Постанова

від 09.12.2009 по справі 32/208

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 грудня 2009 р. № 32/208

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого -Ткаченко Н.Г,

суддів -Білошкап О.В.,

Катеринчук Л.Й.,

за участю представників:

Київської міської ради -Фрідмана О.О.;

ТОВ "Елетон" -Гордієнко М.М.;

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Елетон" на постанову Київського апеляційного господарського суду від 28 вересня 2009 р. у справі № 32/208 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Елетон" до Київської міської ради про визнання недійсним договору, -

в с т а н о в и в:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Елетон" звернулось до господарського суду із позовом, в якому просило визнати недійсним укладений між ним (покупцем) та Київською міською радою (продавцем) 18 вересня 2008 р. договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення розташованої за адресою: м. Київ, вул. Сумська, 3 у Голосіївському районі м. Києва № 4058, посилаючись на порушення при укладенні спірного договору порядку визначення вартості земельної ділянки, що призвело до встановлення неправильної ціни земельної ділянки.

Рішенням господарського суду міста Києва від 25 травня 2009 р. позов задоволено, визнано недійсним з моменту укладення договір купівлі-продажу земельної ділянки від 18 вересня 2008 р. № 4058, зобов'язано ТОВ "Елетон" повернути територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради вказану земельну ділянку, стягнуто з відповідача на користь позивача 2 581 690 ,87 грн. сплачених, як оплата вартості земельної ділянки за договором купівлі-продажу.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 28 вересня 2009 р. рішення скасовано, в позові відмовлено.

Не погоджуючись з прийнятою постановою ТОВ "Елетон" звернулося до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову Київського апеляційного господарського суду від 28 вересня 2009 р. та залишити в силі рішення господарського суду міста Києва від 25 травня 2009 р., посилаючись на порушення судом апеляційної інстанції норм матеріального права та неправильне застосування норм процесуального права.

Заслухавши доповідь судді Білошкап О.В., пояснення представників сторін, перевіривши матеріали справи та обговоривши доводи касаційної скарги, колегія суддів прийшла до висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судами попередніх інстанцій, 18 вересня 2008 р. між ТОВ "ЕЛЕТОН" (покупцем) та Київською міською радою (продавцем) укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 1,2357 га., що розташована за адресою: м. Київ, вул. Сумська, 3. Договір нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мисан В.І. та зареєстровано в реєстрі за № 4058.

Відповідно до ч. 1 та ч. 2 ст. 132 Земельного кодексу України угоди про перехід права власності на земельні ділянки укладаються в письмовій формі та нотаріально посвідчуються. Угоди повинні містити: назву сторін (прізвище, ім'я та по батькові громадянина, назва юридичної особи); вид угоди; предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо); документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку; відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки; відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо); договірну ціну; права та обов'язки сторін; кадастровий номер земельної ділянки; момент переходу права власності на земельну ділянку.

Відповідно до п. 1.1 договору підставою для відчуження майна є рішення Київської міської ради від 16 березня 2006 р. № 308/3399 "Про продаж земельної ділянки ТОВ "ЕЛЕТОН" для реконструкції, будівництва, експлуатації та обслуговування складських приміщень та електромонтажного виробництва на вул. Сумській, 3 у Голосіївському районі м. Києва".

Пунктом 2.1 договору сторони визначили ціну продажу земельної ділянки в сумі 10 343 630,08 грн.

Відповідно до ч. 8 ст. 128 Земельного кодексу України ціна земельної ділянки визначається за експертною грошовою оцінкою, що проводиться організаціями, які мають відповідну ліцензію на виконання цього виду робіт, на замовлення органів державної влади або органів місцевого самоврядування.

Місцевим судом встановлено, що ринкова вартість земельної ділянки, що є предметом спірного договору, була визначена на підставі висновку експерта від 8 лютого 2006 р. про ринкову вартість земельної ділянки, складеного Комунальним підприємством "Київський інститут земельних відносин", в сумі 10 343 630,08 грн.

Відповідно до п.п. 1 та 2 рішення Київської міської ради від 16 березня 2006 р. № 308/3399, Київрада затвердила звіт про експертну грошову оцінку вказаної земельної ділянки та затвердила її вартість в сумі 10 343 630,08 грн.

На виконання умов п.1.1 договору Київською міською радою, на підставі рішення Київської міської ради від 16 березня 2006 р. № 308/3399 передано земельну ділянку у власність позивача, а останнім прийнято та сплачено частину коштів у відповідності до умов договору, про що свідчать платіжні доручення за якими позивач сплатив аванс в розмірі 551 690,87 грн. та грошову суму у розмірі 2 030 000 грн., а всього 2 581 690,87 грн.

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про оцінку земель" дата оцінки земельної ділянки - дата (число, місяць та рік), на яку проводиться оцінка земельної ділянки та визначається її вартість.

Згідно ч.ч. 4, 5 ст. 201 Земельного кодексу України експертна грошова оцінка використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок. Грошова оцінка земельних ділянок проводиться за методикою, яка затверджується Кабінетом Міністрів України.

Відповідно до п. 1 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. № 1531 "Про експертну грошову оцінку земельних ділянок" методика регламентує проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок усіх категорій земель під час укладання цивільно-правових угод та переоцінки основних фондів для бухгалтерського обліку згідно із законодавством.

Пунктом 3 вказаної методики визначено, що експертна грошова оцінка передбачає визначення ринкової (імовірної ціни продажу на ринку) або іншого виду вартості об'єкта оцінки (заставна, страхова, для бухгалтерського обліку тощо), за яку він може бути проданий (придбаний) або іншим чином відчужений на дату оцінки відповідно до умов угоди.

