Рішення

від 14.03.2013 по справі 36/231-18/194-2012

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА КИЄВА

cpg1251 ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел. 284-18-98

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 36/231-18/194-2012 14.03.13 За позовом Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1

до Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Дмитрівська-45»;

про застосування наслідків недійсності правочину та повернення коштів з врахуванням відшкодування вартості отриманого на виконання договору.

Суддя Мандриченко О.В.

Представники:

Від позивача: ОСОБА_2 представник, довіреність № 3375 від 04.07.2011 р.;

Від відповідача: Саламатова А. Г., представник, довіреність № 3/01-1 від 03.01.2013 р.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 19.09.2011 року у справі №36/231 у задоволенні позовних вимог Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 відмовлено повністю.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 05.12.2011 р. апеляційну скаргу Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 на рішення Господарського суду міста Києва від 19.09.2011 року у справі №36/231 залишено без задоволення, рішення Господарського суду міста Києва від 19.09.2011 року залишено без змін.

Постановою Вищого господарського суду України від 19.04.2012 р. касаційну скаргу Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 задоволено, рішення Господарського суду міста Києва від 19.09.2011 року та постанову Київського апеляційного господарського суду від 05.12.2011 року у справі №36/231 скасовано, справу передано на новий розгляд до суду першої інстанції.

Відповідно до розпорядження керівника апарату Господарського суду міста Києва від 25.04.2012 р. №04-1/341 «Щодо призначення повторного автоматичного розподілу справ» справа передана для розгляду судді Мандриченку О.В.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 04.05.2012 року призначено слухання справи на 22.05.2012 року.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 22.05.2012 року продовжено термін вирішення спору, відкладено розгляд справи до 26.06.2012 р.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 26.06.2012 року зупинено провадження у справі №36/231-18/194-2012 у зв'язку з призначенням судово-будівельної експертизи.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 18.12.2012 року поновлено провадження у справі №36/231-18/194-2012, призначено слухання справи на 24.01.2013 року.

Розпорядженням заступника голови Господарського суду міста Києва від 24.01.2013 року справу №36/231-18/194-2012 передано для розгляду судді Борисенко І. І.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 24.01.2013 року призначено слухання справи на 12.02.2013 року.

Розпорядженням заступника голови Господарського суду міста Києва від 28.01.2013 року справу №36/231-18/194-2012 передано для розгляду судді Мандриченку О. В.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 28.01.2013 року призначено розгляд справи на 12.02.2013 року.

В судовому засіданні 12.02.2013 року було оголошено перерву до 28.02.2013 року.

В судовому засіданні 28.02.2013 року було оголошено перерву до 14.03.2013 року.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Позивач у поданій до господарського суду позовній заяві просить стягнути з відповідача вартість завданої їй матеріальної шкоди у вигляді коштів в розмірі 367 579,24 грн., витрачених нею на виконання недійсного договору від 03.09.2007 року оренди нежитлового приміщення площею 31,7 кв. м. за адресою: АДРЕСА_1, перший поверх, ліве крило, та отримані відповідачем у вигляді невід'ємних поліпшень та орендної плати, які складаються з: витрат позивача в розмірі 166 424,40 грн. на оздоблення та ремонт орендованого та громадських приміщень згідно договору оренди від 03.09.2007 року та створення невід'ємних поліпшень, отриманих відповідачем в користування від позивача, в тому числі витрати на придбання будівельних матеріалів та обладнання в розмірі 71 882,00 грн. та витрати на оплату виконання ремонтних, опоряджувальних та оздоблювальних робіт у розмірі 94 524,40 грн.; витрат на безготівкову оплату вартості оренди та комунальних послуг, внесеної на розрахунковий рахунок відповідача у розмірі 9 503,26 грн.; витрат на оплату оренди та комунальних послуг відповідачу готівковими коштами в розмірі 16 963,00 грн.; 115 985,51 грн. інфляційних втрат, 35 821,14 грн. 3 процентів річних, 22 882,19 грн. пені; також просить стягнути з відповідача вартість проведення ТОВ «Український центр судових експертиз» експертного будівельно-технічного дослідження витрат позивача на виконання поліпшень приміщень згідно договору оренди від 03.09.2007 року в розмірі 5 400,00 грн. і 3 729,79 грн. витрат по сплаті державного мита і 236,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу з мотивів, вказаних у позовній заяві.

