Рішення

від 01.08.2019 по справі 923/200/19

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРCОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

вул.Театральна,18, м. Херсон, 73000,

тел./0552/26-47-84, 49-31-78, факс 49-31-78, веб сторінка: ks.arbitr.gov.ua/sud5024/

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

01 серпня 2019 року м. Херсон Справа № 923/200/19

Господарський суд Херсонської області у складі судді Немченко Л.М. , за участю секретаря судового засідання Степановій Н.Д., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом: Приватного підприємства Приватна фірма "Форвард" (73003, м. Херсон, пр.Ушакова, б. 71/А, кв. 10, код ЄДРПОУ 24122726)

до Херсонської міської ради Херсонської області (73003, м. Херсон, пр. Ушакова, 37, код ЄДРПОУ 26347681)

про визнання договору оренди земельної ділянки укладеним

за участю представників сторін:

від позивача - не прибув;

від відповідача - не прибув.

Приватне підприємство Приватна фірма "Форвард" (позивач) звернулось до Господарського суду Херсонської області із позовною заявою до Херсонської міської ради (відповідач), якою, з урахуванням заяви про уточнення позовних вимог від 03.04.2019 (т.1 а.с. 50-53), просить суд визнати укладеним, з моменту набуття чинності судового рішення, договір оренди земельної ділянки укладений між Херсонською міською радою та Приватним підприємством Приватна фірма "Форвард".

Ухвалою Господарського суду Херсонської області від 04.04.2019 відкрито провадження у справі, призначено підготовче засідання на 02.05.2019.

Ухвалою від 01.07.2019 закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті на 26.07.2019.

У судовому засіданні 25.07.2019 оголошено перерву до 01.08.2019. В судове засідання представники сторін не прибули, судом проголошено вступну та резолютивну частину рішення.

В ході розгляду справи, відповідач позовні вимоги не визнавав, просив відмовити у задоволенні позовних вимог, мотивуючи наступним.

З позовними вимогами Херсонська міська рада не погоджується та вважає позов необґрунтованим з наступних підстав.

Відповідач зазначав, що приватне підприємство Приватна фірма Форвард звернулась до Херсонської міської ради із клопотанням про надання дозволу на виготовлення проекту землеустрою щодо надання в оренду земельної ділянки, площею 626 м3, по пр. Ушакова, 29 у м. Херсоні під будівництво окремо розташованої адміністративної установи (діловий бізнес-центр).

Рішенням міської ради від 30.11.2018 № 1746 ПП Форвард відмовлено у наданні вищевказаного дозволу на підставі статей 123, 124, 134 Земельного кодексу України, у зв'язку із самовільним будівництвом.

Відповідач звернув увагу, що згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно приватній фірмі Форвард належить об'єкт незавершеного будівництва: недобудована нежитлова будівля (готовність 5%) по пр. Ушакова, 29 у м. Херсоні на підставі договору купівлі-продажу, від 06.09.2006 який укладено між ПФ Форвард та приватним підприємцем Каплун Галиною Юріївною.

Відповідач звернув увагу, що ПП Каплун Г.Ю. володіла вказаним майном на підставі договору купівлі-продажу, укладеного 06.09.2009 між нею та товариством з обмеженою відповідальністю Бізнес-Фаворит . В свою чергу, зазначене товариство мало судовий спір щодо майна, яке було предметом договору купівлі-продажу. Так, рішенням Господарського суду Херсонської області від 05.01.2007 по справі № 4/32-ПН-07 за позовом ТОВ Бізнес-Фаворит до ПП Каплун Галини Юріївни про визнання договору дійсним, було визнано дійсним договір купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва - недобудованої нежитлової будівлі літ. А , яка розташована у м. Херсоні по пр. Ушакова, 29, який укладено між сторонами по справі та зобов'язано приватного підприємця Каплун Г.Ю. прийняти вищевказаний об'єкт незавершеного будівництва шляхом підписання акту прийому-передачі майна.

Відповідач звернув увагу на те, що рішення суду про визнання дійсним договору купівлі продажу, укладеного між ТОВ Бізнес-Фаворит до ПП Каплун Галиною Юріївною ніким не оскаржено та набуло чинності 20.01.2007 (згідно вимог статті 94 ГПК України у редакції від 29.12.2006, яка діяла на момент виникнення правовідносин), що є значно пізнішою подією в часі, ніж укладення договору купівлі-продажу між ПП Каплун Галиною Юріївною та ПФ Форвард - 06.09.2006.

