Рішення

від 25.04.2012 по справі 40/448

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА КИЄВА

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел. 284-18-98

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 40/448 25.04.12

За позовомКомунального підприємства "Київжитлоспецексплуатація" до Громадської організації "Міжнародний інститут експертиз та досліджень проблем безпеки" простягнення 56 404,59 грн. Суддя Смирнова Ю.М.

Представники:

від позивача Ковальчук В.М.- представник від відповідача Суперсон Ю.В., Соболевський І.В. -представники

Рішення прийняте 25.04.2012, оскільки 18.04.2012 в судовому засіданні оголошувалась перерва відповідно до ст. 77 Господарського процесуального кодексу України.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

На розгляд Господарського суду м. Києва передані позовні вимоги Комунального підприємства "Київжитлоспецексплуатація" про стягнення з Громадської організації "Міжнародний інститут експертиз та досліджень проблем безпеки" заборгованості у розмірі 56 404,59 грн.

Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням відповідачем зобов'язань за договором оренди № 10/3363 від 01.10.2009, у зв'язку з чим у відповідача виникла заборгованість перед позивачем по сплаті орендних платежів за період з березня по вересень 2011 року.

Відповідач проти позову заперечує та зазначає, що передані в оренду приміщення знаходяться у непридатному для нормальної експлуатації технічному стані і потребують негайного ремонту, про що неодноразово повідомлялось позивачу. Відповідач вважає, що у зв'язку з неможливістю використання приміщень за призначенням, відповідно до положень ч.6 ст. 762 Цивільного кодексу України він звільняється від сплати орендної плати за весь час протягом якого майно не могло бути використано.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, Господарський суд міста Києва

В С Т А Н О В И В:

01.10.2009 між Комунальним підприємством "Київжитлоспецексплуатація" (орендодавець) та Громадською організацією "Міжнародний інститут експертиз та досліджень проблем безпеки" (орендар) укладено Договір № 10/3363 про передачу майна комунальної власності територіальної громади міста Києва, яке передається в оренду (далі - Договір).

За умовами вказаного Договору орендодавець на підставі рішень Київської міської ради від 28.08.2008 № 93-1/93, від 16.10.2008 № 516/516, від 18.12.2008 № 861/861, від 23.04.2009 №336/1392, від 28.05.2009 № 540/1596 та листа Постійної комісії Київської міської ради з питань власності від 07.12.2007 № 29/283-1013 передає, а орендар приймає в оренду нерухоме майно (нежитлові приміщення) загальною площею 433,30 кв.м (на 1, 2 та 3 поверхах) за адресою: м. Київ, вул. Гоголівська, 39 літ. А.

На виконання умов договору сторонами 01.10.2009 було підписано акт приймання-передачі, відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування об'єкт оренди.

Строк дії договору встановлено з 01.10.2009 по 01.10.2010 (п. 9.1 Договору).

Відповідно до з ч. 2 ст.17 Закону України "Про оренду державного та мунального майна" орендодавець повідомив орендаря листом № 155/1/05-5068 від 19.10.2010 про закінчення терміну дії Договору оренди № 10/3363 від 01.10.2009, та необхідність звільнення нежилого приміщення і передання за актом позивачу.

Згідно з п. 3.1 Договору за користування об'єктом оренди орендар сплачує орендодавцю орендну плату у розмірі 3,20 грн. за 1 кв.м, а всього 5 614,94 грн.

Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається з урахуванням індексу інфляції за поточний місяць (п. 3.2 Договору).

Згідно з п. 3.6 Договору орендар зобов'язаний сплачувати орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності орендаря щомісячно не пізніше 10 числа поточного місяця на рахунок орендодавця.

Відповідно до п. 3.5 Договору орендна плата сплачується орендарем, починаючи з дати підписання акту приймання-передачі. Останнім днем сплати орендної плати є дата підписання сторонами акту приймання-передачі при поверненні об'єкта оренди орендодавцеві.

01.10.2011 відповідач повернув, а позивач прийняв об'єкт оренди за відповідним актом приймання-передачі.

Спір у справі виник у зв'язку з тим, що після закінчення терміну дії Договору оренди відповідач своєчасно не звільнив та не передав об'єкт оренди по акту і продовжував ним користуватись, не сплачуючи за фактичне користування приміщенням належних платежів за період з березня по вересень 2011 року.

Відповідач вважає, що у зв'язку з неможливістю використання приміщень за призначенням, відповідно до положень ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України він звільняється від сплати орендної плати за весь час протягом якого майно не могло бути використано.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Відповідно до ст. 34 Господарського процесуального кодексу України господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Відповідно до ст. 36 Господарського процесуального кодексу України письмовими доказами є документи і матеріали, які містять дані про обставини, що мають значення для правильного вирішення спору.

Частиною 6 ст. 762 Цивільного кодексу України передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Отже, визначальною умовою звільнення від орендної плати є наявність обставин, за які орендар не відповідає.

В акті Будівельної лабораторії Комунального підприємства "Київжитлоспецексплуатація" № 160/01 від 15.12.2008 обстеження технічного стану фасадів нежитлового будинку № 39 літ. А на вул. Гоголівській, проведеного 12.12.2008 згідно із дорученням позивача, визначено, що несучі зовнішні стіни обстежуваного будинку знаходяться в задовільному технічному стані по несучій здатності, окрім частини віконних прорізів головного фасаду і елементів конструкцій даху, які знаходяться в непридатному для нормальної експлуатації технічному стані; для приведення в належний технічний стан фасадів обстежуваного будинку рекомендується виконати ремонт фасадів, а в приміщеннях останнього поверху провести необхідні ремонтно-опоряджувальні роботи, які пов'язані зі зволоженням з даху будинку.

