Рішення

від 22.10.2019 по справі 371/268/19

РЖИЩІВСЬКИЙ МІСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Головуючий суддя

в суді І інстанції Козіна С.М.

Єдиний унікальний № 371/268/19

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 жовтня 2019 року Ржищівський міський суд Київської області в складі :

головуючої судді Козіної С.М.,

за участі:

секретаря - Маламан Я.О.,

представника позивача - Стельниковича С .А.,

представників відповідачів - ОСОБА_7, Ахметової О.І.,

представника третьої особи - (не з`явився),

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Ржищів Київської області цивільну справу за позовом Фермерського господарства "Припіяло Андрій Васильович" до Миронівської районної державної адміністрації Київської області, ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - Зеленьківська сільська рада Миронівського району Київської області, про визнання недійсним пункту договору оренди в частині, визнання незаконним та скасування розпорядження Миронівської районної державної адміністрації, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки,-

ВСТАНОВИВ:

4 березня 2019 року позивач звернувся до суду із зазначеним вище позовом, посилаючись на те, що 16 лютого 2016 року між Миронівською районною державною адміністрацією та Фермерським господарством "Припіяло Андрія Васильовича" (надалі - ФГ Припіяло A.B. , позивач) укладено договір оренди земельної ділянки (про продовження терміну дії договору оренди земельної ділянки від 13.02.2015) площею 16,25 га (невитребувані паї - 5 шт.), яка розташована за межами населеного пункту с. Зеленьки Миронівського району Київської області на території Зеленківської сільської ради Миронівського району Київської області (надалі - договір від 16.02.2016).

Договір укладено на підставі розпорядження Миронівської РДА від 12.02.2015 № 35 Про продовження терміну дії договору оренди земельної ділянки від 13.02.2014, укладеного із ФГ Припіяло A.B. , та розпорядження Миронівської РДА від 16.02.2016 № 40 Про продовження терміну дії договору оренди земельної ділянки від 13.02.2015, укладеного з ФГ Припіяло Андрій Васильович .

Пунктом 3.1. договору від 16.02.2016 визначено, що договір укладено сторонами терміном на 1 (один) рік або до моменту отримання власником свідоцтва на право власності на земельну частку (пай). Після закінчення терміну договору орендар має переважне право поновлення його на новий термін. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 (тридцять) днів до закінчення терміну дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

На виконання вимог Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), затвердженого постановою Кабінету Міністрів України 24.01.2000 № 119, договір зареєстрований у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних ділянок Зеленківської сільської ради за № 1 від 17.02.2016, про що вчинено відповідний запис у розрахунку розміру орендної плати (невід`ємна частина договору).

Земельна ділянка (невитребувані паї - 5 шт.) передана орендарю за актом приймання-передачі.

Розпорядженням Миронівської РДА від 08.06.2016 № 210 (надалі - розпорядження № 210) внесено зміни до розпорядження Миронівської РДА від 16.02.2016 № 40, яким, серед іншого, термін дії договору від 13.02.2015 продовжено на 10 років.

09.06.2016 між Миронівською РДА та ФГ Припіяло A.B. на підставі розпорядження № 210 укладено Договір про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 16.02.2016 (надалі - договір від 09.06.2016). Пункт 3.1. договору від 16.02.2016 викладено в новій редакції: 3.1. Договір укладено сторонами терміном на 10 (десять) років або до моменту отримання власником свідоцтва на право власності на земельну частку (пай). Після закінчення терміну договору орендар має переважне право поновлення його на новий термін. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 (тридцять) днів до закінчення терміну дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію .

Для реєстрації змін 14.07.2016 позивачем на адресу Зеленківської сільської ради Миронівського району Київської області (надалі - Зеленківська сільська рада, третя особа) поштою надіслано заяву про реєстрацію договорів та два примірники оригіналу договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 16.02.2016.

Станом на день звернення до суду позивач продовжує користуватись орендованими земельними паями у відповідності до умов договору від 16.02.2016, подає звітність, сплачує орендну плату.

Розпорядженням Миронівської РДА від 14.09.2018 № 334 (надалі - розпорядження № 334), серед іншого, прийнято рішення про передачу в оренду ОСОБА_2 (надалі - ОСОБА_2 , відповідач-2) земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 22,85 га (7 невитребуваних земельних паїв), розташованої за межами населеного пункту с. Зеленьки на території Зеленківської сільської ради Миронівського району Київської області, терміном на 1 рік. Цим же розпорядженням, зокрема, визнано таким, що втратило чинність розпорядження голови Миронівської районної державної адміністрації від 08.06.2016 № 210 Про внесення змін до розпорядження голови Миронівської районної державної адміністрації від 16.02.2016 № 40 Про продовження терміну дії договору оренди земельної ділянки від 13.02.2015, укладеного з ФГ Припіяло Андрій Васильович .

17.09.2018 між Миронівською РДА та ОСОБА_3 на підставі розпорядження № 334 укладено Договір оренди земельної ділянки площею 22,85 га (невитребувані паї - 7 шт.), яка розташована за межами населеного пункту с. Зеленьки Миронівського району Київської області на території Зеленківської сільської ради Миронівського району Київської області (надалі - договір від 17.09.2018).

Відповідно до інформації, що наведена в листі Зеленківської сільської ради від 10.01.2019 № 37, серед невитребуваних паїв, що передаються в оренду ОСОБА_2 за договором від 17.09.2018, знаходяться 5 невитребуваних паїв, з числа переданих ФГ Припіяло A.B. за договором оренди земельної ділянки від 13.02.2015, термін дії якого продовжено договором від 16.02.2016 з наступними змінами.