Крім того, рішенням Господарського суду Херсонської області від 18.01.2016 по справі № 923/1890/15 за позовом Херсонської міської ради до ТОВ Бізнес-Фаворит про спонукання виконання умов договору оренди земельної ділянки, було зобов'язано відповідача повернути міській раді земельну ділянку, яка знаходиться по пр. Ушакова, 29 у м. Херсоні у стані не гіршому в порівнянні з тим, в якому він одержав в оренду.

Зазначеним рішенням судом встановлено, що ТОВ Бізнес-Фаворит звернувся до міської ради з листом-повідомленням № 14 від 26.02.2015 про намір продовжити строк використання орендованої земельної ділянки та поновлення дії договору оренди від 17.05.2005, однак через пропущення строку, передбаченого для такого звернення статтею 33 Закону України Про оренду землі міською радою поставлено питання про відмову у подовженні дії договору оренди земельної ділянки та повернення її власнику у передбаченому чинним законодавством порядку.

Відповідач прийшов до висновку, що ТОВ Бізнес-Фаворит на момент звернення до міської ради - 26.02.2015 вважав себе власником об'єкту незавершеного будівництва: недобудованої нежитлової будівлі (готовність 5%) по пр. Ушакова, 29 у м. Херсоні.

Зважаючи на сумнівність правового походження права власності на зазначений об'єкт незавершеного будівництва, постійними комісіями міської ради неодноразово ставилось питання про початок процедури прийняття об'єкту нерухомості у комунальну власність територіальної громади міста Херсона (витяги з протоколів комісії від 27.02.2019 № 67, від 10.04.2019 № 72, від 25.04.2019 № 73, від 29.05.2019 № 74 додаються), що є підставою для застосування положень частини першої статті 134 Земельного кодексу України щодо обов'язковості продажу земельних ділянок на конкурентних засадах, то рішення міської ради від 30.11.2018 № 1746 прийнято без порушень вимог чинного законодавства.

Відповідач також доводить, що заявлена позивачем земельна ділянка перебувала в оренді у товариства з обмеженою відповідальністю Бізнес-Фаворит на підставі договору оренди від 17.05.2005, зареєстрованому у Херсонській міській філії Державного підприємства Херсонський регіональний центр державного земельного кадастру , про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди вчинено запис від 08.06.2005 № 040571300434 .

Відповідач зазначив, що в процесі оформлення зазначеного договору оренди, земельна ділянка була сформована на підставі проекту землеустрою від 23.12.2004, присвоєно їй кадастровий номер: 6510136900:22:002:0035, та здійснено реєстрацію в Державному земельному кадастрі 24.12.2004 (витяг міститься в матеріалах справи).

Реєстрацію земельної ділянки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно здійснено 30.08.2018 .

Таким чином, на думку відповідача, земельна ділянка, площею 626 м3, по пр. Ушакова, 29 у м. Херсоні, з кадастровим номером: 6510136900:22:002:0035, як об'єкт цивільних прав, може бути передана без надання дозволу на складання відповідної документації із землеустрою. У зв'язку з чим, позивач звернувся до міської ради із заявою про передачу земельної ділянки в оренду із урахування її цільового призначення.

Питання передачі вказаної земельної ділянки в оренду ПП Форвард неодноразово виносилось на обговорення постійної комісії міської ради з питань містобудування, архітектури, комунальної власності та регулювання земельних відносин (протоколи комісії від 27.02.2019 № 67, від 10.04.2019 № 72, від 25.04.2019 № 73, від 29.05.2019 № 74). Однак, оскільки міській раді було відомо про наявність спору щодо об'єкту нерухомості: недобудованої нежитлової будівлі (готовністю 5%), розташованої на земельній ділянці по пр. Ушакова, 29 у м. Херсоні, постійною комісією надавались рекомендації відмовити у задоволенні клопотання ПП Форвард .

Відповідач доводить, що рішення Херсонською міською радою не приймалось, а тому договору оренди не може бути укладено ні в добровільному, ні в примусовому (судовому) порядку.

Відповідач доводить, що позовна вимога про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки грубо порушує положення статті 180 Господарського кодексу України, згідно якого господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов (відповідно до статті 15 Закону України Про оренду землі , істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату).

При укладенні господарського договору сторони зобов'язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору.

