Окрема думка

від 18.12.2019 по справі 522/1029/18

ВЕЛИКА ПАЛАТА ВЕРХОВНОГО СУДУ

ОКРЕМА ДУМКА

Суддів Великої Палати Верховного Суду Лященко Н. П., Прокопенка О. Б.,

на постанову від 18 грудня 2019 року

у справі № 522/1029/18

провадження № 14-270цс19

Відповідно до частини третьої статті 35 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) викладаємо окрему думку.

Суть позовних вимог, аргументи та заперечення сторін:

У січні 2018 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю Добробуд ЛТД (далі - ТОВ Добробуд ЛТД , Товариство), ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , в якому просила:

- визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав від 19 березня 2010 року, укладений між ТОВ Добробуд ЛТД та ОСОБА_4 на підставі якого Товариство продало майнові права на квартиру з будівельним АДРЕСА_42 (далі - Договір в„– 176/1 );

- визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав від 18 листопада 2010 року, укладений між ТОВ Добробуд ЛТД та ОСОБА_3 на підставі якого Товариство продало майнові права на квартиру з будівельним АДРЕСА_43 (далі - Договір в„– 175/1 );

- визнати за ОСОБА_1 право власності на квартиру АДРЕСА_12 та АДРЕСА_13 ;

- витребувати із чужого незаконного володіння на користь ОСОБА_1 вищевказану квартиру АДРЕСА_62 шляхом зобов`язання ОСОБА_2 усунути та не чинити позивачці перешкоди у користуванні зазначеною квартирою, виселення ОСОБА_2 із цієї квартири та вселення до неї ОСОБА_1 ;

- витребувати із чужого незаконного володіння на користь ОСОБА_1 вищевказану квартиру АДРЕСА_14 шляхом зобов`язання ОСОБА_5 усунути та не чинити позивачці перешкоди у користуванні зазначеною квартирою, виселення ОСОБА_5 із цієї квартири та вселення до неї ОСОБА_1 .

В обґрунтування позову ОСОБА_1 послалась на те, що вона в повному обсязі виконала свої зобов 'язання за договором від 25 березня 2010 року № 1/21?22?23?176 купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно - квартиру з будівельним АДРЕСА_45, укладеним між нею і Товариством (далі - Договір), сплативши на користь ТОВ Добробуд ЛТД 427 308,98 грн.

Водночас Товариство не виконало своїх зобов`язань передати позивачці у власність об`єкт інвестування та новозбудоване майно після введення об`єкта будівництва в експлуатацію, що відбулося 1 квітня 2014 року та про що їй стало відомо з листа Державної архітектурно-будівельної інспекції України від 29 жовтня 2015 року.

Натомість ТОВ Добробуд ЛТД самовільно здійснило перепланування зазначеної квартири, здійснивши переміщення зовнішніх стін в бік балконів, внаслідок чого змінилася площа балконів та збільшилася внутрішня площа, змінило конфігурацію квартири та технічні характеристики у бік погіршання, не виконало внутрішні роботи, передбачені Договором, що підтверджується висновком будівельно-технічного експертного дослідження від 18 серпня 2014 року.

Згідно з технічним паспортом на квартиру АДРЕСА_16 , виготовленим 27 квітня 2014 року ТОВ Нове БТІ на замовлення ОСОБА_1 , загальна площа квартири склала 155,4 кв. м. Оскільки після особистого звернення ОСОБА_1 до Товариства останнє вимагало від позивачки здійснити доплату за збільшення площі квартири у розмірі 32 700 доларів США, ОСОБА_1 направила ТОВ Добробуд ЛТД вимогу в порядку досудового врегулювання, у які пропонувала привести конфігурацію та площу квартири у відповідність до встановлених умовами Договору та усунути виявлені порушення. Цю вимогу Товариство отримало 31 березня 2015 року, проте відповіді не надало.

У подальшому ТОВ Добробуд ЛТД здійснило реконструкцію зазначеного у Договорі нерухомого майна - триповерхової квартири шляхом її розділення на дві окремих та здійснило їх відчуження на користь інших осіб - ОСОБА_4 та ОСОБА_3 , які в свою чергу продали їх ОСОБА_2 та ОСОБА_5 відповідно. Сумарна площа двох квартир АДРЕСА_14 та АДРЕСА_50 (утворених внаслідок перепланування квартири позивачки АДРЕСА_46) є більшою за площу квартири АДРЕСА_47, зазначену в Договорі, внаслідок закладання клітинних сходів між 21 та 22 поверхами та самовільного перепланування Товариством квартири позивачки шляхом збільшення площі квартири за рахунок балконів 22 та 23 поверхів.

Разом із позовною заявою ОСОБА_1 подала до суду заяву про забезпечення доказів, у якій просила, зокрема, витребувати від ТОВ Добробуд ЛТД інформацію та належним чином посвідчені копії документів про те, який фактичний номер присвоєно квартирі під будівельним в„– АДРЕСА_64 розрахунковою площею 139,40 кв. м, розташовану на 21-22-23 поверхах зазначеного будинку, та чи передавалась ця квартира у власність іншим особам за актом приймання-передачі.

Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 12 лютого 2018 року зазначену заяву у цій частині задоволено, витребувано від Товариства відповідну інформацію та документи.

На виконання цієї ухвали ТОВ Добробуд ЛТД повідомило суд про неможливість надати витребувані документи та/або інформацію з огляду на пожежу, яка сталася 25 березня 2015 року у приміщенні, де вони зберігались, та внаслідок якої документи було знищено.

Заперечуючи проти позову, Товариство у відзиві від 19 березня 2018 року послалось на те, що технічних паспорт, складений 24 липня 2014 року ТОВ Нове БТІ , яким встановлено, що розрахункова площа квартири позивачки АДРЕСА_16 складає 155,4 кв. м не є належним доказом, оскільки відповідно до Договору розрахункова площа цієї квартири має визначатись технічною документацією КП Одеське МБТІ та РОН .

Висновок будівельно-технічного експертного дослідження від 18 серпня 2014 року Товариство також вважає неналежним та недопустимим доказом, оскільки можливість його складання на замовлення учасника справи передбачена редакцією ЦПК України, яка набрала чинності тільки 15 грудня 2017 року; у висновку не зазначено, що експерт обізнаний про кримінальну відповідальність за завідомо неправдивий висновок та те, що його підготовлено для подання до суду.

Сумарна площа квартир, на які просить визнати право власності позивачка, є більшою від площі квартири, щодо якої виготовлено технічну документацію ТОВ Нове БТІ , вони мають різні номери та поверховість.

Укладення оспорюваних договорів купівлі-продажу майнових прав на квартири з будівельними АДРЕСА_48 та АДРЕСА_49 жодним чином не порушує прав та інтересів позивачки, оскільки вони мають інші будівельні номери та технічні характеристики, аніж її квартира з будівельним АДРЕСА_16.

ОСОБА_1 має претензії до виконання умов Договору з боку Товариства, що унеможливлює підписання акта приймання-передачі об 'єкта будівництва та новоствореного майна, що в свою чергу унеможливлює підтвердження факту належного виконання сторонами умов Договору та набуття нею права власності на обумовлене договором майно.

Позивачка не є і не була власником зазначених квартир АДРЕСА_14 (АДРЕСА_48), АДРЕСА_50 (АДРЕСА_49) та майнових прав на них, а тому не може порушувати питання про визнання права власності на них.

