Постанова

від 21.06.2011 по справі 11/457

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУ Д УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"21" червня 2011 р. Справа № 11/457

Вищий господарський суд України у складі колегії суд дів:

Плюшка І.А. - головуючо го,

Самусенко С.С.,

Саранюка В.І.

розглянувши касаційну

скаргу Товари ства з обмеженою відповідаль ністю "Равіс"

на постанову Київ ського апеляційного господа рського суду від 24 березня 2011 р оку

у справі № 11/457

господарського суду мі ста Києва

за позовом Товарис тва з обмеженою відповідальн істю "Равіс"

до Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1

третьої особи без самості йних вимог щодо предмету

спору Товариства з обмеженою відповідальністю "Лізинг - Сервіс"

про переведе ння прав покупця за договоро м купівлі-продажу приміщення

за участю представників

позивача - Клюца С.О.

відповідача - ОСОБА_1, ОСОБА_2

третьої особи - ОСОБ А_3

Дніпровська рада - Вол тигіна А.П.

КМДА Левченко Д .В.

В С Т А Н О В И В:

В листопаді 2010 року Това риство з обмеженою відповіда льністю "Равіс" звернулося до господарського суду із позо вом до відповідачів, в якому п росило перевести на нього пр ава та обов' язки покупця за договором купівлі-продажу п риміщення, укладеного за рез ультатами аукціону між Дніпр овською районною у місті Киє ві радою в особі Управління о ренди та приватизації комуна льного майна виконавчого орг ану Дніпровської районної у м. Києві ради та фізичною особ ою - підприємцем ОСОБА_1, по свідченого 09.09.2010 приватним нот аріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБ А_4.

Рішенням господарського с уду міста Києва від 28 січня 2011 р оку (суддя Ю.М. Смирнова) у спра ві №11/457 позов задоволено.

Постановою Київського апе ляційного господарського су ду від 24 березня 2011 року (судді К орсак В.А., Нєсвєтова Н.М., Коршу н Н.М.) рішення господарського суду міста Києва від 28 січня 201 1 року у справі №11/457 скасовано, у позові відмовлено, а також ви рішено питання про розподіл судових витрат.

Не погодившись з постано вою Київського апеляційного господарського суду від 24 бер езня 2011 року Товариство з обме женою відповідальністю "Раві с" звернувся до Вищого господ арського суду України з каса ційною скаргою, в якій просит ь вищезазначену скасувати по станову, а рішення господарс ького суду міста Києва від 28 с ічня 2011 року залишити в силі.

В обґрунтування своїх ви мог скаржник посилається на те, що при винесенні постанов и неправильно застосовані но рми матеріального та процесу ального права.

Колегія суддів, обговоривш и доводи касаційної скарги, п еревіривши матеріали справи , перевіривши юридичну оцінк у обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування г осподарськими судами першої та апеляційної інстанцій но рм процесуального права, вва жає, що касаційна скарга не пі длягає задоволенню з наступн их підстав.

Судами попередніх інстан цій встановлено, що 01 листопад а 2007 року між Комунальним підп риємством Дніпровського рай ону міста Києва "Фінансово-ро зрахунковий центр "Дніпровсь кий" (орендодавець) та Товарис твом з обмеженою відповідаль ністю "Равіс" (орендар) укладен о Договір № 41 оренди нерухомог о майна - нежилого підвально го приміщення площею 502,50 кв. м., щ о знаходиться за адресою: А ДРЕСА_1.

03 грудня 2007 року між Комуналь ним підприємством Дніпровсь кого району міста Києва "Фіна нсово-розрахунковий центр "Д ніпровський" (орендодавець) т а Товариством з обмеженою ві дповідальністю "Равіс" (оренд ар) укладено Договір № 128 оренд и нерухомого майна.

За умовами зазначеного Дог овору орендодавець на підста ві рішення № 129 від 25 червня 2007 ро ку та розпорядження № 645-р від 12 грудня 2007 року Дніпровської районної у місті Києві ради п ередав, а орендар прийняв у ст рокове платне користування н ежиле приміщення на першому поверсі загальною площею 652,40 к в. м., що знаходиться за адресо ю: АДРЕСА_1 під розміщення сервісного центру по ремонт у телерадіоапаратури та засо бів мобільного зв' язку.

Згідно з п. 7.1 Договору цей До говір укладено строком на 2 ро ки 364 дні, що діє з 03 грудня 2007 року до 01 грудня 2010 року включно.