У заяві про уточнення позовних вимог від 13.09.2011 року позивач просить викласти п. 2 прохальної частини позовної заяви в такій редакції: «Застосувати реституцію та повернути позивача в первісний фінансовий стан на момент укладення договору оренди від 03.09.2007 року, визнаного судом нікчемним та недійсним, шляхом стягнення з відповідача коштів в розмірі 367 579,24 грн., що складаються з грошового еквіваленту отриманих відповідачем невідємних поліпшень нежитлового приміщення площею 31,7 кв. м., а також приміщень загального користування (хол та коридори першого поверху будинку, вхідний тамбур, приміщення охорони та керуючого ОСББ) загальною площею 167,1кв. м. за адресою: АДРЕСА_1, перший поверх, витрачених позивачем внаслідок виконання прийнятих за договором оренди від 03.09.2007 року зобов'язань з їх ремонту та отриманої відповідачем орендної платні за ненадані ним послуги, в тому числі:» далі по тексту.

В заяві про уточнення та зменшення позовних вимог від 15.09.2011 року позивач просить викласти прохальну частину позовної заяви в новій редакції:

« 1.Застосувати реституцію та повернути позивача в первісний фінансовий стан на момент укладення договору оренди від 03.09.2007 року, визнаного судом нікчемним та недійсним.

2. Стягнути з відповідача кошти в розмірі 267 026,74 грн., що складаються з грошового еквіваленту отриманих відповідачем невід'ємних поліпшень нежитлового приміщення площею 31,7 кв. м., а також приміщень загального користування (хол та коридори першого поверху будинку, вхідний тамбур, приміщення охорони та керуючого ОСББ) загальною площею 167,1кв. м. за адресою: АДРЕСА_1, перший поверх, у вигляді вартості виконаних позивачем робіт по їх створенню згідно зобов'язань, прийнятих на себе позивачем за договором від 03.09.2007 року в розмірі 221 619,00 грн. та з орендної платні, що підлягає поверненню відповідачем позивачу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також трьох процентів річних з простроченої суми в розмірі 45 407,74 грн.

3. Стягнути з відповідача вартість витрат в розмірі 5 500,00 грн. на проведення ТОВ «Український центр судових експертиз» експертних будівельно-технічних досліджень стану нежитлового орендованого приміщення площею 31,7 кв. м, а також приміщень загального користування: хол та коридори першого поверху будинку, вхідний тамбур, приміщення охорони та керуючого ОСББ, загальною площею 167,1 кв. м., за адресою: АДРЕСА_1, перший поверх, поліпшених позивачем згідно договору оренди від 03.09.2007 року та встановлення вартості робіт позивача на моменти їх виконання та відшкодування.

4. Стягнути з відповідача 3 729,79 грн. витрат по сплаті державного мита і 236,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.».

