Рішення

від 18.02.2013 по справі 5020-1423/2012

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД М. СЕВАСТОПОЛЯ

cpg1251

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА СЕВАСТОПОЛЯ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 лютого 2013 року справа № 5020-1423/2012

За позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України в Автономній республіці Крим та м. Севастополі (99008, м. Севастополь, пл. Повсталих, 6)

до товариства з обмеженою відповідальністю "Севнет"

(99011, м. Севастополь, вул. Леніна, 14, кв. 2,

99014, м. Севастополь, Фіолентовське шосе, 5а)

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача

Українське державне підприємство поштового зв'язку "Укрпошта" (01001, м. Київ, вул. Хрещатик, 22) в особі Севастопольської дирекції Українського державного підприємства поштового зв'язку "Укрпошта" (99011, м. Севастополь, вул. В. Морська, 21)

про внесення змін до договору оренди

та за зустрічним позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Севнет"

(99011, м. Севастополь, вул. Леніна, 14, кв. 2,

99014, м. Севастополь, Фіолентовське шосе, 5а)

до Регіонального відділення Фонду державного майна України в Автономній республіці Крим та м. Севастополі

(99008, м. Севастополь, пл. Повсталих, 6)

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Українське державне підприємство поштового зв'язку "Укрпошта" (01001, м. Київ, вул. Хрещатик, 22) в особі Севастопольської дирекції Українського державного

про визнання договору недійсним в частині

Суддя Плієва Н.Г.

за участю:

представника позивача (відповідача за зустрічним позовом) - Бєлоусова В.С., довіреність № 2 від 03.01.2013

представник відповідача (позивача за зустрічним позовом) - Мельникова В.М., довіреність № 26/3-12 від 03.12.2012

представника третьої особи - Вяткіної О.О., довіреність № 12-14 від 02.01.2013

Суть спору:

Регіональне відділення Фонду державного майна України в Автономній республіці Крим та м. Севастополі звернулось до господарського суду міста Севастополя з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю "Севнет" про визнання додаткової угоди № 4 від 05.11.2012 до договору оренди від 19.08.2009 № 881/22-73/09 чинною в редакції РВ ФДМ України в АР Крим та м. Севастополі.

Ухвалою суду від 21.12.2012 прийнято позовну заяву до розгляду та порушено провадження у справі, призначено справу до судового розгляду на 10.01.2013.

Ухвалою суду від 10.01.2013 залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача -Українське державне підприємство поштового зв'язку "Укрпошта" в особі Севастопольської дирекції Українського державного підприємства поштового зв'язку "Укрпошта".

Відповідно до положень статті 77 Господарського процесуального Кодексу України розгляд справи було відкладено на 11.02.2012.

Від ТОВ «Севнет» через канцелярію суду 23.01.2013 надійшла зустрічна позовна заява про визнання частково недійсним договору оренди № 881/22-73/09 від 19.08.2009, в частині абзацу другого пункту 3 додаткової угоди № 3 від 18.07.2012.

Ухвалою суду від 11.02.2013 зустрічна позовна прийнята до провадження у справі № 5020-1423/2012.

У судовому засіданні було оголошено перерву до 18.02.2013.

Представник РВ ФДМ України та м. Севастополі у судовому засіданні наполягав на задоволенні первісного позову з викладених у ньому підстав, проти задоволення зустрічного позову заперечував.

Представник ТОВ «Севнет» підтримав зустрічні позовні вимоги, вважає, що спірні положення договору суперечать вимогам Закону України «Про оренду державного та комунального майна» і Методиці розрахунку орендної плати. З тих самих підстав вважає необґрунтованими і первісні позовні вимоги.

Представник третьої особи у судовому засіданні проти задоволення зустрічного позову заперечувала, надала письмові пояснення щодо позовних вимог, підтримала позовні вимоги РВ ФДМ України та м. Севастополі.

