Постанова

від 29.04.2011 по справі 5020-9/194-6/104

СЕВАСТОПОЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

СЕВАСТОПОЛЬСЬКИЙ АПЕЛ ЯЦІЙНИЙ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

Іменем України

27 квітня 2011 року Справа № 5020-9/194-6/104

Севастопольсь кий апеляційний господарськ ий суд у складі колегії судді в:

головуючого судді Антон ової І.В.,

суддів Євдок імова І.В.,

Кот лярової О.Л.,

за участю представників ст орін:

позивача: ОСОБ А_1, довіреність № 1-д від 04.01.11, к омунальне підприємство Сева стопольської міської ради "А ррікон";

відповідача: ОСО БА_2, довіреність № 24/01 від 24.01.11, п риватне підприємство "Югсна бсервіс";

відповідача: Метальников Михайло Олек сандрович (повноваження пере вірені), наказ № 1 від 23.12.09, директ ор, приватне підприємство "Юг снабсервіс";

розглянувши апеляційну ск аргу приватного підприєм ства "Югснабсервіс" на рішенн я господарського суду міста Севастополя (суддя Лазарев С .Г.) від 24 лютого 2011 року у справі № 5020-9/194-6/104

за позовом комунальног о підприємства Севастопольс ької міської ради "Аррікон" (ву л. Адм. Октябрьського, 8-2, місто Севастополь, 99011)

до приватного підприєм ства "Югснабсервіс" (вул. Керч енська, 18, місто Севастополь, 990 11; пр. Жовтневої революції, 69, кв . 38, місто Севастополь, 99038)

про розірвання договору ор енди, звільнення приміщення та стягнення 70604,00 грн.;

за зустрічним позовом пр иватного підприємства "Югсн абсервіс" (вул. Керченська, 18, мі сто Севастополь, 99011; пр. Жовтне вої революції, 69, кв. 38, місто Сев астополь, 99038)

до комунального підпри ємства Севастопольської міс ької ради "Аррікон" (вул. Адм. Ок тябрьського, 8-2, місто Севасто поль, 99011)

про спонукання здійснити п евні дії та звільнення від ор ендної плати

ВСТАНОВИВ:

Комунальне підприє мство Севастопольської місь кої ради «Аррікон»звернулос ь до господарського суду міс та Севастополя з позовом до п риватного підприємства «Югс набсервіс»про розірвання до говору оренди № 638 від 10 лютого 2010 року, звільнення домоволод іння, яке складається з двопо верхової адміністративної б удівлі літ. „А” з прибудовою л іт. „а-а2” та навісом літ. „а-4”, д воповерхової житлової будів лі літ. „Б” з прибудовою літ. „ б1” загальною площею 237,6 кв.м, ро зташованої за адресою: місто Севастополь, вул. Керченська , 18, та стягнення заборгованос ті з орендної плати, технічно го обслуговування та штрафни х санкцій в сумі 70604,00 грн.

В процесі розгляду справи п риватне підприємство «Югсна бсервіс»звернулося до суду і з зустрічною позовною заявою до комунального підприємств а Севастопольської міської р ади «Аррікон»про зобов' яза ння надати дозвіл на проведе ння невід' ємних поліпшень п риміщень вказаного домоволо діння та звільнення від орен дної плати за договором орен ди вказаних приміщень за пер іод з лютого 2010 року до введенн я вищевказаних приміщень до експлуатації після їх реконс трукції (а.с. 47-50 том 1).

Ухвалою від 19 січня 2011 року с уд прийняв зустрічну позовну заяву для сумісного розгляд у з первісним позовом (а.с. 46 том 1).

Заявою від 26 січня 2011 року при ватне підприємство „Югснабс ервіс” уточнило зустрічні по зовні вимоги та просило суд з обов' язати комунальне підп риємство Севастопольської м іської ради „Аррікон” надати дозвіл на проведення невід'є мних поліпшень приміщень дом оволодіння на суму 603211,00 грн. стр оком на 12 місяців та звільнити від сплати орендної плати за договором оренди вказаних п риміщень за період з лютого 201 0 року до введення вищевказан их приміщень до експлуатації після їх реконструкції (а.с. 125- 128 том 1).