У судовому засіданні 12.02.2013 року представник позивача подав заяву про уточнення позовних вимог, у якій просить стягнути з відповідача на користь ФОП ОСОБА_1 витрати, здійснені нею на виконання умов нікчемного та недійсного договору оренди від 03.09.2007 року в розмірі 122 957,10 грн., в тому числі: 107 928,00 грн., що складають вартість ремонтно-будівельних робіт та матеріалів по усуненню недоліків приміщень, визначених в п.п. 1.2., 1.3., 1.4. договору оренди від 03.09.2007 року; 9 503,00 грн. витрат на оплату оренди приміщень та комунальних платежів через банківські установи; 4 210,20 грн. нарахувань на орендну платню та комунальні платежі згідно встановленого індексу інфляції та трьох відсотків річних; 1 140,36 грн. пені, нарахованої на суму орендних та комунальних платежів за 6 місяців після звільнення нею орендованих приміщень; зобов'язати відповідача повернути в натурі ФОП ОСОБА_1 в первісному стані, придатному для подальшого використання, матеріали та обладнання, отримані ОСББ разом з приміщеннями, перелік та вартість яких не враховані у кошторисі судової будівельно-технічної експертизи, а саме: спец розетки для комп'ютерної мережі, Інтернет, аудіо мережі, компл. - 2, вимикачі (1,2-х, 3-х полюсні), компл. - 8, розетки електричні, в зборі, компл. - 16, автомати електричні, 25А, компл. - 1, світильники (растрові, люстри, бра), шт. - 79, щиток електричний, компл. - 1, лічильник електричний, компл. - 1, змішувач гарячої та холодної води з кранами, компл. - 1, душова стійка з аксесуарами, змішувачем, компл. - 1, змішувач для умивальника Seva-M, компл. - 1, змішувач Pacific WH4003 - для перукарської мийки, компл. - 1, унітаз вир. Франція, чорний, в комплекті зі змивним бачком - 1, душовий піддон, компл. - 1, тумба червоного дерева з 2-ма дверцятами, полицями, мийкою із загартованого скла 1000 мм, виробництва Італії - 1, лічильник споживання води, з фільтром, компл. - 1, кондиціонер з блоком (спліт-система) Samsung, компл. - 1, радіатори сталеві опалювальні, компл. По 8 секцій кожний - 3, радіатори сталеві опалювальні, компл. 14 секцій - 1, шафа скляна 1550*600*400, компл. - 1, тумба комбінована для матеріалів з замком, дзеркалом, 950*600*400, компл. - 1, кутова шафа, шпонована «Яблуня», з криволінійними дверцятами, полицями, кутками, 2400*2200, 3 секції - 1, шафа-купе розмірами 2200х900 мм, з дзеркалом, полицями, компл. - 1, шафа шпонована 2000х900 мм, з полицями («Спецмеблі»), компл. - 1, дзеркала настінні розміром 1000х2200 мм, з скляними поличками, двокольоровим тонованим оздобленням, з освітленням, м2 - 2,2, дзеркало Грані БП-03900х540, компл. - 1, гіпсокартон Кнауф, м2 - 112,0, гіпсокартон Кнауф водостійкий, м2 - 17,0, мозаїчна плитка, мозаїчний кахель, м2 - 13,9, керамічний кахель, фриз, фриз та декор, м2 - 14,1, керамічна плитка «Oregon», м2 - 39,2; стягнути з відповідача вартість будівельно-технічного дослідження ТОВ «Український центр судових експертиз» стану приміщень на момент їх передачі від позивача відповідачу в розмірі 5 500,00 грн., витрати на судову будівельно-технічну експертизу в розмірі 12 000,00 грн., 9 073,03 грн. судових витрат.

Відповідач у своєму відзиві на позов та представник останнього у судових засіданнях проти позовних вимог заперечував, у задоволенні позову просив відмовити, посилаючись на те, що відшкодування вартості того, що одержано на виконання даного нікчемного правочину, а саме, користування майном, є відшкодування вартості орендної плати за весь час користування нежитловим приміщенням для складів з 03.09.2007 року по 22.02.2011 року; реституція за договором оренди може застосовуватися лише відносно орендних правовідносин; заявлені позивачем вимоги щодо відшкодування будівельно-монтажних робіт не є реституцією в розумінні вимог ч. 1 ст. 216 Цивільного кодексу України, тому до них застосовуються загальні строки позовної давності.

Розглянувши документи і матеріали, додані до позовної заяви, заслухавши пояснення представників сторін, всебічно і повно з'ясувавши всі обставини справи, оцінивши докази, які мають значення для вирішення спору, господарський суд

В С Т А Н О В И В:

03.09.2007 року між Об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку «Дмитрівська-45» (орендодавець) та Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 (орендар) було укладено договір оренди нежитлового приміщення для розміщення центру обслуговування мешканців будинку, відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає в тимчасове користування нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1, перший поверх, загальна площа, що орендується: 31,7 м. кв., з санвузлом.

Згідно з п. 1.2. договору, стан приміщення, що орендується, на момент передачі в оренду - потребує капітального ремонту, без меблів, без телефону.

Відповідно до п. 1.3. договору, недоліки приміщення, що орендується: на момент передачі в оренду приміщення потреб капітального ремонту з виконанням оздоблювальних робіт, чистової штукатурки та фарбування стін, облаштування стелі та підлоги, встановлення гіпсокартонних перегородок для відокремлення придатних для використання площ, ремонту (заміни) вікон, встановлення дверей, підлягають заміні вікна у кількості трьох комплектів, двері та замки, електрична мережа та освітлення, сантехнічна мережа та прилади, прилади обліку енергії та тепла, прилади обліку теплової та електричної енергії.