Таким чином, між відповідачем-1 та відповідачем-2 укладено договір оренди невитребуваних паїв, частина з яких на час укладання договору перебувала в оренді у позивача.

09.06.2016 між Миронівською РДА та ФГ Припіяло A.B. укладено Договір про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 16.02.2016.

Пункт 2 даного договору викладено в наступній редакції: Цей Договір набирає чинності після його підписання сторонами та його державної реєстрації .

Частиною 1 ст. 210 ЦК України передбачено, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом.

Земельним кодексом України передбачена обов`язкова державна реєстрація права власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (ст.ст. 125, 126 ЗК України). Вимога про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки міститься також в ч. 5 ст. 6 Закону України Про оренду землі та п. 2 ч. 1 ст. 4 до Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень .

Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 2 державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Таким чином, законодавством України передбачена обов`язкова державна реєстрація права оренди тільки земельної ділянки.

На відміну від земельної ділянки, земельна частка (пай) є умовною часткою земель, які належали колективним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарським кооперативам, сільськогосподарським акціонерним товариствам, розмір якої визначений в умовних кадастрових гектарах. Місцезнаходження та межі такої земельної частки (паю) не визначені.

Предметом договору від 16.02.2016, до якого договором від 09.06.2016 були внесені зміни, є оренда земельної ділянки сільськогосподарського призначення, а об`єктом оренди - невитребувані паї.

З огляду на наведене, вимога п. 2 договору від 09.06.2016 про набуття чинності договору після його державної реєстрації суперечить ст. 210 ЦК України.

За таких підстав та відповідно ст. 203, 216, 217 ЦК України, п. 2 договору від 09.06.2016 в частині набуття чинності договору після його державної реєстрації є недійсним, проте така недійсність не створює наслідків недійсності договору від 09.06.2016 в цілому. Даний правочин набув чинності з моменту його підписання сторонами.

Відповідно до п. 11.3. договору від 16.02.2016 дія Договору припиняється у разі закінчення його строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи-орендаря.

Відповідно до вимог ст. 188, 291 ГК України, ст. 651 ЦК України України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін та не допускається зміна або розірвання договору в односторонньому порядку, якщо інше не встановлено договором або законом.

Пункт 11.4. договору від 16.02.2016 містить наступні умови розірвання укладеного договору: за взаємною згодою сторін; за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок виконання другою стороною обов`язків, передбачених Договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої Земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених Законом.

Як зазначалось вище, договір від 16.02.2016 укладено терміном на 10 років. Умови, за якими даний договір припиняє свою дію, не наступали. Правочин не розривався в порядку та підставах, визначених його умовами та законодавством. Отже договір від 16.02.2016 є чинним, у позивача наявне право володіння та користування невитребуваними паями.

У Рішенні Конституційного Суду України у справі щодо відповідності Конституції України (конституційності) положення підпункту 2 пункту 3 розділу IV Закону України Про Конституційний Суд України стосовно правових актів органів Верховної Ради України (справа про акти органів Верховної Ради України) від 23.06.1997 наведена характеристика ненормативного правового акту: за своєю природою ненормативні правові акти, на відміну від нормативних, встановлюють не загальні правила поведінки, а конкретні приписи, звернені до окремого індивіда чи юридичної особи, застосовуються одноразово й після реалізації вичерпують свою дію (абзац четвертий пункту 1 мотивувальної частини).

Розпорядження № 210 є ненормативним правовим актом (актом індивідуальної дії), оскільки передбачає конкретні приписи, звернені до ФГ Припіяло A.B . . Дане рішення відповідача-1 було застосовано одноразово у якості підстави для укладання Договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 16.02.2016 та після укладання угоди вичерпало свою дію.

Дана позиція узгоджується з правовою позицією, викладеною в абзацах п`ятому, шостому пункту 5 мотивувальної частини Рішення Конституційного Суду України від 16.04.2009 у справі № 1-9/2009.

Таким чином, відповідач-1 не мав права приймати рішення про втрату чинності розпорядження № 210. Розпорядження № 334 в цій частині не створює правових наслідків для позивача та не змінює термін дії договору від 16.02.2016.

В п. 9.2. договору від 16.02.2016 передбачений обов`язок орендодавця не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

Приймаючи рішення про передачу в оренду відповідачу-2 невитребуваних паїв з числа паїв, що знаходяться в оренді у ФГ Припіяло A . B . , відповідач-1 створив передумови для порушення права позивача безперешкодно користуватись даними невитребуваними паями, чим порушив умови договору від 16.02.2016.

З огляду на викладене вище розпорядження № 334 є незаконним.

Пунктом 9.2. договору від 16.02.2016 передбачений обов`язок орендодавця не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

На момент укладення відповідачем-1 та відповідачем-2 договору від 17.09.2018 про оренду невитребуваних паїв діяв інший договір оренди тих самих невитребуваних паїв, укладений між відповідачем-1 та позивачем. Одні і ті самі невитребувані паї не можуть бути об`єктом оренди двох договорів оренди, укладених з різними орендарями.

Тобто, укладенням договору оренди від 17.09.2018 між Миронівською РДА та ОСОБА_2 , відповідач-1 в односторонньому порядку відмовився від виконання умов договору і виконання зобов`язань за договором оренди, раніше укладеного з ФГ Припіяло A.B. .