Рішенням господарського с уду міста Севастополя від 24 лю того 2011 року (суддя Лазарєв С.Г. ) первісний позов задоволено повністю; з приватного підпр иємства "Югснабсервіс" на кор исть комунального підприємс тва Севастопольської місько ї ради "Аррікон" стягнуто 70604,00 гр н., з яких: 66878,55 грн. - заборгованіс ть з орендної плати, 3034,99 грн. - пе ня, 690,40 грн. - 3% річних; договір оре нди нерухомого майна № 638 від 10 лютого 2010 року, укладений між к омунальним підприємством Се вастопольської міської ради "Аррікон" та приватним підпри ємством "Югснабсервіс", розір вано; приватне підприємство "Югснабсервіс" у десятиденни й строк після вступу рішення в законну силу зобов'язано зв ільнити орендоване приміщен ня - домоволодіння, яке склада ється з двоповерхової адміні стративної будівлі літ. "А" з п рибудовами літ. "а-а 2" та навісо м літ. "а-4", двоповерхового буди нку літ. "Б" з прибудовою літ. "б1 " загальною площею 237,6 кв.м, яке р озташоване за адресою: місто Севастополь, вул. Керченська , 18, та передати його за актом пр иймання - передачі комунальн ому підприємству Севастопол ьської міської ради "Аррікон "; у зустрічному позові відмов лено; вирішено питання про ро зподіл судових витрат.

Не погодившись з рішенням суду першої інста нції, приватне підприємство "Югснабсервіс" звернулось до Севастопольського апеляцій ного господарського суду з а пеляційною скаргою, в якій пр осить рішення господарськог о суду скасувати, у задоволен ні первісного позову комунал ьного підприємства Севастоп ольської міської ради „Аррік он” відмовити та задовольнит и зустрічні позовні вимоги.

Апеляційна скар га обґрунтована порушенням м ісцевим господарським судом норм матеріального права та неповним зсуванням обставин , що мають значення для справи .

Так, за тверджен ням заявника апеляційної ска рги, поза увагою місцевого го сподарського суду залишилис ь докази, надані позивачем за зустрічним позовом в обґрун тування доводів про неможлив ість використання орендован ого приміщення через його зн аходження в стані, який потре бує капітального ремонту.

Апеляційна скар га прийнята до провадження С евастопольського апеляційн ого господарського суду коле гією суддів у складі: головую чий - суддя Антонова І.В., судді Євдокімов І.В., Котлярова О.Л.

Переглянувши рішення суд у першої інстанції в порядку статей 99, 101 Господарського про цесуального кодексу України , судова колегія встановила н аступне.

10 лютого 2010 між комунальним п ідприємством Севастопольсь кої міської ради «Аррікон» (о рендодавець) за погодженням з Фондом комунального майна Севастопольської міської ра ди та приватним підприємство м «Югснабсервіс»(орендар) ук ладено договір оренди нерухо мого майна № 638 (а.с. 7-8 том 1).

Відповідно до пункту 1.1 дого вору орендодавець передає, а орендар приймає в оренду май но -домоволодіння, яке склада ється з двохповерхової адмін істративної будівлі літ. «А» з прибудовами літ. «а-а 2»і нав ісом літ. «а-4», двохповерховог о житлового будинку літ. «Б»з прибудовою літ. «б1»загально ю площею 237,6 кв.м, розташоване з а адресою: місто Севастополь , вул. Керченська, 18, яке знаходи ться на балансі комунального підприємства Севастопольсь кої міської ради «Аррікон», в артість якого складає згідно з незалежною оцінкою станом на 31 травня 2007 року 555110,00 грн.

Згідно з пунктом 3.1 договору розмір орендної плати визна чається у відповідності до р ішення Севастопольської міс ької ради №1617 від 13 березня 2007 ро ку і складає 83266,50 грн. на рік. Оре ндна плата розрахована виход ячи з орендної ставки - 15% варто сті об'єкта оренди, визначено ї незалежною оцінкою вартост і майна, яке передається в оре нду станом на 31 травня 2007 року.

Пунктом 3.2 договору передба чено, що орендна плата склада є 13400,72 грн. за місяць оренди і те хнічне обслуговування об'єкт а оренди в сумі 14,26 грн. та перер аховується орендарем орендо давцю не пізніше 20 числа поточ ного місяця. Орендна плата сп лачується орендарем щомісяч но.

Орендна плата на період з мо менту підписання договору ор енди до 23 липня 2010 року визнача ється згідно з рішеннями Сев астопольської міської ради № 7273 від 14 липня 2009 року, №8526 від 15 гру дня 2009 року та складає 9380,50 грн. в місяць і перераховується оре ндарем орендодавцю до 20 числа поточного місяця.