Пред`явлення одночасно віндикаційного (про витребування майна з чужого незаконного володіння) та негаторного (про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні своїм майном) позовів є неможливим, оскільки такі вимоги є взаємовиключними.

У додаткових поясненнях по справі від 27 березня 2018 року ТОВ Добробуд ЛТД зазначило, що умовами Договору передбачено право Товариства розірвати його у разі прострочення позивачкою сплати щомісячних членських внески до Громадської організації Асоціація інвесторів Гагарін Плаза (далі - ГО АІ Гагарін Плаза ). Оскільки ОСОБА_1 з червня 2012 року не сплачувала ці внески та її було виключено з членів зазначеної організації, то 27 березня 2015 року Товариство склало повідомлення про розірвання Договору, двічі направивши його ОСОБА_1 . Повідомлення не були вручені кур`єрською службою з причин відсутності позивачки за вказаною адресою. Умовами Договору передбачено його припинення з моменту одержання Товариством повторного повідомлення від підприємства зв'язку про неможливість вручення повідомлення про припинення Договору, а тому він є розірваним з 3 квітня 2015 року.

У поясненнях від 2 квітня 2018 року на зазначені додаткові пояснення ОСОБА_1 вказала, що станом на 3 квітня 2012 року вона в повному обсязі виконала свої зобов 'язання за Договором, сплативши обумовлену ним ціну. З квітня 2012 року вона не є членом ГО АІ Гагарін Плаза та не сплачує членські внески. Зазначена організаціє не є забудовником або особою, відповідальною за введення в експлуатацію та передачу квартир у власність інвесторів, а тому її правовідносини з позивачкою не можуть впливати на набуття ОСОБА_1 права власності на об'єкт інвестування. Крім того, жодних повідомлень про розірвання Договору позивачка від ТОВ Добробуд ЛТД не отримувала, а надані відповідачем накладні та лист є підробленими документами, виготовленими в процесі розгляду цієї справи в суді, про що свідчить, зокрема, той факт, що на цю обставину з початку розгляду справи Товариство не посилалось.

Обставини, встановлені судами:

28 березня 2008 року між ТОВ Паралелі , що діяло від імені, за дорученням, та в інтересах ТОВ КУА Юг-Інвест , що в свою чергу, діяло від імені, в інтересах, та за рахунок пайового закритого не диверсифікованого венчурного Інвестиційного фонду Перспективний ТОВ КУА Юг-Інвест та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу облігацій ТОВ Добробуд ЛТД № Б-234/03;184-П.

У відповідності до п. 2.1 вказаного договору ТОВ КУА Юг-Інвест зобов`язалось передати у власність ОСОБА_1 облігацію, а ОСОБА_1 зобов`язалась оплатити облігацію та прийняти її у власність на умовах цього договору, номінальною вартістю 293 987,48 грн, базовий актив облігації - квартира АДРЕСА_21

28 січня 2009 року між ТОВ Паралелі та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду до зазначеного договору, якою змінено ціну облігації та визначено її вартість у розмірі 744 000,00 грн. На виконання цієї умови в період з квітня по жовтень 2008 року ОСОБА_1 сплатила на користь ТОВ КУА Юг-Інвест ціну облігації у сумі 744 000,00 грн та набула право власності на вказану облігацію, яка була зарахована на рахунок ОСОБА_1 у цінних паперах.

28 березня 2008 року між ТОВ Добробуд ЛТД та ОСОБА_1 укладено договір про пайову участь у будівництві об`єкта нерухомого майна № Г1/Д-181 (зі змінами, внесеними додатковою угодою від 25 травня 2008 року).

Відповідно до п.п.3.1-3.3 цього договору ТОВ Добробуд ЛТД зобов`язалось у порядку, передбаченому цим договором, передати у власність ОСОБА_1 пай (безумовне майнове право на квартиру з будівельним АДРЕСА_16 розрахунковою площею 128,22 кв.м у будинку за адресою: АДРЕСА_9 ), а ОСОБА_1 зобов`язалась прийняти пай і передати в обмін на нього у власність ТОВ Добробуд ЛТД облігацію вартістю 293 987,48 грн. Оскільки Товариство є емітентом облігації, то укладаючи цей договір і отримуючи облігацію у власність на умовах цього договору, ТОВ Добробуд ЛТД здійснює її викуп.

Пунктами 6.1-6.3 договору про пайову участь у будівництві встановлено, що після передачі ОСОБА_1 облігації ТОВ Добробуд ЛТД у власність, протягом 35 робочих днів з дати надання Товариству рішення про закінчення будівництва і прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію ТОВ Добробуд ЛТД зобов`язується передати ОСОБА_1 пай та документи, що підтверджують прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію, а ОСОБА_1 зобов`язується прийняти пай та документи за актом приймання-передачі. Пай передається ОСОБА_1 в момент підписання акта його приймання-передачі.

У додатку № 1 до цього договору про пайову участь у будівництві викладено поверховий план квартири з будівельним АДРЕСА_16 розрахунковою площею 128,22 кв. м, яка складається з 3-х рівнів (т. 1, а.с. 47-48).

На виконання договору викупу емітентом цільових облігацій від 21 січня 2010 року № 1/21-22-23-176/о, укладеного між ОСОБА_1 і Товариством, 29 березня 2010 року ОСОБА_1 підписала розпорядження про списання цінних паперів (облігації вартістю 293 987,48 грн) та наказала зберігачу списати вищевказану облігацію з її рахунку у цінних паперах та зарахувати її на рахунок у цінних паперах ТОВ Добробуд ЛТД , яке було прийнято до виконання.

17 березня 2010 року ОСОБА_1 звернулась до Товариства із заявою про здійснення контрольних замірів площі квартири в її присутності. Того ж дня інженером технічного відділу ТОВ Добробуд ЛТД та ОСОБА_1 було складено акт, відповідно до якого площа квартири АДРЕСА_16 склала 139,40 кв. м (т.1, а.с.53).

25 березня 2010 року між ТОВ Добробуд ЛТД та ОСОБА_1 укладено Договір, відповідно до п. 3.1 якого, Товариство зобов`язалось передати у власність ОСОБА_1 об`єкт інвестування (безумовне майнове право на квартиру з будівельним АДРЕСА_16 розрахунковою площею 139,40 кв. м, розташовану на 21-22-23 поверхах жилого будинку за адресою: АДРЕСА_51), а ОСОБА_1 зобов`язалась прийняти об`єкт інвестування і сплатити за нього ТОВ Добробуд ЛТД інвестицію.

Під час визначення розрахункової площі квартири, яка використовується для цілей цього Договору для визначення розміру інвестицій, застосовуються понижуючі коефіцієнти до балконів, лоджій та терас (п. 2 Договору).

З моменту набрання чинності цим Договором втрачає силу (припиняється) за згодою сторін договір про пайову участь у будівництві № Г1/Д-181, укладений 28 березня 2008 року між ТОВ Добробуд ЛТД та ОСОБА_1 (п. 8.26 Договору).

Згідно з п. 4.2 Договору, передача ТОВ Добробуд ЛТД об`єкта інвестування ОСОБА_1 за актом приймання-передачі мала відбутись на пізніше 4 кварталу 2011 року.

