Рішення

від 28.01.2011 по справі 11/457

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА КИЄВА

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД мі ста КИЄВА

01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницьк ого,44-Б тел. 284-18-98

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 11/457 28.01.11

За позовом Товариства з обмеженою ві дповідальністю "Равіс"

до 1) Фізичної особи - підприєм ця ОСОБА_1

2) Управління оренди та прив атизації комунального майна виконавчого органу Дніпровс ької районної у місті Києві р ади

третя особа Товариство з обмеженою в ідповідальністю "Лізинг-Серв іс"

про переведення прав покупц я за договором купівлі-прода жу приміщення

Суддя Смирнова Ю.М.

Представники:

від позивача Нетак В.В. - директор, Клю ца С.О. - представник

від відповідача-1 ОСОБА_2., ОСОБА_3 - пред ставники

від відповідача-2 Шекера О.П. - голова коміс ії з припинення, Колтигін А.П. - представник

від третьої особи Завірюха М.І. - представни к

Рішення прийняте 28.01.2011, оск ільки 25.01.2011 в судовому засіданн і оголошувалась перерва відп овідно до ст. 77 Господарського процесуального кодексу Укра їни.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Товариство з обмежено ю відповідальністю "Равіс" зв ернулось до Господарського с уду міста Києва з позовом до Ф ізичної особи - підприємця ОСОБА_1 та Управління оренд и та приватизації комунально го майна виконавчого органу Дніпровської у місті Києві р ади про переведення прав та о бов' язків покупця за догово ром купівлі-продажу приміщен ня.

Позовні вимоги мотивовані тим, що 03.12.2007 Товариство з обмеж еною відповідальністю "Равіс " уклало з Комунальним підпри ємством Дніпровського район у м. Києва "Фінансово-розрахун ковий центр "Дніпровський" до говір № 128 оренди нерухомого м айна, за умовами якого отрима ло в строкове платне користу вання нежиле приміщення зага льною площею 652,40 кв.м, що знаход иться на першому поверсі буд івлі за адресою: м. Київ, Русан івська набережна, буд. 8. Зазна чений договір був укладений на виконання розпорядження Д ніпровської районної у місті Києві ради № 645-р від 12.12.2007 та вст ановлює строк оренди до 01.12.2010. О днак, всупереч положень ч. 2 ст . 777 Цивільного кодексу Україн и орендоване позивачем примі щення було відчужене на кори сть Фізичної особи - підприє мця ОСОБА_1 що підтверджує ться договором купівлі-прода жу майнового комплексу № 853 ві д 31.05.2002.

Відповідач-1 проти позову за перечує та зазначає, що позив ач не навів та не надав доказі в на підтвердження порушення відповідачами його прав та і нтересів. Також відповідача- 1 зазначає, що ч. 4 ст. 362 Цивільног о кодексу України передбачен о звернення до суду з позовом про переведення прав покупц я за договором купівлі-прода жу в разі продажу частки у пра ві спільної часткової власно сті з порушенням переважного права купівлі співвласника, однак позивачем не надано до казів його права спільної ча сткової власності в приміщен ні за адресою: м. Київ, Русанів ська набережна, 8.

Відповідач-2 проти позову за перечує та зазначає, що не пор ушив прав позивача, оскільки при приватизації спірного п риміщення діяв на підставі П оложення про управління орен ди та приватизації комунальн ого майна Дніпровського райо ну м. Києва та керувався чинни м рішенням Дніпровської райо нної у місті Києві ради № 464 від 27.05.2010 про приватизацію зазначе ного приміщення шляхом прода жу на аукціоні. Аукціон був пр оведений у повній відповідно сті до норм чинного законода вства та правил проведення б іржових торгів. Об' ява про п роведення аукціону була опри люднена у газеті "Київська пр авда" № 86 (22576) від 03.08.2010, однак позив ач не скористався своїм прав ом взяти участь в аукціоні.

Третя особа письмових пояс нень по справі не надала, свої м процесуальним правом не ск ористалась.

