р. не доводять того, що стан орендованих приміщень виключав можливість їх використання за цільовим призначенням,  наявності у  ТОВ «Авто –Мотив»права на зарахування витрат пов'язаних із здійсненням капітального ремонту в орендованих приміщеннях та збільшення балансової вартості орендованих приміщень.

У процесі провадження у справі ТОВ «Авто – Мотив»збільшило розмір зустрічних позовних вимог, відповідно до яких просить суд зарахувати 1 234 407 грн. 52 коп. витрат ТОВ «Авто –Мотив», пов'язаних із здійсненням капітального ремонту в орендованих приміщеннях, в рахунок орендної плати за договором від 11.02.08р. № КЛ 210/4-3. Суд прийняв вказану заяву до розгляду.

У наданих додаткових письмових поясненнях по справі,  ТОВ «Авто –Мотив»послалося на висновок обстеження технічного станку орендованого приміщення від 23.01.08р., який, на його думку, є підтвердженням того, що об'єкт оренди потребував проведення капітального ремонту та не міг бути використаний ним за призначенням на дату укладання договору оренди від 11.02.08р. № 210/4-3, про що й було зазначено сторонами в п. 1.5 договору. Документальним підтвердженням того, що лише після проведення робіт з капітального ремонту орендовані приміщення набули експлуатаційних властивостей є акти приймання –передачі від 11.04.08р. № 1, від 01.05.08р. № 2, від 12.09.08р. № 3, в яких зазначено, що стан об'єкту придатний для використання за цільовим призначенням. Представник  ТОВ «Авто –Мотив»не заперечував факт відсутності письмової згоди ЗАТ «Комплекс «Либідський»на здійснення ремонтних робіт, проте мовчазна згода останнього та надання всебічної підтримки, на думку, ТОВ «Авто –Мотив»є підтвердження фактичної згоди орендодавця на їх проведення. Представник позивача за зустрічним позовом вважає, що у зв'язку із збільшенням балансової вартості об'єкта оренди через проведення ним капітального ремонту, відповідач за зустрічним позовом має прийняти об'єкт оренди та відобразити в балансі первісну його вартість, збільшену на суму здійснених орендарем капітальних витрат, які повинні бути компенсовані ТОВ «Авто –Мотив».

Закрите акціонерне товариство «Комплекс «Либідський»в додаткових поясненнях по справі зауважило на тому, що, по –перше, ТОВ «Авто –Мотив»за весь час існування орендних відносин жодного разу не зверталося до нього з будь –якими листами, якими зазначало б, що в об'єкті оренди необхідно провести капітальний ремонт, по –друге, договір оренди № КЛ 210/4-3 від 11.02.08р. не містить жодних положень, які б регулювали питання проведення капітального ремонту, по –третє, представник відповідача за зустрічним позовом вважає, що з точки зору цивільного законодавства ремонт і поліпшення є різними правовими категоріями і до спірних правовідносин необхідно застосувати саме положення ст. 778 ЦК України.

Також, з метою розкриття своєї правової позиції Закрите акціонерне товариство «Комплекс «Либідський»надало додаткові письмові пояснення по справі, в яких висловило свої заперечення щодо посилання  ТОВ «Авто –Мотив»на висновок за результатами обстеження технічного стану фрагмента 1 поверху багатоповерхової будівлі по вул. Грінченка, 18 в м. Києві, оскільки, на його думку, вказаний висновок не доводить, що на момент укладення договору оренди № КЛ 210/4-3 від 11.02.08р. орендовані приміщення потребували саме капітального ремонту. ЗАТ «Комплекс «Либідський»вважає необґрунтованим посилання ТОВ «Авто –Мотив»на п. 3.11. «Положення про безпечну та надійну експлуатацію виробничих будівель і споруд»та на п. 5 Додатку до вказаного Положення, оскільки відповідно до приписів вказаного Положення, проведені  ТОВ «Авто –Мотив»роботи з вентиляції та кондиціювання, електромонтажні роботи та роботи з влаштування асфальто –бетонного покриття відносяться до робіт з поліпшення благоустрою будівлі.  