Судами встановлено, що 03 гру дня 2007 року орендодавець пере дав, а орендар прийняв об' єк т оренди за Актом приймання-п ередачі в оренду нерухомого майна.

Спір між сторонами виник з п риводу реалізації переважно го права орендаря на купівлю об' єкту оренди за адресою АДРЕСА_1.

Господарський суд міста Ки єва, задовольняючи позов, вих одив з того, що позивачу - Тов ариству з обмеженою відповід альністю "Равіс" як належному орендарю не пропонувалось п риватизувати орендоване май но шляхом його викупу, а тому б езпідставним було включення орендованого позивачем прим іщення до переліку об'єктів к омунальної власності, які пі длягають приватизації спосо бом продажу на аукціоні. Пози вач має переважне право на пр идбання індивідуально визна ченого майна, однак таке прав о було порушене шляхом прийн яття рішення Дніпровською ра йонною у місті Києві радою (рі шення від 27 травня 2010 року № 464 пр о включення спірного приміще ння до переліку об' єктів, що підлягають приватизації спо собом продажу на аукціоні).

Колегія суддів Вищого госп одарського суду України пого джується з висновком суду ап еляційної інстанції про відм ову у задоволенні позову, з ог ляду на наступне.

Частиною першою статті 289 ГК України встановлено, що орен дар має право на викуп об'єкта оренди, якщо таке право перед бачено договором оренди.

Згідно ч.9 ст. 17 Закону Україн и “Про приватизацію державно го майна”, орендар має право н а викуп об'єкта оренди, якщо це було передбачено договором оренди, укладеним до набранн я чинності Законом України "П ро оренду державного майна".

Орендар здійснює викуп об'є кта оренди відповідно до зак онодавства та договору оренд и. Умови викупу (ціна, порядок, строки, засоби платежу) визна чаються в договорі оренди.

У відповідності до пункту 16 Роз'яснення Президії Вищого арбітражного суду України в ід 25 травня 2000 року № 02-5/237 "Про деяк і питання практики застосува ння Закону України "Про оренд у державного та комунального майна", згідно якого господар ським судам слід враховувати , що відповідно до статті 25 Зак ону “Про оренду державного т а комунального майна” орендо ване майно приватизується зг ідно з чинним законодавством , тобто оренду з викупом як спо сіб приватизації Закон не пе редбачає, а отже, відсутнє і пе реважне право орендаря на ви куп об'єкта оренди, за винятко м тих випадків, коли право на в икуп такого майна було перед бачено договором оренди, укл аденим до набрання чинності Законом у редакції від 14 берез ня 1995 року.

З огляду на вимоги чинного з аконодавства, що регламентує спірні правовідносини сторі н, для проведення приватизац ії комунального майна шляхом викупу, таке право повинно бу ти передбачене договором оре нди або майно, повинно бути вк лючене до переліку об'єктів, щ о підлягають приватизації шл яхом викупу.

Судом апеляційної інстанц ії встановлено, що умовами ук ладеного між сторонами Догов ору оренди №128 від 03 грудня 2007 ро ку право викупу орендарем об 'єкта оренди передбачено не б уло.

Якщо договір оренди укладе но після набрання чинності З аконом України “Про оренду д ержавного та комунального ма йна” або в договорі, укладено му до набрання ним чинності, н е передбачено викуп об'єкта о ренди, приватизація такого о б'єкта здійснюється відповід но до чинного законодавства (п. 9.1. Інформаційного листа Вищ ого арбітражного суду Україн и від 25 квітня 2001 року №01- 8/500 “Про д еякі питання практики застос ування у вирішенні спорів за конодавства про приватизаці ю державного майна”).

На підставі рішення Дніпро вської районної у місті Києв і ради від 27 травня 2010 року № 464 "Пр о внесення змін до деяких ріш ень Дніпровської районної у місті Києві ради" спірне нежи ле приміщення було включене до переліку об'єктів, що підля гають приватизації шляхом пр одажу на аукціоні.

В матеріалах справи відсут ні докази щодо скасування чи визнання недійсним рішення Дніпровської районної у міст і Києві ради від 27 травня 2010 рок у № 464.

06 вересня 2010 року в ході прове деного аукціону, нежиле прим іщення по АДРЕСА_1 загальн ою площею 654,4 кв.м. було придбан о ОСОБА_1, якою було запроп оновано за об'єкт продажу 2 307 987,0 0 грн., без ПДВ.

