Рішення

від 11.04.2018 по справі 378/146/18

СТАВИЩЕНСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Єдиний унікальний номер: 378/146/18

Провадження № 2/378/80/18

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"11" квітня 2018 р. Ставищенський районний суд Київської області в складі:

головуючого - судді: Скороход Т. Н.

за участю секретаря: Соколової О.А.,

представника позивача -

ТОВ „Інтерагроінвест": Бойко В.О.,

відповідача: ОСОБА_2,

його представника : ОСОБА_3,

представника відповідача -

СФГ „Левада": Ткача Б.Г.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду смт. Ставище Київської області справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю „Інтерагроінвест" до ОСОБА_2 та Селянського фермерського господарства „Левада" про визнання договорів оренди земельних ділянок недійсними та скасування державної реєстрації, -

ВСТАНОВИВ:

До суду з вказаною позовною заявою звернулося ТОВ „Інтерагроінвест" посилаючись на те, що 4 липня 2012 року між ТОВ „Інтерагроінвест" та ОСОБА_2, власником земельних ділянок кадастрові номера НОМЕР_2 та НОМЕР_3, площею 3,260 га та 3,2610 га, відповідно, розташованих на території Іванівської сільської ради, укладені договори оренди даних земельних ділянок НОМЕР_4 та НОМЕР_5 терміном на 5 років, які зареєстровані 3 грудня 2012 року та 19 грудня 2012 року в управлінні Держкомзему у Ставищенсьому районі Київської області. Термін дії вказаних договорів оренди, з урахуванням дати їх реєстрації, закінчується відповідно 3 грудня 2017 року та 19 грудня 2017 року. 2 жовтня 2017 року до ТОВ „Інтерагроінвест" звернувся голова СФГ „Левада" Ткач Б.Г. про передачу земельних ділянок, які належать ОСОБА_2, та надав інформаційні довідки про реєстрацію 28 березня 2016 року договорів оренди спірних земельних ділянок укладених між фермерським господарством і ОСОБА_2 за № 14138985 та №14138852. ТОВ „Інтерагроінвест" у передачі вказаної земельної ділянки СФГ „Левада" відмовило, оскільки спірні земельні ділянки перебувають у його користуванні на підставі договорів оренди та зареєстровані у встановленому законом порядку. Позивач, маючи переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк, 15 березня 2017 року надіслав на адресу відповідача листи-повідомлення та додаткові угоди до договорів оренди земельних ділянок, відповідно до умов яких пропонували останньому поновлення договірних відносин на новий строк до 31 грудня 2027 року. 6 листопада 2017 року ОСОБА_2 надіслав до товариства заяву про продовження договорів оренди вищевказаних земельних ділянок. Проте, зареєструвати право оренди на поновлені договори оренди №№ 59, 640 ТОВ „Інтерагроінвест" не може, оскільки є запис про інше речове право, відповідно до якого право оренди зареєстроване за СФГ „Левада", що порушує право позивача на вільне та законне користування земельною ділянкою.

З урахуванням уточнених позовних вимог позивач просить суд визнати недійсними договори оренди земельних ділянок укладені 14 березня 2016 року між ОСОБА_2 та СФГ „Левада", зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 28 березня 2016 року за № 14138852 та № 14138985 щодо земельних ділянок: площею 3,260 га, кадастровий номер НОМЕР_2 та площею 3,2610 га, кадастровий номер НОМЕР_3, розташованих на території Іванівської сільської ради Ставищенського району Київської області, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та скасувати їх державну реєстрацію.

В судовому засіданні представник позивача Бойко В.О. позовні вимоги підтримала, підтвердила обставини, на які посилається в позовній заяві. Додатково суду пояснила, що дані земельні ділянки знаходяться у обслуговуванні ТОВ „Інтерагроінвест", яке своєчасно виплачує орендну плату відповідачу. Акт передачі земельних ділянок СФГ „Левада" є не правомірний оскільки позивач не є власником спірних земельних ділянок, а тому не може передавати їх відповідачу.

Відповідач ОСОБА_2 та його представник ОСОБА_3 в судовому засіданні позовні вимоги визнали. ОСОБА_2 у судовому засіданні пояснив, що він бажає продовжити орендні відносини з позивачем. Додаткові угоди до договорів оренди вищезазначених земельних ділянок він підписав особисто. Договори оренди земельних ділянок між ним та СФГ „Левада" і заяву від 30 грудня 2016 року він підписав через свою необізнаність.