Дослідивши наявні матеріа ли справи та заслухавши пояс нення представників учасник ів судового процесу, суд

В С Т А Н О В И В:

01.11.2007 між Комунальним пі дприємством Дніпровського р айону м. Києва "Фінансово-розр ахунковий центр "Дніпровськи й" (орендодавець) та Товариств ом з обмеженою відповідальні стю "Равіс" (орендар) укладено Договір № 41 оренди нерухомого майна - нежилого підвальног о приміщення площею 502,50 кв.м, що знаходиться за адресою: м. Киї в, Русанівська набережна, буд . 8.

Також, 03.12.2007 між Комунальним п ідприємством Дніпровського району м. Києва "Фінансово-роз рахунковий центр "Дніпровськ ий" (орендодавець) та Товарист вом з обмеженою відповідальн істю "Равіс" (орендар) укладено Договір № 128 оренди нерухомог о майна (далі - Договір).

За умовами вказаного Догов ору орендодавець на підставі рішення № 129 від 25.06.2007 та розпоря дження № 645-р від 12.12.2007 Дніпровсь кої районної у м. Києві ради пе редав, а орендар прийняв у стр окове платне користування не жиле приміщення на першому п оверсі загальною площею 652,40 кв .м, що знаходиться за адресою: м. Київ, Русанівська набережн а, буд. 8 (далі - приміщення, об' єкт оренди, спірне приміщенн я) під розміщення сервісного центру по ремонту телерадіо апаратури та засобів мобільн ого зв' язку.

Згідно з п. 7.1 Договору цей До говір укладено строком на 2 ро ки 364 дні, що діє з 03.12.2007 до 01.12.2010 вклю чно.

03.12.2007 орендодавець передав, а орендар прийняв об' єкт оре нди за Актом приймання-перед ачі в оренду нерухомого майн а.

На підтвердження належног о виконання обов' язків орен даря за Договором № 128 позивач надав Акт по нарахуванню пла ти за оренду приміщення, підп исаний директором та головни м бухгалтером Комунального п ідприємства Дніпровського р айону м. Києва "Фінансово-розр ахунковий центр "Дніпровськи й" та директором Товариства з обмеженою відповідальністю "Равіс", з якого вбачається, що станом на жовтень 2010 року у поз ивача відсутня заборгованіс ть по орендній платі за спірн е приміщення.

Розпорядженням Дніпровськ ої районної у місті Києві дер жавної адміністрації № 1148 від 26.12.2008 затверджено ТОВ "Равіс", ор ендарю нежитлового приміщен ня по Русанівській набережні й № 8, проект "Перепланування нежитлових вбудованих примі щень будинку по Русанівській набережній, 8 у Дніпровському районі м. Києва під розміщенн я майстерні по ремонту телер адіоапаратури", розроблений ПП "Ковнір". Відповідно до прое ктної документації загальна площа приміщень після переп ланування буде становити - 6 54,4 кв.м. Дозволено орендарю - ТО В "Равіс", виконати перепланув ання нежитлового приміщення в будинку № 8 по Русанівській набережній загальною площею 654,4 кв.м під розміщення майстер ні по ремонту телерадіоапара тури.

Розпорядженням Дніпровськ ої районної у місті Києві дер жавної адміністрації № 605 від 26.10.2009 утворено державну комісі ю з прийняття в експлуатацію закінченого перепланування м (переобладнанням) об' єкта - нежилого приміщення № 2 00 в будинку № 8 по Русанівські й набережній в м. Києві.

Розпорядженням Дніпровськ ої районної у місті Києві дер жавної адміністрації № 277 від 17.06.2010 затверджено Акт державно ї комісії про прийняття в екс плуатацію закінчених перепл ануванням (переобладнанням) об' єктів - нежилого примі щення № 200 в будинку № 8 по Рус анівській набережній у Дніпр овському районі м. Києва та пе релік приміщень цього об' єк ту.

Позивач звернувся до Дніпр овської районної у місті Киє ві ради з листом № 107 від 23.04.2009, в я кому просив надати дозвіл на приватизацію шляхом викупу приміщення орендованого за Д оговором оренди № 128 від 03.12.2007.

Листом № 3-10296 від 14.06.2009 Управлі ння оренди та приватизації к омунального майна виконавчо го органу Дніпровської район ної у місті Києві ради повідо мило позивачу про відмову у п риватизації спірного приміщ ення, виходячи з пріоритетів приватизації.