За результатами проведено го аукціону, між Дніпровсько ю районною у м. Києві радою в о собі управління оренди та пр иватизації комунального май на виконавчого органу Дніпро вської районної у м. Києві рад и (продавець) та громадянкою ОСОБА_1 (покупець) укладено Д оговір купівлі-продажу примі щення шляхом продажу на аукц іоні, який 09 вересня 2010 року пос відчений приватним нотаріус ом Київського міського нотар іального округу ОСОБА_4.

Відповідно до предмету укл аденого між сторонами догово ру купівлі-продажу продавець зобов'язався передати у влас ність покупця, шляхом продаж у на аукціоні, нежилі приміще ння з №1 по №21, вітрина (групи пр иміщень №200) загальною площею 654,40 кв.м., які розташовані за адр есою: АДРЕСА_1 (літера А), а п окупець зобов'язався прийнят и об'єкт приватизації, сплати ти ціну у розмірі 2769584, 40 грн., з ПД В та зареєструвати право вла сності об'єкта приватизації.

Згідно ст. 27 Закону України “ Про приватизацію державного майна”, право власності на пр иватизований об'єкт переходи ть з моменту сплати повної ва ртості придбаного об'єкта пр иватизації.

Судом апеляційної інстанц ії встановлено, що покупцем ОСОБА_1 сплачено на користь Управління оренди та приват изації комунального майна ви конавчого органу Дніпровськ ої районної у місті Києві рад и кошти у розмірі 2307987,00 грн., в яко сті оплати за купівлю нежитл ового приміщення згідно дого вору від 09 вересня 2010 року, та 461 59 7, 40 грн. оплати ПДВ.

15 вересня 2010 року, на виконанн я правочину, продавець перед ав, а покупець прийняв об'єкт п риватизації за Актом прийман ня-передачі нежилих приміщен ь.

Покупцем, ОСОБА_1 було за реєстровано право власності на об'єкт приватизації згідн о вимог чинного законодавств а, про що свідчить наявна копі я витягу про реєстрацію прав а власності на нерухоме майн о № 27485083 від 29 вересня 2010 року.

З огляду на викладене колег ія суддів Вищого господарськ ого суду України погоджуєтьс я з висновком суду попереднь ої інстанції про не обґрунто ваність доводів позивача щод о порушення його переважного права як належного орендаря на першочергове придбання о б' єкту у відповідності до п оложень ч.2 ст.777 ЦК України.

Частина 2 ст. 777 ЦК України над ає наймачеві переважне право придбати річ, що є об'єктом на йму, за умов належного викона ння своїх обов'язків за догов ором найму, в разі її продажу н аймодавцем. Однак, як вірно за значено судом апеляційної ін станції порядок реалізації ц ього права наймачем законом не визначений.

Переважне право на придбан ня речі в такому випадку найм ач має, якщо він пропонує рівн і з іншими особами умови. Якщо він пропонує умови гірші, ніж інші покупці, він втрачає так е право.

Переважне право наймача по ширюється лише на випадки ві дчуження речі: на підставі до говорів купівлі-продажу і не поширюється на інші випадки відчуження речі (внесення до статутного фонду юридичної особи, відчуження на підстав і договорів міни, дарування т ощо).

У статті не визначається по рядок реалізації переважног о права наймача на придбання речі у випадку її продажу. Том у такий порядок може бути вст ановлений сторонами в догово рі.

Крім того, судом попередньо ї інстанції встановлено, що в договорі сторонами не було з акріплено переважне право ор ендаря на придбання об' єкту у разі його продажу, та порядо к реалізації такого права.

Цивільний кодекс України н е визначає наслідків порушен ня переважного права наймача за договором найму на придба ння речі у разі її продажу.

Статтею 53 Закону України “П ро Державну програму привати зації” визначено, що у разі, як що державний орган приватиза ції звертається до орендаря з пропозицією приватизувати орендоване майно, а орендар н е погоджується на викуп тако го майна, державний орган при ватизації може запропонуват и зазначене майно для продаж у на конкурентних засадах.

