Рішення

від 01.08.2011 по справі 48/233

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА КИЄВА

48/233

ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  міста КИЄВА01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б     тел. 284-18-98

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа №  48/233

01.08.11

За позовомТовариства з обмеженою відповідальністю "С.Марія"

доКомунального підприємства "Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду" Солом'янської районної в м. Києві ради

за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні

відповідачаСолом'янська районна у м. Києві державної адміністрації

провнесення змін до договору

Суддя Бойко Р.В.

Представники сторін:

від позивача:Пащенко А.В., Загура В.П.

від відповідача:Панова С.А.

від третьої особи:Мдзелурі К.З.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "С.Марія" (надалі –"Товариство") звернулося до господарського суду міста Києва із позовом до Комунального підприємства "Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду" Солом'янської районної в м. Києві ради (надалі –"Підприємство") та Солом'янської районної у м. Києві державної адміністрації про визнання договору оренди продовженим та зобов'язання вчинити дії.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Підприємство відмовляється визнавати продовженим договір оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади Солом'янського району міста Києва №002/Ч від 01.04.2008 р. та зменшувати орендну плату відповідно до пропозицій позивача.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 10.06.2011 р. порушено провадження у справі та призначено її до розгляду на 29.06.2011 р.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 29.06.2011 р. розгляд справи відкладено до 01.08.2011 р. у зв'язку із заявленим клопотанням та необхідністю витребування доказів.

В судове засідання представники позивача з'явилися, вимоги ухвали суду виконали, надали заяву про уточнення позовних вимог (зміну предмету позову), в якій просили зобов'язати Підприємство внести зміни до п. 3.1 договору оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади Солом'янського району міста Києва №002/Ч від 01.04.2008 р., позовні вимоги з урахуванням заяви про уточнення позовних вимог підтримали.

Наведене зумовлює виключення Солом'янської районної у м. Києві державної адміністрації зі складу відповідачів та залучення її в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача.

Представник відповідача в судове засідання з'явилася, на виконання вимог ухвали суду надала документи, у задоволенні позовних вимог просила відмовити у повному обсязі.

Представник третьої особи в судове засідання з'явилася, надала пояснення стосовно суті спору, проти задоволення позовних вимог заперечувала.

В судовому засіданні судом оголошено вступну та резолютивну частину рішення.

У судових засіданнях складалися протоколи згідно статті 81-1 Господарського процесуального кодексу України.

Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників учасників судового процесу, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

17.02.2006 р. між Підприємством (орендодавець) та Товариством (орендар) було укладено договір оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади Солом'янського району міста Києва №3117, відповідно до умов якого орендодавець на підставі розпорядження Солом'янської районної у м. Києві державної адміністрації №206 від 17.02.2006 р. передає, а орендар приймає в оренду нежиле приміщення загальною площею 243,7 кв.м. для розміщення магазину непродовольчих товарів за адресою: м. Київ, б-р Чоколівський, 27, а орендар за користування об'єктом оренди сплачує орендну плату.

01.04.2008 р. між Підприємством (орендодавець) та Товариством (орендар) укладено договір оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади Солом'янського району міста Києва №002/Ч (надалі –"Договір").

Відповідно до п. 1.1 Договору орендодавець та орендар на підставі розпоряджень Солом'янської районної у м. Києві державної адміністрації №2492 від 29.12.2007 р., №490 від 27.03.2008 р. передає, а орендар приймає в оренду нежиле приміщення для розміщення магазину непродовольчих товарів, адміністративні та складські потреби за адресою: б-р Чоколівський, 27.

Згідно з п. 2.1 Договору об'єктом оренди є: нежиле приміщення загальною площею 243,7 кв.м., у тому числі цоколь 243,7 кв.м. (для магазину непродовольчих товарів –73,8 кв.м., на складські потреби –140,9 кв.м. та на адміністративні потреби –29,0 кв.м.) згідно викопіювання з поверхового плану, що складає невід'ємну частину цього договору (додаток №1).

Вартість об'єкту оренди відповідно до п. 2.2 Договору згідно зі звітом про експертну оцінку станом на 31.01.2008 р. становить 840 000,00 грн.