Пунктом 3.1 Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженого Наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 9 січня 2003 р. № 2 визначено, що результати роботи з оцінки оформляються у вигляді письмового документа - звіту про оцінку, - що містить висновок про вартість об'єкта оцінки, розкриває зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки земельних ділянок.

Пунктом 3.4 вказаного порядку передбачено, що термін чинності такого звіту становить один рік з дати оцінки.

З огляду на викладене суд першої інстанції дійшов висновку, що на день укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки від 18 вересня 2008 р. вартість відчужуваного об'єкту не була визначена сторонами, оскільки оцінка земельної ділянки, що є предметом спірного договору, проведена станом на 8 лютого 2006 р. та затверджена рішенням Київською міською радою 16 березня 2006 р. тоді як згідно вказаного порядку термін чинності такого звіту становить один рік з дати оцінки.

Приймаючи рішення у даній справі про задоволення позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки від 18 вересня 2008 р. є недійсним, оскільки між сторонами у передбаченому законом порядку та формі не досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов, зокрема не встановлено ціну продажу земельної ділянки.

Відповідно до ст. 210 Земельного кодексу України угоди, укладені із порушенням встановленого законом порядку купівлі-продажу, ренти,дарування, застави, обміну земельних ділянок, визнаються недійсними за рішенням суду.

Таким чином, суд дійшов висновку про невідповідність спірного договору вимогам ст. 203 Цивільного кодексу України, що відповідно до ст. 215 ЦК України є підставою для визнання такого договору недійсним.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою ст. 203 цього Кодексу.

Відповідно до ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Відповідно до ст. 216 Цивільного кодексу України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

При цьому судом першої інстанції встановлено, що між ТОВ "Елетон" та Київською міською радою 30 червня 2004 р. укладено угоду № 276, згідно з умовами якої позивач відповідно до рішення Київської міської ради від 26 вересня 2000 р. № 14/991 "Про деякі питання продажу земельних ділянок в м. Києві" сплачує аванс в сумі 551 690,87 грн. за земельну ділянку площею 1,17 га, розташовану за адресою: вул. Сумська, 3 у Голосіївському районі м. Києва. На виконання умов зазначеної угоди позивачем здійснені відповідні грошові платежі, а саме: 100 000,00 грн. платіжним дорученням № 565 від 15 вересня 2004 р., 150 000,00 грн. платіжним дорученням № 590 від 21 вересня 2004 р., 110 000.00 грн. платіжним дорученням № 604 від 23 вересня 2004 р., 100 000,00 грн. платіжним дорученням № 608 від 24 вересня 2004 р., 60 000,00 грн. платіжним дорученням № 3259 від 27 вересня 2004 р., 31 690,87 грн. платіжним дорученням № 652 від 30 вересня 2004 р.

Крім того, на виконання умов Договору купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення від 18 вересня 2008 р. позивачем сплачено 2 030 000,00 грн., що підтверджується платіжними дорученнями: № 984 від 03.10.2008 р., № 1131 від 26.11.2008 р., № 1132 від 27.11.2008 р., № 1164 від 28.11.2008 р., 1172 від 01.12.2008 р., № 1236 від 30.12.2008 р.

Таким чином, загальна сума, яка була сплачена позивачем за земельну ділянку несільськогосподарського призначення, розташовану за адресою: вул. Сумська, 3 у Голосіївському районі м. Києва, в рамках договору купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення від 18 вересня 2008 р., становить 2 581 690,87 грн.

За таких обставин, визнаючи договір купівлі-продажу земельної ділянки від 18 вересня 2008 р. недійсним з підстав його невідповідності діючому законодавству, суд першої інстанції правильно встановив правову природу правовідносин сторін та застосував наслідки недійсності правочину передбачені ст. 216 Цивільного кодексу України та ч. 2 ст. 208 Господарського кодексу України.

Скасовуючи рішення місцевого суду та відмовляючи у позові, Київський апеляційний господарський суд виходив з того, що оспорюваний договір укладено з боку ТОВ "ЕЛЕТОН" директором Шевелем В.С. та Київським міським головою Черновецьким Л.М., які мали необхідний обсяг цивільної дієздатності на укладення такого договору, окрім того сторонами дотримано вимог щодо змісту та форми правочину, а тому відсутні будь-які правові підстави до визнання вказаного договору недійсним.

Крім того, суд апеляційної інстанції послався на те, що на момент прийняття рішення про продаж земельної ділянки та затвердження звіту про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, такий звіт був чинний, оскільки відповідно до ст. 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок сільськогосподарського призначення проводиться не рідше як один раз у 5 - 7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше як один раз у 7 - 10 років.

Однак, висновки суду апеляційної інстанції про те, що на день укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки від 18 вересня 2008 р. вартість відчужуваного об'єкту була визначена сторонами, є помилковими і такими, що не відповідають вимогам закону.

Колегія суддів вважає, що суд першої інстанції прийшов до правильного висновку про те, що оспорюваний договір суперечить чинному законодавству та порушує законні права та інтереси позивача, а тому позові вимоги ТОВ "Елетон" до Київської міської ради про визнання недійсним договору підлягають задоволенню.

Рішення місцевого господарського суду є обґрунтованим та прийнятим відповідно до вимог закону, у зв'язку з чим дане рішення належить залишити в силі, а постанову суду апеляційної інстанції -скасувати, як таку, що постановлена з порушенням вимог норм матеріального законодавства.

На підставі викладеного, керуючись статтями 1115, 1117, 1119 - 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України, -

П О С Т А Н О В И В :

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Елетон" задовольнити.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 28 вересня 2009 р. у справі № 32/208 скасувати.

Рішення господарського суду міста Києва від 25 травня 2009 р. у справі № 32/208 залишити без змін.

Головуючий: Ткаченко Н.Г. Судді:Білошкап О.В. Катеринчук Л.Й.