Рішення

від 31.01.2007 по справі 3/579

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА КИЄВА

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01030, м

   ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД 

міста КИЄВА 01030, м.Київ,

вул.Б.Хмельницького,44-Б    

тел.486-65-72

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М    У К Р А Ї Н И

№ 3/579                                                                                                        

31.01.07

За позовом   Об'єднання співвласників багатоквартирного

будинку «Інженер»

До                      Товариства з обмеженою

відповідальністю «Компанія «Юрком»

Про                       виселення

За зустрічним позовом  Товариства з обмеженою відповідальністю

«Компанія

«Юрком»

До                                       Об'єднання

співвласників багатоквартирного будинку

«Інженер»

Про                                    визнання договору № 07/2005 від

01.12.2005 недійсним

Суддя Хілінська В.В.

Представники:

Від позивача           Сметана В.В. -по дов. № б/н від

17.11.2006

                                Войтович І.В.

-по дов. № б/н від 17.11.2006

                                Постика М.В. -по дов. № б/н від

Від відповідача          Смаль А.А. - директор

В засіданні приймали участь

Відповідно до ст. 77 Господарського

процесуального кодексу України в судових засіданнях 18.01.2007 та 24.01.2007

оголошувалась перерва.

ОБСТАВИНИ

СПРАВИ:

На розгляд Господарського суду

міста Києва передані вимоги  Об'єднання

співвласників багатоквартирного будинку «Інженер»про зобов'язання Товариства з

обмеженою відповідальністю «Компанія «Юрком», в зв'язку з закінченням строку

дії договору оренди № 07/2005 від 01.12.2005, звільнити нежитлове приміщення

площею 104 кв. м., яке знаходиться за адресою м. Київ, бульвар Дружби Народів,

9 та передати вказане приміщення позивачу згідно акту приймання-передачі.

Відповідач у письмовому відзиві на

позовну заяву проти позову заперечує з огляду на наступне. Починаючи з

01.10.1999 по 31.10.2006 ТОВ «Компанія «Юрком», для цілей використання під

офіс, за різними договорами, орендувало у ОСББ «Інженер»нежитлове приміщення

загальною площею 104 кв. м., розташоване за адресою: м. Київ, бул. Дружби

Народів 9. Останній договір оренди згаданого приміщення за № 07/2005 було

укладено 01.12.2005 на термін до 31.10.2006. 02.10.2006 відповідачем була

отримана пропозиція ОСББ «Інженер», викладена у листі № 77 від 02.10.2006, про

укладення, в строк до 01.11.2006, нового договору оренди на умовах підвищення

оплати за користування приміщенням. 25.10.2006 своїм листом № 87 ОСББ

«Інженер»встановило для ТОВ «Компанія «Юрком»новий строк для прийняття пропозиції

про укладення договору на умовах підвищення оплати за користування приміщенням,

а саме: до 28.10.2006. Враховуючи, що 28.10.2006 було не робочим днем, то

30.10.2006, тобто в перший робочий день по завершенні встановленого строку,

своїм листом № 71, ТОВ «Компанія «Юрком»повідомило ОСББ «Інженер»про свою згоду

укласти новий договір оренди на запропонованих умовах підвищення оплати за

користуванням приміщенням. 31.10.2006 ОСББ «Інженер», своїм листом № 89,

запропонувало відповідачу нові умови для укладення договору найму нежитлового

приміщення, а саме: в частині встановлення строку дії цього договору до

30.09.2007, при цьому, не зазначивши конкретний строк для прийняття цієї

пропозиції. Враховуючи викладене в ч.ч. 1, 5 та 8 ст. 181 К України, а також в

ч. 2 ст. 642 ЦК України, 10.11.2006 ТОВ «Компанія «Юрком»висловила свою згоду з

умовами, запропонованим ОСББ «Інженер»в листі від 31.10.2006 за № 89, шляхом

перерахуванням коштів з свого банківського рахунку на банківський рахунок ОСББ

«інженер»з формулюванням платежу: «За оренду офісу за листопад 2006 року».

13.12.2006 ТОВ «Компанія «Юрком»перерахувало кошти з свого банківського рахунку

на рахунок ОСББ «Інженер». Відповідно до ч. 1 ст. 285 ГК України ТОВ «Компанія

«Юрком»має переважене право перед іншими суб'єктами господарювання на

продовження терміну дії договору оренди нежитлового приміщення, загальною

площею 104 кв. м., розташованого в місті Києві по бульвару Дружби Народів 9.