Пунктом 3.1 Договору передбачено, що за користування об'єктом оренди орендар сплачує орендодавцю орендну плату, розрахунок якої здійснюється на підставі Методики розрахунку та порядку використання орендної плати або за результатами конкурсу на право оренди об'єкт комунальної власності. Орендна плата на момент укладання договору встановлюється у розмірі 60% від вартості майна і становить 41 999,99 грн. на місяць.

Згідно з п. 3.8 Договору орендар повинен сплачувати орендну плату та інші платежі незалежно від результатів господарської діяльності щомісячно до 1-го числа місяця наступного за звітним, з урахуванням щомісячного індексу інфляції.

Пунктом 9.1 Договору визначено, що строк дії договору встановлено з 01.04.2008 р. до 27.02.2011 р.

Відповідно до п. 9.2 Договору договір припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено. Питання про надання дозволу на продовження строку дії договору оренди та його умови, вирішується на підставі письмового звернення орендаря до органу виконавчої влади, поданого не пізніше як за три місяці до закінчення троку його дії. Продовження терміну договору оформлюється письмовою угодою сторін, яка є додатком до цього договору оренди, або укладенням нового договору.

У разі, якщо звернення орендаря не надійшло або орендар не отримав дозволу на продовження оренди, орендар повинен звільнити об'єкт оренди по закінченню терміну дії договору та передати орендодавцю об'єкт оренди по акту прийому-передачі.

Реорганізація орендодавця або перехід права власності на орендоване майно третім особам не є підставою для зміни умов або припинення чинності цього договору оренди.

На виконання умов Договору позивачем було передано відповідачу в оренду приміщення за адресою: м. Київ, б-р Чоколівський, 27, загальною площею 243,7 кв.м.

28.12.2010 р. та 21.01.2011 р. позивачем було направлено на адресу Підприємства листи з пропозиціями щодо продовження строку дії договору та зменшення орендної плати. Також позивачем було направлено відповідачу проект додаткової угоди про внесення змін до Договору від 28.02.2011 р.

Спір у справі виник у зв'язку із наявністю підстав для внесення змін до Договору відповідно до пропозицій позивача.

Договір є договором оренди, а відтак між сторонами виникли правовідносини, які підпадають під правове регулювання Глави 58 Цивільного кодексу України, Глави 30 Господарського кодексу України та Законом України "Про оренду державного та комунального".

Вказаний договір є підставою для виникнення у його сторін господарських зобов'язань, а саме майново-господарських зобов'язань згідно ст. ст. 173, 174, 175 Господарського кодексу України, ст. ст. 11, 202, 509 Цивільного кодексу України, і згідно ст. 629 Цивільного кодексу України є обов'язковим для виконання сторонами.

Частиною 1 ст. 173 Господарського кодексу України визначено, що господарським визнається зобов'язання, що виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб'єкт (зобов'язана сторона, у тому числі боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб'єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб'єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.

Згідно з частиною 1 статті 3 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Аналогічні норми містяться в положеннях ст. 759 Цивільного кодексу України.

Матеріалами справи підтверджується, а сторонами не заперечується факт передачі приміщення в оренду та користування ним відповідачем.

Відповідно до умов п. 9.2 Договору 08.12.2010 р. та 21.01.2011 р. позивач звернувся до  Солом'янської районної у м. Києві державної адміністрації з пропозиціями щодо продовження строку дії договору.

Згідно з ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Відповідно до ст. 764 Цивільного кодексу України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Положення п. 9.2 Договору застосовуються в частині, яка не суперечить ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та ст. 764 Цивільного кодексу України.

Матеріали справи не містять доказів надіслання заяви про відмову жодної із сторін від продовження дії Договору, а отже за відсутності такої заяви з урахуванням положень ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та ст. 764 Цивільного кодексу України Договір вважається продовжним на строк, який був раніше встановлений Договором (2 роки 10 місяців 26 дні), тобто до 22.01.2014 р.

Згідно із статтею 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, установлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Положеннями ч. 1 ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що орендна плата з урахуванням її індексації є істотною умовою договору.