Пунктом 5.3 Договору передбачено, що інвестиція, яку ОСОБА_1 зобов`язана сплатити ТОВ Добробуд ЛТД з урахуванням ПДВ становить 427 308,98 грн, які ОСОБА_1 зобов`язана сплатити до 15 листопада 2010 року.

25 березня 2010 року між Товариством та ОСОБА_1 укладено договір про припинення зобов`язань заліком зустрічних вимог № 1/21-22-23-176/з, згідно з яким ОСОБА_1 має грошове зобов`язання перед ТОВ Добробут ЛТД у розмірі 133 321,50 грн (після заліку однорідних зустрічних вимог на суму 293 987,48 грн (вартість облігації) від суми Договору 427 308,98 грн). Після сплати позивачкою цієї суми Товариство зобов 'язалось передати їй новозбудоване майно, зазначене в Договорі. 29 березня 2010 року ОСОБА_1 сплатила на користь ТОВ Добробуд ЛТД 133 321,50 грн, що підтверджується банківською квитанцією.

Пунктами 5.5.-5.10 Договору встановлено, що про введення об`єкта будівництва в експлуатацію ТОВ Добробуд ЛТД зобов`язано письмово сповістити ОСОБА_1 цінним листом або телеграмою за її адресою, зазначеною у розділі 9 цього Договору, протягом 5 робочих днів з дати одержання ТОВ Добробуд ЛТД зареєстрованого свідоцтва про відповідність збудованого об`єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил. Розмір інвестиції підлягає зміні при настанні умов прямо передбачених цим договором або за згодою сторін. Відповідно до технічної документації, виготовленої КП Одеське МБТІ та РОН розмір інвестиції автоматично коригується у відповідну сторону за наведеною в Договорі формулою. За наслідками коригування ціни Договору сторони зобов'язані скласти відповідний договір про внесення змін до нього. Інвестор зобов`язаний своєчасно сплатити інвестицію у порядку, передбаченому цим договором.

Згідно з п. 6.1 Договору після введення об`єкта будівництва в експлуатацію, але не раніше завершення повного розрахунку між сторонами за цим договором, ТОВ Добробуд ЛТД зобов`язано передати ОСОБА_1 об`єкт інвестування та новозбудоване майно, а ОСОБА_1 зобов`язана прийняти його за актом приймання-передачі.

Пунктом 7.3 Договору передбачено, що у випадку прострочення інвестором ( ОСОБА_1 ) внесення щомісячних членських внесків до ГО АІ Гагарін Плаза , ТОВ Добробуд ЛТД має право розірвати цей Договір в односторонньому порядку. У такому випадку Договір вважається припиненим з моменту одержання інвестором відповідного письмового повідомлення ТОВ Добробуд ЛТД . У випадку, якщо з причин, що не залежать від Товариства, таке повідомлення неможливо вручити інвестору, цей Договір вважається припиненим з моменту одержання ТОВ Добробуд ЛТД повторного (другого) повідомлення підприємством зв`язку про неможливість вручення відповідного повідомлення інвестору.

Відповідно до п.п. 8.18, 8-20 будь-які повідомлення за цим Договором повинні бути здійснені у письмовій формі і спрямовані іншій стороні поштовими відправленнями у вигляді рекомендованих листів з повідомленням про вручення за адресами, зазначеними у цьому Договорі, або вручені особисто. Зміни, що вносяться до умов Договору, здійснюються за письмовим погодженням сторін.

Додаток № 1 до Договору Викопіювання з плану 21-22-23-го поверху жилого будинку №1 об`єкту будівництва є його невід`ємною частиною (п. 8.24, 8-26 Договору). Згідно з цим додатком квартира АДРЕСА_21 (т. 1, а.с. 57-58). Квартири з АДРЕСА_48 та АДРЕСА_49 на 21-22-23 поверхах в цьому плані відсутні.

У матеріалах справи міститься копія листа на бланку ТОВ Добробуд ЛТД без підпису та печатки, адресованого ОСОБА_6 , в якому вказано, що загальна площа квартири АДРЕСА_16 , зазначеної в Договорі, складає 160,80 кв. м, разом із тим площа внутрішньоквартирних перегородок складає 0,40 кв. м, а тому фактична площа цієї квартири складає 161,20 кв. м, що на 21,80 кв. м більше розрахункової площі, зазначеної у Договорі. Відтак розмір інвестиції позивачки на підставі п. 5.8 Договору автоматично збільшується на 269 965 грн, що еквівалентно 32 700 доларів США, які ОСОБА_6 повинна сплатити у семиденний строк з дня отримання цієї вимоги.

Відповідно до технічного паспорту, виготовленого 24 липня 2014 року ТОВ Нове БТІ на замовлення ОСОБА_1 , трирівнева квартира АДРЕСА_22 має загальну площу 155,4 кв. м.

Висновком будівельно-технічного експертного дослідження від 18 серпня 2014 року, складеним за заявою ОСОБА_1 , встановлено, що на момент проведення візуально-інструментального обстеження трирівневої квартири АДРЕСА_23 поверхах багатоповерхового житлового комплексу з вбудованими приміщення обслуговування і АДРЕСА_25 адресою: АДРЕСА_15 /1 експертом виявлені розбіжності між Договором та фактично виконаними роботами по вказаній квартирі.

Так, загальна площа досліджуваної трирівневої квартири АДРЕСА_22 становить 155,2 кв. м., що на 15,8 кв. м. більше, ніж зазначено в Договорі. Загальна площа вказаної квартири збільшена за рахунок переміщення зовнішньої стіни на 2-му та 3-му рівнях квартири в бік балкону. В результаті розширення приміщень 2-го і 3?го рівнів, глибина балкону 2-го рівня квартири АДРЕСА_22 зменшена. Найменша глибина балкону складає 0,32 м. Улаштування балконів такої глибини є неприпустимим, оскільки навіть в готелях згідно з п. 6.2.10 ДБН В.2.2-20:2008 Будівлі та споруди. Готелі глибина балконів повинна бути не меншою, ніж 1,2 м, а лоджій - 1,4 м. В приміщеннях 2-го та 3-го рівнів квартири АДРЕСА_16 встановлені металеві колони в осях 1Б та 2/Б, встановлені металеві підкоси - безпосередньо перед панорамним склінням, які значно погіршують естетичний облік елітного житла. Таке рішення не було передбачено Договором. За рахунок улаштування балок перекриття в приміщеннях 2-го та 3-го рівнів квартири зменшена висота до 2,95 м та 2,92 м - відповідно, в той час як Договором передбачена висота приміщень 3 м. У висновку експерта також йдеться про ряд суттєвих недоліків квартири АДРЕСА_16 стосовно виконання будівельних робіт.

31 березня 2015 року ОСОБА_1 у порядку досудового врегулювання спору, звернулась до ТОВ Добробуд ЛТД із вимогою про виконання зобов`язань за договором, яку ТОВ Добробуд ЛТД отримало цього ж дня.Позивачка пропонувала Товариству привести конфігурацію квартири у відповідність до встановленої умовами Договору та усунути порушення, виявлені будівельно-технічною експертизою.

ТОВ Добробуд ЛТД відповіді на вказану вимогу не надало.