Відповідно до ч. 6 ст. 283 ГК України до відносин оренди застосовуються відповідні

положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, встановлених

Господарським кодексом України. Оскільки ТОВ «Компанія «Юрком»належно

виконувала свої обов'язки за договором № 07/2005 оренди нежитлового приміщення

від 01.12.2005, про що свідчать акти про надані послуги за згаданим договором,

то, відповідно до ч. 1 ст. 777 ЦК України ТОВ «Компанія «Юрком», після спливу

строку договору найму (оренди) має переважне право перед іншими особами на

укладення договору на новий строк, в зв'язку з досягнутими домовленостями щодо

запропонованих нам розміру плати за користування і строку дії договору. Саме

враховуючи досягнену домовленість щодо умов майбутнього договору в частині

підвищення плати за користуванням приміщенням і строку дії договору ТОВ «Компанія

«Юрком»надалі, продовжувало користуватися майном після закінчення строку дії

договору оренди, зокрема й в період з 1 по 30 листопада 2006 року. Впродовж

цього терміну та, включно, по теперішній час, відповідач так і не отримав від

ОСББ «Інженер»вимоги про припинення користування майном, тобто, про звільнення

самовільно зайнятих приміщень. Таким чином, відповідно до передбаченого ст. 764

ЦК України ТОВ «Компанія «Юрком»має правові підстави вважати, що договір №

07/2005 оренди нежитлового приміщення, укладений між ОСББ «Інженер»та ТОВ

«Компанія «Юрком»01.12.2005 є поновленим на строк, який був раніше встановлений

згаданим договором, тобто до 30.09.2007, що, до речі, відповідає строку

запропонованому ОСББ «Інженер»для укладення нового договору найму нежитлового

приміщення (лист ОСББ «Інженер»від 31.10.2006 № 89). З огляду на викладене

просить в задоволенні позовних вимог відмовити повністю.

На розгляд Господарського суду

міста Києва передані зустрічні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю

«Компанія «Юрком» до Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку

«Інженер»про визнання недійсним договору оренди № 07/2005 від 01.12.2005.

Відповідач у письмовому відзиві на

зустрічну позовну заяву проти позову заперечує оскільки вважає його

необгрунтованим нормативно, не забезпеченим відповідними доказами, а викладені

в ньому факти не відповідають дійсності. Відповідач обґрунтовує свої вимоги

тим, що у позивача відсутній документ, що посвідчує його право власності на

приміщення. Як на правові підстави для визнання договору недійсним відповідач

посилається на ст. 182 ЦК України, згідно якої право власності на нерухоме

майно підлягає державній реєстрації, та на ст. 761 ЦК України згідно якої право

на передання майна у найм (оренду) має власник речі або особа, якій належать

майнові права. Однак вказані підстави не відповідають ст. 215 ЦК України, яка

визначає підстави недійсності правочину. Так, відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК

України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення

правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами ч.ч. 1 - 3, 5,

6 ст. 203 цього Кодексу. При укладенні договору всі наведені в ч.ч. 1 - 3, 5, 6

ст. 203 цього Кодексу вимоги були дотримані. Посилання відповідача на ст. 182

ЦК України, згідно якої право власності на нерухоме майно підлягає державній

реєстрації та на ст. 761 ЦК України згідно якої право на передання майна у найм

(оренду) має власник речі або особа, якій належать майнові права є

безпідставними з огляду на таке. Згідно ч. 4 ст. 182 ЦК України порядок

проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній

встановлюються законом. щодо нерухомості. Частиною 5 ст. 3 ЗУ «Про державну

реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»право власності та

інші речові права на нерухоме майно, набуті згідно з діючими

нормативно-правовими актами до набрання чинності цим Законом, визнаються

державою. На підтвердження набуття права власності згідно з діючими

нормативно-правовими актами до набрання чинності Законом України «Про державну

реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»надається належним

чином засвідчена копія акту приймання будинку (споруди) затверджений рішенням

виконкому Київської міської ради депутатів трудящих № 1843 від 28.10.1958.

Правонаступництво позивача за ЖБК «Інженер»(забудовника по вказаному акту)

підтверджується статутом позивача. Відповідно до наведеного оспорюваний договір

відповідає вимогам ст. 761 ЦК України, згідно якої право на передання майна у

найм (оренду) має власник речі або особа, якій належать майнові права. Підстав

для визнання договору недійсним немає.

Розглянувши матеріали справи та

заслухавши пояснення представників сторін, Господарський суд міста Києва

ВСТАНОВИВ:

01 грудня 2005 року між Обєднанням

співвласників багатоквартирного будинку «Інженер» (ОСББ) та Товариством з

обмеженою відповідальністю «Компанія «Юрком»було укладено договір оренди

нежитлогово приміщення       № 07/2005.

За умовами даного договору орендар

отримав у строкове платне володіння і користування під офіс нерухоме майно

-нежитлове приміщення загальною площею 104 кв.м., розташоване за адресою: м.

Київ, бул. Дружби Народів, 9, яке було передане позивачем відповідачу за актом

приймання -передачі від 01.12.2005.