Пунктом 3.1 Договору передбачено, що за користування об'єктом оренди орендар сплачує орендодавцю орендну плату, розрахунок якої здійснюється на підставі Методики розрахунку та порядку використання орендної плати або за результатами конкурсу на право оренди об'єкт комунальної власності. Орендна плата на момент укладання договору встановлюється у розмірі 60% від вартості майна і становить 41 999,99 грн. на місяць.

Тобто, у 2008 році сторонами визначено орендну плату у розмірі 60% від вартості майна

Розпорядженням Солом'янської районної у місті Києві державної адміністрації №750 від 24.06.2009 р. внесено зміни та доповнення до Порядку надання в орендне користування майна, яке належить до комунальної власності територіальної громади Солом'янського району м. Києва, а як в 2009 році, так і на сьогоднішній момент методикою розрахунку і порядку використання орендної плати за користування майном, що належить до комунальної власності територіальної громади Солом'янського району м. Києва, встановлена орендна ставка за користування майном для торгівлі непродовольчими товарами та для адміністративних потреб –15%, для складських потреб –10% від вартості майна визначеної експертним шляхом.

Зазначені акти є чинним, не оскаржувалися, у встановленому законом порядку не скасовані, не визнані недійсними, а тому підлягають виконанню.

28.12.2010 р. та 21.01.2011 р. позивачем було направлено на адресу Підприємства листи №431 та №433 відповідно з пропозиціями щодо укладення додаткової угоди до Договору, а 28.02.2011 р. -  додаткову угоду про внесення змін до Договору.

Представник Підприємства в судовому засіданні визнав отримання проекту додаткової угоди до Договору, проте пояснив, що відповідачем не було підписано зазначену додаткову угоду, оскільки її умови були невигідні.

Частиною 1 ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з ч. 2 ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї зі сторін у разі зміни цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України.

Отже, чинним законодавством передбачено можливість зміни умов договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадку зміни орендної ставки, зміни методики її розрахунку, змін централізованих цін та тарифів та в інших випадках, передбачених чинним законодавством України.

Аналогічна правова позиція викладено в постановах Верховного Суду України від 31.10.2006 р. у справі №5/200-2902 та від 04.07.2011 р. у справі №41/81пд.

Відповідно до ч. 4 ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" спори з питань зміни орендної плати вирішуються відповідно до чинного законодавства.

Відповідно до ч. 3 та 4 ст. 188 Господарського кодексу України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

Відповідачем відповіді на проект додаткової угоди стосовно зміни орендної плати не надано.

Згідно з ч. 4 ст. 188 Господарського кодексу України у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

За таких обставин, позовні вимоги задовольняються судом у повному обсязі.

Відповідно до вимог ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на відповідача.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд –

ВИРІШИВ:

1. Позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "С.Марія" задовольнити повністю.

2. Внести зміни до пункту 3.1 договору оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади Солом'янського району міста Києва №002/Ч від 01.04.2008 р., виклавши його в такій редакції: "Орендна плата встановлюється у розмірі 10.00%, 15.00%, 15.00% від вартості майна і становить 7 628,77 грн. на місяць. Розрахунок орендної плати: (експертна оцінка виконана станом на 31.01.2008 р.)

3 446,86*0,9*140,9*10,0%/12=3 642,47 грн.

3 446,86*0,9*73,8*15,0%/12=2 861,76 грн.

3 446,86*0,9*29*15,0%/12=1 124,54 грн.".

3. Стягнути з Комунального підприємства "Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду" Солом'янської районної в м. Києві ради (03186, м. Київ, вул. Соціалістична, 6; ідентифікаційний код 35756919) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "С.Марія" (01103, м. Київ, вул. Кіквідзе, 18-А; ідентифікаційний код 20014151) державне мито у розмірі 85 (вісімдесят п'ять) грн. 00 коп. та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу у розмірі 236 (двісті тридцять шість) грн. 00 коп. Видати наказ.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Суддя                                                                                                               Р.В. Бойко

Дата підписання повного тексту рішення –03.08.2011 р.