Окрема думка

від 28.02.2017 по справі 802/1955/16-а

ВІННИЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД

ОКРЕМА ДУМКА

Справа № 802/1955/16-а

28 лютого 2017 року

м. Вінниця

В листопаді 2016 року Фермерське господарство "Щиглик Валентин Володимирович" звернулось до Вінницького окружного адміністративного суду з адміністративним позовом до Теплицької районної державної адміністрації Вінницької області в особі сектору з питань державної реєстрації, за участю третіх осіб без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Малого приватного підприємства "Фірма Гарант", ОСОБА_1 та ОСОБА_2, про визнання протиправними та скасування рішень Теплицької районної державної адміністрації в особі сектору з питань державної реєстрації про державну реєстрацію права оренди земельних ділянок.

Постановою Вінницького окружного адміністративного суду від 26 грудня 2016 року в задоволенні адміністративного позову ФГ "Щиглик Валентин Володимирович" відмовлено.

Не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції, позивач подав апеляційну скаргу, яка ухвалою Вінницького апеляційного адміністративного суду від 28 лютого 2017 року залишена без задоволення, а постанова Вінницького окружного адміністративного суду від 26 грудня 2016 року - без змін.

Із позицією Вінницького апеляційного адміністративного суду, що викладена в ухвалі від 28 лютого 2017 року, не погоджуюсь, а тому вважаю за необхідне викласти окрему думку по справі.

На мою думку апеляційна скарга Фермерського господарства "Щиглик Валентин Володимирович" підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Згідно з ч. 2 ст. 159 КАС України, законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм адміністративного процесуального права.

Як вбачається з матеріалів справи 01.04.2011 року між ОСОБА_2, ОСОБА_1 та Фермерським господарством "Щиглик Валентин Володимирович" укладено договори оренди земельних ділянок сільськогосподарського використання площею 3,9492 га кадастровий номер НОМЕР_1 та 4,5236 га кадастровий номер НОМЕР_2, які розташовані на території Пологівської сільської ради Теплицького району Вінницької області, строком на 5 років.

Вказані договори зареєстровані відділом Держкомзему у Теплицькому районі 17.05.2012 року за № 052170004006018 (а.с. 15-16) та за № 052170004006019 (а.с. 23-24) .

В свою чергу, ОСОБА_2, ОСОБА_1 та Малим приватним підприємством "Фірма Гарант" 10.05.2016 року укладено наступні договори оренди вищезазначених земельних ділянок, які зареєстровані державним реєстратором Теплицької районної державної адміністрації Вінницької області 19.05.2016 року та 27.05.2016 року.

Вважаючи вказані рішення відповідача протиправними, позивач звернувся до суду за захистом своїх порушених прав.

Суд першої інстанції, з чим погодилась і апеляційна інстанція, відмовляючи в задоволенні позову виходив з того, що посилання позивача на подвійну реєстрацію договорів оренди на одну і ту ж саму земельну ділянку є необґрунтованими, оскільки на момент укладення та державної реєстрації договорів оренди землі від 10.05.2016 року, попередні договори оренди вказаних земельних ділянок були недійсними.

Окрім того, суди першої та апеляційної інстанцій, обгрунтовуючи власні позиції, зазначили, що здійснений аналіз норм чинного законодавства, що регулює виниклі правовідносини, свідчить про те, що початком строку дії договору є виключно момент його укладення сторонами, в даному випадку 2011 рік, а момент проведення державної реєстрації договорів оренди при обрахунку строку їх дії братись до уваги не повинен.

В даному випадку, вважаю, що судом безпідставно не надано повної, належної та об'єктивної оцінки обставинам справи в розрізі норм чинного законодавства та існуючої правової практики Верховного Суду України.

Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно зі статтею 125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Також, спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України Про оренду землі .

За змістом статей 18, 20 цього Закону (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Як вбачається зі змісту договорів оренди земельних ділянок від 01.04.2011 року, що є предметом розгляду даної справи, останні укладені між позивачем, ОСОБА_2 та ОСОБА_1 строком на п'ять років та набирають чинності після підписання сторонами і їх державної реєстрації ( Прикінцеві положення ).

Отже, в даному випадку, строк дії спірних договорів оренди земельних ділянок починається після набрання ними чинності, тобто їх державної реєстрації, яка відбулась у 2012 році, а не з моменту їх укладення в 2011 році.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов'язки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Як вбачається з матеріалів справи, договори оренди земельних ділянок, що є предметом розгляду даної справи (а.с. 15-16, 23-24), укладені позивачем, ОСОБА_2 та ОСОБА_1 01.04.2011 року, тоді як державна реєстрація останніх була проведена відділом Держкомзему у Теплицькому районі Вінницької області 17.05.2012 року

З урахуванням зазначених норм матеріального права строк дії спірних договорів спливає саме 17.05.2017 року, що свідчить про те, що на момент укладення ОСОБА_2, ОСОБА_1 та Малим приватним підприємством "Фірма Гарант" договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського використання площею 3,9492 га кадастровий номер НОМЕР_1 та 4,5236 га кадастровий номер НОМЕР_2, які розташовані на території Пологівської сільської ради Теплицького району Вінницької області, строком на 10 років, строк дії попередньо укладених договорів оренди зазначених земельних ділянок від 01.04.2011 року ще не сплив.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду України від 18.01.2017 року у справі № 6-2777цс16.