Відповідно до пункту 3.3 дого вору розмір орендної плати з а кожний наступний місяць ви значається шляхом корегуван ня розміру місячної орендної плати за попередній місяць н а індекс інфляції, що відпові дає попередньому місяцю.

Пунктом 4.4.3. договору встанов лено, що орендар зобов'язуєть ся своєчасно вносити орендод авцю орендну плату, а також зд ійснювати інші платежі, пов'я зані з використанням об'єкта оренди, у тому числі оплату ко мунальних послуг і технічног о обслуговування об'єкту оре нди.

Відповідно до пункту 7.1 дого вір вступає в силу з дати його підписання сторонами, але у б удь - якому разі не раніше дати узгодження договору з Фондо м комунального майна Севасто польської міської ради та ді є до 23 липня 2010 року.

10 лютого 2010 року договір орен ди узгоджено з Фондом комуна льного майна Севастопольськ ої міської ради (а.с. 8 - зворот т ом 1).

10 лютого 2010 року між сторонам и договору підписано акт при ймання - передачі орендован ого майна (а.с. 9 том 1).

23 березня 2010 року сторонами п ідписано протокол узгоджень змін до договору, згідно з яки ми договір діє до 24 березня 2015 р оку (а.с. 10-а том 1).

Наявність заборгованості відповідача з орендної плати стала підставою для звернен ня орендодавця до суду з дани м позовом.

Дослідивши матеріали спра ви, обговоривши доводи апеля ційної скарги, перевіривши п равильність застосування су дом першої інстанції норм ма теріального та процесуально го права та відповідність ви сновків суду обставинам спра ви, колегія суддів Севастопо льського апеляційного госпо дарського суду дійшла виснов ку про наявність підстав для часткового задоволення апел яційної скарги приватного пі дприємства „Югснабсервіс” з огляду на наступне.

Згідно з частиною 1 статті 750 Цивільного кодексу України з а договором найму (оренди) най модавець передає або зобов'я зується передати наймачеві м айно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до частини 1 стат ті 762 Цивільного кодексу Украї ни за користування майном з н аймача справляється плата, р озмір якої встановлюється до говором найму.

Зобов' язання наймодавця передати наймачеві річ у ком плекті і у стані, що відповіда ють умовам договору найму та її призначенню, передбачене частиною 1 статті 767 Цивільног о кодексу України.

З тексту договору оренди № 6 38 від 10 лютого 2010 року вбачаєтьс я, що майно передано в оренду п риватному підприємству „Югс набсервіс” з метою ефективно го використання, досягнення найвищих результатів господ арської діяльності та планув алося для використання відпо відачем під розміщення офісу .

Разом з тим, матеріали справ и містять докази того, що пере дане в оренду приватному під приємству „Югснабсервіс” не рухоме майна не могло бути ви користане ним за призначення м.

Так, з акту приймання - пере дачі орендованого майна за д оговором № 638 від 10 лютого 2010 рок у вбачається, що приміщення п ередані в оренду у наступном у стані: будівля літ. „А” - сті ни мають трищіни та обколи на поверхні штукатурки, електр опостачання несправне, відсу тні окремі електроприлади, б удівлі літ. „Б” - стіни мають пошкодження, частково відсу тня штукатурка, підлога має в ибоїни та несправності, елек тропостачання відсутнє; відс утні віконні блоки, частина з акладена цеглиною, двері час тково відсутні. Згідно з висн овком комісії технічний стан орендованого майна потребує ремонту (а.с. 9 том 1).

Відповідно до санітарно-еп ідеміологічного обстеження , викладеного в листі Севасто польської міської санітарно -епідеміологічної станції № 6319 від 22 жовтня 2010 року, приміщен ня знаходяться в незадовільн ому санітарно-епідеміологіч ному стані, вимагають як пото чного, так і капітального рем онту. В будівлі не вирішенні п итання: підведення води, кана лізації, газозабезпечення, о палення, електропостачання, вентиляції, частково відсутн і віконні блоки, зруйновані п ерекриття, перегородки, підл ога. Будівля по вул. Керченськ ій, 18 в місті Севастополі не ві дповідає вимогам санітарних норм та правил (ДБН В. 2.2-9-2009 та ДБ Н В.2.2-15-2005) (а.с. 67 том 1).