Позивач доводить, що така ж позиція викладена у постанові Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 № 11 Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними , у пункті 2.6 якої зазначено, що не вважаються вчиненими правочини (укладеними господарські договори), в яких (за якими); відсутні передбачені законом умови, необхідні для їх укладення (не досягнуто згоди за всіма істотними для даного правочину умовами); не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства необхідна його передача; не здійснено державну реєстрацію або нотаріальне посвідчення, необхідні для його вчинення, тощо.

Вивчивши матеріали справи, заслухавши пояснення сторін, суд

в с т а н о в и в:

Між приватним підприємцем Каплун Галиною Юріївною та приватною фірмою "Форвард" 6 вересня 2006 року був укладений договір купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва недобудовану нежитлову будівлю, готовністю 5 %, яка розташована за адресою м. Херсон, проспект Ушакова, буд. 29. Зазначений договір посвідчено нотаріальною.

Зазначений об'єкт незавершеного будівництва зареєстрований у Державному реєстрі речових прав власності на нерухоме майно за реєстраційним номером 15909945, що підтверджено відомостями з реєстру прав власності на нерухоме майно. Згідно відомостям право власності на цей об'єкт зареєстровано 07.09.2006 приватної фірми "Форвард", набуте на підставі договору купівлі-продажу, ВЕВ 450262, 06.09.2006 (т.1 а.с. 29).

На день розгляду справи договір є чинним. Ні договір, ні записи в Державному реєстрі прав власності не визнанні у судовому порядку недійсними.

Судом встановлено, що 24.12.2004 за реєстраційним номером 1636323465101 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано об'єкт нерухомого майна - земельна ділянка площею 0,0626 га, кадастровий номер 6510136900:22:002:0035, яка знаходиться м. Херсон, проспект Ушакова,29. Цільове призначення ділянки - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, власник - територіальна громада м. Херсон в особі Херсонської міської ради (т.1 а.с. 28).

Таким чином, судом встановлено, що позивач набув право власності на незавершене будівництво, яке розташоване на земельній ділянці, кадастровий номер 6510136900:22:002:0035.

Як витікає із матеріалів справи зазначена земельна ділянка жодною третьою особою не використовується, з 29.05.2019 розпочата процедура передачі її до комунальної власності, що підтверджено протоколом № 74 засідання постійно діючої комісії з питань містобудування, архітектури, комунальної власності та регулювання земельних відносин від 29.05.2019 (т.1 а.с. 88).

Відповідно до ст. 6 Закону України "Про оренду землі" орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Відповідно до ст.120 ЗК України у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду у власність, користування іншої особи. припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. Істотною умовою договору, який передбачає набуття право власності на житловий будинок, споруду або будівлю є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти.

Відповідно до частини четвертої статті 179 Господарського кодексу України при укладенні господарських договорів сторони можуть визначити зміст договору на основі типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України, коли сторони не можуть відступити від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови.

Щодо договору оренди землі така конкретизація стосується площі земельної ділянки, розміру орендної плати та строку його дії у межах, передбачених законом.

Типовий договір оренди землі затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220.

Відповідно до ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.

Із матеріалів справи витікає, що позивачем ще в 2006 року набуте у власність нерухоме майно - незавершене будівництво, тому відповідно до норм ст.120 ЗК України позивач набув право землекористувача на земельну ділянку, на якій розміщене нерухоме майно, однак, право землекористування має бути оформлено шляхом укладання договору у відповідності з правилами, визначеними Земельним кодексом України та Законом України " Про оренду землі".

Згідно частини третьої статті 123 Земельного кодексу України надання у користування земельної ділянки, зареєстрованої в Державному земельному кадастрі відповідно до Закону України Про Державний земельний кадастр , право власності на яку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, без зміни її меж та цільового призначення здійснюється без складення документації із землеустрою.

Чинним законодавством, зокрема, частиною першою статті 123 Земельного кодексу України, передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу місцевого самоврядування згідно з його повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Зазначене кореспондується із частиною другою статті 16 Закону України Про оренду землі , якою визначено, що укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.

Згідно ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Представник позивача пояснював в ході розгляду справи, що приватне підприємство "Форвард" , починаючи з 2006 року неодноразово зверталось до відповідача для вирішення питання оформлення землекористування земельної ділянки на якій знаходиться об'єкт нерухомої власності. Однак, Херсонська міська рада відмовляла з різних причин.