У зв'язку з необхідністю витребування додаткових документів по справі, необхідних для повного, всебічного та об'єктивного розгляду справи, її розгляд неодноразово переносився.

У судовому засіданні 17.07.09р. у зв'язку з наявністю в матеріалах справи суперечливих та взаємовиключних даних щодо можливості використання нежитлових приміщень відповідно до умов договору оренди № КЛ 210/4-3 від 11.02.08р.,  представник ТОВ «Авто –Мотив»звернувся до суду з клопотанням про призначення судової експертизи.

Представник ЗАТ «Комплекс «Либідський»заперечив суду проти заявленого клопотання з тих підстав, що в матеріалах справи міститься достатньо доказів для вирішення спору по суті. На думку ЗАТ «Комплекс «Либідський», вирішення питання чи потребувало приміщення капітального ремонту, не звільняє ТОВ «Авто –Мотив»від належного виконання своїх грошових зобов'язань за договором в частині сплати орендної плати.

Розгляд вказаного клопотання судом перенесено на наступне судове засідання.

У судовому засіданні 17.07.09р. судом, відповідно до вимог ст. 77 ГПК Країни, оголошено перерву до 24.07.09р.

Розглянувши у судовому засіданні 24.07.09р. клопотання  ТОВ «Авто –Мотив»про призначення судової експертизи, суд відмовляє в його задоволенні з огляду на наступне.

Якщо особа подала клопотання про призначення експертизи, а інші особи проти клопотання заперечують, вирішуючи клопотання, суд має виходячи з мотивів заявленого клопотання та необхідності використання спеціальних знань для встановлення обставин, що мають значення для справи.

Враховуючи те, що для встановлення даних, що входять до предмета доказування, не існує дійсної потреби у спеціальних знаннях, оскільки висновок експерта можуть замінити інші засоби доказування, суд не вбачає обґрунтованих підстав для призначення судової експертизи.

Представник  ЗАТ «Комплекс «Либідський»у судовому засіданні 24.07.09р. надав відзив на заяву про збільшення позовної вимог за зустрічним позовом, відповідно до якого повторно зауважив на тому, що, по –перше, ТОВ «Авто –Мотив»користується орендованими площами з моменту підписання сторонами відповідних актів приймання –передачі., по –друге, в силу положень п. 1.6 договору, проведення робіт по облаштуванню об'єкту оренди здійснюється виключного за рахунок позивача за зустрічним позовом, по –третє,  ЗАТ «Комплекс «Либідський»виконує належним чином зобов'язання по проведенню капітального ремонту.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін,  Господарський суд міста Києва, ?

       ВСТАНОВИВ:

11.02.08р. між сторонами було укладено договір оренди нежитлового приміщення № КЛ 210/4-3, відповідно до якого ЗАТ «Комплекс «Либідський»передало, а  ТОВ «Авто –Мотив»прийняло в строкове платне користування на умовах оренди нежитлові приміщення для розміщення автосалону –264,40 кв.м., станції технічного обслуговування та складу автозапчастин та авто аксесуарів –1 343, 70 кв.м., складу нових автомобілів –1012,50  кв.м., приміщення для внутрішніх потреб –41,30 кв.м., а також майданчик перед автосалоном для розміщення паркінгу площею 475,00 кв.м., що розташовані за адресою: 03039, м. Київ, вул. М.Грінченка, 18.  

Вказані обставини підтверджуються актами приймання –передачі № 1 від 11.04.08р., № 2 від 01.05.08р., № 3 від 12.09.08р., підписаними у двосторонньому порядку та завіреними печатками юридичних осіб (копії –в матеріалах справи). При цьому п. 2 вказаних актів зазначено, що стан об'єктів оренди –придатний для використання за цільовим призначенням.

Відповідно до п. 3.2 договору, строк оренди складає 1092 дні. Відлік строку оренди починається з моменту підписання сторонами акту приймання –передачі об'єкта оренди.