Пунктом 1.5. договору передбачено, що за рахунок прибутку, отриманого від вказаної діяльності, орендар прийматиме участь у благоустрої будинку та в облаштуванні прибудинкової території будинку, а саме:

- облаштування кімнати консьєржів ОСББ та облаштування офісу директора ОСББ у обсязі:

1. заміна вікон на металопластикові для утеплення вказаних приміщень;

2. заміна дверей;

3. оздоблення приміщень;

4. заміна покриття підлоги;

5. ремонт меблів;

6. ремонт санвузла для персоналу ОСББ із заміною в цих приміщеннях сантехприладів, ремонт стін;

- фарбування стін навколо ліфта.

Згідно з п. 2.1. договору, термін оренди складає 10 років з моменту прийняття приміщення, що орендується, за актом приймання, до 03.09.2017 року.

Пунктом 3.1. договору передбачено, що розмір місячної орендної плати за вищевказане приміщення становить 1 600,00 грн., в т. ч. податок на додану вартість.

Орендна плата за узгодженням сторін може вноситися в натуральній або змішаній формі товарами, послугами. У разі, якщо орендар погодиться на виконання будівельних та оздоблювальних робіт, передбачених додатком №2 до цього договору, з використанням новітніх оздоблювальних матеріалів, та на витрати на благоустрій холу будинку (або санвузла в коридорі 1-го поверху), улаштування нового офісу директора ОСББ безпосередньо біля консьєржів, орендна плата становитиме 800,00 грн. (п. 3.2. договору).

Відповідно до п. 3.8. договору, в разі дострокового припинення орендарем дії договору внаслідок не правочинних дій орендодавця по внесенню змін до умов даного договору, зокрема перегляду розміру ставки орендної платні, зменшення площі орендованих приміщень, тощо, орендар має право зняти встановлені за його рахунок двері, перегородки, підвісні стелі, сантехнічні прилади, світильники та інше інженерне обладнання в розмірі: 90% їх вартості - при припиненні дії договору в період другого року дії договору оренди, та зі зменшенням його додатково на 10% за кожний наступний річний період.

У п. 3.7. договору зазначено, що розмір орендної плати на весь період оренди не підлягає перегляду в тому разі, якщо вартість виконаних орендарем будівельних робіт в приміщенні, що орендується, не компенсована йому орендодавцем повністю в грошовій формі.

Згідно з п. 3.9. договору, орендодавець не відшкодовує орендареві вартість виконаних будівельних робіт при розірванні договору за власної ініціативи при умові, що термін оренди становив не менше 10 років.

Пунктом 3.10. договору передбачено, що орендар узгоджує кошторис на виконання будівельних робіт, перепланування приміщення, та відповідний акт прийому-передачі робіт та наданих послуг з ремонту та оздоблення нежитлового приміщення.

Додатком №2 до договору оренди слугує перелік ремонтних та оздоблювальних робіт, які зобов'язався виконати орендар. Вказаний перелік підписаний представниками обох сторін.

03.09.2007 року орендодавець передав орендареві нежитлове приміщення площею 31,7 кв. м. за адресою: АДРЕСА_1, що підтверджується актом передачі в оренду нежилого приміщення та посвідчення його фактичного стану.

У вказаному акті зазначається стан приміщення, що орендується, на момент передачі в оренду: стіни без оздоблення, підлога - цементна стяжка, з покриттям лінолеумом, відсутні прилади обліку енергії та тепла, застаріла сантехнічна мережа та прилади, відсутні прилади обліку теплової та електричної енергії, відсутня керамічна плитка в санвузлі, відсутній телефонний зв'язок, вікна дерев'яні, неутеплені; на момент передачі в оренду приміщення потребує капітального ремонту з виконанням чистової штукатурки та фарбування стін, облаштування стелі та підлоги, встановлення гіпсокартонних перегородок для відокремлення придатних для використання площ, ремонту (заміни) вікон, встановлення дверей.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 11.05.2010 року у справі №11/229 зобов'язано Суб'єкта підприємницької діяльності - фізичну особу ОСОБА_1 звільнити нежитлове приміщення загальною площею 31,7 кв. м., розташоване на першому поверсі за адресою: інд. 01135, АДРЕСА_1, з санвузлом.

У вказаному рішенні також зазначалося, що, оскільки договір оренди від 03.09.2007 року нотаріально посвідчений не був, і у задоволенні позову орендаря про визнання цього договору дійсним відмовлено, в силу частини 1 статті 220 Цивільного кодексу України договір оренди від 03.09.2007 року є нікчемним.