За таких обставин, при укладанні 17.09.2018 оспорюваного договору оренди невитребуваних паїв, сторонами не були додержані вимоги ст. 203, 215 ЦК України, оскільки договір від 17.09.2018 був укладений без попереднього розірвання договору від 16.02.2016, укладеного між Миронівською РДА та ФГ Припіяло A.B. .

Відповідно до ч. 1 ст. 5 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно з ч.ч. 1, 4 ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов`язки виникають безпосередньо з актів органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування.

Згідно з п. 10 ч. 2 ст. 16 ЦК України цивільні права та інтереси суд може захистити в спосіб визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Верховний Суд України в постанові від 16.12.2015 по справі № 6-2510ц 15 висловив позицію, за якою рішення суб`єкта владних повноважень у сфері земельних відносин, яке має ознаки ненормативного акта та вичерпує свою дію після його реалізації, може оспорюватися з точки зору його законності, а вимоги про визнання рішення незаконним - розглядатися в норядку цивільного або господарського судочинства, якщо за результатами реалізації рішення у фізичної чи юридичної особи виникло право цивільне й спірні правовідносини, на яких ґрунтується позов, мають приватноправовий характер. У такому випадку вимога про визнання рішення незаконним може розглядатися як спосіб захисту порушеного цивільного права за статтею 16 ЦК України та пред`являтися до суду для розгляду в порядку цивільного або господарського судочинства, якщо фактично підґрунтям і метою пред`явлення позовної вимоги про визнання рішення незаконним є оспорювання цивільного речового права особи (зокрема й права власності на землю), що виникло в результаті та після реалізації рішення суб`єкта владних повноважень.

Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Стаття 15 ЦК України визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

ФГ Припіяло A.B. не є стороною оспорюваного договору від 17.09.2018. Разом з тим позивач, як орендар тих самих невитребуваних паїв, має право на оспорювання цього договору, оскільки цей правочин порушує його право на користування спірними невитребовуваними паями.

Позивач просив визнати недійсним пункт 2 договору від 9 червня 2016 року про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 16 лютого 2016 року в частині набуття ним чинності після проведення його державної реєстрації. Визнати незаконним та скасувати розпорядження Миронівської районної державної адміністрації Київської області від 14 вересня 2018 року № 334 "Про передачу в оренду земельної ділянки ОСОБА_2 для ведення товарного сільськогосподарського товариства на території Зеленківської сільської ради Миронівського району Київської області". Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 17 вересня 2018 року, укладений між Миронівською районною державною адміністрацією та ОСОБА_2 .

17 травня 2019 року відповідач-1 подав відзив на позовну заяву, в якому позовні вимоги не визнав, просив позов залишити без задоволення. Зазначив, що відповідно до розпорядження Миронівської районної державної адміністрації 16.02.2016 року з Позивачем укладено договір оренди земельної ділянки 16,25 гектарів (незатребувані паї в кількості - 5 шт.) терміном на 1 рік та відповідно зареєстрований у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних ділянок Зеленьківської сільської ради № 1 від 17.02.2016.

Розпорядженням № 210 від 08.06.2016 Миронівською районною державною адміністрацією підготовлено договір про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 16.02.2016 в частині терміну укладання договору з одного року на 10 років розміру відсотку нормативно грошової оцінки землі з 5% на 6%. Два екземпляри договору підписаного райдержадміністрацією передано Позивачу для візування та відповідної реєстрації.

До цього часу оригінал договору зареєстрованого та підписаного Позивачем Миронівській районній державній адміністрації повернуто не було.

Відповідно до розпорядження від 14.09.2018 № 334 прийнято рішення про передачу в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення площею 22,85 га (7 невитребуваних паїв) ОСОБА_2 .

Оскільки з часу передавання ФГ договору оренди для візування та відповідної реєстрації пройшло 2 роки і 3 місяці, договір повернутий не був, повідомлень від замовника до райдержадміністрації не надходили. Вищевказаним розпорядженням визнано втрату чинності розпорядження від 08.06.2016 № 210. Позивачем не дотримано норми ст. 210 ЦК України, тобто договір про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 16.02.2016 зареєстрований не був.

Щодо недійсності пункту 2 договору від 09.06.2016 зазначив, що пункт 2 даного договору викладено в наступній редакції "Цей договір набирає чинності після його підписання сторонами та його державної реєстрації".

Відповідно до статті 17 Закону України Про оренду землі об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом. Позивач звертає увагу на лист Державної реєстраційної служби від 15.01.2013 № 10-06-15-13 про те, що земельна частка (пай) не є земельною ділянкою і не належить до об`єктів нерухомого майна, речові права за якими підлягають державній реєстрації в порядку, визначеному нормами Закону № 1952. Водночас згаданий лист зазначає, що п. 2 Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 24.01.2000 № 119 встановлений обов`язок проведення реєстрації договорів оренди земельної частки (паю) виконавчими комітетами сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної частки (паю). Щодо чинності договору від 16.02.2016 зазначив, що відповідно до пункту 3.1. вищевказаний договір укладений сторонами терміном на 1 (один) рік або до моменту отримання власником свідоцтва на право власності на земельну частку (пай). Тобто визнавати чинним договір термін якого закінчився у лютому 2017 року немає підстав.

Відповідно до Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 24.01.2000 № договір зареєстрований у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних ділянок Зеленьківської сільської ради Миронівського району за №1 від 17.02.2016. Тобто чинність договору діє до лютого 2017 року. Передбачена законом державна реєстрація договору про внесення змін до договору оренди спірної земельної ділянки від 16.02.2016 земельної ділянки здійснена не була. Тому, у Позивача відсутні правові підстави для користування спірною земельною ділянкою.