Однак, рішенням Дніпровськ ої районної у місті Києві рад и від 27.05.2010 № 464 "Про внесення змін до деяких рішень Дніпровськ ої районної у місті Києві рад и" спірне приміщення - нежиле п риміщення загальною площею 6 52,40 кв.м, розташоване на 1 поверс і будівлі по Русанівській на бережній, 8 включено до перелі ку об' єктів, що підлягають п риватизації, із зазначенням способу приватизації - аукці он.

06.09.2010 відбувся аукціон з прод ажу нежилих приміщень з № 1 по № 21 (групи приміщень № 200), яке зна ходиться за адресою: м. Київ, Р усанівська набережна, 8 літ. А, загальною площею 654,40 кв.м., з поч атковою вартістю майна - 2 098 1 70,00 грн. без урахування ПДВ, уча сниками якого були Фізична о соба - підприємець ОСОБА_1 та Товариство з обмеженою ві дповідальністю "Лізинг-Серві с".

Згідно Протоколу № 06/09-1 про хі д біржових торгів на аукціон і з продажу майна від 06.09.2010 пере можцем торгів стала Фізична особа - підприємець ОСОБА_1 , яка запропонувала за об' єк т продажу 2 307 987,00 грн. без урахув ання ПДВ.

За результатами аукціону, п роведеного 06.09.2010, між Дніпровсь кою районною у місті Києві ра дою в особі Управління оренд и та приватизації комунально го майна виконавчого органу Дніпровської районної у міст і Києві ради (продавець) та Фі зичною особою - підприємцем ОСОБА_1 (покупець) укладено Д оговір купівлі-продажу примі щення шляхом продажу на аукц іоні, який 09.09.2010 посвідчений при ватним нотаріусом Київськог о міського нотаріального окр угу ОСОБА_4

Відповідно до умов Договор у купівлі-продажу продавець зобов' язався передати у вла сність покупця, шляхом прода жу на аукціоні, нежилі приміщ ення з № 1 по № 21, вітрина (групи п риміщень № 200) загальною площе ю 654,40 кв.м, які розташовані за ад ресою: м.Київ, Русанівська наб ережна, 8 (літера А), а покупець з обов' язався прийняти об' є кт приватизації, сплатити ці ну у розмірі 2 769 584,40 грн. з урахув анням ПДВ та зареєструвати п раво власності об' єкта прив атизації.

Згідно платіжних доручень № 15 та № 16 від 14.09.2010 Фізична особа - підприємець ОСОБА_1 пере рахувала на рахунок Управлін ня оренди та приватизації ко мунального майна виконавчог о органу Дніпровської районн ої у місті Києві ради кошти у р озмірі 2 307 987,00 грн., в якості опла ти за купівлю нежитлового пр иміщення згідно договору від 09.09.2010, та 461 597,40 грн. оплати ПДВ за ку півлю нежитлового приміщенн я.

15.09.2010 продавець передав, а пок упець прийняв об' єкт приват изації за Актом приймання-пе редачі нежилих приміщень.

Суд враховує, що на момент п роведення аукціону та укладе ння вказаного договору купів лі-продажу спірне приміщення перебувало в оренді у Товари ства з обмеженою відповідаль ністю "Равіс" відповідно до До говору № 128 оренди нерухомого майна від 03.12.2007 чинного до 01.12.2010 вк лючно.

Правовий режим власності, п орядок і умови набуття та при пинення права власності, а та кож права володіння, користу вання та розпорядження майно м визначаються законами.

Одним із способів зміни фор ми власності є приватизація, в процесі якої відбувається відчуження на користь фізич них або юридичних осіб майна , що є державною чи комунально ю власністю, та майна, що належ ить Автономній Республіці Кр им.

Порядок відчуження такого майна визначається законами , зокрема Законом України "Про приватизацію невеликих держ авних підприємств (малу прив атизацію)".

Згідно п. 4. ст. 3 Закону Україн и "Про приватизацію державно го майна" відчуження майна, що є у комунальній власності, ре гулюється положеннями цього Закону, інших законів з питан ь приватизації і здійснюєтьс я органами місцевого самовря дування.