Так, приватне підприємство Приватна фірма Форвард 07.02.2019 звернулась до Херсонської міської ради із клопотанням про надання дозволу на виготовлення проекту землеустрою щодо надання в оренду земельної ділянки, площею 626 м3, по пр. Ушакова, 29 у м. Херсоні під будівництво окремо розташованої адміністративної установи (діловий бізнес-центр) строком на 10 років.

Рішенням міської ради від 30.11.2018 № 1746 ПП Форвард відмовлено у наданні вищевказаного дозволу на підставі статей 123, 124, 134 Земельного кодексу України, у зв'язку із самовільним будівництвом.

Між тим, в матеріалах справи містяться документальні докази, що об'єкт незавершеного будівництва, який знаходиться за адресою м. Херсон, пр. Ушакова,29 не є самовільним будівництвом. Зокрема, об'єкт незавершеного будівництва зареєстрований у Державному реєстрі речових прав та нерухоме майно, відповідно до інвентаризаційної справи, копії документів з якої залучені до справи за літ. А значиться на схематичному плані та оцінному акті недобудована нежитлова будівля площею 528 кв.м без відбитку про самозабудову(т.1 а.с. 35-39).

Відповідно до частини 2 статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Відповідно до статті 2 Закону України від 21 травня 1997 року № 280/97-ВР Про місцеве самоврядування в Україні (далі - Закон № 280/97-ВР) місцеве самоврядування в Україні - це гарантоване державою право та реальна здатність територіальної громади - жителів села чи добровільного об'єднання у сільську громаду жителів кількох сіл, селища, міста - самостійно або під відповідальність органів та посадових осіб місцевого самоврядування вирішувати питання місцевого значення в межах Конституції і законів України як безпосередньо, так і через сільські, селищні, міські ради та їх виконавчі органи, а також через районні та обласні ради, які представляють спільні інтереси територіальних громад сіл, селищ, міст.

Одним із основних принципів місцевого самоврядування є законність (стаття 4 Закону № 280/97-ВР).

Основним принципом діяльності будь-якого органу влади чи органу місцевого самоврядування є зобов'язання діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачений Конституцією та законами України (стаття 19 Конституції України).

Повноваження органу місцевого самоврядування з розпорядження земельними ділянками не є абсолютно дискреційними, оскільки вказані органи зобов'язані діяти у правовому полі. Вказаний орган зобов'язаний зважати на вимоги закону. Вирішувати питання про надання земельної ділянки та керуватися при цьому лише власним розсудом та виходячи із власних уподобань, органи місцевого самоврядування діяти не можуть.

Оскільки законодавець перерахував випадки, у яких можлива відмова у наданні земельної ділянки, то лише за наявності таких обставин можлива відмова у наданні земельної ділянки.

Із аналізу обставин справи та наведеного чинного законодавства суд прийшов до висновку, що причини відмови Херсонської міської ради не відповідає фактичним обставинам.

Відповідно до ст.13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, ратифікованої Законом України від 17 липня 1997 року № 475/97-ВР кожен, чиї права та свободи порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження.

Відповідно до ст.5 Господарського процесуального кодексу України (в редакції чинній з 15.12.2017) здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

При цьому, згідно зі статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело права. Перша та найважливіша вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод полягає в тому, що будь-яке втручання публічних органів у мирне володіння майном повинно бути законним, а держави мають право здійснювати контроль за використанням майна шляхом введення "законів".

Відповідно до ст. 1 Протоколу до Конвенції Про захист прав людини і основоположних свобод Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного прав.

У практиці ЄСПЛ напрацьовано три головні критерії, які слід оцінювати на предмет відповідності втручання в право особи на мирне володіння своїм майном принципу правомірного втручання, сумісного з гарантіями ст. 1 Першого протоколу, а саме: (а) чи є втручання законним; (б) чи переслідує воно суспільний інтерес ; (в) чи є такий захід (втручання в право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям.

Втручання держави в право особи на мирне володіння своїм майном повинно здійснюватися на підставі закону, під яким розуміється нормативно-правовий акт, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким та передбачуваним у питаннях застосування та наслідків дії його норм. Тлумачення та застосування національного законодавства - прерогатива національних органів, але спосіб, у який це тлумачення і застосування відбувається, повинен призводити до наслідків, сумісних з принципами Конвенції з точки зору тлумачення їх у світлі практики ЄСПЛ.