У плані поверхів будинку АДРЕСА_9 , виготовленому КП ОМБТІ та РОН 5 лютого 2013 року , зазначено, що на 21-22-23 поверхах розташована квартира АДРЕСА_14 (т. 2, а.с. 220-221). Квартири з АДРЕСА_48 та АДРЕСА_49 або АДРЕСА_50 на 21-22-23 поверхах в цьому плані відсутні.

1 квітня 2014 року будинок АДРЕСА_22 введено в експлуатацію (сертифікат № ІУ 165140910394) , про що ТОВ Добробуд ЛТД ОСОБА_6 не повідомило. Про цю обставину їй стало відомо з листа Державної архітектурно-будівельної інспекції України від 29 жовтня 2015 року № 40-303-600 (т. 1, а.с. 80).

Розпорядженням Приморської районної адміністрації Одеської міської ради від 16 червня 2014 року № 343 багатоповерховому житловому комплексу з паркінгом, який розташований в АДРЕСА_52 (будівельний номер), замовником будівництва якого є ТОВ Добробуд ЛТД , присвоєно поштову адресу - АДРЕСА_53 (т.1, а.с.82).

Після введення будинку в експлуатацію 1 квітня 2014 рокуТОВ Добробуд ЛТД подало до реєстраційної служби реєстр інвесторів житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_11 , згідно з яким ОСОБА_1 є власником майнових прав на квартиру АДРЕСА_14 вказаного житлового будинку (т. 1, а. с. 110, 112, т. 2, а.с.139). Квартири АДРЕСА_48, АДРЕСА_49 або АДРЕСА_50 у цьому реєстрі відсутні. Будь-яких інших інвесторів, які б придбали майнові права на вказані квартири, зокрема ОСОБА_4 , ОСОБА_3 і ОСОБА_7 в реєстрі інвесторів станом на 2014 рік не зазначено.

19 березня 2010 року між ТОВ Добробуд ЛТД і ОСОБА_4 укладено Договір АДРЕСА_49, предметом якого є купівля-продаж майнових прав на новозбудоване майно - квартиру АДРЕСА_29 (т. 2, а.с. 14-18).

Ціну у Договорі в„– 176/1 не зазначено, натомість вказано, що інвестиція за ним сплачена інвестором у повному обсязі (п.п. 5.1, 5.3 Договору № 5.1, 5.3).

Додатковою угодою від 26 грудня 2014 року, укладеною між Товариством і ОСОБА_4 внесено зміни до Договору в„– 176/1 та змінено номер квартири й адресу новозбудованого майна на квартиру АДРЕСА_30 .

Цього ж дня сторонами Договору в„– 176/1 підписано акт приймання-передачі квартири АДРЕСА_54

Технічний паспорт на двокімнатну квартиру АДРЕСА_32 , виготовлено ФОП ОСОБА_8 у травні 2016 року (т. 2, а.с. 26-29).

14 червня 2016 року ОСОБА_4 продала цю квартиру ОСОБА_9

18 листопада 2010 року між ТОВ Добробуд ЛТД і ОСОБА_7 укладено Договір в„– 175/1, предметом якого є купівля-продаж майнових прав на новозбудоване майно - квартиру АДРЕСА_33 (т. 2, а.с. 99-103).

Ціну у Договорі в„– 175/1 не зазначено, натомість вказано, що інвестиція за ним сплачена інвестором у повному обсязі (п.п. 5.1, 5.3 Договору № 5.1, 5.3).

24 квітня 2014 року між ТОВ Добробуд ЛТД , ОСОБА_7 та ОСОБА_3 укладено угоду, якою замінено сторону у Договорі в„– 175/1 - ОСОБА_7 на ОСОБА_3

Додатковою угодою від 11 грудня 2014 року, укладеною між Товариством і ОСОБА_3 , внесено зміни до Договору в„– 175/1 та змінено номер квартири, розрахункову площу та адресу новозбудованого майна на квартиру АДРЕСА_34 .

17 грудня 2014 року сторонами Договору в„– 175/1 підписано акт приймання-передачі квартири АДРЕСА_34 .

Технічний паспорт на однокімнатну квартиру АДРЕСА_35 , виготовлено ФОП ОСОБА_10 у 2016 році без зазначення дати (т. 2, а.с. 108-110).

2 лютого 2018 року ОСОБА_3 продала цю квартиру ОСОБА_5 .

Судові рішення у справі:

Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 2 травня 2018 року в задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

Ухвалюючи таке рішення, суд першої інстанції виходив із того, що технічний паспорт, виготовлений ТОВ Нове БТІ , та висновок будівельно-технічного експертного дослідження, які надані суду позивачкою, не є належними і допустимими доказами. Таку позицію суду майже дослівно обґрутновано аргументами, викладеними у поясненнях ТОВ Добробуд ЛТД від 27 березня 2018 року. У клопотанні позивачки викликати в судове засідання експерта, який склав висновок будівельно-технічного експертного дослідження, та працівника Товариства, яка передала їй вимогу від ТОВ Добробуд ЛТД без підпису й печатки щодо збільшення площі квартири позивачки і необхідності здійснити доплату, судом відмовлено, оскільки їх покази не змінять того, що зазначені вище документи є неналежними і недопустимими доказами.

Клопотання позивачки про призначення судової технічної експертизи наданих ТОВ Добробуд ЛТД документів з метою визначення давності їх складання судом залишено без розгляду, оскільки його заявлено на стадії дебатів.

Відмовляючи з задоволенні позову, суд виходив із того, що сумарна площа квартир, на які позивачка просить визнати право власності за нею, є більшою за площу квартири, визначену Договором. Крім того, будівельні номери спірних квартир та квартири, зазначеній у Договорі, є різними; вони мають різну поверховість: квартира позивачки з будівельним АДРЕСА_16 розташована на 21-22-23 поверхах, а квартири відповідачів з будівельними АДРЕСА_49 та АДРЕСА_55 розташовані на 22-23 та 21 поверхах відповідно. Тобто майно, яке є предметом оспорюваних договорів, і майно, яке є предметом Договору, не є ідентичним, а тому укладення оспорюваних договорів купівлі-продажу майнових прав на квартири з будівельними АДРЕСА_48 та АДРЕСА_49 жодним чином не порушує прав та інтересів позивачки.

ОСОБА_1 має претензії до виконання умов договору з боку Товариства, що унеможливлює підписання акта приймання-передачі об 'єкта будівництва та новоствореного майна, що в свою чергу унеможливлює підтвердження факту належного виконання сторонами умов Договору та набуття нею права власності на обумовлене ним майно.

Позивачка не є і не була власником зазначених квартир АДРЕСА_14 (АДРЕСА_48), АДРЕСА_50 (АДРЕСА_49) та майнових прав на них, а тому не може порушувати питання про визнання права власності на них.

Пред`явлення одночасно віндикаційного (про витребування майна з чужого незаконного володіння) та негаторного (про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні своїм майном) позовів є неможливим, оскільки такі вимоги є взаємовиключними.

З огляду на те, що єдиною підставою позову є Договір, який розірвано у зв`язку з несплатою позивачкою членських внесків ГО АІ Гагарін Плаза , то позовні вимоги не підлягають задоволенню.

Усі зазначені висновки майже дослівно мотивовано аргументами, викладеними у поясненнях та додаткових поясненнях ТОВ Добробуд ЛТД .