Відповідно до частини 2 статті 35 Господарського процесуального кодексу України, факти, встановлені рішенням господарського суду (іншого органу, який вирішує господарські спори), за винятком встановлених рішенням третейського суду, під час розгляду однієї справи, не доводяться знову при вирішенні інших спорів, в яких беруть участь ті самі сторони.

Позивач просить суд зобов'язати відповідача повернути на користь позивача все отримане за договором оренди та відшкодувати вартість проведеного ремонту у зв'язку з тим, що договір оренди від 03.09.2007 року визнано судом нікчемним.

Відповідно до статті 626 Цивільного кодексу України, договір є підставою виникнення цивільних прав та обов'язків.

Згідно з частиною 1 статті 628 Цивільного кодексу України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є обов'язковим для виконання сторонами (статті 629 Цивільного кодексу України).

Статтею 283 Господарського кодексу України передбачено, що до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим кодексом.

Згідно з частини 4 статті 203 Цивільного кодексу України, правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

Відповідно до частини 2 статті 793 Цивільного кодексу України, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Відповідно до частини 2 статті 215 Цивільного кодексу України, недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Відповідно до частини 1 статті 220 Цивільного кодексу України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є нікчемним.

Відповідно до частини 1 статті 236 Цивільного кодексу України, нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 216 Цивільного кодексу України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

Пунктом 2 частини 1 статті 216 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Частиною 2 статті 216 Цивільного кодексу України передбачено, що якщо у зв'язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій стороні завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною.

Отже, нормою статті 216 Цивільного кодексу України встановлені дві групи наслідків недійсності правочину, а саме: основні - це двостороння реституція та додаткові - відшкодування збитків та моральної шкоди, при цьому, обов'язок відшкодування збитків передбачається виключно при встановленні обставин порушення цивільних прав і вини сторони, яка здійснила дії, внаслідок яких сталися події, що визначені цивільним законодавством як порушення і збитки.

Правові наслідки, передбачені частинами першою та другою цієї статті, застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів (частина 3 статті 216 Цивільного кодексу України).

Положеннями частини 3 статті 773, частини 1 статті 778 Цивільного кодексу України передбачено, що обов'язковою передумовою зміни (поліпшення) речі, переданої в найм, є наявність на це згоди наймодавця, і лише наявність такої згоди надає право наймачеві на відшкодування вартості необхідних витрат на поліпшення речі.

У постанові Вищого господарського суду України від 19.04.2012 року, якою справу №36/231 передано на новий розгляд до суду першої інстанції, зазначено, що висновки судів першої та апеляційної інстанцій про те, що позивач не має права на відшкодування вартості здійсненого ним ремонту орендованого приміщення, оскільки позивачем не доведено, що такі поліпшення здійснені за згодою загальних зборів об'єднання, до виключної компетенції яких відноситься прийняття рішень про реконструкцію та ремонт будинку або про зведення господарських чи допоміжних споруд (п. 9.10.6 статуту відповідача), є суперечливими і передчасними.

В даному випадку необхідно звернути увагу на додаток №2 до договору, який містить погоджений перелік ремонтних та оздоблювальних робіт, а також на акт передачі-приймання в оренду нежилого приміщення та посвідчення його фактичного стану від 03.09.2007 року, в якому сторонами погоджено, що на момент передачі в оренду приміщення потребує капітального ремонту з виконання чистової штукатурки та фарбування стін, облаштування стелі та підлоги, встановлення гіпсокартонних перегородок для відокремлення придатних для використання площ, ремонту (зміни) вікон, встановлення дверей, а також на акт посвідчення фактичного виконання ремонтних робіт від 03.03.2009 року.

Вказані вище документи та умови договору оренди ще при його укладенні передбачали необхідність проведення ремонтних робіт, з чим погодилися і орендодавець, і орендар. Фактично згода на проведення цих робіт була отримана ще при укладенні договору, який в майбутньому визнано нікчемним.

Оскільки за змістом пункту 9.10.6. статуту відповідача до виключної компетенції ОСББ відноситься прийняття рішень про реконструкцію та ремонт всього будинку, що безпосередньо впливає на права та інтереси всіх власників квартир будинку, проте в даному випадку реконструкція та ремонт будинку позивачем не здійснювалися, а здійснювалося лише поліпшення орендованих приміщень на виконання договору оренди.