Щодо незаконності розпорядження № 334 та договору від 17.09.2018 зазначив, що наказом Державного комітету України по земельних ресурсах № 5 від 17.01.2000 затверджено Типову форму договору оренди земельної частки (паю). Постановою Кабінету Міністрів України від 24 січня 2000 року № 119 затверджено Порядок реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), де передбачено, що реєстрація договорів оренди проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної частки (паю) у Книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв). Датою реєстрації договору оренди є дата внесення відповідного запису до цієї Книги.

Обов`язок державної реєстрації права оренди земельної ділянки закріпелний в ст. 4 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень .

24 вересня 2019 року позивач надав відповідь на відзив відповідача - 1, зазначив, що свою позицію відповідач-1 обґрунтовує нормами процесуального права, які втратили чінність. За таких підстав, доводи відповідача-1 не ґрунтуються на нормах чинного цивільного процесуального закону. Крім того, на підтвердження своєї позиції відповідач-1 посилається на норми матеріального права, що не регулюють спірні взаємовідносини. Відповідач-1 помилково вважає, щодо взаємовідносин сторін спід застосовувати положення ст. 17 Закону України Про оренду землі , ст. 4 до Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень у поєднанні зі ст. 210 ЦК України. Зазначені норми закону підлягають застосуванню у випадку укладення договору оренди, об`єктом оренди за яким є земельна ділянка. На відміну від земельної ділянки, земельна частка (пай) є умовною часткою земель, які належали колективним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарським кооперативам, сільськогосподарським акціонерним товариствам, розмір якої визначений в умовних кадастрових гектарах, місцезнаходження та межі такої земельної частки (паю) не визначені.

Отже, земельна частка (пай) не є земельною ділянкою та не відноситься до об`єктів нерухомого майна, речові права щодо яких підлягають державній реєстрації у порядку, визначеному нормами Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно їй їх обтяжень . До договору оренди невитребуваних паїв положення ст. 17 Закону України Про оренду землі , ч. 1 ст. ст. 210 ЦК України не застосовуються. Наведене свідчить, що договір від 16.02.2016 та договір від 09.06.2016 про внесення змін до договору від 16.02.2016 набрали чинності після їх підписання сторонами.

Згідно Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), затвердженого постановою Кабінету Міністрів України 24.01.2000 № 119 (надалі - Порядок), договір оренди земельної частки (паю) реєструється у Книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв). Така реєстрація не є державною реєстрацію в розумінні ст. 17 Закону України Про оренду землі , ст. 210 ЦК України, Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень .

Відповідно до п. 3 Порядку для реєстрації договору оренди орендодвець подає особисто або надсилає поштою до відповідного виконавчого комітету органу місцевого самоврядування договір оренди у двох примірниках. Виконавчий комітет сільської, селищної, міської ради перевіряє у дводенний термін подані документи, реєструє або готує обґрунтований висновок про відмову в реєстрації. Перший примірник договору оренди передається орендарю, другий - орендодавцю (п. 7 Порядку). Позивачем вчинені всі дії, що вимагались від нього Порядком. До Зеленківської сільської ради 14.07.2016 поштою було направлено заяву про реєстрацію договорів та два примірники оригіналу договору від 09.06.2016 про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 16.02.2016, що підтверджується належними та достовірними доказами: описом вкладення у цінний лист та фіскальним чеком про направлення цінного листа. Вчинення подальших дій щодо реєстрації договору від 09.06.2016, в тому числі обов`язок повернути примірник договору відповідачу-1, Порядком покладено на Зеленківську сільську раду. Позивач не відповідає за повернення відповідачу-1 примірника договору від 09.06.2016. Таким чином, заперечення відповідача-1 проти задоволення позовних вимог не знаходять свого підтвердження.

7 жовтня 2019 року представник відповідача-2 подав відзив на позовну заяву, в якому позовні вимоги не визнав, просив позов залишити без задоволення. Зазначив, що згідно з частиною 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Таким законом є Закон України Про оренду землі , згідно ст. 13 якого договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

На підставі ч. 1 ст. 6 Закону України Про оренду землі орендарі набувають право оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Право оренди земельної ділянки піддягає державній реєстрації відповідно до закону.

Поняття невитребувані паї врегульовується новою редакцією Закону України Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) . Так, згідно зі статтею 13 цього Закону, невитребуваною є земельна частка, на яку не отримано документа, що посвідчує право на неї, або земельна частка, право на яку посвідчено відповідно до законодавства, але яка не була виділена в натурі (на місцевості).

Згідно зі ст. 13 Закону України Про порядок видалення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради чи районної державної адміністрації можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки, а власники земельних часток (паш) або їх спадкоємці, які не взяли участь у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного радподілу земельних ділянок у письмовій формі, якщо відоме їх місцезнаходження.

Зеленківською сільською радою була проведена реєстрація договору від 16.02.2016, відповідно до п. 3.1 було визначено термін дії договору 1 (один) рік або до моменту отримання власником Свідоцтва на право власності на земельну частку (пай).

Розпорядженням Миронівської РДА від 08.06.2016 № 210 внесено зміни до розпорадження Миронівської РДА від 16,02.2016 № 40, яким, серед іншого, термін дії договору оренди земельної ділянки від 13.02.2015 продовжено на 10 років.

