Рішення

від 17.08.2009 по справі 13/139-09

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

13/139-09

                          ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

      01032, м. Київ, вул. Комінтерну, 16                                                     тел. 230-31-77

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Р І Ш Е Н Н Я

"17" серпня 2009 р.                                                                          Справа № 13/139-09          

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий Дім "Золотоворітський", м.Київ

до  1. Закритого акціонерного товариства "Золоті ворота", м.Київ

      2. Козинська селищна рада Обухівського району Київської області, смт.Козин, Обухівський район, Київська обл.

про визнання договору купівлі-продажу недійсним

                                                                                          Суддя Наріжний С.Ю.

За участю представників:

від позивача Мацевич І.В. - довіреність №1 від 10.06.2009р.;

від відповідача 1.  Решодько І.М. - довіреність б/н від 15.06.2009р.;

від відповідача 2. не з'явився;

СУТЬ СПОРУ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Торговий Дім "Золотоворітський" звернулось до господарського суду Київської області  (далі –позивач) з позовом до Закритого акціонерного товариства "Золоті ворота" (далі –відповідач 1) та Козинської селищної ради Обухівського району Київської області (далі –відповідач 2) про визнання недійсним договору купівлі - продажу земельної ділянки від 31 січня 2003 року площею 0, 1720 га, який посвідчено приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Мегедь Л. К. та зареєстровано в реєстрі за № 1-50 за адресою:    Київська    область,    Обухівський    район    смт.    Козин вул. Золотоворітьська, 93 та укладений між відповідачем 1 та відповідачем 2.

Позовні вимоги ґрунтуються на невідповідності договору купівлі - продажу земельної ділянки від 31 січня 2003 року вимогам закону.

В судовому засіданні 06.08.2009 р. представник відповідача 1 надав суду відзив на позов згідно якого позовні вимоги не визнає з наступних підстав:

- на момент купівлі-продажу спірної земельної ділянки у відповідача 2 на ній вже було розміщено нежилу будівлю незавершеного будівництвом торгово-сервісного ценрту. Тому, відповідач 1 мав першочергове право на викуп спірної ділянки без проведення земельних торгів, оскільки на цій земельній ділянці був розміщений об'єкт нерухомого майна відповідача 1, право на який було належним чином зареєстроване в БТІ Обухівського району.

- позивач не має правових підстав для звернення до суду оскільки його права не порушені;

- позивач пропустив строк позовної давності для звернення до суду.

В судовому засіданні представник позивача надав суду письмові пояснення на відзив відповідача 1.

Відповідач 2 письмового відзиву на позовну заяву не надав.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав з підстав викладених в позовній заяві та просить суд задовольнити позов.

В судовому засіданні 06.08.2009 р. оголошувалась перерва до 17.08.2009 р. на 14.15, про що сторони були належним чином повідомлені.

Розглянувши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, проаналізувавши представлені докази в їх сукупності, суд

ВСТАНОВИВ:

21 лютого 2003 року між Товариством з обмеженою відповідальністю „Торговий дім „Золотоворітcький" (далі - Позивач) та Закритим акціонерним товариством „Золоті ворота" (далі - Відповідач 2) було укладено договір купівлі-продажу частини об'єкту незавершеного будівництва - торгівельно-сервісного центру, побудованого на 60 %, загальною площею 712, 3 кв. м., що знаходиться за адресою: Київська область, Обухівський район смт. Козин, вул. Золотоворітьська, 93.

01.12.2003 року Позивачем зареєстровано право власності на вказаний об'єкт та отримано свідоцтво про право власності на нерухоме майно серії САА № 474048.

Після закінчення будівництва торгівельно-сервісного центру Позивач, для реалізації свого законного права, на підставі ст. 120 Земельного кодексу України, звернувся до Козинської селищної ради з клопотанням про передачу йому земельної ділянки під торгівельно-сервісним центром за адресою: Київська область, Обухівський район смт. Козин, вул. Золотоворітьська, 93 в довгострокову оренду з подальшим викупом.

Рішенням Козинської селищної ради від 28.05.08 № 24 у задоволенні клопотання Позивача відмовлено, в зв'язку тим, що вказана земельна ділянка перебуває в постійному користуванні іншої юридичної особи, на який розташований належний їй об'єкт нерухомого майна.

12 березня 2009 року старшим державним інспектором з контролю за використанням та охороною земель у Київській області Держземінспекції у Київській області Терещенком М. М. проводилась перевірка дотримання Позивачем вимог земельного законодавства при використанні земельної ділянки за адресою: Київська область, Обухівський район смт. Козин, сул. Золотоворітьська, 93,в результаті якої складено акт перевірки дотримання вимог земельного законодавства та видано припис, в яких зазначалось, що позивач використовує спірну земельну ділянку під торгівельно-сервісним центром без правовстановлюючих документів, що є порушенням статей 125, 126 Земельного кодексу України.