Таким чином, в силу положень п. 3.2 договору та вищевказаних актів приймання –передачі,  суд встановив наступні відліки строків оренди нежитлового приміщення:

·          з 11.04.08р. -  площі для розміщення автосалону 264,40 кв.м. та майданчику для розміщення паркінгу загальною площею 475,00 кв.м.;

·          З 01.05.08р. - площі для розміщення складу нових автомобілів 1 012,50 кв.м. та приміщення, що буде використовуватися для власних потреб загальною площею 41,30 кв.м.;

·          З 12.09.08р. –площі для розміщення станції технічного обслуговування, складу автозапчастин та авто аксесуарів –1 343,70 кв.м.

Орендна плата та порядок розрахунків врегульовано сторонами в розділі 4 договору. Так, відповідно до п. 4.6 договору за користування 264.40 кв. м. нежитлового приміщення, наданого в оренду під розміщення автосалону, плата за місяць складає 40 056 грн. 60 коп., в т.ч. ПДВ 20 % 6 676 грн. 10 коп., всього відшкодування комунальних та експлуатаційних витрат за місяць складає 2 670 грн.   44 коп., крім в т.ч. ПДВ 20 % 445 грн. 07 коп., що разом складає 42 727 грн. 04 коп., в т.ч. ПДВ 20 % 7 121 грн. 17 коп. Відшкодування вартості використаної електроенергії - згідно даних, встановленого за рахунок орендаря, лічильника. Відшкодування вартості спожитої води - згідно даних, встановленого за рахунок орендаря, лічильника.

Згідно з п. 4.7 договору, всього за користування 1 343.70 кв. м. нежитлового приміщення, наданого в оренду під розміщення станції технічного обслуговування та складу автозапчастин, плата за місяць складає 203 570 грн. 55 коп. в т.ч. ПДВ 20 % 33 928 грн. 43 коп., всього відшкодування комунальних та експлуатаційних витрат за місяць складає 13 571 грн. 37 коп., крім в т.ч. ПДВ 20 % 2 261 грн. 89 коп., що разом складає 217 141 грн. 92 коп., в т.ч. ПДВ 20 % 36 190 грн. 32 копійки. Відшкодування вартості використаної електроенергії - згідно даних, встановленого за рахунок орендаря, лічильника. Відшкодування вартості спожитої води - згідно даних, встановленого за рахунок орендаря, лічильника.

Пунктом 4.8 договору сторони узгодили, що всього за користування 1012.50 кв.м. нежитлового приміщення, наданого в оренду під розміщення складу нових автомобілів, плата за місяць складає 35 791 грн. 88 коп., у т.ч. ПДВ 20% - 5965 грн. 55 коп., всього відшкодування комунальних послуг та експлуатаційних витрат за місяць складає 10 226 грн. 25 коп., крім в т.ч. ПДВ 20 % 1 704 грн. 38 копійок, що разом складає 46 018 грн. 13 коп., в т.ч. ПДВ 20 % 7 669 грн. 69 коп.

Відповідно до п. 4.9 договору, всього за користування 41.30 кв. м. нежитлового приміщення, наданого в оренду для внутрішніх потреб, плата за місяць складає 3 128 грн. 48 коп., в т.ч. ПДВ 20 % 521 грн. 42 коп., всього відшкодування комунальних та експлуатаційних витрат за місяць складає 417 грн. 13 коп., крім в т.ч. ПДВ 20 % 69 грн. 52 коп., що разом складає 3 545 грн. 61 коп., в т.ч. ПДВ 20 % 590 грн. 94 коп.

Відповідно до положень п. 4.10 договору, всього за користування 475.00 кв. м. майданчиком, наданого в оренду під розміщення паркінгу, плата за місяць складає 11 993 грн. 75 коп., в т.ч. ПДВ 20 % 1 998 грн. 96 коп., всього відшкодування комунальних та експлуатаційних витрат за місяць складає 4 797 (чотири тисячі сімсот дев'яносто сім) гривень грн. 58 коп., що разом складає 16 791 грн. 25 коп., в т.ч. ПДВ 20 % 2 798 грн. 54 копійки.

Сторони узгодили, що відповідно до п. 4.11 договору, орендна плата нараховується з дати підписання акта приймання –передачі.

Згідно з п. 4.13 договору, строком користування об'єктом оренди визнається період з моменту передачі об'єкта оренди ТОВ «Авто –Мотив»й підписання акта приймання –передачі до моменту повернення об'єкта оренди ЗАТ «Комплекс «Либідський»в порядку, передбаченому цим договором.