Заслухавши пояснення учасників судового процесу, дослідивши матеріал справи та надані докази, суд

ВСТАНОВИВ:

19.08.2009 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України в Автономній Республіці Крим та м. Севастополі (орендодавець) і товариством з обмеженою відповідальністю «Севнет» (орендар) було укладено договір оренди індивідуально-визначеного (нерухомого) майна, яке перебуває в державній власності № 881/22-73/09 (далі - Договір).

За умовами Договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування об'єкт нерухомого майна - нежитлові приміщення загально площею 264, 5 кв. м., розташовані за адресою: м. Севастополь, вул. В. Морська, 21, які перебувають на балансі Севастопольської дирекції УДППЗ, вартість яких визначена згідно звіту про оцінку на 31.10.2008 і складає без врахування ПДВ 1 970 430,00 грн (п.1.1. Договору).

Сторони узгодили, що Договір укладений строком на один рік і діє з 19.08.2009 по 19.08.2010 включно (п. 10.1 Договору).

Порядок нарахування та оплати орендної плати сторони узгодили у пункті 3.1. Договору, зокрема визначили, що за перший базовий місяць оренди - січень 2009 року - орендна пата складає 26 255,98 грн.

19.08.2009 сторони у відповідності до договору оренди підписали акт приймання-передачі орендованого майна (Додаток № 3 до договору оренди).

18.07.20012 між сторонами була укладена додаткова угода № 3 про внесення змін до договору оренди № 881/22-73/09 від 19.08.2009 за умовами якої п. 10.1. Договору оренди доповнено текстом наступного змісту: «Данный договор продлевается с 20.07.2012 на 2 года и действует по 20.07.2014 г. включительно» (мовою оригіналу).

За умовами додаткової угоди № 3 у зв'язку з тим, що на час продовження договору оренди № 8781 від 19.08.2009 оцінка об'єкту оренди була здійснена більше трьох років тому, для продовження договору оренди здійснюється нова оцінка об'єкту оренди.

Згідно з пунктом 3 Додаткової угоди № 3 від 18.07.2012 сторони домовились перерахувати орендну плату з 20.07.2012 згідно новому звіту про оцінку майна, протягом одного місяця після отримання орендодавцем звіту про оцінку майна.

У абзаці другому пункту 3 Додаткової угоди № 3 зазначено, що у разі якщо орендна плата, розрахована згідно новому звіту про оцінку, буде менше поточної орендної плати, сторони домовились залишити орендну плату по договору оренди № 881 від 19.08.2009 без змін.

Згідно з пунктом 5 Додаткової угоди № 3 ця Додаткова угода є невідокремленою частиною договору оренди від 19.08.2009.

05.11.2012 між сторонами укладено додаткову угоду № 4 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна № 881/22-73/09 від 19.08.209 згідно з якою п.1.1. Договору доповнено абзацом наступного змісту (мовою оригіналу):

«В связи с тем, что на момент продления действия договора аренды № 881/22-73/09 от 19.08.2009г. оценка объекта аренды была сделана три года тому назад, с 20.07.2012г. стоимость объекта недвижимого имущества определена согласно отчету об оценке на 20.07.2012 г. и составляет без учета НДС 1 207 900, гривен».

Крім того з пункту 2 Додаткової угоди № 4 слідує, що сторони домовились доповнити пункт 3.1. розділу 3 договору, виклавши його в наступній редакції (мовою оригіналу):

«В связи с тем, что арендная плата, рассчитанная согласно новому отчету об оценке меньше текущей арендной платы, стороны договорились оставить арендную плату по договору аренды № 881/22-73/09 от 19.08.2009 г. без изменений, а именно за базовый месяц аренды (сентябрь 2012) - 39 131, 67 грн».

Додаткова угода № 4 була підписана ТОВ «Севнет» з протоколом розбіжностей, а саме ТОВ «Севнет» узгоджує Додаткову угоду № 4 за умови виключення пункту 2.

Зазначена обставина стала підставою для звернення РВ ФДМ України в АРК та м. Севастополі з позовом про визнання додаткової угоди № 4 укладеної в редакції позивача (за первісним позовом) з посиланням на наявність підписаної сторонами додаткової угоди № 3 до Договору.