Втручання держави в право особи на мирне володіння своїм майном є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення суспільного інтересу , при визначенні якого ЄСПЛ надає державам право користуватися значною свободою (полем) розсуду з огляду на те, що національні органи влади краще знають потреби власного суспільства і знаходяться в кращому становищі, ніж міжнародний суддя, для оцінки того, що становить суспільний інтерес . Це поняття має широке значення, втручання держави в право на мирне володіння майном може бути виправдане за наявності об'єктивної необхідності у формі публічного, загального інтересу , який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності.

Втручання держави в право особи на мирне володіння своїм майном повинно здійснюватися з дотриманням принципу пропорційності - справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов'язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. Справедлива рівновага не означає обов'язкового досягнення соціальної справедливості в кожній конкретній справі, а передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідний баланс не буде дотриманий, якщо особа несе індивідуальний і надмірний тягар .

Із матеріалів справи витікає, що позивач, як власник об'єкту незавершеного будівництва має наміри завершити будівництва будівель торгівлі (ділового центру) для здійснення своєї підприємницької діяльності.

Довготривале ухилення від укладення договору оренди землі з боку відповідача, унеможливлює позивачу отримати декларацію на дозвіл розпочати будівництво та розцінюється судом як втручанням на мирне володіння ТОВ " Форвард" своїм майном без дотримання принципу справедливої рівноваги (балансу) із огляду на наступне.

Як встановлено судом вище, ухиляючись від укладення договору оренди земельної ділянки Херсонська міська рада діяла без дотримання чинного законодавства, яке визначає її повноваження при розпорядженні земельними ділянками, що належать до комунальної власності. Оскільки, суспільний інтерес територіальної громади у використанні комунальної власності є отримання грошових надходжень до місцевого бюджету за користування комунальним майном від суб'єктів підприємницької діяльності, то відсутність договору оренди земельної ділянки, на якій розміщене нерухоме майно позивача з 2006 року , та, відповідно, відсутність грошових зобов'язань позивача як орендаря щодо сплати орендної плати , суперечить інтересам територіальної громади та порушує справедливий баланс .

Таким чином, суд констатує, що зволікання укладення договору оренди земельної ділянки, безпідставної відмови в укладенні договору з боку Херсонської міської ради мало місце втручання в мирне володіння майном ТОВ "Форвард", що порушило права останнього та надало йому право на звернення до суду для захисту та відновленню своїх законних прав та інтересів.

Позивач просить суд визнати укладеним договір оренди на умовах, що передбачені в типовому договорі щодо сформованої земельної ділянки за кадастровим номером 6510136900:22:002:0035 площею 626 кв.м. за адресою м. Херсон, пр. Ушакова,29 під незавершеним будівництвом, яке належить позивачу строком на 10 років без рішення про згоду Херсонської міської ради.

Щодо способу захисту, обраному позивачем суд визначився наступним чином.

Аналізуючи вищенаведені норми земельного законодавства можна дійти до висновку, що для законного користування земельною ділянкою, що перебуває у комунальній власності та на якій знаходиться власне нерухоме майно, обов'язковою умовою є укладення договору оренди даної земельної ділянки з зазначенням всіх істотних умов даного договору.

Таким чином, для правомірного користування земельною ділянкою, що знаходиться під нерухомим майном ТОВ Форвард необхідно укласти договір оренди даної земельної ділянки з Відповідачем.

Відповідно до ч. 1 ст. 187 Господарського кодексу України, спори, що виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов'язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом. Інші переддоговірні спори можуть бути предметом розгляду суду у разі якщо це передбачено угодою сторін або якщо сторони зобов'язані укласти певний господарський договір на підставі укладеного між ними попереднього договору.

Згідно з ч.ч. 4, 5 ст. 188 Господарського кодексу України у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Статтею 15 Цивільного кодексу України передбачено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Отже, наведена норма визначає об'єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов'язано із позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.

Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

З огляду на викладені законодавчі норми завданням суду при здійсненні правосуддя є забезпечення, зокрема, захисту прав і законних інтересів юридичних осіб, інтересів суспільства і держави. Отже, встановивши наявність в особи, яка звернулася з позовом, суб'єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, на захист яких подано позов, суд з'ясовує наявність чи відсутність факту порушення або оспорення і відповідно ухвалює рішення про захист порушеного права або відмовляє позивачеві у захисті.