Відповідно до п. 4.14 договору, орендна плата, комунальні та експлуатаційні витрати за поточний місяць сплачуються в безготівковому порядку шляхом перерахування коштів на поточний рахунок ЗАТ «Комплекс «Либідський» або готівкою через його касу наперед не пізніше 5-го (п'ятого) числа поточного місяця, на підставі виставленого ЗАТ «Комплекс «Либідський»рахунку-фактури та/або на підставі договору, незалежно від наслідків господарської діяльності ТОВ «Авто –Мотив». Підставою для сплати орендної плати є цей договір оренди та/або виставлені ЗАТ «Комплекс «Либідський рахунки.

В силу положень п. 4. 16 договору, оплата інших послуг та платежів по даному Договору здійснюється протягом 5 (п'яти) банківських днів з моменту виставлення рахунку.

Згідно з п. 6.2.1 договору, на відповідача за первісним позовом покладено обов'язок своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату та інші платежі згідно умов цього договору та/або своєчасно виставлених рахунків.

На виконання умов договору, ЗАТ «Комплекс «Либідський»  були виставлені ТОВ «Авто – Мотив»наступні рахунки –фактур:  № СФ-1827 від 02.01.09р. на суму 326 223 грн. 94 коп. –за користування об'єктом оренди у січні 2009 року, №  СФ-1955 від 02.02.09р. на суму 326 223 грн. 94 коп. –за користування об'єктом оренди у лютому 2009 року, № СФ-2149 від 03.03.09р. на суму 326 223 грн. 94 коп. –за користування об'єктом оренди у березні 2009 року, № СФ-2294 від 01.04.09р. на суму 326 223 грн. 94 коп. –за користування об'єктом оренди у квітні  2009 року, № СФ-2366 від 05.05.09р. на суму 326 223 грн. 94 коп. – за користування об'єктом оренди у травні 2009 року.

Таким чином, загальна сума орендних платежів, виставлених відповідачу за зустрічним позовом  за користування орендованим майном, за період з січня  2009 року по травень 2009 року складає  1 631 119 грн. 70 коп., які відповідач мав сплачувати не пізніше 5 числа поточного місяця.

Проте відповідач за первісним позовом неналежним чином (частково) виконував свої зобов`язання щодо сплати орендних платежів та експлуатаційних витрат, перерахувавши позивачу за первісним позовом 29.01.09р. грошові кошти у сумі 131 222 грн. 00 коп. за користування об'єктом оренди у січні 2009 року, 25.02.09р. грошові кошти у сумі 99 745 грн. 18 коп. за користування об'єктом оренди  у лютому 2009 року, 30.03.09р. грошові кошти у сумі 88 745 грн. 00 коп. за користування об'єктом оренди  у березні 2009 року, 28.04.09р. грошові кошти у сумі 88 000 грн. 00 коп.  за користування об'єктом оренди у квітні 2009 року. Зазначені обставини підтверджуються платіжними дорученнями № 131 від 29.01.09р., № 233 від 25.02.09р., № 550 від 30.03.09р., № 258 від 28.04.09р. (оригінали –в матеріалах справи). Розрахунків за користування об'єктом оренди в травні 2009 року відповідачем за первісним позовом здійснено не було.  

З урахуванням наведенного, станом на день звернення позивача за первісним позовом до суду  сума основного боргу відповідача за первісним позовом перед  ЗАТ «Комплекс «Либідський»  зі сплати орендних платежів та експлуатаційних витрат за період з січня 2009 року по травень 2009 року склала   1 234 407 грн. 52 коп.

Відповідно до положень Господарського кодексу України, як спеціального акту законодавства, що регулює правовідносини у господарській сфері, зокрема, ст. 286 ГК України орендна плата –це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцеві незалежно від наслідків своєї господарської діяльності.

Відповідно до статті 762 ЦК України за користування майном справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Згідно ст. 173 ГК України один суб'єкт господарського зобов'язання повинен вчинити певну дію на користь іншого суб'єкта, а інший суб'єкт має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.