У постанові Вищого господарського суду України від 19.04.2012 року, якою справу №36/231 передано на новий розгляд до суду першої інстанції, зазначено, що судам попередніх інстанцій слід було призначити судову експертизу для визначення обсягів та вартості використаних під час будівництва матеріалів.

Згідно з частиною 1 статті 111-12 Господарського процесуального кодексу України, вказівки, що містяться у постанові касаційної інстанції, є обов'язковими для суду першої інстанції під час нового розгляду справи.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 26.06.2012 року у справі №36/231-18/194-2012 призначено судово-будівельну експертизу.

Відповідно до висновку №125 судової будівельно-технічної експертизи від 17.12.2012 року, вартість ремонтно-будівельних робіт та матеріалів по усуненню недоліків приміщень, визначених п.п. 1.1., 1.4. договору оренди від 03.09.2007 року та актом посвідчення фактичного виконання ремонтних робіт, де відображено їх види та обсяги, станом на 26.06.2012 року, складає 107 928,00 грн. з ПДВ.

Також судовий експерт у своєму висновку зазначив, що встановити, які роботи та їх вартість були проведені позивачем по поліпшенню орендованого майна, а які пов'язані з особливостями його власної діяльності не вбачається можливим через відсутність проектно-кошторисної документації по приміщеннях, визначених п.п. 1.1., 1.4. договору оренди від 03.09.2007 року.

У заяві про уточнення позовних вимог просить стягнути з відповідача 107 928,00 грн., що складають вартість ремонтно-будівельних робіт та матеріалів по усуненню недоліків приміщень, визначених п.п. 1.1., 1.4. договору оренди від 03.09.2007 року.

У судовому засіданні 28.02.2013 року представник відповідача зазначив, що відповідач визнає позовні вимоги в частині 31 855,00 грн., яка визначена судовим експертом як вартість матеріалів, які використовувалися при проведенні поліпшень орендованого майна.

Враховуючи вищевикладене, господарський суд вважає за можливе стягнути з відповідача 107 928,00 грн., що складають вартість ремонтно-будівельних робіт та матеріалів по усуненню недоліків приміщень, визначених п.п. 1.1., 1.4. договору оренди від 03.09.2007 року у зв'язку з визнанням договору оренди нікчемним.

Також позивач просить суд стягнути з відповідача 9 503,00 грн. витрат на оплату оренди приміщень та комунальних платежів через банківські установи; 4 210,20 грн. нарахувань на орендну платню та комунальні платежі згідно встановленого індексу інфляції та трьох відсотків річних; 1 140,36 грн. пені, нарахованої на суму орендних та комунальних платежів за 6 місяців після звільнення нею орендованих приміщень.

У постанові Вищого господарського суду України від 19.04.2012 року, якою справу №36/231 передано на новий розгляд до суду першої інстанції, зазначено, що судам слід було з'ясувати, коли фактично позивач звільнив приміщення, який розмір орендних та комунальних платежів підлягає сплаті за час користування приміщенням, яка сума фактично була сплачена орендарем орендодавцю, і в залежності від встановлених обставин вирішити питання щодо повернення позивачу надмірно сплачених платежів за нікчемним правочином.

Відповідно до частини 3 статті 207 Господарського кодексу України, виконання господарського зобов'язання, визнаного судом недійсним повністю або в частині, припиняється повністю або в частині з дня набрання рішенням суду законної сили як таке, що вважається недійсним з моменту його виникнення. У разі якщо за змістом зобов'язання воно може бути припинено лише на майбутнє, таке зобов'язання визнається недійсним і припиняється на майбутнє.

Фактичне користування майном на підставі договору оренди унеможливлює, в разі його недійсності, проведення між сторонами реституції, так як використання майна - безповоротне, і відновити сторони в первісне положення практично неможливо.

Тобто, поверненню на користь позивача можуть підлягати лише ті кошти, які були сплачені позивачем після фактичного повернення приміщення відповідачеві.

У постанові Київського апеляційного господарського суду міста Києва від 06.07.2011 у справі №16/465 за первісним позовом Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 до Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Дмитрівська-45» про спонукання вчинити певні дії та за зустрічним позовом Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Дмитрівська-45» до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину зазначається, що судом встановлено, що нежитлове приміщення було звільнено від майна Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 без вимоги державного виконавця ще 17.07.2009 року та не використовується ним за цільовим призначенням внаслідок відключення приміщення відповідачем від електроживлення та водопостачання.