09.06.2016 між Миронівською РДА та ФГ Припіяло A.B. на підставі розпорядження № 210 укладено Договір про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 16.02.2016. Пункт 3.1 договору від 16.02.2016 викладено в новій редакції: 3.1 Договір укладено терміном на 10 (десять) років або до моменту отримання власником свідоцтва на право власності на земельну частку (пай). Після закінчення терміну дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий термін. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 (тридцять) днів до закінчення терміну дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію .

Відповідно до постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06 листопада 2009 року Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними не є вчиненим правочин у разі нездійснення його державної реєстрації, якщо правочин (договір) підлягає такій реєстрації. Тобто для набуття чинності договором оренди землі необхідно було його зареєструвати у встановленому законом порядку. Лише після його державної реєстрації договір вважається укладеним та набуває чинності.

Згідно пунктів 13-1 та 13-2 Порядку ведення Поземельної книги, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 09 вересня 2009 року № 1021, яка набрала чинності з 01 січня 2011 року, державна реєстрація земельної ділянки здійснюється після визначення кадастрового номера в установленому порядку та прийняття відповідним органом, який здійснює розпорядження землями, рішення про затвердження документації із землеустрою та надання земельної ділянки у власність (користування) чи після формування земельної ділянки на підставі документації із землеустрою за рішенням власника земельної ділянки про поділ або об`єднання земельних ділянок. Державна реєстрація земельної ділянки здійснюється територіальним органом Держземагентства за її місцезнаходженням. Державна реєстрація земельної ділянки здійснюється шляхом відкриття Поземельної книги.

Відповідно до статей 125, 126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень .

Згідно із частиною 5 статті 6 Закону України Про оренду землі право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Статтею 2 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно це офіційне визнання ї підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до частини 3 статті 3 вказаного Закону права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до набрання чинності Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої Законом, за умов, якщо реєстрація прав та їх обтяжень була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав та їх обтяжень діяло законодавство, що не передбачало обов`язкової реєстрації таких та їх обтяжень.

Підпунктом 6 пункту 2 частини 1 стані 4 Закону передбачено, що державній реєстрації прав підлягає право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоді встановленої форми.

Разом з тим цивільні права та обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації.

З огляду на положення статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення державної реєстрації прав.

Права оренди за укладеним договором позивач Фермерське господарство Припіяло Андрій Васильович не набуло.

Відповідно до вимог статті 215 ЦК України та роз`яснень, наданих Пленумом Верховного Суду України в пункті 8 постанови Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними від 06 листопада 2009 року № 9, недійсним може бути визнано лише укладений договір.

Відповідно до пункту 5 даної постанови вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину.

Пунктом 7 постанови передбачено, що у разі, якщо під час розгляду спору про визнання правочину недійсним як оспорюваного та застосування наслідків його недійсності буде встановлено наявність підстав, передбачених законодавством, вважати такий правочин нікчемним, суд, вказуючи про нікчемність такого правочину, одночасно застосовує наслідки недійсності нікчемного правочину.

При розгляді справи суду необхідно встановити наявність підстав, передбачених законодавством та вважати укладений сторонами правочини нікчемними, застосувати вищевказані положення постанови Пленуму Верховного Суду У країни.

Стаття 204 ЦК України установлює презумпцію правомірності правочину. Звідси будь-який вчинений (укладений) правочин вважається правомірною дією до моменту спростування цієї презумпції судом. Тому нікчемність правочину може визнати лише суд. Відповідно правовим наслідком визнання правочину нікчемним є те, що його укладення не є підставою виникнення, зміни чи припинення цивільних прав та обов`язків.

Підписаний ФГ Припіяло А.В. та Миронівською РДА нікчемний правочин 09.06.2016 був недійсними вже в момент його вчинення та не породжував для сторін цивільних прав та обов`язків.

Даний правочини є нікчемним, його недійсність встановлена Законом, а тому він не може бути визнаний судом недійсним як оспорюваний.

Частиною 1 статті 15 ЦК України визначено преш кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушенню

З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорювані права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно шд установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Згідно правової позиції, яка висловлена Верховним Судом України в постанові від 25 грудня 2013 року у справі № 6-78цс13, відповідно до статті 15 ЦК України та статті З ЩІК України у порядку цивільного судочинства відлягає захисту саме порушене право.

Щодо пунктів 2,3 прохальної частини позовної заяви необхідно зазначити наступне.

Позивач заявив вимогу про визнання незаконним та скасування розпорядження Миронівської районної державної адміністрації Київської області від 14.09.2018 № 334 Про передачу в оренду земельної ділянки ОСОБА_2 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Зеленьківської сільської ради Миронівського району Київської області"; визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 17.09.2018, укладений між Миронівською районною державною адміністрацією та ОСОБА_2 та застосування наслідків їх недійсності.

Необхідно зазначити, що на час розгляду справи оспорюваний договір оренди, який просить визнати незаконним та скасувати представник позивача втратив свою чинність оскільки був укладений строком на один рік. У зв`язку з закінченням терміну його дії у суду відсутні правові підстави як то визнавати його недійсним та скасовувати, а відтак і визнавати незаконним та скасовувати розпорядження Миронівської районної державної адміністрації Київської області.