Стаття 193 ГК України встановлює, що суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання –відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться, до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу.  Не допускаються одностороння відмова від виконання зобов'язань, крім випадків, передбачених законом, а також відмова від виконання або відстрочка виконання з мотиву, що зобов'язання другої сторони за іншим договором не було виконано належним чином.

Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов'язання повинні виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог – відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від виконання зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається (ст. 525 ЦК України), якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ст. 33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог чи заперечень.

Заперечуючи проти  заявлених позовних вимог, відповідач за первісним позовом послався на те, що Закрите акціонерне товариство «Комплекс «Либідський»після підписання договору оренди № КЛ 210/4-3 від 11.02.08р. безпідставно утримувалося від проведення капітального ремонту, що в свою чергу перешкоджало використанню орендованих приміщень за призначенням. Вказані обставини  змусили  ТОВ «Авто –Мотив»укласти відповідні договори з підрядними організаціями та оплатити вартість матеріалів та робіт по здійсненню такого ремонту.  

Проте, суд не може прийняти до уваги посилання відповідача за первісним позовом на вищевказані обставини, оскільки вони не звільняють ТОВ «Авто –Мотив»від належного виконання своїх грошових зобов'язань за договором № КЛ 210/4-3 від 11.02.08р.

Факт порушення відповідачем за первісним позовом договірних зобов'язань щодо сплати орендних та експлуатаційних платежів судом встановлений та по суті ним не оспорений.  Доказів, які б спростовували заявлені до відповідача за первісним позовом  вимоги останнім  не надані.

За таких обставин первісні позовні вимоги в частині стягнення з відповідача за первісним позовом суми основного боргу зі сплати орендних платежів та експлуатаційних витрат підлягають  задоволенню в розмірі 1 234 407 грн. 52 коп.

Також, у зв'язку з неналежним виконанням відповідачем за первісним позовом своїх грошових зобов'язань за договором,  позивач за первісним позовом просить суд стягнути з останнього пеню в сумі 65 328 грн. 02 коп. Відповідач за первісним позовом вимоги ухвали суду не виконав, контррозрахунку пені не надав.

Відповідно до ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема сплата неустойки.

Частиною 1 ст. 546 Цивільного кодексу України передбачено, що виконання зобов'язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.

Відповідно до ч.3 ст. 549 ЦК України, пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожен день прострочення виконання).

Відповідно до ч.1 ст. 231 Господарського кодексу України, законом щодо окремих видів зобов'язань може бути визначений розмір штрафних санкцій, зміна якого за погодженням сторін не допускається.

Згідно ч.6 ст. 232 Господарського кодексу України, нарахування штрафних санкцій за прострочення виконання зобов'язання, якщо інше не встановлено законом або договором, припиняється через шість місяців від дня, коли зобов'язання мало бути виконано.

Пунктом 8.3 договору встановлено, що при прострочені по сплаті орендних платежів за цим договором, ТОВ «Авто –Мотив»сплачує на користь ЗАТ «Комплекс «Либідський»пеню в розмірі подвійної облікової ставки НБУ від суми заборгованості, за кожен день прострочення. Пеня нараховується до моменту фактичного виконання зобов'язання та сплачується одночасно з перерахуванням суми боргу з орендної плати.

Перевіривши правильність розрахунку пені, суд дійшов висновку, що позивачем за первісним  позовом, по –перше, допущено помилку в методиці її розрахунку, по –друге,  ЗАТ «Комплекс «Либідський»невірно визначені період та суму боргу, тобто не враховане часткове виконання відповідачем за первісним позовом  свого грошового зобов'язання.  

Таким чином, згідно розрахунку суду сума пені, яка підлягає стягненню з відповідача  за первісним позовом  на користь ЗАТ «Комплекс «Либідський» складає 61 364, 87 коп. за період вказаний позивачем за первісним позовом в розрахунку.

Окрім того, у зв'язку з неналежним виконанням відповідачем за первісним позовом своїх зобов'язань грошових за договором, позивач просить суд стягнути з ТОВ «Авто –Мотив»29 695 грн. 36 коп. інфляційних нарахувань та 16 905, 61 грн. 3 % відсотків річних. Відповідач за первісним позовом вимоги ухвали суду не виконав, контррозрахунку пені не надав.