Процес приватизації регул юється не лише загальними но рмами Закону України "Про міс цеве самоврядування в Україн і" та Цивільного кодексу Укра їни, але й спеціальними норма ми чинного законодавства про приватизацію, зокрема Закон ом України "Про приватизацію невеликих державних підприє мств (малу приватизацію)" та За коном України "Про приватиза цію державного майна".

В ч. 4 ст. 3 Закону України "Про п риватизацію державного майн а" зазначено, що відчуження ма йна, що є у комунальній власно сті, регулюється положеннями цього Закону, інших законів з питань приватизації і здійс нюється органами місцевого с амоврядування.

Частиною 5 ст. 7 Закону Україн и "Про приватизацію невелики х державних підприємств (мал у приватизацію)" встановлено виключний перелік вип адків відмови у приватизації , зокрема:

особа, яка подала заяву, не м оже бути визнана покупцем пі дприємства згідно з цим Зако ном;

є законодавчо встановлене обмеження на приватизацію ц ього підприємства;

не затверджено переліків, п ередбачених частиною першою цієї статті (перелік об'єктів , які перебувають відповідно у загальнодержавній власнос ті, власності Автономної Рес публіки Крим та комунальній власності і підлягають: прод ажу на аукціоні, за конкурсом ; викупу).

Статтею 5 Закону України "Пр о приватизацію державного ма йна" та статтею 2 Закону Україн и "Про приватизацію невелики х державних підприємств (мал у приватизацію)" визначено ка тегорію об' єктів, що не підл ягає приватизації.

Такої підстави для відмови у приватизації, як пріоритет и приватизації, у вказаних но рмативних актах не визначено .

Частиною 2 статті 777 Цивільно го кодексу України визначено , що наймач, який належно викон ує свої обов'язки за договоро м найму, після спливу строку д оговору має переважне право перед іншими особами на укла дення договору найму на нови й строк, а у разі продажу речі, переданої у найм, має переваж не право перед іншими особам и на її придбання.

Відповідно до ст. 53 Закону Ук раїни “Про Державну програму приватизації” у разі, якщо де ржавний орган приватизації з вертається до орендаря з про позицією приватизувати орен доване майно, а орендар не пог оджується на викуп такого ма йна, державний орган привати зації може запропонувати заз начене майно для продажу на к онкурентних засадах.

В даному випадку Товариств у з обмеженою відповідальніс тю "Равіс" не пропонувалось пр иватизувати орендоване майн о шляхом викупу, а тому безпід ставним є включення орендова ного позивачем приміщення до переліку об'єктів комунальн ої власності, які підлягають приватизації способом прода жу на аукціоні.

З урахуванням викладеного , суд вважає, що позивач має пе реважне право на придбання і ндивідуально визначеного ма йна, однак таке право було пор ушене шляхом прийняття рішен ня Дніпровською районною у м істі Києві радою рішення від 27.05.2010 №464 про включення спірного приміщення до переліку об' єктів, що підлягають привати зації способом продажу на ау кціоні.

При цьому, суд враховує на ступне. Рішенням Конституцій ного Суду № 31-рп/2009 від 10.12.2009 у спр аві № 1-46/2009 щодо офіційного тлум ачення положень статей 177, 760, ча стини другої статті 777 Цивільн ого кодексу України було офі ційно розтлумачено положенн я закону про переважне право наймача на придбання майна.

Так, у зазначеному рішенні К онституційний Суд України вк азує, що у статті 777 Кодексу виз начено два переважних права наймача, який належно викону є свої обов'язки за договором найму, перед іншими особами, а саме: на укладення договору н айму на новий строк та на прид бання майна у разі його прода жу.

Обмеження законодавцем пр ава власника майна, передано го у найм (оренду), щодо розпор ядження цим майном ґрунтуєть ся на розумних та справедлив их критеріях. Це відповідає і позиції Європейського суду з прав людини, викладеній в рі шенні у справі “Джеймс та інш і проти Сполученого Королівс тва, заява № 8793/79” від 21 лютого 1986 р оку. За його змістом націонал ьний законодавець з метою пі дтримання соціальної справе дливості у суспільстві як ск ладової публічного інтересу може допустити захист інтер есів орендарів майна, встано вивши обмеження права його в ласників щодо визначення ним и умов продажу орендованого майна.