Не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції, ОСОБА_1 подала апеляційну скаргу та клопотання, у якому просила залучити до матеріалів справи ухвалу слідчого судді Приморського районного суду м. Одеси від 2 листопада 2018 року про арешт майна з метою його збереження в якості речових доказів у кримінальному провадженні, серед якого вказано квартири АДРЕСА_14 та АДРЕСА_14 1. Зазначено, що досудовим розслідуванням встановлено, що посадові особи, зокрема ТОВ Добробутд ЛТД , у квітні 2014 року, здавши в експлуатацію житловий комплекс за адресою: АДРЕСА_11 , не передали жилі приміщення квартир власникам (інвесторам) (зазначено 9 осіб та 11 об 'єктів), а здійснили оформлення цих квартир на третіх осіб, тим самим шахрайським шляхом заволоділи їх грошовими коштами в особливо великих розмірах.

Постановою Апеляційного суду Одеської області від 12 грудня 2018 року рішення суду першої інстанції скасовано. Прийнято постанову, якою позов ОСОБА_1 задоволено частково:

- визнано недійсним Договір в„– 176/1 , на підставі якого Товариство продало ОСОБА_4 майнові права на квартиру з будівельним АДРЕСА_56 ;

- визнано недійсним Договір в„– 175/1 , на підставі якого Товариство продало ОСОБА_3 майнові права на квартиру з будівельним АДРЕСА_57 ;

- визнано за ОСОБА_1 право власності на квартиру АДРЕСА_12 та АДРЕСА_13 ;

- витребувано із чужого незаконного володіння на користь ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_30 у ОСОБА_2 ;

- витребувано із чужого незаконного володіння на користь ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_37 у ОСОБА_5

В задоволенні решти позовних вимог відмовлено.

Постанову апеляційного суду мотивовано тим, що станом на 29 березня 2010 року ОСОБА_1 повністю виконала зобов`язання зі сплати інвестиції за Договором, у зв`язку із чим у Товариства виникло зобов`язання передати їй об`єкт інвестування за актом приймання передачі після введення об`єкта будівництва в експлуатацію.

Новостворене майно стає об`єктом цивільних відносин після завершення будівництва і прийняття до експлуатації. Захист майнових прав на таке прийняте до експлуатації майно, зареєстроване на іншу особу, яка ці права не визнає, здійснюється на загальних підставах.

Договором передбачено, що позивачка купила майнові права на квартиру з будівельним АДРЕСА_58 (у подальшому змінено на АДРЕСА_59 та була внесена в реєстр власників майнових прав на квартиру з АДРЕСА_14. Відповідно до Договору зміна розміру інвестицій пропорційно розрахунковій площі можлива лише в порядку, передбаченому цим Договором (п. 5.8), а тому вона набула право власності на кв. АДРЕСА_60. ТОВ Добробут ЛТД у порушення зобов`язань за Договором після введення 1 квітня 2014 року будинку в експлуатацію не повідомив про це позивачку, розділив її квартиру на дві та відчужив їх іншим особам замість того, щоб передати ОСОБА_1

Реєстр інвесторів будинку АДРЕСА_11 , в якому ОСОБА_1 зазначено інвестором квартири АДРЕСА_61, не містить квартир АДРЕСА_50, АДРЕСА_48 або АДРЕСА_49. Будь-яких інших інвесторів, які б придбали майнові права на вказані квартири, зокрема ОСОБА_4 , ОСОБА_3 і ОСОБА_7 , в реєстрі інвесторів станом на 2014 рік також не зазначено. Матеріали справи не містять жодних доказів сплати цими особами коштів за Договорами в„– 175/1 та в„– 176/1 та за договором уступки вимоги. Жодних доказів, що оспорювані договори укладені на інші об`єкти, ніж квартира позивачки - не надано. Натомість Товариство посилалося на те, що усі документи, які б могли це засвідчити, знищено пожежею.

Технічний паспорт ТОВ Нове БТІ про збільшення площі квартири АДРЕСА_16 до 155,4 кв. м, наданий позивачкою, складений 24 червня 2014, після того, як будинок введено в експлуатацію (1 квітня 2014 року), тобто на той час двох окремих квартир не існувало, а була наявна проінвестована позивачкою трирівнева квартира. Цей техпаспорт є належним доказом, оскільки містить інформацію щодо предмета доказування відповідно до статей 76, 77 ЦПК України. Висновком будівельно-технічного експертного дослідження встановлено, що збільшення площі квартири, вказаної в Договорі, відбулось за рахунок переміщення стін та за рахунок балкону порівняно із запланованим, які здійснені Товариством на порушення умов Договору в односторонньому порядку. Цей висновок експерта також є належним доказом в силу положень статей 102, 106 ЦПК України та Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень та Науково-методичних рекомендацій з питань підготовки та призначення судових експертиз та експертних досліджень, затверджених наказом Міністерства юстиції України від 8 жовтня 1998 року № 53/5 .

Таким чином Товариство самовільно, с односторонньому порядку, у порушення умов Договору змінило планування та технічні характеристики квартири позивачки, а тому в нього не було прав вимагати від ОСОБА_1 здійснення доплати.

Наведене свідчить про невиконання Товариством своїх зобов`язань перед ОСОБА_1 передати їй квартиру після введення будинку в експлуатацію. Продовжуючи порушувати її права, ТОВ Добробут ЛТД в односторонньому порядку здійснило реконструкцію квартири, розділивши її на дві з іншими номерами та відчуживши іншим особам. За таких обставин Договори в„– 176/1 та в„– 175/1 з іншими особами щодо належного ОСОБА_1 майна підлягають визнанню недійсними на підставі статей 203, 215 ЦК України.

Сумарна площа двох квартир АДРЕСА_14 та АДРЕСА_50 є більшою на 52 кв. м за площу квартири АДРЕСА_46, зазначену в Договорі, внаслідок закладання клітинних сходів між 21 та 22 поверхами та самовільного перепланування Товариством квартири позивачки шляхом збільшення площі квартири за рахунок балконів 22 та 23 поверхів.

Доказів того, що квартира АДРЕСА_16 позивачки була розділена на квартири АДРЕСА_14 , № АДРЕСА_62 Товариство не спростувало, пославшись на пожежу, яка знищила відповідні документи. Апеляційний суд дійшов висновку, що ці квартири АДРЕСА_14 , АДРЕСА_50 збудовано за кошти позивачки, яка в подальшому незаконно була позбавлена права власності на них.

Положення Договору щодо розірвання його з підстав невнесення членських внесків до ГО АІ Гагарін Плаза є нікчемними, оскільки направлені на безпідставне порушення прав ОСОБА_1 та нівелюють всі інші її права на придбання квартири, передбачені цим Договором. Несплата членських внесків до громадського об 'єднання, яке не є стороною Договору, не може вплинути на права і обов`язки сторін Договору, за яким позивачка виконала зобов'язання з оплати об 'єкта інвестування в повному обсязі. З 2012 року ОСОБА_1 не є членом ГО АІ Гагарін Плаза та не повинна була сплачувати внески. Посилання Товариства на факт начебто розірвання із нею Договору з 3 квітня 2015 року також свідчить про те, що він був дійсним на момент укладення оспорюваних правочинів та на момент прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію.