Відповідно до статті 625 Цивільного кодексу України боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Перевіривши правильність розрахунку інфляційних нарахувань та 3% річних, суд дійшов висновку, що позивачем за первісним  позовом допущено помилку в методиці їх розрахунку.

За розрахунком, який здійснений судом, з урахуванням вимог ст. 625 ЦК України та рекомендацій Верховного Суду України, викладених листом №62-97-р від 03.04.97р., сума інфляційних нарахувань є більшою, ніж за розрахунком позивача за первісним позовом, а сума 3% річних меншою.

Беручи до уваги той факт, що відповідно до ч.1 п. 2 ст. 83 ПК України, суд не може виходити за межі позовних без відповідного клопотання позивача за первісним позовом, підлягають стягненню з ТОВ «Авто –Мотив»  на користь ЗАТ «Комплекс «Либідський» інфляційні нарахування в сумі 29 695 грн. 36 коп.

Згідно розрахунку суду сума 3% річних, які підлягають стягненню відповідача  за первісним позовом, складає 5 394 грн. 69 коп.

Щодо заявлених зустрічних позовних вимог про зарахування 1 234 407 грн. 52 коп. витрат ТОВ «Авто –Мотив», пов'язаних із здійсненням капітального ремонту в орендованих приміщеннях, в рахунок орендної плати за договором від 11.02.08р. № КЛ 210/4-3, суд відзначає наступне.  

Пунктом 1.5 договору сторонами було передбачено, що об'єкт оренди потребує ремонту і переобладнання під розміщення в ньому автосалону, станції технічного обслуговування, складу автозапчастин, авто аксесуарів, складу нових автомобілів та паркінгу.

В силу положень п. 1.6 договору, об'єкт оренди підлягає обладнанню за рахунок  ТОВ «Авто –Мотив»  та має використовуватися ним виключно під розміщення автосалону, станції технічного обслуговування, складу автозапчастин, авто аксесуарів, складу нових автомобілів та паркінгу. Таке використання визначено сторонами як «дозволене використання».

Відповідно до п. 6.2.14 та 6.2.15 договору, на ТОВ «Авто –Мотив»покладено обов'язок: не здійснювати без письмової згоди  ЗАТ «Комплекс «Либідський» перебудову, добудову, перепланування та ремонт об'єкта оренди, загальних площ та територій, що прилягають до приміщення, які у даний час складають або в будь –який час згодом можуть складати частину приміщення і не відносяться до об'єкта оренди. Узгодження перебудови, перепланування, добудови та ремонту об'єкта оренди проводиться тільки при наявності відповідного проекту, технічної ат іншої узгоджувальної документації, за умови, що дані  роботи не порушать цілісність приміщення і не призведуть до порушення пожежних, санітарних норм та інших правил. Якщо проект передбачає проведення робіт, які заважають нормативній роботі систем пожежної сигналізації та пожежегасіння, ТОВ «Авто –Мотив»зобов'язано сплатити спеціалізованій організації додатково вартість робіт по необхідному їх коригуванню.; здійснювати узгоджений з ЗАТ «Комплекс «Либідський»поточний ремонт орендованих приміщень у строки, узгоджені з орендодавцем, а також усувати пошкодження в орендованих приміщеннях, якщо вони сталися з вини ЗАТ «Комплекс «Либідський».

Сторонами було узгоджено, що згідно з п. 7.5 договору, здійснені ТОВ «Авто –Мотив»за власні кошти покращення об'єкта оренди, які не можуть бути відокремлені від об'єкта оренди без спричинення йому шкоди, є власністю ТОВ «Авто –Мотив».

В обґрунтування своєї правової позиції щодо правомірності проведення за період з квітня  до вересня 2008 року капітального ремонту об'єкта оренди, позивач за зустрічним позовом посилається на те, що стан орендованих приміщень виключав можливість їх використання за цільовим призначенням, а відповідач за зустрічним позовом відмовлявся від проведення капітального ремонту. Вказані обставини слугували підставою для укладення  ТОВ «Авто –Мотив», в силу положень ст. 776 ЦК України, з відповідними підрядними організаціями договорів на проведення ремонтних робіт.