Як зазначає позивач в ході перевірки йому стало відомо про те, що 31 січня 2003 року між виконкомом Відповідача 1 та Відповідачем 2 укладено договір купівлі - продажу спірної земельної ділянки площею 0, 1720 га, який посвідчено приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Мегедь Л. К. та зареєстровано в реєстрі за № 1-50.

Як встановлено судом вказаний договір купівлі-продажу земельної ділянки від 31 січня 2003 року укладений між виконкомом Козинської селищної ради в особі голови виконкому Федоренко Миколи Микитовича та ЗАТ „Золоті ворота"

Відповідно до п. 1.1 оспорюваного договору відповідач 2 продав, а відповідач 1 купив у власність і оплатив земельну ділянку несільськогосподарського призначення за адресою: Київська обл., Обухівський р-н, смт. Козин, вул. Золотоворотська 93, загальною площею 0,1720 га.

Відповідно до п. 1.3 договору земельна ділянка продається для будівництва торгово-сервісного центру.

В позовній заяві позивач зазначає, що договір купівлі-продажу земельної ділянки від 31 січня 2003 року є таким, що суперечить нормам чинного законодавства та інтересам позивача, оскільки він був зацікавлений у придбанні земельної ділянки, що є предметом спірного договору, враховуючи наявність у нього нерухомого майна на спірній земельній ділянці. Крім того інтерес позивача стосовно придбання у власність земельної ділянки є законним, не суперечить Конституції і законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загальноправовим засадам та відповідає критеріям охоронюваного законом інтересу, офіційне тлумачення якого дано в резолютивній частині Рішення Конституційного Суду України від 01 грудня 2004 року № 18-рп/2004. Дані обставини підтверджуються також тим, що позивач має у власності нерухомість, що розташована на спірній земельній ділянці та позивач звертався до Козинської селищної ради з клопотанням про вирішення питання для оренди даної земельної ділянки з подальшим її викупом та реалізації свого права передбаченого ст. 377 ЦК України відповідно до якої не допускаються випадки, коли право власності на розташований на земельній ділянці об'єкт нерухомості належить на праві власності одній особі, а земельна ділянка перебуває у власності чи на праві користування в іншої особи.

Згідно зі статтею 1 Господарського процесуального кодексу України підприємства, установи, організації, інші юридичні особи (у тому числі іноземні), громадяни, які здійснюють підприємницьку діяльність без створення юридичної особи і в установленому порядку набули статусу суб'єкта підприємницької діяльності (далі - підприємства та організації), мають право звертатися до господарського суду згідно з встановленою підвідомчістю господарських справ за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів, а також для вжиття передбачених цим Кодексом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Відповідно до ч. 1 ст. 128 Земельного кодексу України в редакції від 20.12.2001 р. продаж громадянам і юридичним особам земельних ділянок державної та комунальної власності для потреб, визначених цим Кодексом, провадиться місцевими державними адміністраціями, Радою міністрів Автономної Республіки Крим або органами місцевого самоврядування в межах їх повноважень.

Відповідно до ст. 127 Земельного кодексу України органи державної влади та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності громадянам та юридичним особам, які мають право на набуття земельних ділянок у власність, а також іноземним державам відповідно до цього Кодексу. Продаж земельних ділянок державної та комунальної власності громадянам та юридичним особам здійснюється на конкурентних засадах (аукціон, конкурс), крім викупу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що є власністю покупців цих ділянок.

Аналіз норм чинного Земельного кодексу України (зокрема, ст.ст. 127, 135) свідчить, що законодавець визначив єдиний шлях продажу земельних ділянок державної та комунальної власності на конкурентних засадах –земельні торги.

Як вбачається з оспорюваного договору предметом договору  є продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення загальною площею 0.1720 га (п.1.1).

Наведене свідчить, що зміст Договору купівлі-продажу земельної ділянки, суперечить ч. 2 ст. 127 Земельного кодексу України, так як за умовами даного договору виконком Козинської селищної ради продав відповідачу 1 земельну ділянку державної власності без проведення аукціону (конкурсу).

Згідно зі статтею 210 Земельного кодексу України угоди, укладені із порушенням встановленого законом порядку купівлі-продажу, дарування, обміну, визнаються недійсними за рішенням суду.

Крім того, відповідно до ст. 128 Земельного кодексу України, в редакції, що діяла на момент продажу земельної ділянки громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву (клопотання) до відповідного органу виконавчої влади або сільської, селищної, міської ради. У заяві зазначаються бажане місце розташування земельної ділянки, цільове призначення та її розмір.