Оскільки усі відповідачі заперечують права позивачки на спірні квартири, які були збудовані за її кошти, об`єкт будівництва був прийнятий в експлуатацію, то вона може реалізувати своє право власності на ці квартири шляхом визнання за собою права власності на них та їх витребування від добросовісних набувачів на підставі статей 392, 388 ЦК України.

У негаторному позові слід відмовити, оскільки немає доказів того, що ОСОБА_5 чи ОСОБА_2 чинять позивачці перешкоди у користуванні спірними квартирами та що вони вселялися у ці квартири і проживають в них.

Касаційне провадження:

У січні 2019 року ОСОБА_2 , ТОВ Добробуд ЛТД та ОСОБА_5 подали до Верховного Суду касаційні скарги, у яких просять скасувати постанову Апеляційного суду Одеської області від 12 січня 2018 року та залишити в силі рішення Приморського районного суду м. Одеси від 2 травня 2018 року, посилаючись на мотиви, якими обґрунтовано рішення суду першої інстанції.

В усіх вказаних касаційних скаргах містяться доводи щодо наступного.

Договір розірвано з 3 квітня 2015 року на підставі його пункту 7.3. Відтак позивачка не має майнових прав на спірне майно, а тому і не отримувала спірну квартиру за актом приймання-передачі. В оскаржуваній постанові апеляційним судом не було зазначено, яким саме законом встановлено нікчемність вищевказаного п. 7.3 Договору.

ТОВ Добробуд ЛТД не мало можливості здійснити реконструкцію квартири АДРЕСА_16 , зробивши з неї дві квартири за № АДРЕСА_14 та АДРЕСА_50, оскільки ці квартири розташовані на різних поверхах та у сукупності мають більшу площу, ніж площа квартири АДРЕСА_16 .

Висновок будівельно-технічного експертного дослідження від 18 серпня 2014 року є неналежним доказом, оскільки ЦПК України в редакції до 15 грудня 2017 року не було передбачено можливості складання такого висновку за зверненням учасника справи. В указаному висновку відсутні дані, щодо попередження експерта про кримінальну відповідальність за завідомо неправдивий висновок.

В оскаржуваній постанові апеляційним судом не було зазначено підстав, з яких дійшов висновку про те, що квартиру АДРЕСА_16 було реконструйовано у дві квартири за № АДРЕСА_14 та № АДРЕСА_62.

ОСОБА_1 на підставі Договору отримала лише право на набуття права власності на квартиру, а не право власності на це нерухоме майно. Вимога про визнання за позивачем права власності на спірну квартиру на підставі положень статті 392 ЦК України є безпідставною, оскільки таку вимогу має право заявляти виключно власник майна, проте позивач відповідне право власності у встановленому законом порядку не набула. Оскільки позивач не є власником спірного майна, тому положення статей 387, 388 ЦК України про витребування майна із чужого незаконного володіння до спірних правовідносин не можуть бути застосовані.

Позивачем не доведено невідповідність положенням законодавства Договорів в„– 175/1 та в„– 176/1 , і правові підстави для визнання їх недійсними відсутні з огляду на положення статті 204 ЦК України щодо презумпції правомірності правочину.

Відповідно до статті 387 ЦК України особа, яка звернулася до суду з позовом про витребування майна із чужого незаконного володіння, повинна довести своє право власності на майно, що знаходиться у володінні відповідача.

18 грудня 2019 року постановою Великої Палати Верховного Суду касаційні скарги ОСОБА_2 , ТОВ Добробуд ЛТД та ОСОБА_5 задоволено частково. Оскаржувану постанову апеляційного суду скасовано. Рішення суду першої інстанції змінено шляхом викладення його мотивувальної частини у редакції цієї постанови Великої Палати Верховного Суду, в іншій частині - залишено без змін.

Із висновками Великої Палати Верховного Суду погодитись не можемота висловлюємо окрему думку з огляду на таке.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 грудня 2019 року зазначено, що рішення Приморського районного суду м. Одеси від 2 травня 2018 року підлягає зміні шляхом викладення його мотивувальної частини в редакції цієї постанови, проте не наведено жодних доводів, обставин чи висновків рішення суду першої інстанції, з якими Велика Палата Верховного Суду не погоджується та вважає за необхідне змінити.

Натомість усі мотиви, на підставі яких Велика Палата Верховного Суду дійшла висновків про відсутність підстав для задоволення позову та про помилковість висновків апеляційного суду, є аналогічними мотивам, викладеним у рішенні суду першої інстанції, починаючи неналежністю та недопустимістю наданих позивачкою доказів і закінчуючи безпідставністю позову, заявленого з підстав порушення Договору, який є розірваним в односторонньому порядку.

Усі ці висновки викладено з посиланням на обставини, встановлені судом першої інстанції, а обставини, встановлені апеляційним судом на підставі доказів, поданих до суду першої інстанції, але не враховані ним, судом касаційної інстанції фактично відкинуто.

Судами встановлено і сторонами Договору не заперечується, що позивачка сплатила у повному обсязі кошти за об 'єкт інвестування - квартиру з будівельним АДРЕСА_16 розрахунковою площею 139,40 кв. м, розташовану на 21?22?23 поверхах жилого будинку за адресою: АДРЕСА_9 .

Товариство зобов`язалось передати ОСОБА_1 зазначене новозбудоване майно за актом приймання-передачі після введення об 'єкта будівництва в експлуатацію.

Об'єкт будівництва - багатоповерховий житловий комплект, розташований на АДРЕСА_63 прийнято в експлуатацію 1 квітня 2014 року. 16 червня 2014 року йому присвоєно поштову адресу - АДРЕСА_11 .

Договором передбачено, що розмір інвестиції підлягає зміні при настанні умов прямо передбачених цим договором або за згодою сторін. При цьому за наслідками коригування ціни Договору сторони зобов 'язані скласти відповідний договір про внесення змін до нього (п.п. 5.6, 5.9 Договору).

Тобто зміна розміру інвестицій у бік збільшення у разі збільшення площі новозбудованого майна відбувається на підставі відповідного договору про внесення змін до Договору. Відсутність такого договору про внесення змін щодо розміру інвестицій при збільшенні площі новозбудованого майна може свідчити про мовчазну згоду сторін Договору із встановленим ним розміром інвестицій.

Про прийняття зазначеного будинку в експлуатацію Товариство ОСОБА_1 не сповістило, проінвестоване нею новозбудоване майно - квартиру з будівельним АДРЕСА_16 розрахунковою площею 139,40 кв. м, розташовану на 21-22-23 поверхах зазначеного будинку не передало. Пояснити подальшу долю цієї квартири ТОВ Добробут ЛТД не змогло, будь-якої інформації щодо її фактичного номеру, розташування, власників на час звернення позивачки із цим позовом до суду не надало, пославшись на пожежу в офісі, де знаходилась документація.

Відповідно до викопіювання з плану 21-22-23-го поверху цього будинку, яке є невід`ємною частиною Договору, квартира АДРЕСА_21 . Квартири з будівельними АДРЕСА_48 та АДРЕСА_49 на 21-22-23 поверхах в цьому плані відсутні .

24 липня 2014 року, тобто після прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію, ТОВ Нове БТІ на замовлення позивачки виготовило технічний паспорт, згідно з яким квартира АДРЕСА_22 є трирівневою та має загальну площу 155,4 кв. м.

