Рішення

від 02.10.2009 по справі 37/396

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА КИЄВА

37/396

ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  міста КИЄВА01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б     тел. 284-18-98

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа №  37/396

02.10.09

За позовом:           Товариства з обмеженою відповідальністю «Ідеал-Ріелті»

До:                     Київської міської ради

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: Тищенко Мотрона Іванівна

Про                     визнання договору оренди земельної ділянки розірваним

                                                                                          Суддя Гавриловська І.О.

У судових засіданнях брали участь:

Від позивача: Мисник Н.В.

Від відповідача: Ткаченко А.Т.

                                                  ОБСТАВИНИ СПРАВИ:                                                            Позивач звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про визнання договору оренди земельної ділянки, який укладений 01 квітня 2008 рок між Товариством з обмеженою відповідальністю «Ідеал-Ріелті»та Київською міською радою, розірваним з 09 лютого 2009 року. Позовні вимоги ґрунтуються на тому, що позивач продав об'єкт нерухомості, розташований на земельній ділянці, - будівлі готельно-офісного та торгово-офісного комплексів, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Сагайдачного, 25, літ Б, тому підстави користуватися цією земельною ділянкою відпали.

Ухвалою суду від 07.07.2009 р. було порушено провадження у даній справі № 37/396 та призначено її розгляд на 07.08.2009 року, зобов'язано сторін надати певні документи.

У судове засідання 07.08.2009 р. представник позивача не з'явився, про причини неявки суду не повідомив, витребуваних судом документів не надав.

У судовому засіданні 07.08.2009 р. представник відповідача надав відзив на позов, у відповідності до якого позовні вимоги не визнає та вважає безпідставними. Крім того, заявив клопотання про залучення до участі у даній справі нового власника приміщень – Тищенко М.І.

Ухвалою суду від 07.08.2009 р. розгляд справи було відкладено до 26.08.2009 р. у зв'язку  з необхідністю витребувати додаткові докази у справі, а також приймаючи до уваги нез'явлення представника позивача у призначене судове засідання та ненаданням ним витребуваних судом документів, що перешкоджає розгляду справи у даному судовому засіданні.

У судовому засіданні 26.08.2009 р. представник позивача подав заяву про уточнення позовних вимог, відповідно до якої просить визнати договір оренди земельної ділянки, укладений 01.04.2008 р. між ТОВ “Ідеал-Ріелті” та Київською міською радою, розірваним у зв'язку зі зміною істотних обставин з 14.11.2008 р.,  а також надав суду копію договору купівлі-продажу від 14.11.2008 р., укладеного між позивачем та Тищенко Мотроною Іванівною.

Представник відповідача у судове засідання 26.08.2009 р. не з'явився, про причини неявки суду не повідомив.

Враховуючи вищевикладене, ухвалою суду від 26.08.2009 р. розгляд справи було відкладено до 02.09.2009 р. та залучено до участі у даній справі третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача Тищенко Мотрону Іванівну.

У судове засідання 02.09.2009 р. представник третьої особи не з'явився, про причини неявки суду не повідомив.

Ухвалою суду від 02.09.2009 р. розгляд справи відкладався до 28.09.2009 р. у зв'язку з неявкою представника третьої особи у судове засідання.

У судове засідання 28.09.2009 р. представник третьої особи повторно не з'явився, витребуваних пояснень по суті спору суду не надав, у зв'язку з чим розгляд справи відкладено до 02.10.2009 р.

У судовому засіданні 02.10.2009 р. оголошено повний текст рішення у даній справі.

          Розглянувши надані учасниками процесу документи і матеріали, заслухавши пояснення їх повноважних представників, всебічно та повно з'ясувавши обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги і заперечення, об'єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва

ВСТАНОВИВ:

Між Київською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Ідеал-Ріелті»(орендар) 01.04.2008 р. був укладений договір оренди земельної ділянки, за яким орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку площею 0,1348 га за адресою: м. Київ, вул. Сагайдачного, 25 літ Б, кадастровий номер 8000000000:85:388:0028.

Даний договір був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 02.04.2008 р. та зареєстрований в реєстрі № 811, а також зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 02 квітня 2008 року за № 85-6-00396.

Згідно з частиною 1 статті 283 Господарського кодексу України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

У відповідності до частини 6 статті 283 Господарського кодексу України, до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно зі ст. 792 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

У відповідності до пункту 2.1. зазначеного договору оренди земельної ділянки, її цільовим призначенням є –для реконструкції будинку під готельно-офісний та торговельний комплекс, його подальшого обслуговування й експлуатації.

На виконання зазначеного договору оренди орендодавець передав орендарю вказану земельну ділянку, що підтверджується актом приймання-передачі земельної ділянки від 08.04.2008 р. (копія в матеріалах справи).

Строк дії цього договору, у відповідності до його пункту 3.1., становить 10 (десять) років.