11 жовтня 2019 року позивач надав відповідь на відзив представника відповідача - 2, зазначив, що відзив на позовну заяву представника відповідача 2 поданий з порушенням строків на його подачу. Таким чином заперечення відповідача-2 проти позову, викладені ним у відзиві від 2 жовтня 2019 року не повинні братися до уваги та оцінюватись під час вирішення справи. Разом з цим, представник відповідача-2 помилково вважає, що до взаємовідносин сторін слід застосовувати положення ст. 6 Закону України Про оренду землі , ст. 4 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень у поєднанні зі ст.ст. 125, 126 ЗК України. Зазначені норми закону підлягають застосуванню у випадку укладення договору оренди, об`єктом оренди за яким є земельна ділянка. Об`єктом оренди за договором від 16.02.2016, укладеного між відповідачем-1 та позивачем, є невитребувані паї. Назва договору від 16.02.2016 Договір оренди земельної ділянки не змінює його правової природи. Отже, земельна частка (пай) не є земельною ділянкою та не відноситься до об`єктів нерухомого майна, речові права щодо яких підлягають державній реєстрації у порядку, визначеному нормами Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень . З таким висновком погоджується Державна реєстраційна служба України, про що наголошує в своєму листі листі від 15.01.2013 № 10-06-15-13.

Земельні ділянки державної або комунальної власності та земельні частки (паї) є різними об`єктами земельних відносин і мають різний правовий режим. До договору оренди невитребуваних паїв положення ст. 210 ЦК України, ст.ст. 6, 17 Закону України Про оренду землі , ст.ст. 125, 126 ЗК України не застосовуються.

Отже реєстрація договору оренди земельної частки (паю) не є державною реєстрацію в розумінні ст. 210 ЦК України, ст.ст. 6, 17 Закону України Про оренду землі , ст.ст. 125, 126 ЗК України, Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень .

Представник відповідача-2 помилково ототожнює реєстрацію договорів оренди земельної частки (паю), передбаченою Порядком, з державною реєстрацією права оренди земельної ділянки, що оформлюється відповідно до Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень .

Наведене свідчить, що договір від 16.02.2016 та договір від 09.06.2016 про внесення змін до договору від 16.02.2016 набрали чинності після їх підписання сторонами, а умова про державну реєстрацію договору від 09.06.2016 суперечить ст. 210 ЦК України.

Також не можуть бути застосовані до спірних правовідносин положення Порядку ведення Поземельної книги, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 09.09.2009 № 1012, оскільки вказаний нормативно-правовий акт вратив чинність з 01.01.2013, а договір оренди невитребуваних паїв укладений в 2016 році.

Крім того розірвання сторонами договору, виконаного повністю або частково, не позбавляє сторони права на звернення до суду з позовом про визнання такого договору недійсним. Так само не перешкоджає поданню відповідного позову закінчення строку (терміну) дії оспорюваного правочину до моменту подання позову (правова позиція висловлена Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 27.11.2018 у справі № 905/1227/17). Отже, факт спливу терміну дії договору від 17.09.2018 не виключає визнання його недійсним у зв`язку з невідповідністю вимогам законодавства.

У судовому засіданні представник позивача Стельникович С.А. позовні вимоги підтримав у повному обсязі та просив задовольнити їх у повному обсязі.

У судовому засідання представник відповідача-1 Ахметова О.І. позовні вимоги не визнала, просила відмовити в задоволенні позову.

У судовому засіданні представник відповідача-2 ОСОБА_7 . позовні вимоги не визнав, просив відмовити в задоволенні позову.

Представник Зеленьківська сільська ради Миронівського району Київської області в судове засідання не з`явився з поважних причин, просив проводити розгляд справи у відсутність представника, пояснення щодо аргументів і міркувань на підтримку або заперечення проти позову.

Заслухавши пояснення сторін, вивчивши по справі письмові докази, суд вважає, що позов підлягає до задоволення в повному обсязі, виходячи із наступного.

Відповідно до ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, яка є частиною національного законодавства, кожна людина при визначенні її громадянських прав і обов`язків має право на справедливий судовий розгляд.

Згідно вимог ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

У відповідності з ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, є, зокрема, завдання майнової (матеріальної) та моральної шкоди іншій особі; інші юридичні факти, а також договори та інші правочини.

Статтею 12 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до вимог ст. 13 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Згідно вимог ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Згідно ч.6 цієї ж статті доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

У відповідності з статтею 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

У відповідності з ст. 626, 629, 638 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є обов`язковим для виконання сторонами. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно з ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Таким законом є Закон України Про оренду землі .

У відповідності з ст. 1 Закону України Про оренду землі , оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Обєктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності. Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. ( стаття 3, 4 Закону).

У відповідності з ст. 13 Закону України Про оренду землі договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до вимог статті 78 Земельного Кодексу України право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками.

Право власності на землю набувається та реалізується на підставі Конституції України, цього Кодексу, а також інших законів, що видаються відповідно до них.

Згідно вимог статей 125, 126 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку виникає після одержання її власником документу, що посвідчує право власності на земельну ділянку, та його державної реєстрації; право власності на земельну ділянку посвідчується державними актами.

Статтею 81 ЗК України встановлено, що громадяни України набувають право власності на земельні ділянки на підставі придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами, безоплатної передачі із земель державної і комунальної власності.

Статтею 152 ЗК України передбачено, що держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не повязані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом: визнання прав, визнання угоди недійсною, визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування тощо.