Згідно з пунктом 6.1 договору

оренди, строк його дії становить з 01.12.2005 до 31.10.2006.

Як вбачається з матеріалів справи,

між позивачем та відповідачем протягом жовтня 2005 року тривали переговори щодо

укладення нового договору оренди на вказане вище приміщення на новий строк.

Матеріали справи свідчать, що

листами від 02.10.2006 № 77 та від 25.10.2006 № 87 ОСББ «Інженер»запропонувало

відповідачу нові умови укладення договору оренди на новий строк в частині

збільшення орендної плати.

Доводи ОСББ «Інженер» про те, що

відповідач листом від 27.10.2006 № 71 висловив нову пропозицію, що свідчить про

його відмову від пропозиції позивача судом не приймаються, оскільки стаття 642

Цивільного кодексу України зазначає, що відповідь особи, якій адресована

пропозиція укласти договір, про її прийняття (акцепт) повинна бути повною і

безумовною.

З листа від 27.10.2006 № 71 чітко

вбачається, що відповідач без жодних застережень прийняв пропозицію позивача

про укладення договору оренди з новим розміром орендної плати, тобто здійснив

повний і безумовний акцепт пропозиції позивача.

Відповідно до статті 646 Цивільного

кодексу України, відповідь про згоду укласти договір на інших, ніж було

запропоновано, умовах є відмовою від одержаної пропозиції і водночас новою

пропозицією особі, яка зробила попередню пропозицію.

З аналізу вказаних норм вбачається,

що заборони висловити акцепт щодо запропонованої пропозиції і висловити оферту

щодо інших умов майбутнього договору в одному документі (листі) не міститься.

Таким чином, враховуючи те, що в

листах від 02.10.2006 № 77 та від 25.10.2006 № 87 не йшла мова про строк дії

договору оренди, який сторони збиралися укласти, пропозиція відповідача про

укладення договору до 31.12.2007 є офертою позивачеві, яка була відхилена

останнім листом від 31.10.2006 № 89, де було запропонувано укласти договір до

30.09.2007.

Строк для відповіді, вказаний у

пропозиції позивача від 31.10.2006 № 89, є терміновим.

Згідно частини першої статті 640

Цивільного кодексу України, договір є укладеним з моменту одержання особою, яка

направила пропозицію укласти договір, відповідні про прийняття цієї пропозиції.

Будь-яких доказів, які б свідчили

про те, що відповідач прийняв пропозицію ОСББ «Інженер»щодо укладення договору

оренди на строк до 30.09.2007 ТОВ «Юридична компанія «Юрком»суду не надано.

Твердження відповідача про те, що він прийняв пропозицію позивача сплативши

орендну плату за листпад місяць судом не приймається, оскільки платіж було

здіснено 10 листопада, через десять днів після отримання пропозиції позивача,

що не можна розглядати як термінову відповідь на оферту ОСББ «Інженер»від

31.10.2006 № 89.

Стаття 638 Цивільного кодексу

України чітко зазначає, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі

досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови

про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними

для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б

однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

З урахуванням вищевикладеного, суд

дійшов висновку, що ОСББ «Інженер»та ТОВ «Юридична компанія «Юрком»не досягли

згоди щодо однієї з істотних умов договору оренди, а саме: строку його дії,

отже новий договір оренди нежитлового приміщення, загальною площею 104 кв.м. на

бул. Дружби Народів у  місті Києві

укладено не було.

Відповідно до статті 291

Господарського кодексу України, договір оренди припиняється у разі закінчння

строку, на який його було укладено.

Пункти 2.3, 4.8, 6.3 договору

оренди від 01.12.2005 встановлюють для відповідача обов'язок у разі припинення

дії договору повернути орендоване майно орендодавцеві за актом приймання

-передачі. 

Матеріали справи свідчать, що після

закінчення терміну дії договору оренди відповідач продовжує користуватися

ореднодованим майном.

Згідно статті 754 Цивільного

кодексу України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення

строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного

місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений

договором. Аналогічні положення містить стаття 284 Господарського кодексу

України.

У відповідності до пункту 6.2

договору, його дію може бути продовжено за письмовою згодою сторін.

Матеріали справи свідчать, що ОСББ

«Інженер»до закінчення терміну дії договору оренди висловило своє небажання

продовжувати його дію (лист № 81 від 10.10.2006).

Жодною нормою діючого законодавства

України не заборонена можливість направлення попередження стороною за договором

про небажання продовжувати орендні правовідносини до закінчення терміну дії

договору оренди.

Таким чином, дія договору оренди №

07/2005 від 01.12.2005 припинилась 31.10.2006.