Конституційний Суд Україн и виходить з того, що держава п ри управлінні належним їй ма йном повноважна допускати ци вільно-правові обтяження так ого майна з метою залучення к оштів до суспільних фондів (н априклад, передавати майно в заставу для отримання креди тів, в оренду для одержання ор ендних платежів тощо) або утр имуватися від цього. Проте, вс тановлюючи відповідні обтяж ення, вона має враховувати, що у майбутньому право відчуже ння відповідного майна може бути обмежене цими обтяження ми.

Конституційний Суд Україн и вважає, що положення частин и другої статті 777 Цивільного кодексу України щодо переваж ного права наймача на придба ння майна у разі його продажу не порушує майнових прав вла сників.

Статтею 28 Закону України “П ро оренду державного та кому нального майна” встановлено , що орендареві забезпечуєть ся захист його права на майно , одержане ним за договором ор енди, нарівні із захистом, вст ановленим законодавством що до захисту права власності.

З огляду на викладене, орг ан приватизації повинен були запропонувати Товариству з обмеженою відповідальністю "Равіс" скористатись переваж ним правом наймача на придба ння спірного майна за визнач еними продавцем умовами і ті льки у випадку відмови позив ача від купівлі на запропоно ваних умовах спірного приміщ ення, воно могло бути відчуже но іншим особам.

Відтак Управління оренди т а приватизації комунального майна виконавчого органу Дн іпровської районної у місті Києві ради, відчуживши спірн е приміщення та не запропону вавши позивачу придбати спір не майно на визначених прода вцем умовах, порушило перева жне право Товариства з обмеж еною відповідальністю "Равіс " як наймача на придбання орен дованого ним майна.

Згідно зі ст. 34 Господарсько го процесуального кодексу Ук раїни господарський суд прий має тільки ті докази, які мают ь значення для справи.

Обставини справи, які відпо відно до законодавства повин ні бути підтверджені певними засобами доказування, не мож уть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Відповідно до ст. 33 Господар ського процесуального кодек су України кожна сторона пов инна довести ті обставини, на які вона посилається як на пі дставу своїх вимог і запереч ень.

Посилання відповідача-2 на р ішення Дніпровської районно ї у місті Києві ради від 27.05.2010 № 464, як на підставу для продажу с пірного приміщення на аукціо ні судом не приймається, оскі льки відповідно до ч. 2 ст. 4 Госп одарського процесуального к одексу України господарськи й суд не застосовує акти держ авних та інших органів, якщо ц і акти не відповідають закон одавству України.

Відповідно до ч. 2 ст. 13 Цивіль ного кодексу України при зді йсненні своїх прав особа зоб ов'язана утримуватися від ді й, які могли б порушити права і нших осіб, завдати шкоди довк іллю або культурній спадщині .

Частина 6 цієї статті передб ачає, що у разі недодержання о собою при здійсненні своїх п рав вимог, які встановлені ча стинами другою - п'ятою цієї ст атті, суд може зобов'язати її п рипинити зловживання своїми правами, а також застосувати інші наслідки, встановлені з аконом.

Способи та порядок захисту особами цивільних прав пере дбачено нормами цивільного з аконодавства.

Зокрема, способи захисту по рушених прав передбачено ста ттею 16 Цивільного кодексу Укр аїни. При цьому відповідно до ч. 1 ст. 12 Цивільного кодексу Ук раїни особа здійснює свої ци вільні права вільно, на власн ий розсуд.

Позивач є орендарем спірно го майна і обрав способом зах исту визнання свого переважн ого права на придбання оренд ованого ним військового неру хомого майна та зміну правов ідношення шляхом переведенн я на себе прав покупця спірно го майна, яке продано Фізичні й особі - підприємцю ОСОБА_1 .

У законодавстві не вказано на конкретний спосіб захист у такого права у випадку його порушення.

Разом з тим відповідно до ч. 1 ст. 8 Цивільного кодексу Укра їни, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексо м, іншими актами цивільного з аконодавства або договором, вони регулюються тими правов ими нормами цього Кодексу, ін ших актів цивільного законод авства, що регулюють подібні за змістом цивільні відноси ни (аналогія закону).