Посилання у постанові Великої Палати Верховного Суду на те, що цей технічний паспорт не може вважатися належним доказом по справі з огляду на ту обставину, що Договором визначено, суб`єкта, який визначає остаточну розрахункову площу новозбудованого майна, є помилковим.

Відповідно до статей 76, 77 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються, зокрема, письмовими доказами. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування.

Пунктом 5.8 розділу 5 Порядок розрахунків Договору встановлено, що відповідно до технічної документації, виготовленої КП Одеське МБТІ та РОН , розмір інвестиції автоматично коригується у відповідну сторону за наведеною в Договорі формулою.

Тобто сторони узгодили, що для цілей цього Договору виготовлення технічної документації саме КП Одеське МБТІ та РОН є необхідним для автоматичного коригування розміру інвестицій у разі зміни площі новозбудованого майна.

Зазначена обставина жодним чином не впливає на визначення доказу як неналежного або недопустимого для цілей процесуального закону - з метою встановлення обставин, на які посилається позивачка - наявності проінвестованої нею трирівневої квартири після прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію, площу якої в односторонньому порядку було збільшено Товариством.

Цей технічний паспорт містить інформацію щодо предмету доказування - площу та планування квартири станом на 24 липня 2014 року, якому суд першої інстанції повинен був надати оцінку, та який було оцінено апеляційним судом.

Аналогічних помилкових висновків дійшов суд першої інстанції, вказавши, що висновок експертного дослідження, складеного на замовлення ОСОБА_1 , є неналежним та недопустимим доказом, оскільки на час його складання 18 серпня 2014 року чинний процесуальний закон не передбачав можливості подання до суду висновку експерта, складеного на замовлення учасника справи. З такими висновками погодилась Велика Палата Верховного Суду.

Висновок експерта для суду не є обов`язковим та не має наперед встановленого значення. Суд оцінює його, як і інші докази, за своїм внутрішнім переконанням, на основі всебічного, повного, об`єктивного та безпосереднього дослідження у судовому засіданні, а також у зв`язку з іншими наявними у справі доказами у їх сукупності. У разі коли висновок експертизи наданий стороною як додаток до позовної заяви, тобто проведений відповідною експертною установою за її клопотанням чи клопотанням її представника, то такий висновок може розцінюватися лише як письмовий доказ, який підлягає дослідженню в судовому засіданні та відповідній оцінці.

Згідно з Інструкцією про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень (у редакції, чинній на час проведення зазначеного експертного дослідження), затвердженою наказом Міністерства юстиції України від 8 жовтня 1998 року № 53/5, на замовлення адвокатів, захисників та осіб, які самостійно захищають свої інтереси, та їх представників, а також інших юридичних і фізичних осіб виконуються експертні дослідження, що потребують спеціальних знань та використання методів криміналістики і судової експертизи. Результати експертних досліджень викладаються в письмових висновках експертних досліджень згідно з чинним законодавством України. Підставою для проведення експертного дослідження є письмова заява (лист) замовника (юридичної або фізичної особи) з обов`язковим зазначенням його реквізитів, з переліком питань, які підлягають розв`язанню, а також об`єктів, що надаються (п.п 1.3, 1.8 Інструкції).

Висновок будівельно-технічного експертного дослідження від 18 серпня 2014 року № 017/14 виготовлено за заявою ОСОБА_1 експертом Мітніковим Г. П., який має право на здійснення такої експертизи на підставі свідоцтва, виданого Міністерством юстиції України. Ним встановлено збільшення квартири АДРЕСА_39 з 139,40 кв. м до 155,2 кв. м на підставі, зокрема, візуально-інструментального обстеження, копій поверхових планів, виконаних КП Одеське МБТІ та РОН від 5 лютого 2013 року, копій розрізів, планів та схем розташування квартири. Таке збільшення квартири відбулось з порушенням державних будівельним норм і правил за рахунок переміщення зовнішніх стін у бік балкону.

Таким чином, суд першої інстанції повинен був оцінити це експертне дослідження як письмовий доказ, наданий позивачкою в обґрунтування обставин, на які вона посилається - наявності проінвестованої нею трирівневої квартири після прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію, площу якої в односторонньому порядку з порушенням будівельних норм було збільшено ТОВ Добробуд ЛТД , дослідити його в судовому засіданні та надати відповідну оцінку. Цей доказ було оцінено апеляційним судом.

Фактично рішення суду першої інстанції, з висновками якого погодилась Велика Палата Верховного Суду, ґрунтується на тій єдиній обставині, що квартири, на які позивачка просить визнати за нею право власності, і квартира, яка є об`єктом Договору - це різні об`єкти, оскільки вони мають різні номери, площу та поверховість. При цьому рішення апеляційного суду ґрунтується на протилежній встановленій ним обставині - що квартири, на які позивачка просить визнати право власності, є об 'єктами, самовільно реконструйованими Товариством з квартири, збудованої (проінвестованої) за кошти ОСОБА_1 .

Статтею 81 ЦПК України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Так, позивачка посилалась на реконструкцію Товариством квартири з будівельним АДРЕСА_16 (фактичний АДРЕСА_14 за реєстром інвесторів), яка у серпні 2014 року ще була трирівневою і розташовувалась на 21-22-23 поверхах будинку АДРЕСА_11 , на дві квартири: АДРЕСА_14 (АДРЕСА_48), розташовану на 21 поверсі, та АДРЕСА_50 (АДРЕСА_49), розташовану на 22-23 поверхах цього будинку, та на те, що збільшення сукупної площі цих двох квартир порівняно з площею її квартири, встановленою Договором, відбулось як за рахунок спочатку самовільного її перепланування Товариством станом на серпень 2014 року, так і за рахунок подальшої реконструкції цієї квартири у дві окремі шляхом закладання міжповерхових сходів. На обґрунтування відповідних обставин надала документи, що їх підтверджують. Разом із тим, оскільки самостійно здобути докази реконструкції ОСОБА_1 не може, як не може встановити, який фактичний номер присвоєно квартирі під будівельним АДРЕСА_16 розрахунковою площею 139,40 кв. м, розташованій на 21-22-23 поверхах будинку АДРЕСА_9 , та кому її передано у власність за актом приймання-передачі, позивачка просила суд витребувати відповідні інформацію та документи від Товариства. Суд це клопотання задовольнив, проте ТОВ Добробуд ЛТД послався на неможливість їх подання у зв 'язку із пожежею в офісі.

Відкинувши докази позивачки, надані нею в обґрунтування позову, відмовивши у виклику експерта та працівника Товариства, які можуть повідомити про обставини, що мають значення для справи, суд першої інстанції, з висновками якого погодилась Велика Палата Верховного Суду, цілком задовольнився поясненнями Товариства про неможливість надати документи та інформацію щодо новозбудованого майна позивачки, визначеного Договором, у зв 'язку з пожежею в офісі відповідача та знищенням документів.

Суд першої інстанції, на противагу апеляційному суду, не надав оцінки реєстрові інвесторівбудинку АДРЕСА_11 , поданому Товариством у 2014 році після введення об`єкта будівництва в експлуатацію , в якому ОСОБА_1 зазначено інвестором квартири АДРЕСА_14 , і який не містить квартир АДРЕСА_50, АДРЕСА_48 або АДРЕСА_49. Інших інвесторів, які б придбали майнові права на вказані квартири, зокрема ОСОБА_4 , ОСОБА_3 і ОСОБА_7 , в реєстрі інвесторів станом на 2014 рік не зазначено.

