Війна за ОСББ — чому з реєстру зникають компанії

Історія

Незаконно створені ОСББ зникають з ЄДР

Що сталося

Весною ми розповідали про те, що з ЄДР зникають компанії. Виявилося, що значна частина цих компаній — ОСББ.

Чому це важливо

При створенні ОСББ власники часто допускають організаційні помилки. Новостворені ОСББ визнаються недійсними та видаляються з ЄДР, а ініціатори створення не лише не можуть створити ОСББ, але й втягуються у судовий процес.

Як створюються ОСББ і які тут можуть бути складнощі?

Для створення ОСББ є алгоритм, який виглядає наступним чином:

1. Створення ініціативної групи;
2. Отримання списку власників будинку;
3. Проведення зборів власників будинку;
4. Проведення установчих зборів
5. Підготовка документів;
6. Реєстрація ОСББ.

На практиці у ініціаторів створення ОСББ виникає безліч юридичних та організаційних проблем.

Наталія Гнатуш, адвокат, займається юридичною підтримкою ОСББ:

«По-перше, є складність в отриманні інформації по співвласникам будинку (власникам квартир і нежитлових приміщень). До 2013 року ці дані зберігалися у БТІ, після 2013 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Офіційної процедури звернення до БТІ щодо даних по власникам квартир і нежитлових приміщень — немає. Коли ініціативні групи звертаються напряму для скликання установчих зборів по створенню ОСББ, то у 100% випадків БТІ відмовляє, посилаючись на законодавство про персональні дані.

По-друге, відсутня консолідована інформації по багатоквартирним будинкам (кількість приміщень, площі, реконструкції і т.д., комірчини, підвали).

Часто помилки стаються на рівні процедури повідомлення про проведення установчих зборів. У випадку, якщо будинок має значну кількість квартир та приміщень, а повідомити про проведення установчих зборів необхідно обов’язково 100% співвласників — то витрати на підготовку, друк запрошень, поштові послуги лягають на плечі ініціативної групи. Хоча в ідеалі — всі співвласники багатоквартирного будинку повинні розуміти, що їхні квартири і приміщення не висять в повітрі, а є частиною багатоквартирного будинку і в їх же інтересах належним чином утримувати багатоквартирний будинок, таким чином збільшуючи вартість свого ж майна.

Іноді ОСББ створюються забудовниками з метою скористатися відвертою пасивністю співвласників, і є частиною схеми з нав’язування афілійованої обслуговуючої компанії».

В яких ситуаціях бувають судові позови і ОСББ можуть визнати недійсним?

«Якщо будинок, як фінансовий потік цікавий забудовнику, обслуговуючій організації, іншим суб’єктам, або є певні приміщення, які б хотілося захопити — це може бути причиною для судових позовів про скасування державної реєстрації ОСББ.

В основному в позовах апелюють до порушення процедури повідомлення співвласників — не повідомили під підпис, не направили поштове повідомлення. Обґрунтованість позовів — це інше питання», 

— коментує Наталія.

Чи можуть ОСББ визнати недійсними й видалити з реєстру?

Так, ми знайшли кілька судових справ, де є прямий текст про те, що «компанія визнається недійсною».

Для прикладу розглянемо одну зі справ. В червні 2017 року в суд звернувся кооператив «Мандриківська 127» з вимогою визнати недійсним рішення установчих зборів та скасувати державну реєстрацію ОСББ «Дніпровська зірка». Основним аргументом позивача було те, що в установчих зборах не було дотримано правильної процедури, а саме — недостатня кількість мешканців взяла участь у голосуванні.

Вироком суду стало визнання рішення установчих зборів недійсним і видалення ОСББ «Дніпровська зірка з реєстру».

ОСББ, що були видалени з ЄДР

Якщо ОСББ таки визнають недійсним, чи можуть співвласники вплинути на ситуацію?

«У випадку, якщо установчі збори визнають незаконними, скасовують державну реєстрацію ОСББ, у співвласників є можливість провести ще одні установчі збори, усунувши порушення і створити ОСББ знову.

ОСББ — це точка фінансового контролю за внесками співвласників. ОСББ платить лише за надані послуги, їх якість та вчасність. Тому не дивлячись на проблеми, я би радила створювати ОСББ. На судові засідання час і кошти будуть витрачати відповідальні співвласники, які розуміють, що власність — це не лише права, а і обов’язки, і ніхто, окрім власника, не буде зацікавлений ефективно управляти майном», 

— стверджує Наталія Гнатуш.