Надаючи правову оцінку належності обраного зацікавленою особою способу захисту, необхідно зважати і на його ефективність з точки зору положень статті 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція). У пункті 145 рішення від 15.11.1996 у справі "Чахал проти Об'єднаного Королівства" Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) зазначив, що ця норма гарантує наявність на національному рівні ефективних правових засобів для реалізації прав і свобод, передбачених Конвенцією, незалежно від того, яким чином вони втілені у правовій системі тієї чи іншої країни. Отже, суть цієї статті зводиться до вимоги надати людині такі міри правового захисту на національному рівні, що дали би змогу компетентному державному органові розглядати по суті скарги на порушення положень Конвенції й надавати відповідний судовий захист, хоча держави-учасниці Конвенції мають деяку свободу розсуду щодо того, яким чином вони забезпечують при цьому виконання своїх зобов'язань. Крім того, ЄСПЛ акцентував, що за деяких обставин вимоги статті 13 Конвенції можуть забезпечуватися всією сукупністю засобів, передбачених національним правом.

Стаття 13 вимагає, щоб норми національного правового засобу стосувалися сутності "небезпідставної заяви" за Конвенцією та надавали відповідне відшкодування. Зміст зобов'язань за статтею 13 також залежить від характеру скарги заявника за Конвенцією. Тим не менше, засіб захисту, що вимагається згідно із зазначеною статтею, повинен бути ефективним як у законі, так і на практиці, зокрема у тому сенсі, щоб його застосування не було ускладнено діями або недоглядом органів влади відповідної держави здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

Враховуючи, що Відповідач з надуманих причин, які не ґрунтуються на чинном законодавстві, уникає від оформлення орендних відносин, щодо користування зазначеною земельною ділянкою, суд вважає за можливе позивачу захистити права шляхом визнання укладеним договір оренди земельної ділянки загальною площею 626 кв.м кадастровий номер 651013900:22:002:0035 розташованої за адресою: м. Херсон, вул. Ушакова,29, в редакції типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220.

Подібну правову позицію підтримав Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у постанові від 23.05.2019 року за результатом розгляду справи № 922/2716/17, зазначена справа за своїм змістом є аналогічною з даною справою, оскільки в ній позивачі також через суд виборювали право на оформлення орендних відносин, щодо земельної ділянки, яка перебуває під належним їм нерухомим майном.

Вирішуючи спір по суті заявлених позовних вимог, суд оцінив подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та, враховуючи те, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню, з наступних підстав.

Відповідно до статті 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Як витікає із визначення істотних умов договору оренди земельної ділянок істотними умовами є визначена земельна ділянка, розмір орендної плати, термін на який укладається договір оренди земельної ділянки.

В ході розгляду справи було встановлено, що позивач звернувся з пропозицією укласти договір оренди сформованої земельної ділянки за умовами, визначеними типовим договором на 10 років. За п.9 проекту договору зазначено, що розмір орендної плати вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 5% від нормативної оцінки земельної ділянки відповідно до рішення Херсонської міської ради від 26.08.2011 № 333 " Про затвердження розміру орендної плати за землю", тобто в проекту договору Орендар погодив розмір орендної плати, який визначала Херсонська міська рада - Орендодавець за договором.

Таким чином, позивачем в проекті договору оренди викладені усі істотні умови, які визначені як обов'язкові ст.13 Закону України "Про оренду землі" для визнання такого договору укладеним. Погодження їх з боку Херсонської міської ради носить умовний характер, оскільки позивач набув права землекористування на підставі законодавства, а укладення договору є підставою для реалізації набутого права та забезпечення користування нерухомим майном, розміщеним на земельної ділянки на підставі чинного законодавства (закінчення будівництва, сплати податків, орендної плати).

Суд прийшов до висновку, що даному випадку власник нерухомого майна діяв добросовісно, вчинив усі дії, які мав вчинити для того, щоб міська рада мала змогу прийняти рішення щодо передачі в оренду земельної ділянки. Спору щодо належності позивачу права власності на нерухоме майно у жодної особи не виникло.

Ураховуючи встановлені обставини, суд дійшов висновку, що відповідач не довів правомірності своїх дій щодо відмови в укладенні договору оренди земельної ділянки, на якій розташоване нерухоме майно.

Відповідно до ст.129 ГПК України судові витрати суд покладає на відповідача.

На підставі вказаних правових норм та керуючись статтями 238, 240 ГПК України, суд

у х в а л и в :

1. Позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.