До заяви додається:

а) державний акт на право постійного користування землею або договір оренди землі;

б) план земельної ділянки та документ про її надання у разі відсутності державного акта;

в) свідоцтво про реєстрацію суб'єкта підприємницької діяльності.

Пунктом 3 даної статті визначено, що Рада міністрів Автономної Республіки Крим, місцева державна адміністрація або сільська, селищна, міська рада у місячний термін розглядає заяву і приймає рішення про продаж земельної ділянки або про відмову в продажу із зазначенням причин відмови.

У пункті 6 статті 128 ЗК України зазначено, що рішення Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевої державної адміністрації, сільської, селищної, міської ради про продаж земельної ділянки є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Згідно з п. 34 ст. 26 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні" в редакції від 28.11.2002 р. виключно   на   пленарних   засіданнях   сільської,   селищної,   міської ради вирішуються питання регулювання земельних відносин.          

Відповідно до п. 21 ч. 1 статті 43 ЗУ „Про місцеве самоврядування в Україні" питання регулювання земельних відносин розглядаються радами виключно на пленарних засіданнях.

Згідно з п. 26  ст. 42 вказаного Закону, сільський, селищний, міський голова  укладає від імені територіальної громади, ради та її виконавчого комітету договори відповідно до законодавства, а з питань, віднесених до виключної компетенції ради, подає їх на затвердження відповідної ради.

Також ст. 33 Закону України  „Про  місцеве  самоврядування  в  Україні" чітко визначає компетенцію виконавчих органів у сфері земельних відносин і не передбачає, як власних повноважень щодо вилучення та надання земельних ділянок, так і можливості делегування таких повноважень від ради, оскільки як передбачено  п. 34 статті 26 та п. 21 ч. 1 статті 43 Закону питання регулювання земельних відносин розглядаються радами виключно на пленарних засіданнях.

Враховуючи наведене, питання надання земельної ділянки в постійне користування або її відчуження прийняте виконавчим комітетом Козинської не ґрунтується на нормах Закону України "Про місцеве самоврядування".

Також суд враховує, що вказаний договір не містить конкретного посилання на рішення Козинської селищної ради про продаж земельної ділянки, як на підставу для укладення даного договору, що прямо передбачено ст. 128 Земельного кодексу України, а в п. 5.1 договору лише зазначено, що невід'ємною частиною договору є рішення виконкому Козинської селищної ради про продаж земельної ділянки.

Відповідачами зазначене рішення Козинської селищної ради суду не надано.

Крім того, в договорі купівлі-продажу земельної ділянки зазначено, що вона продається для будівництва торгово-сервісного центру.

Таким чином, суд дійшов висновку, що на момент укладення договору купівлі - продажу земельної ділянки будь-які об'єкти нерухомого майна, що перебували у власності покупця, тобто відповідача 1, на даній земельній ділянці були відсутні.

Щодо тверджень Відповідача -1 про те, що на момент придбання ним земельної ділянки на ній знаходився належний йому об'єкт нерухомості (об'єкт незавершеного будівництва) то суд враховує наступне.

Статтею 125 ЗК України передбачено, що право власності на земельну ділянку виникає після одержання її власником документа, що посвідчує право власності на земельну ділянку.

Відповідно до ст. 126 ЗК України право власності на земельну ділянку посвідчується державним Актом, який виготовляться на підставі технічної документації.

У відповідності до ст.1 Порядку подання заяви (клопотання) про продаж ділянок несільськогосподарського призначення, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 24 березня 1999 р. № 440, що діяла па момент укладення спірного договору —громадяни - суб'єкти підприємницької діяльності та юридичні особи України, які с власниками об'єктів нерухомого майна, в тому числі об'єктів незавершеного будівництва та законсервованих об'єктів, що приватизовані (відчужені) відповідно до законодавства України, подають відповідно заяву та клопотання земельних ділянок несільськогосподарського призначення, па яких ці об'єкти розташовані.

Пунктом 2 ст. 331 Цивільного кодексу в редакції 2003 року встановлено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди, тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо право власності на нерухоме майно підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. Обов'язковість державної реєстрації права власності на нерухомість законодавчо закріплена у ст. 182 Цивільного кодексу згідно якої право власності на інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають Державні реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов'язаний надавати  інформацію  про реєстрацію та          зареєстровані  права в  порядку встановленим законом.

З огляду на викладене твердження відповідача 1, що на спірній ділянці на момент продажу знаходився об'єкт незавершеного будівництва, який належав відповідачу-1 на праві власності не відповідає дійсності оскільки законодавство чітко регламентує, що набуття права власності на нерухомість виникає виключно після її державної реєстрації.           Відповідно до листа Обухівського бюро технічної інвентаризації від 12.03.09. №238 право власності на частину торгівельно-сервісного центру загальною площею 25, 02 м за ЗАТ „Золота ворота" зареєстровано 25.12.2003 року, тобто майже через рік після укладення вищевказаного договору купівлі-продажу земельної ділянки.