Постановою Вищого господарського суду України від 27.10.2011 року залишено без змін постанову Київського апеляційного господарського суду від 06.07.2011 року у справі 16/465.

Відповідно до частини 2 статті 35 Господарського процесуального кодексу України, факти, встановлені рішенням господарського суду (іншого органу, який вирішує господарські спори), за винятком встановлених рішенням третейського суду, під час розгляду однієї справи, не доводяться знову при вирішенні інших спорів, в яких беруть участь ті самі сторони.

Тобто, орендоване приміщення перебувало в користуванні позивача з моменту підписання акту прийому-передачі (03.09.2007 року) до 17.07.2009 року. Однак, на протязі певного періоду позивач проводив ремонтні роботи в орендованому приміщенні і у господарського суду немає можливості встановити який саме це був проміжок часу.

Що стосується розміру орендних платежів, то він зазначений у договору оренди.

Пунктом 3.1. договору передбачено, що розмір місячної орендної плати за вищевказане приміщення становить 1 600,00 грн., в т. ч. податок на додану вартість.

Орендна плата за узгодженням сторін може вноситися в натуральній або змішаній формі товарами, послугами. У разі, якщо орендар погодиться на виконання будівельних та оздоблювальних робіт, передбачених додатком №2 до цього договору, з використанням новітніх оздоблювальних матеріалів, та на витрати на благоустрій холу будинку (або санвузла в коридорі 1-го поверху), улаштування нового офісу директора ОСББ безпосередньо біля консьєржів, орендна плата становитиме 800,00 грн. (п. 3.2. договору).

Матеріали справи містять копії квитанцій про сплату грошових коштів за оренду якогось нежитлового приміщення та комунальних платежів, однак вказані квитанції свідчать про сплату вказаних коштів за період, коли відповідач користувався орендованим приміщенням і, крім того, із вказаних документів неможливо дійти висновку, що сплачувалися кошти саме за оренду приміщення, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, також у квитанціях немає посилання на договір оренди, який визнано недійсним.

Враховуючи вищевикладене, господарський суд приходить до висновку, що вказана вимога позивача не підлягає задоволенню. У зв'язку з цим не можуть бути задоволені позовні вимоги щодо стягнення з відповідача пені, інфляційних втрат і 3% річних за прострочення повернення грошових сум.

Позивач просить суд зобов'язати відповідача повернути в натурі ФОП ОСОБА_1 в первісному стані, придатному для подальшого використання, матеріали та обладнання, отримані ОСББ разом з приміщеннями, перелік та вартість яких не враховані у кошторисі судової будівельно-технічної експертизи, а саме: спец розетки для комп'ютерної мережі, Інтернет, аудіо мережі, компл. - 2, вимикачі (1,2-х, 3-х полюсні), компл. - 8, розетки електричні, в зборі, компл. - 16, автомати електричні, 25А, компл. - 1, світильники (растрові, люстри, бра), шт. - 79, щиток електричний, компл. - 1, лічильник електричний, компл. - 1, змішувач гарячої та холодної води з кранами, компл. - 1, душова стійка з аксесуарами, змішувачем, компл. - 1, змішувач для умивальника Seva-M, компл. - 1, змішувач Pacific WH4003 - для перукарської мийки, компл. - 1, унітаз вир. Франція, чорний, в комплекті зі змивним бачком - 1, душовий піддон, компл. - 1, тумба червоного дерева з 2-ма дверцятами, полицями, мийкою із загартованого скла 1000 мм, виробництва Італії - 1, лічильник споживання води, з фільтром, компл. - 1, кондиціонер з блоком (спліт-система) Samsung, компл. - 1, радіатори сталеві опалювальні, компл. По 8 секцій кожний - 3, радіатори сталеві опалювальні, компл. 14 секцій - 1, шафа скляна 1550*600*400, компл. - 1, тумба комбінована для матеріалів з замком, дзеркалом, 950*600*400, компл. - 1, кутова шафа, шпонована «Яблуня», з криволінійними дверцятами, полицями, кутками, 2400*2200, 3 секції - 1, шафа-купе розмірами 2200х900 мм, з дзеркалом, полицями, компл. - 1, шафа шпонована 2000х900 мм, з полицями («Спецмеблі»), компл. - 1, дзеркала настінні розміром 1000х2200 мм, з скляними поличками, двокольоровим тонованим оздобленням, з освітленням, м2 - 2,2, дзеркало Грані БП-03900х540, компл. - 1, гіпсокартон Кнауф, м2 - 112,0, гіпсокартон Кнауф водостійкий, м2 - 17,0, мозаїчна плитка, мозаїчний кахель, м2 - 13,9, керамічний кахель, фриз, фриз та декор, м2 - 14,1, керамічна плитка «Oregon», м2 - 39,2.