2.Визнати укладеним, з моменту набуття чинності судового рішення, договір оренди земельної ділянки, укладений між Херсонською міською радою (код ЄДРПОУ: 26347681) та Приватним підприємством Приватна фірма ФОРВАРД (код ЄДРПОУ: 24122726), загальною площею 626 кв.м., кадастровий номер: 6510136900:22:002:0035, за адресом: м. Херсон, просп. Ушакова, 29, під будівництво та обслуговування будівель торгівлі, строком на 10 років, в наступній редакції:

ДОГОВІР

ОРЕНДИ ЗЕМЛІ

м. Херсон 2019р.

Орендодавець ХЕРСОНСЬКА МІСЬКА РАДА в особі міського голови МИКОЛАЄНКА ВОЛОДИМИРА ВАСИЛЬОВИЧА, що діє на підставі Закону України Про місцеве самоврядування в Україні , з одного боку, та орендар ПРИВАТНЕ ПІДПРИЄМСТВО ПРИВАТНА ФІРМА ФОРВАРД в особі директора МУХРИГІН БОРИС ВІКТОРОВИЧ, який діє на підставі Статуту (юридична адреса: м. Херсон, просп. Ушакова, буд. 71/А, кв. 10), з другого, уклали цей договір про нижченаведене:

Предмет договору

1.Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, з кадастровим номером: 6510136900:22:002:0035, яка розташована по просп. Ушакова, 29, у м. Херсоні, площею 0,0626 га.

Об'єкт оренди

2.В оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,0626 га, під будівництво та обслуговування будівель торгівлі, по просп. Ушакова, 29.

3.На земельній ділянці знаходиться об'єкт нерухомого майна (об'єкт незавершеного будівництва, недобудована нежитлова будівля котра належить орендарю на підставі договору купівлі-продажу, ВЕВ450262, від 06.09.2006 року).

4.Інші об'єкти нерухомості на земельній ділянці відсутні

5.Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером: 6510136900:22:002:0035, станом на 25.01.2019, становить 1037 437,25 грн. (один мільйон тридцять сім тисяч чотириста тридцять сім грн. 25 коп.).

6.Земельна ділянка, що передається в оренду, не має недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню за цільовим призначенням.

7.Інші особливості об'єкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини відсутні.

Строк дії договору

8.Договір укладено на 10 (десять) років.

Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (відповідно до статті 33 Закону України Про оренду землі ).

Орендна плата

9.Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі 5 (п'ять) % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (відповідно до рішення Херсонської міської міської ради від 26.08.2011 №333 Про затвердження розміру орендної плати за землю ). Розрахунок розміру орендної плати додається та є його невід'ємною частиною.

10.Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

11.Орендна плата вноситься орендарем за місцезнаходженням земельної ділянки за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця протягом ЗО календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця, до Херсонського міського бюджету на відповідний рахунок (відповідно до пункту 287.4 статті 287 Податкового кодексу України).

12.Передача продукції в рахунок орендної плати не здійснюється.

13.Розмір орендної плати переглядається у разі:

- змін умов господарювання, передбачених договором;

- зміни граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки (орендованих земельних ділянок) не з вини орендаря, що підтверджено документами;

- зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки комунальної власності;

- в інших випадках, передбачених законом.

14. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі, відповідно до діючого на момент виникнення прострочення законодавства України, від несплаченої суми, за кожний день прострочення.

Умови використання земельної ділянки

15.Земельна ділянка передається в оренду для будівництва торгівельного комплексу.

16.Цільове призначення земельної ділянки: 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, категорія земель: землі житлової та громадської забудови.

17.Умови збереження стану об'єкта оренди: використання земельної ділянки за цільовим призначенням, відповідно до діючого законодавства України.

Умови повернення земельної ділянки

21.Після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

Орендодавець у разі погіршення стану орендованої земельної ділянки, пов'язаних із зміною її стану, має право на відшкодування збитків у розмірі, визначеному сторонами. Якщо сторонами не досягнуто згоди про розмір відшкодування збитків, спір розв'язується у судовому порядку.

22.Здійснені орендарем без згоди орендодавця витрати на поліпшення орендованої земельної ділянки, які неможливо відокремити без заподіяння шкоди цій ділянці, не підлягають відшкодуванню.

23.Поліпшення стану земельної ділянки, проведені орендарем за письмовою згодою з орендодавцем землі не підлягають відшкодуванню.

Умови, обсяги і строки відшкодування орендарю витрат за проведені ним поліпшення стану земельної ділянки визначаються окремою угодою сторін.