21.04.2010 згідно з листом Громадської організації "Міжнародний інститут експертиз та досліджень проблем безпеки" від 09.04.2010 № 2-0904 Будівельною лабораторією Комунального підприємства "Київжитлоспецексплуатація" проведено обстеження технічного стану несучих та огороджуючи конструкцій другого і третього поверхів та даху нежитлового будинку № 39 літер А на вул. Гоголівській, за результатами якого складено акт № 166/95 від 26.04.2010.

В акті № 166/95 від 26.04.2010 зазначено, що несучі та огороджуючи конструкції другого і третього поверхів знаходяться в задовільному технічному стані по несучій здатності, окрім міжповерхового перекриття, що знаходиться в непридатному для нормальної експлуатації технічному стані; несучі та огороджуючи конструкції даху будинку знаходяться в непридатному для нормальної експлуатації технічному стані; для приведення в належний технічний стан конструкцій даху будинку рекомендується виконати капітальний ремонт; для приведення приміщень другого та третього поверхів в належний технічний стан також рекомендовано виконати відповідний перелік ремонтних робіт.

Відповідно до положень ст. 776 Цивільного кодексу України поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Аналогічні положення містяться в ст. 18-1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" де зазначено, що поточний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендарем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором. Капітальний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендодавцем або іншим балансоутримувачем цього майна за його рахунок, якщо інше не встановлено договором.

Відповідно до п. 7.2 Договору орендар зобов'язаний протягом дії Договору, до передачі об'єкта оренди орендодавцю по акту, за свій рахунок проводити необхідний поточний ремонт об'єкта оренди (фасаду будинку, покрівлі, орендованих приміщень, місць спільного користування, системи опалення, водопостачання та водовідведення).

Орендар не має права без письмової згоди орендодавця проводити переобладнання, перепланування, ремонт об'єкта оренди, вести будівельні роботи на прибудинковій території. Дозвіл на виконання таких робіт оформлюють листом орендодавця, в якому зазначається про надання дозволу, погодження проекту (якщо його наявність передбачена законодавством України), кошторису витрат та термін на виконання робіт (п. 7.3 Договору).

Згідно з п. 5.3 Договору орендар має право виступати замовником на виготовлення проектно-кошторисної документації та проведення необхідного ремонту за письмовим дозволом орендодавця.

У зв'язку з тим, що передані відповідачу в оренду приміщення та дах будівлі знаходяться у непридатному для нормальної експлуатації технічному стані і потребують негайного ремонту, з метою запобігання подальшій руйнації будинку та на виконання покладених договором оренди на орендаря прав та обов'язків, відповідач направив позивачу листи № 1-0209 від 02.09.2010 (вх. № 4242 від 02.09.2010) та № 1-1509 від 15.09.2010 (вх. №4485 від 16.09.2010) з проханням погодити проектно-кошторисну документацію на проведення ремонту приміщень на 2 та 3 поверхах та даху нежитлового будинку по вул. Гоголівській, 39 літер А та надати згоду на здійснення за рахунок власних коштів орендаря поліпшень орендованого майна, передбачених проектно-кошторисною документацією.

Матеріали справи не містять доказів надання позивачем відповідачу дозволу на проведення ремонтних робіт та погодження проектно-кошторисної документації.

Таким чином, суд погоджується з доводами відповідача, що він був позбавлений можливості здійснити ремонтні роботи в орендованому приміщенні внаслідок ненадання позивачем дозволу на проведення такого ремонту.

Доказів на підтвердження проведення орендодавцем ремонтних робіт у переданому відповідачу в оренду нежитловому приміщенні, з метою можливості подальшої експлуатації об'єкту оренди, позивачем не надано.

Посилання позивача на погодження відповідача зі станом приміщення при його прийнятті в оренду за актом приймання-передачі від 01.10.2009 судом відхиляється, оскільки стан орендованого приміщення значно погіршився у 2010 році, що підтверджується актом №166/95 від 26.04.2010, складеним Будівельною лабораторією Комунального підприємства "Київжитлоспецексплуатація".

Крім того, відповідачем належним чином виконувались зобов'язання зі сплати орендної плати за користування приміщенням до січня 2011 року, що підтверджується довідкою позивача № 155/1/05-191 про відсутність заборгованості за фактичне користування об'єктом оренди.

Щодо твердження позивача про те, що відповідач не звертався до Київської міської ради з клопотанням про надання пільгової орендної плати на період проведення капітального ремонту чи переобладнання приміщення, суд відзначає, що згідно положень Договору орендар може звернутись з відповідним клопотанням після надання орендодавцем згоди на проведення ремонтних робіт або у разі виконання капітального ремонту самим орендодавцем.

Суд прийшов до висновку, що фактично відповідач був позбавлений можливості користуватись об'єктом оренди за призначенням, визначеним в договорі оренди, в період, за який позивачем стягується заборгованість за користування приміщенням, через обставини, за які він не відповідає, а тому відповідно до ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України відповідач звільняється від сплати орендної плати за період з березня по вересень 2011 року.

Враховуючи викладене, правові підстави для задоволення позовних вимог позивача відсутні.

У зв'язку з відмовою у позові судовий збір відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України покладається на позивача.

Керуючись ст.ст. 33, 34, 43, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва

В И Р І Ш И В:

У задоволенні позову відмовити повністю.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Суддя Ю.М. Смирнова

Дата підписання рішення: 28.04.2012