          Відповідно до ст. 134 Земельного кодексу України Земельні ділянки державної або комунальної власності, призначені для продажу суб'єктам підприємницької діяльності під забудову, підлягають продажу на конкурентних засадах (земельні торги), тобто процедура проведення земельних торгів, у даному випадку, була обов'язковою.

Будь - якої інформації щодо проведення торгів стосовно продажу земельної ділянки за адресою: Київська область, Обухівський район смт. Козин, вул. Золотоворітьська, 93, відповідачем 2 позивачу надано не було.

Як вбачається із вказаного договору купівлі - продажу, він укладений з недотриманням процедури продажу земельних ділянок, передбачених Земельним кодексом України.

Відповідно до ст. 41 ЦК УРСР від 18.07.1963  угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані  на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов'язків.

Згідно з ст. 48 ЦК УРСР, який діяв на час укладання договору, недійсною є та угода, що не відповідає вимогам закону.

Відповідно до вимог ст. 59 ЦК УРСР угода, визнана недійсною, вважається недійсною з моменту її укладання із застосуванням до сторін наслідків, передбачених ч. 2 ст. 48 ЦК УРСР, відповідно до якої по недійсній угоді кожна з сторін зобов'язана повернути другій стороні все одержане за угодою.

Відповідно до п. 10 Роз'яснення Вищого господарського суду України від 12.03.1999 р. №02-5/111 „Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з визнанням угод недійсними”, відповідність чи невідповідність угоди вимогам законодавства має оцінюватись господарським судом стосовно законодавства, яке діяло на момент укладення спірної угоди.

Таким чином, враховуючи, що спірний договір не відповідає вимогам чинного на час укладення земельного законодавства, то на підставі ст. 48 ЦК УРСР з підстав зазначених вище суд визнає його недійсним з моменту укладення.

  Відповідно до ст.ст.33, 34 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. Господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

За таких обставин відповідачами не надано суду належних доказів, які б спростовували вимоги позивача.

Що стосується твердження відповідача 1 про пропуск позивачем строків позовної давності для звернення з відповідним позовом, то суд враховує наступне.

Відповідно до п. 1. ст. 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Судом встановлено, що позивач дізнався про ситуацію щодо земельної ділянки з рішення Козинської селищної ради від 28.05.08 № 24, яким йому відмовлено у задоволенні  клопотанням про передачу йому земельної ділянки під торгівельно-сервісним центром за адресою: Київська область, Обухівський район смт. Козин, вул. Золотоворітьська, 93 в довгострокову оренду з подальшим викупом, а також після перевірки проведеної 12 березня 2009 року старшим державним інспектором з контролю за використанням та охороною земель у Київській області Держземінспекції у Київській області Терещенком М. М. дотримання позивачем вимог земельного законодавства при використанні земельної ділянки за адресою: Київська область, Обухівський район смт. Козин, сул. Золотоворітьська, 93,

Згідно ст. 257 ЦК України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

З вищенаведеного вбачається, що позивачем строк позовної давності, як строк у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу, не було пропущено.

Витрати за розгляд справи відповідно до ст. 49 ГПК України та витрати за інформаційно–технічне забезпечення судового процесу відповідно до ст.44 ГПК України покладаються пропорційно на відповідачів.

Керуючись  ст.ст. 44, 49, 75, 82-85 ГПК України, господарський суд

ВИРІШИВ:

1.          Позов задовольнити повністю.

2.  Визнати недійсним договір купівлі - продажу земельної ділянки від 31 січня 2003 року площею 0, 1720 га, який посвідчено приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Мегедь Л. К. та зареєстровано в реєстрі за № 1-50 за адресою:    Київська    область,    Обухівський    район    смт.    Козин вул. Золотоворітьська, 93 та укладений між відповідачем 1 та відповідачем 2.

3. Стягнути з Закритого акціонерного товариства "Золоті ворота" (м. Київ, вул. Магнітогорська, 1; код ЄДРПОУ 02016241) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий Дім "Золотоворітський" (м. Київ, вул. Святошинська 32, код ЄДРПОУ 32111675) 42 (сорок дві)  грн. 50 коп. державного мита та 156 (сто п'ятдесят шість) грн. 25 коп. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

4. Стягнути з Козинської селищної ради Обухівського району Київської області (Київська обл., Обухівський р-н, смт. Козин, вул.  Партизанська 2; код ЄДРПОУ 04362697) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий Дім "Золотоворітський" (м. Київ, вул. Святошинська 32, код ЄДРПОУ 32111675) 42 (сорок дві)  грн. 50 коп. державного мита та 156 (сто п'ятдесят шість) грн. 25 коп.  витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

           Суддя