Положеннями ч. 1 ст. 244-1 КАС України визначено, що рішення Верховного Суду України, прийняте за результатами заяви про перегляд судового рішення з мотивів неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права у подібних правовідносинах, є обов'язковим для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить зазначені норми права, та для всіх судів України. Суди зобов'язані привести свою судову практику у відповідність з рішеннями Верховного Суду України.

Таким чином, вважаю, що суд першої інстанції на наведене належної уваги не звернув та безпідставно відмовив в задоволенні позовних вимог Фермерського господарства "Щиглик Валентин Володимирович". Зазначені порушення вимог закону залишилися і поза увагою судової колегії апеляційної інстанції.

Окрім того, в розрізі викладеного вважаю за необхідне звернути увагу і на наступне.

Законом України Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень від 01.07.2004 року № 1952-IV (далі - Закон № 1952-IV, в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) визначено правові, економічні та організаційні засади проведення державної реєстрації речових та інших прав, які підлягають реєстрації за ним.

Відповідно до частини першої статті 2 Закону № 1952-IV державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Частиною другою статті 9 зазначеного Закону зобов'язано державного реєстратора встановлювати відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями.

Відповідно до пункту 8-1 частини другої статті 9 Закону № 1952-IV під час проведення державної реєстрації прав, які виникли та зареєстровані в установленому порядку до 1 січня 2013 року, державний реєстратор запитує від органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій, які відповідно до чинного на момент реєстрації законодавства проводили таку реєстрацію, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для реєстрації прав та їх обтяжень, якщо такі документи не були подані заявником або якщо документи, подані заявником, не містять передбачених цим Законом відомостей про правонабувача або про нерухоме майно. Органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, підприємства, установи та організації, до яких надійшов запит, зобов'язані безоплатно в установленому законодавством порядку протягом трьох робочих днів надати державному реєстратору відповідну інформацію, зокрема щодо зареєстрованих речових прав на нерухоме майно, у тому числі земельні ділянки.

У статті 19 Закону № 1952 -IV визначені підстави для державної реєстрації прав та їх обтяжень. Так, відповідно до частини першої цієї статті державна реєстрація прав проводиться на підставі:

1) договорів, укладених у порядку, встановленому законом;

2) свідоцтв про право власності на нерухоме майно, виданих відповідно до вимог цього Закону;

3) свідоцтв про право власності, виданих органами приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді;

4) державних актів на право власності або постійного користування на земельну ділянку у випадках, встановлених законом;

5) рішень судів, що набрали законної сили;

6) інших документів, що підтверджують виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно, поданих органу державної реєстрації прав разом із заявою.

Згідно з частиною четвертою статті 15 Закону України Про оренду землі від 06.10.1998 року № 161-ХIV (у редакції, чинній на час виникнення спірних відносин; далі - Закон № 161-ХIV) невід'ємною частиною договору оренди землі є:

- план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;

- кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;

- акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);

- акт приймання-передачі об'єкта оренди;

- проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.

Тобто, у разі подання заяви про державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки уповноважена особа зобов'язана пред'явити органові державної реєстрації крім самого договору оренди усі зазначені вище документи.

Відповідно до пункту 5 частини першої статті 24 зазначеного Закону у державній реєстрації прав може бути відмовлено у разі, якщо заявником подано ті самі документи, на підставі яких заявлене право вже зареєстровано у Державному реєстрі прав.

На підставі системного аналізу наведених норм права вважаю, що одночасне існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну і ту ж земельну ділянку суперечить вимогам Закону № 1952-ІV , який спрямований на забезпечення визнання та захисту державою речових та інших прав, які підлягають державній реєстрації, створення умов для функціонування ринку нерухомого майна.

Подання для державної реєстрації права оренди на земельну ділянку документів, зокрема тих, які є невід'ємною частиною договору оренди цієї ділянки, на підставі яких заявлене право вже зареєстровано у Державному реєстрі прав за іншою особою, є передбаченою у статті 24 Закону № 1952-ІV підставою для відмови у державній реєстрації зазначеного права.

Аналогічна правова позиція викладена в ухвалі Вищого адміністративного суду України від 15.12.2016 року у справі № К/800/26933/16, постановах Верховного Суду України від 29.09.2015 року у справі № 21-760а15 та від 15.11.2016 року у справі № 21-3030а16, згідно яким державний реєстратор під час проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно зобов'язаний перевірити інформацію про наявність або відсутність вже зареєстрованих речових прав з метою недопущення одночасного існування їх подвійної державної реєстрації, а реєстрація нових договорів оренди є неможливою до закінчення строку дії попередніх договорів та відповідної реєстрації цього факту.

Таким чином, даючи оцінку наявним у справі доказам та з урахуванням наведених норм і судової практики Верховного Суду України, вважаю необґрунтованим висновок суду першої інстанції, що залишений без змін апеляційною інстанцією, щодо відмови в задоволенні позовних вимог Фермерського господарства Щиглик Валентин Володимирович .

Враховуючи вказані обставини, вважаю, що на разі наявні всі підстави для задоволення вимог апеляційної скарги позивача.

Суддя Білоус О.В.