На підставі ст. ст. 125 і 126 ЗК України Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав і оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Судом встановлено, що згідно договору оренди земельної ділянки від 13.02.2014, укладеного між Миронівською районною державною адміністрацією та Фермерським господарством "Припіяло Андрія Васильовича", останньому було передано в оренду земельну ділянку, площею 16,25 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (невитребувані паї - 5 шт.), яка розташована за межами населеного пункту с. Зеленьки Миронівського району Київської області на території Зеленківської сільської ради Миронівського району Київської області. Договір укладено сторонами терміном на 1 рік. (а.с. 10-15).

Згідно договору оренди земельної ділянки (про продовження терміну дії договору оренди земельної ділянки від 13.02.2014) від 13.02.2015, укладеного між Миронівською районною державною адміністрацією та Фермерським господарством "Припіяло Андрія Васильовича", останньому було передано в оренду земельну ділянку, площею 16,25 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (невитребувані паї - 5 шт.), яка розташована за межами населеного пункту с. Зеленьки Миронівського району Київської області на території Зеленківської сільської ради Миронівського району Київської області. Договір укладено сторонами терміном на 1 рік. (а.с. 16-21).

Згідно договору оренди земельної ділянки (про продовження терміну дії договору оренди земельної ділянки від 13.02.2015) від 16.02.2016, укладеного між Миронівською районною державною адміністрацією та Фермерським господарством "Припіяло Андрія Васильовича", останньому було передано в оренду земельну ділянку, площею 16,25 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (невитребувані паї - 5 шт.), яка розташована за межами населеного пункту с. Зеленьки Миронівського району Київської області на території Зеленківської сільської ради Миронівського району Київської області. Договір укладено сторонами терміном на 1 рік або до моменту отримання власником свідоцтва про право власності на земельну частку (пай) (а.с. 22-27).

Згідно договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 16.02.2016, укладеного між Миронівською районною державною адміністрацією та Фермерським господарством "Припіяло Андрія Васильовича", внесено зміни до договору оренди земельної ділянки від 16.02.2016, а саме п.п.3.1 п.3 викласти в наступній редакції "договір укладено сторонами терміном на 10 (десять) років або до моменту отримання власником свідоцтва на право власності на земельну ділянку. Після закінчення терміну договору орендар має переважне право поновлення його на новий термін. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 (тридцять) днів до закінчення терміну дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію" (а.с. 28).

Згідно розпорядження голови Миронівської районної державної адміністрації Київської області № 210 від 8.06.2016 "Про внесення змін до розпорядження голови Миронівської районної державної адміністрації від 16.02.2016 № 40 "Про продовження терміну дії договору оренди земельної ділянки від 13.02.2015, укладеного з ФГ "Припіяло Андрій Васильович", було внесено зміни до розпорядження голови Миронівської районної державної адміністрації від 16.02.2016 № 40 "Про продовження терміну дії договору оренди земельної ділянки від 13.02.2015, укладеного з ФГ "Припіяло Андрій Васильович", а саме: в пункті 1 слова "терміном на 1 рік" замінити на слова "терміном на 10 років" (а.с. 31).

Позивачем здійснювалася орендна плата та плата податку за землю за період з 2016 року по грудень 2018 року включно, що підтверджується письмовими доказами по справі: квитанціями, платіжними дорученнями, розрахунками сум земельного податку та податковими деклараціями з плати за землю за вказаний період (а.с. 35-56). Тому суд не може прийняти до уваги твердження представника Миронівської районної державної адміністрації та довідку Зеленьківської сільської ради від 7 вересня 2018 року №854 про те, що сільська рада не отримувала орендну плату від ФГ "Припіяло А.В.", оскільки дане твердження спростовується зазначеними письмовими доказами по справі.

Також судом встановлено, що згідно договору оренди земельної ділянки від 17.09.2018, укладеного між Миронівською районною державною адміністрацією та ОСОБА_2 , останньому було передано в оренду земельну ділянку, площею 22,85 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (невитребувані паї - 7 шт.), яка розташована за межами населеного пункту с. Зеленьки Миронівського району Київської області на території Зеленківської сільської ради Миронівського району Київської області. Договір укладено сторонами терміном на 1 рік або до моменту отримання власником свідоцтва про право власності на земельну ділянку. (а.с. 57-62).

Згідно протоколу № 6 засідання комісії з питань раціонального використання та охорони земель в Миронівському районі від 12.09.2018 та розпорядження голови Миронівської районної державної адміністрації Київської області № 334 від 14.09.2018 "Про передачу в оренду земельної ділянки ОСОБА_2 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Зеленьківської сільської ради Миронівського району Київської області", ОСОБА_2 передано в оренду земельну ділянку, площею 22,85 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (невитребувані паї - 7 шт.), яка розташована за межами населеного пункту с. Зеленьки Миронівського району Київської області на території Зеленківської сільської ради Миронівського району Київської області, терміном на 1 рік (а.с. 63-64, 75-76).

Рішенням Конституційного Суду України № 7-рп/2009 від 16.04.2009 у справі №1-9/2009 встановлено, що органи місцевого самоврядування не можуть скасовувати свої попередні рішення, вносити до них зміни, якщо відповідно до приписів цих рішень виникли правовідносини, пов`язані з реалізацією певних суб`єктивних прав та охоронюваних законом інтересів, і суб`єкти цих правовідносин заперечують проти їх зміни чи припинення.

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені статтею 203 ЦК України. Зокрема, зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього кодексу.

У частині третій зазначеної статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

За змістом частини першої статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна зі сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Стаття 236 ЦК України передбачає, що нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов`язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.