Згідно зі свідоцтвом про пр аво власності на комплекс бу дівель та споруд від 27 січня 2010 року, виданого Севастопольс ькій міській раді, об'єкт в ціл ому складається з нежитлової будівлі літ "А" з прибудовами, навісом та сходами, гаражу, са раю, а також будівлі літ "Б" (в ст адії руйнування) (а.с. 3 том 2).

З оціночного акту інвентар ної справи по домоволодінню вбачається, що датою побудов и будівлі літ. "А" є 1917 рік, капіта льного ремонту - 1959 рік. Дата п обудови будівлі літ "Б" - 1959 рік .

Актом № 26 технічного обсте ження будинку літ "Б" по вул. Ке рченській, 18, складеним 19 січня 2011 року державною організаці єю „Архітектурно-будівельни й та технічний нагляд”, та фот отаблицею до нього підтвердж ено, що конструкції зазначен ого будинку знаходяться в ст ані, непридатному для подаль шої нормальної експлуатації та потребують капітального ремонту з посиленням та замі ною окремих елементів (а.с. 7-17 т ом 2).

Згідно з частиною 6 статті 762 Цивільного кодексу України н аймач звільняється від плати за весь час, протягом якого ма йно не могло бути використан е ним через обставини, за які в ін не відповідає.

Таким чином, даною правовою нормою визначено, що плата сп равляється за час, протягом я кого наймач користувався май ном, переданим в оренду.

Однак матеріали справи під тверджують доводи відповіда ча про те, що користування май ном було неможливо з незалеж них від нього обставин, а саме - у зв' язку із знаходження м майна в стані, не придатному для використання за цільови м призначенням.

Наведене спростовує висно вки місцевого господарськог о суду про обґрунтованість п озовних вимог комунального п ідприємства Севастопольськ ої міської ради "Аррікон" про с тягнення з приватного підпри ємства "Югснабсервіс" заборг ованості з орендної плати за договором № 638 оренди нерухом ого майна від 10 лютого 2010 року, я ка виникла станом на 01 листопа да 2010 року в сумі 70604,00 грн., з яких - 66878,55 грн. - сума основної заборг ованості, 3034,99 грн. - пеня, 690,40 грн. - 3 % річних.

Правовою підставою для зоб ов'язання приватного підприє мства "Югснабсервіс" звільни ти об'єкт оренди та передати й ого за актом приймання - перед ачі позивач за первісним поз овом обрав частину 2 статті 651 Ц ивільного кодексу України, ч астину 3 статті 26, частину 1 стат ті 27 Закону України "Про оренд у державного та комунального майна", згідно з якими догові р може бути змінено або розір вано за рішенням суду на вимо гу однієї із сторін у разі іст отного порушення договору др угою стороною та в інших випа дках, встановлених договором або законом. Істотним є таке п орушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при ук ладенні договору.

Разом з тим, результат розгл яду цих вимог повинен ставит ись в залежність від висновк ів суду щодо наявності чи від сутності в діях орендаря іст отних порушень умов договору .

Оскільки при розгляді спра ви суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що від повідач за первісним позовом з дня укладення договору не к ористувався майном за призна ченням з підстав, незалежних від нього, що з'явилося наслід ком відмови у задоволенні по зову про стягнення заборгова ності з орендної плати, підст ави для задоволення позову в частині розірвання договору оренди також відсутні.

Разом з тим, колегія судді в погоджується з висновком м ісцевого господарського суд у про відсутність підстав дл я задоволення зустрічної поз овної заяви приватного підпр иємства „Югснабсервіс” про з обов' язання комунального п ідприємства Севастопольськ ої міської ради „Аррікон” на дати дозвіл на проведення не від'ємних поліпшень приміщен ь домоволодіння на суму 603211,00 гр н. строком на 12 місяців та звіл ьнення від сплати орендної п лати за договором оренди вка заних приміщень за період з л ютого 2010 року до введення вище вказаних приміщень до експлу атації після їх реконструкці ї з огляду на наступне.

Так, згідно з частиною 1 стат ті 778 Цивільного кодексу Украї ни наймач може поліпшити річ , яка є предметом договору най му, лише за згодою наймодавця .

Відповідно до пункту 5.1 дого вору оренди № 638 від 10 лютого 2010 р оку поліпшення об' єкту орен ди можуть бути здійсненні ор ендарем лише з письмового по годження орендодавця.