ТОВ «Севнет», в свою чергу, звернулось до суду із зустрічним позовом про визнання частково недійсним договору оренди № 881/22-73/09 від 19.08.2009 в частині абзацу другого пункту 3 додаткової угоди № 3 від 18.07.2012.

Оцінивши докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності суд дійшов наступних висновків.

Спірні правовідносини виникли між сторонами внаслідок продовження дії договору оренди державного майна та узгодження розміру орендної плати та регулюються Законом України "Про оренду державного та комунального майна" (далі- Закон).

Щодо зустрічних позовних вимог про визнання недійсним абзацу другого пункту 3 додаткової угоди № 3 від 18.07.2012 згідно з яким у разі, якщо орендна плата, розрахована згідно новому звіту про оцінку, буде менше поточної орендної плати, сторони домовились залишити орендну плату по договору оренди № 881 від 19.08.2009 без змін суд зазначає наступне.

Орендна плата з урахуванням її індексації є істотною умовою договору оренди.

Згідно з вимогами статті 11 Закону оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.

Згідно з частиною другою статті 19 Закону методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об'єктів, що перебувають у державній власності, Кабінетом Міністрів України.

Пунктом 8 Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.95 N 786, передбачено, що вартість орендованого нерухомого майна повинна визначатись шляхом проведення незалежної оцінки з урахуванням місцезнаходження майна і забезпеченість його інженерними мережами.

При цьому розмір орендної плати за користування нерухомим майном визначається за формулами, наведеними у п. п. 8, 12 Методики, з урахуванням визначеної експертним шляхом вартості орендованого майна та відповідних орендних ставок.

Правові засади здійснення оцінки майна, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб'єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів врегульовано Законом України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" статтею сьомою якого передбачено, що проведення оцінки майна є обов'язковим, зокрема, у випадку оренди державного майна.

Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди.

З цього слідує, що питання про нову оцінку об'єкта оренди обов'язково розглядається при прийнятті рішення про продовження дії договору оренди (за умови неотримання за три місяці до закінчення строку договору заперечень щодо його продовження від уповноваженого органу управління).

Якщо від дати останньої оцінки об'єкта оренди до дати продовження строку договору оренди пройде понад 3 роки, слід укладати додаткову угоду, в якій, зокрема, передбачити уточнення вартості майна за результатами нової незалежної оцінки та відповідну зміну розміру орендної плати.

Отже суд вважає, що розмір орендної плати за оренду державного майна повинен розраховуватися у відповідності до Методики та не може бути встановлений за згодою сторін.

Згідно з частиною першою статті 215 Цивільного Кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до частини першої статті 203 Цивільного Кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актами цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Враховуючи, що абзац другий пункту 3 додаткової угоди № 3 від 18.07.2012 до договору оренди № 881/22-73/09 від 19.08.2009 суперечить вимогам законодавства щодо порядку визначення розміру орендної плати державного майна, суд дійшов висновку, що договір оренди в цій частині підлягає визнанню недійсним.

З тих же підстав не підлягають задоволенню первісні позовні вимоги, оскільки вони є взаємовиключними щодо зустрічних вимог, та засновані, перш за все, на дійсності положень додаткової угоди № 3, які визнаються судом недійсними за зустрічним позовом.

На підставі наведеного, керуючись статтями 43, 82, 84, 85, 115, 116 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні первісного позову відмовити.

Зустрічний позов задовольнити повністю.

Визнати недійсним договір оренди № 881/22-73/09 від 19.08.2009, укладений між Регіональним відділенням Фонду державного майна України в Автономній Республіці Крим та м. Севастополі (ідентифікаційний код 20677058, 99008, м.Севастополь, пл. Повсталих, 6) і товариством з обмеженою відповідальністю "Севнет" (ідентифікаційний код 31727783, 99011, м. Севастополь, вул.. Леніна 14 кв. 2) в частині абзацу другого пункту 3 додаткової угоди № 3 від 18.07.2012.

Повний текст рішення складено 25.02.2013.

Суддя підпис Н.Г. Плієва