Судом встановлено, що 16.02.2016 Миронівська районна державна адміністрація як орендодавець уклала з позивачем як орендарем строком на 10 років договір оренди землі (пункт 3.1 цього договору), який набрав чинності після підписання сторонами та державної реєстрації (пункт 13.1 вказаного договору) (відповідно до змін, внесених до цього договору згідно договору від 16.02.2016 (а.с. 28). Після спливу зазначеного строку орендар отримав би переважне право поновлення договору на новий строк.

Згідно з частиною першою статті 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом (далі - ЗК) України, Законом України Про оренду землі .

Згідно з частиною другою статті 125 ЗК України у вказаній редакції право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації (стаття 18 Закону України Про оренду землі у редакції, чинній на час підписання 16.02.2016 з позивачем договору оренди землі та його реєстрації).

Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом (статті 20 Закону України Про оренду землі у вказаній редакції).

Згідно з частиною першою статті 27 Закону України Про оренду землі орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац четвертий частини другої статті 24 Закону України Про оренду землі ).

Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною (пункт в частини третьої статті 152 ЗК України).

Внаслідок укладення 17.09.2018 договору оренди земельної ділянки (а.с. 57-62) між Миронівською районною державною адміністрацією та ОСОБА_2 , останній отримав право оренди земельною ділянкою, що стало перешкодою для позивача у реалізації аналогічного права щодо тієї самої земельної ділянки.

Така ж позиція викладена в Постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц.

Відтак, одночасне існування кількох прав оренди на одну і ту ж земельну ділянку суперечить вимогам чинного законодавства, спрямованого на забезпечення, визнання та захист державою речових та інших прав, які підлягають державній реєстрації та призводить до порушення права позивача, як орендаря.

Відповідно до ст. 33 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі вважається поновленим, якщо місцева рада не надала орендарю лист - заперечення в місячний строк після закінчення строку його дії цього договору. Така ж правова позиція висловлена в постанові ВС від 5 червня 2019 року у справі № 693/45/18.

Миронівська районна державна адміністрація не вживала протягом 2016-2018 років будь-яких дій, що могли б свідчити про намір розірвання договору оренди з ФГ "Припіяло А.В.", при цьому останній продовжував користуватись орендованою землею та сплачувати орендну плату, що підтверджується дослідженими вище письмовими доказами по справі.

Таким чином, укладенням договору оренди землі між Миронівською районною державною адміністрацією та ОСОБА_2 були суттєво порушені права ФГ "Припіяло Андрій Васильович", які підлягають судовому захисту шляхом визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між Миронівською районною державною адміністрацією та ОСОБА_2 та скасування розпорядження Миронівської районної державної адміністрації Київської області від 14 вересня 2018 року № 334.

Стаття 4 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень містить перелік речових прав та їх обтяжень що підлягають державній реєстрації, а ст. 5 містить перелік нерухомого майна, щодо якого проводиться державна реєстрація прав, в даних статтях Закону відсутнє право оренди земельної частки (паю) або земельна часта (пай) як об`єкт нерухомості.

Відповідно до ч. 1 ст. 79 ЗК України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Земельна частка (пай) не є земельною ділянкою в розумінні ст. 79 ЗК України, а тому не може відноситься до об`єктів нерухомого майна, речові права щодо яких підлягають державній реєстрації у порядку, визначеному нормами Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень . З таким висновком погоджується Державна реєстраційна служба України, про що наголошує в своєму листі листі від 15.01.2013 № 10-06-15-13.

Відповідно до вимог Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень , Порядку ведення Державного земельного кадастру провести реєстрацію прав на земельну ділянку можливо лише після присвоєння кадастрового номеру. Представник Миронівської районної державної адміністрації не заперечував факту відсутності в спірних земельних ділянок кадастрових номерів, а тому в силу ст. 82 ЦПК України дана обставина не підлягає доказуванню.

Відповідно до ст. 654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Таким чином п. 2 договору від 9 червня 2016 року суперечить чинному законодавсту, тому в цій частині позовні вимоги підлягають задоволенню.

Керуючись ст. 2, 4, 12, 81, 82, 141, 142, 198, 223, 263-265, 273, 352, 354 ЦПК України, суд,-

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги Фермерського господарства "Припіяло Андрій Васильович" до Миронівської районної державної адміністрації Київської області, ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - Зеленьківська сільська рада Миронівського району Київської області, про визнання недійсним пункту договору оренди в частині, визнання незаконним та скасування розпорядження Миронівської районної державної адміністрації, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, - задовольнити у повному обсязі.

Визнати недійсним пункт 2 договору від 9 червня 2016 року про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 16 лютого 2016 року в частині набуття ним чинності після проведення його державної реєстрації.

Визнати незаконним та скасувати розпорядження Миронівської районної державної адміністрації Київської області від 14 вересня 2018 року № 334 "Про передачу в оренду земельної ділянки гр. ОСОБА_2 для ведення товарного сільськогосподарського товариства на території Зеленківської сільської ради Миронівського району Київської області".

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 17 вересня 2018 року, укладений між Миронівською районною державною адміністрацією та ОСОБА_2 .

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення або ухвала суду не були вручені у день його (її) проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження: на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Відповідно до пп. 15.5 п. 15 Перехідних положень ЦПК України (в редакції від 15.12.2017) до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційні скарги подаються учасниками справи через відповідні суди за правилами, що діяли до набрання чинності цією редакцією Кодексу, тобто до апеляційного суду Київської області через Ржищівський міський суд Київської області.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено 1 листопада 2019 року.

Суддя