Представник відповідача - СФГ Левада Ткач Б.Г. в судовому засіданні позовні вимоги не визнав , суду пояснив, що оскільки у відділі Держгеокадастру відсутня інформація про належний запис у Поземельній книзі та в Книзі реєстрації договорів оренди відсутня інформація про реєстрацію договорів оренди земельних ділянок укладених між позивачем та ОСОБА_2 СФГ "Левада" вважає, що дані договори оренди не зазнали належної державної реєстрації і їх слід вважати недійсним, тому СФГ "Левада" і не могло порушити переважне право ТОВ "Інтерагоінвест" на продовження дії договорів оренди за договорами. 14.03.2016 року відповідачі уклали договори оренди на ці ділянки та здійснили державну реєстрацію права оренди даних земельних ділянок 28.03.2016р. Реєстрація права оренди земельних ділянок була здійснена в Реєстраційній службі Ставищенського району управління юстиції Київської області, зважаючи на те, що в реєстраційній системі не було зареєстровано право оренди цих земельних ділянок з ТОВ "Інтерагроінвест". ОСОБА_2 підписав договори оренди землі із СФГ "Левада" шляхом вільного волевиявлення після погодження всіх істотних умов договорів. Про це свідчать його особисті підписи на договорах оренди земельних ділянок. Господарством виконана також додаткова умова ОСОБА_2 при підписанні договорів, йому було виплачено бонуси загальною сумою 24000 гривень, які договорами оренди не передбачені. Орендна плата СФГ „Левада" ОСОБА_2 не виплачується. Він звернувся до ТОВ "Інтерагроінвест" з проханням передати земельні ділянки пайовиків, які уклали договори оренди з СФГ "Левада", після закінчення терміну дії договорів оренди. Тому на даний час СФГ "Левада" обробляє ці земельні ділянки. Договори оренди земельних ділянок з кадастровими номерами НОМЕР_3 та НОМЕР_2 між СФГ "Левада" та орендодавцем ОСОБА_2 від 14.03.2016 року підписані відповідно до вільного волевиявлення останнього і з виконанням його всіх істотних умов та без порушення першочергового права оренди цих земельних ділянок з ТОВ "Інтерагроінвест".

Суд, розглянувши матеріали справи, заслухавши вступне слово учасників справи, з`ясувавши обставини, на які учасники справи посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, дослідивши письмові докази, вважає, що позов слід задовольнити, виходячи із наступного.

Судом встановлено наступні факти та відповідні їм правовідносини.

ОСОБА_2 на підставі Державних актів на право власності на земельні ділянки серії НОМЕР_7 виданого 25 лютого 2010 року та серії НОМЕР_6 виданого 30 липня 2004 року, на праві власності належать земельні ділянки площами 3,2610 га і 3,260 га, відповідно, які розташовані на території Іванівської сільської ради Ставищенського району Київської області, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с. 113, 115).

4 липня 2012 року між ТОВ Інтерагроінвест та ОСОБА_2 укладені договори оренди земельних ділянок кадастрові номера НОМЕР_2 та НОМЕР_3 за НОМЕР_4 та НОМЕР_5 терміном на 5 років, які були передані в строкове платне користування ТОВ „Інтерагроінвест", що підтверджується копіями вищевказаних договорів оренди та актів приймання-передачі земельних ділянок (а.с. 9-14).

Відповідно до довідки про доходи, виданої ТОВ „Інтерагроінвест" на ім'я ОСОБА_2 від 23 січня 2018 року (а.с. 24), копій видаткових касових ордерів від 21 червня 2013 року, 25 грудня 2013 року, 3 липня 2014 року (а.с. 82-85) та пояснень, даних у судовому засіданні ОСОБА_2, останній отримав у позивача дохід за оренду вказаних земельних ділянок, а у СФГ „Левада" орендну плату не отримував, що і підтвердив у судовому засіданні Ткач Б. Г. , який також зазначив, що добровільно сплачував останньому бонуси (грошові кошти) за підписання договорів оренди спірних земельних ділянок, які даними договорами не передбачені (а.с. 71-73).

30 грудня 2016 року від імені ОСОБА_2. до ТОВ „Інтерагроінвест" надійшла заява проте, що останній не має наміру з товариством продовжувати договірні відносини щодо оренди вищезазначених земельних ділянок, тому після збору урожаю 2017 року просив передати йому вищевказані земельні ділянки (а.с. 68). Проте, як встановлено у судовому засіданні, дану заяву направив до позивача представник СФГ" Левада". Крім того, 2 жовтня 2017 року голова СФГ „Левада" направив ТОВ „Інтерагроінвест" лист, в якому просив передати земельні ділянки пайовиків, які уклали договори оренди даних ділянок з СФГ „Левада", та повідомили про намір не продовжувати відносини з ТОВ „Інтерагроінвест", в тому числі і земельні ділянки ОСОБА_2 (а.с. 22-23).