Матеріали справи не містять жодних доказів щодо сум інвестицій та їх сплати ОСОБА_4 , ОСОБА_3 і ОСОБА_7 за Договорами купівлі-продажу майнових прав АДРЕСА_48 та АДРЕСА_49 та за договором уступки вимоги, які б свідчили про їх реальність.

Також судом першої інстанції проігноровано наданий йому план поверхів будинку АДРЕСА_9 , виготовлений КП Одеське МБТІ та РОН 5 лютого 2013 року, в якому зазначено, що на 21-22-23 поверхах розташована квартира АДРЕСА_14 (інвестором якої згідно із зазначеним реєстром є ОСОБА_1 ). Квартири з АДРЕСА_48 та АДРЕСА_49 або АДРЕСА_50 на 21-22-23 поверхах в цьому плані відсутні.

Таким чином висновки суду про те, що перепланування не відбулось, і що квартиру, яка є предметом Договору, не було самовільно реконструйовано Товариством у квартири, на які позивачка просить визнати право власності, фактично ґрунтуються на припущеннях і на запереченнях відповідача, які жодними доказами не підтверджено, та на його посиланнях на знищення документів та інформації під час пожежі. Натомість позивачкою було надано та за її клопотанням витребувано достатньо доказів, що свідчать про фактичне перепланування та реконструкцію квартири, яку Товариство зобов'язалось передати їй за Договором, на дві відчужені в подальшому квартири, які є предметом спору.

Відповідно до статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема, визнання права.

Частиною 2 статті 331 ЦК України встановлено, що право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва.

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію в установленому порядку .

Судом апеляційної інстанції встановлено, що ОСОБА_1 умови Договору виконала, сплативши обумовлені ним кошти за об'єкт інвестування, натомість Товариство від виконання свого обов'язку ухилилось, після прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію позивачку не повідомило, квартиру за актом приймання-передачі не передало, натомість самочинно змінило площу та конфігурацію об'єкта інвестування, що унеможливлює оформлення права власності на нього за позивачкою у зв 'язку з невідповідністю фактичних характеристик цього майна характеристикам, обумовленим Договором.

Відкидаючи ці висновки суду апеляційної інстанції та встановлені ним обставини, Велика Палата Верховного Суду таке своє рішення не обґрунтувала. Суд касаційної інстанції послався на те, що подібні позови заявляються формально не для визнання, а для набуття права власності; має місце пред'явлення позовів про визнання права власності на новостворене чи реконструйоване нерухоме майно, щоб спростити чи уникнути встановленої законодавством досить тривалої в часі та фінансово затратної процедури оформлення прав на неї, проте такий висновок, на порушення вимог закону, жодними встановленими у справі обставинами не підтвердив (п.п. 109-110 постанови).

Власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності (стаття 392 ЦК України).

Відповідачами не визнається право власності позивачки на квартири АДРЕСА_14 та АДРЕСА_40 , які збудовано за її кошти. Таке право не може бути реалізовано ОСОБА_1 внаслідок неправомірних дій Товариства, яке після введення об'єкта будівництва в експлуатацію не тільки не передало позивачці за актом приймання-передачі відповідно до умов Договору новозбудоване майно, а й самовільно реконструювало проінвестовану нею квартиру АДРЕСА_41 на АДРЕСА_14 та АДРЕСА_40 та здійснило їх відчуження на користь інших осіб. І саме на захист цього права ОСОБА_1 звернулася з позовом до суду.

Велика Палата Верховного Суду погодилась із висновками суду першої інстанції про розірвання Товариством з 3 квітня 2015 року Договору в односторонньому порядку на підставі його п. 7.3.

Пунктом 7.3 Договору передбачено, що у випадку прострочення інвестором ( ОСОБА_1 ) внесення щомісячних членських внесків до ГО АІ Гагарін Плаза , ТОВ Добробуд ЛТД має право розірвати цей Договір в односторонньому порядку. У такому випадку Договір вважається припиненим з моменту одержання інвестором відповідного письмового повідомлення ТОВ Добробуд ЛТД . У випадку, якщо з причин, що не залежать від Товариства, таке повідомлення неможливо вручити інвестору, цей Договір вважається припиненим з моменту одержання ТОВ Добробуд ЛТД повторного (другого) повідомлення підприємством зв`язку про неможливість вручення відповідного повідомлення інвестору.

По-перше, апеляційним судом встановлено, що ОСОБА_1 станом на 13 квітня 2015 року не є членом зазначеної організації, оскільки в повному обсязі виконала зобов'язання за Договором, сплативши обумовлену ним суму інвестицій.

По-друге, статтями 509, 510 ЦК України встановлено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Сторонами у зобов`язанні є боржник і кредитор.

ГО АІ Гагарін Плаза не є стороною Договору, а тому невнесення ОСОБА_1 членських внесків до цієї організації жодним чином не може припиняти зобов'язання Товариства за Договором з передачі позивачці новозбудованого майна після прийняття будинку в експлуатацію.

Крім того, відповідно до п. 8.18 будь-які повідомлення за цим Договором повинні бути здійснені у письмовій формі і спрямовані іншій стороні поштовими відправленнями у вигляді рекомендованих листів з повідомленням про вручення за адресами, зазначеними у цьому Договорі, або вручені особисто.

Товариством надано до суду: бланки служби кур`єрської доставки без штемпелів, штрих-кодів чи інших ідентифікаторів підприємства поштового зв`язку, які не містять інформації про те, що відправлення повідомлення про розірвання Договору здійснені поштовими відправленнями та саме підприємством зв`язку у вигляді рекомендованих листів з повідомленням про вручення (як це передбачено п.п. 7.3, 8.18 Договору). На підтвердження того, що ці листи надсилались позивачці Товариство надало лише лист ФОП ОСОБА_11 про прийняття кур`єрською службою листа від ТОВ Добробут ЛДТ на ім`я ОСОБА_1 про розірвання Договору та неможливість його вручення (т. 2, а.с. 208, 209).

Тобто, Товариством не дотримано встановлених Договором форми та способу повідомлення про його розірвання.

Таким чином, Велика Палата Верховного Суду, не взявши до уваги обставини, встановлені апеляційним судом, які безпосередньо є підставою для правильного застосування норм матеріального права щодо захисту права власності, що не визнається іншими особами, погодилась з усіма висновками суду першої інстанції, які ґрунтуються на припущеннях, ухвалені з порушенням норм матеріального і процесуального права, що призвело до ухвалення Приморським районним судом м. Одеси незаконного рішення.

Всупереч вимогам процесуального закону, зокрема частини першої статті 400, частини п`ятої статті 403, статті 412 ЦПК України, Велика Палата Верховного Суду переоцінила докази, яким суд апеляційної інстанції дав належну правову оцінку, та ухилилась від відповіді на питання, поставлені в ухвалі Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 8 травня 2019 року, якою справа була передана на розгляд Великої Палати Верховного Суду для вирішення виключної правової проблеми з метою забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики у спорах про захист у певний спосіб майнових прав, які не визнаються.

Судді: Н. П. Лященко О. Б. Прокопенко