У даному випадку за принцип ом аналогії закону застосува нню підлягає ч. 4 ст. 362 Цивільно го кодексу України, яка регул ює подібні правовідносини, а саме - передбачає порядок зах исту переважного права співв ласника майна на придбання ч астки іншого співвласника пр и її відчуженні.

Згідно з ч. 4 ст. 362 Цивільного к одексу України у разі продаж у частки у праві спільної час ткової власності з порушення м переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведенн я на нього прав та обов'язків п окупця.

Отже, у разі продажу майна, щ о перебуває в оренді, з поруше нням переважного права найма ча на його купівлю, він може пр ед'явити до суду позов про пер еведення на нього прав та обо в'язків покупця

Крім того, такий спосіб захи сту як зміна правовідношення передбачений п. 6 ч. 2 ст.16 Цивіль ного кодексу України.

Враховуючи викладене, суд п риходить до висновку про обґ рунтованість заявлених позо вних вимог та відповідність їх чинному законодавству, у з в' язку з чим, позовні вимоги про переведення на позивача прав та обов' язків покупця за договором купівлі-продаж у приміщення підлягають задо воленню.

У зв' язку із задоволенням позову судові витрати покла даються на відповідачів відп овідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу Укра їни.

Керуючись ст.ст. 33, 34, 43, 44, 49, 82-85 Гос подарського процесуального кодексу України, Господарсь кий суд міста Києва

В И Р І Ш И В:

1. Позов задовольнити п овністю.

2. Перевести на Товариство з обмеженою відповідальністю "Равіс" (02222, м. Київ, пр-т В. Маяков ського, 26, ідентифікаційний ко д 21561949) права та обов' язки поку пця за Договором купівлі-про дажу приміщення шляхом прода жу на аукціоні, укладеного 09.09.2 010 між Дніпровською районною у місті Києві радою (02094, м. Київ, б ульвар Праці, 1/1, ідентифікаці йний код 26077572) в особі Управлінн я оренди та приватизації ком унального майна виконавчого органу Дніпровської районно ї у місті Києві ради (юридична адреса: 02094, м. Київ, бульвар Прац і, 1/1; фактична адреса: м. Київ, ву л. Будівельників, 34/1, ідентифік аційний код 35362506) та Фізичною ос обою - підприємцем ОСОБА_1 (АДРЕСА_2, ідентифікаційн ий код НОМЕР_1), посвідчено го 09.09.2010 приватним нотаріусом К иївського міського нотаріал ьного округу ОСОБА_4 та за реєстрованого в реєстрі за № 1619.

3. Стягнути з Управління оре нди та приватизації комуналь ного майна виконавчого орган у Дніпровської районної у мі сті Києві ради (юридична адре са: 02094, м. Київ, бульвар Праці, 1/1; ф актична адреса: м. Київ, вул. Бу дівельників, 34/1, ідентифікаці йний код 35362506) на користь Товари ства з обмеженою відповідаль ністю "Равіс" (02222, м. Київ, пр-т В. М аяковського, 26, ідентифікацій ний код 21561949) державне мито у роз мірі 42 (сорок дві) грн. 50 коп. та 118 (сто вісімнадцять) грн. 00 коп. ви трат на інформаційно-технічн е забезпечення судового проц есу.

4. Стягнути з Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 (АДР ЕСА_2, ідентифікаційний код НОМЕР_1) на користь Товари ства з обмеженою відповідаль ністю "Равіс" (02222, м. Київ, пр-т В. М аяковського, 26, ідентифікацій ний код 21561949) державне мито у роз мірі 42 (сорок дві) грн. 50 коп. та 118 (сто вісімнадцять) грн. 00 коп. ви трат на інформаційно-технічн е забезпечення судового проц есу.

Видати накази після набра ння рішенням законної сили.

Рішення набирає законної сили після закінчення десят иденного строку з дня його пі дписання, оформленого відпов ідно до ст. 84 Господарського п роцесуального кодексу Украї ни, та може бути оскаржене в по рядку та строки, визначені Го сподарським процесуальним к одексом України.

Суддя Ю.М. Смир нова

Дата підписання ріше ння: 03.02.2011