Порядок розірвання даного договору сторони узгодили у його розділі 11.

Зокрема, пунктом 11.4. договору від 01.04.2008 р. визначено наступні підстави припинення договору шляхом розірвання: за взаємною згодою сторін; за рішенням суду в порядку, встановленому законом; в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням орендодавця від відповідальності, згідно з Господарським кодексом України, в разі, коли орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично (протягом півроку) не сплачує орендну плату, порушення строків завершення реконструкції об'єкта, встановлених пунктом 8.4. договору, здійснення без згоди орендодавця передачі або відчуження права користування земельною ділянкою третім особам.

Також пунктом 11.5. договору від 01.04.2008 р. передбачено, що договір може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов'язків, визначених у пунктах 5.1. та 8.4. цього договору.

Згідно з пунктом 11.6. договору оренди земельної ділянки, розірвання цього договору не потребує укладення додаткової угоди. Договір вважається розірваним з моменту прийняття орендодавцем відповідного рішення, якщо інше не встановлено рішенням.

14.11.2008 р. Товариство з обмеженою відповідальністю «Ідеал-Ріелті»уклало договір купівлі-продажу з Тищенко Мотроною Іванівною, за яким продало (передало у власність) зазначеній особі нерухоме майно, яким є будівля готельно-офісного та торгово-офісного комплексів (літ.Б) загальною площею 5 495, 90 кв.м., що знаходяться за адресою: вулиця Петра Сагайдачного, буд. 25 (двадцять п'ять). Цей договір посвідчено нотаріально 14.11.2008 р. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу та зареєстровано в реєстрі за № 3560. Проте доказів реєстрації цього договору позивач та третя особа суду не надали.

На виконання зазначеного договору купівлі-продажу позивач передав третій особі вказаний об'єкт нерухомого майна, що підтверджується актом приймання-передачі будівлі готельно-офісного та торгово-офісного комплексів від 14.11.2008 р. (копія в матеріалах справи).

Враховуючи викладене, у зв'язку з відсутністю потреби у подальшому використанні Товариством з обмеженою відповідальністю «Ідеал-Ріелті»зазначеної земельної ділянки, орендар звернувся до орендодавця із заявою № ЗІР від 19.01.2009 р. про розірвання договору у зв'язку з передачею права власності на розташований на ній об'єкт нерухомості. При цьому позивач виходив з положень ст. 120 Земельного кодексу України, ст. ст. 377 та 415 Цивільного кодексу України, згідно з якими до особи, яка придбала об'єкт нерухомості, переходить право користування земельною ділянкою, на якій він розміщений, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором.

Позивач при зверненні до Господарського суду міста Києва  вважав, що відповідач у семиденний строк з дня отримання зазначеної вимоги про розірвання договору зобов'язаний був прийняти відповідне рішення про розірвання договору оренди та повідомити про нього позивачу, а також вважав, що згідно з пунктом 3 статті 188 Господарського кодексу України, у 20-денний строк після одержання заяви щодо розірвання договору відповідач зобов'язаний був повідомити орендарю про результати її розгляду.

Проте Київська міська рада 25.02.2009 р. надала позивачу відповідь, в якій повідомила, що вимоги позивача будуть враховані у майбутньому при оформленні документів на зазначену земельну ділянку.

Оскільки ж питання щодо розірвання договору оренди земельної ділянки від 01.04.2008. на вирішення сесії Київської міської ради не було винесено, то за таких обставин Товариство з обмеженою відповідальністю «Ідеал-Ріелті»звернулось до Господарського суду міста Києва з даним позовом про визнання цього договору розірваним з 09 лютого 2009 року.

У ході розгляду справи позивач уточнив свої вимоги та надав суду заяву, згідно з якою просить визнати договір оренди земельної ділянки, укладений 01.04.2008 р. між ТОВ “Ідеал-Ріелті” та Київською міською радою, розірваним у зв'язку зі зміною істотних обставин з 14.11.2008 р.

Оцінюючи подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на повному, всебічному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що вимоги позивача про визнання договору оренди земельної ділянки від 01.04.2008 р. розірваним з 14.11.2008 р. не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ч.ч. 1, 3, 5 ст. 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору. Договір є відплатним, якщо інше не встановлено договором, законом, або не випливає із суті договору.

Договір є обов'язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 193 Господарського кодексу України, суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договорів, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання –відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

У відповідності до частини 1 ст. 291 Господарського кодексу України, одностороння відмова від договору оренди не допускається.

Відповідно до частини 3 статті 291 Господарського кодексу України, договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Згідно зі ст.ст. 525, 526 Цивільного Кодексу України, одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Цивільного Кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог –відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно з ч. 1 ст. 652 Цивільного кодексу України, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали його на інших умовах.