Проте, суд не може погодитися із вказаною правовою позицією позивача за зустрічним позовом, з огляду на наступне.

Як вбачається з актів приймання –передачі об'єктів оренди № 1 від 11.04.08р., № 2 від 01.05.08р, та № 3 від 12.09.08р., підписаних у двосторонньому порядку та завірених печатками юридичних осіб, стан переданих ТОВ «Авто –Мотив»орендованих площ був придатний для використання за цільовим призначенням.

Відповідно до ст. 767 ЦК України, основним обов'язком наймодавця є своєчасне надання наймачеві майна у стані, що відповідає умов договору та призначенню майна. Наймач зобов'язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані.

Враховуючи приписи наведеної норми права, зважаючи на відсутність зі сторони позивача за зустрічним позовом будь –яких зауважень щодо стану об'єкта оренди в момент прийняття його в користування, приймаючи до уваги те,  що вищевказані акти приймання –передачі об'єкту навпаки підтверджують суду той факт, що стан прийнятих ТОВ «Авто –Мотив»орендованих площ був придатний для використання за цільовим призначенням, суд вважає недоведеними належними та допустимими доказами посилання позивача за зустрічним позовом на те, що стан прийнятого  ним в орендне користування майна перешкоджав його використанню для тих цілей, які були обумовлені договором та/або для звичайного використання відповідно до призначення майна.

Окрім того, згідно з п. 6.1.5 договору, ТОВ «Авто –Мотив»мало право вимагати розірвання договору, якщо буде встановлено, що ЗАТ «Комплекс «Либідський»передав у користування об'єкт оренди, якість якого не відповідає умовам договору та цільовому призначенню об'єкта оренди.

Таким чином, враховуючи положення вказаного пункту договору, суд вважає, що позивача за зустрічним позовом не було позбавлено можливості скористатися наданим йому правом та вимагати розірвання договору оренди № КЛ 210/4-3 від 11.02.08р.

За змістом листа Державного комітету України з будівництва та архітектури від 30 квітня 2003 року N 7/7-401 "Щодо віднесення ремонтно-будівельних робіт до капітального та поточного ремонтів" капітальний ремонт передбачає як переобладнання (заново, по-іншому) так і покращення планування (перепланування) будівлі без зміни будівельних габаритів об'єкта.

Відповідно до ч. 2 ст. 776 ЦК України, капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.

Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право:  відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Таким чином, з приписів наведеної норми права вбачається, що оскільки капітальний ремонт слугує цілісності і вартості речі, що перш за все відповідає інтересам її власника, обов'язок проводити такий ремонт та нести пов'язані з цим витрати, за загальним правилом покладається на наймодавця. Однак дана норма діє, якщо інше не передбачене законом або договором оренди.

Суд звертає увагу позивача за зустрічним позовом на те, що вказана норма права наділяє наймача право проведення тільки такого капітального ремонту, умови якого, зокрема,  передбачено договором.

Як вже встановлено судом, сторонами було передбачено проведення ремонтних робіт лише за умови письмової згоди ЗАТ «Комплекс «Либідський».

Положеннями ч. 3 ст. 773 ЦК України визначено, що наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

Враховуючи те, що ТОВ «Авто –Мотив»не надано суду відповідного доказу на підтвердження свого письмового звернення до ЗАТ «Комплекс «Либідський»з обґрунтованою пропозицією щодо необхідності проведення капітального ремонту об'єкта оренди, беручи до уваги те, що умовами договору передбачено, що перебудова, добудова, перепланування та ремонт об'єкта оренди, загальних площ та територій, що прилягають до приміщення, можуть бути здійснені лише за умови письмової згоди орендодавця,  суд дійшов висновку про неправомірність та незаконність проведення позивачем за зустрічним позовом ремонтних робіт орендованого приміщення, а відтак і безпідставною вимогою вимагати відшкодування вартості ремонту в порядку ст. 776 ЦК України.

Окрім того, зважаючи на те, що правило, зазначене в ч. 2 ст. 776 ЦК України носить  диспозитивний характер, оскільки на відповідача за зустрічним позовом не було покладено прямого обов'язку проведення капітального ремонту об'єкту оренди, суд вважає безпідставним посилання  ТОВ «Авто –Мотив»на ухилення ЗАТ «Комплекс «Либідський»від свого  обов'язку провести капітальний ремонт орендованих площ.