Виходячи з положень ст. 11 ЦК України, ст. 2 Закону України Про оренду землі , відповідно до яких права та обов'язки сторін виникають з актів цивільного законодавства та укладених договорів, суд дійшов висновку, що направлення відповідачем до закінчення строку дії договорів оренди, укладених з ТОВ „Інтерагроінвест", заява від 30 грудня 2016 року (а.с. 68) з проханням після збору врожаю 2017 року не займати належну йому земельну ділянку, не створює будь-яких прав та обов'язків для сторін в розумінні положень ст. 33 ЗУ Про оренду землі . Будь-які претензії щодо недотримання позивачем умов договорів, відповідач не висловлював.

Суд критично оцінює копії актів приймання-передачі земельних ділянок від 4 грудня 2017 року та від 5 січня 2018 року, а також копію договору про обмін земельних ділянок від 5 січня 2018 року (а.с. 112, 114, 116-119, 120), оскільки обставини зазначені в даних актах не знайшли свого підтвердження у судовому засіданні, а як визнано сторонами по справі, власником спірних земельних ділянок ОСОБА_2 вони не передавались в оренду фермерському господарству.

14 березня 2016 року ОСОБА_2 підписав договори оренди вищезазначених земельних ділянок з СФГ „Левада", які 28 березня 2016 року зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (а.с. 58-61, 62, 63-66, 67).

Відповідно до ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права та інтересу.

Згідно ст.1 Закону України Про оренду землі оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

За змістом ст.3 Закону України Про оренду землі об'єктом оренди може бути земельна ділянка, що перебуває у власності громадянина, юридичної особи, комунальній або державній власності.

Згідно ч. 1 ст.27 Закону України Про оренду землі орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Частиною 4 статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

В п.8 постанови Пленуму Верховного Суду України від 16.08.2004, № 7 Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ роз'яснено, що питання про дострокове припинення користування землею на умовах оренди вирішується шляхом пред'явлення позову про розірвання договору. В разі закінчення зазначеного в договорі строку оренди переважне право орендарів на поновлення договору оренди, передбачене статтею 33 Закону від 6 жовтня 1998 р. N 161-XIV "Про оренду землі", поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду.

Статтею 764 ЦК України передбачено такий правовий механізм, як поновлення договору найму, який зводиться до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Згідно загальних положень про оренду майна, зокрема в ч.1 ст.777 ЦК України, зазначено, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Відповідно до ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Законом, який регулює дані правовідносини, є Закон України Про оренду землі , розділом V якого визначені умови зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до положень ст. 33 ЗУ Про оренду землі , орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Таким чином, інститут переважного права забезпечує додержання інтересів не лише власника землі, а й інтереси орендаря, який, орендуючи та використовуючи земельні ділянки, поніс відповідні затрати. Про це свідчать положення ч. 4 ст. 33 вказаного Закону, якою передбачено, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється лише у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору. Тобто, переважне право не припиняється виключно з підстав бажання власника землі передати земельну ділянку в оренду іншій особі. В даному випадку орендодавець може відмовити орендарю при відсутності домовленості щодо орендної плати, інших істотних умов, а умови запропоновані орендодавцю третьою особою, є кращими.

Відповідно до положень ч.6 ст. 33 Закону України Про оренду землі заперечення у поновлені договору повинно бути висловлено на протязі місяця після закінчення строку дії договору, а не до його закінчення, а також у формі листа-повідомлення на адресу орендаря, а не фактом укладання договору оренди з іншим орендатором.

15 травня 2017 року ТОВ „Інтерагроінвест" направило ОСОБА_2 листи-повідомлення щодо укладення додаткових угод до вищевказаних договорів оренди земельних ділянок та проекти додаткових угод, які 17 березня 2017 року отримав останній (а.с. 17- 21).

6 листопада 2017 року від ОСОБА_2 до ТОВ „Інтерагроінвест" надійшла заява щодо продовження договорів оренди вищевказаних земельних ділянок попередньо укладених з товариством на 10 років (а.с. 25).

1 грудня 2017 року ТОВ „Інтерагроінвест" та ОСОБА_2 уклали додаткові угоди до договорів оренди земельних ділянок НОМЕР_5 та НОМЕР_4 від 4 липня 2012 року (а.с. 19-20). Проте, як визнали у судовому засіданні сторони, дані угоди не зареєстровані у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, оскільки у даному Реєстрі були 28 березня 2016 року зареєстровані договори оренди вищевказаних земельних ділянок укладені 14 березня 2016 року між СФГ „Левада" та ОСОБА_2

Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Відповідно до ч.1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Згідно із ч. 1 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Частиною 1 ст. 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до ч. ч. 1, 3 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.