Статтею 33 ГПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень.

Відповідно до статті 34 ГПК України господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи.

Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Обов'язок доказування покладається на ту сторона, яка посилається на певні факти. В даному випадку позивач повинен був довести, що вказане вище майно знаходиться в орендованому приміщенні і воно належить позивачеві, однак такі докази в матеріалах справи не містяться.

Зважаючи на це, господарський суд відмовляє в задоволенні позовної вимоги про зобов'язання відповідача повернути матеріали та обладнання, отримані ОСББ разом з приміщеннями, перелік та вартість яких не враховані у кошторисі судової будівельно-технічної експертизи.

У заяві про уточнення позовних вимог позивач просить суд стягнути з відповідача вартість будівельно-технічного дослідження ТОВ «Український центр судових експертиз» стану приміщень на момент їх передачі від позивача відповідачу в розмірі 5 500,00 грн. та витрати на судову будівельно-технічну експертизу в розмірі 12 000,00 грн.

Відповідно до частини 1 статті 44 Господарського процесуального кодексу України, судові витрати складаються з судового збору, сум, що підлягають сплаті за проведення судової експертизи, призначеної господарським судом, витрат, пов'язаних з оглядом та дослідженням речових доказів у місці їх знаходження, оплати послуг перекладача, адвоката та інших витрат, пов'язаних з розглядом справи.

Враховуючи той факт, що будівельно-технічне дослідження ТОВ «Український центр судових експертиз» стану приміщень на момент їх передачі від позивача відповідачу проводилося не у зв'язку з призначенням у справі судової експертизи, сума у розмірі 5 500,00 грн. не може бути віднесена до складу судових витрат і, відповідно, у господарського суду немає правових підстав для стягнення її з відповідача.

Щодо витрат на судову будівельно-технічну експертизу в розмірі 12 000,00 грн., то вони, так само, які і інші судові витрати, покладаються на сторін пропорційно розміру задоволених позовних вимог, відповідно до статті 49 Господарського процесуального кодексу України.

Позивач у заяві про уточнення позовних вимог просить суд стягнути з відповідача 9 073,03 грн. судових витрат, однак господарський суд першої інстанції виходить лише з тих судових витрат, які виникли у зв'язку зі сплатою судового збору за подання до господарського суду позовної заяви. Розподіл судових витрат, пов'язаних з поданням апеляційної та касаційної скарг здійснюється відповідно судами апеляційної та касаційної інстанцій.

Матеріалами справи підтверджується сплата позивачем за подання позовної заяви 3 769,45 грн. державного мита і 236,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу. Саме вказані суми підлягають розподілу між сторонами пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи викладене та керуючись статтями 43, 49, 82-85 ГПК України, господарський суд

В И Р І Ш И В:

1. Позов задовольнити частково.

2. Стягнути з Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Дмитрівська-45» (01135, АДРЕСА_1, код ЄДРПОУ 25917082) на користь Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 (01054, АДРЕСА_2 ідентифікаційний номер НОМЕР_1) 107 928 (сто сім тисяч дев'ятсот двадцять вісім) грн. 00 коп. вартості ремонтно-будівельних робіт та матеріалів по усуненню недоліків приміщень, визначених п.п. 1.2., 1.3., 1.4. договору оренди від 03.09.2007 року, 10 096 (десять тисяч дев'яносто шість) грн. 04 коп. витрат на проведення експертизи, 3 085 (три тисячі вісімдесят п'ять) грн. 56 коп. витрат по сплаті державного мита та 198 (сто дев'яносто вісім) грн. 56 коп. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу. Видати наказ.

3. В задоволенні іншої частини позову відмовити.

4. Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

5. Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Суддя О.В. Мандриченко Дата складання рішення 21.03.2013 р.