Суд також звертає увагу позивача за зустрічним позовом на те, що при укладенні  договору № КЛ 210/4-3 від 11.02.08р.сторонами на власний розсуд узгоджено, що відповідно до положень п. 6.1.3,  ТОВ «Авто –Мотив» має право укладати лише договори з підприємствами –постачальниками послуг телефонного зв'язку, електроенергії за умови їх обов'язкового узгодження з   ЗАТ «Комплекс «Либідський».

Таким чином, враховуючи вищевказане, суд дійшов висновку про неправомірність укладення ТОВ «Авто –Мотив» з підрядними організаціями договорів на проведення підрядних робіт на об'єкті оренди без узгодження відповідних дій з орендодавцем.

В якості доказу того, що орендоване приміщення потребувало капітального ремонту на моменту кладення договору оренди №  КЛ 210/4-3 від 11.02.08р. позивачем за зустрічним позовом подано Висновок  за результатами обстеження технічного стану фрагмента 1 поверху багатоповерхової будівлі по вул. М.Грінченка, 18 в м. Києві, яке проводилося з метою визначення об'єму ремонтних робіт в приміщенні від 23.01.08р.

Оскільки умовами договору оренди передбачено, що проведення ремонтних робіт можливе лише за умови  письмової згоди ЗАТ «Комплекс «Либідський», суд вважає безпідставним посилання позивача за зустрічним позовом на вищевказаний висновок як на доказ, який підтверджує  правомірність проведення  ним капітальних ремонтних робіт без відповідного узгодження з орендодавцем.  

За таких обставин, заявлені зустрічні позовні вимоги про зарахування 1 234 407 грн. 52 коп. витрат ТОВ «Авто –Мотив», пов'язаних із здійсненням капітального ремонту в орендованих приміщеннях, в рахунок орендної плати за договором від 11.02.08р. № КЛ 210/4-3, суд визнає необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню.

Враховуючи, що відповідно до ст. 44 ГПК України позивачем за первісним позовом понесені судові витрати, пов'язані з розглядом справи, зокрема витрати, що підлягають сплаті за проведення судової експертизи, на оплату інформаційно-технічного забезпечення судового процесу та сплати державного мита, зазначені витрати відшкодовуються за рахунок відповідача за первісним позовом пропорційно розміру задоволених позовних вимог (ст. 49 ГПК України).

Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, судові витрати покладаються на позивача  за зустрічним позовом.

Керуючись ст.ст. 82-85 ГПК України, господарський суд міста Києва, ?

ВИРІШИВ:

1.          Первісні позовні вимоги задовольнити частково.

2.          Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Авто –Мотив»(03087, м. Київ, вул. Пилипа Козицького, 5 код 35620351) з будь-якого рахунку, виявленого державним виконавцем під час виконання судового рішення, на користь Закритого акціонерного товариства «Комплекс «Либідський»(03039, м. Київ, вул.. М.Грінченка, 18, код 32768518) основний борг у сумі 1 234 407 (один мільйон двісті тридцять чотири тисячі чотириста сім) грн. 52 коп.,   61 364 (шістдесят одну тисячу триста шістдесят чотири) грн.. 87 коп. пені, 5 394 (п'ять тисяч триста дев'яносто чотири) грн.. 69 коп. –3% річних, 29 695 (двадцять п'ять тисяч шістсот дев'яносто п'ять) грн. 36 коп. –інфляційних нарахувань, 13 308 (тринадцять тисяч триста вісім) грн. 62 коп. державного мита та  витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в сумі 116 (сто шістнадцять) грн. 57 коп.

3.          У решті задоволення первісних позовних вимог відмовити.

4.          У задоволенні  зустрічних позовних вимог відмовити.   

5.          Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

         Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його прийняття, оформленого відповідно до вимог ст. 85 Господарського процесуального кодексу України і може бути оскаржене в порядку, передбаченому чинним законодавством України.

Суддя                                                                                                  Пригунова А.Б.