Із матеріалів справи вбачається, що державна реєстрація прав оренди позивача була проведена Управлінням Держкомзему у Ставищенському районі Київської області згідно чинного на той час законодавства, у зв'язку з чим земельні ділянки кадастрові номера: НОМЕР_2, площею 3,260 га та НОМЕР_3, площею 3,2610 га для ведення особистого селянського господарства, що розташовані на території Іванівської сільської ради Ставищенського району Київської області були обтяжені до 19 грудня 2017 року та 3 грудня 2017 року, відповідно.

Відповідно до ч. 3 ст. 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Відповідно до ч.ч.1, 5, 6 ст. 81 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відповідно до копій листів Міжрайонного управління у Ставищенському та Таращанському районах ГУ Держгеокадстру в Київській області від 16 березня 2018 року № 28-10-0.36-94\118-18 та 2 квітня 2018 року № 28-10-0.36-120\118-18 (а.с. 70, 121) у відділі Держгеокадастру інформація щодо реєстрації договорів оренди ОСОБА_2 і ТОВ „Інтерагроінвест" та записи про їх реєстрацію у Поземельних книгах та в Книзі реєстрації договорів оренди, відсутні. У відзиві на позов та у судовому засіданні представник СФГ „Левада" зазначив, що договори оренди земельних ділянок укладені між позивачем і ОСОБА_2 не зазнали належної державної реєстрації і їх слід вважати недійсним. Проте, оскільки зазначені правочини не визнані судом недійсним, тому суд критично оцінює вищезазначені докази.

14 березня 2016 року відповідачі уклали договори емфітевзису щодо вже обтяжених земельних ділянок, які 28 березня 2016 року були зареєстровані державним реєстратором Ставищенської РДА Київської області, в той час як п. 6 ч. 1 ст. 24 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень передбачено відмову у державній реєстрації прав на земельну ділянку у разі, якщо права на цю земельну ділянку вже обмежені.

Враховуючи вищезазначене, та приймаючи до уваги, що 6 листопада 2017 року від ОСОБА_2 до ТОВ „Інтерагроінвест", в оренді якого перебувають спірні земельні ділянки, надійшла заява про продовження договорів оренди та 1 грудня 2017 року останні уклали додаткові угоди до договорів оренди земельних ділянок НОМЕР_5 та НОМЕР_4 від 4 липня 2012 року, тому договори оренди земельних ділянок укладені 14 березня 2017 року між ОСОБА_2 та СФГ „Левада" та зареєстровані 28 березня 2016 року слід визнати недійсними з підстав, передбачених ст. ст. 203, 215, 228 ЦК України та скасувати їх державну реєстрацію.

Аналогічна Правова позиції викладена в постанові Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 25 лютого 2015 року (у справі № 6-10 цс15).

Відповідно до ст. 141 ЦПК України з відповідачів на користь позивача слід стягнути витрати щодо сплати судового збору. Керуючись ст. ст. 203, 205, 210, 215, 245, 319, 526, 626, 627, 638, 764, 777, 792 ЦК України, ст. ст. 93, 124 ч. 4, 125, 152 ЗК України, ст. ст. 3, 6, 25, 27, 31, 32 ч. 4, 33 Закону України Про оренду землі , ст. ст. 3, 4 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень ст. ст. 4, 12, 81, 141, 263-265 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

Позов Товариства з обмеженою відповідальністю „Інтерагроінвест" задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки укладений 14 березня 2016 між ОСОБА_2 та Селянським фермерським господарством „Левада" (ЄДРПОУ 24887605), зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 28 березня 2016 року за № 14138852 щодо земельної ділянки площею 3,260 га, кадастровий номер НОМЕР_2, розташованої на території Іванівської сільської ради Ставищенського району Київської області, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та скасувати його державну реєстрацію.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки укладений 14 березня 2016 між ОСОБА_2 та Селянським фермерським господарством „Левада" (ЄДРПОУ 24887605), зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 28 березня 2016 року за № 14138985 щодо земельної ділянки площею 3,2610 га, кадастровий номер НОМЕР_3, розташованої на території Іванівської сільської ради Ставищенського району Київської області, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та скасувати його державну реєстрацію.

Стягнути з ОСОБА_2, ІНФОРМАЦІЯ_1, ідентифікаційний код НОМЕР_1, на користь товариства з обмеженою відповідальністю „Інтерагроінвест" (ЄДРПОУ 32855584) судовий збір в розмірі 3524 (три тисячі п'ятсот двадцять чотири) гривні.

Стягнути з Селянського фермерського господарства „Левада" (ЄДРПОУ 24887605) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю „Інтерагроінвест" (ЄДРПОУ 32855584) судовий збір в розмірі 3524 (три тисячі п'ятсот двадцять чотири) гривні.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками її розгляду.

Рішення може бути оскаржено до Апеляційного суду Київської області шляхом подачі апеляційної скарги через Ставищенський районний суд Київської області протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено 19 квітня 2018 року.

Суддя Т. Н. Скороход