Відповідно до 785 Цивільного

кодексу України у разі припиненні договору найму наймач зобов'язаний негайно

повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона бала одержана, з урахуванням

нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Враховуючи те, що орендою є

засноване на договорі строкове платне користування майном, вимоги позивача про

виселення орендаря з приміщення, загальною площею 104 кв.м., яке розташоване за

адресою: м. Київ, бул. Дружби Народів, 9, обґрунтовані та підлягають

задоволенню.

Витрати по сплаті державного мита

та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу, за первісним

позовом, відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України,

підлягають стягненню з відповідача на користь позивача.

Зустрічні позовні вимоги ТОВ

«Юридична компанія «Юрком»про визнання недійсним договору оренди від 01.12.2005

№ 07/2005 не підлягають задоволенню з огляду на наступне.

Частина пята статті 3 Закону України

«Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх

обмежень»зазначає, що право власності та інші речові права на нерухоме майно,

набуті згідно з діючими нормативно-правовими актами до набрання чинності цим

Законом, визнаються державою.

Згідно статті 328 Цивільного

кодексу України, право власності набувається на підставах, що не заборонені

законом.

З матеріалів справи вбачається, що

у 1958 році будинок по вул. Автострада, № 9 (на сьогднішній день бул. Дружби

Народів) у місті Києві було побудовано Житлово-будівельним кооперативом

«Інженер»та прийнято в експлуатацію за актом державної комісії.

Право власності на вказаний будинок

зареєстровано у Київському міському бюро технічної інвентаризації за

житлово-будівельним кооперативом «Інженер» правонаступником, якого є ОСББ

«Інженер», що підтверджується Статутом відповідача за зустічним позовом.

Відповідно до Положення про порядок

організації та діяльності об'єднань, що створюються власниками для управління,

утримання і використання майна житлових будинків, яке перебуває у загальному

користуванні, затвердженого постановою Кабінету Міінстрів України від 31 липня

1995 року № 588, для управління, утримання і використання майна житлових

будинків, яке перебуває у загальному користуванні (допоміжні приміщення

будинку, технічне обладнання, елементи зовнішнього благоустрою прибудинкової

території тощо), у процесі виникнення різних форм власності обов'язково

створюється об'єднання власників.

Матеріалами справи підтверджується,

що будинок № 9 на бул. Дружби Народів є спільною власністю всіх мешканців цього

будинку.

Таким чином, суд дійшов висновку,

що відповідач за зустрічним позовом набув право власності на спірний будинок на

законних підставах. Доказів, які б спростовували дану обставину ТОВ «Юридична

компанія «Юрком»суду не надано.

Відповідно до статті 761 Цивільного

кодексу України, право передання майна у найм має власник речі, або особа, якій

належать майнові права.

З огляду на те, що ОСББ «Інженер»є

власником будинку № 9 на бул. Дружби Народів у місті Києві, воно має право

передавати приміщення, які знаходяться у цьому будинку в оренду.

Частина перша статті 215 Цивільного

кодексу України зазначає, що підставою недійсності правочину є недодержання в

момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами

першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно статті 203 Цивільного

кодексу України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам

цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка

вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності;

волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній

вол; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути

спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним;

правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та

інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Вищевикладене свідчить про те, що

вимоги, викладені у статті 203 Цивільного кодексу України під час укладення

сторонами спірного договру оренди були дотримані, отже підстав для визнання

його недійсним не має.

Витрати по сплаті державного мита

та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу, за

зустрічним позовом, відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу

України, покладаються на позивача.

Керуючись  ст. ст. 49, 82-85 ГПК України,-

В И Р І Ш И

В:

1.          Позов Об'єднання співвласників

багатоквартирного будинку «Інженер»задовольнити повністю.

2. Зобов'язати Товариство з

обмеженою відповідальністю «Компанія «Юрком»(м. Київ, б-р Дружби Народів, 9,

код ЄДРПОУ 25404081) звільнити нежитлове приміщення площею 104 кв. м., яке

знаходиться за адресою м. Київ, бульвар Дружби Народів, 9 та передати вказане

приміщення Об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку «Інженер»(м.

Київ, б-р Дружби Народів, 9, код ЄДРПОУ 21701416) згідно акту

приймання-передачі.

3. Стягнути з Товариства з

обмеженою відповідальністю «Компанія «Юрком»(м. Київ, б-р Дружби Народів, 9,

код ЄДРПОУ 25404081) на користь Об'єднання співвласників багатоквартирного

будинку «Інженер»(м. Київ, б-р Дружби Народів, 9, код ЄДРПОУ 21701416) 85

(вісімдесят п'ять) грн. витрат по сплаті державного мита та 118 (сто вісімнадцять)

грн. витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

4. В задоволенні зустрічного позову

Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія «Юрком»відмовити повністю.

Суддя

В.В. Хілінська