Пунктом 5.3 договору передба чено, що всі поліпшення об'єкт у оренди, від'ємні без шкоди дл я об'єкту, є власністю орендар я. Сторони за договором домов ились, що витрати орендаря на проведення невід'ємних полі пшень об'єкта оренди, в тому чи слі поліпшень, проведених за згодою орендодавця, орендар ю не відшкодовуються.

Рішенням Севастопольської міської ради №1467 від 13 лютого 200 7 року затверджено Положення про порядок надання орендар ю згоди на здійснення невід'є мних поліпшень комунального майна, яке являється власніс тю територіальної громади мі ста Севастополя, відповідно до пункту 9 якого для розгляду питання про надання згоди ор ендарю на здійснення невід'є мних поліпшень (капітальний ремонт, реконструкція, модер нізація та ін.) орендованого к омунального майна орендар по дає орендодавцю (балансоутри мувачу - у випадку, коли орендо давцем виступає Фонд комунал ьного майна) заяву, в якій вказ ується строк проведення відп овідних видів робіт, і наступ ний пакет документів:

- копію договору оренди;

- опис запланованих поліпше нь і кошторис витрат на їх про ведення або проектно - коштор исну документацію, погоджену в установленому порядку;

- висновок про відповідніст ь кошторисної документації П равилам визначення вартості будівництва (ДБН Д.1.1-1-2000), який г отується суб'єктом оціночної діяльності на підставі пред ставлених орендарем докумен тів.

Згідно з пунктом 12 цього Пол оження Фонд комунального май на протягом 30 днів після одерж ання повного пакету документ ів надає орендарю згоду на зд ійснення поліпшень або мотив овану відмову.

Як вбачається з матеріалів справи, приватне підприємст во «Югснабсервіс»не звертал ося до орендодавця із заявою про надання згоди на здійсне ння невід'ємних поліпшень ор ендованого майна по вул. Керч енській, 18 в місті Севастополі у встановленому законом пор ядку, матеріали справи також не містять доказів ненаданн я орендодавцем такої згоди а бо відмови у наданні згоди.

Оскільки надання орендарю згоди на здійснення невід'єм них поліпшень орендованого м айна передбачене відповідни м Положенням, вимоги якого не дотримані позивачем за зуст річним позовом, зобов' язанн я комунального підприємства Севастопольської міської ра ди „Аррікон” на надання дозв олу на проведення невід'ємни х поліпшень приміщень майна на суму 603211,00 грн. строком на 12 міс яців є безпідставними.

Оскільки зустрічні позовн і вимоги у вказаній частині н е підлягають задоволенню, пі дстави для задоволення позов ну про звільнення приватного підприємства "Югснабсервіс" від оплати платежів за догов ором оренди на час реконстру кції орендованих приміщень т акож відсутні.

Невідповідність висновків , викладених у рішенні місцев ого господарського суду, обс тавинам справи та неправильн е застосування судом норм ма теріального права при розгля ді первісного позову комунал ьного підприємства Севастоп ольської міської ради „Аррік он” дає підстави суду апеляц ійної інстанції для частково го задоволення апеляційної с карги, часткового скасування прийнятого у справі рішення та відмови у задоволенні пер вісного позову.

Керуючись статтею 101, пункто м 2 статті 103, пунктами 3, 4 частини 1 статті 104, статтею 105 Господар ського процесуального кодек су України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу прива тного підприємства „Югснабс ервіс” задовольнити частков о.

2. Рішення господарського су ду міста Севастополя від 24 лют ого 2011 року у справі № 5020-9/194-6/104 скас увати частково.

Рішення суду в частині задо волення первісного позову ко мунального підприємства Сев астопольської міської ради „ Аррікон” скасувати.

Прийняти нове рішення у вка заній частині.

У задоволенні первісного п озову відмовити повністю.

Рішення суду в частині відмови у задоволен ні зустрічного позову приват ного підприємства „Югснабс ервіс” залишити без змін.

Головуючий суддя І.В. Ант онова

Судді І.В. Є вдокімов

О.Л. Котляр ова

Розсилка:

1. комунальне підприємство С евастопольської міської рад и "Аррікон" (вул. Адм. Октябрьсь кого, 8-2, місто Севастополь, 99011);

2. приватне підприємство "Юг снабсервіс" (вул. Керченська, 1 8, місто Севастополь, 99011; пр. Жовт невої революції, 69, кв. 38, місто С евастополь, 99038).