Доводи позивача про те, що п озивачу як чинному орендарю не пропонувалось приватизув ати орендоване майно шляхом викупу, яке було неправомірн о включено до переліку об'єкт ів комунальної власності, як і підлягають приватизації сп особом продажу на аукціоні. З азначене призвело до фактичн ого порушення переважного пр ава позивача на придбання ін дивідуально визначеного май на є необґрунтованими, оскіл ьки чинне законодавство, зок рема ст.53 Закону України “Про Державну програму приватиза ції” закріплює за органом пр иватизації відповідне право , а не обов' язок звернутися д о орендаря з пропозицією при ватизувати орендоване майно .

В цій статті також зазначає ться що продаж орендованих н ежилих приміщень, будівель т а споруд незалежно від відом чого підпорядкування здійсн юється шляхом приватизації в ідповідно до законодавства У країни. Як було встановлено, п родаж об' єкту здійснювався на підставі прийнятого ріше ння Дніпровської районної у місті Києві ради від 27 травня 2010 року № 464 шляхом проведення а укціону.

Також, судом апеляційної ін станції встановлено, що в мат еріалах справи знаходяться л исти №3-1088 від 23 червня 2010 року та №3-1121 від 23 червня 2010 року (т.2., а.с.22-27) отримані позивачем, зі зміст у яких вбачається, що відпові дач - Управління оренди та при ватизації комунального майн а виконавчого органу Дніпров ської районної у місті Києві ради проінформував позивача - ТОВ “Равіс” про включення ор ендованого приміщення по А ДРЕСА_1 (652,4 кв.м.) в Дніпровсько му районі міста Києва до пере ліку об'єктів комунальної вл асності територіальної гром ади Дніпровського району, що підлягають приватизації шля хом продажу на аукціоні.

Тому позивач як чинний орен дар був повідомлений про вкл ючення спірного об' єкту ком унальної власності до перелі ку об' єктів, які підлягають приватизації, та про проведе ння аукціону.

У матеріалах справи відсут ні докази щодо визнання резу льтатів аукціону недійсними чи визнання таким, що не відбу вся. Об' ява про проведення а укціону була оприлюднена у г азеті "Київська правда" № 86 (22576) в ід 03 серпня 2010 року, однак позив ач з невідомих причин не скор истався своїм правом на прий няття участі в аукціоні.

Враховуючи зазначене, пози вач міг реалізувати свої пра ва щодо придбання спірного о б'єкту шляхом прийняття учас ті в аукціоні та запропонува ння конкурентної ціни за вис тавлений об'єкт, а тому відсут ні підстави вважати, що позив ач був обмежений у своїх прав ах.

Згідно правової позиції Ко нституційного Суду України, висловленої у рішенні від 01 ли пня 1998 року N 9-рп/98 у справі щодо п риватизації державного майн а, угоди приватизації, визнан і “особливими договорами куп івлі-продажу державного майн а, на які поширюються також ві дповідні норми цивільного за конодавства про угоди, якщо і нше не випливає із законодав ства про приватизацію”.

У відповідності до положен ь Постанови Кабінету Міністр ів України "Про затвердження Порядку відчуження об'єктів державної власності" від 06 че рвня 2007 року № 803, аукціон визнач ено як спосіб продажу майна, з а яким його власником стає по купець, що в ході торгів запро понував за нього найвищу цін у.

Продаж комунального майна шляхом проведення аукціону, за конкурсом, виключає можли вість застосування переважн ого права наймача на придбан ня майна у разі його продажу з азначеним способом, що безпо середньо випливає із законод авства про приватизацію.

Отже, під час вирішення спор у, судом апеляційної інстанц ії правильно встановлені усі обставини, що мають значення для справи, їм надана вірна юр идична оцінка, норми права за стосовані вірно, а доводи кас аційної скарги не спростовую ть висновків суду.

За наведених вище обставин , Вищий господарський суд Укр аїни не знайшов законних під став для повного або частков ого задоволення вимог касаці йної скарги, а тому постанову слід залишити без змін, а каса ційну скаргу - без задоволенн я.

На підставі наведеного вищ е і керуючись ст.ст. 111-5,111-7, 111-9, 111-10, 111-11 Господарського процесуальн ого кодексу України,-

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Тов ариства з обмеженою відповід альністю "Равіс" залишити без задоволення.

2. Постанову Київського ап еляційного господарського с уду від 24 березня 2011 року зі спр ави № 11/457 залишити без змін.

Головуючий суддя І. А. Плюшко

Судді С. С. Самусенко

В. І. Саранюк