Частиною 2 ст. 652 Цивільного кодексу України визначено сукупність необхідних умов, за яких договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони у зв'язку з істотною зміною обставин, а саме:

- в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

- зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачливості, які від неї вимагалися;

- виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що розраховувала при укладенні договору;

- із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Тобто, істотною зміною обставин, яка дає підстави для розірвання договору, може бути лише певна подія чи обставина, яка не залежить від волі заінтересованої сторони.

Укладення позивачем 14.11.2008 р. договору купівлі-продажу об'єкту нерухомого майна, який розташовано на орендованій земельній ділянці, є актом волевиявлення Товариства з обмеженою відповідальністю «Ідеал-Ріелті»та Тищенко Мотрони Іванівни, а тому є обставиною, яка залежить від волі позивача.

Враховуючи наведене, факт укладення позивачем зазначеного договору купівлі-продажу від 14.11.2008 р. суд не визнає істотною зміною обставин, тому він не є підставою для визнання договору оренди земельної ділянки від 01.04.2008 р. розірваним з 14.11.2008 р. за обґрунтуванням, викладеним позивачем у заяві про уточнення позовних вимог.

Крім того, Господарський суд міста Києва вважає за необхідне відзначити наступне.

          Конституцією України закріплений обов'язок держави забезпечувати захист прав усіх суб'єктів права власності і господарювання (стаття 13), та передбачено, що права і свободи людини і громадянина захищаються судом (стаття 55).

Зазначені положення Конституції України реалізовані у статті 15 ЦК України, відповідно до якої кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також у статті 20 ГК України, згідно з якою держава забезпечує захист прав і законних інтересів суб'єктів господарювання та споживачів. Кожний суб'єкт господарювання та споживач має право на захист своїх прав і законних інтересів.

Реалізація цивільно-правового захисту відбувається шляхом усунення порушень цивільного права чи інтересу, покладення виконання обов'язку по відновленню порушеного права на порушника.

          Таким чином, у разі порушення законних прав та інтересів осіб, суд зобов'язаний їх захистити у спосіб, передбачений, зокрема, статтею 16 ЦК України, частиною 2 статті 20 ГК України.

          Способи захисту цивільних прав та інтересів передбачені ст. 16 ЦК України, серед яких є припинення правовідношення.

          Розірвання договору є одним із способів припинення правовідношення, яке повинно здійснюватись в порядку і з підстав, визначених законом.

          Відповідно до ст.ст. 651, 652 ЦК України, які передбачають підстави розірвання договору, рішення суду про розірвання договору є актом, внаслідок якого правовідношення (договір) припиняється.

          Моментом припинення правовідношення є момент набрання рішенням законної сили.

          Отже, рішення суду про розірвання договору як правозахисний акт повинно бути спрямовано на припинення договору, а не на встановлення того чи іншого юридичного факту.

          Відповідно до ст. 12 ГПК України господарським судам підвідомчі:

          1) справи  у  спорах,  що  виникають  при  укладанні, зміні, розірванні і виконанні господарських договорів та з інших підстав, а  також  у  спорах  про  визнання  недійсними  актів  з  підстав, зазначених у законодавстві, крім: спорів,  що  виникають при погодженні стандартів та технічних умов; спорів  про  встановлення  цін на продукцію (товари), а також тарифів  на  послуги  (виконання  робіт),  якщо  ці  ціни і тарифи відповідно  до  законодавства не можуть бути встановлені за угодою сторін; інших  спорів,  вирішення яких відповідно до законів України, міждержавних договорів та угод віднесено до відання інших органів;

              2)   справи про банкрутство;

              3) справи за заявами органів Антимонопольного комітету України,  Рахункової  палати  з  питань,  віднесених законодавчими актами до їх компетенції.

          Чинним процесуальним законодавством не передбачено повноважень суду щодо встановлення юридичного факту.

          Рішення суду є правозахисним актом, однак способи захисту повинні кореспондуватись з повноваженнями суду, оскільки відповідно до ч. 2 ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

          У той же час, вимога позивача щодо визнання договору розірваним з 14.11.2008 р. пов'язана з встановленням юридичного факту, тобто не кореспондується з способами захисту цивільних прав, передбачених ст. 16 ЦК України.

Виходячи з цього, оскільки до компетенції суду не віднесені повноваження щодо встановлення юридичного факту і суд, як орган державної влади, зобов'язаний діяти у спосіб, що передбачений Конституцією та законами України, правові підстави для захисту права позивача обраним ним шляхом відсутні.

Враховуючи вищевикладене, суд не вбачає підстав для задоволення позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Ідеал-Ріелті».

Відповідно до вимог статті 49 Господарського процесуального кодексу України, держмито та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу покладаються на позивача.

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 47, 49, 82 –85 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва, –         

В И Р І Ш И В:

1.          У позові відмовити повністю.

2.          Дане рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його прийняття і може бути оскаржене в порядку, передбаченому чинним законодавством України.

Суддя                                                                                            Гавриловська І.О.