24.Орендар має право на відшкодування збитків, заподіяних унаслідок невиконання орендодавцем зобов'язань, передбачених цим договором.

Збитками вважаються:

- фактичні втрати, яких орендар зазнав у зв'язку з невиконанням або неналежним виконанням умов договору орендодавцем, а також витрати, які орендар здійснив або повинен здійснити для відновлення свого порушеного права;

- доходи, які орендар міг би реально отримати в разі належного виконання орендодавцем умов договору.

25.Розмір фактичних витрат орендаря визначається на підставі документально підтверджених даних.

Обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки

26.На орендовану земельну ділянку не встановлено обмежень (обтяжень) та інших прав третіх осіб.

27.Передача в оренду земельної ділянки не є підставою для припинення або зміни обмежень (обтяжень) та інших прав третіх осіб на цю ділянку.

Інші права та обов'язки сторін*

(* - визначаються відповідно до Закону України Про оренду землі )

28.Права орендодавця. Орендодавець має право вимагати від орендаря:

- використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;

- дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил;

- дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних см>т, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються;

- своєчасного внесення орендної плати.

29. Обов'язки орендодавця. Орендодавець зобов'язаний:

- передати в користування земельну ділянку в стані, що відповідає умовам договору оренди;

- при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки;

- не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою;

- відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов'язані з поліпшенням стану об'єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця;

- попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об'єкта оренди

30. Права орендаря. Орендар має право:

- самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі;

- за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження;

- отримувати продукцію і доходи;

- здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем.

31.Обов'язки орендаря. Орендар зобов'язаний:

- приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку;

- виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;

- дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;

- у п'ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу доходів і зборів.

Ризик випадкового знищення або пошкодження

об'єкта оренди чи його частини

32. Ризик випадкового знищення або пошкодження об'єкта оренди чи його частини несе орендар.

Страхування об'єкта оренди

33.Згідно з цим договором, об'єкт оренди не підлягає страхуванню на весь період дії цього договору.

Зміна умов договору і припинення його дії

36.Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.

У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору, спір розв'язується у судовому порядку.

37.Дія договору припиняється у разі:

- закінчення строку, на який його було укладено;

- придбання орендарем земельної ділянки у власність;

- викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності у порядку, встановленому законом;

- ліквідації юридичної особи-орендаря.

Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

38.Дія договору припиняється шляхом його розірвання за:

- взаємною згодою сторін;

- рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

39.Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

40.Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

Відповідальність сторін за невиконання або

неналежне виконання договору

41.3а невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.

42.Сторона, яка порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини.

Прикінцеві положення

43.Цей договір набирає чинності з моменту його підписання та його державної реєстрації, відповідно до статті 125 Земельного кодексу України.

Цей договір укладено у двох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в орендодавця, другий - в орендаря.

Невід'ємною частиною договору є розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку.

Реквізити сторін

Орендодавець Орендар:

ХЕРСОНСЬКА МІСЬКА РАДА ПРИВАТНЕ ПІДПРИЄМСТВО

в особі Херсонського міського голови, ПРИВАТНА ФІРМА ФОРВАРД

МИКОЛАЄНКА ВОЛОДИМИРА в особі директора

ВАСИЛЬОВИЧА, МУХРИГШ БОРИС ВІКТОРОВИЧ

що діє на підставі Закону України юридична адреса:

"Про місцеве самоврядування в м. Херсон, просп. Ушакова, буд. 71/А, кв.

Україні 10

м. Херсон, просп. Ушакова, 37 код ЄДРПОУ 24122726

код ЄДРПОУ 26347681

Миколаєнко В.В. Мухригін Б.В.

М.П. М.П.(за наявності)

(підпис) (підпис)

3. Стягнути з Херсонської міської ради Херсонської області (73003, м. Херсон, пр. Ушакова, 37, код ЄДРПОУ 26347681) на користь Херсонської міської ради Херсонської області (73003, м. Херсон, пр. Ушакова, 37, код ЄДРПОУ 26347681) 1921 грн. витрат по сплаті судового збору.

4. Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його (її) проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

До дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи, апеляційна скарга подається до Південно-західного апеляційного господарського суду через Господарський суд Херсонської області (підпункт 17.5 пункту 1 Розділу ХІ Перехідні положення Господарського процесуального кодексу України).

Повне рішення складено 12.08.2019

Суддя Л.М. Немченко